94年度竹小字第428號｜民事：給付報酬｜裁判日期：95 年 01 月 11 日

臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　　 94年度竹小字第428號原　　　告　竹企不動產仲介經紀有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　乙○○ 被　　　告　丁○○ 訴訟代理人　丙○○ 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國94年12月22日辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣叁萬伍仟伍佰元，及自民國九十四年六月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。本判決得假執行。事實及理由一、原告主張：被告於民國93年11月6日與原告簽立聲明書，委託原告以新臺幣（下同）3,550,000元之價格，代為仲介購買訴外人涂詩怡所有坐落新竹縣新豐鄉○○段1219─57地號土地及其上建號702號，門牌編號新竹縣新豐鄉中崙266─15號之建物一棟，嗣經原告極力斡旋後，訴外人涂詩怡終於同意以3,550,000元之價格出售前開房地，原告乃於93年11月21日協助被告與訴外人涂詩怡簽訂不動產買賣契約書，並依被告指示將前開房地移轉登記與被告之配偶丙○○，是原告業已居間仲介完成前開不動產買賣事宜，則依兩造所簽立之聲明書第6條第1項約定，被告即應於買賣契約成立時，給付成交總價百分之2之仲介報酬（即3,550,000×2%＝72,000元）與原告，惟原告願酌減前開報酬之給付，只請求買賣總價款之百分之1之仲介報酬（即3,550,000×1%＝35,500元），詎屢經催討，被告均仍置之不理，為此，爰依民法居間仲介之規定及兩造所簽訂聲明書第6條第1項之約定提起本訴等情，並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：其確實有與原告簽立聲明書，委託原告仲介購屋，嗣經原告仲介後，乃以3,550,000元之價格向訴外人涂詩怡購得其所有之系爭房地，雙方並簽訂不動產買賣契約書，嗣系爭房地業依其指示而移轉登記在其配偶丙○○名下，並辦畢所有權移轉登記，惟其於與訴外人涂詩怡簽訂前開不動產買賣契約時，即曾特別詳加詢問原告有關系爭房屋是否有滲漏水現象，然原告及原屋主即訴外人涂詩怡均回答系爭房屋並無滲漏水情事，且於不動產買賣契約所附不動產標地現況說明書第8項內容亦勾選無滲漏水情形，嗣經原告簽立不動產買賣契約後，經多次前往系爭房地察看，竟發現系爭房屋有多處滲水現象，嗣於原屋主即訴外人涂詩怡將系爭房屋地下室之大型木櫃搬走後，更赫然發現該木櫃後方之牆壁有發霉及油漆剝落之痕跡，故被告乃於交屋日前委請訴外人大永水電工程有限公司（以下簡稱大永公司）及日盛防水防漏工程行（以下簡稱日盛工程行）等專業人員陪同前往系爭房屋勘查，經勘驗後發現系爭房屋後方右側1樓至4樓之外牆均有多處嚴重滲漏水現象，且地下室前方右側牆壁內之水管亦已破裂而導致滲漏水，前開專業人員並評估此滲漏水現象業已存在多年，並非一時所致，嗣於94年1月20日交屋日，被告即向原屋主即訴外人涂詩怡及原告員工乙○○反應前開滲漏水之瑕疵情形，並要求應由原屋主涂詩怡負責維修，再由尾款中扣除該維修之費用，惟為原屋主涂詩怡拒絕，嗣原告公司員工乙○○始同意由被告指定訴外人日盛工程行修繕，並由原告支付維修費用60,000元，迄於施工過程中，因天候及年假等因素，導致工期延宕近2個月，是原告對於不動產標地現況說明書所載不實屋況，並未加以查明確認，致所居間之系爭房屋有瑕疵，則原告顯已違反民法第567、571條之義務，並因工期之延宕而造成被告之損害，原告自不得向被告請求報酬之給付等語，以為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。