96年度竹簡字第717號｜民事：確認租賃權存在｜裁判日期：96 年 12 月 24 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　 96年度竹簡字第717號原　　　告　己○○ 訴訟代理人　林進塗律師被　　　告　丙○○ 弄13 訴訟代理人　戊○○ 上列當事人間確認租賃權存在事件，本院於民國96年11月26日辯論終結，判決如下：主文確認兩造間就被告所有、坐落新竹市○○段830地號土地上，位於門牌號碼新竹市○○街六號房屋內，如附圖所示之第一層停車場、面積68.67平方公尺，及第二、三層面積各333.42平方公尺內之各14間套房、第四層面積126.17平方公尺內之7間套房、第五層面積126.17平方公尺內之5間套房之租賃關係存在。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第七款分別定有明文；又按按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，同法第二百六十二條第一項本文亦有規定。查，本件原告起訴時，其訴之聲明原係聲明：１、請求確認原告就被告所有坐落新竹市○○街6號房屋1樓至5樓共40 間套房之租賃關係存在；２、被告應將如原告之起訴狀附表所載之房屋漏水、油漆剝落、地板、壁紙等瑕疵予以修護供原告使用，若未予修護而由原告墊款修護時，其修護費用應由被告負擔；３、訴訟費用由被告負擔。嗣原告於第一次言詞辯論期日被告尚未進行答辯聲明前，即當庭表示撤回其前開第２項之聲明，其後原告於九十六年十一月二十六日言詞辯論期日時，將其上開第１項之聲明變更為：「請求確認原告就被告所有坐落新竹市○○段830地號土地上，如新竹市地政事務所於96年10月22日以竹測建字第050030號收件而辦理測量所得之建物測量成果圖（以下簡稱附圖）所示第一層停車場面積68.67平方公尺，及第二、三層面積各333.42平方公尺 (各14間套房)、第四層面積126.17平方公尺 (7間套房)、第五層面積126.17平方公尺 (5間套房)，以上共四十間套房及套房前走道，以及第一層至第五層樓之電梯（上開停車場、套房及套房前走道、電梯均係位於新竹市○○街6 號內）之租賃關係存在。」，而擴張就上開所述之位置、面積之第一層停車場及第一層至第五層之電梯，以及該四十間套房前之走道之範圍，予以請求，核係屬原告聲明之擴張，且原告所為之該等擴張，並無礙於被告之防禦及訴訟之終結，是原告上開所為訴之撤回及聲明之擴張，程序上均應予以准許，合先敘明。二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：（一）緣原告於民國九十六年一月二十六日，與被告簽訂房屋租賃契約書（以下簡稱系爭契約書），向被告承租其所有、坐落新竹市○○段八三０地號土地上之門牌號碼為新竹市○○街六號建物內之部分一層停車場，以及二、三層內之套房各十四間及四層內之套房七間，以及五層內之套房五間，暨上開套房前之走道，以及建物內之電梯（原告所承租之上開標的，以下簡稱系爭標的），而原告所承租之上開停車場，其位置係位於如附圖所示之一層（停車場）之範圍（係位於附圖斜線部分靠同段八一九至八二三地號土地旁者，面積為六八點六七平方公尺），另所承租之上開建物內之二、三層各十四間之套房及套房前之走道，其位置係位於如附圖所示之二、三層之範圍（即該附圖所示之斜線部分全部，面積各為三三三點四二平方公尺），所承租之上開建物內之四層七間套房、五層五間套房，其位置係分別位於如附圖所示之四、五層之範圍（係位於附圖所示斜線部分中，屬於東南段之約一半部分，面積各為一二六點一七平方公尺），雙方並約定租賃期限自九十六年三月一日起至一一一年二月二十八日止計十五年，租金第一年至第十年每月為新台幣（下同）十一萬五千元（其中停車場為每月一萬五千元，四十間套房為每月合計十萬元），第十一年起依物價波動之指數調整之，並約定承租人應於每月一日前付清租金，原告並於訂約時交付三十四萬五千元予被告，作為履約保證金，並交付一張面額為一百萬元之本票予被告，以作為原告裝潢整修房間之擔保之用，兩造並約定每月之租金由原告匯入被告所指定之訴外人彭琦君在新竹市第三信用合作社新興分社「金成企業社」、帳號0000-00-000000-0號之帳戶（以下簡稱系爭帳戶）內。