臺灣新竹地方法院八十八年度簡上字第二十四號

臺灣新竹地方法院民事判決　八十八年度簡上字第二十四號

上訴人

乙○○

被上訴人

優仕貴閣管理委員會

法定代理人

甲○○

右當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十八年一月二十一日本院新竹簡

易庭八十七年度竹簡字第七０九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

壹、上訴人方面：

一、聲明：求為判決

（一）原判決廢棄。

（二）被上訴人於原審之訴駁回。

二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲引用外，補稱：

（一）被上訴人於新竹市○○○街優全貴閣大樓一一一號之地下室分配取得五個停車位，即上訴人具有五個停車位之所有權，至於進入地下室之電動門鑰匙亦為上訴人每一個車位分配一支鑰匙，被上訴人決不得妨害，至於地下室停車場之鑰匙，早在協億建設股份有限公司（下稱協憶公司）於建築完成後，應交付上訴人使用，結果協億公司將鑰匙交與被上訴人，而被上訴人藉詞必須繳消管理費，並簽訂停車位使用及管理公約始交付鑰匙，查管理公約中並無明確規定交付停車位鑰題必須簽訂管理公約，顯該要求係違法，被上訴人上開抗辯並無理由。

（二）查系爭優全貴閣大樓一樓之房，屋其可為住宅或為飲食業等用途，有臺灣省公報八十五年秋字第六十三期有關都市計劃法臺灣省施行細則第十六條第十三款之規定「．．．飲食者限使用建築物之第一層、第二層及地下一層．．．」，亦係指施行細則第十六條之一第一項第二款並非第四款「大型商場．．．」所指為大型商場其與上訴人所指一樓可為飲食無關。是能否核照經營餐飲業為建管課之，責與地政無關。

（三）至於大樓一樓之空地增建管理室及前後圍牆係建商協億公司應被上訴人之要求而築，故該增建之管理室及前後圍牆之所有權人應屬被上訴人，已與協億公司無關，且係違章建築，業經上訴人向新竹市政府舉發，並經工務局以八十七年九月二十一日以（八七）市建字第二五九一九號函，將予拆除屋前加蓋圍牆及警衛室在案，然因該違建影響上訴人在一樓出租經營餐飲業之生意，被上訴人竟阻擋訴外人即承租人彭甘霖予以裝璜，至彭甘霖無法經營，致上訴人已有三十三點五月租金之損害，每個月租金三萬五千元以上計，計有一百十七萬元之損害，另停車位每位每月可收取租金五千元，二年計二十四月計有六十萬元之損害，以上上訴人總共受有一百七十七萬二千五百元之損害，上訴人縱使需給付該管理費，則可依上訴人之損害一百七十七萬二千五百元中予以抵銷。

（四）又被上訴人帶壺樓違章增建管理室及前後圍，牆顯已違反當初向新竹市政府建管課提出之設計圖樣，故新竹市政府建管課已通知鄭志聖在案，今管理委員會竟自行違章建築，卻於社區住戶公約第七條第二項第一款載明「禁止加蓋任何型式之違章建築（一樓或頂樓或前陽台）裝璜整修亦不得改變建物外觀．．．」，既然被上訴人所訂之公約有此約定，而被上訴人竟自行先違約，豈非自打嘴巴。

（五）查仕貴閣住戶召開會議時，約定一樓之房屋所有人只須繳交每坪五十元之一半，縱使上訴人需要繳交管理費時，則上訴人之一樓仍係空屋依公寓大廈管理篇之規定可以減半，且該大樓ｂ、ｃ棟一樓之住戶亦只繳交管理費每坪二十五元，為何上訴人必須繳交每坪五十元之管理費？

（六）按公寓大廈管理條例所組成之管理委員會，應依人民團體法之規定成立，查優仕閣管理委員會業未依法令規定成立，故被上訴人應證明其身分為適格，若被上訴人提呈優全閣管理委員會之合法成立文件，但其成立後所召開管理委員會並未合法通知開會，且開會之人員均未達到法定人數，故其以不合規定之會議決定，對每間住戶收取管理費用亦不合法。且上訴人未接獲管理委員會通知開會之文件，是被上訴人之對上訴人收取管理費，實難令人接受。

