臺灣新竹地方法院九十二年度訴字第一○九號

臺灣新竹地方法院民事判決　九十二年度訴字第一○九號

　　原　　　　　　冠蓋京豪大樓管理委員會

法定代理人

庚○○

訴訟代理人

路春鴻律師

複代理人

子○○

被告

隆吉建設股份有限公司

被告

設台北市○○區○○街二五五之一號一樓

法定代理人

辛○○

被告

唯國建設股份有限公司

被告

設台北市松山區○○○路六十五號十一樓

法定代理人

卯○○

被告

九福建設股份有限公司

被告

設台北市○○○路○段四十九號二樓

法定代理人

己○○

被告

丁○○

被告

戊○○

被告

壬○○

被告

癸○○

被告

丑○○

被告

寅○○

被告

甲○○

被告

丙○○ 住台北縣板橋市○○路○段七十八號三樓

被告

乙○○

右十二人共同

訴訟代理人　　李文傑律師

林建鼎律師

複代理人　　　戴志宇

右當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十二年十月十六日辯論終結，判決如

左：

主文

事實

壹、原告方面：

一、聲明：

（一）被告隆吉建設股份有限公司（以下簡稱隆吉建設公司）應給付原告新臺幣（下同）陸拾肆萬壹仟壹佰貳拾元，被告唯國建設股份有限公司（以下簡稱唯國建設公司）應給付原告貳拾壹萬參仟柒佰零肆元，被告九福建設股份有限公司（以下簡稱九福建設公司）應給付原告貳拾壹萬參仟柒佰零肆元，並均各自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）被告丁○○、戊○○、癸○○、壬○○、丑○○、寅○○、甲○○、丙○○及乙○○應連帶給付原告伍拾玖萬柒仟柒佰伍拾貳元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）訴訟費用由被告負擔。

（四）右一、二項，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）查被告隆吉建設公司、唯國建設公司、九福建設公司及丁○○、戊○○、癸○○、壬○○、丑○○、寅○○、甲○○、丙○○、乙○○等人係冠蓋京豪大樓內即門牌號碼新竹市香山區○○○路二四七號地下一樓、同號一樓及二樓建物（下稱系爭建物）區分所有權之共有人，原告則係冠蓋京豪大樓依法設立之管理委員會。而冠蓋京豪之各區分所有權人，為管理公共事務，特召集區分所有權人會議，除組織管理委員會外，並制訂「冠蓋京豪住戶規約」，以規範各該區分所有權人及住戶之權利義務，其中第十條第一項約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：１、管理費：每戶以其所有權狀之總面積為收費基準，每坪每月計收新臺幣五十元整，採季收方式；２、持有專屬停車位者，其管理費授權由管理委員會訂定之；３、區分所有權使用為商務辦公室用，每坪每月計收新臺幣一百元整，採季收方式；４、對於一、二樓與地下一樓商場管理費，收費標準應比照前三款計收，並授權由管理委員會與其議定之」。雖然，除被告外之系爭大樓其他區分所有權人，均依規約向管理委員會繳交其各自應繳納之管理費及應分擔的公共費用，惟被告等自冠蓋京豪管理委員會八十七年五月二十一日正式成立後，均拒不依前開規約繳納管理費，致只享權利不盡義務之不公情事持續迄今，對於其他區分所有權人而言，自屬不平，雖迭催請渠等依規約繳納，均不獲置理。

（二）按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；又公寓大廈管理委員會為執行共有、共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，住戶共同事務、住戶違規情事之制止，公寓大廈及其周圍安全及環境維護，區分所有權人會議決議事項等事項，應設置公共基金以支應，而此公共基金之重要來源之一，即區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之費用，此觀公寓大廈管理條例第十條第二項、第十八條及第三十四條規定之意旨甚明。本件被告等係系爭冠蓋京豪大樓區分所有建物之區分所有權人，是參諸前揭規定，自應依經區分所有權人會議決議通過所制定之「冠蓋京豪住戶規約」支付管理費。而被告所共有之區分所有建物係系爭大樓之一樓、二樓及地下一樓，規劃為商業用，實際上並出租予訴外人家樂福公司作為經營百貨量販店使用，依前開「冠蓋京豪住戶規約」第十條第一項約定，其收費標準應比照商務或辦公室用，即以其所有權狀之總面積為收費基準，每坪每月計收一百元，茲謹依各該被告就系爭區分有有建物應有部分之比例計算渠等每月應繳交之管理費如后：

