臺灣新竹地方法院95年度訴字第847號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第847號

原告

王惠然律師即江雲貴之遺產、江劉秀月、江孟衡之

破產管理人

原告

沈維揚會計師即江雲貴之遺產、江劉秀月、江孟衡

原告

之破產管理人

被告

呂斌

被告

范秀蓉

被告

陳玫蓉

被告

黃玉嬌

被告

黃鳳娥

被告

林志忠

被告

彭瓊瑤

被告

黃秋香

被告

邱淑玄

被告

李靜芬

被告

彭良節

被告

劉菊金

被告

彭吳鳳嬌

被告

方國祥

被告

謝華妹

被告

曾于倫

被告

林金水

被告

魏杏容即魏秀錦

被告

劉錦秀

被告

孫乙禎

被告

鄭秀琳

被告

彭登麟

被告

胡鳳玉

被告

劉芊華

被告

林春霞

被告

呂文懿

被告

呂金華

被告

胡桂花

被告

范永樑

被告

陳淑媛

被告

林錦珠

被告

曾文燈

被告

劉瑞燕

被告

梁素梅

被告

陳志惠

被告

趙雪嬌

被告

陳遠雀

被告

鄧月眉

被告

吳秀英

被告

林建甫

被告

李純逢

被告

劉智暉

被告

郭光宗

被告

曾瑞琴

被告

蔡綉娥

被告

黃玉英

被告

孫陳寶蓮

被告

吳麗善即秦吳麗善

被告

陳錦棚

被告

許大華

被告

莊翠萍

被告

李永焻鄧美玲承受.

被告

彭德桂

被告

林宗賢

被告

鄧鏡廷

被告

黃碧珠

被告

黃耀仙

被告

顏鳳英

被告

黃呂英嬌

被告

黃厚祿

被告

黃厚仁

被告

黃厚正

被告

黃煒哲

被告

黃鳳珍

被告

曾麗文

上列六十五人共同訴訟代理人

李文傑律師

上列六十五人共同複代理人

葉鈞

上列六十五人共同複代理人

黎筱汶

上列六十五人共同複代理人

洪建忠

被告

陳慧玲

被告

游政陸

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國99年12月22日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告之聲明及陳述：

㈠、聲明：

⒈先位聲明：

⑴被告應分別將坐落於新竹縣竹北市○○段400 地號、401 地號、401-1 地號、401-2 地號上，如起訴書附表所示建物門牌之建物拆除後，將土地返還原告。

⑵被告應給付原告如民國( 下同)98 年8 月31日陳報狀附表所示請求金額予原告，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⑶訴訟費用由被告等負擔。

⑷原告願供擔保請准宣告假執行。

⒉備位聲明：

⑴被告等應給付原告新台幣( 下同) 250 萬元，並自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⑵訴訟費用由被告等負擔。

⑶原告願供擔保請准宣告假執行。

㈡、陳述：

⒈緣坐落於新竹縣竹北市○○段400 、401 、401-1 、401-2地號土地( 下簡稱系爭土地) 原為訴外人江雲貴所有，江雲貴於82年11月12日死亡，經江劉秀月、江孟衡依法概括繼承，因不能清償債務足具破產之原因，乃經臺灣苗栗地方法院以該院89 年破字第1號裁定為江雲貴之遺產、江劉秀月、江孟衡為破產之宣告，並選任原告等為破產管理人。依破產法第75條之規定，破產人既已喪失破產財團之管理及處分權，原告為破產人等提起本件訴訟，自屬合法。

⒉查江雲貴所有系爭土地並未讓售被告等人，此參諸土地登記簿謄本仍以江雲貴為登記名義人自明，而被告等人所有如附表所示門牌號碼之建物，並無合法權源占有系爭土地迄今未還，是原告本於所有權人之物上請求權，請求被告等將建物拆除後，將土地返還原告如先位聲請第1 項，洵屬有理由。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號著有判例可參，查被告等均無合法權源，不符任何代價而使用江雲貴所有系爭土地多年，已如前述，消極減免被告等應支付使用該土地之代價，是被告等既受有利益，致土地所有權人江雲貴受有損害，原告自得依民法不當得利之法則，請求被告等人自無權占有之日起即民國83年至返還土地時止，應給付原告相當於租金之損害金，如先位聲請附表所示。就相當於租金之不當得利請求部分，係自83年開始計算，並以申報地價百分之10 為計算標準。

⒊又本件被告等人如以曾與江雲貴訂立土地買賣契約為非無權占有置辯，並提出買賣契約舉證以實其說，則土地交付與價金給付衡立於對待給付之關係，則原告既已交付土地，自得依約請求被告等履行買賣契約給付價金，乃請求如備位聲明第1 項價金數額，惟被告等如以買賣契約或其他法律關係主張非無權占有，原告將視被告等主張數額之合法性，擴張或減縮應受判決事項之聲明。請求判決如聲明所示。

