99年度重訴字第79號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：101 年 07 月 06 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　99年度重訴字第79號原　　　告　蕭勝議何卉蓁上二人共同訴訟代理人　游開雄律師被　　　告　理銘開發股份有限公司法定代理人　曾森縣訴訟代理人　蔡士煒被　　　告　周樑鐘楊玉全陳淑麗楊玉輝葉雪霞上六人共同訴訟代理人　楊隆源律師複　代理人　楊勝鈞上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國101 年6 月14日辯論終結，判決如下：主文被告理銘開發股份有限公司、周樑鐘應連帶給付各原告如附表1 所示之金額及利息。被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞應給付各原告如附表2 所示之金額及利息。被告應連帶給付各原告如附表4 所示之金額及利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告依附表5 所載比例負擔。本判決第1 項於各原告以附表6 所示金額為被告理銘公司、周樑鐘供擔保後得假執行。若被告理銘公司、周樑鐘以附表1 所示金額為各原告預供擔保後得免為假執行。本判決第2 項於各原告以附表7 所示金額分別為被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞供擔保後得假執行。若被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞以附表2 所示金額為各原告預供擔保後得免為假執行。本判決第3 項於各原告以附表8 所示金額為被告供擔保後得假執行。若被告以附表4 所示金額為各原告預供擔保後得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時係聲明：㈠被告理銘開發股份有限公司（下稱理銘公司）及被告周樑鐘應連帶給付原告蕭勝議、何卉蓁各新臺幣（下同）5,387,981 元、4,837,839 元，及如附表1 所示之利息；㈡被告楊玉全、楊玉輝、葉雪霞、陳淑麗（下稱被告楊玉全等4 人）每人應分別給付原告蕭勝議、何卉蓁各1,372,500 元、1, 372,500元，及如附表2 所示之利息；㈢被告等應連帶給付原告蕭勝議、何卉蓁各4,351,192 元、4,131,116 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣於民國99年6 月21日具狀將訴之聲明第㈠、㈢項變更為：㈠被告理銘公司及被告周樑鐘應連帶給付原告蕭勝議、何卉蓁各5,387,981 元、4,817,219 元，及如附表1 所示之利息；㈢被告等應連帶給付原告蕭勝議、何卉蓁各4,351,192 元、4,122,888 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。後於101 年4 月13日具狀將訴之聲明第㈢項變更為：被告等應連帶給付原告蕭勝議、何卉蓁如附表3 所示之金額。核均係減縮應受判決事項之聲明，自應准許。貳、實體方面一、原告起訴主張：㈠按被告理銘開發股份有限公司（下稱理銘公司）與所屬昌益集團創辦人即被告楊玉全及楊玉輝、葉雪霞、陳淑麗係於96年7 月間推出坐落新竹市○○段415 地號土地上建案名為「藝術名宮六十六期」一品大觀預售屋，廣告文宣多方標榜「讓孩子在名校群聚的人文部落學習成長，與學養素質齊一的同儕相互砥礪。