95年度重訴字第56號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：98 年 06 月 15 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　95年度重訴字第56號原　　　告　辛○○ 原　　　告　ｃ○○ 原　　　告　乙辰○ 原　　　告　甲ｕ○ 原　　　告　ｅ○○ 原　　　告　乙Ｃ○ 原　　　告　乙Ｗ○ 原　　　告　甲ｎ○ 原　　　告　乙地○ 原　　　告　甲Ｖ○ 原　　　告　乙Ｄ○ 原　　　告　乙ｒ○ 原　　　告　ｋ○○ 原　　　告　戌○○ 原　　　告　丙○○ 原　　　告　Ｓ○○ 原　　　告　乙Ｎ○ 原　　　告　ｈ○○ 原　　　告　壬○○ 原　　　告　乙卯○ 原　　　告　乙申○ 原　　　告　子○○ 原　　　告　甲Ｓ○ 原　　　告　甲ｖ○ 原　　　告　乙ｈ○ 原　　　告　Ｖ○○ 原　　　告　乙ｌ○ 原　　　告　乙Ｋ○ 原　　　告　Ｋ○○ 原　　　告　ｍ○○ 原　　　告　卯○○ 原　　　告　宙○○ 原　　　告　Ｒ○○ 原　　　告　丁○○ 原　　　告　ｊ○○ 原　　　告　午○○ 原　　　告　Ｂ○○ 原　　　告　亥○○ 原　　　告　甲Ｐ○ 原　　　告　乙己○ 原　　　告　Ｍ○○ 原　　　告　甲ｓ○ 原　　　告　乙玄○ 原　　　告　乙ｘ○ 原　　　告　甲丑○ 原　　　告　甲甲○ 原　　　告　乙ｎ○ 原　　　告　甲亥○ 原　　　告　甲Ｚ○ 原　　　告　Ｗ○○ 原　　　告　ｗ○○ 原　　　告　Ｐ○○ 原　　　告　癸○○ 原　　　告　乙ｇ○ 原　　　告　戊○○ 原　　　告　甲ｊ○ 原　　　告　甲Ｃ○ 原　　　告　Ｌ○○ 原　　　告　甲ｔ○ 原　　　告　甲辛○ 原　　　告　Ｇ○○ 原　　　告　甲未○ 原　　　告　乙未○ 原　　　告　Ｊ○○ 原　　　告　甲Ｒ○ 原　　　告　巳○○ 原　　　告　甲Ｔ○ 原　　　告　甲○○ 原　　　告　ｘ○○ 原　　　告　甲ａ○ 原　　　告　甲午○ 原　　　告　甲丁○ 原　　　告　ｕ○○ 原　　　告　乙子○ 原　　　告　Ｘ○○ 原　　　告　乙ｏ○ 原　　　告　乙ｂ○ 原　　　告　乙天○ 原　　　告　乙ｋ○ 原　　　告　乙丙○ 原　　　告　乙辛○ 原　　　告　Ｄ○○ 原　　　告　甲戊○ 原　　　告　乙Ｑ○ 原　　　告　甲Ｈ○ 原　　　告　甲Ｅ○ 原　　　告　甲ｍ○ 原　　　告　甲Ｘ○ 原　　　告　甲Ｑ○ 原　　　告　Ｆ○○ 原　　　告　甲ｌ○ 原　　　告　丙甲○ 原　　　告　己○○ 原　　　告　甲酉○ 原　　　告　甲Ｙ○ 原　　　告　甲ｈ○ 原　　　告　甲癸○ 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頁），依前開說明，原告甲Ｕ○所為訴之撤回，程序上並無不合，應予准許，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。本件原告辛○○等228 戶（共238 人）起訴時原主張被告應給付原告辛○○等228 戶（共238 人）各如本案卷附附表一、二、三所示之金額及各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，嗣於98年1 月14日變更世紀皇家公寓大廈管理委員會（下稱管委會）為原告，請求被告給付新臺幣（下同）8,344,977 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，原告辛○○等228 戶（共238 人）則依民法第195 條第1 項對於非財產上之損失追加請求被給付6,870,000 元之賠償，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。兩造對此主張如下﹕ （一）原告辛○○等228 戶（共238 人）主張被告隱瞞事實，提供有瑕疵之違章設施達26項，使原告王建帆等228 戶（共238 人）處於日夜惶恐不安之生活環境中，屬侵害原告辛○○等228 戶（共238 人）居住安寧之人格利益，原告辛○○等228 戶（共238 人）自可追加請求被告賠償相當之金額，此分別屬於當事人訴之變更（見本院98年5 月18日言詞辯論筆錄）及訴之追加。前者，原告管委員之請求與本訴均係本於請求損害賠償之同一原因，且原告管委會請求之原因事實及提出之證據資料均得加以利用，並避免原告辛○○等228 戶（共238 人）再行提起訴訟重複審理，且得於本件訴訟一次解決上開紛爭，自屬同一基礎事實。至於後者，則屬擴張請求之擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款等之規定，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，且原告將原訴追加，為民事訴訟法第56條規定之必要共同訴訟，不必經被告之同意。