98年度重訴字第89號｜民事：減少買賣價金｜裁判日期：100 年 01 月 31 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　98年度重訴字第89號原　　　告　魏浩存陳淑琴李怡慧張惠津張曉瑜趙鴻毅共　　　同訴訟代理人　游開雄律師被　　　告　理銘開發股份有限公司法定代理人　周樑鍾被　　　告　楊玉全陳淑麗楊玉輝葉雪霞共　　　同訴訟代理人　洪大明律師楊隆源律師上　一　人複代理人　　楊勝鈞上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國99年1 月6 日辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告魏浩存負擔百分之二一、原告陳淑琴負擔百分之一八、原告李怡慧負擔百分之一七、原告張惠津負擔百分之一八、原告張曉瑜負擔百分之一三，餘由原告趙鴻毅負擔。事實及理由甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時，原請求：「㈠被告理銘開發股份有限公司（下稱被告理銘公司）應各給付原告如起訴狀所附附表一（參本院卷第17頁）所示之金額。㈡被告楊玉全、楊玉輝、葉雪霞、陳淑麗應分別各給付原告如起訴狀所附附表二（參本院卷第18頁）所示之金額。㈢被告應連帶各給付原告如起訴狀所附附表三（參本院卷第19頁）所示之金額。」嗣原告於訴訟進行中更正聲明為：「㈠被告理銘公司應各給付原告如附表一所示之金額。㈡被告楊玉全、楊玉輝、葉雪霞、陳淑麗應分別各給付原告如附表二所示之金額。㈢被告應連帶各給付原告如附表三所示之金額。」核屬減縮及擴張應受判決事項聲明，揆諸前揭規定，並無不合，先予敘明。乙、實體方面壹、原告方面：一、原告起訴主張：（一）被告理銘公司與所屬昌益集團創辦人即被告楊玉全及被告楊玉輝、葉雪霞、陳淑麗係於民國96年7 月間推出坐落新竹市○○段415 地號基地上案名為「藝術名宮66期」一品大觀預售屋，廣告文宣多方標榜「讓孩子在名校群聚的人文部落學習成長，與學養素質齊一的同儕相互砥礪。沿著學府路及博愛路的行道樹，記錄了孩子的求學、成長歷程」、「符合風城仕伸、科技菁美文教生活圈的居住文化感」、「名門豪宅的聚集地」、「優質住宅特有的內涵」、「用優雅的詩性線條，示意回家的路徑…讓家成為重新出發的原點。」、「明亮潔淨的上網空間，身處數位時代，給您全新的居家學習概念，家不僅是身心的安憩之所，同時也是靈魂面對世界的另一道窗口。」等一般居家住宅之宣傳字眼，且被告楊玉全及該集團襄理林榮旻於96年9 、10月間尚分別透過媒體大力為該集團所推出之「一品大觀」集合式住宅對外宣傳，原告等人均係深受被告之廣告文宣品中所謂優質住宅、孩子良好學習成長環境之訴求所吸引，而先後前往上開預售案銷售現場參觀，並皆向銷售人員明確表達購屋目的為自住使用，而銷售人員於說明過程中亦再三強調該預售案為一優質住宅社區，銷售現場之樣品屋復一貫係客廳、餐廳、主臥、次臥、孝親房、廚房之住宅規劃擺設，並提供內載華麗之空間格局配置參考圖之廣告，甚且在房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）之附件三建材設備對於「門窗」、「內牆及地面」、「浴廁」、「電器設備」、「給水、排水設備」等說明，均多次明確以客廳、餐廳、廚房、主臥室、次臥室、孝親房稱之。附件十住宅住戶管理規約第34條交屋後待辦事項一、辦理地價稅自用，載明「房屋基地如符合自用住宅要件（房屋無出租、營業、土地所有權人或配偶、直系親屬於該地設有戶籍），欲辦理自用住宅優惠稅率（千分之二）課稅，請至當地戶政機關將本人（或配偶或直系親屬）戶籍遷入該房屋地址，並在9 月22日前至當地稅捐處辦理自用住宅。則自當年度起即可以適用優惠稅率繳交地價稅。逾期未辦理則按一般稅率（千分之十）計算」等語。另被告理銘公司更於97年5 月間刊印之96年度年報中，將96年7 月間在新竹市推出14層大樓住宅「一品大觀」列為該公司重要事蹟，在在足見被告確曾對外示以系爭房屋為可供住宅使用之事實。原告因對昌益集團在新竹地區尚稱正面之形象、信賴銷售人員所為前揭介紹及前述被告所為廣告內容與樣品屋之示範，以及雙方所簽署之系爭買賣契約內除開宗明義擔保契約內容之真實外，更多次於附件中論及房屋係作為住宅規劃使用之字眼，故認上開預售案房屋可供合法住宅使用，而分別與被告理銘公司及楊玉全等四人簽訂系爭房屋及土地預定買賣契約書，購買系爭房地（原告魏浩存購買門牌號碼新竹市○○路229 號11樓房地、原告陳淑琴購買門牌號碼新竹市○○路191 號12樓房地、原告李怡慧購買門牌號碼新竹市○○路167 號13樓房地、原告張惠津購買門牌號碼新竹市○○路161 號11樓房地、原告張曉瑜購買門牌號碼新竹市○○路197 號8 樓房地、原告趙鴻毅購買門牌號碼新竹市○○路187 號12樓房地），其中原告陳淑琴、李怡慧、張惠津、趙鴻毅均係直接與被告簽約，其餘原告魏浩存則係自訴外人許馨藝，原告張曉瑜則係自訴外人謝欣燁分別概括承受許馨藝、謝欣燁兩人與被告間系爭房地買賣關係之權利義務，而原告均已繳交全部買賣價金完成交屋在案。（二）被告理銘公司應分別給付原告各如附表一所示之金額： ⒈原告等人各得依據民法第92條規定，主張受被告理銘公司負責人周樑鐘之詐欺，並各依民法第184 條第1 項後段、第2 項等規定請求被告理銘公司負損害賠償責任，給付如附表一所示之金額。 ⑴查被告理銘公司明知系爭房屋之基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）複合商業區用地，依擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點，第2 點第5 款明定複合商業區為供商業購物中心及休閒娛樂中心使用，不得供作住宅使用，卻基於使消費者陷於錯誤之詐欺故意，於系爭建案之廣告文宣品，再三標榜「給您全新的居家學習概念，家不僅是身心的安憩之所」、「回家就是慢生活」、「每個家庭都能擁有上好條件的採光、通風」、「用優雅的詩性線條、示意回家的路徑」、「讓氣質優雅的鋼琴聲成為孩子成長的背景音樂」、「全家作登山健行運動休憩等活動」等住家訴求字眼，銷售現場搭建之樣品屋亦全然為住宅陳設與裝潢，諸如客廳、餐廳、主臥、次臥、孝親房一應俱全，契約附件亦為相同用語，且銷售人員亦再三強調系爭房屋可供住宅使用，以致原告等人誤信所買受之系爭房屋可作為住宅使用，在在足見被告理銘公司確係故意對外示以系爭房屋為可供住宅使用之不實之事，並故意以此不實之事欲陷原告於錯誤而買受系爭房屋。 ⑵次查，被告理銘公司於96年中推出系爭「一品大觀」預售建案時，即明知該建案基地使用分區為複合商業區，依法僅得供商業購物中心及休閒娛樂中心使用，不得作為住宅使用等情，已如前述，然卻基於詐欺之故意，對外宣稱「一品大觀」建案為集合式住宅，規劃3 至4 房2 廳2.5 衛住家格局，並於96年9 月22日在聯合報上刊登廣告特別標示「擁抱陽光、涵養綠、隱居新生活概念花園城市」、「『一品大觀』坐擁市中心6,000 坪自然公園城堡」、「每一戶都能擁有上好條件的採光、通風」、「就這樣從公園回家、隱涵開朗中庭草原的自然、藝術、人文環境」、「成為新竹地區精緻生活的新指標」、「文化、運動、藝術、休閒、娛樂、知識、生活…一座無可比擬的晶璨綠意國度」，全然為高級住宅用語之虛偽表示，使包括原告之不特定多數人陷於錯誤，嗣經原告提起本件訴訟，被告等人自知東窗事發，為掩卸其詐欺行為，遂於98年9 月間將「一品大觀」建案之廣告內容大幅修改，適足堪認被告等人坦承廣告內容係屬不實之表示，否則渠等即無修改廣告內容之必要。 ⑶再查，原告係以被告理銘公司故意不實廣告內容，以此詐欺手段致渠等陷於錯誤而與之締約而交付買賣價金，原告固未於除斥期間內撤銷系爭買賣行為，然揆諸前揭說明，原告仍得就其實際所受之損害，各依民法第184 條第1 項後段、第2 項等規定，請求被告賠償各所受損害，而依本院囑託信義不動產估價師聯合事務所所為估價報告書之鑑定結果略謂「經本報告比較分析，勘估標的為住宅使用價格略高，於作為辦公室使用之商業用途，價格差異率約6%」（參前揭估價報告書第6 頁、第29頁參照），是被告為獲取不法利益，故意以不實廣告，使原告陷於錯誤，誤信系爭房屋可供住宅使用而買受，因而受有價差6%之損失，自應認上開價差即為原告所受之損害，揆諸前揭說明，原告即得各請求被告理銘公司賠償6%之價差，即如附表一所示之金額甚明。 ⒉原告等人各得依民法第359 條規定主張減少價金，請求被告理銘公司返還如附表一所示溢付之買賣價金。 ⑴查被告理銘公司於廣告文宣上載明如前述之一般居家住宅宣傳文字，廣告文句旁輔以所屬學區學校圖片，銷售現場之樣品屋為住宅規劃擺設，依該廣告及樣品屋之內容，顯係以系爭房屋具有得規劃為住宅使用之特性為其促銷之重點。易言之，依該廣告之內容，系爭房屋係可供原告為住宅使用之規劃，原告因信賴該廣告內容，並進而與被告洽談買賣契約，且原告與被告理銘公司所簽訂之系爭房屋買賣契約第1 條亦明訂「賣方（即被告理銘公司）確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品…視同契約之一部分。」揆諸前揭說明，系爭房屋須具有得作為住宅使用之性質，此性質並已成系爭房屋買賣契約之內容之一部分，是系爭房屋應具有得合法為住宅使用之性質，乃系爭房屋買賣契約所預定之效用，並屬交易上之重要特性至明。 ⑵次查，原告各因信賴被告廣告內容引發預購之動機，分別與被告洽談進而承購系爭房地，並已繳付金額價款等情，均如前述，是系爭房屋得合法作為住宅使用，應為系爭買賣契約內容之一部，此亦為系爭買賣契約最主要之預定效用，然查系爭房屋所在之基地因為複合商業區用地，並不得供作住宅使用，系爭房屋顯存有滅失或減少契約預定效用之重大瑕疵，故原告各得依民法第354 條第1 項本文及第359 條之規定主張減少系爭房屋契約之買賣價金，請求被告理銘公司返還原告溢付之買賣價金，自屬有據。 ⒊原告等人各得主張被告理銘公司違反消費者保護法第22條規定廣告真實義務，依民法第227 條規定請求損害賠償，應各給付如附表一所示之金額。如前所述，原告乃係信賴上開廣告內容因認系爭房屋可供住宅使用，而誘發預購之動機，且系爭房屋買賣契約第1 條亦明定被告負廣告真實之義務，是揆諸前開說明，前揭廣告之說明及樣品屋示範即系爭房屋可供住宅使用一節應為系爭房屋買賣契約之一部分，殆無異議，詎料，原告嗣後查知依前揭擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點第2 點第5 款既明定系爭土地不得供作住宅使用，且據新竹市政府都市計劃科亦於網路明確覆知不得供作住宅使用，否則採行罰鍰及斷水、斷電等措施，是被告於銷售系爭房屋時明知系爭房屋不得供作住宅使用，卻透過廣告文宣大肆宣傳其住宅特性，顯違反廣告真實之義務，依前揭法文判決旨意應認被告理銘公司所為給付之內容不符合債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任。而被告理銘公司未依系爭買賣契約給付合法住宅予原告之義務，自因可歸責於己之事由致不能給付，原告即各得依民法第227 條第1 項及第226 條第1 項之規定，請求被告理銘公司賠償損害其等各所受之損害，並依系爭房地應減少之金額核算之。（三）被告楊玉全等四人應給付原告各如附表二所示之金額。 ⒈原告等人各得依據民法第92條及第224 條規定主張受被告楊玉全等四人之詐欺，並各依民法第184 條第1 項後段及第2 項規定請求被告楊玉全等四人負損害賠償責任，給付如附表二所示金額。查系爭房屋所在土地為被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雲霞等四人所共有，被告陳淑麗、楊玉輝、葉雲霞等三人既委託被告楊玉全辦理系爭土地全部事宜，則就其等受任人即楊玉全於系爭土地合建、銷售、買賣時所為之故意、過失行為，倘係於締約階段所發生，則類推適用民法第224 條規定，若係於履約階段者，則直接適用民法第224 條規定，而負同一責任。且被告楊玉全為昌益集團之創辦人，並為實際掌控經營權之人，其為企業經營者，要無疑義；至於被告陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞亦為理銘公司所屬昌益集團之重要成員，並與被告理銘公司為公開發行公司取得或處分資產處理準則第4 條第3 款所指之關係人。依財團法人中華民國會計研究發展基金會所發布之財務會計準則公報第六號針對關係人之定義說明為，凡企業與其他個體（含機構與個人）之間，若一方對於他方具有控制能力，或在經營、理財政策上具有重大影響力者，該雙方即互為關係人；受同一個人或企業所控制之各企業，亦互為關係人。具有下列情形之一者，通常即為企業之關係人：⑶公司董事長或總經理為同一人，或具有配偶、二親等內關係。⑸公司之董監事、總經理、副總經理、協理及直屬總經理之部門主管。⑺公司之董監事、總經理之配偶或二親等以內親屬。而被告陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞等人為被告楊玉全之二等親或配偶關係或昌益集團轄下之公司之負責人，自屬關係人，因被告陳淑麗等三人經常與被告理銘公司有土地參與進行合建之行為，並均與新竹市政府簽署系爭建案土地使用分區變更為複合商業區之協議書，明知系爭土地為複合商業區，依法不得作為住宅使用，授權被告楊玉全全權處理系爭土地事宜，係由被告楊玉全以不實廣告之手法使原告等人陷於錯誤，致原告各於不知情下，分別與被告簽訂買受房屋及土地之契約，依民法第224 條規定，被告陳淑麗三人就楊玉全之詐欺行為應負同一責任。原告等人即各得依民法第184 條第1 項後段請求被告楊玉全等四人負侵權損害賠償責任。再者，楊玉全等四人為企業經營者，其所為廣告不實之行為，已違反消費者保護法第22條及公平交易法第21條第1 項等規定，而該等規定均為保護他人之法律，是原告等人亦可依民法第184 條第2 項之規定，請求被告楊玉全等四人負侵權行為損害賠償責任。 ⒉原告等人各得依民法354 條規定主張買受標的即系爭房屋所坐落之土地，依法不得作為住宅使用，有減損契約預定效用之瑕疵，而得依同法第359 條規定主張減少價金，請求被告楊玉全等四人各應返還如附表二所示之金額，理由同前所述。 ⒊原告等人各得依系爭土地買賣契約第18條規定，請求被告楊玉全等四人負物之瑕疵擔保責任，給付如附表二所示之金額。 ⑴依系爭土地買賣契約第18條約定「本約土地上之房屋，由買方另向房屋興建人價購，該房屋興建人並對本約土地與賣方連帶負瑕疵擔保責任。」