詎經原告於九十六年三月一日將該月份租金十一萬五千元，由友人丁○○陪同拿至位於新竹市○○路二八二號之新竹市第三信用合作社總社（以下簡稱三信總社），以存款機欲匯至系爭帳戶時，卻無法匯入，其後再經原告於九十六年四月一日再以同樣方法欲在三信總社之存款機匯入九十六年三、四月份之租金合計二十三萬元至系爭帳戶內時，亦無法匯入，嗣原告再於九十六年四月十日上午10時再至三信總社櫃台，以存款條欲存入二十三萬元之款項至系爭帳戶，惟亦遭退回，原告乃向櫃台人員查詢，而經櫃台人員告知系爭帳戶已於95年1月12日當天結清，無法再存入款項。原告仍有質疑，乃於當日再至三信新興分社以存款條欲存入九十六年三、四月份之租金，亦遭退回。嗣於96年4月12日中午，原告及丁○○在新竹市○○街6號系爭標的之2樓巧遇被告，原告即刻拿23萬元租金請丁○○ 拿給被告，然被告竟以原告違約逾期支付租金而拒收，之後原告一直聯絡被告之友人乙○○，表明要繳交九十六年3、4月份之租金，乙○○則告之原告表示：被告稱原告已違約而不願意受領等情。（二）嗣乙○○乃聯絡原告於96年4月19日晚上8時許，在新竹市○○街6號1樓被告之辦公室內，由本件被告之訴訟代理人戊○○代表被告，並會同乙○○、甲○○，與原告夫妻、丁○○等6人協商繳交租金之事，並要求原告賠償，原告當場表示沒有過失及違約，乃不同意代表被告之戊○○所要求賠償之事。迨至96年5月1日晚上8時許，代表被告之戊○○復約同原告及乙○○、甲○○，至前述之一樓辦公室內，協商系爭租約之房租繳交事宜，當時其並代表被告要求原告除須按時繳交租金外，另應再賠償被告違約金60萬元，並雙方另訂立新的租賃契約書，原告當時並未表示同意被告之上開要求，乃回應稱思考三天再說。嗣原告再於九十六年五月二日又至三信新興分社以存款條方式，再度欲存入該五月份之租金十一萬五千元予被告，亦遭退回，原告乃請教專業人員後，而於96年5月3日以新竹英明街郵局第583號存證信函，附上96年3、4、5月份之租金合計34萬5000元之郵政匯票寄給被告收受，被告並於九十六年五月四日下午四時許，收到上開存證信函及所附之該張郵政匯票。詎料被告其後卻於96年5月9日，以新竹民生路郵局之存證信函寄發予原告，表示原告已因逾期未付租金而違約，依雙方簽訂之系爭租約第九條第二項之約定，其並以該存證信函向原告表示終止雙方間租約之意思表示，並稱其暫收原告所寄予之上開郵政匯票以作為原告應賠償其之違約損害金，且原告應於函到五日內遷出並恢復原狀交還房屋予被告云云。惟查，依上開所述，本件係因被告提供已結清、錯誤之系爭帳戶資料予原告，以致原告遵時在九十六年三月一日、四月一日欲匯租金至系爭帳戶時無法匯入，其後原告於九十六年四月十二日欲託人當面將到期之租金交付予被告，惟為被告所無理拒絕，是原告並無被告所稱違約逾期未付租金之情事，則被告以原告違約為由所為之片面終止租約之行為，並未合法生效，故兩造間就前述系爭標的之租賃關係尚屬有效成立，爰提起本件訴訟，並聲明：１、請求確認原告就被告所有坐落新竹市○○段830地號土地上，如附圖所示第一層停車場、面積68.67平方公尺，及第二、三層面積各333.42平方公尺 (各14間套房)、第四層面積126.17平方公尺 (7間套房)、第五層面積126.17平方公尺 (5間套房)，以上共四十間套房及套房前走道，以及第一層至第五層樓之電梯（上開停車場、套房及套房前之走道，以及電梯，均係位於新竹市○○街6號建物內）之租賃關係存在；２、訴訟費用由被告負擔等語。（三）對被告抗辯之陳述：１、被告雖辯稱：依兩造所簽訂之系爭租約第九條第二項之約定，承租人即原告如於房租到期十日內未繳租，視同違約，出租人即被告於此時即可終止租約，不須適用民法第四百四十條第一、二項之規定，亦即並不以原告須二期租金未付經催告仍不給付始得終止租約，而本件因原告違約未於約定期限內支付九十六年三月、四月份之租金予被告，被告已委託戊○○為代表人，於九十六年五月一日以原告遲付租金為由，向原告當面表示終止兩造間之租約之意思表示，是兩造間之租約已經被告合法終止而失效云云，原告予以否認。