臺灣新竹地方法院96年度訴字第61號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 96 年 07 月 24 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　　96年度訴字第61號原　　　告　翊新奈米科技股份有限公司
法定代理人　乙○○
被　　　告　甲○○
訴訟代理人　丙○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國96年6月26日辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告翊新奈米科技股份有限公司（簡稱原告公司）為設立產品展示之營業門市據點並作辦公室使用，及在承租處設立營利事業登記，於民國95年5月10日向被告承租其所有
、門牌號碼為新竹市○○路127號之房屋（簡稱系爭房屋
），而訂約前被告經原告法定代理人之告知，亦知原告承租系爭房屋之前述目的及用途，雙方乃約定租賃期限自95年5月10日起至96年5月10日止，租期1年，租金每月新台
幣（下同）44,444元，押租保證金80,000元，此有兩造所簽定之房屋租賃契約書（簡稱系爭契約書）可證。原告於承租系爭房屋後，即委託他人在該房屋進行裝潢工程，詎經原告公司於系爭房屋之裝潢工程行將完工時，委託鄭伯珍會計師向新竹市政府申請辦理原告公司在系爭房屋設立營利事業登記之事宜，經鄭伯珍會計師受理並向新竹市政府送件、接洽市政府承辦人員及訴外人東陞建設股份有限公司（以下簡稱東陞公司）相關人員後，卻發現系爭房屋之基地，其使用分區為市場用地，且系爭房屋乃屬獎勵民間興辦之公共建設，先前係由新竹市政府與訴外人東陞公司依據都市計畫法第30條、台灣省獎勵興辦公共設施辦法所興建之建物，其用途僅能作為超級市場之店鋪型態使用，不得作超級市場以外之使用，以原告公司之營業項目，確定無法在系爭房屋申辦取得營利事業登記等情，會計師於得知上情後，即取回上開向市政府之送件資料，並將上情告知原告。
（二）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文；次按，本節規定，於買
賣契約以外之有償契約準用之，同法第347條前段亦有規
定；而出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，同法第349條亦定有明文；出賣人不
履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，同法第353條亦有規定。
而前述所謂之「第三人主張之權利」，通說認為，凡使買受人取得之權利不能完整實現之權利均是，包括所有權或其他權利；所謂權利瑕疵，指「所給付之權利，帶有依契約之約定，不應帶有之負擔」而言，例如給付之標的帶有公法上或私法上之負擔（前者如土地受公法上之使用限制）。就本件而言，被告與原告締結系爭契約書時，明知原告承租系爭房屋是要作產品展售門市、辦公室，及在該處設立原告公司之營利事業登記之用，但其並未告知原告有關系爭房屋用途受限制之事實，致原告耗費合計五一四三二一元裝潢系爭房屋後，卻無法在系爭房屋處申請取得營利事業登記，若原告仍決定在系爭房屋繼續營業，則違反建築法第73條第2項規定（建築物應依核定之使用類組使
用），依同法第91條規定，將被處以6萬元以上30萬元以
下之罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用，得連續處罰並限期停止其使用。必要時並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除；另又違反商業登記法第8條規定，依同法
第33條規定，負責人處一萬元以上三萬元以下罰鍰，原告為遵守上開法令，不得已乃與被告於95年11月5日合意解
除（按應係終止）系爭租約，並遷出系爭房屋，不再繼續承租。而因被告於出租前，並未告知原告有關系爭房屋之使用用途上受有上開所述嚴格限制之情形，致原告無法達成約定之使用目的等情，已如前述，故被告提供之租賃物即系爭房屋，有「依契約之約定，不應帶有之負擔」，為權利上之瑕疵，原告不得不停止營業，致為營業所花費之裝潢費用514,321元均屬白費，而受有該數額之財產上損
