臺灣新竹地方法院97年度訴字第598號

• 裁判案由: 土地所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 98 年 06 月 02 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第598號原　　　告　鑫國企業有限公司
統一
法定代理人　丁○○
原　　　告　丙○○
上二人共同　陳景新律師
訴訟代理人
複　代　理　戊○○
被　　　告　甲○○○
訴訟代理人　林思銘律師
上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國98年5 月6
日辯論終結，判決如下：
主 文
被告於原告丙○○將坐落新竹市○○段一四五四地號土地應有部分一百萬分之五移轉登記予被告之同時，應將坐落新竹市○○段一四五四之一地號土地應有部分一百萬分之五移轉登記予原告丙○○。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，惟被告若以新台幣壹拾柒元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張﹕
一、原告鑫國企業有限公司（下稱鑫國公司）與被告於民國（下同）95年11月20日簽訂合建契約書（下稱系爭甲契約），由被告提供新竹市○○段（下稱同段）1454、1454-1地號土地作為建築房屋之基地，房屋興建完成後，被告應無條件提供過戶資料給原告鑫國公司或其指定之人，且需土地所有權人蓋章或提供證件時，被告應隨時配合提供。本件房屋於97年2 月18日興建完成，並於97年5 月2 日取得使用執照，被告取得同段1454-1地號土地所有權全部，並取得其上同段4621、4622、4623、4624、4625建號建物之所有權，每筆建號建物之基地權利範圍為同段1454地號100 萬分之1 ，同段1454-1地號100 萬分之199999。原告鑫國公司應分得之土地及其上建物則指名登記在原告丙○○名下，此屬第三人利他契約，原告丙○○即因而取得同段1454-1地號土地所有權全部，及其上同段4616、4617、4618、4619、4620建號建物所有權全部，每筆建號建物之基地權利範圍為同段1454地號100 萬分之199999，同段1454-1地號100 萬之1 。另有共用之樓梯間（含樓梯、電梯），為同段4626建號。
二、本件建物已取得使用執照，原告要求就同段1454、1454-1地號土地持分互為交換登記，被告一再以原告鑫國公司應在被告取得之建物5 樓興建違章建物作為對價，因其要求與法令有違，且非系爭甲契約約定之事項而遭原告拒絕，被告即拒絕為同段1454、1454-1地號土地之交換登記。
三、依系爭甲契約第8 條之約定，被告於產權欲過戶時即應隨時配合提供證件，此從被告於96年5 月31日即將同段1454地號土地所有權移轉登記予原告丙○○而斯時原告鑫國公司尚未將房屋興建完成可知，並未賦予被告拒絕配合之權利，故被告不得主張民法第264 條同時履行抗辯、第265 條不安之抗辯。況依公寓大廈管理條例及土地登記規則之規定，建物之基地，係依法令應予登記之事項，故被告及原告丙○○應分別將同段1454、1454-1地號土地之應有部分予以交換登記，始真正完成各自取得5 筆建物及樓梯間之基地權利登記。被告其餘爭執應另案解決。
四、被告所提其與訴外人全連城營造有限公司所簽訂之合建契約書（下稱系爭乙契約）與原告無涉。且原告係第一次見到此契約。訴外人全連城營造有限公司之負責人為訴外人洪宏明，證人乙○○卻以代表人之身分與被告簽訂系爭乙契約，嗣因無力履行，介紹原告接手興建，施工中暗助被告，致原告為配合被告之要求而支出更多成本，被告卻指原告未按圖施工。又依系爭甲契約第13條、第14條，原告鑫國公司交付5
紙支票，以保證工程順利進行及完工，現被告手中僅剩一張，顯見原告鑫國公司已依約交屋，被告主張未交屋，顯無理由。