沿著學府路及博愛路的行道樹，記錄了孩子的求學、成長歷程」、「符合風城仕伸、科技菁美文教生活圈的居住文化感」、「名門豪宅的聚集地」、「優質住宅特有的內涵」、「用優雅的詩性線條，示意回家的路徑…讓家成為重新出發的原點」、「明亮潔淨的上網空間，身處數位時代，給您全新的居家學習概念，家不僅是身心的安憩之所，同時也是靈魂面對世界的另一道窗口」等一般居家住宅之宣傳字眼，且被告楊玉全及該集團襄理林榮旻於96年9 、10月間分別透過媒體大力為該集團所推出之「一品大觀」集合式住宅對外宣傳，且被告於銷售系爭一品大觀預售建案時曾提供廣告光碟予原告以誘發原告預購系爭建案之動機，該光碟內容全然給予消費者一派居家休閒及親子同樂印象，毫無辦公室意象之介紹可言。原告等均係深受被告廣告文宣品中所謂優質住宅、孩子良好學習成長環境之訴求所吸引，而先後前往上開預售案銷售現場參觀，並明確表達購屋目的為住家使用，而該公司銷售人員於說明過程中亦再三強調該預售案為一優質住宅社區，除一樓面臨馬路為店面外，其餘均為住宅，銷售現場之樣品屋復一貫係客廳、餐廳、主臥、次臥、孝親房、廚房之住宅規劃擺設，並提供內載華麗之空間格局配置參考圖之廣告，甚且系爭房屋預定買賣契約書之附件三建材設備對於「門窗」、「內牆及地面」、「浴廁」、「電器設備」、「給水、排水設備」等說明，均多次明確以客廳、餐廳、廚房、主臥室、次臥室、孝親房稱之；附件十住宅住戶管理規約第34條交屋後待辦事項一、辦理地價稅自用，載明「房屋基地如符合自用住宅要件（房屋無出租、營業、土地所有權人或配偶、直系親屬於該地設有戶籍），欲辦理自用住宅優惠稅率課稅，請至當地戶政機關將本人（或配偶或直系親屬）戶籍遷入該房屋地址，並在9 月22日前至當地稅捐處辦理自用住宅。則自當年度起即可以適用優惠稅率繳交地價稅。逾期未辦理則按一般稅率計算」等語。另被告理銘公司更於97年5 月間刊印之96年度年報中將系爭「一品大觀」住宅建設列為該公司重要事蹟，在在足見被告等確曾對外示以系爭房屋為可供住宅使用之事實。故原告等因對昌益集團於新竹地區尚稱正面之形象、信賴前述被告所為廣告內容及樣品屋之示範，以及雙方所簽署之房屋契約內除擔保契約內容之真實外，更多次於附件中論及房屋可供住宅規劃使用之字眼，故認上開預售案房屋可供合法住宅使用，而分別與被告理銘公司及楊玉全等4 人簽訂系爭房屋及土地預定買賣契約書，購買系爭房地，並均已繳交全部買賣價金陸續於98年4 、5 月間完成交屋在案。㈡嗣後原告等陸續進行系爭房屋室內裝潢工程，準備做為居住使用，不意期間即聽聞系爭房屋坐落土地之地目恐有問題，迨同年11月間蘋果日報更披露系爭土地使用分區為複合商業區，依法不得供住宅使用，令原告等深感錯愕，經原告等進一步查證方知，系爭房屋坐落之土地即新竹市○○段415 地號土地為複合商業區用地，依擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點之規定，根本不得作為住宅使用，違規使用將遭新竹市政府斷水斷電之處分，原告等知悉受騙，基於原告等係受詐欺而買受系爭房地且系爭房地更存有滅失契約預定效用之重大瑕疵，原告等業去函被告等撤銷及解除系爭房屋及土地買賣契約，並請求返還價金及賠償損害，迄未獲置理。