１、隆吉建設公司：總面積八Ｏ一點四坪，每月應繳管理費為八萬零一百四十元。

２、唯國建設公司：總面積二六七點一三坪，每月應繳管理費為二萬六千七百十三元。

３、九福建設公司：總面積二六七點一三坪，每月應繳管理費為二萬六千七百十三元。

４、丁○○等九人：總面積七四七點一九坪，每月應繳管理費為七萬四千七百十九元。

（三）次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期，或達相當金額，經定期催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。本件被告按月所應繳交之管理費各如前述，雖然，被告等自原告管理委員會成立以來迄未繳交，累積已達數年之久，惟原告因礙於公共經費有限，故擬暫請求被告等給付九十一年五月起至九十一年十二月止共計八個月之管理費，各如訴之聲明第一項、第二項所示。

（四）末按為訴訟標的之權利或義務為二人以上所共同者，得為共同訴訟人，一同起訴或被訴；共同訴訟之被告數人，其住所地不在一法院管轄區域內者，各該住所地之法院俱有管轄權，民事訴訟法第五十三條第一款、第二十條分別定有明文；又依同法第二十五條第一項規定，當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於一定法律關係而生之訴訟為限。本件被告等為系爭區分所有建物之共有人，應按應有部分比例共同負擔管理費，是原告自得以渠等為共同被告提起本件訴訟；又依系爭「冠蓋京豪住戶規約」第十七條第二項亦約定「有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本公寓大廈所在地之新竹地方法院為第一審法院」，是不論就民事訴訟法第二十條或第二十五條之規定，本院就本件訴訟均屬有權管轄，並此敘明。

三、對被告抗辯所為之陳述：

（一） 查民國八十七年五月五日原告管理委員會向主管機關新竹市香山區公所申報之「冠蓋京豪管理規約」，本即係各該住戶於向被告買受房地時檢附於各該買賣契約書作為契約之附件，換言之，各該住戶於簽訂冠蓋京豪房屋買賣契約時，即認同買賣契約附件之住戶管理規約，而形成契約內容之一部，是該住戶管理規約即因各該買受「冠蓋京豪」大樓住戶協同意思表示之一致而成立生效，自無需於召集第一次區分所有權人會議時再行逐一表決確認其效力，從而，本院向新竹市香山區公所函調之申請報備資料中，關於區分所有權人會議之議題並未就「住戶規約」列為討論事項，其故在此，是被告抗辯該規約並未經第一次區分所有權人會議表決通過而彌於無效云云，恐有誤會。

（二） 退步言之，縱認八十七年三月二十一日所召集之區分所有權人會議未將系爭住戶規約納入表決而無效，惟查，系爭有關規範被告管理費之住戶規約，係於八十七年九月十七日召集區分所有權人會議時表決修訂，而八十八年四月十一日所修訂之管理規約則係延續前次修訂之規約而來，是原告向被告請求給付管理費之依據即八十八年四月所修訂之管理規約，自屬有效。

四、證據：提出建物登記簿謄本三份、管理委員會報備證明一份、住戶規約一份、律師函一份。聲請本院向新竹市香山區公所調閱冠蓋京豪大樓第一次區分所有權會議及八十七年九月十七日區分所有權會議之相關資料。

貳、被告方面：

一、聲明：

（一）原告之訴駁回。

（二）訴訟費用由原告負擔。

（三）如為不利於被告之判決，願供擔保免為假執行。

二、陳述：

（一）原告向主管機關登記之第一次區分所有權人會議，召集程序不合法，所訂規約亦不合法。按區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，公寓大廈管理條例第廿八條前段定有明文，而系爭冠蓋京豪大樓於八十七年三月廿一日首次召開之區分所有權人會議，並未依規定通知被告，顯不合法。

（二）次依公寓大廈管理條例第廿九條第一項之規定「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有訂定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權過半數之同意行之」及同條例第卅一條所定：規約之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上出席，及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之等規定，再觀本院向新竹市香山區公所調得之該所發給冠蓋京豪大廈組織報備證明及同意管理委員會成立備查所附文件中，有下列疑義：茡