又本件原告辛○○等228 戶（共238 人）前委託律師於95年4 月25日提起本件訴訟，期間雖因律師與原告辛○○等228 戶（共238 人）互動不良，而不知自始非由管委會起訴乃予變更，且依公寓大廈管理條例之規定，原告管委員於94年3 月20日成立，就共用部分、約定部分之修繕、管理、維護均屬管委會之權責，且區分所有權人會議授權管委會處理有關本件民、刑事訴訟，故就共用部分，概括由原告管委會承受，與原告辛○○等228 戶（共238 人）有無管理權限無涉。另於98年1 月14日依民法第195 條第1 項追加原告辛○○等228 戶（共238 人）非財產之損失請求賠償，此項追加既不必經被告之同意，於法並無不當。（二）被告則以本件訴訟係由原告辛○○等228 戶（共238 人）於95年4 月25日所提起，而非由管委會起訴，管委會既非起訴之原告，自不得另於98年1 月14日追加辛○○等228 戶（共238 人）為原告，其追加之訴前後倒置，於法自有未合。另依原告等於98年1 月14日所提言詞辯論狀訴之聲明第1 項及第2 項所載，一為財產損害，一為非財產損害，兩者之基礎事實及訴訟標的均非同一，此依民事訴訟法第255 條之規定，其追加亦不合法，且有拖延訴訟之嫌，被告亦不同意原告此部分之追加。（三）經查原告管委會請求被告賠償及原告辛○○等228 戶（共238 人）請求非財產上損害，均係主張因系爭建物有瑕疵，有不完全給付或侵害權利之情事，其依據之請求基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前揭說明，應予准許。三、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。經查，本件原告管委會追加為原告時之法定代理人原為乙申○，嗣於訴訟進行中，其法定代理人變更為甲Ｄ○，另被告協和建設股份有限公司法定代理人由ｑ○○變更為范秋芬，業據提出委任狀、委託書乙份、公司變更登記表等件為證，並提出書狀聲明承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。乙、實體方面：壹、原告部分：一、原告起訴之主張：原告辛○○等228 戶（共238 人）向被告購買系爭建物，而被告係以興建大樓、住宅出售為營業之經營者，原告等人則均係向被告購買系爭建物之人。惟因被告所提供之房屋銷售說明資料保證系爭建物內有凱薩迎賓雙迴車道、雨果文化藏書藝廊、羅馬SPA 養生池（下稱迴車道、文化藝廊、養生池）等26項人性規劃設施（下稱系爭標的），為皇家休閒俱樂部等設備，並表示系爭標的為「寬闊頂級飯店式LOBBY 迎賓大廳設計，氣勢宏偉；豪宅才有的迎賓迴車道規劃」、「飽閱藏書、溫故知新；上知天文、下知地理，腹中別有天地」、「古典廊道，傳來皇家樂師的視覺交響樂，活絡筋骨、通體舒暢」、「SPA 水療養生館讓五星級渡假享樂不必搭機出國」、「皇室水花園SPA 工程館。減壓，一場羅馬浴SPA 之旅。羅馬人的香氛大浴池；不僅心靈與身體得到紓解，也是貴族相聚社交的豪華場域．．．新世紀的休旅風潮再度被重視，要放鬆非要SPA 一下！皇家級的感官奢華，透過波動的水頻律，按摩身體的經絡讓細胞重新甦醒」云云。惟依消費者保護法第22條、民法第191 條之1 第3 項之規定及系爭建物房屋買賣契約書（下稱系爭合約書）第1 條之約定，企業經營者之被告應確保廣告內容之真實，其對消費者之原告所負之義務不得低於廣告之內容，倘被告商品之生產、製造或加工、設計，與其說明書或廣告內容不符者，即應視為有欠缺。詎：（一）被告並未依公寓大廈管理條例第57條第1 項之規定即時將本公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備、設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等，於原告管委會成立7 日內會同政府主管機關、管委會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。尤有甚者，被告所興建出售之迴車道竟係於退縮地加蓋之違章建築，且經新竹縣政府於94年8 月3 日以府工建字第094010251 號函通知「經勘查結果迴車道係退縮地加蓋之違章建築，依法不得補辦建照、執照，應執行拆除」；而所謂文化藝廊亦無任何繪畫、藝品或藏書；養生池部分之造景及養生設施施工簡略，蒸氣室則係粗糙不良，天花板到處是漏洞，養生池亦會滲漏水而無法使用，且高度僅有50公分，只能泡腳，是被告建造出售之房屋公共設施與其說明書及廣告內容不符，已嚴重損害原告之權益。（二）被告以西洋文藝復興時代有關之經典作品，結合電腦虛擬之3D示意圖，印製大量精美且富麗堂皇、語彙動人之五星級飯店式LOBBY 、PARTY WORLD 、迴車道、養生館及文化藝廊等26項皇家休閒俱樂部電腦合成圖，作為房屋銷售之廣告宣傳品，並系爭標的係違章建築或偷工減料之事實，以迎消費者崇洋虛榮心，乃高於當地行情數倍之價格出售，其所施詐術致使原告等社區之住戶均陷入錯誤，此種名不符實、誇大其詞之詐欺方法，可作為現代建築業斂財之騙術奇觀。