蓋姑不論原告係因被告提供錯誤之系爭帳戶資料，以致原告依約於九十六年三、四月間，欲匯租金至系爭帳戶予被告時，因系爭帳戶已結清而無法匯款，是原告並無違約遲不付租予被告之情形，且於九十六年四月十二日原告欲託人當面交付到期之租金予被告，亦遭被告無理由所拒絕，如此，益見原告並無被告所稱違約不付租金之情事，是被告以原告未付租金違約為由，據以主張終止兩造間之租約，顯屬無據。且按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達二個月之租額，不得依前項之規定終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1、2 項著有明文，又按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告，承租人支付租金，如於其期限內不為支付者，出租人固得終止契約，惟承租人如於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人縱有聲明，亦不生終止之效力。」，亦有最高法院46年台上字第1508判例意旨可供參考。而兩造所簽訂之系爭租約九條第二項有關承租人同意如房租到期十日內未繳房租，即視同違約，出租人此時即得片面終止租約之約定內容，因違反上開民法第四百四十條第一、二項之規定而無效，是被告欲主張有效終止兩造間之租約，仍需適用民法第四百四十條第一、二項之規定。本件被告之委任人戊○○固於九十六年五月一日有與原告見面洽商有關系爭租約之問題及解決方式，一開始其固有表示稱欲轉達被告有關終止租約之意思，惟其後經原告詢問其有無其他之解決方式，其即稱如欲繼續租約，被告要求原告除繼續付租外，另須賠償被告六十萬元，且雙方須另行洽商訂立新的租約以取代系爭租約，原告當時並未即時答覆被告之上開要求，乃回應稱請給原告三天考慮，而被告當時之受任人戊○○亦代表被告表示同意，準此以觀，可見被告於九十六年五月一日當天，並未委由其代理人戊○○向原告表示終止租約之意思表示，其對原告表示終止租約之時間，係於九十六年五月九日所寄發予原告之存證信函，寄達原告之時，而因斯時原告已就九十六年三、四、五月份之租金合計三十四萬五千元，於九十六年五月四日支付予被告，是被告於九十六年五月九日所寄發予原告之存證信函，再以原告遲付租金為由據以主張終止系爭租約，並無理由，亦難生合法終止租約之效力。２、被告雖稱：兩造就系爭租約並未約定自九十六年三月一日起始起算租金，應係自簽約之日起即起算租金，且原告係利用其在租賃方面之專業，擬好租約後，在未給予被告充分瞭解，被告係於急迫之情況下簽立該租約云云，惟查，兩造確有約定自雙方簽立租約後，至九十六年二月二十八日止之該段期間原告免付租金，且該份租約係在簽訂之前約3個星期前，即由原告擬定該租賃契約書之草稿內容，並交與被告所指定之乙○○檢視修稿，且經多次修改後，始於96年1月26日簽訂，是被告係於充分了解該契約書內容之情況下始簽訂該契約書，絕非如其所稱係在未充分瞭解，且於急迫下所簽立。３、雖被告否認原告有於九十六年三月一日、四月一日，至三信總信之存款機進行存款之動作而未果，辯稱：原告已於九十六年二月二十八日與被告至承租房屋現場查看時，當場向被告提出有關曬衣場之問題，並向被告表示如被告就該曬衣場之問題不解決，其即不願再承租，是原告不可能會在九十六年三月一日至前述之存款機存款，且三信於九十六年八月七日發文予彭琦君之回函內容，亦表明其存款機於九十六年三月一日、四月一日並查無針對系爭帳戶之存款交易紀錄，又從原告所舉證人丁○○所述關於九十六年三月一日當天，其與原告前去三信總社存款機存款時，於停車後有無過馬路乙節，與原告所述完全不同一事，亦可證證人丁○○所述於九十六年三月一日當天有陪同原告前至三信總社之存款機存款乙節，顯不實在云云。惟查，原告確有於九十六年三月一日由丁○○陪同，前至三信總社之存款機欲存入當月份之租金，惟因系爭帳戶已結清而無法存入乙節，已據證人丁○○到庭證述在卷，雖證人丁○○有關停車後有無過馬路始到存款機一事，與原告所述稍有不同，惟此應係丁○○記憶有誤所致，不能因此全盤否認證人丁○○之證述內容。又系爭帳戶既早於九十五年一月十二日已結清，已無該帳號之存在，故原告先後於九十六年三月一日、四月一日至三信總社之存款機欲存款至系爭帳戶內時，於存款失敗後，當然事後無法查知是否有存款之動作。