經查，被告理銘公司將廣告內容視同契約之一部分，而廣告內容及預售屋擺設均標榜被告理銘公司所銷售之系爭房屋可供住宅使用等情，已如前述，然現今系爭房屋有無法合法供住宅使用之瑕疵存在，故依原告與被告楊玉全等四人分別所簽訂之系爭土地買賣契約第18條之約定，原告既各已依法向被告理銘公司主張減少系爭買賣價金，被告楊玉全等自應與被告理銘公司連帶負瑕疵擔保責任。從而，原告等人亦各得對被告楊玉全等人請求減少價金。 ⑵另一方面，依系爭土地買賣契約第19條約定「買方與坐落本件土地上之建物所有權人所訂立之房屋買賣契約，與本契約聯立。」，兩造所訂立之系爭房屋、土地買賣契約，彼此具有聯立之關係，且房屋係依存於土地而存在，故其所能提供之效用應無背離之理。而依被告理銘公司所提供之廣告及依系爭房屋契約所示，系爭房屋得合法作為住宅使用，應為系爭買賣契約內容之一部，故被告楊玉全等四人所提供之土地，亦應得於其上建築合法之住宅，則被告楊玉全等四人所提供之土地始為無瑕疵之給付。詎被告楊玉全等四人所提供之土地不得供作住宅使用，故該不得供作住宅使用之土地難謂無瑕疵可言，且基於契約聯立之約定與法則，系爭房屋買賣契約及土地買賣契約亦應同其命運。（四）原告等人各得請求被告理銘公司及楊玉全等四人連帶給付如附表三所示之金額。 ⒈原告等人各得向被告理銘公司及楊玉全等四人請求消費者保護法第51條規定之懲罰性賠償金。查被告理銘公司係從事不動產開發建築為業，而被告楊玉全為新竹地區最大建商昌益集團之創辦人，其與被告楊玉輝並為實際掌控經營權之人，渠等為企業經營者，要無疑義；至於被告陳淑麗、葉雪霞均與被告理銘公司為公開發行公司取得或處分資產處理準則第4 條第3 款所指之關係人，且被告陳淑麗等三人經常與被告理銘公司有土地參與進行合建之行為，即可認定渠等為前揭消費者保護法所指之企業經營者。被告均明知系爭土地依法不得作為住宅使用，仍以不實廣告之手法使原告等人陷於錯誤，致原告等人各於不知情下，與被告分別簽訂買受系爭房屋及土地之契約，原告各得以被告之行為違反消費者保護法第22條之規定，提起本件訴訟，且各得依消費者保護法第51條規定，請求渠等給付懲罰性賠償金。 ⒉被告所為之廣告不實之行為，亦已違反公平交易法第21條之規定，原告等人各得依公平交易法第31條請求渠等給付懲罰性賠償金。查本件被告理銘公司以建築房屋銷售為業，自為公平交易法所定之事業。又被告楊玉全等四人雖為自然人，然被告楊玉全並不否認其為昌益集團創辦人，而系爭預售屋之建案係由昌益事業群綜合規劃，是被告楊玉全等四人為系爭土地之所有權人，並就系爭土地分別與購買之消費者訂定系爭土地買賣契約，有系爭土地預定買賣契約可參，則被告楊玉全等四人所提供之商品即系爭土地，在不動產買賣之流通市場上，自具有客觀之競爭力，依前所述，被告楊玉全等四人自屬公平交易法所定之「事業」而有公平交易法相關規定之適用，而被告楊玉輝、陳淑麗、葉雪霞自承委託被告楊玉全處理系爭土地買賣事宜，而被告楊玉全則表示係委由訴外人昌益房屋仲介事業股份有限公司（下稱昌益仲介公司）處理銷售事宜，並代為簽立買賣契約，再以被告楊玉全對系爭預售屋有廣告不實之情，知之甚詳，則依民法第224 條之規定，被告楊玉全等四人亦難卸其廣告不實之責，自應依前揭法文規定，負損害賠償之責。 ⒊原告等人各得依民法第184 條第1 項後段、184 條第2 項及第28條、第185 條之規定，請求被告理銘公司與被告楊玉全等四人負共同侵權損害賠償責任，連帶各給付原告如附表三之金額。查原告各得請求被告理銘公司、被告楊玉全等四人依民法第28條、第184 條第1 項後段之規定，負連帶損害賠償責任，已如前述，在此不贅述。次按公平交易法第21條及消費者保護法第22條均屬保護他人之法律，被告理銘公司因故意不實廣告之行為致原告等人給付系爭買賣價款而受有損害。而被告楊玉全係受其他被告陳淑麗等三人之授權處理系爭土地買賣事宜，渠等明知系爭預售屋不得供住宅使用，被告楊玉全卻故意於廣告以住宅為訴求，被告陳淑麗等三人亦應負同一責任。原告等人均因而至受有給付系爭房屋價款及土地價款之損害，則原告等人各得請求被告理銘公司及楊玉全等四人連帶賠償所受損害額二倍核計之懲罰性賠償金，自屬依法有據。次查，被告理銘公司與被告楊玉全等四人均係故意以不實廣告及就系爭「一品大觀」建案之內容、用途為虛偽不實暨引人錯誤之表示之詐欺手段侵害原告等人之權益，渠等各應連帶對原告負懲罰性損害金責任，退步言，倘認被告陳淑麗、葉碧霞不成立故意詐欺行為，亦應認渠等應有過失，揆諸最高法院67年度台上字第1737號判例旨意，致原告權益受損害之共同原因即為被告等人之故意或過失行為，被告理銘公司、楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞等人間並不以有意思聯絡為必要，仍成立共同侵權行為，原告亦各得請求被告理銘公司及被告楊玉全等四人連帶各給付如附表三所示之懲罰性賠償金。（五）綜上論述，原告各於98年4 月間交屋前後查知系爭土地不得作為住宅使用，始知被告係以不實廣告之詐欺手法，致原告陷於錯誤而買受系爭房地，且系爭房地顯有無法依其廣告及契約內容給付合法可供住宅使用之房屋及土地之瑕疵，為此，原告業各去函通知被告等人處理善後，詎未獲置理。而原告魏浩存及張曉瑜係分別自訴外人許馨藝及謝欣燁概括承受許馨藝、謝欣燁兩人與被告間系爭買賣關係之權利義務，揆諸最高法院93年台上字第2103號判決要旨，渠等二人自得基於契約當事人所生法律上之地位，依法行使前述系爭買賣契約之物之瑕疵擔保請求權及損害賠償請求權，爰依民法第354 條第1 項前段、第359 條、第227 條第1 項、第184 條、第185 條、公平交易法第31條、第32條及消費者保護法第51條等規定提出本件訴訟。並聲明：㈠被告理銘公司應各給付原告如附表一所示之金額。㈡被告楊玉全、楊玉輝、葉雪霞、陳淑麗應分別各給付原告如附表二所示之金額。㈢被告應連帶各給付原告如附表三所示之金額。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。二、對於被告抗辯所為之陳述：（一）被告理銘公司固辯稱系爭房屋買賣契約第1 條為概括條款，遇有特別具體約定即無再適用概括條款之必要云云。惟按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文，此既為法定之強制規定，即應優先適用。且系爭房屋買賣契約第1 條實為消費者保護法第22條之重申，縱被告理銘公司欲狡辯以系爭房屋買賣契約第2 條之約定排除同契約第1 條之約定，然亦無法免除消費者保護法第22條所規範之企業責任，是揆諸前揭最高法院93年度台上字第2103號判決旨意，被告自須負擔給付可供住宅使用之房屋與原告等人之契約責任。（二）被告理銘公司又辯稱其委託訴外人昌益仲介公司銷售本建案，而銷售本建案時仍沿用先前銷售其他個案時所使用之樣品屋，惟無以樣品屋擺設強調該房屋可供住家使用之意思云云。惟查，因被告理銘公司不否認原證三所示之樣品屋擺設為銷售本建案時所使用，則該樣品屋之內容無論被告理銘公司是否故意展示，均為廣告之內容無疑。次查，被告理銘公司屢執系爭房屋買賣契約第2 條之契約文字，主張其係銷售供辦公室使用之房屋，然該建案廣告之內容竟隻字未提本建案適合供作辦公室使用之字眼，樣品屋中全然無系爭房屋供作辦公室使用之表徵，反而完全為住家之擺設，則被告理銘公司辯稱其係銷售專供辦公室使用之房屋云云，何人能信！（三）被告楊玉全辯稱其僅提供土地與被告理銘公司進行合建系爭房屋，系爭房屋之銷售事宜係理銘公司委由訴外人昌益仲介公司進行銷售，渠等均未實際參與銷售事宜云云。惟查，被告楊玉全為新竹地區最大建商昌益事業群之董事長，此為眾所週知之事，正因其與被告楊玉輝二人為實際掌控事業群經營之主導者，故96年10月3 日坐落在新竹市○道○路○段45號之昌益事業群總部落成時，新竹市長尚親臨祝賀，新竹市政府並發佈新聞稿，大肆讚揚訴外人全昌益建設股份有限公司（下稱全昌益建設公司）為全國消費者心目中名列十大優良建商，被告楊玉全於本件以單純合建地主自居，無非卸責之詞，不足採信。尤其系爭一品大觀建案係由昌益事業群綜合規劃，此有該建案全區平面配置圖可稽，而訴外人昌益仲介公司亦為昌益事業群轄下公司，是就相關銷售事宜，被告楊玉全自難諉為不知甚明。（四）被告再抗辯原告未提出證據證明確實受有損害，故不得依消費者保護法第51條規定請求懲罰性賠償金云云，惟： ⒈按消費者保護法第51條引進懲罰性賠償制度，其目的並非在於規範企業經營者違反契約時，對消費者所負之債務不履行損害賠償責任，而係在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效（行政院消費者保護委員會91年8 月12日消保法字第0910000841號函釋）。第按出賣人於買賣契約經解除或撤銷後，應返還價金於買受人，係因出賣人依法負回復原狀責任之效果所致。其性質與侵權行為人因不法侵害他人權利或違反保護他人法律致生損害於他人，應負賠償責任者不同。又消費者保護法或公平交易法就企業經營者或事業主故為之不實廣告，責令各該經營者或事業主負損害賠償，乃侵權行為之特別形態，主要在維護交易安全，保障填補消費者因信賴廣告所受之利益損失。該等條文規定與民法規範出賣人對買受人所負之契約責任，兩者旨趣要屬不同，最高法院91年台上字第475 號及97年台上字第2481號分別著有判決可稽。 ⒉查原告係以被告故意不實廣告內容，以此詐欺手段致渠等陷於錯誤而與之締約而交付買賣價金，原告固未於除斥期間內撤銷系爭買賣行為，然揆諸前揭說明，原告仍得就其實際所受之損害，依民法第184 條第1 項後段、第2 項、第185 條等規定，請求被告連帶賠償所受損害，而估價報告書業認系爭房屋僅供辦公室商業用途與可供住宅用途有6%價差，足認原告得以低6%之價格買受系爭房屋，該價差即為原告所受之損害無訛，是原告除請求被告賠償該價差外，並依消費者保護法第51條規定請求被告連帶賠償原告各如擴張後附表三之懲罰性賠償金，自屬於法有據，彰彰明甚。（五）至被告復以本件鑑定機關所為之估價報告書有矛盾不一或作業粗糙之情形，指其估價結論缺乏專業云云。惟查： ⒈被告係以估價報告書中以比較法分別評估僅作為辦公室使用之商業用途與僅供住宅用途之比較價格時，所選取之三個比較標的（案例），於辦公室產品之案例一及案例二大樓名稱均為「昌益藍海全球運籌總部」，於住宅產品之案例四及案例五大樓名稱均為「昌益啟奧邦城」，因指其有所違誤，惟觀諸本件估價報告書第31頁附件所示附表一及附表三所載，可見案例一與案例二之辦公室產品所坐落之棟別及樓層並不相同，案例四與案例五之住宅產品所坐落之棟別及樓層亦非同一，縱令為同一大樓或社區，亦屬不同之比較標的，被告未明究理率加指摘，應不成立。 ⒉被告另以估價報告書於標的僅作為辦公室使用時，就比較價格及收益價格均給予50% 之權重，惟於標的僅作為住家使用時，卻給予比較價格70% 之權重，而將收益價格之權重減為30% 為由，因指其鑑價基準不一云云。惟有關本件估價報告書採取之兩種估價方式即比較法及收益法，於標的僅作為辦公室使用之商業用途與僅供住宅用途，就兩種估價方式計算所得之價格，其權重配比不同之理由業於估價報告書第27頁及第28頁載述綦詳，被告未具體指摘缺失何在，空言難以理解，誠不知所云為何。貳、被告則以：一、原告等人各請求被告理銘公司給付如訴之聲明第1 項所示金額部分，並無理由：（一）被告理銘公司之負責人周樑鐘並無任何詐欺行為，原告等人主張各依據民法第27條、第28條、第92條、第184 條第1 項及第2 項規定，請求被告理銘公司負損害賠償責任，並無理由： ⒈經查，原告等人既主張係受被告理銘公司負責人周樑鐘詐欺而簽立各該房屋預定買賣契約書云云，自應各就「周樑鐘係於何時？何地？以如何之方法為詐欺行為？」、「原告等人各係如何陷於錯誤？」等事實，舉證以實其說，倘原告等人無法舉證，自應認無此事實。又被告理銘公司將本件房屋之銷售事宜交由訴外人昌益仲介公司承攬，並代為簽立買賣契約，被告理銘公司及負責人周樑鐘均未曾與原告等人直接接觸，被告理銘公司及負責人周樑鐘如何能對原告等人為詐欺行為？ ⒉次查，原告等人各於簽立系爭房屋買賣契約前均已審閱契約範本，依系爭房屋買賣契約書第2 條第1 項記載：「本建築基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）複合商業區用地。除甲、乙及丙幢一樓、一樓夾層為店舖用途外，其餘建築物用途皆為一般辦公室」，且上開條項係記載於系爭房屋買賣契約書之第1 頁，足見，原告等人各於簽約前對於被告理銘公司所出售房屋之用途係作為一般辦公室使用乙節，知之甚詳。倘原告等人果係為購買住宅用途之房屋，原告等人為何對於前開約定（即房屋用途為一般辦公室）並未提出任何異議？更未要求修改或特別註記，足見原告等人主張係為購買住宅用途之房屋，顯非事實。又系爭房屋買賣契約書第1 條雖約定：「…本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面與位置示意圖視同契約之一部分。」惟上開規定係因預售屋買賣所涉之事項眾多，惟恐發生掛一漏萬情事，而為此補充性之概括約定。然兩造於簽約當時，即已就原告所主張之買賣要素，即房屋之使用用途為特別具體之約定（一般辦公室用途），自無再適用上開規定之必要。由於法律規定房屋之使用用途僅可為一種使用（例如為辦公室用途，即不可為住宅使用），因此建商於申請建築執照時，即應向主管機關表明其所興建房屋之使用用途為何，而本件被告理銘公司所興建房屋之用途為「辦公室」，因此，被告理銘公司即於系爭房屋買賣契約書第2 條第1 項明文約定其用途為「辦公室」，被告理銘公司既已正面記載其法定用途，自無再為反面記載之必要（即不可供住宅使用），原告等人以被告理銘公司未為反面記載而主張受有詐欺云云，洵屬無稽。 ⒊再原告等人雖以原證一之社區介紹文件、原證二之媒體報導、原證三之樣品屋、原證四之空間隔局配置參考圖、原證七之理銘公司年報、原證二十二之銷售現場樣品屋照片而主張受有詐欺，惟上開文件均非被告理銘公司及昌益房屋仲介公司於銷售房屋時所使用之資料與示範，並非廣告文宣，原告等人自無因此受詐欺之可能。茲詳細說明如下： ⑴原證一之社區介紹文件部分：上開社區介紹文件之原本係裝訂為整本，訴外人昌益仲介公司係於原告等人簽訂系爭房屋買賣契約書後，始將整本之社區介紹文件交付予原告等人，原告等人於簽約前並未看過上開社區介紹文件，是其等主張因上開社區介紹文件而受詐欺云云，顯非事實。 ⑵有關原證二所附之2 件新聞稿部分：上開2 件新聞稿係記者於訪問訴外人林榮星及被告楊玉全後所為之報導，其用語並非訴外人林榮星及被告楊玉全之本意與原文。又撰寫第2 件新聞稿之記者李珣瑛於本院另案即98年度重訴字第49號請求返還買賣價金事件，證稱該新聞稿之第4 段之文字並非係被告楊玉全所陳述，而係李珣瑛個人所為之報導。