且依被告自製之系爭合約書第1 條廣告效力之約定：本房屋銷售之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分等語，足證竣工圖與房屋銷售之廣告宣傳品之現場等均有不合，此觀被告之訴訟代理人於民國97年12月15日下午2 時出庭供稱：「因為他們所提一樓的公共設施部分為增設部分，是無法取得執照，當時的廣告圖有說是增設的，但在法規上無法取得執照，當時沒有與買受人說明增設部分無法取得執照。」等語亦同此結論，則被告事前隱瞞事實，致未擔保其物依民法第354 條規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，明顯違反法律保護買受人之規定。（三）另查，民法第184 條第1 項前段所稱權利，係兼指人格權而言，依其規定，人格權被侵害時即得請求損害賠償。因此，民法第18條第2 項規定人格權受侵害時，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償，係指同法第184 條第1 項之規定而言。從而，人格權被侵害者，不論該人格權是否為法律所明認，舉凡姓名、生命、健康、身體、自由、名譽、肖像、貞操、信用等均可。則原告辛○○等228 戶（共238 人）因前開情事致居住安寧之人格法益受損，自得請求非財產損失之賠償。（四）綜上所述，被告以其自製精美而虛華不實之售屋廣告，隱瞞上開足以影響原告社區房屋之景觀及門廳之管制，與交易品質保證等重要事項，致使原告辛○○等228 戶（共238 人）購屋住戶陷於錯誤，其連續施展詐術及偽造文書等罪責，亦經原告等於97年5 月5 日向本院檢察署提出告訴在案（97年度他字第942 號）。茲就原告管委會所受損害數額分述如下： 1.文化藝廊部分應至少減少價金291,600 元；迴車道部分應至少減少價金6,000,000 元，以賠償原告管委會之損害。至於養生池部分其價值約為18,000,000元，故就養生池部分，原告管委會請求被告應自移轉登記日後2 個月起至本件訴訟起訴之日止，以每日按18,000,000元價值依萬分之5 計算之違約金（違約金部分參系爭合約書第10條第1 項），並應賠償鑑價雜支費，爰依不完全給付、系爭建物有瑕疵及侵權行為之法律關係（選擇合併），請求判命被告給付原告管委會損害賠償8,344,977 元及起狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 2.又系爭建物社區之中庭等開放空間為違章建築，一但依法拆除，勢將使世紀皇家之羅馬城市變成斷垣殘墟之空中樓閣，被告所謂羅馬假期之愛戀及希臘神話故事與荷馬史詩奧德賽所描述情景亦將頓成泡影，成為台大文教區等鄰居茶餘飯後之笑談，其對於原告不論在物資上及精神上之打擊均不小，且被告事前隱瞞事實，系爭建物又有如上所述之瑕疵，影響原告辛○○等228 戶（共238 人）之居住安寧，故原告原告辛○○等228 戶（共238 人）請求判命被告給付非財產上損失賠償，以每戶30,000元計算，共為6,840,000 元。二、對被告抗辯之陳述：（一）按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上，有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年台上字第382 號判決參照）。而原告管委會係於94年3 月20日報准成立，則依公寓大廈管理條例第38條第1 項之規定，原告管委會具有當事人能力甚明，且因本件共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管委會為之（公寓大廈管理條例第10條第2 項），乃於95年2 月25日經區分所有權人會議之決議，授權以管委會之名義處理有關本件民刑訴訟及為原告辛○○等228 戶（共238 人）之訴訟代理人。因此，追加管委會為原告（公寓大廈管理條例第36條、第38條等），乃係對該共用部分予以概括承受，其自與原告辛○○等228 戶（共238 人）有無管理權限等無涉，原告管委會亦無當事人不適格之問題，故被告所謂本件請求權應為社區管理人乙節，似有誤會。（二）被告以系爭建物於93年10月19日取得使用執照，被告並依系爭合約書及銷售資料約定，改善系爭標的無誤，於94年3 月20日成立管委會後，當日下午安排公共設施檢視點交，且日後並經5 次點交，原告所列缺失被告已逐一改善，由各次檢驗所列缺失不同，可知改善狀況等語。惟被告對於上開缺失，僅表面上之改善，而不能彌補原告之完全缺失。（三）被告復以其為使社區更為氣派於迴車道前方增設雄偉石柱及上方加蓋雨遮，今迴車道上方加蓋之建物倘被認為違章，即使拆除亦無損其原規劃迴車道空間使用功能，客戶權益減少亦未達系爭合約書中庭前示意圖之約定等語。惟查，被告對於本社區有更為氣派之公共設施及包裝，因而其售價乃能相對提高，如一經認為違章而予以拆除，即破壞雄偉之原貌，必定減損迴車道之特點，且被告顯已悖離系爭合約書第1 條廣告效力與消費者保護法第22條及民法第354 條之規定，被告上開事後所作搪塞之詞，自不能免除損害賠償責任。