又從證人乙○○於仲介本件兩造簽訂系爭租約之時，尚擔任三信之經理一職，其又係基於協助被告之角色而仲介系爭租約之訂立，其涉入本件甚深之情節觀之，故證人乙○○是否有因此影響三信上開九十六年八月七日之發函內容，亦不得而知。且因原告亦確有於九十六年四月十日、五月二日，至三信新興分社之櫃台欲辦理匯款至系爭帳戶之行為，惟因系爭帳戶已結清，致無法辦理，乃經櫃台人員在原證四之存款條上之「櫃代」一欄上加以簽寫文字，惟三信於九十六年八月七日函覆本院有關該部分之函查內容時，卻又含糊其詞，如此，益可認無從以三信前述之九十六年八月七日答覆彭琦君之函文內容，即認原告未於九十六年三月一日、四月一日至三信總社之存款機存款。二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其於前言詞辯論期日到場所為之答辯：被告固不爭執：１、兩造確有於96年1月26日訂約，由原告向被告承租被告所有如上開所述之停車場及四十間套房，雙方並約定租賃期限從96年3月1日起到111年2月28日止，共計十五年，租金第一年到第十年為每月115000元，第十一年起依照物價指數、銀行利率之變化比照調整之，並且約定承租人應於每月1日前付清房租，被告當時並提供其女兒在新竹市第三信用合作社新興分社、戶名金成企業社、帳號0000000000000的帳戶，供原告匯入租金，惟該帳戶經事後查得在 95年1月12日就被結清了，無法再匯入該帳戶款項；２、被告承認在96年4月15日當天，原告有委託丁○○要交付其96 年3月、4月份的租金共二十三萬元，但其予以拒收；３、被告有於96年4月19日、96年5月1日委託戊○○，要與原告洽談違約的賠償事宜，於96年5月1日當天戊○○並代表被告，要求原告除給付租金外，另需賠償六十萬元的違約金，並要原告更新租約之內容，否則要終止原訂之租約，原告表示要三天的考慮時間，戊○○也代表被告表示同意；４、原告於96年5月3日寄送96年3、4、5月的租金合計三十四萬五千元之郵政匯票給被告，被告在96年5月4日收到該紙匯票；５、被告在96年5月9日寄發原證6之存證信函給原告，以原告逾期未付租金為由，表示要終止兩造間之系爭租約等情，惟否認其與原告間就前述停車場及四十間套房之租賃關係仍存在，辯稱：（一）本件被告於與原告訂約後，即將租賃標的交付予原告，惟原告卻未依約於九十六年三月一日首次租金應繳日支付租金予被告，其後於九十六年四月一日亦未繳付，則本件原告就租約之訂立，係未依法定要式完成，依民法第七十三條、一六六條之規定，該租約係屬無效。再者，原告係專業之租賃管理人（即俗稱之二房東），是兩造就該租約之簽訂，應適用消費者保護法及公平交易法之相關規定，且因該租約係由原告擬定後提出而由兩造完成締約，是該租約係屬定型化契約，亦有民法第二百四十七條之一規定之適用，而因該租約未賦予被告法定之審閱期間，未讓被告有充分之時間了解其內容後再決定是否簽約，且其中第九條第一項之約定，就雙方違約賠償之比例懸殊，已違反公平原則。是基於上開之事由，可認系爭租約係屬無效之約定。（二）原告已於九十六年二月二十八日與被告至承租房屋現場查看時，當場向被告提出有關曬衣場之問題，並向被告表示如被告就該曬衣場之問題不解決，其即不願再承租，是原告不可能會在九十六年三月一日至前述之存款機存款，且如原告真有於九十六年三月一日、四月一日至三信總社之存款機欲辦理存款而無法存入，於該存款機內亦會留存有原告進行該等存款動作之紀錄，惟三信於九十六年八月七日發文予彭琦君之回函內容，業已表明其存款機於九十六年三月一日、四月一日並查無針對系爭帳戶之存款交易紀錄，且從原告所舉證人丁○○所述關於九十六年三月一日當天，其與原告前去三信總社存款機匯款時，於停車後有無過馬路乙節，與原告所述完全不同一事，亦可證證人丁○○所述於九十六年三月一日當天有陪同原告前至三信總社之存款機存款乙節，顯不實在。再者，被告於原告在九十六年三月五日時仍未給付租金之情況下，已委由雙方之聯絡人乙○○多次以電話催請原告付租，惟原告卻表示因被告未處理曬衣場之問題，其拒付租金乙節，亦據證人乙○○到庭證述在卷。