三、兩造不爭執之事實及證據： (一)被告於93年11月6日與原告簽立聲明書，委託原告以3,550,000元之價格，代為居間仲介購買訴外人涂詩怡所有之系爭房地，雙方並約定如買賣成交，買方（即被告）同意給付受託人（即原告）成交總價款百分之2之服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清，嗣經原告居間仲介後，被告與訴外人涂詩怡於93年11月21日簽訂不動產買賣契約書，由被告以3,550,000元之價格向訴外人涂詩怡購買其所有之系爭房地，並於94年1月14日辦畢所有權移轉登記，將系爭房地移轉登記在被告配偶丙○○之名下之事實，有聲明書、不動產買賣契約書、不動產說明書、不動產標的現況說明書、產權調查、物件個案調查、建物登記第二類謄本等件附卷可稽（見本院卷第5─11頁、第54─64頁）。 (二)被告於94年1月20日交屋日，委請訴外人大永公司及日盛工程行之人員陪同前往系爭房屋勘查該屋之滲漏水情形，經雙方協議現況滲水結果：「⒈地下室入門口後右側。⒉後方側外牆1─4樓外牆。⒊屋突物牆版接縫處。⒋屋突物頂版等4 處由買方指定廠商日盛工程行施工並開立保固書予被告，約定日期94年元月28日進場施工，工期3─5天，廠商施工完畢，經被告驗收後，廠商直接向原告請款，與被告無關，其他日後屋況產生任何問題一概與訴外人涂詩怡及原告無關，合計60,000元正。」，嗣經訴外人日盛工程行施工後，於94年3月23日施作完畢，經被告驗收合格，且由訴外人日盛工程行開立工程保固書交付被告收執後，原告乃將60,000元之工程款給付訴外人日盛工程行等情，有不動產買賣契約書、工程保固證明單、照片等件附卷可憑（見本院卷第58頁、第65─74頁）。四、兩造爭點之論述：本件所應審究之爭點厥為原告居間仲介是否有違反民法第567、571條之義務？ (一)按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。是依前開條文足悉，居間人負有忠實義務，即就所知悉之關於訂約事項（例如：人之信用、資力；物之價值、效用、品質、瑕疵等是），負有為據實報告之義務，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介，惟若居間人係以居間為營業者，則關於訂約事項、當事人之履行能力或訂立該約之能力，負有調查之義務，以保障當事人權益及維護交易安全。換言之，即以居間為營業之居間人，關於訂約事項、當事人之履行能力或訂立該約之能力，應盡善良管理人之注意義務為調查，俾其得以知悉相關之訂約事項、當事人之履行能力或訂立該約之能力，若居間人因未盡善良管理人之注意義務為調查，以致關於訂約事項、當事人之履行能力或訂立該約之能力有所不知者，自應負債務不履行責任。次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，此為民法第571條所明定。 (二)經查，原告為不動產仲介經紀公司，自屬以居間為營業者，堪可認定。次查，被告於93年11月6日與原告簽訂聲明書，委託原告代為居間仲介購買訴外人涂詩怡所有之系爭房地，雙方並約定如買賣成交，買方（即被告）同意給付受託人（即原告）成交總價款百分之2之服務報酬，嗣經由原告之居間仲介下，被告以所委託之購買價格與訴外人涂詩怡就系爭房地簽訂不動產買賣契約，而系爭房地業已依被告指示移轉登記在被告配偶丙○○之名下，並辦畢所有權移轉登記手續，復已交付被告占有使用等情，此為兩造所不爭執，則由原告業已仲介訴外人涂詩怡以被告所願購買之價格將上開房地出售予被告，而訴外人涂詩怡並已依據系爭不動產買賣契約之約定將系爭買賣標的之所有權移轉登記予被告配偶丙○○，復交付被告占有使用等情以觀，是原告所居間仲介之訴外人涂詩怡顯非無履行契約或訂約能力者之情，亦堪認定。 (三)次查，於94年1月20日交屋日，經被告委請訴外人大永公司及日盛工程行之人員陪同前往系爭房屋勘驗該屋之滲漏水情形，經兩造、原屋主即訴外人涂詩佁、訴外人日盛工程行、大永公司等人員就系爭房屋各該處所詳為勘驗後，兩造、原屋主涂詩怡及日盛工程行協議系爭房屋現況之滲水情形為：「⒈地下室入門口後右側。⒉後方側外牆1─4樓外牆。⒊屋突物牆版接縫處。⒋屋突物頂版。」4處，此觀被告所提出之系爭不動產買賣契約書第14項其他特別約定事項中之第8 點約定自明。