（四）至被告以「被告確實依契約及廣告之內容，提供原告等26項公共設施，並無誇大不實。且由系爭合約書第18條第5 款之規定觀察，足見原告等於簽訂系爭合約書時，即知該26項公共設施係由廣場開放空間、廣場式頂蓋型開放空間、基地內通路、中庭及空地部分改建，被告並無隱瞞，原告等上開主張，顯與事實不符，不足採信。」等語，並表示其並不負違約之責。惟查： 1.系爭合約書第18條第5 款之約定不但為被告事前預留空間，在防範將來涉及民刑事責任之脫法行為，且被告為專門從事房屋銷售及營造事業，對於有關法規知之甚稔，其已悖系爭合約書第1 條之廣告效力與消費者保護法第22條及違背民法第354 條等規定，此業經新竹縣政府於94年8 月3 日府工建字第094010251 號函函知勘查結果可證，復參以本院就臺灣省建築師公會鑑定結果於97年5 月13日下午2 時10分許，訊問被告之訴訟代理人對於公會鑑定結果有無意見？經提示並告以要旨後，被告訴訟代理人稱：「沒有意見。」等語，且於97年12月15日下午2 時許另稱：「因為他們所提的一樓的公共設施部分為增設部分，是無法取得執照，當時的廣告圖有說是增設部分，但在法規上無法取得執照，當時沒有與買受人說明增設部分無法取得執照。」等觀之，被告確實在事前隱瞞事實，而原告等純為門外漢，在簽訂系爭合約書時，如何能洞察系爭標的為違法增建或不法使用，其理甚明，則被告上開事後所作搪塞之詞，顯然強詞奪理。 2.又被告另主張其並未違反建築法第11條之規定等語，惟被告為專門從事房屋銷售及營造業等，應明知系爭標的部分係違反建築法第11條法定空地之限制規定，依民法第71條及第72條等規定，被告自訂上開第18條第5 款之約定，應為無效。故被告明知違法使用增建法定空地，仍在廣告宣傳品中大肆渲染，核與有關法規及事實不符，並造成原告等實際上之損害，自應負賠償之責，無庸置疑。（五）按民事訴訟案件當事人曾為不利於己之自承（自認）時，法院自可毋庸調查證據，即依據其自承（自認）以為裁判，如合法代理人在訴訟上代為自認，亦與該當事人自身所為者同（最高法院19年上字第2165號判例參照）。當事人於訴訟上所為自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。（最高法院26年上字第805 號判例參照）又民事訴訟法第384 條所謂認諾，係指對於訴訟標的之承認而言，若僅對於他造主張之事實而為承認，則屬自認，不得謂之認諾。（最高法院44年台上字第165 號判例參照）。本件原告管委會係依民法第184 條及原告辛○○等228 戶（共238 人）係依民法第195 條等侵權行為之法律關係，對於被告私法上之請求損害賠償，其核與公法上之國家賠償法上之協議制度絲毫無關，惟被告竟遽引國家賠償法第10條及第11條規定意旨與民事訴訟法第422 條、最高法院28年上字第1058號判例及96年度台上字第123 號判決等，似有指鹿為馬之嫌，不能採信。又﹕ 1.文化藝廊部分：被告自認文化藝廊僅有空蕩走道，確實非銷售內容所述具有書畫可供遊賞的空間，此部分被告公司確有疏漏，應按原告管委會要求如數給付254,474 元。 2.養生池部分：被告自認養生池實際工程造價為2,590,000 元等情。惟依照被告出售前作宣傳廣告之售屋示意說明「本建物應為寬闊頂級飯店式設計．．．氣勢宏偉，豪宅才有的SPA 水療館．．．」，其價值應非如現況之公共澡堂。且因其面積容量狹窄，及烤箱、蒸氣室、養生池、更衣間等設施之材質及設備等比不上鄉下游泳池之更衣室，故必須全部拆除重新設計規劃，更換材質等，其造成損害賠償之金額實際上超過工程造價，當在2,590,000 元之上。 3.本院於97年5 月13日下午2 時10分許，訊問被告訴訟代理人對於臺灣省建築師公會鑑定結果有無意見？於提示並告以要旨後，自認沒有意見等語。而其應賠償及鑑價雜支費等計3,894,474 元，對此自認部分，當然包括應賠償原告管委會3,894,474 元之金額在內，原告管委會就此無庸舉證。故被告近期表示願意賠償原告管委會2,500,000 元云云，與原告管委會實際上之損害賠償之金額實大有出入。 4.被告所謂有關原告等主張被告於95年11月6 日提出民事陳報協調進度狀係自認「應賠償原告等．．．並不為原告等接受，兩造並未達成合意，此依上開最高法院96年台上字第123 號判決之意旨，尚不得視為自認。」乙節，惟原告等實際上並未主張上開事項，且其與原告等在前開所主張被告在本院審理之言詞辯論時之「自認」等事證無涉，被告似有誤會。三、系爭標的經本院委託臺灣省建築師公會指派該會新竹縣市辦事處之胡鎮江、楊長榮建築師鑑定，其至現場審核縣府核定之竣工圖時陳稱﹕系爭標的，均屬違規使用，應賠償及鑑價雜支等計3,894,474 元。茲就該鑑定報告書表示意見如下：（一）有關迴車道部分： 1.鑑定報告書稱：拆除迴車道現有結構設施所需之工程費約200,000元，拆除後結構補強及修復所需費用約600,000元。 