害。
（三）是原告爰依民法第353條之規定，依民法第226條第1項關
於債務不履行損害賠償之法律關係，請求被告賠償原告上開裝潢費用之損害。並聲明：１、被告應給付原告526,721元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息；２、訴訟費用由被告負擔。
（四）對被告抗辯之陳述：
被告雖辯稱兩造於九十五年十一月五日合意終止系爭租約時，已一併處理原告裝潢費用損害部分，當時原告已同意放棄該部分之權利，即不得嗣後再行請求云云，惟查，原告否認於九十五年十一月五日與被告合意終止系爭租約時，已有表示放棄對被告主張裝潢費用損害賠償權利之意思，概當時雙方之合意解約，僅係針對租約之租金、押租金部分作處理，並不包括租約以外之裝潢費用部分，是被告上開所辯云云，尚難採認。又被告另辯稱：原告係因其公司產品本身之問題，故沒辦法再繼續於系爭房屋營業，乃向被告表示終止租約，並非因無法在系爭房屋辦理取得營利事業登記所致云云，惟查，原告之法定代理人固有向被告提到有關原告公司之新產品，要進入市場之困難度及人員之教育訓練之困難等問題，但此並非原告無法再繼續承租系爭房屋營業之原因，實係因原告無法在系爭房屋申辦取得營利事業登記，已與原告公司當初之規劃不符，原告始無法再繼續承租系爭房屋，是被告上開所辯云云，實與事實不符而不可採信。
二、被告答辯：
被告固不爭執：１、原告向被告承租系爭房屋，係欲作為其公司所生產之奈米科技產品之產示、銷售之門市及營業處所之用，並欲將其公司之營業所在地設在承租處，欲在該處設立其公司之營利事業登記，此情為被告出租房屋予原告前及當時所已知悉；２被告於出租系爭房屋予原告之前，因看到該房屋所有權狀之登載，已知其系爭房屋使用用途僅能作為超級市場、店鋪型態之用，且被告係於與原告訂約之後，始將該房屋相關之使用執照、起造人名冊、及房屋稅單等資料交予原告，以供原告辦理營業登記之用，是於簽訂租約之前及當時，原告並不知系爭房屋無法讓其公司在該處設立取得營利事業登記；３、系爭房屋因其使用用途限於超級市場之店鋪，欲在系爭房屋申請營業登記而獲准許，必須其營業項目為超級市場，及經本院向新竹市政府建設局函查，新竹市政府函覆稱以原告公司目前登記之營業項目，無法在系爭房屋申設取得營利事業登記；４、先前原告於承租系爭房屋後，有委請會計師事務所申請辦理在系爭房屋設立其公司之營業登記事宜，惟經會計師接洽市府承辦人員及東陞公司人員後，查得原告公司無法在該處申請取得營利事業登記，乃未繼續辦理而取回證件；５、原告承租系爭房屋後，在系爭房屋所作之裝潢，共支出相關費用合計五一四三二一元等情。惟被告否認其應對原告負本件之賠償責任，辯稱：
（一） 其於與原告簽訂系爭租約之前及當時，並不知道系爭房
屋無法讓原告公司申設取得營利事業登記，是原告公司
申請不下來，原告之法定代理人告知被告後，被告始知
該情形，惟於被告知悉上情後，亦有請東陞公司協助原
告辦理營業登記，是原告無法在系爭房屋申辦營利事業
登記，係不可歸責於被告。
（二）被告當初於要出租系爭房屋予原告時，係告知該房屋之用地係市場用地，係商業區，房屋可以作市場使用，且當時原告之法定代理人與本件被告之訴訟代理人接洽承租事宜時，係告知其公司為奈米科技公司，打算承租系爭房屋，要在系爭房屋一樓作奈米科技產品，包含食品及日常用品之門市展示銷售據點，經被告之夫再問原告之法定代理人奈米科技為何，惟原告之法定代理人當時並未進一步說明，只表示其說了被告之夫亦不懂，且未具體提到其公司之登記營業項目為何。而因奈米科技產品亦包括日用品如洗面皂、面膜、保養品等，故被告認為既然原告係要在租屋處銷售上開產品，作一個賣場，而系爭房屋又係可供作市場使用，故出租予原告應可符合原告之需求，且當時原告要求要另在該房屋設其公司之營利事業登記，而被告思及既然房屋已出租予原告，原告要在該處申辦營利事業登記之要求，也係合情合理，乃同意原告可一併在該處設立其公司之營利事業登記，然被告於出租前及當時，並未向原告公司擔保或承諾其公司一定可以在系爭房屋申設取得營利事業登記，且當時被告亦不知系爭房屋無法讓原告在該處設立取得營利事業登記，是原告主張被告所提供之系爭房屋，未合於雙方所約定須具備之使用、收益之品質及狀態，具有權利上之瑕疵云云，並非事實。況事實上原告公司於先前已向被告承認表示，係因其公司產品本身之問題，沒辦法再於系爭房屋繼續營業，而向被告表示不願繼續承租，並非因其公司無法在系爭房屋辦理取得營利事業登記所致，是被告自不須就原告所支出之裝潢費用負責賠償予原告。
