96年度重訴字第196號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：98 年 05 月 27 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第196號原　　　告　捷耀光通訊股份有限公司法定代理人　戊○○ 訴訟代理人　陳恩民律師魏翠亭律師被　　　告　優網通國際資訊股份有限公司法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　苗繼業律師吳世敏律師被　　　告　新世紀資通股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　乙○○ 丙○○ 上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國九十八年五月十五日辯論終結，判決如下：主文被告優網通國際資訊股份有限公司應給付原告新台幣壹佰貳拾肆萬陸仟柒佰零壹元，及其中新臺幣玖拾陸萬叁仟貳佰零壹元部分自民國九十六年十二月十二日起，另其中新臺幣貳拾捌叁仟伍佰元部分自九十八年四月十八日起，均至清償之日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告優網通國際資訊股份有限公司負擔分之百分之二十四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾壹萬陸仟元供擔保後得假執行。但被告優網通國際資訊股份有限公司如以新臺幣壹佰貳拾肆萬陸仟柒佰零壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款定有明文。次按，二人以上為訴訟標的之權利或義務，本於同一之事實上及法律上原因者，得為共同訴訟人，一同起訴或一同被訴，民事訴訟法第53條第1項第2款亦著有規定。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者自屬之（最高法院91年度台抗字第552 號民事裁定參照）。另「主觀預備訴之合併」之訴，是否合法，亦應依具體個案而定，而按其性質決定之。（最高法院94年度第13次民事庭會議決議參照）。經查：（一）本件原告原係依不當得利及無因管理之法律關係訴請被告優網通國際資訊股份有限公司給付使用原告所有之門牌號碼新竹市科學工業園區○○○○路2-1號6樓自95年6月至 97年1月期間之電費新臺幣（下同）443,323元（其餘部分詳如原告之聲明主張），惟因被告新世紀資通股份有限公司主張上開期間放置在被告優網通國際資訊股份有限公司原向原告承租之門牌號碼新竹市科學工業園區○○○○路2-1號6樓內之設備為其所有，原告乃以「主觀預備訴之合併」追加被告新世紀資通股份有限公司，而以備位聲明訴請被告新世紀資通股份有限公司給付原告443,323元，及自追加被告狀繕本送達被告新世紀資通股份有限公司翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，顯然原告對追加被告新世紀資通股份有限公司之請求，乃與對原起訴被告優網通國際資訊股份有限公司之請求主要爭點有共同性，二者請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，且就原起訴被告優網通國際資訊股份有限公司之請求訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於追加被告新世紀資通股份有限公司之請求審理時併予以利用，而得在同一程序得加以解決，故原告以「主觀預備訴之合併」追加被告新世紀資通股份有限公司之請求，即與原起訴被告優網通國際資訊股份有限公司之請求基礎事實同一；況被告優網通國際資訊股份有限公司對原告以「主觀預備訴之合併」追加被告新世紀資通股份有限公司，亦表示無意見（參本院98年4月8日言詞辯論筆錄）；且依本件訴訟進行之程度，原告此部分訴之追加亦不礙被告新世紀資通股份有限公司之防禦及訴訟之終結，故原告此部分訴之追加自宜在本件同一程序加以解決，以避免未來重複起訴審理之程序浪費。揆諸上開規定，原告追加被告新世紀資通股份有限公司，自應准許。（二）第查，「主觀預備訴之合併」固確有使後位當事人（本件為後位被告即追加之被告新世紀資通股份有限公司）地位不安定之虞，然觀諸本件原告對被告優網通國際資訊股份有限公司及追加被告新世紀資通股份有限公司先、備位聲明訴訟標的之請求基礎事實完全相同（已詳如上述），在性質上自應優先基於訴訟經濟原則之考量，應准予原告提起「主觀預備訴之合併」之訴。（三）再依原告之請求，被告優網通國際資訊股份有限公司及追加之被告新世紀資通股份有限公司為訴訟標的之義務，顯係本於同一之事實上及法律上原因，自得為共同訴訟人，一同被訴，故原告追加被告新世紀資通股份有限公司一同被訴，本院亦有管轄權。被告新世紀資通股份有限公司抗辯其與被告優網通國際資訊股份有限公司係為訴訟標的之義務同種類，而本於同一之事實上及法律上同種類之原因被訴，且被告新世紀資通股份有限公司與被告優網通國際資訊股份有限公司之主事務所或主營業所並非在同一管轄區域內，亦無民事訴訟法第4條至第19條所定之共同管轄法院，因認原告縱得追加被告新世紀資通股份有限公司，本院亦無管轄權，應移轉管轄等語，應尚有誤解。二、第按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款亦定有明文。查本件原告起訴時之聲明為㈠被告（優網通國際資訊股份有限公司）應將坐落新竹市科學工業園區○○○○路2-1號6樓，全部騰空遷讓交還與原告。㈡被告（優網通國際資訊股份有限公司）應自96年4月1日起，至遷讓交還第1項建物之日止，按月給付原告不當得利 329,000元。㈢被告（優網通國際資訊股份有限公司）應給付原告違約金987,000元。㈣被告（優網通國際資訊股份有限公司）應給付原告1,856,454元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（聲明第5、6項訴訟費用由被告負擔及願供擔保請准宣告假執行部分不贅述）；嗣於97年6月13日變更聲明為：被告（優網通國際資訊股份有限公司）應給付原告5,371,567元，及其中1,856, 454元部分自起訴狀繕本送達被告之翌日即96年12月12日起，其餘金額部分自97年5月30日民事辯論意旨狀繕本送達被告之翌日即97年5月31日起，皆至清償日止，按年息5％計算之利息。（參97年6月13日言詞辯論筆錄及原告97年5月30日民事辯論意旨狀）；又於97年10月31日變更聲明為：被告（優網通國際資訊股份有限公司）應給付原告5,364,201元，及其中1,856, 454元部分自起訴狀繕本送達被告之翌日即96年12月12日起，其餘金額部分自97年10月31日民事補充理由三狀繕本送達被告之翌日即97年11月1日起，皆至清償日止，按年息5％計算之利息。（參97年10月31日言詞辯論筆錄及原告97年10月31日民事補充理由三狀）；再於98年4月8日變更聲明為先位聲明：被告優網通國際資訊股份有限公司應給付原告5,364,201元，及其中1,856,454元部分自起訴狀繕本送達被告之翌日即96年12月12日起，其餘金額部分自97年5月30日民事辯論意旨狀繕本送達被告之翌日即97年5月31日起，皆至清償日止，按年息5％計算之利息。備位聲明：㈠被告優網通國際資訊股份有限公司應給付原告4,920,878 元，及其中1,413,131元部分自起訴狀繕本送達被告之翌日即 96年12月12日起，其餘金額部分自97年5月30日民事辯論意旨狀繕本送達被告之翌日即97年5月31日起，皆至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告新世紀資通股份有限公司應給付原告443,323元，及自補正訴之聲明暨追加被告狀繕本送達被告之翌日即98年3月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（參98年4月8日言詞辯論筆錄及原告補正訴之聲明暨追加被告狀）；復於98年4月20日變更聲明為先位聲明：被告優網通國際資訊股份有限公司應給付原告5,254,775元，及其中2,008,706元部分自起訴狀繕本送達被告之翌日即96年12月12日起，其餘金額部分自98年4月16日民事更正聲明暨補充理由狀繕本送達被告之翌日即98年4月18日起，皆至清償日止，按年息5％計算之利息。