惟查，前開4處除地下室入門口後右側牆壁內嗣經確認有水管破裂之漏水情形外，其餘3處均僅係滲水現象，並無漏水情狀，此為兩造所不爭執，再參諸被告所提且為原告所不爭交屋當日系爭房屋之照片所示，除地下室入門口後右側牆壁嚴重油漆剝落及壁癌現象，係於原屋主涂詩怡於93年11月21日簽訂不動產買賣契約日前，將原所放置之大型木櫃移除後始查悉該面牆壁情形外，其餘關於系爭房屋1 ─4樓外牆有龜裂、屋內牆壁有些許小裂縫及水漬，並有一面牆壁之油漆有些許剝落等各情，均屬一望即明，顯而易見之瑕疵，而被告亦自陳於簽訂系爭不動產買賣契約前，亦曾分別於93年10月底及同年11月3日前往系爭房屋查看，並有巡視整體屋況，認為系爭房屋之屋況很不錯等語（見本院卷第84頁），足見被告於簽訂系爭不動產買賣契約前，亦有充分檢查該不動產之機會，而原告並未能舉證證明原告就前開外牆龜裂、屋內牆壁之小裂縫及水漬，油漆些許剝落等瑕疵情形，曾有故為掩飾，致被告於交屋日前多次前往察看均無法查悉情事，自難遽認原告就該等顯而易見之訂約事項有違據實報告之義務，則被告此部分所辯尚非足採。至關於地下室入門口後右側牆壁之油漆剝落及壁癌現象，原告陳稱：原屋主涂詩怡係於93年9月間委託原告代為銷售系爭房屋，惟於銷售期間，原屋主涂詩怡尚有部分大型傢俱仍放置屋內，係於與被告簽訂不動產買賣契約後約2星期內，始將傢俱全部搬遷完畢等情（見本院卷第83頁），而被告則陳述：其於93年1月21日簽訂系爭不動產買賣契約前，曾先後於93年10 月底及同年11月3日2次前往看屋，該面牆壁前原放置有一個大型木櫃，該木櫃寬約200公分，高約160公分，幾乎將整面牆壁擋住，係於93年11月21日簽訂系爭不動產買賣契約後，再次前往系爭房屋查看，始發現屋主涂詩怡已將該大型木櫃移除，而木櫃後之牆壁竟有油漆剝落及壁癌現象等語（見本院卷第84頁），並有被告所提系爭不動產買賣契約書後附之不動產說明書、不動產標的現況說明書等件附卷可稽（見本院卷第60、61頁），兩造就此亦均互所不爭，再依被告所自承：前開大型木櫃內，原尚放置有原屋主之私人雜物等物品（見本院卷第84頁），復參諸前開木櫃體積非微，足認尚非可輕易移動位置，而被告復未能舉證證明原告於居間仲介被告購買系爭房屋前，業已知悉該面牆壁有油漆剝落及壁癌現象，甚且牆壁內應有水管破裂情事，竟故為隱瞞而未據實報告之情，亦難遽認原告業已知悉該地下室入門口後右側牆壁內有漏水現象，竟違反其據實報告義務而未告知被告，則被告此部分所辯，亦非足採。 (四)至原告雖主張原屋主涂詩怡於委託銷售系爭房地時，因尚將部分大型傢俱放置屋內，故原告乃請原屋主涂詩怡填載不動產標的現況說明書，經原屋主涂詩怡勾選確認系爭房屋並無滲漏水情形，而經原告大致檢查亦未發現有滲漏水現象云云。惟按原告既係以居間為營業之居間人，則就訂約事項即負有調查之義務，是以，自無從徒憑原屋主涂詩怡已自行填載出具之不動產標的現況說明書，即遽認原告已盡居間人之調查義務，則原告前開主張尚非足採。而查，系爭房屋於交屋日，經兩造詳細勘驗後確認共有3處滲水及1處漏水情形，已如前述，關於前開3處滲水情形，參諸被告所提之屋況照片，系爭房屋外牆有裂縫情形，而屋內亦有部分牆壁出現裂縫及水漬痕跡，觀之該等痕跡均非朝夕所致，且尚屬清晰可見，佐以原告既以房屋銷售為業，就屋況之判斷，應有更精確及專業之辨識力，是倘稍加調查，應可查悉確認前開地點是否會有滲水情形，詎原告竟疏未調查，實難認其已盡善良管理人之調查義務。至地下室入門口後右側牆壁之漏水情形，縱該處於簽訂不動產買賣契約前，曾經原屋主涂詩怡放置一大型之木櫃，致難以察覺木櫃後牆壁之情形，惟原告就訂約事項本即負有調查之義務，自無從因前開木櫃挪移不便，即可免除其應盡之調查義務，而原告亦疏忽未為，亦難遽認已盡善良管理人之調查義務。依此，原告就本件之訂約事項，難認已盡其調查之義務，則原告此部分主張尚非可採，被告此部分所辯堪可採信。