2.原告意見：前揭報告書所稱迴車道之拆除費用及補強修復費用，僅屬施工法計算之金額，其內容並未審酌迴車道究係依法送審之合法建物圖說或係屬違建，二者間之價值差異，如：銷售示意圖標示應為雙迴車道，而竟僅設單迴車道及現有單迴車道經拆除後所減少之房屋價值等損害之請求。（二）有關養生池部分： 1.鑑定報告書稱：SPA 區之烤箱室、蒸氣室、養生池、更衣室、廁所等設施之現狀格局與建築銷售示意圖不盡相符，經鑑定人查對建築執照竣工圖，該設施確為竣工圖標示之開放空間位置，依法須開放供社區民眾使用，不得隔開或變更他種用途私用，因此該設施屬違規使用。鑑定結果：在未判定有無漏水之前，SPA雖違章使用，經現場勘驗有關設施並無立即之安全及衛生上之危險，因此對於SPA區養生池之防水抓漏工程費概估計算所需為100,000元；建造本案SPA區之烤箱室、蒸氣室、養生池、更衣間、廁所等設施所需之工程費（含土建、機電及裝潢費用）約2,000,000 元；SPA區養生池等設施器具之現場情形改建如銷售示意圖所需之費用約2,000,000 元。 2.原告意見：養生池之相關設施現況已確認為違章使用，且鑑定報告所稱之防水抓漏工程費100,000 元，尚不包括修補SPA 區缺漏之金額。而鑑定報告書就建造本案SPA 區之烤箱室、蒸氣室、養生池、更衣間、廁所等設施所需之工程費鑑估價格2,000,000 元，顯然偏低，被告於95年10月20日陳報協調進度狀猶稱SPA 區工程造價為2,590,000 元，且承認SPA 區之現況與原銷售示意圖間之材質價差約309,048 元。是鑑定報告書就SPA 區養生池等設施器具之現場情形改建如銷售示意圖所需之費用約2,000,000 元，該鑑估價格亦顯然偏低。且企業經營者對於消費者所負之義務不應低於廣告之內容，依照被告前所提之售屋示意說明之品質，其價值應非如現況之公共澡堂。甚者，上開設施均非合法建築，被告從事房屋營造，自當明瞭建物之興建、增建、改建及修建均應依法申領建築執照或雜項執照，惟被告出售系爭建物與原告辛○○等228 戶（共238 人）時，並未具體明確指出何項設施坐落何地、範圍若干為違章建築，反以豪華SPA 會館為強力推銷、印製精美之系爭標的休閒設施圖文，隱瞞系爭建物公設屬違建之交易重要事項。若謂系爭標的非為買賣價金之一部，非但與社會通常事理相悖，亦顯失公平。且前揭報告書所稱估算之費用，僅屬施工法計算之金額，其內容並未審酌SPA 區係依法送審之合法建物圖說或係屬違建二者間之價值差異，且鑑定報告書亦未慮及被告遲延給付所造成之損害（參被告亦稱SPA 池於95年1 月31日才完工）。四、綜上，爰依不完全給付及侵權行為提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應給付原告管委會8,344,977元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）被告應給付原告辛○○等228 戶（共238 人）非財產之損害6,840,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（三）原告願供現金或等值之商業銀行可轉讓定期存單，請准予宣告假執行。（四）訴訟費用由被告負擔。貳、被告則以：一、本件原告向被告請求項目為系爭建物共同使用部分之損害賠償，惟依系爭合約書第18條第1 款約定：「買方（即區分所有權人）同意授權賣方於依法召開本社區第一次區分所有權人會議前為本社區共同使用部分之管理人，得委託管理公司負責本社區共同使用部分之使用、管理及清潔維護等諸事宜。買方全體亦同意於成立管理委員會或選任管理負責人（以下稱管理人）後，於成立當天（或賣方通知日期）由賣方會同管理人共同檢視公共設備數量、共同使用部分（公共休閒設施及中庭園藝）及機具設備之操作教導，共同使用部分依現況移交管理人，檢視項目資料由賣方準備，如管理人逾期或不為檢視，視為檢視完成。自檢視完成之日起，由管理人自行負責公共設施之管理、維護、及保養。賣方並自該日起負責公共設施保固一年。電梯保固期限自第一住戶進住起算保固一年。」又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。就此可知系爭建物共同使用部分其管理人為管委會，該共用部分應由管委會管理負責，縱有請求權應屬社區管理人，至原告等228 戶（共238 人）應無權以自己名義請求共用部分之損害賠償。且本件訴訟係由原告辛○○等228 戶（共238 人）於95年4 月25日起訴請求系爭建物共用部分（即迴車道、文化藝廊、養生池）所生瑕疵之損害賠償，原告等買賣價金既不含本改建工程，自不得請求賠償，而非如原告所提於本案卷內之附表一、二及附件一所示部分區分所有權人之依建物面積比例計算分攤，原告起訴請求，顯有當事人不適格程序上之違法，並欠缺權利保護要件，應予駁回。