是依上所述，可以確認原告並未於九十六年三月一日、四月一日至三信總社之存款機，欲存款至系爭帳戶以便給付租金予被告，且原告先前經被告催告後仍遲未給付租金，而依雙方所訂約租第九條第二項已約定如承租人即原告於房租到期十日內未繳即視同違約，得由出租人即被告片面終止租約，是被告於九十六年五月一日委由代表人戊○○以原告逾期未付租金為由，據以對原告表示終止租約，自屬合法有據，故兩造間之租約，縱使並非一開始即無效，亦應已經被告合法予以終止而失其效力。（三）原告雖主張其嗣後先後於九十六年四月十日、五月二日，有至三信新興分社之櫃台填寫存款條，欲匯款至系爭帳戶惟仍無法匯入云云，並舉原證四之二張存款條為證云云，被告予以否認。概原告於起訴狀係陳稱其在九十六年四月十日係至三信總社匯款而無法辦理，其後卻改稱係至三信新興分社辦理，前後所述已有不一。況原告既陳稱係於九十六年四月十日欲辦理匯款至系爭帳戶時，經三信行員告知該帳戶早在九十五年一月十二日結清，則原告何以又會在九十六年五月二日，再度辦理匯款至系爭帳戶之舉措，已不符常情。又倘原告真有於四月十日、五月二日至三信新興分社之櫃台辦理匯款之動作，則縱使其無法匯入，三信之承辦櫃員及操作人員亦會在存款條上蓋上收訖章及操作人員之職章，而非如原證四所示均無收訖章及職章之情形。再者，依三信於九十六年八月七日函覆本院之函文，亦表示原證四之四月十日存款條右下角「櫃代」欄內之文字，並非三信之員工所填寫，如此，益見原告確無於九十六年四月十日、五月二日至三信新興分社，欲匯款至系爭帳戶之情形。又證人乙○○雖先前曾任職於三信擔任經理一職，惟其目前已退休，且三信實無必要為了此種客戶間之租賃爭執事件，而予以作出不實函文以答覆本院，是原告指摘三信函覆本院之函文內容不實云云，實無理由。（四）又被告固於訂約時，有提供記載戶名為金成企業社，負責人為被告女兒彭琦君，帳號為0000000000000之系爭帳戶資料予原告，以供原告將租金匯至該帳戶內，但被告此舉僅係給予原告給付租金方式之方便，雙方並未因此約定原告之給付租金，限於以匯款至系爭帳戶之方式為之，且因原告可以經常在其向被告所承租之標的處及附近遇到被告，倘原告於九十六年三月間，真有欲按期支付租金予被告之意思，縱使系爭帳戶因已結清而無法匯款至該帳戶，原告亦可直接在現場將租金付予被告，何須一再用所謂匯款之方式？足見原告所稱因系爭帳戶已結清，致其於九十六年三月一日、四月一日、四月十日欲存款、匯款而不可得云云，顯係事後編串之藉口，原告實際上於九十六年三月一日、四月一日及四月十日，均無意支付租金，亦無存款、匯款之行為。（五）至於原告雖主張雙方係約定自九十六年三月一日始起算租金云云，被告亦予以否認。蓋兩造既於九十六年一月二十六日即訂立租約，應自該日起即起算租金，是同年三月一日原告應係繳納同年二月份之租金，四月一日應係繳納三月份之租金，而五月一日應係繳納四月份之租金，是原告既於九十六年五月一日前，經被告多次催討租金仍置之不理，是其於九十六年五月一日時仍未繳組，即已積欠三個月之租金，嗣經被告於當日委託戊○○向原告表示其違約未付租金而終止租約，其後復於同月九日再另行寄發存證信函予原告，表明終止租約之意思，則被告對原告所為終止租約之表示，已與民法第四百四十條之規定相符，是兩造間之租約，縱使先前係有效，惟嗣後亦經被告合法予以終止而失效，原告主張被告之終止租約不合法云云，無足採信，故兩造間之租賃關係已不存在。爰聲明：１、請求駁回原告之訴；２、訴訟費用由原告負擔。三、本件兩造間不爭執之事項：１、兩造確有於96年1月26日訂約，由原告向被告承租被告所有如上開所述之停車場及四十間套房，雙方並約定租賃期限從96年3月1日起到111年2月28日止，共計十五年，租金第一年到第十年為每月115000元，第十一年起依照物價指數、銀行利率之變化比照調整之，並且約定承租人應於每月1日前付清房租，被告當時並提供其女兒在新竹市第三信用合作社新興分社、戶名金成企業社、帳號0000000000000的帳戶，供原告匯入租金，惟該帳戶經事後查得在95年1月12日已被結清，無法再匯入該帳戶款項；２、被告承認在96年4月15日當天，原告有委託丁○○要交付其96年3月、4月份的租金合計二十三萬元，惟為其所拒收；３、被告有於96年4月19日、96年5月1日委託戊○○，要與原告洽談違約之賠償事宜，於96年5月1日當天戊○○並代表被告，要求原告除給付租金外，另需賠償六十萬元的違約金，並要原告更新租約之內容，否則要終止原訂之租約，原告表示要三天的考慮時間，戊○○也代表被告表示同意；４、原告於96年5月3日寄送96年3、4、5月的租金合計三十四萬五千元之郵政匯票給被告，被告在96年5月4日收到該紙匯票；５、被告在96年5月9日寄發原證6之存證信函予原告，以原告逾期未付租金為由，表示終止兩造間之系爭租約。