備位聲明：㈠被告優網通國際資訊股份有限公司應給付原告4,811,452元，及其中1,632,752元部分自起訴狀繕本送達被告之翌日即96年 12月12日起，其餘金額部分自98年4月16日民事更正聲明暨補充理由狀繕本送達被告之翌日即98年4月18日起，皆至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告新世紀資通股份有限公司應給付原告443,323元，及自補正訴之聲明暨追加被告狀繕本送達被告之翌日即98年3月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（參98年4月20日言詞辯論筆錄及原告98年4月16日更正聲明暨追加理由狀）。以上核均係減縮或擴張應受判決事項之聲明，自應准許。貳、實體部分：一、原告起訴聲明及主張之要領：（一）被告優網通國際資訊股份有限公司（以下簡稱為被告優網通公司）前於民國94年10月1日與原告簽訂租賃契約書，向原告承租坐落新竹市科學工業園區○○○○路2之1號6樓及7樓2分之1之廠辦空間使用，約定租賃期間自94年10月1日起至99年9月30日止，租金按每個月6樓部分新台幣（下同）196,000元（另分攤公共面積部分之租金133,000元，合計329,000元整），7樓部分每月98,000元（另分攤公共面積部分之租金66,500元，合計164,500元）。租金支付方式為每3個月先行預付3個月之租金，除第1期租金於簽約當日給付外，其餘爾後各期租金應於每滿3個月前5日內預付下3個月租金，此有租賃契約書第2條第1項、第3條及被告優網通公司前繳96年1至3月份租金發票可稽。另依系爭租賃契約第8、9、10條之約定，被告優網通公司應負擔大樓之管理修護費、分攤公共水電費及電話費等費用。此外，依系爭租賃契約第2條第3項約定：「乙方（即被告優網通公司）基於業務或其他因素，認為無繼續承租租賃物之必要時，得於本租約期間內，給予甲方（即原告）3個月通知終止本租約。除因可歸責於甲方之事由外，乙方若承租期間未滿5年者，甲方得沒收乙方依第4條所提供之押租金作為補償」。嗣被告優網通公司於95年12月28日通知原告欲於96年4月1日終止系爭租賃契約（原證二被告優網通公司95年12月28日優網通字第95S-027號函），故雙方租賃契約於96年4月1日起即行終止，被告優網通公司應給付原告3個月之租金以做為被告優網通公司提前終止租約之違約金。（二）詎被告優網通公司於租賃契約終止後，竟有如下等違約情事：㈠依系爭租賃契約第3條約定，被告優網通公司原應於96年1月前5日給付96年1至3月之租金，竟拒不依期限給付，經原告多次催告後，被告優網通公司遲至96年4月26日終止租賃契約將近1個月始為給付。㈡被告優網通公司未於租賃契約終止後自系爭租賃物6樓部分遷出，違反租賃契約第12條第5項之約定，嗣經雙方於本件訴訟中就此部分於97年1月25日達成部分和解，惟被告優網通公司仍怠於履行該和解協議，被告優網通公司於97年2月1日完成搬遷後，卻拒不回復原狀，嗣經原告依該和解協議代為執行完畢（即後述原證9之清理及回復原狀費用）。㈢另依租賃契約約第8、9條之約定，被告優網通公司應分攤大樓之管理修護費及公共分攤費，惟被告優網通公司於終止租賃契約後仍未依約遷出，亦迄未將自96年4月份起之各該費用給付原告。（三）原告得請求被告優網通公司給付之款項合計為5,254,775 元，茲以分項說明如下：㈠相當於原訂租金之不當得利2,895,200元：被告優網通公司至97年2月1日始將系爭租賃物6樓部分返還原告，其於於租賃契約終止後仍然繼續占有使用系爭租賃物6樓，顯已受有相當於原訂租金之不當得利，並使原告遭受損害，依民法第179條之規定自負有返還不當得利予原告之義務，爰請求被告優網通自96年4月1日起至97年1月31日交還系爭租賃物6樓之日止，按月給付依原訂租金329,000元計算之不當得利予原告。惟因雙方於97年1月25日部分和解時，被告優網通公司已先行給付原告96年4月份之不當得利，及97年1月25日至同年2月1日搬遷期間之不當得利，此部分爰請求自96年5月1日起至97年1月24日止之不當得利共計2,895,200元（329,000×8+329,000×24/30＝2, 85,200）。另原告於起訴時原請求依雙方租賃契約第16 條即租約期滿後未如期交還租賃物，按約定日租金之3倍計算違約金，惟嗣經原告考量應繳納之裁判費用，爰暫減縮此部分之請求。㈡違約金1,480,500元：依照兩造間租賃契約第2條第3項約定，乙方（即被告優網通公司）若承租期間未滿5年者，甲方（即原告）得沒收乙方依第4條所提供之押金作為補償。而因被告優網通公司先前僅先提供到期日為105年12 月31日、票面金額2,226,000元之支票乙紙供原告擔保，原告自得請求被告賠付3個月之租金共1,480,500元之違約金（【329,000＋164,500】×3＝1,480,500）。㈢原告代墊之管理修護費及公共分攤電費595,575元：被告優網通公司於租賃契約終止後至返還系爭租賃物6樓於原告前，佔用系爭租賃物6樓部分尚未交還原告期間，尚積欠原告代墊之管理修護費及公共分攤電費如下： ⑴96年4月份之管理費41,313元及電費110,939元，合計為152,252元。 ⑵被告優網通公司至97年2月1日搬遷完畢前，機房仍在運作，系爭租賃物6樓自96年5月至96年10月止之電費共計375,954元，後續自96年11月至97年1月為止，共計67,369元，合計443,323元。此外，因本件訴訟中追加被告新世紀資通股份有限公司（以下簡稱為被告新世紀公司）回函表示96年5月至97年1月底置放在新竹市科學園區○○○○路2之 1號6樓內之設備係該公司所有，原告認如經本院審理結果，認被告新世紀公司應負擔前開期間內之電費，則請求判決此部分電費由被告新世紀公司給付予原告，故爰為如備位聲明第2項之請求。㈣回復原狀費用283,500元：依系爭租賃契約第12條第5項約定：「乙方（即被告優網通公司）於本租約終止或租期屆滿時，應即將租賃物交還甲方（即原告），並應回復不少於當初甲方出租乙方時租賃物所具有之設施功能狀態。．．．乙方依本租約須遷出租賃物者，應自付一切搬遷及回復原狀之費用」。另依兩造間之和解協議書（原證7）第2條第4款亦約定被告優網通公司違約不清除其留存物品時，原告有權代為清除，並得向被告優網通公司請求損害賠償。而被告優網通公司於97年2月1日搬遷後，並未將系爭租賃物6樓辦公室回復原狀，經原告催告被告優網通公司後，被告優網通公司仍未前來回復，嗣原告自行僱工回復原狀，計支付回復原狀費用283,500元（含清潔費21,000 元）。（四）以上請求金額，關於先位聲明部分合計為5,254,775元，其中就起訴狀訴之聲明第4項請求部分應更正為2,008,706元（按起訴狀訴之聲明第4項所載金額1,856,454元係計算錯誤，蓋1,480,500元違約金、96年4月份之管理費、電費152, 252元、96年5月至96年10月止之電費375,954元，合計應為2,008,706元，故起訴狀訴之聲明第4項金額應更正為2,008,706元），此部分利息起算日自起訴狀繕本送達被告優網通公司之翌日即96年12月12日起，其餘金額部分則自原告民事更正聲明暨補充理由狀繕本送達被告優網通公司之翌日即98年4月18日起，皆至清償之日止，按年息 5%計算之利息。（五）關於備位聲明部分：被告優網通公司部分合計請求金額為4,811,452元，及其中1,632,752元（即1,480,500元違約金、96年4月份之管理費及電費152,252元，合計為1,632,752元）部分自起訴狀繕本送達被告優網通公司之翌日即 96年12月12日起，其餘金額部分自原告民事更正聲明暨補充理由狀繕本送達被告優網通公司之翌日即98年4月18日起，皆至清償之日止，按年息5%計算之利息。