二、系爭建物於93年10月19日取得使用執照，而被告依系爭合約書及銷售資料約定完成改繕系爭標的無誤，於94年3 月20日成立管委會，當日下午安排公共設施檢視點交，被告並備妥系爭建物共同部分、約定共同部分與其附屬設備之使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水、電、機械設施及消防管線圖等資料，惟該管委會表示尚要詳閱內容因此借去暫不點交，且日後多次點交未成，各次點交記錄如下：94年3 月20日成立管委會當日下午檢視；94年5 月17日委託全友機電檢視；94年7 月26日全友機電列缺失表；94年8 月3 日檢附改善進度；95年3 月21日檢附改善進度。經上述五次點交原告所列缺失，被告均逐一改善，由各次檢驗所列缺失不同可知為改善缺失狀況，被告對於品質自我要求一向甚高，對養生池之施作部分不滿意之處，甚且經管委會同意已全面打除重新施作，並於95年1 月31日完工，顯示被告負責任態度。被告對於客戶服務品質實非原告所稱「經發函催告亦未見被告依債務本旨提出完全之給付」。況查，原告等主張其向被告所買受之房屋價值及效用減少8,344,977 元乙節，並未舉證以實其說，被告否認之。茲就原告主張所受減損部分一一說明如后：（一）文化藝廊部分：文化藝廊按系爭合約書附件7 附圖及銷售資料，其為一迴廊之開放式空間並未標示任何置物櫃，亦未標示任何繪畫、藝品、藏書，而銷售資料中亦未載明其應有任何圖書之數量，被告依約僅有提供硬體設施及建議可供使用之目的等義務而已，對於原告提出請求之項目，已超過合約約定之範圈，被告不予同意。而原告等所請求254,474 元之金額，係原告自行預估購買之圖書及繪畫數量，惟被告依約並無義務提出圖書及繪畫予原告使用，原告等此部分主張，依法並無理由。（二）迴車道部分：原告對於「迴車道竟係退縮地加蓋之違章建築」顯為認知誤差，按系爭建物建案申請建築執照於社區前設一迴車空間於退縮地係合法設置，此部分詳見建照圖及系爭合約書附件7 附圖。被告為使社區更為氣派，於迴車道前方增設雄偉石柱及上方加蓋雨遮，今迴車道上方加蓋之建物倘被認為違章，即便拆除亦無損其原規劃迴車道空間使用功能，客戶權益未減少亦未違系爭合約書約定。且依臺灣省建築師公會鑑定意見，迴車道之雨遮及石柱拆除費用、結構補強及美化費用合計須僅800,000 元，然原告等卻請求5,236,800元，顯然不實，不足採信。（三）養生池部分：養生池雖有漏水問題，惟經原告等同意後，被告業於95年1 月31日重新施作完成，造景及養生池設施均按圖施工，其蒸氣室之漏洞（材料接縫處）已填縫完成，養生池漏水亦已阻漏完成，可正常使用，而本項工程既是增建項目，原告買賣價金不含於此，縱使有缺失被告亦盡維修責任，原告等就此部分自無損害可言。且被告支出之工程費用為1,507,000 元，並非原告稱之18,000,000元，此部分原告既已同意被告修繕且已完工，原告自無再向被告請求損害賠償之餘地。（四）從而，原告等主張其因被告不為完全給付造成系爭房屋價值及效用減損8,344,977 元乙節，顯非事實，殊不足採。三、又有關原告等主張迴車道係屬違章建築、文化藝廊未放置任何藏書或繪畫及養生池粗糙不良產生漏水，經臺灣省建築師公會鑑定，該修補費用及鑑價雜支等計3,894,474 元應由被告等支付乙節。經查迴車道係被告依法申請之合法設施，而迴車道之雨遮及石柱部分雖屬違建，然其興建亦經原告等之同意，且依系爭合約書第18條特別約定第5 款：「為增進社區之居住品質及生活機能，買方（含管理人）同意賣方就廣場式開放空間、廣場式頂蓋型開放空間、基地通路、中庭及空地部分，規劃改建作社區門廳、公共休閒設施及植栽美化。買方充分了解其買賣價金並不包含上開改建部分。就此部分買方（含管理人）不再有任何其他價償、增建、擴充或變更主張或請求，否則增加或修改部分由主張者負擔，如致生損害於賣方應賠償之。本改建工程如因建管、消防法規需回復原狀賣方不負違約之責。」之約定，買方之買賣價金，既不包含在系爭合約書中改建之部分，自不因迴車道上增建部分減少而有損失，原告等自不得向被告請求賠償。又被告對文化藝廊部分並無提供繪畫、藝品、藏書等之義務，及養生池已經原告等同意於95年1 月31日重新施作完成，現無原告等指稱之滲漏問題，均如上述。是原告等以迴車道係屬違章建築、文化藝廊未放置任何藏書或繪畫及養生池粗糙不良等為由，請求被告應賠償如上開鑑定報告所指修補費用及鑑價雜支等共計3,894,474 元之損害乙節，依法顯無理由，殊不足採。四、本件原告等主張：「被告又以系爭合約書第18條第5 款，表示被告並不負違約之責之語，其不但為被告事前預留空間，在防範將來涉及民刑事責任之脫法行為，且被告專門從事房屋銷售及營造業等，其亦明知違反建築法第11條法定空地之限制規定，依民法第71條及第72條等規定，被告自訂上開合約第18條第5 款之約定，應為無效。至原告請求損害賠償之依據及方式為何，均已盡舉證責任。又被告之訴訟代理人亦已自認賠償原告2,500,000 元，而實際上原告之損害金額當在此之上。」及「被告隱瞞系爭建物之系爭標的係違章建築或偷工減料，致使原告等陷於錯誤而購買系爭建物乙節，」云云。