三、證據：除引用原審判決之記載，另提出省政府公報第五十四期、第六十三期、新竹市政府函、新竹市政府拆除通知單、剪報資料、存證信函（均為影本）各一件

貳、被上訴人方面：

一、聲明：求為判決駁回上訴。

二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲引用外，補稱：按「管理委員會有當事人能力」，公寓大廈理條例第三十五條第一項明文，為此依公寓大廈管理條例第二十七條為基礎成立之原告，茲有公寓大廈管理組織報備證明可稽，確為本件訴訟適格之當事人。

三、證據：除引用原審判決之記載外，另提出報備證明一件、管理費收據二件、優仕貴閣第四屆區分所有權人大會會議紀錄、社區公告、新竹市北區區公所八十八年五月十九日八八北經字第六二二０號函（均為影本）各一件。

理由

一、程序方面：本件被上訴人之法定代理人原係鄭志聖，惟於本院審理中，其法定代理人已變更為甲○○，並依民事訴訟法第一百七十條規定承受訴訟，經核無不合，應予准許。

二、本件被上訴人主張：上訴人係新竹市○○○街優仕貴閣大樓一一一號一樓住戶，本應按月繳交管理費，詎上訴人竟自八十五年五月起至八十七年五月止共積欠管理費五萬七千八百二十四元，迭經被上訴人催討，上訴人均置之不理，爰請求判決如主文第一項所示等語。上訴人則以建商協億公司未將地下停車場之電動門鑰匙交付被告，致上訴人所分配之五個停車位不能使用亦不能出租予大樓住戶，且系爭房屋之用途為商業用之店面，被上訴人竟擅自在大樓之空地增建管理室及前後圍牆，上訴人將系爭房屋出租予訴外人彭甘霖經營咖啡屋，彭甘霖欲進入裝潢時遭被上訴人阻止，致彭甘霖無法經營生意，上訴人受有三十三個半月租金之損害，又被上訴人未經上訴人同意，擅自在系爭房屋之獨立牆壁設置佈告欄及信箱，損害上訴人之權益，而系爭房屋係位於一樓之店鋪，被上訴人要求上訴人繳交每坪五十元之管理費實屬偏高，又上訴人未依人民團體法之規定成立，但其成立後所召開管理委員會並未合法通知開會，且開會之人員均未達到法定人數，上訴人復未接獲管理委員會通知開會之文件，是被上訴人之對上訴人收取管理費並無理由云云為辯，請求駁回被上訴人之請求。

三、被上訴人主張上訴人係新竹市○○○街優仕貴閣大樓一一一號一樓住戶，上訴人自八十五年五月起至八十七年五月止未繳納管理費等情，業據提出存證信函一件為證，亦為上訴人所不爭執，堪信被上訴人之主張為真實。

四、上訴人雖主張：建商協億公司未將地下停車場之電動門鑰匙交付被告，致上訴人所分配之五個停車位不能使用亦不能出租予大樓住戶，每個停車位每月損失五千元，二年受有六十萬元之損失，應由被上訴人賠償或抵銷云云。惟被上訴人辯稱：因建商規定請求停車位之使用權人須簽認車位之使用規約，始交付停車場之電動門鑰匙，上訴人拒簽該規約，被上訴人為維護管理規則，自有拒絕交付鑰匙之權利，上訴人不得執此為拒繳管理費之理由等語，並提出停車位使用及管理公約一件為證。經訊之證人即協億公司業務經理黃強於原審中證稱：地下停車場電動門鑰匙為了管理方便交管理委員會，住戶繳款完畢後向管理委員會簽字後由管理委員會將鑰匙交住戶，以防住戶違規使用等語。而上訴人對於其迄今仍未簽立停車位使用及管理公約之事實並不爭執，則上訴人既係因其不願簽立停車位使用及管理公約而無法取得地下停車場之鑰匙，甚且協億公司曾對上訴人發函說明：「依據本大廈交屋程序中規定，客戶交屋手續完成後，需至管理員室填寫停車管理公約，再由管理員交予貴戶停車場遙控器。」有上訴人於原審中提協億公司八十七年八月十七日（八七）協字第Ａ八七０一號函可稽，是其主張以不能使用停車位之事由對抗被上訴人，顯屬無據。