惟查，原告縱未善盡善良管理人之注意義務，致有疏失而未調查發覺系爭房屋有前開3處滲水及1處漏水情形，然於交屋當日，經被告所委請之訴外人日盛工程行評估系爭房屋有前開4處瑕疵情形後，原告已即同意由被告所指定之訴外人日盛工程行進行前開瑕疵之修繕，並承諾願支付全部之修繕費用共60,000元，雙方就此另所協議之修繕契約事項，亦詳載於被告所持系爭不動產買賣契約書第14項其他特別約定事項之第8點約定內容中，復經雙方均親自簽名確認無訛，嗣經訴外人日盛工程行進行修繕，前開瑕疵均已修繕完畢，迄經被告驗收合格後，原告並已依約給付60,000元之工程款予訴外人日盛工程行，此有兩造所不爭之前開不動產買賣契約書及工程保固證明書等件附卷可參（見本院卷第58、72頁），依此，被告縱因原告過失未善盡調查之責，而受有前開瑕疵之損害，惟此亦經原告僱工將前開瑕疵損害填補完畢，則被告再執修繕前之前情辯稱原告未善盡調查義務云云，實乏所據，無足可取。至被告雖另辯稱原告雖有依被告指示僱請訴外人日盛工程行進行瑕疵之修繕，惟因工期延宕近2個月之久，造成被告另受有損害云云，惟此已為原告所否認。經查，兩造原約定此瑕疵之修繕工程僅須3─5天之工期，嗣日盛工程行雖於94年元月28日進場施工，惟至94年3月23日始施作完畢，此為兩造不爭執，惟查，前開修繕工程均係由被告親自監工，此為被告所自承，而前開工程於施作期間因遇連續下雨及過年年假等情形，造成工期一再延宕，而訴外人日盛工程行就此情亦有向被告說明，此亦為被告所自認（見本院卷第45、46頁），是以，前開修繕工程之延宕自難認屬可歸責於原告之事由所致，則姑不論被告是否有因前開工期之延宕而受有損害，縱被告確有遭受損害，惟此亦非可歸責於原告之事由所致，則被告此部分所辯亦非可採。 (五)復按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。按諸民法571條之立法意旨，蓋係因居間人既受人之託，自須忠人之事，而負有忠實居間之義務，倘有故意違反，而不忠於其事，自應剝奪居間人之報酬請求權及費用償還請求權，藉以維護委託人之利益，並制裁此故意違反忠實居間義務居間人。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，為民事訴訟法第277條所明文。經查，本件原告雖因過失未善盡善良管理人之注意義務，而有違居間人之調查義務乙節，業如前述，惟揆諸前開說明，本件既難認定原告係故意違反其忠實居間之義務，而被告亦未能舉證證明原告有故為違反對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或有違反誠實及信用方法，由相對人收受利益之情，是以，原告縱有因過失違反居間人之調查義務，至多亦僅應負債務不履行之責任而已，尚非不得向被告請求報酬及償還費用，而原告亦已將被告所受之損害填補完畢等情，亦詳如前述，則被告另援引民法第571條之規定，抗辯原告不得請求報酬云云，亦屬無據。五、綜上所述，本件原告主張其已依約完成居間義務，被告應依約定給付居間報酬等情，為屬可採，被告前開所辯均無可取。從而，原告本於民法第568條第1項規定及兩造間所簽訂聲明書第6條第1項之約定，減縮請求被告給付成交總價款百分之1之居間報酬（服務報酬）35,500元，及自起訴狀繕本送達翌日（即94年6月28日）起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，即無不合，應予准許。六、本件為適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並於裁判時確定訴訟費用額。七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與前揭判斷不生影響，無庸一一論列，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23 、第436條第2項、第436條之20、第436條之19第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　1 　　月　　11　　日新竹簡易庭法　官　高敏俐上列為正本係照原本作成。如對本判決上訴，非以違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　95　　年　　1 　　月　　11　　日書記官洪木志

臺灣新竹地方法院94年度竹小字第428號

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