97年度訴字第73號｜民事：返還土地｜裁判日期：98 年 02 月 27 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　　97年度訴字第73號原　　　告　乙○○ 甲○○ 共　　　同訴訟代理人　許美麗律師王彩又律師張淑美律師被　　　告　丙○○ 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國98年2月13日辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落新竹市○○段三一一地號土地上，如附件複丈成果圖所示編號4，面積十平方公尺之地上物，及坐落新竹市○○段二八六之一地號土地上，如附件複丈成果圖所示編號3，長三百零九公分、高一百二十四公分、寬度三點五公分之欄杆拆除，並將新竹市○○段二八六之一地號土地返還與原告甲○○，將新竹市○○段二八七地號、三一一地號土地返還與原告乙○○、甲○○。被告應自民國九十七年一月一日起至返還前項土地之日止，按月各給付原告乙○○、甲○○新臺幣貳萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決主文第一、二項於原告甲○○以新臺幣叁佰肆拾貳萬元供擔保後；原告乙○○以新臺幣叁佰零伍萬元供擔保後得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。被告於以新臺幣壹仟玖佰叁拾陸萬捌仟元供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告方面：（一）新竹市○○段286-1地號土地為原告甲○○所有。同段287地號原為原告甲○○之父范揚宗與原告乙○○共有，應有部分各2分之1，范揚宗於民國（下同）96年1月23日死亡後，其應有部分為原告甲○○繼承，故287地號現為原告2人共有，另311地號土地亦為原告2人所共有，應有部分各2分之1。范揚宗生前曾將286-1地號全部及287、311地號土地應有部分各2分之1出租與被告，而原告乙○○亦將其所有之287、311地號土地應有部分2分之1出租與被告，租期均自92年1月1日起至96年12月31日止。原告於96年10月間即已發函向被告表示租期屆滿後將不再續租，現租期早已屆滿，被告竟拒絕返還，而無權占有上開土地。經委託律師催告被告將地上物移除，將土地返還原告，亦未獲置理。（二）本件被告與原告間之租賃關係已終止，原告依所有物返還請求權及租賃物返還請求權，自得請求被告將承租之286-1地號全部及287、311地號應有部分各2分之1返還原告甲 ○○，並將287、311地號應有部分各2分之1返還與原告乙○○。（三）被告無任何正當權源，占有原告之土地，依法應返還自無權占用之日起至返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利。而系爭土地位於新竹市馬偕醫院附近，交通便利，且被告租用系爭土地開闢為收費停車場營利使用，依最高法院92年台簡上字第20號判決意旨，作為營業使用之城市房屋土地，其相當於租金之不當得利應不受土地法第97條年息百分之10之限制。原告爰依系爭土地申報地價百分之20計算被告應返還之相當於租金之不當得利。（四）被告雖辯稱原告2人於租期屆滿後，猶在被告經營之停車場上停放自用小客車，即是默示同意被告於租賃期限屆滿之後繼續使用土地，租賃契約業已更新云云，惟查原告早於租賃契約屆滿前即已發函表示將不再續租，且於租期屆滿後，以律師函催告被告拆除地上物返還土地，自無所謂租約更新之可言。此外，租期屆滿後，被告本應將系爭土地返還原告，原告將自小客車停放在自有之土地上，係屬合法使用自己之所有物，被告主張租賃契約業已更新云云，自非可採。（五）被告另以原告2人於租賃期間將自小客車停放於被告所經營之停車場，主張以原告各應給付15萬元之停車費，並據以抵銷。惟查，原告與被告間始終並無被告所主張停車位租金之約定，亦未積欠被告任何停車費。至於原告將自小客車停放於被告所經營之停車場，係被告向原告2人承租系爭土地經營停車場時，即已言明無償提供原告使用各一停車位，否則豈可能如被告所陳原告從未支付租金或停車費用而被告從未有意見之理，故被告主張兩造間有停車位租金之約定，顯不可採。（六）被告另以停車費收據數紙，主張原告積欠停車費4,500元，惟查，停車費收據中，除有原告甲○○簽名之6張，共計1,620元之收據外，均與原告甲○○無涉。而原告甲○ ○簽名之停車費收據部分，係被告向原告承租系爭土地經營停車場時，即已言明原告之至親好友來訪，只要經原告簽名確認，即不收取停車費用，此由停車費收據之日期均是96年間，被告竟於停車事實發生後一年間均未向原告甲○○請求，即可知之。