１、依公寓大廈區分所有權標的物基本資料表建築物欄專有部分，共有三０五個獨立使用單元，惟在其公寓大廈管理委員會申請書檢查表檢附文件欄全體區分所有權人名冊總數為一五五人，有明顯不同，原因何在，原告應予說明。

２、同右檢查表規約訂定情形，雖記載符合公寓大廈管理條例第卅一條之規定，惟未見具體資料以證，果其未符上開法文規定，則第一次區分所有權人會議有關管理委員會及製訂規約之決議，即屬無效。

３、且觀所附該次區分所有權人會議之議事記載，其議題為①決定第一屆管理委員選舉辦法、②推選管理委員及主任委員、③成立管理委員會。無片語隻字提及規約之討論及訂定。是誠不知其於會議以後送交香山區公所之「冠蓋京豪大樓社區規約」從何而來？原告又何得執此而拘束被告？

４、本件規約雖於八十八年四月十一日修訂，惟如第一次規約之訂定已為無效，據此修訂之規約又何得有效，遑論規約之修訂亦應同受公寓大廈管理條例第卅一條所定要件之拘束，原告並未就此舉證以實。

（三）本院函請新竹市香山區公所提供原告召開八十七年九月十七日區分所有權人會議決議規約變更之相關資料影本（包括出席人簽到簿、出席人數、會議紀錄、原規約及變更後之規約）。惟香山區公所卻又來函上開規約變更之相關資料影本係原告以八十八年三月四日函報該公所變更主任委員及副主任委員核備案而已，茲有下列疑義之處：

１、按區分所有權人會議之決議，關於規約之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意行之，公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款定有明文。足見公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議得為開議之法定要件係採「區分所有權人之人數」與「區分所有權比例數」兩種標準合併採計認定之。又依公寓大廈管理條例施行細則第四條第一項、公寓大廈管理條例第二十九條第二項規定，一人在一公寓大廈擁有數個專有部分者，計算其出席人數以擁有專有部分之數量計，且均享有表決權，僅任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算（同條例第二十九條第三項、第三十一條第二項參照）。惟依所附之冠蓋京豪大樓八十七年九月十七日第一次臨時區分所有權人大會會議紀錄記載：「出席人員：區分所有權人：應到三０五人，出席九二人（含委託書二六人）」等字樣，雖將被告列入區分所有權應到人數，然一則被告未獲開會之通知，再則依上開公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款之規定，其欲決議通過或變更系爭公寓大廈之規約，須有區分所有權人三分之二以上之出席即二百零三人以上之出席始可開議，惟依前開區分所有權人會議紀錄出席僅九十二人，尚未達法定開議人數，且討論議題，事涉「社區規約的修正」，所為決議即已違反上開法律之強制規定依法應屬無效（民法第七十一條參照）。按無效之法律行為，係自始、當然、確定的不發生效力，要不因原告報經新竹香山區公所所報備而變為有效。職是原告尚無從執該無效之規約來拘束被告。

２、原告向主管機關登記之八十七年三月二十一日第一次區分所有權人會議，召開程序不合法，所訂規約亦不合法，已如前述，而該次區分所有權人會議所訂規約中亦包括管理委員會之組織及連任，此等依公寓大廈管理條例第二十七條第二項規定「應於規約中定之」之部分，亦因違反上開法律之強制規定於法應屬無效（民法第七十一條參照）。同理，無效之法律行為，係自始、當然、確定的不發生效力，要不因原告報經新竹市香山區公所報備而變為有效，職是，原告尚非公寓大廈管理條例所定之「管理委員會」，並不具有當事人能力，彰彰甚明。

（四）被告區分所有之標的物於結構上雖與三樓以上其他區分所有權人之所有物同為一體，但無論建築設計、進出通路及管理維護等方面，均有區隔。冠蓋京豪大廈之坐落基地為新竹市○○段四二一、四二二、四二五、四二六、四二七地號土地，使用分區為市場用地，八十一年間，新竹市政府為解決系爭土地鄰近民眾之市場需求，依據台灣省獎勵興辦公共設施辦法與被告隆吉建設公司、九福建設公司、唯國建設公司訂定新竹市獎勵投資公共設施香山市場契約書，由隆吉建設公司等投資興辦民有香山市場，用地則由當時之所有權人黃乾提供，共興建地下二層、地面十六層之供公眾使用建物，用途則分別為地下第二層為辦公室、避難室兼停車空間、地下第一層、地面第一層、第二層均為市場，地面第三層至第十六層，則均為住宅，此有新竹市獎勵投資公共設施香山市場契約書及新竹市政府工務局發給之工務局使用執照可稽。