經查，被告確實已依契約及廣告之內容，提供原告系爭標的，並無誇大不實，且由系爭合約書第18條第5 款之約定觀察，足見原告等於簽訂系爭合約書時，即知系爭標的係由廣場開放空間、廣場式頂蓋型開放空間、基地內通路、中庭及空地部分改建，被告並無隱瞞，而原告同意系爭標的為改建部分，依系爭合約書已明確告知如因建管、消防法規需回復原狀賣方不負違約之責，此為買賣雙方認同後始簽立，是被告並不負違約之責。又查被告為增進社區之居住品質及生活機能，經原告等之同意將廣場開放空間、廣場式頂蓋型開放空間、基地內通路、中庭及空地部分改建成公共設施之行為，係法定空地之利用，而非另做他案建築之法定空地，亦即並非重複使用，原告關此之主張，顯係曲解建築法第11條之規定而無疑。退萬步言，倘被告就此道義上同意負回復原狀之責，其回復原狀及美化之費用經被告估算亦不超過531,085 元。五、又所謂「自認」係指當事人對於他造主張不利於己之事實，於訴訟上承認其為真實而言。國家賠償法上之協議制度，乃賠償義務機關與請求權人間關於國家賠償事件所為之協商，依國家賠償法第10條及第11條規定之意旨觀之，屬訴訟前之先行程序，類似調解程序或訴訟外之和解。而調解程序中當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟法第422 條定有明文。又於言詞辯論時試行和解未成立者，當事人一造在試行和解時所為讓步之表示，並非訴訟標的之捨棄或認諾，尚且不得本於認諾而為被告敗訴之判決（參28年上字第1058號判），遑論訴訟外未成立之和解（最高法院96年台上字第123 號判決參照）。查：（一）有關原告等主張被告於95年11月6 日提出民事陳報協調進度狀係自認應賠償原告等文化藝廊254,474 元及養生池2,590,000 元之損害乙節。經查，被告已依雙方所訂之系爭合約書之約定提供公共設施予原告等使用，原告等並無任何損害。又被告所提出之上開陳報狀，係向本院陳報雙方協商之過程，其中被告雖願給付部分款項予原告，惟並不為原告等所接受，兩造並未達成合意，此依上開最高法院96年台上字第123 號判決之意旨，尚不得視為自認，原告此等主張，依法顯無理由。（二）又有關原告等主張被告於97年5 月13日本院審理時，就臺灣省建築師公會鑑定結果表示無意見，即是自認應賠償原告等3,894,474 元乙節。經查，本件被告係就臺灣省建築師公會估價結果表示無意見，並非自認應賠償原告等3,894,474 元，原告等顯係任意曲解被告之意思，原告等關此主張，顯無理由。六、有關原告辛○○等228 戶（共238 人）主張依民法第195 條之規定請求非財產權之損害，以每戶30,000元之計算，共計6,840,000 元乙節。經查，本件原告辛○○等228 戶（共238 人）並未就其損害及因果關係等舉證以實其說，原告否認之。又查依上開民法第195 條第1 項之規定，必以身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或其他人格法益遭受侵害時，始得請求非財產上之損害賠償，而本件係一般買賣糾紛，原告等之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或其他人格法益並未遭受侵害，依上開民法第195 條第1 項之規定，原告等自不得請求被告賠償其非財產上損害，原告之主張，依法顯無理由。七、綜上所述，原告等之訴顯無理由，並聲明： 1.原告等之訴及其假執行之聲請均駁回。 2.訴訟費用由原告等負擔。 3.若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。叁、兩造不爭執之事實：原告辛○○等228 戶（共238 人）向被告購買系爭建物，且系爭建物均係被告起造興建之房屋，兩造間並簽訂有系爭合約書。肆、本件爭執事項﹕ 一、訴之變更和訴之追加是否合法。二、公共設施到底有無瑕疵，有無違規使用。（所主張瑕疵部分，是指文化藝廊、迴車道、ＳＰＡ區等26項公共設施（即系爭標的））三、原告228戶（共238人）是否可以主張慰撫金。四、被告就文化藝廊和ＳＰＡ養生館及迴車道損害金額，是否發生自認之效果。伍、經查﹕ 一、按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。（最高法院93年度台上字第382 號判決參照）本件被告主張系爭建物共用部分管理人為原告管委會，非原告辛○○等228 戶（共238 人），且原告辛○○等228 戶（共238 人）之買賣價金不含改建工程，不得請求賠償，本件有當事人不適格之情云云，然查就系爭標的不完全給付、侵權行為損害賠償之請求，原告業已變更為管委會，而非原告辛○○等228 戶（共238 人），而此等訴之變更亦已認合法而予准許，已如上所述（見程序方面二）；另就原告辛○○等228 戶（共238 人）請求非財產上損害部分，渠等係主張居住安寧之權利受侵害，而此請求權是否存在，乃實體法上有無理由之問題，非得否為原告或被告之權能，是原告提起本件訴訟，並無當事人不適格之情，被告此部分主張，顯無所據。