上開2 件新聞稿之內容既係記者於訪問後所為之個人報導，自非屬「一品大觀」之廣告文宣，至為明灼。又上開報導部分，其中有關「一品大觀」之陳述僅寥寥數字，實無引人陷於錯誤之意圖與可能。且依經濟日報之特殊性質與發行量規模，亦難令人相信原告等人確係因閱讀上開新聞稿後始決定購買本件房屋。矧且，上開新聞稿之登載日期雖為96年10月4 日，惟原告等人卻係於98年3 月4 日始由網路上搜尋列印取得，原告等人如何證明彼等於各該簽約日前確已閱讀上開報導，並係基於上開報導而決定購買房屋？足見原告等人主張係因信賴上開報導而與被告理銘公司簽訂系爭房屋買賣契約云云，亦非事實。 ⑶有關原證三之樣品屋及原證二十二之銷售現場樣品屋照片部分：該樣品屋部分之所以有諸多居家設備陳列之原因，係因被告理銘公司將本件房屋之銷售事宜交由訴外人昌益仲介公司承攬，而訴外人昌益仲介公司於銷售「一品大觀」之前，即曾以該樣品屋銷售其他個案，由於所規劃之使用空間差異性不大，因此於銷售「一品大觀」時仍予以沿用，惟無論昌益仲介公司或被告理銘公司均無以樣品屋之擺飾而強調該房屋係可供住家使用之意思。且原告等人於簽約前即已審閱契約條文達5 日以上，對於約定內容（即房屋用途為一般辦公室）既無異議與質疑而同意簽訂契約，足見原告等人與被告理銘公司就系爭房屋之使用用途應為「一般辦公室」而非住宅之買賣要素，已為明確約定，至為明灼。原告等人主張因上開樣品屋之擺設而信賴其所購買房屋之用途係為住宅使用云云，顯非事實。 ⑷有關原證四之空間隔局配置參考圖部分：上開空間隔局配置參考圖係訴外人三築室內設計工程有限公司（下稱三築公司）所繪製，並非被告理銘公司所繪製，故該空間隔局配置參考圖並非被告理銘公司銷售房屋時所使用之資料與示範，合先說明。又訴外人三築公司提供上開空間隔局配置參考圖予訴外人昌益仲介公司之原因，係訴外人三築公司向訴外人昌益仲介公司表示如有客戶想將辦公室變更為住家使用時，可將其介紹予該公司，由該公司為其進行設內設計規劃，並提供該空間隔局配置參考圖以展現其室內設計之規劃能力而已，足見上開空間隔局配置參考圖並非被告銷售房屋時所使用之資料與示範，而不屬廣告文宣，實甚顯然。 ⑸有關原證七之理銘公司年報部分：上開年報係被告理銘公司依公司法規定所制作之文件，並非係就「一品大觀」所制作之銷售廣告文宣，原告等人將之解為銷售文宣，亦屬誤會。又依「民國96年7 月：於新竹市推出14層大樓住宅『一品大觀』共計537 戶」等文字，係記載於上開年報之末頁（即第7 頁），而非突出位置，實無令人陷於錯誤之可能。另上開年報雖係97月5 月間所印作，惟其寄交予股東審閱之期間則在97月6 月中旬，均在原告等人簽約日期之後。原告等人主張係因信賴上開年報而與被告理銘公司簽訂房屋買賣契約，亦非事實。被告更未將其作為銷售房屋時所使用之資料與示範，自不屬廣告文宣，灼然至明。 ⒋訴外人昌益仲介公司於原告等人購買系爭房屋時，均已就系爭房屋之用途為「一般辦公室」乙節說明綦詳： ⑴原告魏浩存部分：查依證人李巧雲於本院99年6 月1 日庭訊時之證稱，足見證人李巧雲於銷售當時及簽約時就房屋之使用用途為辦公室乙節，均已向原告魏浩存為明確之說明。且原告魏浩存於同日雖稱：「我有跟李巧雲說我是要換屋自住使用。」惟原告魏浩存購買房屋之用途倘若係作為自住使用，為何於證人李巧雲告知系爭房屋之使用用途為辦公室時，未提出任何質疑？亦未進行任何查證？又原告魏浩存於審閱契約後進行簽約時，不但未提出異議，亦未要求加註任何文字，甚至原告魏浩存於知悉系爭房屋不得供住宅使用後，仍同意交屋，在在足以證明原告魏浩存之證詞，並非真實，不足採信。 ⑵原告陳淑琴部分：查依證人曾秋雲於本院99年9 月2 日庭訊時之證稱，足見證人曾秋雲就房屋之使用用途為辦公室乙節，確已向原告陳淑琴為明確之說明，且依證人許致榮（即原告陳淑琴之配偶）於本院同日之證稱，益證證人曾秋雲就房屋之使用用途為辦公室乙節，確已向原告陳淑琴夫妻為明確之說明。而原告陳淑琴夫妻既然於交屋前3 個月業已知悉所購買之系爭房屋係不可供住宅使用，為何願意辦理交屋手續？且對於所有權狀及使用執照上記載系爭房屋用途為辦公室，均未提出任何異議。足見原告陳淑琴主張係為購買可供住宅使用之房屋乙節，並非事實，而證人許致榮之其他證詞，則核與事實不符，且與情理有違，不足採信。 ⑶原告李怡慧部分：查依證人葉春美及原告李怡慧於本院99年6 月3 日庭訊時之證稱，足見證人葉春美就房屋之使用用途為辦公室乙節，確已向原告李怡慧為明確之說明。又原告李怡慧購買房屋之用途倘如係作為自住使用，為何於證人葉春美向其說明系爭房屋基地之地目為複合商業區並僅能作為辦公室之用途使用時，未提出疑義要求證人葉春美說明，且於交屋時對於所有權狀及使用執照上記載系爭房屋用途為辦公室，均未提出任何質疑，足見原告李怡慧主張係為購買可供住宅使用之房屋乙節，並非事實，無足採信。 ⑷原告張惠津部分：查依兩造所簽立之房屋買賣契約書上並無原告張惠津所主張「可當自宅使用」等加註之文字，倘原告張惠津果有為如上之要求，而證人林昱辰並未同意加註之情事，則原告張惠津為何仍同意簽立房屋買賣契約書？足見原告張惠津之主張，顯與事實不符。且原告張惠津既然於98年1 、2 月間即已知悉所購買系爭房屋係不可供作住宅使用，為何於98年4 月22日仍同意辦理交屋手續，且對於所有權狀及使用執照上記載房屋用途為辦公室，均未提出任何異議，足見原告張惠津主張係為購買可供住宅使用之房屋乙節，容非事實。 ⑸原告張曉瑜部分：查依證人曾秋雲於本院99年9 月2 日庭訊時之證詞，證人曾秋雲應已明確向原告張曉瑜說明房屋之使用用途為辦公室。又依原告張曉瑜於本院99月7 月20日庭訊時之證稱，原告張曉瑜既係自行向訴外人謝欣燁購買系爭房屋，顯與證人曾秋雲無關，更與被告無涉，是原告張曉瑜主張係受被告之詐欺而購買系爭房屋云云，殊屬無稽。且查，依卷附所有權狀之主要用途記載為辦公室，原告張曉瑜既然自承看過所有權狀，其倘如係為購買可供住宅使用之房屋，為何對於上開主要用途記載為辦公室乙節，未提出任何異議而同意辦理交屋？足見原告張曉瑜主張係為購買可供住宅使用之房屋乙節，並非事實，其證詞不足採信，自不待言。 ⑹原告趙鴻毅部分：查依證人翁淑慧於本院99年6 月1 日庭訊時之證稱，足見證人翁淑慧就房屋之使用用途為辦公室乙節，確已向原告趙鴻毅為明確之說明。雖原告趙鴻毅於同日辯稱：「我現在是永慶不動產光華盟店當店長，這是我自己的加盟店，我本身有不動產經紀人執照，從事此行業18年，取得執照有12年，買這房子是換屋自住用的。」然衡情，原告趙鴻毅本身從事不動產仲介服務，執業時間長達18年，並已取得執照12年，對於房屋使用用途之登記規定十分嫻熟，原告趙鴻毅購買房屋之用途倘若係作為換屋自住使用，豈會於證人翁淑慧告知系爭房屋之使用用途為辦公室，並不能辦理變更，卻仍同意購買。而且，原告趙鴻毅於審閱契約後進行簽約時，亦未提出異議，且未要求加註任何文字，其證稱購買房屋係為換屋自住云云，洵屬臨訟杜撰，毫無足採。 ⒌第查，被告理銘公司於辦理交屋時曾分別交付房屋所有權狀正本及使用執照影本予原告等人，其上均明確記載系爭房屋之用途為「辦公室」，此有交屋簽收明細表6 件、使用執照1 件及建物所有權狀6 件在卷足稽。又依系爭房屋之建物登記第二類謄本記載系爭房屋之用途為「辦公室」，此有亦有卷附建物登記第二類謄本6 件可資為憑。原告等人於辦理交屋時既已收受系爭房屋之所有權狀及使用執照，而未提出任何異議，足見，被告對於系爭房屋之用途，並無任何隱瞞，原告等人對於系爭房屋之用途為「辦公室」乙節，均已明確知悉且無任何意見。是原告等人各主張係為購買可供住宅使用之房屋云云，均非事實。 ⒍綜上所陳，被告理銘公司及負責人周樑鐘與訴外人昌益仲介公司及銷售人員對於原告等人均無任何詐欺行為，自無侵權行為責任可言。原告等人主張依據民法第27條、第28條、第92條、第184 條第1 項及第2 項規定，請求被告理銘公司負損害賠償責任云云，並無理由。（二）被告理銘公司所交付予原告等人之房屋並無減少契約預定效用之情事，原告等人主張各依民法第354 條第1 項及第359 條規定請求減少系爭房屋買賣契約之買賣價金，並無理由，被告抗辯除同前㈠⒉所述理由外，另補充： ⒈被告理銘公司於辦理交屋時曾分別交付房屋所有權狀正本及使用執照影本予原告等人，其上均明確記載系爭房屋之用途為「辦公室」，此有交屋簽收明細表6 件、使用執照1 件及建物所有權狀6 件在卷足稽。又依系爭房屋之建物登記第二類謄本記載系爭房屋之用途為「辦公室」，此有亦有卷附建物登記第二類謄本6 件可資為憑。原告等人於辦理交屋時既已收受系爭房屋之所有權狀及使用執照，亦未提出任何異議，足見，原告等人對於系爭房屋之用途為「辦公室」乙節，均已明確知悉且無任何意見。 ⒉是以，原告等人與被告理銘公司間所簽立之系爭房屋預定買賣契約書，已就房屋之使用用途為「一般辦公室」之明文約定，而被告理銘公司所交付予原告等人之房屋登記用途亦為「一般辦公室」，足見被告理銘公司所交付予原告等人之系爭房屋並無任何減少契約預定效用之情事，至為明灼。故原告主張各依民法第354 條第1 項及第359 條規定請求減少系爭房屋契約之買賣價金云云，顯無理由。（三）被告理銘公司所交付予原告之房屋並無給付不完全之情事，原告等人主張依民法第227 條第1 項及第226 條第1 項之規定請求被告理銘公司賠償損害，容無理由：原告等人與被告理銘公司於簽約當時，即已就系爭房屋之用途為「辦公室」於系爭房屋預定買賣契約書第2 條第1 項為具體之明文約定，而原告等人於辦理交屋時，被告理銘公司所交付之房屋所有權狀正本及使用執照影本上均明確記載系爭房屋之用途為「辦公室」，原告等人均同意收受而無任何異議，足見，被告理銘公司確已依債務本旨而為給付，並無給付不完全之情事，灼然至明。二、原告等人各請求被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞等4 人給付如訴之聲明第2 項所示金額部分，亦無理由：（一）被告楊玉全並無任何詐欺行為，原告等人主張受被告楊玉全之詐欺，而各依據民法第92條、第184 條第1 項及第2 項、第242 條之規定請求被告楊玉全等4 人負損害賠償責任，顯無理由： ⒈被告楊玉全堅決否認有任何詐欺原告等人之行為，依民事訴訟法第277 條前段規定，原告等人既主張係受被告楊玉全之詐欺而簽立各該房屋預定買賣契約書，自應各就「楊玉全係於何時？何地？以如何之方法為詐欺行為？」、「原告等人各係如何陷於錯誤？」等事實，舉證以實其說，倘原告等人無法舉證，自應認無此事實。 ⒉又被告楊玉全等4 人僅係提供土地與被告理銘公司進行合建系爭房屋，被告陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞並授權被告楊玉全處理合建之一切事宜。惟系爭房屋及土地之銷售事宜，被告楊玉全係委由被告理銘公司處理，而被告理銘公司則將系爭房屋及土地之銷售事宜交由訴外人昌益仲介公司承攬並代為簽立買賣契約，被告楊玉全、理銘公司及負責人周樑鐘均未曾參與銷售行為，更未與原告等人接觸，被告楊玉全如何能對原告等人為詐欺行為？ ⒊綜上所陳，被告楊玉全既未對原告等人為任何詐欺行為，自無侵權行為責任可言。原告等人主張受被告楊玉全之詐欺，而依據民法第92條、第184 條第1 項及第2 項、第242 條之規定請求被告楊玉全等4 人負連帶損害賠償責任，即無理由。（二）被告楊玉全等4 人所交付予原告等人之土地並無減少契約預定效用之情事，原告等人主張依民法第354 條第1 項及第359 條規定請求減少系爭房屋契約之買賣價金，並無理由： ⒈依被告楊玉全等4 人與原告等人所簽立之系爭土地買賣契約第1 條記載：「土地坐落新竹市○○段415 地號土地，土地面積合計約19,608平方公尺（約5,931.42坪）。使用分區同與本合約聯立之房屋預定買賣契約書」、第2 條：「土地出售及認定標準買方購買『藝術名宮66期』壹戶，其應有權利範圍以地政機關核發建物測量成果圖為準。大樓共同持分土地面積依大樓各別戶之主建物、附屬建物面積，與全部大樓之主建物、附屬建物總面積持分比例持分。如因土地合併、分割或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理產權登記。」足見兩造間並無系爭土地係可供住宅使用之約定，原告等人主張系爭土地欠缺「可供住宅使用」之契約預定效用云云，殊屬無稽。 ⒉又被告楊玉全等4 人所交付予原告等人之土地，其地號、面積及土地使用分區均與系爭土地買賣契約書所載相符，原告等人亦均同意辦理點交，益證被告楊玉全等4 人所交付之土地並無減少契約預定效用之情事。（三）原告等人主張依系爭土地買賣契約書第18條、第19條約定，被告楊玉全等4 人應就系爭房屋所存之瑕疵與被告理銘公司連帶負瑕疵擔保責任，進而請求被告楊玉全等4 人給付如訴之聲明第2 項所示之金額，殊無理由： ⒈查被告理銘公司所交付予原告等人之系爭房屋，並無任何減少契約預定效用之瑕疵乙節，已如前述，被告理銘公司自無需對原告等人負瑕疵擔保責任，被告理銘公司既無須對原告等人負瑕疵擔保責任，被告楊玉全等4 人自亦無須就系爭房屋對原告等人負瑕疵擔保責任，故原告等人主張各依系爭土地買賣契約第18條約定請求被告楊玉全等4 人應與被告理銘公司就系爭房屋負連帶瑕疵擔保責任，殊無理由。又原告等人既係請求被告楊玉全等4 人應與被告理銘公司就系爭房屋負連帶瑕疵擔保責任，惟原告等人所請求被告楊玉全等4 人返還之價款竟為土地價款，其不合理，自不待言。 ⒉原告等人主張依系爭土地預定買賣契約第19條之約定，被告楊玉全等4 人所提供之土地，應係得於其上建築合法住宅之土地，始為無瑕疵之給付云云。惟查，原告等人與被告楊玉全等4 人所簽立之系爭土地買賣契約中並無任何關於系爭土地係可供住宅使用之約定，而被告楊玉全等4 人所交付予原告等人之土地，無論地號、面積及土地使用分區均與系爭土地預定買賣契約書所載相符，原告等人亦均同意辦理點交，足見原告等人主張被告楊玉全等4 人就系爭土地之給付係存有瑕疵乙節，容無理由。又依系爭土地買賣契約第19條之約定，係屬契約聯立之約定，其適用內容係指如因被告理銘公司發生違約之情事，致原告等人得解除契約時，原告等人得同時解除系爭土地買賣契約。然本件原告等人並未向被告理銘公司聲明解除系爭房屋買賣契約，亦未向被告楊玉全等4 人聲明解除系爭土地預定買賣契約，則何來系爭土地預定買賣契約第19條約定之適用，是原告此部分之主張亦屬無據。三、原告等人各請求被告理銘公司及被告楊玉全等4 人應連帶給付如訴之聲明第3 項所示金額部分，容無理由：（一）被告理銘公司及被告楊玉全等4 人堅決否認有違反消費者保護法及公平交易法之廣告真實義務情事，亦無民法第184 條第1 項後段、第184 條第2 項所定之侵權行為，倘原告等人無法舉證以實其說，自應認無此事實。