（五）承上所述，為免日後建物完工後，住商混合，影響住家品質及商場經營，於委請建築師設計時，即預為規劃，按冠蓋京豪大樓之基地面鄰新竹市○○○路，左右通道分別為牛埔東路二五五巷及華東路，地下二層至地面二層為整體建物，地面第三層起，則分立Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四棟，地面第三層為中庭及其他為住戶公共使用之建物，大樓管理委員會及守衛室均設置於面臨華東街之地上第三層，全棟住宅部分可從大樓面臨華東路或面臨牛埔東路二五五巷之門戶進出，上開二個門戶各設電梯二部，皆僅通至三樓，經以卡片啟開三樓門戶後，始可進入中庭，再逕至Ａ、Ｂ、Ｃ或Ｄ棟搭乘專屬電梯至自己樓層，而地下第一層、地面第一、二層之商場部分則無電梯可通至三樓以上，換言之，就整體建物觀之，除安全梯外，三樓以上之住宅與地下一層、地面二層之商場無通道可供往來，故自住戶進住或商場經營以迄，舉凡清潔、安全管理、公共設施之維修等事務，商場部分及住宅部分皆已各專其責，並自行負擔相關費用。

（六）系爭冠蓋京豪大樓之設計及使用概況已如上述，故八十七年間，第一次區分所有權人會議召開同時，乃未通知商場部分之所有權人，且所製定之規約第八條有關管理費之繳納，規定管理費每坪五十元，採季收方式，住宅若為商務辦公室使用者，得經管理委員會認定，每坪每月計收一百元，另同條第三款則特別規定「各項費用之收徵，支付方法與一樓、二樓、地下一樓商場回饋金授權管理委員會訂定」，足見當時召開之區分所有權人會議及成立之管理委員會，已經認知商場部分之樓層不在其收取管理費之列，此觀規約即明，雖八十八年四月十一日修訂之規約第十條有關公共基金、管理費之繳納、其第一項第四款修改為「對於一、二樓與地下一樓商場管理費、收費標準比照前三款計收」云云，惟其未曾通知商場之所有權人與會，規約修訂不合公寓大廈管理條例第卅一條之規定已如前述，原告何能僅憑一己慾望，任意需索，按原告果爾得逞，則被告繳交之數額已足敷其每月所需經費之半數以上，此豈公平。

（七）且按被告在商場啟用後，為符合專業經營之商場哲學，提昇商場經營品質，即將所有商場使用面積租與全國連鎖經營之萬家福股份有限公司經營至今，並言明為維鄰閭和諧，若需支付相關款項，亦由其負擔，為此萬家福公司營業伊始，即每月支付一萬元予原告，九十年十月二十三日原告因嫌不足，與萬家福公司訂立協議書，自九十年七月一日每月管理費調高為二萬元，並特別言明「萬家福公司支付原告之管理費，爾後不因原告改選而任意調整，但如全體住戶同時調高時，萬家福公司則按現有管理費計算方式調整」，按所謂管理費者，非由所有權人支付，即由租戶支付，未見有所有權人及租戶須重複給付者，茲原告既與被告之租戶萬家福公司，就管理費事宜已協議底定，茲只因管理委員會改選、主委易人，即又另有主張，並提起本訴，被告自難接受。

（七）末按無論依第一次訂定之規約第九條或八十八年四月十一日修訂之規約第十一條有關管理費、公共基金之管理及運用之內容以觀，原告收取管理費所支付之用途，皆與被告無關，易言之，被告未自原告之管理行為受有任何利益，是原告何得要求被告繳交高額之管理費。