故被告要求甲○○負擔上開費用，洵屬無據。（七）此外，被告主張原告應償還土地墊高及填實之費用部分所提出之收據，不論形式或內容，原告均否認真正。被告在系爭土地僅鋪設柏油，鋪設柏油並不會使土地增值。且被告在系爭土地上鋪設柏油係專為其經營停車場方便停車之用，除此並無助於土地其他用途，故被告以其在系爭土地上鋪柏油主張對系爭土地支出有益費用，因而增加土地之價值，要求原告償還其費用，並無理由。（八）並聲明：１、被告應將坐落新竹市○○段311地號土地上，如複丈成果圖所示編號4，面積10平方公尺之地上物，及坐落新竹市 ○○段286-1地號土地上，如複丈成果圖所示編號3，長 309公分、高124公分、寬度3.5公分之欄杆拆除，並將新竹市○○段286-1地號土地返還與原告甲○○，將新竹市 ○○段二八七地號、三一一地號土地返還與原告乙○○、甲○○。２、被告應自民國97年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告甲○○45,520元，按月給付原告乙○○40,560元。３、訴訟費用由被告負擔。４、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：（一）原告於租期屆滿後，仍每日將其自用小客車停放於被告經營之停車場，即是默示被告繼續承租土地經營停車場，原告既與租期尚未屆滿前相同，持續向被告租用車位，被告即得主張租約已有民法第451條之默示更新。（二）原告長期在停車場各佔據一個停車位，雖事先約定每月租金2,500元，但原告二人長期抵賴不繳，積欠長達5年之久，各欠被告15萬元。又原告之親友在停車場停車，原告出面向被告表示由其負擔停車費，原告總計積欠此部份停車費4,500元。上開積欠之停車費，被告均主張抵銷。（三）本件原告主張之不當得利係以申報地價年息百分之20計算，顯高於行情及法律規定，應無理由。原告拍攝照片之時段專挑少數尖峰時段，且取樣甚少，實不足取。實則被告多數時間均生意清淡，且停車場所坐落之土地，並非僅原告所有之311地號土地，尚包含被告所有之313地號土地及被告向臺灣省農田水利會承租之312地號土地。原告均避而不談，甚至誤指收費亭係佔用其土地，無非係有意誤導而故意誇稱其土地利用價值之詞。（四）原告所有之311地號土地原係廢耕之農地，地質鬆軟且低漥，此由租賃契約書第4條前段「甲方同意本土地由乙方實施填高整地興建停車場」即可知之。被告花費鉅資加工墊高、填實系爭土地，增加土地之效益。依民法第431條規定，自得請求原告償還上開有益費用。系爭土地因被告之加工而增值部分，請求送專業機構鑑定其填實整地前後之價值差額，並請求原告償還該差額。另原告改良系爭土地之有益費用，花費約100萬元，雖大部分施工未留單據或單據已佚失，惟被告花費鉅資改良土地乃係事實，故請求送請專業機構鑑定，以確定此部分費用。依被告改良土地有益費用至少100萬元計算，被告承租5年，最多折損 10%，故主張以90萬元計算有益費用，請求一併抵銷。（五）並聲明：１、駁回原告之訴。２、訴訟費用由被告負擔。３、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、法院之判斷：（一）原告起訴主張新竹市○○段286-1地號土地為原告甲○○ 所有，同段287、311地號土地為原告乙○○、甲○○2人共有，應有部分各2分之1，甲○○之被繼承人范揚宗於生前曾將286-1地號及287、311地號應有部分各2分之1出租與被告；原告乙○○亦將287、311地號應有部分2分之1土地出租與被告，上開租約均於96年12月31日租期屆滿，原告於96年10月租期屆滿前即以存證信函表示不再續租等情，業據原告提出被告所不爭執為真正之土地登記謄本、土地租賃契約書、協議書、存證信函、律師函等為證，應堪信原告之上情為真實。被告雖不否認上情，惟以本件有默示更新租約及原告主張之相當於租金不當得利過於法定標準及其得以停車位租金、有益費用等主張抵銷等情為辯。則本件所應審究之爭點厥為：１、被告是否無權占有系爭286-1、287、311地號土地，原告請求被告返還系爭土地，是否有理由? ２、原告依不當得利法律關係向被告請求相當於租金不當得利，是否有理由？３、被告抗辯以原告積欠之停車費抵銷本件原告之請求，是否有理由？４、被告抗辯以有益費用90萬元及整地前後之價差等抵銷本件原告之請求，是否有理由等項。