㈢依消費者保護法第4 條規定，被告周樑鐘（96、97年間理銘公司之法定代理人）、楊玉全負有將系爭預售建案最重要之消費資訊即「不得供作住宅使用」告知消費者之義務，詎其等推出系爭預售建案時，對外即係以「世紀名宅」之豪宅概念為訴求重點，此參：被告提送新竹市政府核定之開發暨都市設計審議計劃之審議意見曾遭數位審查委員針對系爭建築立面與高科技複合商業辦公大樓建築物意象不符、複合商業辦公室大樓為何每單位均有兩間浴廁提出質疑（原證28）；上開計劃書檢附之基地現況照片（原證30）與報紙廣告（原證15）均標榜高級住宅；被告楊玉全及所屬昌益事業群員工分別於96年9 月、10月間利用昌益事業群大樓店開記者會接受媒體訪問，對外宣稱「一品大觀」為集合式住宅（原證2 ）；理銘公司於97年5 月間公開揭露之年報中亦載明「一品大觀」為大樓住宅（原證7 ），復於系爭建案接待中心備置以住宅設計規劃之廣告資料及樣品屋供消費者參觀閱覽；原證1 精裝說明書內容、原證2 網路查詢資料、原證31廣告光碟封面及光碟、原證15聯合報廣告、原證21全區平面配置圖、原證3 樣品屋示範照片、原證4 空間隔局配置參考圖均再三提及使一般消費大眾誤認系爭預售屋屬住宅之字眼，有關辦公室用途反未見隻字片語即明，原告何卉蓁於簽約前即曾閱覽原證1 至5 、21、30、31，而原告蕭勝議除此之外，尚閱覽原證2 、15；證人陳賜蓮、李宥榛證陳樣品屋內部並無擺設辦公室所需之任何事務機器等情即明。又依證人李宥榛證稱：原證1 是昌益仲介公司請我交給客戶的；證人陳賜蓮證稱：我們銷售個案之前昌益房屋仲介公司會上課；另案證人張小芬、李巧雲亦證稱銷售前昌益仲介公司會幫其上課；另案證人鄭火灯不否認其設計之原證3 擺設及原證4 圖說資料均為住家規格，且昌益仲介公司已付其承攬款等節，足見被告理銘公司、周樑鐘、楊玉全對系爭預售屋欲以住宅方式銷售，知之甚詳，否則何以相關廣告文宣、樣品屋及所使用之銷售語言均以住宅銷售方式為之，堪認系爭預售屋自銷售初起即欲以住宅方式掩飾系爭預售屋為辦公室之事實，被告顯有利用上開不實廣告內容誘使原告等基於錯誤而為購買系爭房屋意思表示之故意甚明。另按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224 條前段定有明文；被告周樑鐘對訴外人昌益仲介公司提出之廣告文宣業已審核，業據其於台灣新竹地方法院檢察署98年度他字第1591號共同詐欺案中自承在卷，且系爭建案係由昌益事業群綜合規劃，而被告楊玉全即為昌益事業群負責人之事實，亦為其所不爭執，是被告周樑鐘、楊玉全就訴外人昌益仲介公司如何銷售系爭預售屋自有直接指示之主導權，則訴外人昌益仲介公司及其所屬銷售人員即證人葉春美、翁淑慧就系爭預售屋之銷售乃屬被告理銘公司及楊玉全之代理人及使用人，而觀之證人葉春美、翁淑慧與證人即原告等之證詞，即知原告等購買前曾向證人葉春美、翁淑慧表示欲自住，渠等於銷售時卻未曾告知系爭房屋不得供作住宅使用，亦未說明系爭買賣契約第2 條第1 項，而被告理銘公司及楊玉全均係委託訴外人昌益仲介公司代理其與購買者訂定系爭買賣契約，是被告周樑鐘、楊玉全自難以上開不實內容廣告係其銷售代理人即訴外人昌益仲介公司及銷售人員所為而推卸廣告不實之施詐責任。㈣被告理銘公司與周樑鐘應連帶給付原告等如附表1 所示之金額： ⒈原告等得依據民法第92條，主張受被告理銘公司負責人周樑鐘之詐欺，撤銷與被告理銘公司間買受房屋之意思表示，依民法第179 條請求理銘公司返還系爭房屋價款；復依民法第28條、184 條第1 項後段及第184 條第2 項請求被告理銘公司與周樑鐘負損害賠償責任： ⑴被告理銘公司負責人即被告周樑鐘明知系爭預售屋之基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫複合商業區用地，依擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點第2 點第5 款明定：複合商業區為供商業購物中心及休閒娛樂中心使用，不得供作住宅使用，卻基於使消費者陷於錯誤之詐欺故意，於系爭建案之廣告文宣品再三標榜為住家訴求之字眼，系爭契約附件三、附件十多所出現一般住宅之用語，銷售現場搭建之樣品屋亦全然為住宅陳設與裝潢，且銷售人員亦再三強調系爭房屋可供住宅使用均已如前述，以致原告等誤信所買受之系爭房屋可作為住宅使用，況被告理銘公司於96年度年報中亦將96年7 月於新竹市推出14層大樓住宅「一品大觀」列為該公司重要事蹟，迄仍未見更動，益徵被告理銘公司確係故意對外示以系爭房屋為可供住宅使用之不實之事，並以此欲陷原告等於錯誤而買受系爭房屋。 ⑵再者，被告理銘公司並於96年9 月22日聯合報上刊登廣告特別標示「擁抱陽光、涵養綠、隱居新生活概念花園城市」、「『一品大觀』坐擁市中心6,000 坪自然公園城堡」、「每一戶都能擁有上好條件的採光、通風」、「就這樣從公園回家、隱涵開朗中庭草原的自然、藝術、人文環境」、「成為新竹地區精緻生活的新指標」、「文化、運動、藝術、休閒、娛樂、知識、生活…一座無可比擬的晶璨綠意國度」等語，全係為高級住宅用語之虛偽表示，使包括原告等之不特定多數人陷於錯誤。嗣後為掩卸其詐欺行為，遂於98年9 月間將「一品大觀」建案之廣告內容大幅修改，然被告以不實廣告詐欺消費者之事實，經行政院公平委員會調查後，確認其於系爭建案廣告，對於使用分區為複合商業區之建案認定為一般住宅之用語及圖示，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，命其立即停止前開違法行為，並處被告理銘公司1,500,000 元罰鍰及代銷之昌益房屋仲介事業股份有限公司（下稱昌益仲介公司）1,000,000 元罰鍰，日前業經最高行政法院駁回上訴確定在案，且被告理銘公司同於96年間推出之另一預售建案「丹麥」，亦因其廣告對於使用分區為科技產業專用區之建案使用一般住宅之用語及圖示，遭公平委員會之相同理由裁定理銘公司1,000,000 元罰鍰之案，日前亦遭最高行政法院駁回上訴確定在案，足證被告理銘公司確有在銷售預售建案時就使用為不實廣告之概括故意。另被告周樑鐘及楊玉全於另案涉嫌共同詐欺案件（本院檢察署98年度他字第1591號）98年5 月26日庭訊時坦承系爭契約及廣告文宣均經其審認無誤等語在案，是被告周樑鐘為銷售系爭房屋而對原告等施行詐術，屬被告理銘公司所為之行為，原告等自得依法撤銷系爭房屋買賣契約，而系爭房屋買賣契約經撤銷後，被告理銘公司受有系爭價金即屬無法律上原因而受有利益，揆諸民事訴訟法第92條、第179 條、第27條、第28條、最高法院78年台上字第662 號判決意旨，原告自得請求被告理銘公司返還系爭房屋買賣價金款項，並請求被告周樑鐘連帶負責。 ⑶又被告理銘公司之負責人周樑鐘於銷售系爭房屋時，以詐欺手法使原告等人陷於錯誤而買受系爭房屋，已如前述。而善良風俗意義，謂國民一般道德觀念，指正常公平合理思考者之正當感受，今周樑鐘以誇大不實廣告文宣之詐欺手法，誘使原告等人與被告理銘公司締結契約，即屬違背國民一般道德觀念，其手段洵屬違背善良風俗之方法無訛。再民法第184 條第1 項後段並無限制限於絕對權受侵害方可行使，僅需他人受損害為已足，學說上認非屬絕對權受侵害亦可請求，即「純粹經濟上損失」亦可請求，純粹經濟上損失意義為被害人受有財產上不利益，該不利益之發生，並非基於「絕對權」受侵害，該財產上不利益，即係純粹經濟上損失，則依民法第184 條第1 項、第2 項、第213 條第1 項、第215 條、第216 條及第28條規定，原告等除可請求被告理銘公司及周樑鐘賠償所付價金之損失外，原告等為使用居住系爭房屋所支出之裝潢費用，因其回復原狀顯有重大困難，自亦得請求被告以金錢賠償之。 ⒉原告等得以被告理銘公司違反消費者保護法第22條規定廣告真實義務，依民法第226 條、第256 條等規定，主張理銘公司給付不能，解除系爭房屋買賣契約，再依民法第259 條之規定，請求被告理銘公司及周樑鐘給付如附表1 所示之金額：系爭房屋預定買賣契約書第1 條載明「賣方確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其他記載之建材設備表、房屋及停車位平面與位置示意圖視同契約之一部份」如前所述，被告理銘公司於系爭房屋公開推出預售時，其廣告宣傳單上均以居家住宅為招徠消費者之主要訴求，且系爭房屋預定買賣契約書相關附件之記載，亦均以一般住宅內部陳設之客廳、餐廳、主臥室、孝親房等稱之，甚而銷售現場之樣品屋示範亦全然為一般住宅之裝潢擺設，原告等即係信賴上開廣告內容因認系爭房屋可供住宅使用，而誘發預購之動機，是就系爭房屋預售買賣契約書第1 條之約定，前揭廣告之說明及樣品屋示範即系爭房屋可供住宅使用一節應為系爭買賣契約之一部，殆無異議。詎料，原告等嗣後查知系爭房屋所在基地為複合商業區用地，根本不得供作住宅使用，被告理銘公司顯已違反廣告真實之義務，依法應負債務不履行之責，而依擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點第2 點第5 款既明定，複合商業區用地不得供作住宅使用，自應認被告理銘公司依系爭買賣契約給付合法住宅予原告等已屬不能，原告等依民法第28條、第226 條、第256 條及第259 條等規定請求被告理銘公司及周樑鐘返還系爭價款，應屬於法有據。 ⒊原告亦得依據民法第354 條之規定，主張系爭房屋具有欠缺契約預定效用之瑕疵，依民法第359 條規定解除系爭房屋買賣契約，並依民法第259 條規定，請求被告理銘公司返還如附表一所示原告等已支付之房屋價金：被告理銘公司於系爭房屋預售時之廣告文宣之說明、樣品屋之示範及房屋買賣契約書之內容，均以一般居家住宅為訴求，而原告等亦係因而引發購買住宅使用之動機，進而與被告洽談購買已如前述，且就原告與被告理銘公司所簽訂之系爭房屋買賣契約第1 條以觀，廣告內容視為契約之一部分，被告理銘公司以不實廣告宣稱本建案可供一般住宅使用，而雙方於簽訂時亦係以住宅為其使用目的，可認契約預定效用即作為住宅，惟事實上系爭房屋因坐落於複合商業區依法不得作為住宅使用，顯欠缺原系爭房屋買賣契約預定之效用，其瑕疵顯屬重大且其瑕疵無從除去，系爭買賣契約之目的顯已不達，原告等人自可依上開法文解除系爭買賣契約，並依民法第259 條解除契約回復原狀之規定，請求被告理銘公司及周樑鐘返還系爭房屋之買賣價金甚明。㈤被告楊玉全、楊玉輝、陳淑麗、葉雪霞應給付原告等如附表2 所示之金額： ⒈原告等得依民法第92條及第224 條規定，主張受被告楊玉全之詐欺，撤銷與被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞間買受系爭房屋所在基地之意思表示；復依民法第179 條請求被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞各應返還原告等人原繳如附表2 所示系爭房屋之土地價款；或依民法第184 條第1 項後段及第184 條第2 項請求被告楊玉全等4 人負損害賠償責任，均給付如附表2 所示金額： ⑴依民法第224 條、第245 條之1 第1 項規定及臺灣高等法院97年上字第56號判決意旨，委任人於履約階段，應依民法第224 條就其受任人關於債務履行之故意或過失負同一之責任，為法所明定不待贅述；縱於締約階段、債務關係尚未發生時，受任人因締約所為故意、過失行為若違反法律規定而須對相對人負擔損害賠償或其他責任時，相對人亦可類推適用民法第224 條，要求委任人就其受任人之行為負同一之責任。