五、上訴人另主張系爭房屋之用途為商業用之店面，被上訴人竟擅自在大樓之空地增建管理室及前後圍牆，上訴人將系爭房屋出租予訴外人彭甘霖經營咖啡屋，彭甘霖欲進入裝潢時遭原告阻止，致彭甘霖無法經營生意，上訴人受有三十三個半月租金之損害一百十七萬二千五百元，應由被上訴人賠償或抵銷云云，並提出建物所有權狀一件為證。惟被上訴人辯稱：依建商移交原告之設計圖，系爭房屋並非商業用途之店面，且增建警衛管理室及後方圍牆係建商應住戶要求，為維護社區安全所為等語，亦提出一層平面圖、建物登記謄本、建物測量成果圖謄本各一件為證。前述證人黃強亦證稱：大樓警衛室及四周矮牆、鐵欄杆係協億公司所建，因住戶要求，且為管理上方便，故將花台改成警衛室，系爭房屋係住家，為地主保留戶，當時簽約有店面與住家之價格之不同，送件時系爭房屋即規劃為住家，當時與地主有談到住家每坪十九萬多元，店鋪每坪二十九萬多元，上訴人有親自答應，與地主分配房屋時都有將資料給地主看過，被告也知道是住家，單價每坪十九萬多元，地主也簽名確認等語，並提出優仕貴閣大廈合建之地主房屋分配資料一覽表為證，亦為上訴人所不爭執。且經原審依職權向新竹市地政事務所查詢系爭房屋之主要用途亦係住家用，此有該所八十八年一月十二日八八新地一字第０一八五號函附卷可稽，該函並載稱「查首揭建物之主要用途應為住家用，惟於八十四年十二月辦理建物所有權第一次登記時，因案附測量成果圖填寫錯誤，致誤植為商業用途，業經本所於八十七年十二月二十一日辦竣更正登記（更正後主要用途為住家用）」。雖上訴人主張協億公司負責人表示系爭房屋可做店鋪，並以建築法第七十七條第二項規定暨省府六十七年七月十三日六七府建四字第五九九四九號函釋：「住宅區之一樓或地下層建物，申請營利事業開設餐飲業者，如營業面積未達一百平方公尺時，得准免辦理建物用途變更。」之規定為辯詞，惟其既未舉證以實其說，且上開規定僅係行政上免於辦理用途變更登記之措施，然不得謂即得以上開規定，而認符合規定之住宅區之一樓及地下層建物當然更為商業區，是系爭房屋之主要用途既係住家用，上訴人自不得以之經營生意，且大廈四周之矮牆、鐵欄杆及前門之管理室既係建商協億公司應住戶要求暨方便管理所設置，自非原告設置，縱以新竹市政府工務局認定係違章建築欲行拆除為真，亦與被上訴人無涉，是上訴人主張以該等事由對抗被上訴人而拒繳租金，尚屬無稽。

六、上訴人復主張被上訴人未經其同意，擅自在系爭房屋之獨立牆壁設置佈告欄及信箱，損害上訴人之權益云云。惟被上訴人辯稱：該牆壁實係公寓大廈承重牆壁且為連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，上訴人不得獨立使用供做專有部分，且被上訴人在外牆設置佈告欄及信箱，係為公眾使用，對上訴人並未造成侵害等語。經原審勘驗現場結果，上訴人主張之外牆上固經被上訴人設置有十八個信箱，惟並未深入至系爭房屋之內牆，此經原審依職權履勘現場屬實，並製有勘驗筆錄卷可憑。且上訴人於原審自承其以系爭房屋經營生意時欲將該面牆壁拆除，因被上訴人設置信箱及佈告欄致無法拆除牆壁等語，惟系爭房屋之主要用途為住家，並非商業用途，已如前述，上訴人本即不以系爭房屋經營生意；且此部分雖亦為新竹市政府工務局認定係違章建築，然此係行政上就未取得建造執照之處理方式，上訴人亦無從受有商業用途上相當於租金之損害，則其主張被上訴人在系爭房屋外牆設置信箱及佈告欄影響被告權益云云，自不可採。