又原告魏浩存係自行向訴外人許馨藝購買系爭房屋及所需基地，原告張曉瑜則係自行向訴外人謝欣燁購買系爭房屋及所需基地，並概括承受系爭房地買賣契約所生之權利義務，訴外人許馨藝及謝欣燁再通知被告理銘公司及被告楊玉全等4 人配合進行簽立協議書之行為而已，被告理銘公司及被告楊玉全等4 人均未對原告魏浩存及張曉瑜為任何銷售之行為，被告理銘公司及被告楊玉全等4 人與原告間既無任何銷售行為存在，自無違反廣告真實義務之可能。故原告主張被告因違反廣告真實之義務，而依消費者保護法第51條、公平交易法第31條及民法第28條、第184 條第1 項後段、第184 條第2 項之規定，請求被告理銘公司及被告楊玉全等4 人連帶給付賠償金，殊無理由。（二）依消費者保護法第2 條第2 款規定，企業經營者係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。被告楊玉全等4 人並非係以出售土地為營業，合先陳明。又被告楊玉全等4 人雖提供土地與被告理銘公司進行合建房屋，惟有關房屋及土地之銷售事宜均委由訴外人昌益仲介公司進行銷售，並由訴外人昌益仲介公司以被告楊玉全等4 人及被告理銘公司之名義與客戶進行簽約。被告楊玉全等4 人及被告理銘公司均未實際參與銷售事宜，且一般合建實務上，地主多係擔任提供土地，分配價金之角色，對於整個興建、銷售之過程並未參與。被告楊玉全等4 人，自與消費者保護法第2 條所稱企業經營者及公平交易法第2 條所稱事業有間。原告主張依消費者保護法第51條及公平交易法第31條與第32條規定，請求被告楊玉全等4 人給付賠償金，委無理由。（三）又依消費者保護法第2 條第3 款及第5 款之規定，該法所稱消費訴訟，係指因消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係而向法院提起之訴訟。另觀諸消費者保護法第5 章第2 節關於消費訴訟之規定，上開消費訴訟應包括消費者個人所提起之消費訴訟，及消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟在內。而消費者保護法第51條既明定適用於「依本法所提之訴訟」，而非「消費訴訟」，依其文義解釋，所稱「依本法所提之訴訟」應係指消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟而言，非謂舉凡消費者與企業經營者間因就商品或服務發生紛爭所提起之消費訴訟均屬之。本件既非係由消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟，則原告等人爰各依消費者保護法第51條請求被告楊玉全等4 人及被告理銘公司給付懲罰性賠償金，即屬無據。（四）本件倘認系爭房屋具有減少契約預定效用之瑕疵（假設語氣，被告理銘公司否認之），該減少部分之房屋價金依法自應返還且包含利息，則該減少部分之房屋價金與利息（自起訴狀繕本送達之翌日起計算）自不得再計入損害額內。而原告等人並未提出任何相關證據資料，證明其確實受有其他損害，原告等人請求懲罰性賠償金，顯無理由。退步言之，縱認原告等人請求懲罰性賠償金為有理由（假設語氣，被告理銘公司否認之），惟給付減少部分之房屋價金與利息，顯已足以填補原告等人所主張減少契約預定效用之瑕疵，又依原告等人於簽約時及交屋時均未就系爭房屋之用途為「辦公室」乙節提出任何意見與質疑，原告等人亦具有重大之過失，故其主張以房屋及土地之減損價額2 倍計算之懲罰性賠償金，容屬過高。矧且，系爭房屋所坐落之土地並無具有減少契約預定效用之瑕疵，原告等人請求土地之減損價額並無理由，已如前述，故原告等人將土地價金作為計算懲罰性賠償金之基準，容屬無據。四、另有關信義不動產估價師聯合事務所為之估價報告書，因有諸多矛盾不一、或不合理、或作業粗糙之情形，其估價結論，顯然缺乏專業，故不宜採信。茲說明如下：（一）估價報告書第17、18頁之比較法部分： ⒈估價報告書記載：「本案為辦公室產品…並選擇三個最適當者為比較標的（案例）」，其案例一為「昌益藍海全球運籌總部（位於新竹市○○路與關新路19巷口）」、案例二亦為「昌益藍海全球運籌總部（位於新竹市○○路與關新路19巷口）」，兩個比較案例相同，估價報告書竟表示係以三個案例作比較，已屬違誤。 ⒉又案例一及案例二均為「昌益藍海全球運籌總部」，案例一係採96年7 月間之成交價作為比較基準，案例二則採97年2 月間之待售價作為比較基準，就相同案例卻採用不同時間（96年7 月間與97年2 月間）及不同價格（成交價與待售價）作為比較基準，足見其估價方式，並不合理。 ⒊再者，案例一及案例二為相同建案，竟然發生案例一權重40% 、案例二權重30% 之矛盾情形，其作業粗糙，由此可見。（二）估價報告書第19、20頁之比較法部分： ⒈估價報告書記載：「本案為住宅產品…並選擇三個最適當者為比較標的（案例）」。其案例一為「昌益啟奧邦城（位於新竹市○道○路○段與建中路口東側）」、案例二亦為「昌益啟奧邦城（位於新竹市○道○路○段與建中路口東側）」，兩個比較案例相同，估價報告書竟表示係以三個案例作比較，亦屬違誤。 ⒉又案例一及案例二均為「昌益啟奧邦城」建案，且均採96年10月間之成交價作為比較基準，但估價報告書卻記載案例一每坪價格為16.88 萬元、案例二每坪價格為17.54 萬元，相同案例出現不同價格，其作業之粗糙，至為明灼。⒊估價報告書第27、28頁之估價結論部分：估價報告書於標的僅作為辦公室使用時，就比較價格及收益價格均給予50% 之權重，惟於標的僅作為住家使用時，卻給予比較價格70% 之權重，而將收益價格之權重減為30% ，其鑑價基準不一，亦難理解。五、綜上所述，原告之請求均為無理由，不應准許，為此聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。叁、兩造不爭執之事項：一、訴外人許馨藝為原告魏浩存之母，原告魏浩存於97年間以其母即訴外人許馨藝名義，向被告購買坐落新竹市○○段415 地號土地內「藝術名宮66期」編號癸幢，2C棟，11樓房屋乙戶（即門牌號碼新竹市○○路229 號11樓房地），並於97年1 月11日，由訴外人趙梓翔代理訴外人許馨藝與被告理銘公司簽訂房屋預定買賣契約書，雙方約定房屋總價款（連同車位）為6,180,000 元，並與由被告楊玉全代表地主簽訂土地預定買賣契約書，向被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞等4 人購買新竹市○○段415 地號，應有部分100000分之229 之土地，雙方約定土地總價款（連同車位基地）為8,710,000 元，嗣於97年4 月24日訴外人許馨藝、原告魏浩存及被告楊玉全另簽訂協議書，由訴外人許馨藝將前開房地之權利義務概括讓與原告魏浩存，並經被告同意換約，迨前開建物經加減帳後，其房屋價款減為5,964,845 元，則系爭房地之總價款為14,674,845元，原告魏浩存業將前開房地之買賣價款給付完畢，並於98年4 月28日經原告魏浩存簽收完成交屋手續，原告魏浩存復已設籍入住之事實，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、協議書、交屋簽收明細表、客戶變更設計通知單、土地登記謄本、建物登記謄本、建物所有權狀等件附卷可稽（見本院㈠卷第272 頁至304 頁、第345 頁、第370 至384 頁、㈡卷第88頁、第159 至162 頁、第194 、195 頁、第310 頁）。二、原告陳淑琴於97年2 月12日與被告理銘公司簽訂房屋預定買賣契約書，向被告理銘公司購買坐落新竹市○○段415 地號土地內「藝術名宮66期」編號戊幢，1Q棟，12樓房屋乙戶（即門牌號碼新竹市○○路191 號12樓），雙方約定房屋總價款（連同車位）為5,370,000 元，並與由被告楊玉全代表地主簽訂土地預定買賣契約書，向被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞等4 人購買新竹市○○段415 地號，應有部分100000分之200 之土地，雙方約定土地總價款（連同車位基地）為7,580,000 元，嗣前開建物經加減帳後，其房屋價款減為5,324,354 元，則系爭房地之總價款為12,904,354元，原告陳淑琴業將前開房地之買賣價款給付完畢，並於98年4 月23日經原告陳淑琴簽收完成交屋手續，原告陳淑琴現已設籍入住之事實，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、交屋簽收明細表、客戶變更設計通知單、土地登記謄本、建物登記謄本、建物所有權狀等件附卷可稽（見本院㈠卷第81頁至118 頁、第346 頁、第370 至384 頁、㈡卷第89、90頁、第163 至169 頁、第196 、197 頁、第311 頁）。三、原告李怡慧於96年9 月3 日與被告理銘公司簽訂房屋預定買賣契約書，向被告理銘公司購買坐落新竹市○○段415 地號土地內「藝術名宮66期」編號乙幢，1E棟，13樓房屋乙戶（即門牌號碼新竹市○○路167 號13樓），雙方約定房屋總價款（連同車位）為5,120,000 元，並與由被告楊玉全代表地主簽訂土地預定買賣契約書，向被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞等4 人購買新竹市○○段415 地號，應有部分100000分之186 之土地，雙方約定土地總價款（連同車位基地）為7,230,000 元，嗣前開建物經加減帳後，其房屋價款減為5,167,728 元，則系爭房地之總價款為12,397,728元，原告李怡慧業將前開房地之買賣價款給付完畢，並於98年4 月22日經原告李怡慧之夫陳見華代理簽收完成交屋手續，原告李怡慧現已設籍入住之事實，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、交屋簽收明細表、土地登記謄本、建物登記謄本、建物所有權狀等件附卷可稽（見本院㈠卷第119 頁至156 頁、第347 頁、第370 至384 頁、㈡卷第170 至177 頁、第198 、199 頁、第312 頁）。四、原告張惠津於97年1 月22日與被告理銘公司簽訂房屋預定買賣契約書，向被告理銘公司購買坐落新竹市○○段415 地號土地內「藝術名宮66期」編號甲幢，1D棟，11樓房屋乙戶（即門牌號碼新竹市○○路161 號11樓），雙方約定房屋總價款（連同車位）為5,250,000 元，並與由被告楊玉全代表地主簽訂土地預定買賣契約書，向被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞等4 人購買新竹市○○段415 地號，應有部分100000分之213 之土地，雙方約定土地總價款（連同車位基地）為7,400,000 元，嗣前開建物經加減帳後，其房屋價款減為5,182,399 元，總價款12,582,399元。原告張惠津業將前開房地之買賣價款給付完畢，並於98年5 月7 日經原告張惠津簽收完成交屋手續，原告張惠津現已設籍入住之事實，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、交屋簽收明細表、土地登記謄本、建物登記謄本、建物所有權狀等件附卷可稽（見本院㈠卷第157 至194 頁、第348 頁、第370 至384 頁、㈡卷第178 至183 頁、第200 、201 頁、第313 頁）。五、訴外人謝欣燁於96年9 月3 日與被告理銘公司簽訂房屋預定買賣契約書，向被告理銘公司購買坐落新竹市○○段415 地號土地內「藝術名宮66期」編號戊幢，2S棟，8 樓房屋乙戶（即門牌號碼新竹市○○路197 號8 樓），雙方約定房屋總價款（連同車位）為3,990,000 元，並與由被告楊玉全代表地主簽訂土地預定買賣契約書，向被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞等4 人購買新竹市○○段415 地號，應有部分100000分之154 之土地，雙方約定土地總價款（連同車位基地）為5,640,000 元，是系爭房地之總價款為9,630,000 元。嗣於97年4 月10日訴外人謝欣燁、原告張曉瑜及被告理銘公司另簽訂協議書，由訴外人謝欣燁將前開房地之權利義務概括讓與原告張曉瑜，並經被告同意換約，原告張曉瑜業將前開房地之買賣價款給付完畢，並於98年5 月4 日經原告張曉瑜簽收完成交屋手續，原告張曉瑜現已設籍入住之事實，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、協議書、交屋簽收明細表、土地登記謄本、建物登記謄本、建物所有權狀等件附卷可稽（見本院㈠卷第305 至343 頁、第349 頁、第370 至384 頁、㈡卷第202 、203 頁、第314 頁）。六、原告趙鴻毅於97年96年9 月3 日與被告理銘公司簽訂房屋預定買賣契約書，向被告理銘公司購買坐落新竹市○○段415 地號土地內「藝術名宮66期」編號戊幢，1S棟，12樓房屋乙戶（門牌號碼新竹市○○路187 號12樓），雙方約定房屋總價款（連同車位）為3,980,000 元，並與由被告楊玉全代表地主簽訂土地預定買賣契約書，向被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞等4 人購買新竹市○○段415 地號，應有部分100000分之154 之土地，雙方約定土地總價款（連同車位基地）為5,620,000 元，嗣前開建物經加減帳後，其房屋價款減為3,821,878 元，總價款9,441,878 元。原告趙鴻毅業將前開房地之買賣價款給付完畢，並於98年4 月22日經原告趙鴻毅簽收完成交屋手續，原告趙鴻毅現已設籍入住。又原告趙鴻毅目前擔任永慶不動產光華加盟店店長，具不動產經紀人執照，並為新竹市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長及常務理事之事實，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、協議書、交屋簽收明細表、土地登記謄本、客戶變更設計通知單、建物登記謄本、建物所有權狀、新竹市不動產仲介經紀商業同業公會網頁資料等件附卷可稽（見本院㈠卷第195 頁至232 頁、第350 頁、第370 至38 4頁、㈡卷第91、92頁、第184 至188 頁、第204 、205 頁、第315 頁、㈢卷第179 頁）。七、原告各所有之前開建物依新竹科技特定區細部計劃土地分區管制要點之規定，並不得作為住宅使用。