（三）兩造於九十五年十一月五日合意終止系爭租約時，原告已於租約上載明雙方無異議，此表示原告當時已經表明放棄包括裝潢費用請求之相關權利，況兩造間原來之法律關係既僅有該份租約，既然雙方就租約已合意終止，當然雙方間之所有問題亦應都一併解決，包括裝潢費用部分，是原告主張合意終止部分，僅限於解決、處理租約之租金、押租金部分，不包括裝潢費用損害部分云云，與事實不符而不可採，準此，原告亦不得再向被告請求所謂裝潢費用之損害賠償。爰聲明請求：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
三、兩造間不爭執之事項：
１、原告向被告承租系爭房屋，係欲作為其公司所生產之奈米科技產品之產示、銷售之門市，並欲將公司之營業所在地設在承租處，欲在該處設立其公司之營利事業登記，此情為被告出租房屋予原告之前及當時所知悉，且被告於出租房屋予原告之前，因看到房屋所有權狀之登載，已知其系爭房屋之使用用途僅能作為超級市場、店鋪型態之用，暨被告係於與原告訂約之後，始將該房屋相關之使用執照、起造人名冊、及房屋稅單等資料交予原告，以供原告辦理營利事業登記之用，是於簽訂租約之前及當時，原告並不知系爭房屋無法讓其公司在該處設立取得營利事業登記。
２、於訂約前，被告並未向原告擔保或承諾系爭房屋可讓原告去申設取得營利事業登記。
３、系爭房屋經被告之訴訟代理人以三樂商行名義（營業項目為經營超級市場）去申請營利事業登記，已獲市政府核准。且系爭房屋之使用用途限於超級市場之店鋪，欲在系爭房屋申請營利事業登記而獲准許，必須其營業項目為超級市場。
４、經向市政府建設局函查，其回覆稱以原告公司目前登記之營業項目，無法在系爭房屋申設取得營利事業登記。
５、先前原告於承租系爭房屋後，有委請會計師事務所就系爭房屋辦理其公司之營利事業登記，惟經會計師接洽新竹市府承辦人員及東陞公司人員後，查得原告公司無法在該處申請取得營利事業登記，乃未繼續辦理而取回證件。
６、原告承租後在系爭房屋所作之裝潢，共支出相關費用合計為五一四三二一元。
（以上不爭執事項見九十六年六月二十六日筆錄所載）
四、本院之判斷：
茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：兩造於訂約時，有無約定被告所出租之系爭房屋，必須具有能讓原告在該處申設取得營利事業登記之品質、狀態（效用）？被告所提供之系爭房屋無法讓原告在該處申設取得營利事業登記，是否為未提供合於所約定使用、收益之品質、效用之租賃物？就系爭房屋無法讓原告在該處申設取得營利事業登記，原告因此已支出裝潢費用五一四三二一元而受有該損害，被告是否應對原告負賠償責任？經查：
（一）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，固為民法第四百二十三條前段所規定，此為出租人所負之合於約定之用益狀態租賃物之交付義務，惟按，出租人所交付之租賃物，是否有合於約定之用益狀態，其先決問題，即在於須先認定出租人、承租人雙方所約定之租賃物之用益狀態為何，就此，本院認為通常須斟酌租賃雙方當事人於訂約時，就租賃物應有之品質、效用、狀態所為之約定，尤應注意租賃雙方對於租賃物用益狀態之明示或默示之合意內容，即當事人共同主觀之認知為何，以為決定，此亦有最高法院八十九年度台上字第四二二號判決意旨謂「所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準」之情可資參酌。