⒋至就被告主張江雲貴係將系爭土地以使用借貸方式，提供予富昱建設股份有限公司( 以下簡稱富昱建設公司) 興建房屋部分，原告否認有該使用借貸關係存在。

二、被告之聲明及陳述：

㈠、聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如為不利於被告之判決，願供擔保免為假執行。

㈡、陳述：

⒈按已故訴外人江雲貴於81年間，為富笙建設股份有限公司負責人，於81年7 月15日取得系爭土地所有權後，將該土地提供予富昱建設公司興建集合式住宅大樓( 社區原名為歡樂年年，後更名為天寶贏家) ，於81年間就系爭土地設定本金最高限額96,000,000元之抵押權予台灣中小企業銀行股份有限公司，債務人為江雲貴。又於82年間就系爭土地設定本金最高限額41,000,000元之抵押權予陳鏘權，債務人為江雲貴及富昱建設股份有限公司，富昱建設公司陸續於80年起將該集合住宅分別預售。

⒉「按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須與使用該房屋之基地，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結為一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變更而受影響，俾資調合土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。」有最高法院92年台上字第957號判決可參。「法律問題：甲同意乙在甲所有土地上建造三層樓房1棟，未約定使用土地期限，不久之後，乙所有房屋經其債權人聲請查封拍賣，由丙拍定買受，並取得不動產權利移轉證書，甲即以丙不得繼受伊與乙間之使用借貸關係，屬無權占有為由，依民法第767規定，訴請丙拆屋還地，是否准許？台灣高等法院研究結果(乙說)：按民法第425-1條規定，土地及其土地上之房屋同屬於一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，此規範目的應係調和建築所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉此調和土地與建物之利用關係，是本件案例雖與上開規定所稱之土地及房屋同屬於一人之情形未盡相同，但揆諸上開法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量，應依相類事實，實為相同處理之法理，而類推適用前揭法文之規定，推定房屋受讓人與土地所有權人於房屋使用期限內，有使用借貸關係，從而丙所有系爭房屋使用系爭土地，並非無權占有，甲本於所有權作用，請求丙拆屋還地，不應准許。」台灣高等法院暨所屬各法院92年11月26日法律座談會民事類提案第9號參稽。

⒊按江雲貴提供系爭土地予富昱建設公司興建集合住宅，且未約定使用期限，其於82年11月12日死亡後，經江劉秀月、江孟衡依法概括繼承，依民法第1148條之規定，系爭土地與建物間之使用借貸關係，由繼承人所繼承，依民法第470 條第1 項之規定，至多得本於借貸之目的，使用完畢時，主張借貸關係消滅，從而原告提起本件訴訟並無理由，請求判決駁回原告之訴。

⒋按「租金之請求權因5 年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還，其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5 年( 參照最高法院49年台上字第1730號判例及65年度第5次民事庭庭推會議決定、66年度第7次民事庭庭推總會議決議、95年度第17次民事庭會議決議)。基此，該相當於租金之損害因5年間不行使而消滅，乙不得依不當得利之法則，請求返還。」台灣高等法院暨所屬法院97年度法律座談會民事類提案第3號參稽，而系爭土地上之房屋於83年6月23日為建物第一次登記，原告則係於95年11月29日提起本訴，是以上開法律座談會之意見，已罹於5年消滅時效，故原告請求自83年6月23日開始計算相當於租金之損害金，洵屬無據。

⒌次依土地法第97條第1 項及第105 條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」「第九十七條、第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」是就相當於租金賠償金之計算，應以房屋坐落基地之「申報地價」為計算。被告所有房屋係在巷弄內之舊社區，出入複雜，且出入巷道小，生活機能普通，依此條件，相當於租金之賠償金應以土地申報地價百分之3為計算，較為適當。原告請求以百分之10計算，顯屬過高。

⒍至原告備位聲明部分，原告並未提出相關事證，證明其主張，所主張之買賣價金 250萬元亦未提出說明，自無可採。

三、被告陳慧玲部分未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。被告游政陸未於最後言詞辯論期日到庭，其前曾表示願意購買該土地，但不當得利部分，原告主張過高。

四、程序方面：

⒈本件被告陳慧玲、游政陸經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，就該2 位被告部分，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

⒉就相當於租金之不當得利，原告起訴時係以系爭地之公告現值為計算標準，其後變更為以申報地價為計算之標準，惟其請求的基礎事實同一，僅係擴張或減縮受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款之規定應予准許。