被告新世紀公司應給付原告443,323元，及自原告98年3月18日民事補正訴之聲明暨追加被告狀送達被告新世紀公司之翌日即98年3月25日起至清償日止按年息5%計算之利息。（六）對被告優網通公司抗辯之陳述：㈠被告優網通公司抗辯本件系爭租賃契約應自89年1月起算，已承租滿5年，並未違反租賃契約第2條第3項承租期間未滿5年押租金應被沒收之約定。惟查：本件兩造係於94 年10月1日簽訂系爭租賃契約書，原告起訴請求之依據亦係以此份租賃契約為依據。至於兩造先前雖曾於89年1月份另簽訂有租賃契約，惟該租賃契約嗣已經雙方合意終止，而另訂本件系爭租賃契約，所有之租賃條件、租金、租期、承租標的範圍均已另為從新約定，並非依照被告優網通公司所舉89年1月份租約之繼續。故自應以系爭94年10 1日簽訂之租賃契約做為兩造間就本件租賃紛爭權利義務之依據。被告此部分所辯，應無可採。㈡被告優網通公司另抗辯原告違法留置被告優網通公司之物品，使被告優網通公司無法進入系爭租賃物搬遷，自不得請求此期間之不當得利。惟依照系爭租賃契約書第3條第2項約定，租金支付方式為每3個月先行預付3個月之租金，除第1期租金於簽約當日給付外，其餘爾後各期租金應於每滿3個月前5日內預付下3個月租金。而本件被告優網通公司雖於95年12月28日來函表示雙方租賃契約自96年4月1日起終止，則其96年1至3月份之租金，自應於96年1月之前5 日給付之，惟此部分之租金被告優網通公司竟未依期限給付原告，經原告多次催告後，被告優網通公司竟遲至4個月以後之96年4月26日始給付該部分之租金。故雙方之租約雖於96年4月1日起已行終止，惟因被告優網通尚未付清全部之租金及給付其違約應被沒收之押租金，則原告依據民法第445條之規定，扣留被告優網通公司置於其原先租賃辦公室內之物品，自屬依法行使權利。而被告優網通公司雖於96年4月26日已給付96年1至3月份之租金，惟卻始終拒絕給付應被原告沒收之押租金，及96年4月1日起至同年4月26日止應給付於原告之無權占有使用之不當得利，則原告自得繼續行使留置之權利。至於被告優網通公司所舉最高法院84年台上字第2040號判決，係指該案被上訴人之貨櫃已於該案之上訴人貨櫃倉儲場保管中，與本件之情形仍有不同。被告優網通公司拒付積欠原告積欠之租金，且並未將系爭辦公室交還原告，原告自無權亦不得擅自進入將被告優網通公司或追加之被告新世紀公司之辦公室內物品清除或搬離，否則恐衍生其他刑事糾紛亦未可知，此由本件起訴時，原告訴之聲明內尚包括請求返還租賃物之請求即明（按原告此部分關於返還租賃物之請求部分，已據原告撤回，詳參原告97年5月30日辯論意旨狀事實及理由四㈠），與上開判決意旨尚有不同。且本件爭執之關鍵係在於被告優網通公司一直不願繳交積欠之租金，始造成雙方之僵局，係可歸責於被告優網通公司，其自應負給付此一占用期間之不當得利之責。㈢又被告優網通公司雖於租約期滿後即交還系爭租賃物7樓部分之辦公室，惟按依系爭租賃契約第2條第3項約定，乙方（即被告優網通公司）承租期間未滿5年者，甲方（即原告）得沒收乙方依第4條所提供之押租金作為補償。而被告優網通公司雖於終止租約後依約返還原告7樓部分之辦公室，惟此並未改變其7樓部分承租期間未滿5年之違約事實，故原告自得依系爭租約第2條第3項之約定沒收 6、7樓承租部分之押租金。㈣末查，依據系爭租賃契約第8條之約定，被告優網通公司應負擔系爭租賃標的承租範圍部分之管理修護費用，另依租賃契約第9條之規定，其亦應依照所承租之坪數分攤公共之水費及電費。而上開費用既已經原告為被告優網通公司墊繳，則原告自得依民法第179條第1項前段不當得利、民法第176條第1項無因管理之規定，請求被告優網通公司或追加之被告新世紀公司返還。（七）對被告新世紀公司抗辯之陳述：㈠被告新世紀公司曾於98年1月8日以內湖江南郵局台北156 支局第4318號存證信函要求原告不可斷電及維持空調。㈡依原告於系爭租賃物大樓1樓設置之門禁管制關於系爭租賃物6樓訪客登記表顯示，從96年7月5日到96年12月1日被告優網通、新世紀公司都還有進出系爭租賃物6樓進行設備的維修及對外的服務，登記表上所載「速博」是被告新世紀公司之網路服務名稱，「創捷」是被告優網通公司之客戶，有部分設備放在系爭租賃物6樓委託被告優網通公司管理，「UNISVR」是被告優網通公司的英文名稱，「創捷」是於96年12月1日從系爭租賃物6樓搬走設備，其他進入的廠商可能是「創捷」於96年12月1日搬走設備時委託的廠商。（八）綜上，爰依兩造間租賃契約、不當得利及無因管理之法律關係提起本訴，聲明判命：㈠先位聲明： ⑴被告優網通公司應給付原告5,254,775元，及其中2,008,706元部分自起訴狀繕本送達被告優網通公司之翌日即96年12月12日起，其餘金額部分自原告民事更正聲明暨補充理由狀繕本送達被告優網通公司之翌日即98年4月18日起，皆至清償之日止，按年息5%計算之利息。 ⑵訴訟費用由被告負擔。 ⑶請准予提供擔保宣告假執行。㈡備位聲明： ⑴被告優網通公司應給付原告4,811,452元，及其中1,632,752元部分自起訴狀繕本送達被告優網通公司之翌日即96年12月12日起，其餘金額部分自原告民事更正聲明暨補充理由狀繕本送達被告優網通公司之翌日即98年4月18日起，皆至清償之日止，按年息5%計算之利息。 ⑵被告新世紀公司應給付原告443,323元，及自原告98年3月18日民事補正訴之聲明暨追加被告狀送達被告新世紀公司之翌日即98年3月25日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。 ⑶訴訟費用由被告負擔。 ⑷請准予提供擔保宣告假執行。二、被告答辯聲明及要領：（一）被告優網通公司部分：㈠被告並無原告所稱違約遲延給付租金之事：原告指稱被告有遲延給付96年1月至3月份租金一事，與事實不符。本件因於所涉租賃期間，被告有提供原告資訊管理系統（MIS ）之服務於原告，因而原告必須給付被告服務費用，故兩造間有互負債務於他方之情況。因而針對96年1月至3月之租金給付一事，兩造有達成先對帳，確認原告應給付原告之MIS服務費為多少後，將此費用在被告應給付之前揭租金中扣抵，確認實際金額後再由被告支付，也正因此經過兩造對帳，直到確認金額無誤後，被告才會在96年4月16 日給付96年1至3月之租金，根本並無遲延之情事。上情亦可由原告所提出之部分和解契約書（原證7第1頁參照），其上有被告尚溢繳162,544元之記載可稽。蓋之所以溢付就是因為尚有MIS服務費用須要扣減，才會在96年4月16日對帳後給付96年1至3月之租金中溢付，否則租金為固定，又豈有溢付之問題，由此更可得知被告根本無意且從未積欠任何租金。㈡針對系爭租賃標的物搬遷部分：新竹市科學園區○○○○路2之1號6樓部分，被告在搬遷上遭到原告阻擾，才會遲滯搬遷日期，責任在原告。按系爭租賃物7樓承租部分，被告即時遷出，並無延誤，而系爭租賃物6樓部分，因尚有被告新世紀公司，為此被告曾在96年4月19日及同年5月11日分別以新竹科學園區郵局第166、198號存證信函（被證3、4）告知原告應讓被告入內搬遷，同時更在96年6月 15 日委託訴訟代理人苗繼業律師代發存證信函（被證5新竹英明街郵局第786號存證信函）要求原告允許讓被告搬遷時，原告雖言不會阻止，然實際上卻是被告欲入內搬遷或協商搬遷時，被告均遭拒絕或刁難，原告甚至稱此拒絕之舉或刁難之舉為行使留置權云云（被證6原告所發新竹武昌街郵局第791號存證信函），因而才會在起訴前皆無法完成搬遷，咎在原告。被告欲搬遷但遭原告阻止之情，亦有被告「新世紀公司」98年2月19日函覆「本公司分別於民國96年4月11日及同年4月24日安排搬家公司欲進入搬離本公司所有之設備，但卻遭捷耀光電通訊股份有限公司表示與優網通尚有租金糾紛而拒絕本公司委派之搬家公司進入該處所」等情。