五、證人乙○○因無力完成興建而找原告接替，原告支付新臺幣（下同）30萬元之仲介費，證人乙○○主動表示代原告招集施工人員及代辦申請使用執照之手續，並表明希望入股，原告要求須提出股金後始得入股，並無技術入股之情，詎證人乙○○於施工現場，暗中配合被告要求違法施作，致使用執照申請困難，更於5 樓施工後，表示曾私下答應被告一樓樓板用RC鋼構，圓弧型水泥，興建6 樓違建，原告忍無可忍，始驅離證人乙○○及其工人，另招集工人施工，證人乙○○因而恫嚇原告，故證人乙○○之證詞偏袒被告。兩造並無口頭約定系爭乙契約之違建部分，且系爭甲契約中並無系爭乙契約補充說明第1 、5 、6 項，此經律師公證，既未列入，自非兩造所約定之事項。又原告鑫國公司係於4 個多月後始與被告簽約，被告與證人乙○○簽約之始如何能預料證人乙○○無法履約，又如何能預料4 個月後證人乙○○會介紹原告與被告簽約，顯見補充說明第5 、6 項係證人乙○○與被告事後增列，況原告若有同意，應於系爭甲契約中載明，何以未見有此記載，故原告並未同意顯而易見。
六、97年10月7 日到現場履勘時即為98年2 月25日所陳照片現狀，勘驗筆錄有記明窗戶已經裝上，且原告完全依照合約施作，1 樓、6 樓部分系爭甲契約都沒有約定，2 、4 樓某一房間的地磚原告有寫切結書要自行處理，門牌57號1 、2 樓沒有漆水泥漆是因與隔鄰的樓房相距非常的窄沒有辦法施作，且對外觀無影響。1 樓花台的部分因施作階梯沒有辦法做花台，且設計圖上並無花台的設計，是對造要求的。另外1 樓圓弧形造型依系爭甲契約並無約定，是被告在原告要求互相移轉時才提出這樣的要求。另落差50公分的部分是被告擔心淹水而要求，原告也認為有道理，雖然增加成本原告依然同意。被告所述增建部分是被告與證人乙○○簽的約，伊的契約裡面沒有這些事情。又伊不是承接證人乙○○，開工時就是伊施作，伊是12月20日開始開工，在洪律師處簽約，沒有被告所述的情形，伊依照合約書興建，被告並無跟伊說要建哪裡的情形。證人乙○○說有答應地主，但是簽合約的時候並沒有講這些，兩造簽約的時候完全沒有提到被告與證人乙○○之間的約定，在兩造契約書找不到這樣的內容。設計圖沒有屋後排水溝之設計，洗衣服用地下管道出去，1 樓沒有廚房之設計，水從1 樓地下管道出去。2 到5 樓有廚房設計，有共同的排水管從地下排出。
七、綜上，爰起訴請求判決如主文第一項所示。
貳、被告主張﹕
一、依系爭甲契約第8 條被告已將合建土地移轉登記1/2 為原告所有，而每一建物公設比例分配部分，須俟原告依約完成所有建築，並將被告分得之A2棟交付，被告才有提供證件辦理互為移轉登記之義務。原告尚未依約完成全部建築，將建物交付被告，且多次阻撓被告至現場了解完工情形，又將被告之子打傷，並誣指被告之子竊盜，妨害被告之子之自由，被告恐原告日後故意拖延施工，故在原告尚未完全竣工前，被告就公共設施比例分擔互為移轉部分，自無先行辦理移轉登記之義務，被告依民法第264 條、第265 條主張原告應於被告分得之建物完工交付，被告才須辦理公設比例互為移轉之登記。
二、兩造曾口頭約定，原告應為被告增建6 樓鋼骨結構建物及1
樓樓頂RC鋼構，圓弧型灌水泥，原告就此增建部分似無意履約，未為施作，被告於原告未增建完成前，亦得拒絕移轉登記。
三、本件經履勘後可知原告未施作屋頂網瓦及藝術造型、背面水泥有一半以上未以水泥漆收邊，1 樓前院未舖陳連鎖磚。另依設計圖A1、A2棟雖規劃二個停車空間及店舖，但雙方約定不設車位而作店舖使用，且口頭約定須依系爭乙契約後附補充說明完工。至系爭甲契約係因原告之代表人表示違建部分不可寫在契約書上，但口頭表示一定會施作而未於契約書中記載，但原告就1 樓店舖部分僅完成其分得部分，並已施作鐵捲門及窗戶，改以店舖使用，就被告分得A2棟則未設置門窗。且若依原告所述1 樓為停車空間，何以1 樓樓板與路面高低落差50公分，故原告辯稱兩造未作變更用途約定，不用裝設門窗，自不可採。又1 樓開放空間頂部未作RC鋼構，樓頂增設2 樓為鋼管結構、牆面藝術板、地板貼磚、水電、瓦斯管線、馬桶、洗手檯配置，原告均未施作，被告自得拒絕移轉登記。爰請求駁回原告之訴，若受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
叁、本院之判斷﹕