被告楊玉全為全昌益集團之創辦人及全昌益建設公司負責人，被告陳淑琴為全昌益建設公司之董監事，被告楊玉輝為瑩宇投資股份有限公司（下稱瑩宇投資公司）之負責人，全昌益建設公司及瑩字投資公司均為全昌益集團事業群成員，另被告楊玉全等人為被告理銘公司董事之二親等親屬之事實，有擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點、新竹市政府都發處－都市計劃科的網站回文、公司及分公司基本資料查詢明細表、台灣證券交易所公開資訊觀測站重大訊息公告、都市計劃公告及新竹市政府擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）書等件附卷可稽（見本院㈠卷第352 、353 頁、第369 頁，第385 至388 頁、㈢卷第202至215頁）。八、被告理銘公司因不服行政院99年6 月3 日院台訴字第0990098690號訴願決定，乃對行政院公平交易委員會提起行政訴訟，經台灣高等行政法院於99年9 月30日以99年度訴字第1594號判決駁回被告理銘公司所提之行政訴訟在案，惟被告理銘公司不服，刻正上訴最高法院審理中；訴外人昌益房屋仲介公司因不服行政院99年6 月10日院台訴字第0990098911號訴願決定，乃對行政院公平交易委員會提起行政訴訟，經台灣高等行政法院於99年9 月30日以99年度訴字第1653號判決駁回訴外人昌益房屋仲介公司所提之行政訴訟在案，惟訴外人昌益房屋介公司不服，刻亦上訴最高法院審理中之事實，有台灣高等行政法院99年度訴字第1594號判決、99年度訴字第1653號判決等件附卷可稽（見本院㈢卷第182 至200頁）。肆、經本院協議兩造整理事實，同意爭點如下：一、原告主張遭被告理銘公司以不實廣告之詐欺行為，而買受系爭房地，爰各依侵權行為之法律規定，請求被告理銘公司負損害賠償責任，是否有理由？若有理由，則原告各得請求被告理銘公司賠償之金額應以多少為合理？又土地出賣人之被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞是否應與被告理銘公司同負共同侵權損害賠償之責任，其等應賠償之金額應以多少為合理？二、原告主張系爭房屋不得供作住宅使用，有物之瑕疵，爰各依民法第354 條第1 項前段、第359 條規定請求減少價金，是否有理由？若有理由，則原告各得請求被告理銘公司減少並返還之價金金額應以多少為合理？又土地出賣人之被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞是否應與被告理銘公司同負減價返還價金之義務，其應返還之價金金額應以多少為合理？三、原告主張系爭房屋不得供作住宅使用，乃為不完全給付，爰各依民法第227 條第1 項規定請求損害賠償，是否有理由？若有理由，則原告各得請求賠償之金額應以多少為合理？又土地出賣人之被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞是否應與被告理銘公司同負損害賠償義務，其應賠償之金額應以多少為合理？（前三項爭點，若其一為有理由，即毋庸再論述另二爭點）。四、原告各依民法第184 、185 條、公平交易法第31、32條及消費者保護法第51條之規定，請求被告連帶賠償如附表三所示之金額，是否有理由？伍、本院之判斷：一、原告主張遭被告理銘公司以不實廣告之詐欺行為，而買受系爭房地，爰各依侵權行為之法律規定，請求被告理銘公司負損害賠償責任，是否有理由？若有理由，則原告各得請求被告理銘公司賠償之金額應以多少為合理？又土地出賣人之被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞是否應與被告理銘公司同負共同侵權損害賠償之責任，其等應賠償之金額應以多少為合理？（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條定有明文。又按以侵權行為為原因，請求回復原狀或賠償損害者，應就其權利被侵害之事實負立證之責；再按民法第184 條第1 項前段規定侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利為要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之故意或過失負舉證責任；第按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院分別著有19年上字第38號判例、58年台上字第1421號判例、21年上字第2012號判例足資參照。查本件原告主張被告理銘公司明知複合商業區用地，不得供作住宅使用，竟基於使消費者陷於錯誤之詐欺故意，以不實之廣告文宣內容為詐欺之手段，致原告等人誤信所買受之系爭房屋可作為住宅使用，而各受有價差6%之損害，被告自應賠償原告所受損害云云，既為被告所否認，揆諸前開說明，則原告自應就其等前開主張負舉證之責任。（二）本件原告雖提出原證一精裝說明書內擷取資料（見本院㈠卷第20至26頁）、原證二網路查詢資料（見本院㈠卷第27、28頁）、原證三、二十二、三十一「一品大觀」銷售現場樣品屋照片（見本院㈠卷第29、30頁、㈡卷第58至67頁、第354 至371 頁）、原證四空間配置圖（見本院㈠卷第32至34頁）、原證二十廣告光碟封面（見本院㈡卷第33頁）、原證二十八聯合報廣告（見本院㈡卷第344 、345 頁）、原證三十「一品大觀」預售建案全區平面配置圖（見本院㈡卷第348 至353 頁）、原證三十二林昱辰所交付之平面配置圖（見本院㈢卷第80頁）、原證三十三、三十四樣品屋格局平面圖（見本院㈢卷第118 、119 頁）等證據方法欲證明被告理銘公司有廣告不實之詐欺行為云云（見本院㈢卷第176頁）。惟查： ⒈原證一精裝說明書內擷取資料部分（見本院㈠卷第20至26頁）：經查，原證一之資料乃自精裝說明書內擷取，而精裝說明書係原告已簽訂系爭房屋及土地買賣契約書後，始經由訴外人昌益仲介公司交付取得之情，業據證人即訴外人昌益仲介公司之銷售人員李巧雲證述：精裝說明書係客戶簽約購買系爭房地後，才會交給客戶等語明確（見本院㈡卷第257 頁），且為兩造所不爭執，自堪信實在。是以，系爭精裝說明書既係原告等人簽約購買系爭房地後始取得之資料，自非屬被告理銘公司之廣告文宣，則原告主張因原證一精裝說明書內容而受詐騙購買系爭房地云云，顯與事實不符，無從採信。 ⒉原證二網路查詢資料部分（見本院㈠卷第27、28 頁）：經查，原證二之資料乃原告自行自網路查詢而來，尚非被告所交付，自難認屬被告理銘公司就系爭「一品大觀」建案之廣告文宣，又觀之2 件網路查詢資料之查詢時間均為98年3 月4 日，斯時原告均早已簽約購買系爭房地，且甚接近系爭「一品大觀」建案完工交屋之際（除原告張惠津及張曉瑜係於98年5 月間完成交屋手續外，其餘原告均已於98年4 月間完成交屋手續），尚難認原告係因原證二網路查詢查料始受騙簽約買受系爭房地之情，再者，原證二之網路查詢資料2 件，分別為蘋果網絡記者王東堯及經濟日報記者李珣瑛所為之報導，惟據證人李珣瑛於本院另案即98年度重訴字第49號請求返還買賣價金事件，證稱：伊主跑科技產業，並非房地產，系爭報導內容是於參加昌益總部記者會後，綜合訪問昌益主管們所談論之內容，依平日之採訪習慣為整理認定，至於報導之內容，是否為楊玉全所陳述，伊不記得等語（見本院98年度重訴字第49號卷98年9 月23日言詞辯論筆錄），是系爭報導內容既係證人李珣瑛以其自身之理解及評價，歸納整理後所為之報導，尚非隻字不漏地抄錄當事人之言論，甚就前開報導內容是否為被告楊玉全所述，已無法明確證述，至記者王東堯所為之報導，固有述及昌益事業群襄理林榮昌所表示之意見，惟此是否確有訪問訴外人林榮昌本人，甚且完整抄錄林榮昌所為之陳述，亦未見原告舉證以實其說，是自無從執前開網路查詢之報導資料遽為不利於被告之認定，則原告主張因原證二網路查詢資料而受詐騙購買系爭房地云云，亦難認真實。 ⒊原證二十廣告光碟封面部分（見本院㈡卷第33頁）： ⑴被告雖否認原證二十廣告光碟為「一品大觀」預售建案銷售現場所交付云云。惟查，被告對於原證二十廣告光碟封面係被告理銘公司委託訴外人昌益仲介公司為銷售「一品大觀」預售建案所製作乙節並不爭執，而觀之原證二十廣告光碟內容與被告所不爭執於銷售現場所交付原證三十「一品大觀」預售建案全區平面配置圖上印製之景物及用語，均核大致雷同，且據證人即之前受僱訴外人昌益仲介公司銷售「一品大觀」預售建案之銷售人員葉春美證述：原證二十的廣告光碟係直接交給客戶等語明確（見本院㈡卷第269 頁反面），則被告前開所辯尚非足採。 ⑵第查，原證二十廣告光碟雖為訴外人昌益仲介公司之銷售人員交付原告，但查，觀之原證二十廣告光碟封面上文字甚少，其上雖有「世紀名宅的世界首演」之字語，惟除此之外，整個廣告光碟封面內容無一為可供住宅之字樣，衡情，原告尚不致僅憑此區區「世紀名宅的世界首演」之一句話，就決定購買系爭房地，則原告主張因原證二十廣告光碟封面內容而受詐騙購買系爭房地云云，顯與常情相悖，尚難採信。 ⒋原證二十八聯合報廣告部分（見本院㈡卷第344 、345 頁）：經查，原告固於原證二十八聯合報廣告旁以文字書寫係刊登於96年9 月22日之聯合報，但查，原告係於98年5 月20日提起本件訴訟，惟原告乃於本院審理已1 載餘後之99年8 月9 日始具狀提出原證二十八之系爭聯合報廣告，則原告當初是否因閱覽系爭廣告內容而決意買受系爭房地，已非無疑。再者，細繹系爭聯合報廣告右下角有以日期戳章蓋用「2009/3 /7 」之日期，斯時原告均早已簽約購買系爭房地，且甚接近系爭「一品大觀」建案完工交屋之際（除原告張惠津及張曉瑜係於98年5 月間完成交屋手續外，其餘原告均已於98年4 月間完成交屋手續），則原告是否係於2009年3 月7 日始經查詢而取得系爭聯合報廣告內容，亦啟人疑竇，是原告既未能舉證證明於簽約前，均係因閱覽系爭聯合報廣告內容，始決意購買系爭房地等情為實，則原告主張因原證二十八聯合報廣告內容而受詐騙購買系爭房地云云，亦難憑採。 ⒌原證三十「一品大觀」預售建案全區平面配置圖部分：經查，原證三十「一品大觀」預售建案全區平面配置圖為被告理銘公司所委託訴外人昌益仲介公司銷售人員於銷售現場所交付之情，為被告所不爭執，自堪信實在。惟觀之前開「一品大觀」預售建案全區平面配置圖內容，主要是在介紹系爭「一品大觀」預售建案之全區平面配置，其內文字甚少，其上雖有「世紀名宅的世界首演」之字語，惟下方使用分區部分亦已載明為「複合商業區」，且於1 樓全區平面配置圖左下方再次註明使用分區為「複合商業區」，並將該等文字內容另以黑框特別圈圍，又遍觀系爭全區配置圖內容均無任何可供住宅之字樣，原告尚無僅憑此全區平面配置圖而誤認系爭建案為何供住宅使用之可能，則原告主張因原證三十「一品大觀」預售建案全區平面配置圖內容而受詐騙購買系爭房地云云，顯與常情相悖，而難遽信。 ⒍有關原證三、二十二、三十一「一品大觀」銷售現場樣品屋照片及原證四空間配置圖部分（見本院㈠卷第29、30頁、㈡卷第58至67頁、第354 至371 頁、㈠卷第32至34頁）：經查，依原證三、二十二、三十一「一品大觀」銷售現場樣品屋照片及原證四空間配置圖觀之，該銷售現場之樣品屋，確實將空間規劃為居家模式，並輔以諸多居家設備之陳列，但查，「擬定竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）土地使用分區管制要點」業經新竹市政府於96年5 月29日以府都計字第09600537733 號公告在案，而該要點第二大點關於「土地及建築之使用」中已明定「…複合商業區，為供商業購物中心及休閒娛樂中心使用為主，不得供作住宅使用。」（見本院㈠卷第353 頁、㈢卷第201 至215 頁），是前開要點既經公告周知，自非原告所得諉為不知。次查，原告於購買系爭房地時，被告理銘公司所委託訴外人昌益仲介公司之銷售人員均已明確告知系爭房屋坐落基地為「複合商業區用地」，系爭房屋乃為「一般辦公室」用途，此為原告所不爭執，而原告與被告理銘公司所簽訂系爭房屋預定買賣契約書第1 頁第2 條「房屋標示及停車位規格」第1 項並已載明：「房屋坐落：新竹市○○段415 地號基地內『藝術名宮66期』…本建築基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）複合商業區用地。除甲、乙及丙幢一樓、一樓夾層為店舖用途外，其餘建築物用途皆為一般辦公室。」等語，其中「擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）」等字更以粗體黑字特別標明，讓人於翻閱系爭房屋預定買賣契約書第1 頁時，一望便會特別注意該第2 條第1 項全文之約定，是該條項既已明定該等建築物用途為「一般辦公室」，則購屋者之原告，實難認有何誤認其等所購之系爭房屋為住宅用途之可能，況原告均已自承於簽約買受系爭房地前，曾審閱系爭買賣契約範本約5 至10天不等時間，始與被告理銘公司簽訂正式之系爭房屋及土地買賣契約，是縱被告將銷售現場之樣品屋空間，規劃為居家模式，引導消費者於購買系爭房地後，日後可將原本應作辦公室使用之系爭房地空間規劃成為住家使用，其銷售手法有所不當，惟原告於買受系爭房地斯時，既均已明確知悉所購之系爭房屋乃為辦公室用途，而交屋時所收受之建物所有權狀正本及使用執照影本亦均已載明系爭建物之主要用途為「辦公室」，自難認原告有何受詐騙之情，茲再就各該原告購屋情狀論述如次： ⑴原告魏浩存部分： ①查據證人即原告魏浩存購買系爭房地之銷售人員李巧雲證述：當初是經由訴外人趙梓翔介紹原告魏浩存向伊購買系爭房地，原告魏浩存是以其母許馨藝名義簽約買受系爭房地，伊有持系爭買賣契約向原告魏浩存說明，並明確告知系爭房屋坐落基地屬複合商業區用地，故系爭房屋只能作為辦公室用途使用，不能申請優惠貸款，但可申請自用住宅稅率，伊不記得原告魏浩存是否有詢問系爭房屋是否可作為住宅使用，但若客戶有詢問此事，一定會明確告知都市計劃內科技特定區的複合商業區只能作為辦公室使用，不能作為住家用途，但實務上可以設籍，也可以申請自用住宅稅率等語綦詳（見本院㈡卷第255 頁反面至256 頁反面），而原告魏浩存前於偵訊中自承：「（問：簽約前有無看過合約？）下訂的時候有給我合約範本，距離簽約大概7 至10天。」