同時，被告新世紀公司及被告遭拒絕而無法進入搬遷設備後，被告新世紀公司仍與原告協商，並曾在96年6月、96年12月及97年1月發存證信函要求原告允許進入搬遷設備，但皆遭拒絕，上情有本院97年度重訴字第14號起訴狀所附原證4存證信函（參本院另案97年度重訴字第14號卷P.176-187）在卷可稽。㈢本件原告雖以行使留置權為由，阻止被告及被告新世紀公司進入搬遷，惟全屬無據： ⑴依民法第445條規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權；但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於以得請求之損害賠償及本期與以前未交租金之限度內，得就留置物取償」；同法第446條規定：「承租人將前條留置物取去者，出租人之留置權消滅。但其取去係趁出租人之不知，或出租人曾提出異議者，不在此限。承租人如因執行業務取去其物，或其取去適於通常之生活關係，或所留存之物足以擔保租金之支付者，出租人不得提出異議」，由前揭法條規定明文得知，不動產出租人主張留置權，留置權標的必以「承租人留置於不動產之物」，同時留置權所擔保之債權，必以「基於租賃關係所生之債權，同時該債權益必須屆清償期而未獲清償」作為要件，同時承租人若因執行業務取回質物時，出租人不得異議，同時該留置權也因取回而消滅。 ⑵本件原告主張得留置租賃場所之物，係因為96年1月至3月之租金被告未按時給付，以及被告未給付違約應給付之押租金，作為依據，然依民法第445條行使留置權，必以原告留置之標的屬承租人即被告所有之物為前提，然原告所留置之物品確有屬於第三人即被告新世紀公司及中華電信股份有限公司之物，此部份業經被告、被告新世紀公司以書函通知（被證4），被告新世紀公司甚至對原告提出訴訟，主張權利（被證7起訴狀），故原告不分第三人之物及被告所有之物，一律將之留置並稱係行使民法第445條之留置權利云云，顯然不符該條之規定。 ⑶原告雖稱留置物無法確認為被告或為第三人所有之物云云，然此亦與事實不符。按依第三人即被告新世紀公司98年2月19日之函覆說明二「放置於該處設備所佔用之空間與優網通置放設備處區塊不同，且本公司之設備均貼有標籤，足以辨別為本公司所有之財產」，及本院97年度重訴字第14號起訴狀所附原證4存證信函附件（本院97年度重訴字第14號卷P.180），已清楚表明在系爭租賃物6樓部份確實存有第三人即被告新世紀公司之設備，且該設備擺放位置自始確實與被告所有者有所區隔。同時依據被告新世紀公司前揭函覆及前揭本院97年度重訴字第14號起訴狀所載，遭原告扣留在系爭租賃物6樓之被告新世紀公司所有設備，除附屬之小設備外，其上都有貼上足以辨識為被告新世紀公司所有之標示，原告亦應可清楚瞭解相關設備之權利歸屬，故自無原告所稱無法區別之情況。 ⑷又依據民法第446條第2項規定，縱令屬於承租人所有之物，然承租人若因執行業務而須取回該留置於租賃場所之物時，出租人根本不得異議，而原告留置於租賃場所之物，皆係被告因提供網路通訊服務而必須使用之機器、儀器及資料庫等，為此被告已通知原告取回（被證3-5），原告也知悉此為被告執行業務行為所必須之物（原證3存證信函第4頁：「本公司將禁止貴公司任何人員進入6樓進行業務行為」參照），然卻依然拒絕被告取回，此舉顯然違反民法第446條第2項規定，原告所主張之留置權根本係違法。 ⑸原告主張留置權所擔保之債權根本不存在： ①原告稱被告未給付違約應給付之押租金，然給付押金之依據應係在兩造所簽立租賃契約書第4條之規定，而原告亦不否認目前保有被告公司所開立票號AE0000000號、到期日為2016年12月31日、面額為2,226,000元、付款人為玉山銀行之支票；而押租金之給付方式，依據租賃契約第4 條之規定下，本來就沒有規定一定要以現金給付，同時目前持有支票金額亦大於所應給付之押租金金額882,000元（系爭租賃物6樓部分588,000元，7樓部分294,000元），因而原告指稱被告押租金未給付云云，顯有誤解。 ②同時原告保有前述支票，自兩造租賃發生爭議前，從未見原告有任何意見，同時更未見原告將之退還於被告，要求另行開立支票或給付現金，可見原告亦將之當成係屬兩造所簽訂租賃契約書第4條中所要求之押租金；輔以被告一再主張本件契約實際係從89年開始，租賃期間係自89年1 月1日起至105年12月31日止，也正因此被告才會開立前述支票作為押租金與原告持有，且原告與被告皆認定契約尚未終止而未返還或要求返還（被證1租賃契約第2條、第4 條）；僅係因為新竹科學園區管理局要求租約只能簽立5 年（此點原告至今皆未爭執），在此情形下，才會有形式上之換約，然針對租賃關係兩造間之認定皆係自89年起，且繼續存續，也正因此原告才沒有將前揭作為押租金之支票返還，並要求被告因新訂約而簽立新支票作為押租金，故此亦得明確證明被告根本沒有原告誣指未給付押租金之情。 ③原告稱本件被告有遲延給付96年1-3月租金之情況，亦屬無據，實則兩造之間因為互負債務，因而必須對帳下，才會有原告所稱延後付款之情況，此部份除有原告於和解書中承認被告有溢付162,544元之情外，亦有當時被告甘金英小姐及原告馬小婷小姐彼此對帳之記錄可稽，及事後因對帳結果支付原告5,456,597元（被證8對帳單暨付款簽收單、支票影本）。 ④按民法第344條規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務抵銷」，因而在原告在95年12月前，尚有積欠被告費用時，且此費用與租金同為金錢債務，被告自得行使抵銷權；同時抵銷權為單獨行為，行使根本無須原告同意，也正因被告主張行使抵銷權，原告才會有與被告進行對帳行為，從原告配合進行對債行為下，可見原告亦同意要針對此債權確認後被告才需給付租金，同時被告在確認可抵銷債權金額後，亦立即給付原告，故抵銷權之行使既為法律所賦予之權利，因行使權利所生之延後，自非違約。 ⑹又依據民法第445條第2項規定：「前項情形，僅於以得請求之損害賠償及本期與以前未交租金之限度內，得就留置物取償」。而此規定，依據我國民法權威黃茂榮教授見解：「四百四十五條第二項及第四百四十八條關於該留置權之限制的規定屬於留置權這種法定擔保物權之一般的限制規定。蓋此種擔保物權既非以雙方之合意為其發生依據，擔保權人自無權主張執著於其已留置之物，或為超額之留置。如有此種情事，其留置便構成對於債務人之所有權的侵害，應負賠償責任」（被證9學者黃茂榮所著債法各論節錄）。本件遭原告留置物之價值，僅就第三人即被告新世紀公司部分而論，價值就高達23,985,729元，然原告所主張被告未給付之債權額96年4月租金329,000元及押租金882,000元（系爭租賃物6樓部分588,000元，7樓部分294,000元），總數也才1,211,000元，因而留置物品價值顯然遠大於債權金額，此部份顯有濫用留置權之情事。㈣本件系爭租賃標的物係自89年1月起即由被告承租，因而被告承租系爭租賃標的物之時間早已超過5年，自無提前終止前須付3個月違約金之問題： ⑴本件系爭租賃標的物，被告係自89年1月即與原告簽立捷耀科技大樓租賃契約書，當時該租賃契約書之租賃標的包含新竹市科學園區○○○○路2之1號6樓及7樓之全部空間及8樓部分空間（以下簡稱「第一份租賃契約書」：被證 1），而被告亦依「第一份租賃契約書」中第4條之規定，簽發票號AE0000000號、到期日為2016年12月31日、面額為2,226,000元、付款人為玉山銀行之支票作為押金，而該支票至今原告依然保留。 ⑵然因新竹科學園區管局規定廠房租賃必須5年換一次約，同時因被告所使用之空間不需要如同「第一份租賃契約書」所定範圍，兩造在94年10月間（以下簡稱「第二份租賃契約書」：原證1）又針對使用範圍部分、租賃期間及租金作修正，然此皆無改被告自89年1月份起即已承租系爭租賃契約之標的。 ⑶依據原告主張作為得向被告沒收押租金之請求權基礎即「第二份租賃契約書」中第2條第3項規定，被告若針對承租標的物認為沒有再承租之必要而欲提前終止時，若承租期間未超過5年，則得沒收所提供之押租金。該違約金係以承租期間，非以該契約之租賃期間作為違約金發生之前提要件之一，主要理由也係因為前述5年必須再換約，因而應以實際承租租賃標的物之時間作為違約金之計算標準。