查，系爭房屋所在之土地為被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞所共有，又依該土地預定買賣契約書所附之附件二授權書，表明「被告陳淑麗、被告楊玉輝、被告葉雪霞授權被告楊玉全為代理人，辦理新竹市○○段415 地號之全部土地事宜。」，本件被告陳淑麗等3 人既委託被告楊玉全辦理系爭土地全部事宜，則就其受任人即楊玉全就系爭土地合建、銷售、買賣時所為之故意、過失行為，倘係於締約階段所發生則類推適用民法第224 條、若係於履約階段者則直接適用該條，而負同一責任。則受任人即被告楊玉全以不實廣告、詐欺之手法，使原告等人在締約階段時陷於錯誤，致與被告等締結、簽訂買受房屋土地契約，楊玉全故意違反締約時應盡說明義務而有違誠信原則之情甚明，依上開法條及實務見解，被告陳淑麗等3 人自應就其締約階段之不實廣告、詐欺行為，負同一責任。 ⑵被告楊玉全為新竹地區最大建商昌益事業群之董事長為眾所週知之事，正因其與被告楊玉輝2 人為實際掌控事業群經營之主導者，故96年10月3 日坐落於新竹市○道○路○段45號之昌益事業群總部落成啟用時，新竹市長尚親臨祝賀，新竹市政府並發佈新聞稿，大肆讚揚昌益建設為全國消費者心目中名列10大優良建商，尤其系爭一品大觀建案係由昌益事業群綜合規劃，而昌益仲介公司亦為昌益事業群轄下公司，是就相關銷售事宜，被告楊玉全自難諉為不知，甚且被告楊玉全於系爭一品大觀建案推出之初，尚於媒體宣稱「一品大觀」建案為集合式住宅規劃3 至4 房2 廳2.5 衛住家格局，其詐欺行為明確。 ⑶再者，被告楊玉全為昌益集團之創辦人，並為實際掌控經營權之人，其為企業經營者，要無疑義；至於被告陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞亦為被告理銘公司所屬昌益集團之重要成員，與被告理銘公司為公開發行公司取得或處分資產處理準則第4 條第3 款所指之關係人。依財團法人中華民國會計研究發展基金會所發佈之財務會計準則公報第六號針對關係人之定義說明為，凡企業與其他個體（含機構與個人）之間，若一方對於他方具有控制能力，或在經營、理財政策上具有重大影響力者，該雙方即互為關係人；受同1 個人或企業所控制之各企業，亦互為關係人。具有下列情形之一者，通常即為企業之關係人：⑶公司董事長或總經理為同1 人，或具有配偶、二親等內關係。⑸公司之董監事、總經理、副總經理、協理及直屬總經理之部門主管。⑺公司之董監事、總經理之配偶或二親等以內親屬。而被告陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞等人為被告楊玉全之二等親或配偶關係或昌益集團轄下之公司之負責人，自屬關係人，因被告陳淑麗等3 人經常與被告理銘公司間具土地參與進行合建之行為並均與新竹市政府簽署系爭建案土地使用分區變更為複合商業區之協定書，故其等明知系爭土地為複合商業區，依法不得作為住宅使用，卻授權被告楊玉全全權處理系爭土地事宜，由被告楊玉全以不實廣告之手法使原告等人陷於錯誤，致原告等人於不知情下，與被告等簽訂買受房屋及土地之契約，故依民法第224 條等規定，被告陳淑麗3 人就被告楊玉全之詐欺行為應負同一責任，原告等即得依同法第92條之規定，主張被詐欺而撤銷與被告楊玉全等4 人簽訂之系爭土地買賣契約，進而依同法第179 條規定，請求返還系爭土地買賣價金。 ⑷另被告陳淑麗等3 人授權被告楊玉全全權處理系爭土地買賣事宜，而被告楊玉全之詐欺行為已構成侵權行為，已如前述，是被告陳淑麗等3 人依民法第224 條規定，應負同一責任，原告等人得依民法第184 條第1 項後段請求被告楊玉全等4 人負侵權損害賠償責任。