七、至上訴人另辯稱：系爭房屋位於一樓且係商業用途，依約僅應繳納每坪二十五元之管理費，被上訴人不得要求被告繳交每坪五十元之管理費云云。惟系爭房屋並非商業用途，而係一般住家，已如前述，上訴人自不得比照店鋪住戶繳費方式繳納管理費。且依優仕貴閣社區住戶公約第六條規定：本社區住戶應分擔本中心左列費用：（一）經常管理費：住戶按月繳交經常管理費標準按其所持有之房屋坪數或其他標準分擔費用。（二）管理費分擔基準：１公共水電（包括管理中心所使用）電梯及公共設施保養費與機件維護、修理費用。２管理中心服務人員薪津及管理費用。３清潔費用之負擔。４公共物品及其他小項雜費。上訴人既係優仕貴閣社區住戶之一，其繳交管理費以維護社區整體發展亦屬常理，縱系爭房屋位於一樓而無須使用電梯，然其仍接受除電梯以外之各項公共服務，要難僅因系爭房屋未使用電梯即認應比照店鋪之繳費方式繳納管理費，是上訴人主張其僅須依店鋪每坪二十五元之繳費標準繳納云云，要不可取。

八、按「管理委員會有當事人能力」，此為公寓大廈理條例第三十五條第一項明文。次按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備，大廈條例第二十六條第一項定有明文；又為報備時應備妥訂定規約時之全體區分所有權人名冊，出席區分所有權人名冊，訂定規約時之區分所有權人會議會議記錄，以及規約內容，大廈條例施行細則第九條第一項各款有所規定。揆之上開條文，公寓大廈管理委員會取得報備證明之要件，既需齊備全體及出席開會之區分所有權人名冊、會議記錄、規約等文書，當足以據此推認取得報備證明之管理委員會係依據大廈條例之規定所合法組織成立者，如他人仍否認管理委員會成立之合法性，依據舉證責任轉換之原理，就其所主張之事項，自應負有提出反證之責任。上訴人雖於本院準備程序中再以：按公寓大廈管理條例所組成之管理委員會，應依人民團體法之規定成立，是被上訴人業未依法令規定成立，應證明其身分為適格，若被上訴人提呈優全閣管理委員會之合法成立文件，但其成立後所召開管理委員會並未合法通知開會，且開會之人員均未達到法定人數，故其以不合規定之會議決定，對每間住戶收取管理費用亦不合法，且上訴人未接獲管理委員會通知開會之文件云云為辯，然被上訴人所否認。公寓大廈管理委員會有當事人能力，係依首開法條所規定，上訴人認應依人民團體法之規定始能視為成立云云，已無所據；且查被上訴人於八十六年五月三日，向新竹市北區區公所申請成立管理委員會，經新竹市北區區公所同意報備，並領取公寓大廈管理組織報備證明之事實，有原告所提新竹市北區區公所北建字第００六號報備證明各一份在卷可稽。依首揭說明，自堪信原告有當事人能力。是上訴人所辯未合法通知開會、開會未達法定人數、未接獲管理委員會通知開會之文件云云，均僅空言泛稱，而未提出反證以證明之，自難採信。

九、綜上所述，上訴人係優仕貴閣社區住戶之一，自應依住戶公約按期繳納管理費，其既無免繳或繳費減半之正當理由，從而被上訴人請求上訴人繳納自八十五年五月起至八十七年五月止之管理費五萬七千八百二十四元〔其計算方式如下：八十五年五月至八十五年七月止共三個月部分為41.6（坪）×60（元）×3（月）＝7483（元），八十五年八月起至八十七年五月止共二十二個月部分為41.6（坪）×55（元）×22（月）＝50336（元），7488＋50336＝57824）及自支付命令送達上訴人翌日即八十七年九月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許。

十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

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