而依據原告不爭執之事實，本件兩造終止系爭租約之時間係在96年4月1日，而被告承租系爭租賃標的物係自89年開始，承租之時間早已超過5年，依據前揭規定，原告自無沒收押租金之權利。㈤退一步言之，原告以被告因未租滿5年而請求被告給付1,480,500元之違約金，該請求金額與兩造所簽立租賃契約第2條第3項及第4條之約定內容不合，且屬過高： ⑴原告主張被告因未租滿5年而請求被告給付1,480,500元之違約金，係依據兩造所簽立之租賃契約第2條第3項約定：若被告未租滿5年而提前終止契約，原告得沒收被告依據第4條之押租金作為補償。然依據兩造不爭執之租賃契約第4條約定，系爭租賃物6樓之押租金為588,000元，7樓之押租金為294,000元，兩者合計為882,000元，根本並非原告主張之1,480,500元。 ⑵退步言之，若鈞院不採被告前揭抗辯，原告所為押租金沒收之約定，亦屬民法上之違約金約定，原告此部分之主張金額為1,480,500元，而依據原告起訴指稱本件大樓科稅現值為32,535,400元，每層樓價值約為3,253,540元；而被告承租之新竹市科學園區○○○○路2之1號7樓部分，原告於96年4月1日起轉租於創傑科技股份有限公司（被證2 科學工業園區管理局96年7月26日園建字第0960019308A號函），原告此部份根本不會有損失，因而單就系爭租賃物6樓部分，就要被告支付1,480,500元，相當於1/3之建物價值作為違約金，此部份顯然有過高之情況，同時縱令要求被告給付882,000元，亦已達1/4建築物價值，亦屬過高，為此請依民法第252條規定予以酌減此部份違約金之金額。㈥原告並無向被告請求相當於租金之不當得利2,895,200元之法律基礎： ⑴本件係因為原告自行主張留置權下，才使存在於租賃標的6樓上之機器、設備等物品遭到強行留置，因而被迫仍存放在6樓，此部份自始無涉不當得利。按：「按留置物之直接占有人為債權人，並非債務人，是留置物置於留置權人之場所時，應認係留置權人占有該場所而非留置物之所有人占有該場所。查被上訴人所有之系爭貨櫃，既因上訴人行使留置權而由上訴人直接占有，自難謂該放置貨櫃之場所為被上訴人所占有而獲有不當之利益。從而上訴人本於不當得利返還請求權，請求被上訴人返還利益，自屬無據」，上情有最高法院84年台上字第2040號判決意旨可稽（被證10），故行使留置權導致債務人之物留置於債權人之場所下，債務人之物縱有占用到債權人之空間，該占用亦不構成不當得利。依據兩造不爭執之事實，原告係行使留置權，才使被告及第三人即被告新世紀公司之物於租賃期間屆滿後仍置於租賃場所，且因為原告自認該留置係屬合法之權利行使（被告否認為合法之權利行使），致使在被告及第三人即被告新世紀公司多次要求取回遭留置物仍遭原告拒絕；且原告並以留置物品有佔用到原租賃空間，逕向被告請求一直到物品移出前因使用租賃空間而受有相當於租金之不當得利。然此部份依據前揭最高法院之明確判決意旨，根本無構成不當得利之可能。 ⑵退步言之，本件被告物品及第三人中華電信股份有限公司、被告新世紀資公司之物之所以會仍留置在系爭租賃標的物6樓，係原告自稱欲行使留置權下，拒絕被告搬遷之結果，因而被告係在非自願因原告自稱屬於權利行使之行為才會佔用到租賃標的物6樓，原告此舉屬「強迫得利」之行為，被告根本無因此行為受到任何利益可言，被告自無承受任何不當得利之法律責任可言。 ⑶更退步言，縱令本院不採被告前述說法，原告請求相當於租金之不當得利部分，依據原告之主張係將租賃期間中所得使用之公設部分之租金（每月133,000元）以及6樓全部樓層（每月196,000元）合併下作為計算之標準，因而得出每月應給付329,000元；然依據原告起訴所列為原證3之96年4月16日新竹科學園區郵局第157號存證信函第4頁及 96年4月17日新竹科學園區郵局第159號存證信函第2頁皆明確指出原告已明確拒絕被告人員進入租賃物，因而被告根本沒有使用公設之可能，自無受有使用公設部分之不當得利，因而就該部分亦無須給付相當於租金之不當得利之理。 ⑷同時起訴前遭被告留置之被告之物並未佔據租賃標的物6 樓之全部空間，且大部份係屬第三人即被告新世紀公司之物，因而原告以6樓全部面積遭占用，並以此作為不當得利計算得利之基礎，向被告主張原告受有2,895,200元之不當得利，亦有錯誤。㈦原告亦無要求被告代為分擔96年4月份管理費、電費，合計152,252元，及給付系爭租賃標的6樓96年4月至97年1 月電費，合計443,323元之理： ⑴按繳交公寓大廈因維護、管理公共區域所生管理費用，依據公寓大廈管理條例第10條規定，為區分所有權人之義務。而被告既非新竹市科學園區○○○○路捷耀光通訊大樓之區分所有權人，依法自無繳交管理費之義務；同時兩造間之租約依據原告自認之事實，亦已於96年4月1日終止，原告更無依據原租約第9條規定要求被告分擔96年4月之公設費用之基礎。 ⑵次按被告係遭原告以自認為存在之留置權下，並以96年4 月16日新竹科學園區郵局第157號存證信函、96年4月17日新竹科學園區郵局第159號存證信函（原證3）告知不許被告人員進入系爭租賃標的物內，被告、第三人中華電信股份有限公司及第三人即被告新世紀公司之物才被迫留置在系爭租賃標的物內，被告人員既無法入內，實無使用該公共設施之可能，更無繳因維護公共區域或使用公共區域所生之管理費之道理。 ⑶另依據原告96年4月16日新竹科學園區郵局第157號存證信函第4頁明確提及：「…且在貴公司未為給付前，本公司將禁止任何人員進入6樓進行業務行為（除搬遷拆除工人外），並停止供應冷氣」；如此明顯以不提供機房所須要之冷氣，採取斷電之下，又豈有要求被告分擔96年4月至 10月（按應至97年1月）電費之理？更何況被告業務人員根本無法入內，又豈有使用該樓水電之可能？ ⑷原告雖以不當得利作為請求96年4月份之管理費及96年4月至97年1月電費之法律上依據，本件被告留存在現場辦公區處之物品，皆遭原告清除，此部份可見該物品存在對被告並無實益，就該物之維護或管理所生之費用，根本並無原告主張得向被告主張不當得利之可能。按不當得利之構成，依據民法第179條規定係以受有利益，且該利益在法律上不應由被告享有作為前提，然原告針對本案所涉管理費用、公共區域水電費用及6樓電費為何是被告所受有之利益，為何在法律上不應由被告享有卻未說明，特別是原告以96年4月16日新竹科學園區郵局第157號存證信函、96年4月17日新竹科學園區郵局第159號存證信函（原證3）告知不許被告人員進入租賃標的物內，被告、第三人中華電信股份有限公司及第三人即被告新世紀公司之物才被迫留置，根本無意受有利益，一切行為都是原告之行為所造成；同時在租賃標的物內，被告人員既無法入內，實無使用該公共設施之可能，更無繳交因維護公共區域所生之管理費之理。同時依據被告新世紀公司之函覆，97年1月27 日至同年2月2日間被告新世紀公司確實有取回所有之設備，同時也與被告簽立確認書（被證11點交清單），同時取回之設備確實係在辦公區以外之物，在被告新世紀公司將機房、機械室及電機區所有之物清除後，剩下6樓辦公區之一切物品，原告亦將之當作垃圾清除之，故此部份在物品遭清除下，根本無因原告支付水、電等自稱為維護費用而無獲有任何利益，故而原告依據不當得利之規定，認定被告應支付96年4月電費、管理費用及96年5月至97年1月之機房運作電費，全屬無據。 ⑸原告雖又以無因管理作為請求96年4月份之管理費及96年4月至7年1月電費之法律上依據，然無因管理係以他人管理事務作為前提，亦即原告指稱替被告代墊之管理費用、及6樓電費必須在客觀上係屬於被告之事務，在符合此一前提要件下，才有進一步說明應適用合法及不合法無因管理。然被告既非系爭租賃房屋之區分所有權人，更非6樓電費繳納之法定義務人，在如此之情況下，原告所稱代繳之管理費及6樓之電費等之相關費用，又豈可能在法律上認定為本屬被告之事務？此部份依照舉證責任分配原則，原告應舉證說明其實，並承擔無法舉證之不利益。