再者，楊玉全等4 人為企業經營者，其所為廣告不實之行為，已違反消費者保護法第22條及公平交易法第21條第1 項等規定，而該等規定均為保護他人之法律，是原告等人亦可依民法第184 條第2 項之規定，請求被告楊玉全等4 人負侵權行為損害賠償責任，均應賠償原告等所給付之系爭土地買賣價格。 ⒉原告等得主張被告楊玉全等4 人身為企業經營者，違反消費者保護法第22條應擔保廣告內容真實之義務，竟以詐欺手法，未告知原告等人系爭房屋所坐落之土地為複合商業區，依法不得作為住宅使用，構成廣告不實，而依民法第224 條、第226 條及第256 條之規定，主張楊玉全等人給付不能，解除系爭土地買賣契約，再依民法第259 條規定，請求被告楊玉全等4 人各應返還價金予原告等人： ⑴查被告楊玉全全權代理被告陳淑麗、被告楊玉輝、被告葉雪霞處理系爭土地買賣事宜，是被告楊玉全所為不實廣告之詐欺行為，依民法第224 條規定，其他被告亦負同一責任。 ⑵次查被告楊玉全與理銘公司共同推出預售建案時，即對外宣稱系爭土地上之房屋為集合住宅，並透過其事業群轄下之昌益仲介公司以不實廣告使原告等人誤信系爭房屋為住宅使用，而買受系爭土地，其以不實廣告之詐欺手法，顯已違反消費者保護法第22條之規定。被告楊玉全等4 人出賣之系爭土地為複合商業區，依法不得作為住宅使用，渠等之給付已屬不能，原告等人自得依民法第226 條、第256 條之規定，解除系爭土地買賣契約，並依同法第259 條之規定請求被告楊玉全等4 人返還原告已給付之價金。 ⒊原告亦得依據民法第354 條之規定，主張買受標的即系爭房屋所坐落之土地，依法不得作為住宅使用，有欠缺契約預定效用之重大瑕疵，被告等應負擔保責任，原告等即得依據民法第359 條規定解除契約，並依民法第259 條規定，請求被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞各應返還原告等人已給付之土地價金。 ⒋復查，被告楊玉全等4 人與原告等人所簽訂之系爭土地預定買賣契約書第19條約定「買方與坐落本件土地上之建物所有權人所訂立之房屋買賣契約，與本契約聯立，上開契約，如因買方發生違約之情事，致建物所有權人得解除契約時，賣方得同時解除本件契約；如因建物所有權人發生違約之情事，致買方得解除契約時，買方得同時解除本件契約」。今原告等人前已主張撤銷及解除與被告理銘公司間系爭房屋之買賣契約，依系爭土地預定買賣契約書上開之約定，復參酌最高法院86年台上字第2278號判決意旨，原告等人與被告理銘公司、被告楊玉全等4 人簽訂系爭房屋、土地二買賣契約，應生契約聯立關係。於原告等人依法解除系爭房屋契約時，該土地預定買賣契約，亦隨同解除，是原告等自得向被告楊玉全4 人主張解除契約，並依民法第259 條規定，請求返還已給付之土地價金。㈥依公平交易法第31條、消費者保護法第51條規定，被告應連帶給付原告等如附表3 所示之懲罰性賠償金：依民法第259 條第2 款、第229 條第2 項及第231 條第1 項規定，可知若買賣契約經解除，且給付價金之買方業經催告向賣方請求返還所給付之價金時，倘賣方仍拒未履行，即產生給付遲延之情形，買方受有遲延損害。是原告於98年5 月21日以存證信函向被告主張解除系爭房地買賣契約後，被告本即應將原告給付被告用以購買系爭房地之價金返還予原告，然被告堅不履行，依前引法條說明，原告即已受有遲延損害；則自原告解除契約之日起算迄今，被告所應返還予原告系爭房地買賣價金之利息，應屬消費者保護法第51條及公平交易法第31條所稱之損害，原告得據此向被告請求遲延損害3 倍之懲罰性賠償金，爰依各原告所給付之系爭房地買賣價金按法定利率百分之5 計算各自得請求利息，請求被告等依消費者保護法第51條、公平交易法第31條連帶賠償原告等如附表3 所示之金額。