三、證據：新竹市獎勵投資設施香山市場契約書及使用執照各一件、協議書、聲請本院履勘系爭大樓設計及使用狀況。

理由

一、原告主張，被告隆吉建設公司、唯國建設公司、九福建設公司及丁○○、戊○○、癸○○、壬○○、丑○○、寅○○、甲○○、丙○○、乙○○等人係冠蓋京豪大樓內即門牌號碼新竹市香山區○○○路二四七號地下一樓、同號一樓及二樓建物區分所有權之共有人，原告則係冠蓋京豪大樓依法設立之管理委員會。惟被告等自冠蓋京豪管理委員會八十七年五月二十一日正式成立後，均拒不依規約繳納管理費，被告所共有之區分所有建物係系爭大樓之一樓、二樓及地下一樓，規劃為商業用，實際上並出租予訴外人家樂福公司作為經營百貨量販店使用，依「冠蓋京豪住戶規約」第十條第一項約定，其管理費收費標準應比照商務或辦公室用，即以其所有權狀之總面積為收費基準，每坪每月計收一百元，茲謹依各該被告就系爭區分有有建物應有部分之比例計算渠等每月應繳交之管理費如后：隆吉建設公司：總面積八Ｏ一點四坪，每月應繳管理費為八萬零一百四十元。唯國建設公司：總面積二六七點一三坪，每月應繳管理費為二萬六千七百十三元。九福建設公司：總面積二六七點一三坪，每月應繳管理費為二萬六千七百十三元。丁○○等九人：總面積七四七點一九坪，每月應繳管理費為七萬四千七百十九元。為此爰依公寓大廈管理條例第二十一條定有規定，請求被告等給付九十一年五月起至九十一年十二月止共計八個月之管理費，各如訴之聲明第一項、第二項所示等語。

二、被告則以，冠蓋京豪公寓大廈管理委員會向新竹市香山區公所申請報備成立管理委員之資料所示，規約訂定之情形，雖記載符合公寓大廈管理條例第三十一條之規定，惟該次區分所有權會議之議事記載，其議題為①決定第一屆管理委員會選舉辦法、②推選管理委員及主任委員、③成立管理委員會，並未決議訂定規約，雖附有規約一份，惟此份規約，實不知從何而來。且依上開資料所示，公寓大廈區分所有權標的物基本資料表建築物專有部分，共有三○五個獨立使用單位，惟在公寓大廈管理委員會申請書檢查表檢附文件欄三、全體區分所有權人名冊總數為一五五人，有明顯不同，顯見其選任管理委員並不符合公寓大廈管理條例之規定，自不合法。況既無規約，原告何得執此請求被告給付管理費。又被告所有之系爭區分所有建物，出租與萬家福公司做為商場使用，於結構上雖與三樓以上其他區分所有權人之所有物同為一體，但無論設計、進出及管理維護方面均有區隔，舉凡清潔、安全管理、公共設施之維修等事務，商場部分及住宅部分皆已各專其責，並自行負擔相關費用，且萬家福公司已每月給付原告管理費，被告自無重覆給付之必要等語置辯。

三、按當事人能力係訴訟成立要件之一，此要件於訴訟繫屬中必須繼續存在，不論訴訟程度為何，法院應依職權隨時調查。訴訟程序中，法院如發現任一方不具當事人能力者，除得補正之情形外，應依法駁回原告之訴。又管理委員會有當事人能力；為公寓大廈管理條例第三十五條所明定。另公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定之；管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。另規約之訂定或變更應由區分所有權人三分之二以上及其區分有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及區分有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。公寓大廈管理條例第二十七條第一項、第二項、第三十一條第一款分別定有明文。而公寓大廈管理條例第三十五條所指之管理委員會，係指依公寓大廈管理條例所合法成立之管理委員會而言，苟管理委員會並非依公寓大廈管理條例之規定所合法成立，自無以管理委員會之名義，依上揭法條規定擔任原告之餘地，此觀諸上揭法條之文義自明。經查：

（一）冠蓋京豪大樓管理委員會係於八十七年三月二十一日由起造人即被告隆吉建設公司召開區分所有權人會議所選任，惟該次區分所有權人會議，並未討論規約亦未作成決議，僅係事後於同年五月五日將「規約」提出於香山區公所報備等情，除據本院向新竹市香山區公所調閱冠蓋京豪大樓成立管理委員會時之第一屆區分所有權人大會會議紀錄可憑外（外置），且為原告所自認，堪認原告於第一屆區分所有權人會議時，並未討論規約所規定之事項，亦未就規約作成決議，亦即冠蓋京豪大樓此一公寓大廈自始即無訂定規約，首應敘明。