㈧原告請求回復原狀費用283,500元部分：兩造於本件訴訟進行中雖達成協議，由被告進入搬遷，然因原告僅給予7 天時間，致被告無法完全清理乾淨，此部份被告一再向原告表明希望能再給時間，然原告予以拒絕，後原告自行雇人清除雜物，此部份並非被告不為，而係原告一直強人所難之結果，責任不在被告。若原告多給數日，被告必得自行清除完畢，因而此部分費用，原告亦應承擔部分，全數轉嫁被告，並不合理。㈨綜上，爰聲明請求： ⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 ⑵訴訟費用由原告負擔。 ⑶若受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。（二）被告新世紀公司部分：㈠原告主張備位被告新世紀公司應給付原告96年5月至97年1月間使用新竹市科學園區○○○○路2之1號6樓電費443,32 3元，備位被告否認之。㈡備位被告與被告優網通公司簽定之技術合作合約之合約期間自95年9月1日至96年3月31日止，故自96年4月1日起備位被告已無使用新竹市科學園區○○○○路2之1號6樓之必要，豈料竟遭原告違法留置阻礙備位被告搬離設備，並經備位被告多次函告原告停止阻撓備位被告人員進入搬離備位被告所放置於該處之設備。備位被告並於97年1月向本院起訴要求原告返還備位被告放置於該處之設備，該訴訟嗣後始撤回。㈢原告未追加備位被告前，備位被告依本院之函查函覆說明5已載明：「經與優網通及捷耀協議後，本公司終於在民國97年1月27至同年2月2日間取回置放於該處之設備。目視取回之設備，雖暫無明顯之毀損跡象，但因取回時環境為無空調運作且設備未送電，致使設備處於潮溼之環境，將對設備可能造成使用壽命減短之傷害」（被證1、2），可知備位被告並未使用新竹市科學園區○○○○路2之1號6 樓之用電。㈣綜上，爰聲明請求： ⑴原告之訴駁回。 ⑵訴訟費用由原告負擔。 ⑶若受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。三、本院判斷之理由：（一）兩造間不爭執之事實：參照兩造之主張及抗辯，經本院整理可認下列應屬兩造間不爭執之事實。㈠原告與被告優網通公司曾於89年1月間簽立捷耀科技大樓租賃契約書，約定由被告優網通公司向原告承租新竹市科學園區○○○○路2之1號6樓、7樓全部及8樓部分空間，租賃期間自89年1月1日起至105年12月31日止，租期16年，被告優網通公司並應繳付原告3個月押金共2,226,000元（被證1），被告優網通公司乃簽發票號AE0000000號、發票日為2016年12月31日、面額為2,226,000元、付款人為玉山銀行之支票一紙交付原告作為押金，而該支票至今仍為原告持有，被告優網通公司認為無繼續承租租賃物之必要時，得於本租約期間間內，給予原告3個月通知終止本租約，除因可歸責於原告之事由外，被告優網通公司若承租期間未滿16年者，原告得沒收被告優網通公司依契約第4 條所提供之押金作為補償。（租賃契約書第2條第3項）。㈡嗣原告與被告優網通公司於94年10月1日再因租賃標的範圍、租賃期間及租金等部分修正，另簽訂本件系爭2件租賃契約，主要約定內容如下： ⑴被告優網通公司分別向原告承租新竹市科學園區○○○○路2之1號6樓及7樓部分空間（占7樓全部空間1/2），租賃期間均自94年10月1日起至99年9月30日止，租期均為5年。 ⑵被告優網通公司認為無繼續承租租賃物之必要時，得於本租約期間內，給予原告3個月通知終止本租約，除因可歸責於原告之事由外，被告優網通公司若承租期間未到即退租者，原告得沒收被告優網通公司依契約第4條所提供之押金作為補償。（租賃契約書第2條第3項）。 ⑶租金第1年均為每坪700元，依此計算，系爭租賃標的6樓租金為每月196,000元，7樓部分租金為每月98,000元，以後每年租金之調整，應依新竹科學園區管理局每年對高層廠房租金調整比例為標準（惟本件原告未主張有調整，故租金仍依上開金額計算）。租金支付方式為每隔3個月先行1次預付3個月租金．．．每滿3個月前5日內預付下3個月租金。（租賃契約書第3條）。 ⑷被告優網通公司應各繳付原告3個月押金各588,000元及294,000元予原告，除依本租約原告有扣減或沒收押金情形外，俟本租約期滿或經雙方合意終止合約後．．．無息退還被告優網通公司。（租賃契約書第4條）。 ⑸被告優網通公司於本租約有效期間應依本租賃物大樓管理委員會之決議負擔管理費用。（租賃契約書第8條第1項）。 ⑹被告租賃物之公共分攤費應按其租用坪數，依大樓用戶分擔管理費之比例負擔之。前項應由被告優網通公司分攤之費用，由原告據電力公司、自來水公司正式收據及其他廠方發票作成分攤繳費表，並付原始單據影本向被告優網通公司請款。（租賃契約書第9條）。㈢被告優網通公司另與被告新世紀公司簽訂技術合作合約，由被告優網通公司提供系爭租賃標的6樓部分租賃區域供被告新世紀公司使用，原訂合作契約至96年8月31日屆滿，惟於96年3月1日協議提前於96年3月31日終止，被告新世紀公司應於終止後1個月內將設備搬出。（被證7被告新世紀公司另件本院97年度重訴字第14號民事起訴狀影本）。㈣被告優網通公司於95年12月28日通知原告自96年4月1日終止租約，故原告與被告優網通公司間之上開租賃契約已於96年4月1日終止。嗣原告再將該系爭租賃標的7樓部分（即7樓全部之1/2）出租予第三人創傑科技股份有限公司，租期為自96年4月1日起至97年5月31日止，租金仍為每月每坪700元。（被證2科學工業園區管理局96年7月26日園建字第0960019308A號函）。㈤被告優網通公司於96年4月1日終止租賃契約前即自系爭租賃標的7樓遷出返還原告；惟並未於96年4月1日租賃契約終止前自系爭租賃標的6樓全部遷出。㈥原告主張行使留置權，自96年4月11日起即拒絕被告新世紀公司將其所有之設備遷出。㈦原告主張行使留置權，並以新竹科學園郵局第157、159 號存證信函通知被告優網通公司自96年4月17日起禁止被告優網通公司人員進入系爭租賃標的6樓進行業務行為（除搬遷拆除工人外）（原證3存證信函），且於系爭租賃標的大樓即捷耀科技大樓1樓設置門禁加以管制（參本院 98年5月15日言詞辯論筆錄）。㈧被告優網通公司於96年4月26日支付96年1至3月之租金予原告。㈨原告與被告優網通公司於本件訴訟進行中成立部分和解，主要內容如下： ⑴被告優網通公司應給付原告96年4月份之租金345,450元及7日搬遷期之租金79,498元，扣除被告優網通公司溢繳予原告之162,544元，應實付262,404元。 ⑵原告應同時解除留置權並准許被告優網通公司搬運人員為搬運租賃物內屬被告優網通公司物品之目的得進出捷耀大樓。 ⑶被告優網通公司搬遷時應針對其存放租賃物內非屬原告原來提供之物品為全部搬遷清除並回復原狀。倘被告優網通公司未將任何非屬原告原物品而係屬被告優網通公司原租賃期內留存之物品，不論是否為被告優網通公司所有，均認定為被告優網通公司所有，原告並有權代為清除。 ⑷除本協議書所達成之和解外，不影響雙方其他部分之權利義務主張及請求。（二）本件兩造間主要之爭執要點厥為：㈠原告主張被告優網通公司承租期間未到即退租，得沒收被告優網通公司應繳付之3個月租金，而請求被告優網通公司給付3個月之押金1,480,500元，有無理由？㈡原告上開請求之違約金是否過高？㈢原告主張被告優網通公司於租賃契約終止後繼續占有使用系爭租賃標的6樓，而請求被告優網通公司給付自96年5月1日至97年1月24日止相當於租金之不當得利共2,895,200 元，有無理由？㈣原告主張依兩造間租賃契約第8、9條及不當得利、無因管理之法律關係，請求被告優網通公司返還自96年4月至97 年1月止之電費及96年4月份之管理費，有無理由？如認被告新世紀公司應負擔96年5月至97年1月之電費，原告備位聲明請求被告新世紀公司應返還96年5月至97年1月之電費443,323元，有無理由？㈤原告請求被告返還回復原狀費用283,500元，有無理由？