等語明確（見台灣新竹地方法院檢察署98年度交查字第208 號偵查卷第23頁），且於本院審理時自陳：其之前曾至一品大觀銷售中心看屋，當時的銷售人員是曾雲秋，曾雲秋有告知系爭房地是複合商業區，作為辦公室使用，其有詢問該區屬何國、中小學區，曾雲秋回答是建華、培英，其認為學區及系爭建案符合需求，故有以其名義向曾雲秋下訂，但因父母不贊成購買預售屋，故乃於契約審閱期間內辦理退訂，後因遍尋不著滿意之建物，經比較後仍較屬意一品大觀建案，經上網查詢，看到趙梓翔要賣德安家康房子，經連繫告知較喜歡一品大觀建案，乃請趙梓翔幫忙詢問一品大觀2C高樓層是否還有房子，嗣經趙梓翔回覆2C11樓有人要換別的樓層，故考慮1 天後決定購買，因之前曾以其名義下訂，故趙梓翔建議是否另以其他較為信任的人名義簽約購買，嗣後再辦理換約，因為直系親屬換約不需另支付手續費，故以其母許馨藝名義與趙梓翔介紹之李巧雲簽約購買系爭房屋，惟趙梓翔、李巧雲都知道其始為系爭房地實際買受者，李巧雲亦有告知系爭房屋坐落基地是複合商業區用地，系爭房屋是作為辦公室使用，其購買一品大觀主要是考慮學區問題，其目前已交屋入住了等語屬實（見本院㈡卷第261 頁反面、第262 頁），準此，原告魏浩存於簽約購買系爭房地前，業經前後二位銷售人員曾雲秋及李巧雲均明確告知系爭房屋坐落基地是複合商業區用地，系爭房屋是作為辦公室用途使用，且曾於下訂審閱過系爭買賣契約範本後退訂1 次，嗣經多方探尋比較其他建案，仍認系爭建案及學區符合己身需求，始決意購買，惟複合商業區用地之建案，縱登記為辦公室用途，仍可供設籍，俾利子女就學，此確符合原告魏浩存所重視之學區需求。復參以，位於複合商業區用地之房地價格，較位於同區段、等級之純住宅用地之房地價格為低，此為社會通念，且依同案原告張惠津之陳述，足悉訴外人昌益仲介公司同時間推案，與系爭「一品大觀」建案相距不遠，純住宅區之「拓樸」建案，一坪約22萬元，而「一品大觀」一坪僅約17、18萬元（見本院㈡卷第273 頁），益證複合商業區用地之「一品大觀」建案房地，確較純住宅區之「拓樸」建案房地價格為低，是故一般人願意以較住宅區為少之價格，購置享有等同住宅區之房地面積使用利益，必定知悉複合商業區用地依法不得為住宅使用、有遭勒令拆除、改建、停止使用等風險，且經綜合評估，方會決定購置較低價格之複合商業區房地，況且，系爭房地因地段及生活機能甚佳，其不動產價格不扉，故原告魏浩存於決定買受前，應已經充分考慮，而依原告魏浩存所陳，其為大仁藥專畢業，目前任職科技公司擔任環安（見本院㈡卷第261 頁反面），堪認其學經歷尚佳，依此，足徵原告魏浩存是經充分評估複合商業區房地之使用利益及風險後，方與被告理銘公司簽定系爭房屋買賣契約，難認有何受詐騙情事，是原告魏浩存主張受被告理銘公司詐欺而購買系爭房地云云，顯非足採。 ②至原告魏浩存雖主張其有告知曾雲秋及李巧雲2 位證人，其購買系爭房地是為供自住使用云云，惟此業為證人李巧雲及曾雲秋所否認，觀之系爭房屋買賣契約已載明系爭房屋僅供作為辦公室用途，是原告魏浩存購買系爭房屋若係為供住宅使用，且經雙方磋商就此達成共識，亦即被告理銘公司已承諾或保證會交付可供住宅使用之建物，則就此重要事項，當會特別要求註記於系爭房屋買賣契約內，惟遍觀系爭房屋買賣契約內容均無此約定之記載，而原告魏浩存就被告理銘公司曾承諾或保證系爭房屋可作為住宅使用云云，亦未能舉證以實其說，則其此部分主張，顯與常情相悖，尚難採信。 ⑵原告陳淑琴部分： ①查據證人即原告陳淑琴購買系爭房地之銷售人員曾雲秋證述：原告陳淑琴所購系爭房地是由伊銷售，原告陳淑琴夫妻是公司的老客戶，渠等在「一品大觀」預售建案推案第1天就到銷售現場，當天就下訂，其後原告陳淑琴夫妻陸續與伊接洽很多次，主要接洽者是原告陳淑琴之夫許致榮，伊有明確告知系爭房屋坐落基地屬複合商業區用地，故系爭房屋只能作為辦公室用途使用，不能使用優惠貸款，嗣許致榮有來找伊，告知要好好思考一下系爭房地將來之展望、售價能否支撐，以及系爭房地只能作為辦公室用途等問題，約隔1個月後，原告陳淑琴夫妻要求退訂，公司乃無條件讓原告陳淑琴退訂，大約到了年底，許致榮又來電詢問「一品大觀」建案是否還有其他戶別，伊告知公司手邊尚有的戶別，中間經過幾次電話往返及直接接洽後，原告陳淑琴夫妻又選了戊幢，1Q棟，12樓系爭房地重新下訂，伊有讓原告陳淑琴夫妻帶了二份買賣契約範本回去審閱，經審閱後，原告陳淑琴夫妻就到公司簽約，簽約時，伊有將系爭買賣契約之重點條文帶原告陳淑琴夫妻再看一遍，大致是契約內粗體黑字加深部分，例如，複合商業區為辦公室使用，此在契約內容就有特別加深註明，會帶客戶再看一遍，並與客戶核對確認買受標的及價格是否正確，解說完畢請客戶簽名前，會再詢問客戶是否還有問題，若沒有問題，就請客戶簽約用印完成簽約手續，原告陳淑琴夫妻很清楚所買受之系爭房屋是辦公室用途等語綦詳（見本院㈢卷第37、38、39頁、第41頁反面），且據原告陳淑琴之夫許致榮證述：伊之前有向陳嘉柔購買昌益「大塊文章」的建案，陳嘉柔也是昌益仲介公司之銷售人員，陳嘉柔介紹若至「一品大觀」銷售現場參觀可找銷售人員曾雲秋，伊與妻兒之前住在「大塊文章」房地，與「一品大觀」建案僅相隔一條馬路，第一次伊至「一品大觀」銷售現場找曾雲秋，當天選定1C棟8 樓有下訂，後因考慮價格太貴，故找曾雲秋退訂，嗣於隔年97年2 月左右，伊又帶太太陳淑琴和孩子一起至「一品大觀」銷售現場看屋，也是找曾雲秋，此次選定戊幢，1Q棟，12樓之系爭房地，但當天沒有下訂，曾雲秋有主動提及系爭房地是做為辦公室使用，且有告知不能使用優惠利率，迨伊和太太返家考慮了1 、2 天，就再到接待中心去找曾雲秋談價錢，價錢談妥下訂後，就持系爭買賣契約書範本回家審閱，之後就簽訂正式買賣契約，簽約時，曾雲秋有將買賣契約內粗體黑字部分帶伊等審閱一次，現在全家已搬入系爭房地居住使用了，曾雲秋雖有告知系爭房屋是辦公室用途，但此非渠等夫妻所在乎的問題，系爭房地之地段非常好，是渠等非常喜歡的地段等語（見本院㈢卷第39頁反面、第40、41、42頁），而原告陳淑琴前於偵訊中自承：「（問：簽約前有無看過合約？）下訂的時候有給我合約範本，距離簽約大概7 至10天。」等語（見同上偵查卷第23頁），並於本院審時時自陳：伊與先生許致榮帶著孩子一起至「一品大觀」銷售中心，接待人員是曾雲秋，購屋細節都是由先生與曾雲秋洽談，下訂後，曾雲秋有交付系爭買賣契約書範本供渠等夫妻審閱，但主要是由先生在審閱，約隔了一星期，渠等再至銷售現場簽正式契約，系爭房地買賣契約書正本契約都是伊親自簽署等語（見本院㈡卷第283 頁）。準此，系爭房地雖係以原告陳淑琴名義簽約購買，惟實際上購屋細節均是授權其夫許致榮洽談及決定，而原告陳淑琴夫妻於購買系爭房地前，即曾有過1 次下訂考慮後退訂之情形，而證人曾雲秋於前後2 次銷售過程中，均已明確告知系爭房屋是作為辦公室用途，證人許致榮甚就此回覆要好好考慮一下，嗣原告陳淑琴夫妻經審慎考慮後，又重新選定系爭房地後下訂，並於攜回系爭買賣契約書範本仔細審閱後，再次決定簽約買受，期間並經多次電話連繫及親自洽談，顯見原告陳淑琴夫妻個性相當謹慎，尚非草率行事之人，又原告陳淑琴為中華大學企管系畢業，目前任職明泰科技股份有限公司擔任資深管理師，其配偶即證人許致榮是雲林科技大學電機系畢業，目前任職智原科技股份有限公司擔任技術經理（見本院㈡卷第283 頁、㈢卷第40頁），堪認原告陳淑琴夫妻學經歷俱佳，再者，原告陳淑琴夫妻原本即居住在與「一品大觀」建案僅相隔一條馬路之「大塊文章」房地內，足見原告陳淑琴夫妻對於系爭區段應有一定程度之瞭解。復參以，位於複合商業區用地之房地價格，較位於同區段、等級之純住宅用地之房地價格為低，此為社會通念，且依同案原告張惠津之陳述，足悉訴外人昌益仲介公司同時間推案，與系爭「一品大觀」建案相距不遠，純住宅區之「拓樸」建案，一坪約22萬元，而「一品大觀」一坪僅約17、18萬元（見本院㈡卷第273 頁），益證複合商業區用地之「一品大觀」建案房地，確較純住宅區之「拓樸」建案房地價格為低，是故一般人願意以較住宅區為少之價格，購置享有等同住宅區之房地面積使用利益，必定知悉複合商業區用地依法不得為住宅使用、有遭勒令拆除、改建、停止使用等風險，且經綜合評估，方會決定購置較低價格之複合商業區房地，況且，系爭房地因地段及生活機能甚佳，其不動產價格不扉，並據證人許致榮證述渠等夫妻並不在乎系爭房屋是否為辦公室用途，系爭房地之地段非常好，是渠等非常喜歡的地段等語，是故原告陳淑琴於決定買受前，應已經充分考慮，足徵原告陳淑琴是經充分評估複合商業區房地之使用利益及風險後，方與被告理銘公司簽定系爭房屋買賣契約，難認有何受詐騙情事，是原告陳淑琴主張受被告理銘公司詐欺而購買系爭房地云云，顯非足採。 ②至證人許致榮雖證述曾雲秋有告知系爭房屋以辦公室名義申請，係為了方便送件，嗣於交屋設籍後，將系爭房屋變更為自用住宅稅率，就可作為自用住宅使用，伊有告知曾雲秋購買系爭房地是要自住使用云云，惟此業為證人曾雲秋所否認，查證人許致榮乃原告陳淑琴之配偶，且為購買系爭房地主要之接洽者及決策者，是系爭房地既涉己身權益，尚難期證人許致榮為真實之證述。且觀之系爭房屋買賣契約業已載明系爭房屋僅供作為辦公室用途，而此為原告陳淑琴夫妻所明知，是原告陳淑琴購買系爭房屋若係為供住宅使用，且經雙方磋商就此達成共識，亦即被告理銘公司已承諾或保證會交付可供住宅使用之建物，則就此重要事項，當會特別要求註記於系爭房屋買賣契約內，惟遍觀系爭房屋買賣契約內容均無此約定之記載，而原告陳淑琴就被告理銘公司曾承諾或保證系爭房屋可作為住宅使用云云，亦未能舉證以實其說，則其此部分主張，顯與常理相違，洵非足採。 ③第查，原證三三、三四樣品屋格局平面圖（見本院㈢卷第118、119頁）雖確為曾雲秋交付許致榮等情，業經證人曾雲秋及許致榮證述明確（見本院㈢卷第40頁、第41頁反面），自堪信實在。惟觀之原證三三、三四乃為樣品屋之格局平面圖，但據證人許致榮證述：「（問：當時曾雲秋帶你們參觀樣品屋，她如何介紹？）她帶我們去二樓後，就由我們到處逛逛，她沒有對我們多做說明。」等語明確（見本院㈢卷第41頁），足悉證人曾雲秋縱有帶原告陳淑琴夫婦上樓參觀樣品屋，並交付其上標明空間坪數之系爭樣品屋格局平面圖，惟其並未以樣品屋之規劃或系爭格局平面圖強調系爭房屋可供住宅使用，況原告陳淑琴夫妻確已明知所購置之系爭房屋係作為辦公室用途等情，已如前述，堪認系爭樣品屋及系爭樣品屋格局平面圖確僅為供原告陳淑琴夫妻瞭解空間大小，俾利其等購置房地後之空間規劃而已，尚難執此遽認證人曾雲秋有何詐騙行為，亦無從據此為不利於被告之認定。 ⑶原告李怡慧部分： ①查據證人葉春美證述：原告李怡慧所購系爭房地係由伊銷售，印象中原告李怡慧在第1 次來看房子就下訂，伊有交付系爭房地之買賣契約書範本供原告李怡慧攜回審閱，一般審閱期間是5 天，原告李怡慧因較早下訂，故審閱期間較長，應該有超過5 天以上，「一品大觀」銷售中心一進門之模型平面上就有立牌註明「複合商業區」，客戶進來，伊會先介紹該模型，告知系爭土地原本是工業用地，變更為複合商業區用地，用途登記為辦公室，不能作為住家，伊有明確告知原告李怡慧所購系爭房屋之基地屬複合商業區，故系爭房屋只能作為辦公室使用，無法作為住宅使用，簽約時，伊會將契約重點內容告知客戶，系爭買賣契約書第1 頁會帶客戶看過，關於複合商業區等字樣是以粗體黑字特別標示，有些客戶會繞著複合商業區打轉，一直詢問此方面之問題，有些客戶知道系爭房屋只能作為辦公室使用後，就不願購買，甚至之前也有客戶下訂後又退訂之情形，但也有客戶認定系爭房地地段好，自己評估考量後還是決定購買，公司都會交付系爭買賣契約範本供客戶審閱，在簽約前都可以辦理退訂，亦有客戶於審閱契約後，認為複合商業區無法接受，就辦理退訂等語綦詳（見本院㈡卷第269 、270 頁），而原告李怡慧前於偵訊中自承：「（問：簽約前有無看過合約？）下訂的時候有給我合約範本，距離簽約大概7 至10天…。」等語（見同上偵查卷第23頁），且於本院審理時自陳：伊在「一品大觀」推案第2 、3 天就去看屋，證人葉春美有告知系爭房屋坐落基地是複合商業區用地，只能申請辦公室用途，伊聽到系爭房屋是辦公室用途，立即詢問會否有人真的來設立辦公室，經證人葉春美回覆不會，因系爭房屋樓層有層層管控，不會真有客戶設立辦公室使用，因為很不方便，伊當天就下訂，嗣與先生討論後，因有坐向之要求，乃向證人葉春美詢問其他幢別，嗣再與先生去找證人葉春美更換訂金收據，並經證人葉春美交付系爭買賣契約範本供伊審閱，迄伊與先生再至銷售中心找證人葉春美簽訂正式之系爭房地買賣契約書，伊是第1次購屋，並不太清楚複合商業區之概念，但只要可以住即可，且伊與先生之前已看了許多建案，很喜歡系爭房地之地段等語（見本院㈡卷第271 頁反面、272頁、第273頁）。準此，原告李怡慧於簽約購買系爭房地前，已多方探尋比較其他建案，且經證人葉春美明確告知系爭房屋坐落基地是複合商業區用地，系爭房屋是作為辦公室用途，並於簽約前審閱過系爭買賣契約範本，又依原告李怡慧所陳，其為中山大學資管研究所畢業，目前受僱光電業，從事軟體開發工作（見本院㈡卷第273 頁），堪認其學經歷俱佳，復參以，位於複合商業區用地之房地價格，較位於同區段、等級之純住宅用地之房地價格為低，此為社會通念，且依同案原告張惠津之陳述，足悉訴外人昌益仲介公司同時間推案，與系爭「一品大觀」建案相距不遠，純住宅區之「拓樸」建案，一坪約22 萬元，而「一品大觀」一坪僅約17、18萬元（見本院㈡卷第273頁），益證複合商業區用地之「一品大觀」建案房地，確較純住宅區之「拓樸」建案房地價格為低，是故一般人願意以較住宅區為少之價格，購置享有等同住宅區之房地面積使用利益，必定知悉複合商業區用地依法不得為住宅使用、有遭勒令拆除、改建、停止使用等風險，而原告李怡慧並自承於知悉系爭房屋為辦公室用途後，甚就此特別詢問證人葉春美是否會有客戶至系爭大樓設立辦公室等語（見本院㈡卷第272頁），足見原告李怡慧確經綜合評估，方會決定購置較低價格之複合商業區房地，況且，系爭房地因地段及生活機能甚佳，其不動產價格不扉，原告李怡慧並自承伊與先生之前已經看了許多建案，非常喜歡系爭房地之地段等語（見本院㈡卷第273 頁），是以，原告李怡慧於決定買受前，應已經充分考慮，足徵原告李怡慧是經充分評估複合商業區房地之使用利益及風險後，方與被告理銘公司簽定系爭房屋買賣契約，難認有何受詐騙情事，是原告李怡慧主張受被告理銘公司詐欺而購買系爭房地云云，顯非足採。 ②至原告李怡慧雖主張其有告知葉春美，其購買系爭房地是為供自住使用云云，惟此業為證人葉春美所否認，觀之系爭房屋買賣契約已載明系爭房屋僅供作為辦公室用途，是原告李怡慧購買系爭房屋若係為供住宅使用，且經雙方磋商就此達成共識，亦即被告理銘公司已承諾或保證會交付可供住宅使用之建物，則就此重要事項，當會特別要求註記於系爭房屋買賣契約內，惟遍觀系爭房屋買賣契約內容均無此約定之記載，而原告李怡慧就被告理銘公司曾承諾或保證系爭房屋可作為住宅使用云云，亦未能舉證以實其說，則其此部分主張，顯與常情相悖，尚難採信。 ⑷原告張惠津部分： ①查據證人林昱辰於偵查中證述：「（問：向客戶介紹該建案房屋時，有無告知該處所位於商業區？）有，我會說該處本來是台菱訪織廠的工業地變更為複合商業區，為辦公室用途，不得登記為住宅，也不能用優惠貸款。」