（二）又上開第一屆區分所有權會議時既無討論規約或作成決議，該次會議所選任之管理委員，係直接選舉所產生，並未依照規約所約定之組織及選任方式為之一節，為原告所自認，堪信為真，從而冠蓋京豪大樓第一次區分所有權人會議所選任及組織之管理委員會，並非依照規約而產生，顯非依照上揭公寓大廈管理條例之相關規定所合法成立者，揆諸首開說明意旨，自無以管理委員會之名義擔任原告之餘地。

（三）原告雖抗辯上開「規約」，係各該住戶於向被告隆吉建設公司買受房地時附於買賣契約書之附件，是各該住戶於買賣系爭房屋簽立契約時，即已同意該規約，而形成契約內容之一部，自無需於第一次區分所有權會議時再行決議云云，然查：

１、上開買賣契約採定型化契約之方式，各該住戶對於契約之附件多無協商變更之權，顯然剝奪買受人即區分所有權人對於規約訂定之自治權，且將規約作為契約之附件，硬將規約之共同行為事項納入契約行為中，不僅在性質上互相抵觸，且在效力上，契約只拘束契約當事人，無對抗第三人之效力，則區分所有權人互相間仍無直接之法律關係，違反規約作為共同規範之性質，況公寓大廈管理條例規定，規約必須以會議之方式訂定，如未召開區分所有權人會議決議，規約之訂定程序即有欠缺，顯不合法。從而，本件「規約」，縱認係建商於買賣契約中所附之附件，然因與規約為共同行為之性質不符，且未召集區分所有權人會議討論決議，剝奪區分所有權人之自治權，亦不符法定程序，顯非公寓大廈管理條例所稱之「規約」。

２、況縱認上開規約有效，而上開「規約」第四條第一款規定：管理委員會組成如下：各棟選出二名委員，合計八位；不分棟選出三名，共計十一名；核與上開區分所有權人會議紀錄六、議程：（一）選舉辦法，決議所採之第三項提議，即設置管理委員九名，每棟推選二名，共計八名，由八名當選委員中選出一名主任委員，再由當選主任委員之該棟中遞補一名，兩者就選任管理委員之人數、方法均不相同，亦即冠蓋京豪大樓管理委員會之組織及選任，亦非依照上開規約為之，依此所組織之管理委員會，亦難謂合法。

（四）原告雖另主張蓋冠京豪大樓於八十七年九月十七日召開第一次臨時區分所有權人大會，曾決議修改上開規約，修改之規約應為有效云云。查冠蓋京豪大樓於八十七年九月十七日召開之第一次臨時區分所有權人大會，係修正上開規約，而應到人數係三百零五人，出席人數僅九十二人等情，有新竹市香山區公所九十二年八月四日香經字第○九二○○○七九七八號函及附件可憑（本院卷第一五○至一九○頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。經查，本件公寓大廈之區分所有權人共三百零五人，依上開公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款規定，若欲決議通過或修正冠蓋京豪大樓之規約，須有區分所有權人二百零三人以上之出席始可開議，惟此次會議出席者僅九十二人，尚未達法定開議人數，其決議之方式，於法未合。遑論修正之規約係延續上開八十七年五月五日向新竹市香山區公所報備之「規約」而修正，此觀前述第一次臨時區分所有權人大會會議紀錄第一項決議Ａ記載「社區規約修正部分全案通過」等字樣至明，且為原告所不爭執，是該次區分所有權人會議並未就規約之全部予以討論及決議。而冠蓋京豪大樓於八十七年五月五日所報備之上開規約亦未經區分所有權人會議討論及決議，冠蓋京豪大樓並無規約存在，已如前述，此次就不存在之規約為修正，自不合法，實無從據以組織及選任管理委員會。

（五）綜上可知，冠蓋京豪大樓自始至終均無就規約之相關規定討論及作成決議，該公寓大廈並無規約存在，既無規約其所選出之管理委員，及組織之管理委員會，即與上開公寓大廈管理條例第二十七條之規定有違，從而，依此項區分所有權人會議所選出之管理委員會，及事後所選出之管理委員會，並不具有當事人能力。從而原告依公寓大廈管理條例第二十一條之規定請求被告給付九十一年五月起至同年十二月止，共計八個月之管理費，即隆吉建設公司應給付六十四萬一千一百二十元、唯國建設公司給付二十一萬三千七百零四元、九福建設公司給付二十一萬三千七百零四元，其餘被告連帶給付五十九萬七千七百五十二元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息，即無權限，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所依據，應併予駁回。

四、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。

五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官　滕治平