五、就兩造前開陳述，應認兩造就下列事實並不爭執：

⒈坐落於新竹縣竹北市○○段400 、401 、401-1 、401-2 地號前揭系爭土地) 原為訴外人江雲貴所有，江雲貴於82年11月12日死亡，由其繼承人江劉秀月、江孟衡依法概括繼承，因不能清償債務具破產之原因，乃經臺灣苗栗地方法院以該院89年破字第1 號裁定為江雲貴之遺產、江劉秀月、江孟衡為破產之宣告，並選任原告等為破產管理人。

⒉訴外人江雲貴於81年間，為富笙建設股份有限公司負責人，於81年7 月15日取得系爭土地所有權後，將該土地提供予富昱建設公司興建集合式住宅大樓( 社區原名為歡樂年年，後更名為天寶贏家) ，於81年間就系爭土地設定本金最高限額96,000,000元之抵押權予台灣中小企業銀行股份有限公司，債務人為江雲貴。又於82年間就系爭土地設定本金最高限額41,000,000元之抵押權予陳鏘權，債務人為江雲貴及富昱建設股份有限公司，富昱建設公司陸續於80年起將該集合住宅分別預售。

⒊被告等人係分別自富昱建設公司或原購買者取得如附表所示門牌號碼之建物。復有公司登記事項表、土地登記簿謄本、被告戶藉謄本等證據可資佐證。

六、依兩造之陳述，兩造爭執事項如下：

㈠、原告主張被告等人興建在江雲貴所有土地上之建物，為無權占有，請求拆屋還地及相當於租金之不當得利是否有理由？

㈡、如先位聲明無理由，則原告主張被告等人與江雲貴間，就系爭土地有價金為250萬元之買賣契約，並請求被告應各給付250萬元之備位聲明，是否有理由？

七、就兩造前開爭執事項本院判斷如下：

㈠、原告主張被告等人興建在江雲貴所有土地上之建物，為無權占有，請求拆屋還地及相當於租金之不當得利是否有理由？原告主張被告就被告所有之在系爭土地上之建物係無權占有，應予拆除，被告則主張係江雲貴提供給富昱建設公司興建，應屬使用借貸，自非無權占有，就此本院認原告請求被告拆屋還地，並請求相當於租金之不當得利，並無理由，理由如下：

⒈按「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」60年12月10日公布修訂建築法第30條定有明文。

⒉被告等人所有之在系爭土地上之建物，為八層樓建物，係由富昱建設公司興建、出售，且均係已辦理建物所有權第一次登記，使用執照字號為「83建都字第534 號」，有部分建物之登記簿謄本在卷可參，是以依前開建築法之規定，富昱建設公司興建被告等人所有之該建物時，顯已獲得土地所有權人江雲貴之同意。否則富昱建設公司自無可能取得該建物之建造執照開始興建，於興建完成後再取得使用執照，故被告主張系被告等人所有之前開建物係系爭土地所有權人江雲貴與富昱建設公司人合作興建，由江雲貴同意富昱建設公司在該土地上興建該建物，出售他人，應為事實。從而被告主張江雲貴同意富昱建設公司興建被告等人所有建物係基使用借貸乙節，應可採信，是以富昱建設公司並非未經江雲貴同意，無權在江雲貴所有之系爭土地興建被告等人所有建物。

⒊「按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。」95年11月14日95年第16次最高法院民事庭會議決議著有明文。

⒋本件江雲貴在生前同意富昱建設公司在其名義下之土地興建8 層建物出售，因富昱建設公司並不是建屋自用，目的在於出售獲利，是以江雲貴同意自非僅係同意富昱建設公司使用，依其同意之意思，其應有認識富昱建設公司會將該建物出售，該土地可能供他人使用，江雲貴既同意富昱建設公司興建房屋出售於前，如准許其對該建物之現所有人行使所有權主張無權占有，請求拆除或請求不當得利，顯違反誠信原則，是以依最高法院前決議之見解，本件原告請求被告拆屋還地，並請求相當於租金之不當得利，即無理由。

㈡、就備位聲明之請求部分，原告主張如前揭先位之聲明遭駁回，則被告與江雲貴間，應有買賣契約之關係，被告等應各給付原告250 萬元，惟就此部分被告否認與江雲貴間有買賣契約關係，原告就江雲貴與被告有買賣契約關係部分，並未舉證加以證明，自難認原告此部分之主張為真正。

八、綜合前開說明，系爭土地原所有人江雲貴既曾同意富昱建設公司興建房屋出售，被告等人自富昱建設公司或原購買者取得系爭土地上之建物，原告於江雲貴死後，以先位聲明主張被告等人係無權占有，請求拆屋還地，並請求相當於租金不當得利及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，依前開最高法院決議之見解，即無理由，應予駁回，至就原告備位聲明請求被告等應給付買賣價金250萬元部分，因原告未能舉證證明江雲貴與被告等間有買賣契約存在，原告該部分之請求亦無理由，應予駁回。原告先位及備位之請求既均遭駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條判決如主文。