二、原告管委員主張系爭建物有瑕疵，屬不完全給付，被告以詐欺方式，使原告管委會之社區住戶陷於錯誤而買受，共用部分及約定部分之修繕、管理、維護均由原告管委會為之，亦受區分有權人會議決議授權原告管委會處理本件民、刑事訴訟，並對共用部分概括承受而依不完全給付、瑕疵擔保、侵權行為等法律關係請求被告賠償云云，惟查﹕ （一）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條定有明文。又主張買賣之物之瑕疵擔保責任，須當事人就標的物處出賣人與買受人之地位，此觀之民法第354 條自明。（二）本件原告管委會並不爭執系爭建物之買賣契約存在於原告辛○○等228 戶（共238 人）與被告間，則系爭建物縱有瑕疵或有不完全給付之情，亦僅契約之當事人即原告辛○○等228 戶（共238 人）得主張，原告管委會既非系爭建物之買受人，亦未舉證證明與被告間無何契約關係存在，自難依瑕疵擔保或不完全給付之法律關係請求被告賠償。（三）原告管委會雖另主張依公寓大廈管理條例第10條第2 項及區分所有權人會議之決議而認可行使損害賠償之權利，惟按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，雖係公寓大廈管理條例第10條第2 項前段所明定，然依原告管委會所述係因被告隱瞞系爭建物之迴車道、文化藝廊、養生池等26項公共設施即系爭標的部分屬違章建築或有偷工減料致有未依系爭合約書為完全給付之情而請求被告賠償，此屬系爭建物買受人基於買賣契約所生之權利，與系爭標的於交付時係屬完好，事後始生毀損、破壞等須修繕、管理、維護之情形有間，故尚難認原告管委會所主張之事項與公寓大廈管理條例規定管委會之權責有關。至區分所有權人會議授權原告管委會提出民事訴訟，亦僅表示原告管委會得代理區分所有權人為經授權之行為，非指屬區分所有權人之權利當然移轉予原告管委會（此有原告管委會所提世紀皇家社區96年第三屆區分所有權人會議紀錄可憑，見卷三原告98年1 月19日所提民事言詞辯論（續）狀後所附資料），原告管委會援引公寓大廈管理條例第10條第2 項認概括承受原告辛○○等228 戶（共238 人）之權利，容有誤會。（四）原告管委會主張被告侵害管委會之所有權而依侵權行為之法律關係請求被告賠償（見本院98年5 月18日言詞辯論筆錄），然查系爭建物非原告管委會所有，共用部分原告管委會僅有修繕、管理、維護之權，此為原告管委會歷次書狀所自承，再依原告管委會主張之原因事實均係被告詐欺世紀皇家社區住戶，交付之共用部分有瑕疵，未依系爭合約書履行而主張侵權行為，均未就原告管委會究竟有何所有權為被告如何之侵害，並受有何損失為陳明及舉證，是原告管委會此部分主張，亦難採信。（五）綜上，原告管委會就被告前述不完全給付或瑕疵給付有何致原告管委會受損之情形未提出事證以供本院審酌，又未能就其與被告間有何契約關係存在及有何所有權為被告侵害等予以陳明，則原告管委會依不完全給付、瑕疵擔保及侵權行為請求被告賠償8,344,977 元及利息，於法無據，應予駁回。三、原告辛○○等228 戶（共238 人）請求非財產上損害乙節，按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195 條第1 項前段定有明文。本件原告辛○○等228 戶（共238 人）主張因被告未為完全給付侵害渠等居住安寧之人格法益，然查原告辛○○等228 戶（共238 人）主張之原因事實為被告未依系爭合約書履行致系爭標的即迴車道、文化藝廊、養生池等26項公共設施有偷工減料或屬違章建築之情，致渠等以高於當地行情數倍之價格買受，並使渠等處於日夜惶恐不安之生活環境中，惟此等公共設施縱有原告辛○○等228 戶（共238 人）所述之瑕疵而致無法使用或未能如預期般之充分使用之情，然尚不致使渠等惶惶不可終日而致心神不寧，況就公寓大廈而言，對區分所有權人生活安寧影響最大者應屬專用部分之管理及使用，而依前所述，此等瑕疵對渠等專用部分之使用及享有並無何減損或影響，自難認有可情節重大，從而，原告辛○○等228 戶（共238 人）請求被告賠償非財產上損害每戶各30,000元，合計6,870,000 及利息，並無理由，亦應駁回。陸、本件原告之請求均無理由而不應准許，已如上所述，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。捌、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　15　　日民事第二庭法官盧玉潤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。書記官謝國聖中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　15　　日

臺灣新竹地方法院95年度重訴字第56號

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