一、原告主張之事實業據提出新竹市地政事務所建物測量成果圖、系爭甲契約、本票影本5 紙、合建建材與設備、補充說明、設計圖、使用執照、土地登記謄本、建物登記謄本、臺灣新竹地方法院檢察署檢察官97年度偵字第6652號不起訴處分書、現金支出傳票、照片、切結書等件為證，被告則以前詞置辯，經本院協同到庭之兩造整理並經肯認﹕
（一）不爭執之點為﹕
1.原告鑫國公司與被告間有原證一之合建契約（即系爭甲契約）存在。
2.系爭合建之土地及房屋已過戶予被告及原告丙○○。
3.原告鑫國公司已依約取得建築使用執照。
4.原告訴代於97年11月5 日之言詞辯論意旨狀不爭執事項第5 、6 點。
（二）本件之爭點為：
1. 依合約契約書第8 條，被告是否不得主張同時履
行抗辯？
2. 原告鑫國公司是否承受訴外人金連城營造有限公
司與被告間就本件建物承攬工程補充說明所載事
項（即5 樓以上增建2 樓為鋼骨結構、1 樓樓頂
用ＲＣ鋼構，圓弧型灌水泥完成、6 樓由原告鑫
國公司代表人丁○○負責使用建材鋼骨結構，牆
面藝術板、地板貼磁磚、水電管線、瓦斯管線、
馬桶、洗手台配線齊全及依1 樓平面圖施作）
3. 原告是否同意為被告增建6 樓鋼骨結構建物、1
樓樓頂ＲＣ鋼構、圓弧型雨遮、1 樓設置門窗用
作店舖之用而非停車空間？
4.系爭甲契約興建之建物就1 樓的部分是否已完工？二、經查系爭甲契約係於95年11月20日由原告鑫國公司與被告簽訂，補充說明有三項﹕1.室內地坪修正為大理石。2.Ａ1 面向兩側（經國路及東大路）。3.衛浴建材統一廠牌為和成。補充說明頁與系爭甲契約有洪大明律師之騎縫章等情，有系爭甲契約附卷可參，並經本院當庭勘驗原本屬實（見本院98年3 月30日言詞辯論筆錄）。而系爭乙契約係於95年8 月12日由訴外人金連城營造有限公司與被告簽訂，其後亦有補充說明共6 項，前4 項為打字，後2 項以手寫，除2 、3 、4
項與系爭甲契約之補充說明相同外，其餘1 、5 、6 項（即5 樓以上增建2 樓為鋼骨結構；1 樓樓頂用ＲＣ鋼構，圓弧型灌水泥完成；6 樓由原告鑫國公司代表人丁○○負責使用建材鋼骨結構，牆面藝術板、地板貼磁磚、水電管線、瓦斯管線、馬桶、洗手台配線齊全及依1 樓平面圖施作）均為系爭甲契約補充說明所未記載，有系爭乙契約足稽。按債權契約僅具對人效力，契約以外之第三人並不受拘束。本件原告否認承受訴外人金連城營造有限公司與被告間就系爭乙契約補充說明第1 、5 、6 項之約定，經質之證人乙○○稱「．．．我與被告之前有約定二次增建部分，原本增建6 、7 樓，後來因空地比的關係，要把1 樓停車三角部分蓋滿，鑫國（即原告鑫國公司）認不合理，我去找被告談，談說7摟不
要蓋，1 樓三角形補滿到5 樓部分，被告也答應，．．，當初約定時有請律師作見證，說二次施工部分不要寫在公證書上，只要雙方約定好即可，其內容為增建6 樓，1 樓三角形部分蓋至5 樓，靠近馬路處要做小花圃，建物背立面與國稅局靠近部分要做一水溝排水，水塔部分各自分開，房子正立面半圓弧部分要加建，當初施工已預埋螺栓，建材另約定被告部分地平要用大理石，衛浴用和成。」（見本院98年1 月19日言詞辯論筆錄），是依證人乙○○所述，有關系爭乙契約補充說明部分乃其與被告之約定，而原告鑫國公司對證人乙○○與被告之約定未表同意。又證人乙○○雖稱因請律師見證，就二次施工部分不宜寫在契約書上，惟相關內容卻見於系爭乙契約書上，再參以系爭乙契約係於95年8 月12日簽訂，係在原告鑫國公司與被告簽訂之甲契約（95年11月20日訂）之前，故系爭乙契約補充說明5 、6 項應係在系爭乙契約訂後另為補記，否則訴外人金連城營造有限公司或證人乙○○焉能在系爭乙契約簽訂時即預知3 個月後本件興建工程會由原告鑫國公司接手而預先於系爭乙契約補充說明中為第6 項之記載，則縱如證人乙○○所述，不宜於系爭甲契約書上表明增建部分，然證人乙○○及被告既於事後將增建事項加註於系爭乙契約書上，若原告鑫國公司對系爭乙契約補充說明第1 、5 、6 項同意，被告自可要求原告鑫國公司於系爭乙契約補充說明處簽名，以免爭議，惟系爭乙契約補充說明上並無原告鑫國公司之簽名或印文，是自難依證人乙○○之陳述及系爭乙契約即推論原告鑫國公司就系爭乙契約補充說明第1 、5 、6 項有為施作之同意或承受，故此部分之約定對原告鑫國公司尚難認有拘束力。