四、本院之判斷：茲本件兩造間有爭執，首應予以審究者，在於：１、兩造所簽訂之系爭租約，是否係屬定型化契約條款，並因有民法第二百四十七條之一所規定之情形而歸於無效？２、兩造間租約計算租金的始期，是否係從96年3月1日起算？或是從96年1月26日簽約日就開始起算？３、系爭租約之第九條第二項約定房租到期十日內未繳，出租人就可以片面終止租約，此之約定是否有效？４、被告係何時以原告積欠租金為由，對原告表示終止租約？被告的終止租約是否合法有效？經查：（一）按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」，民法第二百四十七條之一定有明文。是依上開法文之規定，乃係認為定型化契約條款中，如有免除或減輕預定契約條款之該當事人之責任，或加重他方當事人之責任，且顯失公平者，充其量僅能認為該等條款之約定無效，並非認為全部之契約條款均屬無效。查，本件兩造所簽訂之系爭租約，固係由原告所草擬，惟是否屬原告所預定用於同類契約之條款，而符合所謂之「定型化契約條款」之要件，已非無疑義，況縱認（純係假設語氣）系爭租約之約定係屬定型化契約條款，且其中第九條第一項有關「如甲方（即本件之被告）違約，則甲方需賠償乙方（即本件之原告）二百五十萬元整作為違約金」之約定，於兩造間是否符合公平，被告業已提出質疑，惟充其量，亦僅在該條款之約定，倘（純屬假設語氣）被認為有顯失公平之情況下，可資認定該部分之條款無效，尚不能據此即遽以認定系爭租約之全部契約條款均為無效，是被告據此辯稱系爭租約之約定係無效（即全部無效）云云，難以成立。（二）至就兩造間系爭租約計算租金之始期為何？被告雖辯稱：應係自雙方之簽約日即九十六年一月二十六日即起算租金，惟此為原告所否認。查，按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條已有規定，是承租人之支付租金，與出租人之提供租賃物供承租人使用，係居於對價關係。而所謂之租賃期間，從出租人方面而言，即係其提供租賃物供承租人使用之期間，是揆諸上開之規定及說明，可認承租人所應給付予出租人之租金數額，應係以前開所述之租賃期間為其計算基準，亦即除非有特別約定，否則，通常係在租賃期間開始之後，承租人始負有支付租金予出租人之義務。查，依系爭租約第二條係載明：「租賃期限：自民國九十六年三月一日起至民國一一一年二月二十八日止，共計十五年」、第三條係載明：「第一年至第十年每月租金十一萬五千元.... 」、「每月一日前付清房租」，是依上開契約書第二、三條內容之文義觀之，再參諸前開之規定及說明，可認兩造間所約定租金之起算日，應係自九十六年三月一日為準，被告辯稱應係自九十六年一月二十六日訂約日即起算云云，難認為有理由。（三）至就被告係於何時以原告遲付租金為由，向原告表示終止租約之意思表示部分，查，被告雖主張其於九十六年五月一日已委由戊○○出面與原告洽商，而戊○○於當天已代表其向原告表示因原告逾期未付租金違約，被告予以終止雙方間之租約乙節，惟此為原告所否認。查，被告並不爭執其有於96年4月19日、96年5月1日委託戊○○，要與原告洽談違約之賠償事宜，於96年5月1日當天戊○○並代表被告，要求原告除給付租金外，另需賠償六十萬元之違約金，並要原告更新租約之內容，否則要終止原訂之租約，原告表示要三天的考慮時間，戊○○也代表被告表示同意乙節，已如前述，是於九十六年五月一日當天，被告是否已經透由戊○○，予以向原告表示終止租約之意思表示，已有疑義，況當天亦在現場之證人乙○○亦到庭證稱：「... 