（三）得心證之理由：㈠原告主張被告優網通公司承租期間未到即退租，得沒收被告優網通公司應繳付之3個月租金，為有理由，惟原告得請求被告優網通公司給付3個月之押金僅為882,000元： ⑴原告主張其與被告優網通公司於94年10月1日訂立之系爭租賃契約，約定租期5年，被告優網通公司固得任意於租賃期間內3個月前通知原告終止租約，然除因可歸責於原告之事由外，被告優網通公司於租期未屆滿前終止租約時，原告即得沒收被告優網通公司依租賃契約第4條所提供之押金作為補償之事實，業據提出系爭租賃契約書2份為證（原證1租賃契約書）。據此，被告優網通公司於租期屆滿前終止租賃契約，則原告依租賃契約第2條第3項之約定，主張得沒收被告優網通公司應繳付之3個月租金，自屬有據。 ⑵被告優網公司固不爭執上開與原告訂立之系爭租賃契約第2條第3項之約定，倘被告優網通公司於租期未屆滿前終止租約，原告即得沒收被告優網通公司依租賃契約第4條所提供之押金作為補償之事實，惟辯稱被告優網通公司自89年1月即與原告簽立捷耀科技大樓租賃契約書，當時該租賃契約書之租賃標的包含新竹市科學園區○○○○路2之1號6樓及7樓之全部空間及8樓部分空間，被告亦依該租賃契約書第4條之約定簽發票號AE0000000號、到期日為2016年12月31日、面額為2,226,000元、付款人為玉山銀行之支票作為押金，然因新竹科學園區管局規定廠房租賃必須5年換一次約，同時因被告所使用之空間不需要如同上開租賃契約書所定範圍，兩造遂在94年10月間又針對使用範圍部分、租賃期間及租金作修正，然此皆無改被告自89年1月份起即已承租系爭租賃契約之標的，被告優網通公司終止系爭租約之時間係在96年4月1日，自89年開始承租計算，承租之時間早已超過5年，原告自無沒收押金之權利等語。然查： ①被告優網通既自承兩造於94年10月1日已另就租賃範圍（由6、7樓全部及8樓部分空間改為6樓全部及7樓1/2部分空間）、租賃期間及租金等租賃條件，另訂立系爭租賃契約，足見兩造顯已就89年1月原訂立之租賃契約合意終止，而另訂本件系爭租賃契約。據此，兩造間之租賃契約關係，自應依本件系爭租賃契約之約定為準。被告優網通抗辯其係自89年1月開始承租系爭租賃標的，迄至96年4月1 日終止租約時，承租期間已超過5年，原告無沒收押金之權利云云，即非有據。 ②第查，觀諸兩造間於89年1月間簽立之捷耀科技大樓租賃契約書第第2條第3項之約定，被告優網通公司認為無繼續承租租賃物之必要時，得於本租約期間內，給予原告3 個月通知終止本租約，除因可歸責於原告之事由外，被告優網通公司若承租期間未滿16年者，原告得沒收被告優網通公司依契約第4條所提供之押金作為補償；而本件系爭租賃契約第2條第3項之約定亦為被告優網通公司認為無繼續承租租賃物之必要時，得於本租約期間內，給予原告3 個月通知終止本租約，除因可歸責於原告之事由外，被告優網通公司若承租期間未到即退租者，原告得沒收被告優網通公司依契約第4條所提供之押金作為補償。亦足徵兩造間無論89年1月間訂立之租賃契約，或94年10月1日另訂立之本件系爭租賃契約，均係定期租賃契約，且均賦予被告優網通公司之任意終止權，然被告優網通公司倘於租期屆滿前行使任意終止權，則除係因可歸責於原告之事由外，原告即得沒收被告優網通公司依租賃契約第4條所提供之押金作為補償。顯然兩造間本件系爭租賃契約第2條第3項之約定，確係指被告優網通公司倘於租期5年屆滿前行使任意終止權，則除係因可歸責於原告之事由外，原告即得沒收被告優網通公司依系爭租賃契約第4條所提供之押金作為補償。 ③再被告優網通公司固確曾依89年1月間訂立之租賃契約簽發票號AE0000000號、到期日為2016 年12月31日、面額為2,226,000元、付款人為玉山銀行之支票作為押金，且該支票尚為原告持有中。然此僅係關係被告優網通公司得否請求原告返還該支票，究與本件原告得否請求被告優網通給付系爭租賃契約3個月之押金無涉。 ⑶揆諸上開說明，被告優網通公司既於租期（5年）屆滿前終止租賃契約，則原告依系爭租賃契約第2條第3項之約定，主張得沒收被告優網通公司應繳付之3個月租金，自屬有據。惟揆諸系爭租賃契約第2條第3項之約定，原告得沒收之3個月押金，其中系爭租賃物6樓部分為588,000元，系爭租賃物7樓部分為294,000元，已據系爭租賃契約第2 條第3項明白載明，則原告得請求被告優網通公司給付3個月之押金即為882,000元（即588,000＋294,000＝882,000），至原告主張得沒收3個月之押金應包括公共分攤費部分（即6樓部分每月133,000元，7樓部分每月66,500元），則屬無據。㈡原告上開得請求之違約金882,000元並未過高： ⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條固定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。（最高法院79年度1915號民事判例參照）。又約定之違約金是否過高，亦應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。（最高法院51年度19號民事判例參照）。 ⑵經查，系爭租賃物座落之大樓（地下8樓，地上8樓）科稅現值為32,535,400元，換算每層樓價值約為3,253,540元，固有原告提出之房屋稅轉帳繳納證明可稽（原證6），然此乃僅係稅捐稽徵機關核定房屋稅之依據，尚難據此遽認即係系爭租賃物之市場交易價值。況被告優網通公司及第三人創傑科技股份有限公司分別向原告承租系爭租賃物6 、7樓之租金均為按每月每坪700元計算，且均經原告向科學工業園區管理局申請同意備查，有被告提出之科學工業園區管理局96年7月26日園建字第0960019308A號函可證（被證2），被告優網通公司亦未曾主張上開租金之約定過高，顯然兩造間就系爭租賃契約關於租金之約定，並無過高之情事。 ⑶再查，兩造間之系爭租賃契約係租期5年之定期租約，依一般客觀事實，被告優網通公司倘未在租賃期間內行使任意終止權，原告即得期待於租賃期間5年內取得5年之租金，然被告優網通公司乃僅承租1年3個月即行使任意終止權，而於僅承租1年6個月即終止系爭租賃契約（按及自94年10 月1日至96年4月1日止），致原告無法取得預期嗣後得另收取3年6個月租金之利益，非但遠逾原告依約得沒收被告優網通公司相當於3個月之押金，且兩者之間相距達12 倍之多。至原告與被告優網通公司就系爭租賃物7樓之租賃契約關係終止後，原告雖確已將該系爭租賃物7樓部分再出租給訴外人創傑科技股份有限公司，然租期乃為自96年4月1日起至97年5月31日止，有被告優網通公司提出之科學工業園區管理局96年7月26日園建字第0960019308A號函在卷可證（被證2），亦難據以認定原告自97年6月1日起至99年9月30日止是否確能順利再將系爭租賃物7樓部分出租，故被告優網通公司認原告此部分根本不會有損失云云，自屬無據。此外，參以原告與被告優網通公司就上開違約金之約定係以相當於3個月之租金計算，被告優網通公司亦未曾主張租金之約定過高，在在均足堪認原告與被告優網通公司就上開違約金之約定並無過高。從而，被告優網通公司主張上開違約金之約定過高，而請求酌減，即難認有據。㈢原告僅得請求被告優網通公司返還系爭租賃物6樓自96年4月1日起至96年4月16日止之電費及管理費共81,201元： ⑴按依兩造間系爭租賃契約第8、9條之約定，被告優網通公司於系爭租賃契約有效期間應負擔管理費及電費，有系爭租賃契約可憑。 ⑵查原告主張被告優網通公司於96年4月1日終止系爭租賃契約後，並未於96年4月1日前將系爭租賃物6樓遷讓返還原告之事實，為被告優網通公司所不爭執，然原告已自96年4月17日起占有系爭租賃物6樓（詳如後述），故原告主張依兩造間租賃契約第8、9條及不當得利、無因管理之法律關係，請求被告優網通公司返還自96年4月1日起至96年4 月16日止之管理費、電費，依法自屬有據。 ⑶第查，原告就系爭租賃物6樓96年4月份已繳納管理費41, 313元、電費110,939元，合計為152,252元之事實，已據提出分攤表一份為證（參98年4月16日更正聲明暨補充理由狀所附分攤表），被告優網通公司對此亦未爭執，自堪信為真實。據此，原告得請求被告優網通公司返還自96年4月1日起至96年4月16日止之管理費、電費即為81,201元（即41,313×16/30＝22,034，110,939×16/30＝59,167 ，22,034＋59,167＝81,201）。