三、次查原告否認就被告分得建物1 樓部分有約定為全部店舖之施作，而證人乙○○於本院審理時證稱﹕「有按圖施工，有留停車位及店舖，沒有約定不作停車位全部作店舖使用」（見本院98年1 月19日言詞辯論筆錄）。又本院依職權向新竹市政府調閱本件房屋申請相關執照申請之卷證，本件房屋1
樓之設計及施工圖，就被告分得之Ａ棟部分，其1 樓為店舖、騎樓、停車空間及法定停車，停車數量3 輛，店舖所占面積不大，並已核發使用執照等情，有新竹市政府97年5 月2
日府工建字第0970042068號函、使用執照申請書、起造人名冊、設計圖足憑，是被告主張原告未依約定就1 樓部分設置門窗以為店舖之使用即不足採。
四、復查被告主張原告尚未依約完成全部建築，將建物交付被告，且多次阻撓被告至現場了解完工情形，又將被告之子打傷，並誣指被告之子竊盜，妨害被告之子之自由，被告恐原告日後故意拖延施工，依民法第265 條之規定，無先行辦理移轉登記之義務云云，按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第265 條定有明文。本件被告未提出原告之財產於簽訂系爭甲契約後有何顯為減少，難為對待給付之事證以供本院審酌，自難以不安之抗辯作為拒絕同段1454-1地號應有部分移轉登記之理由。
五、再查被告另主張原告未依約完工交付房屋而主張同時履行抗辯乙節，按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項定有明文。本件兩造爭執原告未完工部分為系爭乙契約補充說明1 、5 、6 項及1 樓設置門窗供店舖使用（見本院98年5 月6 日言詞辯論筆錄爭點部分），而本件原告並未承受證人乙○○與被告間所為系爭乙契約補充說明1 、5 、6 項之事項，另就1
樓全部作店舖使用而非停車位部分，亦未與被告約定，已如上所述，而本件建物已轉登記為被告所有，此為被告所不否認，復有建物登記謄本足稽，原告亦陳明於被告移轉登記其所有之1454-1地號土地應有部分100 萬分之5 於原告丙○○之同時，原告丙○○應將其所有之1454地號土地應有部分100 萬之5 移轉登記予被告，是原告尚無未依契約為對待給付之情事，依前揭說明，被告自不得主張同時履行抗辯，拒絕履行自己依系爭甲契約所應負之移轉登記之義務，是被告此部分辯解，委無可採。
六、末按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權；又債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第269 條第1 項、第199 條第1 項定有明文。本件原告鑫國公司與被告約定土地及興建完成之建物移轉登記予原告鑫國公司所指定之人，而原告鑫國公司指定登記予原告丙○○，為兩造所不爭執，並有系爭甲契約及土地登記謄本、建物登記謄本、起造人名冊等件可證，從而，原告請求於原告丙○○將同段1454地號土地應有部分100 萬分之5 移轉登記予被告之同時，被告應將同段1454-1地號土地應有部分100 萬分之5 移轉登記予原告丙○○，於法有據，應予准許。
肆、本件所命給付之價額未逾500,000 元，依民事訴訟法第389
條第1 項第5 款，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當金額准許之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條、第389 條第1 項第5款、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　2 　　日民事第二庭 法 官 盧玉潤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 謝國聖
中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　2 　　日