結果96年5月1日的時候，有原告、我、戊○○、甲○○一樣在被告上開的一樓辦公室談，被告並沒有在場，如果有什麼協調結果，戊○○要再以電話跟被告確認，看協調的結果可行否，當天戊○○有向原告表示說，被告表示因為原告未繳房租有違約，想要終止租約收回房子，問原告有何意見或是如何處理，我是有聽到原告表示說不然給被告罰租金兩個月，租約就不終止，繼續存在，戊○○先生就將原告這樣的表示用電話轉告被告，他們講電話的時候，我有聽到他們有提到湊齊頭三十萬元，戊○○也有跟原告表示說要罰三十萬元，我就聽到這樣，因為後來我就有事，就先離開了，後來雙方有無再談什麼我就不清楚。」、「（問：就你所知，96年5月1日當天被告有委託戊○○向原告正式終止租約嗎？）一開始戊○○是有這樣表示，但是後來原告要求用罰金來解決，後來被告又表示三十萬元不行，要六十萬元，就我了解，當天我離開之前，被告並不算已經委託戊○○正式向原告終止租約，因為當時雙方還在談怎麼繼續處理。」等語（見九十六年八月十三日筆錄第三頁），而被告亦對證人乙○○之上開證述內容表示無意見。準此觀之，可認於九十六年五月一日當天，租賃雙方仍在談如何處理租金支付等之問題，被告並未於當天，向原告表示終止租約，被告應係直到九十六年五月九日寄發原證六之存證信函予原告時，始以原告未付租金違約為由，據以向原告表示終止租約，是被告辯稱其於九十六年五月一日當天，即已向原告表示終止租約之意思表示云云，尚難以採認。（四）就系爭租約之第九條第二項約定房租到期十日內未繳，出租人就可以片面終止租約，此之約定是否有效部分，經查，按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，為民法第四百四十條第一項、第二項所規定，而該條第二項之規定，與土地法第一百條第三款有關「出租人非因左列情形之一者，不得收回房屋：... 三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時... 」之規定相類似，而按「市場攤位租賃為房屋租賃之一種，而房屋租賃如約定承租人欠租時，出租人得逕行終止租約，與土地法第一百條第三款之強制規定有違，依民法第七十一條規定，此項約定應屬無效。」（亦有最高法院72年度台上字第283號判決意旨可資參照），是可認民法第四百四十條第二項之規定，乃係對於出租人以承租人欠租為由主張終止租約，所為之特別限制之規定，應係屬強制規定，準此，兩造所訂系爭租約第九條第二項之前述約定內容，因違反前述民法第四百四十條第二項之規定內容，依民法第七十一條之規定，該約定內容應屬無效，亦即被告不得以原告就房租到期十日內未繳租為由，而逕行主張終止租約。（五）至就被告於九十六年五月九日寄發存證信函予原告時，所為終止租約之意思表示是否合法生效乙節，經查：１、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，固為民法第四百四十條第一項、第二項所規定，但按「依民法第四百四十條第一項之規定，承租人欠租於催告期限內未為支付，出租人固得終止契約。但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租賃契約。」（最高法院著有43年台上字第329判例意旨可資參照）、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付者，出租人固得終止契約，惟承租人如於其終止租約之聲明到達前，已為租金之支付者，出租人縱有聲明，亦不生終止之效力。」（最高法院44年台上字第239號判例意旨參照）。２、查，就本件而言，固然兩造間就原告是否有於租金支付之到期日即九十六年三月一日及四月一日時，前至三信總信之存款機欲存款至系爭帳戶內，以便支付租金予被告乙節，雙方迭有爭執。惟縱認（純係假設語氣）原告並無在上開之九十六年三月一日、四月一日至存款機作存款之動作，亦即縱認（純係假設語氣）原告並未依約於九十六年三月一日、四月一日，支付到期應付之租金予被告，惟依前開所述，因本件租金之起算日為九十六年三月一日，且依系爭租約第三條第三項又係約定租金應於每月一日前支付，可見兩造係約定租金為於每期開始時支付，則依上開民法第四百四十條第二項之規定，必須原告遲付租金之數額已達二個月之租額，且必須該遲延給付之二個月租金數額，其超過給付之期限已達二個月以上者，此時被告方得對原告以其經催告仍未付租金為由，主張終止租約。