、「（問：張惠津有無問你辦公室可否住人，你說可以，他請你寫在合約上，你說要問銷售主任？）我沒有印象，他沒有問我這些問題。」等語綦詳（見同上偵查卷99年3 月2 日訊問筆錄），而原告張惠津前於偵訊中自承：「（問：簽約前有無看過合約？）下訂的時候有給我合約範本，距離簽約大概5 至10天。」等語（見同上偵查卷第23頁），且於本院審理時自陳：當初是伊先生先和同事去「一品大觀」銷售現場看屋，他覺得不錯，就找伊一起去看屋，因為此建案很熱銷，所以當天選定幢別、樓層後就先下訂，後因命理師認為該幢別方位不太好，故伊與先生有去詢問「拓樸」建案，但「拓樸」建案，伊要的坪數只有1 個車位，且經證人林昱辰告知「拓樸」建案與「一品大觀」建案所使用的建材差不多，但「拓樸」要找到2 個車位的機率很低，故伊又回到「一品大觀」找適合的幢別、樓層，伊在簽約時有看到複合商業區、辦公室用途等字內容，伊有詢問契約為何記載辦公室用途，經證人林昱辰告知此為方便送件，當下伊無法接受，要求在旁註記可當自宅等字，經證人林昱辰詢問主管後，告知系爭買賣契約書有載明設籍後，可以辦理自用住宅稅率變更，因為確實有許多商業用地也可當作住宅使用，伊當時有詢問昌益同時間所推之其他建案，「拓樸」和「一品大觀」建案距離沒有很遠，但「拓樸」建案價格比較高，一坪約22萬元，而「一品大觀」建案一坪差不多17、18萬元等語（見本院㈡卷第273 頁）。準此，原告張惠津於簽約購買系爭房地前，已多方探尋比較其他建案，且於簽約前已審閱並明確知悉系爭房屋坐落基地是複合商業區用地，系爭房屋是作為辦公室用途等情，又依原告張惠津所陳，其為文化大學經濟系畢業，目前從事證券業（見本院㈡卷第273 頁），堪認其學經歷俱佳，復參以，位於複合商業區用地之房地價格，較位於同區段、等級之純住宅用地之房地價格為低，此為社會通念。是故一般人願意以較住宅區為少之價格，購置享有等同住宅區之房地面積使用利益，必定知悉複合商業區用地依法不得為住宅使用、有遭勒令拆除、改建、停止使用等風險，況原告張惠津於購買系爭房地前，除曾多方探尋其他建案外，亦曾比較過訴外人昌益仲介公司同時間推案，所使用建材差不多，但純住宅用地之「拓樸」建案每坪售價約22萬元，而「一品大觀」建案每坪售價為17、18萬元，足見原告張惠津確經綜合評估，方會決定購置較低價格之複合商業區房地，再者，系爭房地因地段及生活機能甚佳，其不動產價格不扉，故原告張惠津於決定買受前，應已經充分考慮，足徵原告張惠津是經充分評估複合商業區房地之使用利益及風險後，方與被告理銘公司簽定系爭房屋買賣契約，難認有何受詐騙情事，是原告張惠津主張受被告理銘公司詐欺而購買系爭房地云云，顯非足採。 ②至原告張惠津雖主張其有告知林昱辰，其購買系爭房地是為供自住使用云云，惟此業為證人林昱辰所否認，觀之系爭房屋買賣契約已載明系爭房屋僅供作為辦公室用途，是原告張惠津購買系爭房屋若係為供住宅使用，且經雙方磋商就此達成共識，亦即被告理銘公司已承諾或保證會交付可供住宅使用之建物，則就此重要事項，當會特別要求註記於系爭房屋買賣契約內，然據原告張惠津自承曾於簽約時要求證人林昱辰就系爭房屋可供作住宅使用乙節，於系爭房屋買賣契約上特別註明，但經證人林昱辰詢問主管後，僅告知設籍後可辦理自用住宅稅率之變更，並未同意註記系爭房屋可供作為住宅使用等字，準此，更足徵被告並未承諾或保證系爭房屋可供作為住宅使用，至系爭房屋於設籍後，依法可申請辦理變更為自用住宅稅率，惟此核與系爭房屋可作為住宅使用尚屬二事，此外，原告張惠津就被告理銘公司曾承諾或保證系爭房屋可作為住宅使用云云，亦未能另舉他證以實其說，則其此部分主張，尚難採信。 ③第查，原證三十二平面配置圖（見本院㈢卷第80頁）雖為證人林昱辰所交付原告張惠津乙節，此為被告所不爭執，自堪信實在。觀之證人林昱辰固於其上載明：「用辦公室名義申請」等語，惟證人林昱辰並於其旁載明使用分區為「複合商業區」等字樣，查系爭房屋坐落基地為複合商業區用地，系爭房屋當然只能以辦公室名義辦理用途之申請，自尚無從執此遽為不利於被告之認定。 ⑸原告張曉瑜部分： ①查據原告張曉瑜於本院陳述：「（問：請說明購買門牌號碼新竹市○○路197號8樓之購買情形？）在97年年初，我跟當時的男友（現任先生）預計在年底結婚，我們到一品大觀去看房子，第一次去看只看了一下樣品屋，因為接下去有其他行程就離開，第二次我們是特定要去看屋的，銷售小姐有詢問我們買屋的目的，我們告訴她是要結婚，要居住使用，她告訴我們這個房子很適合我們使用，當時銷售人員是葉春美，她告訴我有孝親房、主臥房、小孩房等，她知道我是新竹人，我娘家就住麗池公園附近，所以就周邊環境她沒有做介紹，我們針對坐向有特定的需求，她就針對我們的需求幢別及樓層做介紹，當天因為沒有符合我們需求之幢別及坐向，所以她又向我們介紹一戶2樓的房子，但我妹妹是土木系，她不太建議，但價格符合我們需求，我們回家考慮，她給我們一張廣告單及她的名片，我及我先生上網去找，我們找到一位買家買了二戶，因為資金問題，她要賣出一戶，因為她要賣的那一戶幢別及坐向都符合我們的需求，所以我們就直接跟她接洽，她的價錢跟原本葉春美介紹的價差不會太大，後來我們就直接找那位出賣人即訴外人謝欣燁，付訂金是付給謝小姐，4月 10日我們約換約，我們跟謝小姐一起到理銘開發股份有限公司總部去辦換約…。」等語（見本院㈡卷第284 、285 、286 頁），惟據證人葉春美證述：「（問：原告張曉瑜所購買戊幢，2S棟，8 樓房地（即門牌號碼新竹市○○路197 號8 樓，前手是謝欣燁），是否由你銷售？請說明銷售、簽約及交屋情形？）我對於原告張曉瑜的名字沒有印象，謝欣燁我也完全沒有印象。」、「（問：提示原告張曉瑜之筆錄，有何意見？）完全沒有印象，基本上我覺得她是跟前手買的，對方如何賣給她我不清楚，但是客戶若有到現場，我都會告訴客戶系爭房地是複合商業區只能作為辦公室用途，我會依公司規定的流程介紹，如果客戶對於複合商業區不清楚，我會在模型區做介紹，我們模型區前面就有標示複合商業區，介紹複合商業區不能住，只能作為辦公室用途，客戶若可接受，我會繼續介紹，若客戶沒有辦法接受只能作為辦公室用途，他可能就不會考慮，我曾遇過這種情形，那就沒有必要繼續再做介紹。」等語綦詳（見本院㈢卷第36頁），是依證人葉春美前開證述其對於是否曾接待過原告張曉瑜已不復記憶，惟依其前開所證內容足悉，證人葉春美會向看屋之客戶說明系爭房屋坐落基地係複合商業區，系爭房屋只能作為辦公室使用乙節，是縱「一品大觀」銷售中心之樣品屋規劃，有引導客戶可將所購系爭房屋空間規劃為住宅使用，其銷售手法有所不當，然原告張曉瑜於購買系爭房地前當已知悉系爭房地為複合商業用地，只能作為辦公室用途之情，堪可認定。②第查，原告張曉瑜並未直接與被告簽約購買系爭房地，乃係另向訴外人謝欣燁締約購買系爭房地，嗣再與訴外人謝欣燁相約至被告理銘公司辦理換約手續，惟其等於換約時，被告並未就系爭房地有所介紹，而原告張曉瑜亦未能舉證證明被告理銘公司究施用何詐術致訴外人謝欣燁受騙而買受系爭房地，抑或被告理銘公司究施用何詐術致其受騙而向訴外人謝欣燁購買系爭房地，則原告張曉瑜此部分主張已難遽信。再依原告張曉瑜所陳，其為台灣大學經濟系、教育大學數位科技研究所畢業，目前擔任教師工作，先生則為清華大學化學系博士班畢業，目前在工研院任職（見本院㈡卷第284 、285 頁），堪認原告張曉瑜與先生之學經歷均俱佳，況查，原告張曉瑜自幼即居住「一品大觀」建案之麗池公園附近，且自承伊娘家所居地段係屬商業區，伊娘家有開設店面等語，更足見原告張曉瑜對於系爭房地為複合商業區用地，作為辦公室用途乙節，知之甚詳，復參以，位於複合商業區用地之房地價格，較位於同區段、等級之純住宅用地之房地價格為低，此為社會通念，且依同案原告張惠津之陳述，足悉訴外人昌益仲介公司同時間推案，與系爭「一品大觀」建案相距不遠，純住宅區之「拓樸」建案，一坪約22萬元，而「一品大觀」一坪僅約17、18萬元（見本院㈡卷第273 頁），益證複合商業區用地之「一品大觀」建案房地，確較純住宅區之「拓樸」建案房地價格為低，是故一般人願意以較住宅區為少之價格，購置享有等同住宅區之房地面積使用利益，必定知悉複合商業區用地依法不得為住宅使用、有遭勒令拆除、改建、停止使用等風險，且經綜合評估，方會決定購置較低價格之複合商業區房地，況且，系爭房地因地段及生活機能甚佳，其不動產價格不扉，故原告張曉瑜於決定買受前，應已經充分考慮，足徵，原告張曉瑜是經充分評估複合商業區房地之使用利益及風險後，方決定向訴外人謝欣燁購買系爭房地，難認有何受詐騙情事，此外，原告張曉瑜就被告理銘公司究施用何詐術致訴外人謝欣燁受騙而買受系爭房地，及其又係受何詐術而受騙而向訴外人謝欣燁購買系爭房地云云，均未能舉證以實其說，則其前開主張，即難採信。 ⑹原告趙鴻毅部分： ①查據證人翁淑慧證述：原告趙鴻毅是經由朋友陳昭惠介紹向伊購買系爭房地，伊有明確告知系爭房屋坐落基地是複合商業區，系爭房屋是作為辦公室用途，不能辦理變更，也不能使用優惠貸款，原告趙鴻毅下訂後，伊有交付系爭買賣契約書範本供原告趙鴻毅審閱至少5 天期間，系爭房屋買賣契約書範本第一頁就有以黑的粗體字標明系爭地段是複合商業區，作為辦公室用途，原告趙源毅審閱完契約後，就至銷售現場簽正式買賣契約，在簽約時伊有就契約內容再向原告趙鴻毅說明，關於系爭房屋契約書第1 頁整頁都有向原告趙鴻毅特別強調，因為此頁之約定很重要，伊將合約說明完畢後，原告趙鴻毅沒有任何意見就簽約了，原告趙鴻毅當時也有至伊銷售的純住宅用地拓樸建案參觀，嗣因價格太貴故未買受，原告趙鴻毅本身經過國家考試合格，有不動產經紀人執照，從事房屋銷售，本身是兩家店的店長，合約懂得比伊多等語綦詳（見本院㈡卷第258 頁反面、第259 頁反面）。而原告趙鴻毅前於偵訊中自承：「（問：簽約前有無看過合約？）下訂的時候有給我合約範本，我拿回去5 天，…」等語（見同上偵查卷第23頁），且於本院審理時自陳：伊為文化大學企管系畢業，目前是永慶不動產光華加盟店店長，這是自己的加盟店，伊本身有不動產經紀人執照，從事此行業18年，取得不動產經紀人執照有12年，證人翁淑惠確實有告知系爭房地是複合商業區，登記為辦公室用途等語（見本院㈡卷第262 頁）。準此，原告趙鴻毅目前自己開設並擔任永慶不動產光華加盟店店長，且其具有不動產經紀人執照已12年，從事房屋銷售業已18年，現並擔任新竹市不動產仲介經紀商業同業公會之副理事長及常務理事，堪認其對於房仲等不動產業務甚為專精、熟稔，再其於簽約購買系爭房地前，既已審閱並知悉系爭房屋坐落基地是複合商業區用地，系爭房屋是作為辦公室用途，甚曾比較過訴外人昌益仲介公司同時間推案，惟係純住宅用地之拓樸建案，其每坪售價較一品大觀為貴，而未買受，復參以，位於複合商業區用地之房地價格，較位於同區段、等級之純住宅用地之房地價格為低，此為社會通念。是故一般人願意以較住宅區為少之價格，購置享有等同住宅區之房地面積使用利益，必定知悉複合商業區用地依法不得為住宅使用、有遭勒令拆除、改建、停止使用等風險，且經綜合評估，方會決定購置較低價格之複合商業區房地，況且，系爭房地因地段及生活機能甚佳，其不動產價格不扉，故原告趙鴻毅於決定買受前，應已經充分考慮，足徵，原告趙鴻毅是經充分評估複合商業區房地之使用利益及風險後，方與被告理銘公司簽定系爭房屋買賣契約，難認有何受詐騙情事，是原告趙鴻毅主張受被告理銘公司詐欺而購買系爭房地云云，顯非足採。 ②至原告趙鴻毅雖主張其有告知翁淑惠，其購買系爭房地是為供自住使用云云，惟此業為證人翁淑惠所否認，觀之系爭房屋買賣契約已載明系爭房屋僅供作為辦公室用途，是原告趙鴻毅購買系爭房屋若係為供住宅使用，且經雙方磋商就此達成共識，亦即被告理銘公司已承諾或保證會交付可供住宅使用之建物，則就此重要事項，當會特別要求註記於系爭房屋買賣契約內，況以原告趙鴻毅身為房仲銷售業者，熟稔房仲等不動產業務之專業背景，更殊難想見會捨此未為，惟遍觀系爭房屋買賣契約內容均無此約定之記載，而原告趙鴻毅就被告理銘公司曾承諾或保證系爭房屋可作為住宅使用云云，亦未能舉證以實其說，則其此部分主張，顯與常情相悖，尚難採信。（三）準據上述，原告於簽訂系爭買賣契約之初，就系爭房屋坐落基地為複合商業區用地，系爭房屋為辦公室用途，不得作為住家使用等情，均已瞭解，殊難認被告理銘公司有施用詐術致使原告陷於錯誤而買受系爭房屋之情形，則原告主張係受被告理銘公司詐騙而買受系爭房屋云云，顯與事實不符，尚難採信。至原告就被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞等4 人究施用何詐術致其等受騙而買受系爭土地云云，並未能舉證以實其說，則原告主張受被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞等4 人詐騙而購置系爭房地云云，亦非可採。綜此，原告各依侵權行為之法律規定，訴請被告賠償其損害，並無理由。二、原告主張系爭房屋不得供作住宅使用，有物之瑕疵，爰各依民法第354 條第1 項前段、第359 條規定請求減少價金，是否有理由？若有理由，則原告各得請求被告理銘公司減少並返還之價金金額應以多少為合理？又土地出賣人之被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞是否應與被告理銘公司同負減價返還價金之義務，其應返還之價金金額應以多少為合理？（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保責任者，買受人得解除其契約或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。又按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，此民法第354 條第1 項及最高法院73年台上字第73號判例揭有斯旨。且物之出賣人，對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時，無滅失或減失其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵，惟如存在於物之缺點甚屬輕微，其減少價值或效用之程度，無關重要者，則不得視為瑕疵。（二）經查，「擬定竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）土地使用分區管制要點」業經新竹市政府於96年5 月29日以府都計字第09600537733 號公告在案，而該要點第二大點關於「土地及建築之使用」中已明定「…複合商業區，為供商業購物中心及休閒娛樂中心使用為主，不得供作住宅使用。」（見本院㈠卷第353 頁、㈢卷第201 至215 頁），是前開要點既經公告周知，自非原告所得諉為不知。