㈣原告請求被告返還回復原狀費用283,500元，為有理由： ⑴按依系爭租賃契約第12條第5項約定：「乙方（即被告優網通公司）於本租約終止或租期屆滿時，應即將租賃物交還甲方（即原告），並應回復不少於當初甲方出租乙方時租賃物所具有之設施功能狀態。．．．乙方依本租約須遷出租賃物者，應自付一切搬遷及回復原狀之費用」（原證1）。另依兩造間之和解協議書第2條第4項之約定，被告優網通公司搬遷時應針對其存放租賃物內非屬原告原來提供之物品為全部搬遷清除並回復原狀。倘被告優網通公司未將任何非屬原告原物品而係屬被告優網通公司原租賃期內留存之物品，不論是否為被告優網通公司所有，均認定為被告優網通公司所有，原告並有權代為清除（原證7）。 ⑵被告優網通公司已自承其依兩造間和解之協議搬遷期7日內確未完成系爭租賃物6樓之搬遷，則原告依系爭租賃契約及和解協議代為僱工清除回復原狀，自非無據。又原告就系爭租賃物6樓代為僱工清除回復原狀，計支付回復原狀費用283,500元（含清潔費21,000元），亦為被告優網通公司所不爭執，則原告請求被告償還該回復原狀費用283,500元（含清潔費21,000元），即為有理由。至被告優網通公司既已與原告達成7日完成搬遷清除回復原狀之協議，嗣後自不得再以協議搬遷清除回復原狀之期間過短，原告亦應承擔部分則認及費用置辯。㈤原告已自96年4月17日起占有系爭租賃物6樓，無從再依不得利之法律關係請求被告優網通公司給付自96年5月1日起至97年1月24日止相當於租金之不當得利，且無從依兩造間租賃契約第8、9條及不當得利、無因管理之法律關係，請求被告優網通公司返還自96年4月17日起至97年1月止之電費及96年4月17日起96年4月30日止之管理費，亦無從依不當得利、無因管理之法律關係，備位聲明請求被告新世紀公司返還自96年5月至97年1月之電費： ⑴按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。民法第445條第1項前段固定有明文。惟按，「留置物之直接占有人為債權人，並非債務人，是留置物置於留置權人之場所時，應認係留置權人占有該場所而非留置物之所有人占有該場所。查被上訴人所有之系爭貨櫃，既因上訴人行使留置權而由上訴人直接占有，自難謂該放置貨櫃之場所為被上訴人所占有而獲有不當之利益。從而上訴人本於不當得利返還請求權，請求被上訴人返還利益，自屬無據。」有最高法院84年台上字第2040號民事判決要旨足資參照。再觀諸上開最高法院84年台上字第2040號民事判決之案例事實，係該件之上訴人主張與被上訴人於78年5月10日雙方終止倉儲合約後，被上訴人至80年9月26日止，尚積欠上訴人場租連同營業稅若干，而依不當得利返還請求權之法律關係訴請被上訴人返還不當得利等情；而被上訴人則以兩造於78年5月 10日合約終止時，被上訴人本欲取回貨櫃，但遭上訴人以被上訴人積欠場租及費用為由，對被上訴人於倉儲合約存續期間寄存上訴人貨櫃場內之貨櫃行使留置權，而拒絕被上訴人取回貨櫃，故上訴人所主張之場租及費用係其行使留置權之結果，非無法律上之原因，且被上訴人非但未受有利益，更受有不能取回貨櫃營運之損失等情抗辯；嗣經最高法院以「按留置物之直接占有人為債權人，並非債務人，是留置物置於留置權人之場所時，應認係留置權人占有該場所而非留置物之所有人占有該場所。查被上訴人所有之系爭貨櫃，既因上訴人行使留置權而由上訴人直接占有，自難謂該放置貨櫃之場所為被上訴人所占有而獲有不當之利益。從而上訴人本於不當得利返還請求權，請求被上訴人返還利益，自屬無據。」而駁回上訴人之上訴確定，有該最高法院84年台上字第2040號民事判決在卷足稽，顯然上開最高法院84年台上字第2040號民事判決之案例事實與本件原告主張之事實大致相同，且本院亦為相同之見解，故上開最高法院84年台上字第2040號民事判決自堪足採認。 ⑵經查，原告與被告優網通公司間於96年4月1日終止租賃契約後，原告確以被告優網通公司積欠租金、違約金等事由，而主張行使尚留置在系爭租賃物6樓之設備等物品留置權，並自96年4月11日起多次拒絕被告新世紀公司主張欲取回其所有留置在系爭租賃物6樓之設備，並自96年4 月 17日起亦拒絕被告優網通公司或第三人中華電信公司進入系爭租賃物6樓搬遷或取回設備，且在系爭租賃物6樓所在之大樓1樓設置門禁管制，而管制被告優網通公司、新世紀公司人員之進出等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之新竹科學園郵局第157、159號存證信函（原證2）暨捷耀光通訊訪客登記表、被告優網通公司提出新竹科學園郵局第166、198號存證信函暨新竹英明街郵局第786號存證信函（被證3至5）、被告新世紀公司98年2月19日速博（網技）字第09840200177號函等在卷可證。據此，姑不論尚留置在系爭租賃物6樓之設備究係何人所有，然原告既自96年4月17日起即主張行使留置在系爭租賃物6樓之設備之留置權，並拒絕被告優網通公司、新世紀公司或第三人中華電信公司等進入系爭租賃物6樓搬遷、取回，顯然已直接占有該留置物，並占有系爭租賃物6樓。從而，原告行使留置權所留置之設備等物品，既係因原告行使留置權而由原告直接占有，自難謂該留置設備等物品之系爭租賃物6樓為被告優網通公司或被告新世紀公司所占有而獲有不當之利益。此外，原告係因行使留置權而為己留置占有該設備等物品，顯亦非為被告優網通公司或被告新世紀公司管理事務。因之，原告依不當得利返還請求權，請求被告優網通公司給付自96年5月1日起至97年1月24日止相當於占有使用系爭租賃物6樓租金之不當得利2,895,200元，並依兩造間租賃契約第8、9條及不當得利、無因管理之法律關係，請求被告優網通公司返還自96年4月17日起至97 年1月止之電費495,059元（即96年4月17日之電費110,9 39×14/30＝51,772元及96年5月至97年1月止之電費443,3 23元，合計為495,095元）及自96年4月17日起96年4月30 日止之管理費19,279元（即41,313×14/30＝19,279），或依不當得利、無因管理之法律關係，備位聲明請求被告新世紀公司返還自96年5月至97年1月之電費443,323元，乃均屬無據，無從准許。㈥綜上，原告於上開得請求之範圍內，先位聲明請求被告優網通公司給付1,246,701元，及其中963,201元部分自起訴狀繕本送達被告優網通公司之翌日即96年12月12日起，其餘金額即283,500元部分自原告民事更正聲明暨補充理由狀繕本送達被告優網通公司之翌日即98年4月18日起，皆至清償之日止，按年息5%計算之利息，即為有理由，應予准許。至逾上開部分所為之請求（包括其餘先位及備位聲明之請求），則為無理由，應予駁回。又原告上開請求應准許部分，原告陳明願供擔保請求宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；被告優網通公司亦陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。至原告上開敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。五、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79、第390條第2項、第392條第2 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　98　年　　5　　月　27　日臺灣新竹地方法院民事第二庭法　官　汪銘欽以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　98　年　　5　　月　27　日書記官　巫芳瑩

臺灣新竹地方法院96年度重訴字第196號

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