（二）查，本件原告向被告承租系爭房屋，其租賃之目的及租賃物之用途，主要係作為原告公司生產之產品之銷售門市，並兼在該處設立公司之營利事業登記，且於雙方訂立租約前及當時，就原告上開租屋之目的及用途，已為被告所知悉之情，為兩造所不爭執，堪信此部分為真實。惟原告主張被告明知系爭房屋有使用上之法令限制，卻於訂約前不告知原告，致原告與其訂約後，無法就系爭房屋辦理取得營利事業登記，故被告就其所出租予原告之系爭房屋，已有未提供合於所約定使用、收益狀態之權利上瑕疵乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
１、依兩造所簽立之系爭契約書之內容觀之，並未提及被告就系爭房屋之出租，負有讓原告能在該處申設取得營利事業登記之義務，此有原告提出之系爭契約書影本在卷可憑。２、次查，就被告辯稱：先前原告之法定代理人於與被告之夫接洽訂約事宜時，僅提到其公司承租系爭房屋之目的，係欲作為其公司生產之奈米科技產品之銷售門市，並一併在該處設立公司之營業登記，經被告之夫詢問奈米科技為何，原告之法定代理人並未進一步解釋說明，亦未具體說明原告公司當時登記上之公司營業項目為何之情，為原告所不否認，堪信此部分被告所辯之情為實。又被告辯稱：因奈米科技產品包括食品及日常生活用品，而原告係欲承租系爭房屋作該等產品之銷售門市，因系爭房屋係可作為超級市場之店鋪使用，而原告當時又未具體告知被告之夫有關其公司之營業項目及奈米科技業為何，故其夫及被告於當時並不知系爭房屋無法讓原告公司在該處設立取得營利事業登記乙節，亦應與常情相符而堪信為實。又查，被告之夫於代表被告，與原告之法定代理人接洽訂立租約事宜時，被告之夫當時係表示系爭房屋之基地先前是市場用地，系爭房屋是先前市場用地改建出來之房屋，惟並未向原告之法定代理人提到系爭房屋只能作為超級市場或是一般店鋪市場使用之情，固為兩造所不爭執（此見九十六年六月二十六日筆錄第二頁），惟查，再就被告辯稱：當初要訂約時，原告之法定代理人有跟被告之夫提到他要在系爭房屋辦理營業登記，被告之夫表示可以，因被告之夫認為房子既已租給原告，原告這樣要求也算合情合理，然被告之夫當時並未對原告之法定代理人，承諾表示系爭房屋一定可以讓原告辦理取得營業登記，於訂約前及當時，被告之夫亦未代表被告對原告之法定代理人，承諾稱系爭房屋具有可以讓原告公司辦理取得營業登記之品質乙節，原告亦不否認，其法定代理人並陳稱：被告之夫有跟我說可以讓原告公司辦營業登記，因為我當時跟他要求讓原告公司辦營業登記，但被告之夫當時並沒有承諾說系爭房屋一定可以讓原告公司辦好營業登記等語（此亦見九十六年六月二十六日筆錄第二頁），是依上開所述，可見於訂約前雙方洽商過程中，原告固然有提出要在系爭其所欲承租之房屋，設立營利事業登記之要求，而被告及其夫當時於不知系爭房屋無法讓原告申設取得營業登記之情況下，亦配合原告之要求，而同意讓原告公司在該處設立營業登記，惟查，探究本件訂約當時雙方之共同主觀認知及合意之內容，充其量僅能認定被告於訂約當時，僅係消極地配合、同意原告此項之要求而已，尚難認兩造間於當時，已有進一步積極地合意並約定，被告就其所提供之該租賃標的物，負有讓原告公司能在該處申設取得營利事業登記之品質、狀態（效用）。此外，原告亦未能進一步舉證證明於訂約前及訂約當時，雙方已約定被告就其所提供之系爭房屋，負有讓原告能在該處申設取得營業登記之品質、狀態（效用）之義務，是原告主張被告所交付之系爭房屋，有未合於所約定使用、收益狀態之情事，係屬具有權利之瑕疵乙節，尚難以成立。
（三）依上所述，被告所交付予原告之系爭房屋，尚難認有何未合於所約定使用、收益狀態而具有權利瑕疵之情形，從而，原告主張依民法第三百五十三條之規定，並依同法第226條第1項關於債務不履行損害賠償之法律關係，訴請被告賠償給付其526,721元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息，於法尚屬無據，應予以駁回。
（四）本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　7 　　月　　24　　日民事第二庭 法　官　鄭政宗
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　7 　　月　　24　　日書記官　曾柏方