次查，原告於購買系爭房地時，被告理銘公司所委託訴外人昌益仲介公司之銷售人員均已明確告知系爭房屋坐落基地為「複合商業區用地」，系爭房屋乃為「一般辦公室」用途，此為原告所不爭執，而原告與被告理銘公司所簽訂系爭房屋預定買賣契約書第1 頁第2 條「房屋標示及停車位規格」第1 項並已載明：「房屋坐落：新竹市○○段415 地號基地內『藝術名宮66期』…本建築基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）複合商業區用地。除甲、乙及丙幢一樓、一樓夾層為店舖用途外，其餘建築物用途皆為一般辦公室。」等語，其中「擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）」等字更以粗體黑字特別標明，讓人於翻閱系爭房屋預定買賣契約書第1 頁時，一望便會特別注意該第2 條第1 項全文之約定，是該條項既已明定該等建築物用途為「一般辦公室」，則購屋者之原告，自已明確知悉所購之系爭房屋係作為辦公室用途，況原告均已自承於簽約買受系爭房地前，曾審閱系爭買賣契約範本約5 至10天不等時間，始與被告理銘公司簽訂正式之系爭房屋及土地買賣契約，而交屋時所收受之建物所有權狀正本及使用執照影本亦均已載明系爭建物之主要用途為「辦公室」，準此，足見原告所買受之房屋標的乃為坐落複合商業區用地上作為辦公室用途之建物，自應依相關法令規定使用，而不得作為住宅使用甚明，則被告理銘公司既已依約交付可供作辦公室用途之建物，難認系爭房屋有何瑕疵可言，則原告主張系爭房屋不得供作住宅使用，有物之瑕疵云云，自非可採。至原告就被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞等4 人所交付之系爭土地，究有何物之瑕疵云云，則未見原告提出任何證據方法以實其說，則原告此部分主張亦非足採。綜上，原告各依民法第354 條第1 項前段、第359 條規定請求被告減少並返還價金，洵屬無據，無從准許。三、原告主張系爭房屋不得供作住宅使用，乃為不完全給付，爰各依民法第227 條第1 項規定請求損害賠償，是否有理由？若有理由，則原告各得請求賠償之金額應以多少為合理？又土地出賣人之被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞是否應與被告理銘公司同負損害賠償義務，其應賠償之金額應以多少為合理？經查，原告於購買系爭建物時，均已明知所買受之房屋標的乃為坐落複合商業區用地上作為辦公室用途之建物等情，業如前述，原告自應依相關法令規定使用系爭房屋，而不得作為住宅使用甚明，則被告理銘公司既已依約交付可供作辦公室用途之建物，難認系爭房屋有何不完全給付可言，則原告主張系爭房屋不得供作住宅使用，乃為不完全給付云云，實非可採。至原告就被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞等4 人所交付之系爭土地，究有何不完全給付云云，則未據其等提出任何有利於己之證據方法以實其說，則原告此部分主張亦非足採。綜上，原告各依民法第227 條第1 項規定請求被告賠償損害，亦屬無據，無從准許。四、原告各依民法第184 、185 條、公平交易法第31、32條及消費者保護法第51條之規定，請求被告連帶賠償如附表三所示之金額，是否有理由？（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人，民法第184 、185 條分別定有明文。次按事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；又事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任；再法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵權情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍，為公平交易法第21條第1 項、31、32條所分別明定。末按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；又消費者保護法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第22、51條分別定有明文。（二）原告主張被告明知系爭房屋不得作為住宅使用，竟故意以虛偽不實之廣告手法，致原告陷於錯誤，而於不知情之狀況，與被告簽約買受系爭房地云云，惟此已為被告所否認，並以前揭情詞置辯。查據本院與原告訴訟代理人確認其所主張之虛偽不實廣告何指，經原告訴訟代理人確認即為原證一精裝說明書內擷取資料（見本院㈠卷第20至26頁）、原證二網路查詢資料（見本院㈠卷第27、28頁）、原證三、二十二、三十一「一品大觀」銷售現場樣品屋照片（見本院㈠卷第29、30頁、㈡卷第58至67頁、第354 至371 頁）、原證四空間配置圖（見本院㈠卷第32至34頁）、原證二十廣告光碟封面（見本院㈡卷第33頁）、原證二十八聯合報廣告（見本院㈡卷第344 、345 頁）、原證三十「一品大觀」預售建案全區平面配置圖（見本院㈡卷第348 至353 頁）、原證三十二林昱辰所交付之平面配置圖（見本院㈢卷第80頁）、原證三十三、三十四樣品屋格局平面圖（見本院㈢卷第118 、119 頁）等證據方法（見本院㈢卷第176 頁）。但查，前開文書證據或難認屬被告之廣告文宣，或係原告已簽約買受系爭房地後始取得，或原告尚難僅執文宣中之隻字片語即有誤認可能等情，均詳如前述，至被告雖將銷售現場之樣品屋空間規劃為居家模式，並輔以諸多居家設備之陳列，惟查，「擬定竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）土地使用分區管制要點」業經新竹市政府於96年5 月29日以府都計字第09600537733 號公告在案，而該要點第二大點關於「土地及建築之使用」中已明定「…複合商業區，為供商業購物中心及休閒娛樂中心使用為主，不得供作住宅使用。」（見本院㈠卷第353 頁、㈢卷第201 至215 頁），是前開要點既經公告周知，原告自難諉為不知。且查，原告於購買系爭房地時，被告理銘公司所委託訴外人昌益仲介公司之銷售人員均已明確告知系爭房屋坐落基地為「複合商業區用地」，系爭房屋乃為「一般辦公室」用途，而原告與被告理銘公司所簽訂系爭房屋預定買賣契約書第1 頁第2 條第1 項亦已載明：「房屋坐落：新竹市○○段415 地號基地內『藝術名宮66期』…本建築基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）複合商業區用地。除甲、乙及丙幢一樓、一樓夾層為店舖用途外，其餘建築物用途皆為一般辦公室。」等語，其中「擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）」等字更以粗體黑字特別標明，讓人於翻閱系爭房屋預定買賣契約書第1 頁時，一望便會特別注意該第2 條第1 項全文之約定，是該條項既已明定該等建築物用途為「一般辦公室」，則購屋者之原告，實難認有何誤認其等所購之系爭房屋為住宅用途之可能，況原告均已自承於簽約買受系爭房地前，曾審閱系爭買賣契約範本約5 至10天不等時間，始與被告理銘公司簽訂正式之系爭房屋及土地買賣契約，是縱被告將銷售現場之樣品屋空間規劃為居家模式，引導消費者於購買系爭房地後，日後可將原本應作辦公室使用之系爭房地空間規劃成為住家使用，其銷售手法有所不當，惟原告於買受系爭房地斯時，既均已明確知悉所購之系爭房屋乃為辦公室用途，而交屋時所收受之建物所有權狀正本及使用執照影本亦均已載明系爭建物之主要用途為「辦公室」，自難認原告有何受前開廣告文宣詐騙情事，是原告前開主張亦非足採。準此，原告各依民法第184 、185 條、公平交易法第31、32條及消費者保護法第51條之規定，請求被告連帶賠償如附表三所示之金額，亦無理由。五、綜上所述，原告各依侵權行為之法律規定、民法第354 條第1 項前段、第359 條、第227 條第1 項、公平交易法第31條、第32條及消費者保護法第51條等規定，訴請被告理銘公司應各給付原告如附表一所示之金額；被告楊玉全、楊玉輝、葉雪霞、陳淑麗應分別各給付原告如附表二所示之金額；被告應連帶各給付原告等如附表三所示之金額，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，均應併予駁回。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，判決如主文。中華民國 100 年 1 月 31 日民事第一庭法官高敏俐以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 100 年 1 月 31 日書記官黎秀娟附表一 ┌─┬───┬─────┬───────────┬───────┐ │編│原告姓│被告理銘公│ 利息 │備註： │ │號│名 │司應給付金├───┬───┬───┤原告給付系爭房│ │ │ │額 │起算日│迄日 │年利率│屋價款如下 │ ├─┼───┼─────┼───┼───┼───┼───────┤ │１│魏浩存│357,891元 │起訴狀│清償日│百分之│5,964,845元 │ ├─┼───┼─────┤繕本送│ │五 ├───────┤ │２│陳淑琴│319,461元 │達翌日│ │ │5,324,354元 │ ├─┼───┼─────┤ │ │ ├───────┤ │３│李怡慧│310,064元 │ │ │ │5,167,728元 │ ├─┼───┼─────┤ │ │ ├───────┤ │４│張惠津│310,944元 │ │ │ │5,182,399元 │ ├─┼───┼─────┤ │ │ ├───────┤ │５│張曉瑜│239,400元 │ │ │ │3,990,000元 │ ├─┼───┼─────┤ │ │ ├───────┤ │６│趙鴻毅│229,313元 │ │ │ │3,821,878元 │ ├─┼───┼─────┴───┴───┴───┴───────┤ │ │合計 │1,767,073元 │ └─┴───┴─────────────────────────┘ 附表二 ┌─┬───┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬───────┐ │編│原告姓│楊玉全應 │楊玉輝應 │陳淑麗應 │葉雪霞應 │合計 │備註： │ │號│名 │給付金額 │給付金額 │給付金額 │給付金額 │ │原告給付系爭房│ │ │ │ │ │ │ │ │屋價款如下 │ ├─┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤ │１│魏浩存│130,650元 │130,650元 │130,650元 │130,650元 │522,600元 │8,710,000元 │ ├─┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤ │２│陳淑琴│113,700元 │113,700元 │113,700元 │113,700元 │454,800元 │7,580,000元 │ ├─┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤ │３│李怡慧│108,450元 │108,450元 │108,450元 │108,450元 │433,800元 │7,230,000元 │ ├─┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤ │４│張惠津│111,000元 │111,000元 │111,000元 │111,000元 │444,000元 │7,400,000元 │ ├─┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤ │５│張曉瑜│84,600元 │84,600元 │84,600元 │84,600元 │338,400元 │5,640,000元 │ ├─┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┤ │６│趙鴻毅│84,300元 │84,300元 │84,300元 │84,300元 │337,200元 │5,620,000元 │ ├─┴───┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴───────┤ │總計 2,530,800元 │ ├───────────────────────────────────────────┤ │利息：均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算。 │ └───────────────────────────────────────────┘ 附表三 ┌─┬───┬───────┬───────────┬──────┐ │編│原告姓│被告理銘公司及│ 利息 │備註： │ │號│名 │楊玉全等四人應├───┬───┬───┤上開原告請求│ │ │ │連帶給付金額 │起算日│迄日 │年利率│金額係依附表│ ├─┼───┼───────┼───┼───┼───┤一及附表二合│ │１│魏浩存│1,760,982元 │起訴狀│清償日│百分之│計被告應給付│ ├─┼───┼───────┤繕本送│ │五 │總金額之二倍│ │２│陳淑琴│1,548,522元 │達翌日│ │ │計算。 │ ├─┼───┼───────┤ │ │ │ │ │３│李怡慧│1,487,728元 │ │ │ │ │ ├─┼───┼───────┤ │ │ │ │ │４│張惠津│1,509,888元 │ │ │ │ │ ├─┼───┼───────┤ │ │ │ │ │５│張曉瑜│1,155,600元 │ │ │ │ │ ├─┼───┼───────┤ │ │ │ │ │６│趙鴻毅│1,133,026元 │ │ │ │ │ ├─┼───┼───────┴───┴───┴───┤ │ │ │合計 │8,595,746元 │ │ └─┴───┴───────────────────┴──────┘

臺灣新竹地方法院98年度重訴字第89號

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