惟查，就本件而言，被告業已自承原告曾於九十六年四月十五日託證人丁○○欲交付其同年三、四月合計二個月之租金共二十三萬元，惟為被告所拒絕收受之情，已如前述，是原告既於被告於九十六年五月九日寄發存證信函，向其表示終止租約之前，已有欲向被告支付租金之行為，惟卻為被告所拒絕受領，是被告所為終止租約之行為，已難認合於前述民法第四百四十條第一項、第二項所定之要件。況原告確已於九十六年五月四日，將其應付之三、四、五月份之租金，合計三十四萬五千元支付予被告之情，已如前述，而斯時被告尚未對原告為終止租約之意思表示，是縱使（假設語氣）原告先前有遲付租金之情事，惟其既已於被告為終止租約之意思表示到達之前，已全數將積欠之租金支付予被告，則揆諸前開最高法院判例之意旨，亦可認被告此時所為終止租約之意思表示，難認生其效力。至於原告縱使（純係假設語氣）先前有遲付租金，其嗣後於支付金額予被告時，除了租金之外，【是否】需另行支付其他賠償金額予被告，此係另一問題，且因該等金額非屬租金，則揆諸民法第四百四十條第一項、第二項所規定者限於租金之文義內容，被告自不得以原告支付遲付之租金時，未併付該等賠償金額（假設原告應支付該等賠償金予被告時），而認原告未全數支付租金，況該等金額，核亦屬原告先前支付予被告之押租金之擔保範圍，亦附此敘明。（六）綜上所述，可認本件兩造間就前述一層內部分之停車場及二至五層共四十間套房之租賃關係尚屬有效存在，被告辯稱該租約自屬無效，並主張縱使先前系爭租約有效存在，嗣後亦因原告違約遲付租金，已經其合法予以終止而失效乙節，難以成立。至於原告另主張租賃之標的，亦包括四十間套房前之走道，以及該建物第一層至第五層樓內之電梯乙節，惟查，因兩造之系爭租約內，其中第三條第二項係記載有承租房間數共四十間，且被告亦不爭執其有將一層之部分停車場出租予原告，此外，於系爭租約內容中，均未提及租賃之標的包括房間前之走道及電梯，是該等套房前之走道及電梯是否屬於系爭租約之租賃標的物之範圍內，已有疑義。而因就原告所主張被告出租其之前述停車場、四十間套房及套房前之走道暨電梯，經本院會同兩造及地政人員履勘現場，並囑託地政人員針對原告之指界，測量上開停車場、四十間套房及套房前之走道，併電梯之位置、面積後，已有本院九十六年十月二十六日之勘驗測量筆錄及新竹市地政事務所於九十六年十一月十二日以新地測字第0960009583號函所檢送到院之建物測量成果圖即前述之附圖在卷可憑，且有原告提出之現場照片四十三張附卷可參。從而，原告請求確認其就被告所有、坐落新竹市○○段830地號土地上，如附圖所示第一層停車場、面積68.67平方公尺，及第二、三層面積各333.42平方公尺內之各14間套房、第四層面積126.17平方公尺內之7間套房、第五層面積126.17平方公尺內之5間套房（上開停車場及四十間套房均係位於新竹市○○街6號建物之內)之租賃關係存在乙節，尚屬合法有據，應予准許；至原告另請求確認兩造間就前述之四十間套房前之走道，以及該建物第一層至第五層樓內之電梯，亦存有租賃關係乙節，經查，因系爭租約內並未記載上開走道及電梯亦為租賃標的物，且因被告就該新竹市○○街六號建物，並未全部出租予原告，是有關前述之電梯及四十間套房前之走道，因屬公共之領域，承租人仍有使用之必要，是【固然被告因系爭租約之簽立，於租賃期間內，仍有提供前述之電梯及四十間套房前之走道，以供原告使用之義務】，惟尚難認該部分係屬被告出租予原告之租賃標的物，是原告併請求確認兩造間就該電梯與四十間套房前之走道，亦存有租賃關係乙節，難認有理由，此部分原告之請求應予以駁回。（七）本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明參、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　12　　月　　24　　日新竹簡易庭法　官　鄭政宗以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　96　　年　　12　　月　　24　　日書記官　曾柏方

臺灣新竹地方法院96年度竹簡字第717號

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