（二）被告是否無權佔有系爭286-1地號土地、287地號土地、 311地號土地，原告請求被告返還系爭土地，是否有理由部分：１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。本件被告於上開租賃契約之租期屆滿後，繼續占有使用系爭286-1、287、311地號土地，並不爭執，且就被告於系爭土地所設置之地上物欄杆、收費亭仍存在於系爭土地一節，並經本院囑託新竹市地政事所測量明確，此有新竹市地政事務所97年3月28日新地測字第0970002408號函所附複丈成在卷可稽。若被告無法證明其就土地之使用，別有占有權源，則其繼續占有使用本件土地，即屬無權占有。２、本件被告抗辯租約有民法第451條之默示更新，此為原告所否認。經查，所謂租約之默示更新係指「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」本件原告於租期屆滿前，即以存證信函明確表示不再續租，租期屆滿後，隨即委託律師發函催告被告拆除地上物，並返還系爭土地，此有存證信函、律師函及回證在卷可佐，則原告已就租期屆滿後，被告之繼續使用租賃物，明確表示反對之意，自無民法第451條租約默示更新之可言。被告稱原告於租期屆滿後，仍繼續將自小客車停於其所經營之停車場，即係租約之默示更新，此復為原告所否認。查原告為系爭土地之所有權人，於系爭土地租期屆滿後，在上開土地上停放自小客車，應屬對其所有物之利用，尚難以此即認原告默示同意被告繼續使用系爭土地。被告此部分抗辯，尚非可採。３、原告於租期屆滿前後，均明確表達反對被告繼續使用租賃物之意思，本件即無租約默示更新之可言。被告既無法就其繼續使用系爭土地有何合法權源，提出證據以為證明，自堪認被告係無權佔有系爭286-1地號、287地號、311地號土地，原告依民法第767條前段規定，請求被告返還系爭土地，自屬有據。（三）原告依不當得利法律關係向被告請求相當於租金不當得利，是否有理由部分：１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件被告於租期屆滿後，無正當權源仍占有使用系爭土地，受有利益，致使原告使用收益權限受損，原告主張被告因而受有相當於租金之利益，而原告則受有相當於租金之損害，請求被告應自租期屆滿翌日即97年1月1日起至返還上開占用土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，核屬有據，應予准許。２、次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，此有最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。３、本件原告援用土地法第97條「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」及最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨，主張被告占用之土地位於新竹市馬偕醫院附近，交通便利，而被告租用系爭土地開闢為收費停車場營利使用，應不受土地法第97條年息百分之10之限制，乃請求依系爭土地申報地價年息百分之20計算被告應返還之相當於租金之不當得利。惟查，原告甲○○之父范揚宗就新竹市○○段286-1地號土地全部及287、311地號土地應有部分各2分之1所成立之租賃契約，每月之租金為2萬元；原告乙○○就新竹市○○段 287、311地號土地應有部分各2分之1所成立之租賃契約，每月之租金亦為2萬元，此有土地租賃契約書、協議書在卷可按。而經本院於97年3月27日至現場勘驗之結果，系爭286-1、287地號土地係做為巷道使用，連接新竹市○○街55巷道路，通道路口前方為興建中之馬偕醫院大樓；311地號土地則鋪上柏油供作停車場使用，勘驗時間自下午2時30分起，斯時停車場停滿車輛，且履勘期間有多輛汽車進出，另從停車場入口步行至水源街約3至5分鐘路程，水源街商家林立，由水源街上國道高速公路約7、8分鐘。足見系爭土地確係位於交通便利且有停車需求之處，惟系爭土地係位於巷道之內，距離新竹市主要東西向交通動線光復路尚須自水源街55巷連接水源街，始能到達，故本院認原告請求系爭土地申報地價年息百分之20計算之相當於租金之不當得利，核屬過高。兩造先前既就系爭土地締有租約，每月租金合計4萬元，應認以此為相當於租金之不當得利，較為合理。且經核算，上開租金額已逾系爭申報地價年息百分之9，以系爭土地之工商業繁榮程度及承租人利用基地之經濟價值及所受利益等為衡量，本院認原告得請求之相當於租金之不當得利，以被告應給付原告甲○○、乙○○每月各2萬元為宜。原告逾此部分之請求，尚非有據，自不應准許。（四）被告抗辯以原告積欠之停車費抵銷本件原告之請求，是否有理由部分：１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第277條定有明文。本件被告主張原告2人各積欠其5年來之停車費各15萬元及親友停車費4,500元，惟此為原告所否認，被告自應舉證以實其說。２、被告就提供停車位與原告停車部分，業於97年2月22日言詞辯論期日中陳明：「原告棟及原告村的父親范揚宗，是92年1月份左右有跟我說，他們兩人的車要停在停車場裡，我同意，但表示要續約才同意讓他們停，原告等同意讓我續租，我始同意讓原告等免費停車。」等語，足見原告2人之自小客車停於被告經營之停車場中，確曾經被告同意，此亦為原告2人將自小客車停於被告經營之停車場數年，被告均未曾要求原告給付停車費之故。被告另稱其於同意原告停車時有附加須續約才同意停車之條件一節，既為原告所否認，被告自應舉證以實其說，被告就此，迄言詞辯論終結時止，均未舉證，自難信其主張為真實。被告主張原告各應給付被告15萬元之停車費，並據以抵銷，自難以准許。３、被告另以96年2月7日、2月8日之第二停車場清潔費收費證明計25紙，請求原告給付停車費4,500元，並據以為抵銷之抗辯。原告甲○○就其中6紙收費證明中之簽名固表示為真正，惟否認其餘收費證明與其有關，並以其簽名之收費證明單係親友來訪停車，被告曾同意就其簽名部分不收取停車費用等語為辯。經查，被告提出之收費證明中，未經原告簽認部分，尚難認為與原告有關，而一般收費停車場，對於未繳納停車費用之車輛，通常不會允許離場，苟非兩造曾有原告親友來訪停車，得免收停車費之協議，被告經營之停車場豈會任意讓未繳費之汽車離場，且時隔年餘，均未向原告請求給付停車費之理？故本院認原告就此部分之抗辯，尚與常情相符，堪可採信，被告執上開收費證明主張抵銷4,500元，尚非可採。（五）被告抗辯以有益費用90萬元及整地前後之差額，抵銷本件原告之請求，是否有理由部分：１、按民法第431條規定：「承租人就租賃物，支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限。」依本條規定，承租人主張本條之有益費用償還，自應證明系爭土地確係因承租人支出有益費用而增加價值。就此，原告認被告於系爭土地鋪設柏油僅係其經營停車場便利之用，對於系爭土地之價值，並無何增益。經查，本件土地位於交通便利、有停車位需求之處，業經本院勘驗明確，其土地價值之增益，當係因市區發展、醫院之設立、公共建設增加及土地自然增值所致，縱被告為經營停車場之便，而於系爭土地上填土、墊高、鋪設柏油，亦難認土地之增值係因其填土、墊高、鋪設柏油所致，故被告請求送專業機構鑑定系爭土地增加之價值，本院認無必要。本件土地之增值既非因被告於系爭土地填土、墊高、鋪設柏油所致，被告請求其整地前後之價差，即乏依據，自不應准許。２、被告另以其曾支出工程費用約100萬元，用以填土、壓實並鋪設混凝土、柏油，認此有益費用於扣除折舊後，應尚有90萬元，據以主張抵銷。惟查，被告就其確有支出上開費用，僅提出昇鋒企業社、運發企業社出具之發票影本各一紙、曾聰明簽立之收據影本一紙為憑，原告否認上開收據形式及內容之真正，而被告復無法提出上開書證之原本以供審查，自尚難認被告確有支出上開費用。而被告縱有上開支出，亦係其經營停車場所須支出之必要費用，尚難認上開費用之支出增益系爭土地之價值，已如前述。本件被告縱支出上開費用，亦難認符合民法第431條請求有益費用之要件，故被告此部分抵銷抗辯，亦非可採。（六）縱上，本件原告依所有物返還請求權請求被告拆除如附件複丈成果圖所示3、4之地上物，並請求返還相當於租金之不當得利，於主文第1項、第2項所示範圍內為有理由，逾此部分之相當於租金之不當得利請求，核屬無據，應予駁回。四、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，於其勝訴部分，核屬有據，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。五、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　2　　月　　27　　日民事第一庭法　　　官　蔡孟芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　98　　年　　2　　月　　27　　日書記官　李慧娟

臺灣新竹地方法院97年度訴字第73號

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