㈦對被告抗辯之陳述： ⒈被告辯稱倘認原告請求返還系爭買賣價金之請求有理由，因被告已將系爭房地所有權移轉登記予原告等人，並點交予原告等人使用，依民法第259 條規定，原告等人應負移轉系爭房地所有權登記予被告，並將系爭房地交付被告等占有之回復原狀義務云云，惟查： ⑴本件原告先位主張係以受被告等以不實廣告之詐術，致陷於錯誤，而買受系爭房地，爰依民法第184 條第1 項後段及第92條規定撤銷系爭買賣行為後，依同法第179 條請求被告等賠償所受損害及返還不當得利即為所給付之買賣價金，後位主張則係以被告給付不能或應負瑕疵擔保責任，解除系爭買賣契約請求被告等返還系爭買賣價金，則倘認上開原告之先位主張有理由，被告所負之義務即為賠償原告所受損害及返還所受領之不當得利，要與被告主張原告應回復原狀之義務，並非基於同一雙務契約而發生，易言之，被告本件應為之給付與原告應為之給付，並非立於互為對待給付之關係，揆諸最高法院59年度台上字第850 號判例旨意，被告自無行使同時履行抗辯權之餘地至明。 ⑵縱認被告所為應類推適用民法第264 條規定之主張，得為同時履行之抗辯，然按消費者保護法第51條引進懲罰性賠償制度，其目的並非在於規範企業經營者違反契約時，對消費者所負之債務不履行損害賠償責任，而係在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。該條規定責令企業經營者就因不實廣告所致消費者之損害負賠償責任，乃侵權行為之特別形態，主要在維護交易安全，保障填補消費者因信賴廣告所受之利益損害。該條規定與民法規範出賣人對買受人所負之契約責任，二者旨趣要屬不同，最高法院97年台上字第2481號判決要旨參照。是依相同法理相同處理，不相同法理應不同處理之類推適用定義，就原告請求被告應給付懲罰性賠償金部分，與原告回復移轉系爭房地所有權登記及點交占有間，顯非立於互為對待給付之關係，應無類推適用民法第264 條規定可言。 ⒉被告復以倘原告主張撤銷或解除契約為有理由，則原告等占用系爭房屋屬無法律上之原因，受有相當於租金之不當得利每月30,000元，而主張分別與房屋及土地買賣價金行使抵銷置辯，惟查： ⑴按給付，有左列情形之一者，不得請求返還：…四、因不法之原因而為給付者，但不法之原因僅於受領人一方存在時，不在此限，民法第180 條第4 款定有明文。另按實施詐欺行為之詐術，非以欺罔為限，即利用人之錯誤使其為財物之交付亦屬之。被上訴人因上訴人冒名登記為所有人之錯誤，致通知上訴人繳納其差額地價，而上訴人必須憑該地價收據，始能取得增配土地之所有權，顯在意圖取得非法利益而為給付，其給付之原因不法，依法自不得請求返還不當得利（最高法院66年台上字第1092號判例意旨參照）。況惡意當事人不受保護，為法律之基本原則，兼且民法第148 條第2 項規定行使權利，履行義務應依誠實及信用方法之誠實信用原則，亦堪為支持前揭最高法院見解之立論基礎。 ⑵被告等明知系爭房屋之基地為複合商業區，依法不得供作住宅使用，卻基於詐欺之故意，於銷售過程及廣告宣傳手法均凸顯住宅特質，致原告等因而陷於錯誤，買受系爭房地，分別給付系爭買賣價金，嗣後雖自被告等取得系爭房地所有權，然被告等移轉系爭房地之所有權予原告等，顯在意圖取得非法利益即系爭買賣價金而為給付，原告等係受被告等之詐欺而買受系爭房屋，揆諸前揭最高法院判例旨意，為實施詐欺行為，利用他人之錯誤使其為財物之交付者，其為意圖取得此項非法利益而為之給付，具有不法原因，不得請求返還，則被告等為取得原告等給付系爭房地價金之不法利益，雖將系爭房地所有權移轉登記並移轉占有予原告等，然其所為前開給付均具有不法之原因，皆不得請求返還，是被告等請求本院為原告等應負移轉系爭所有權予被告，並將系爭房地交付被告等占有之對待給付判決即無理由，遑論其請求將原告等占有系爭房地受有相當於租金之不當得利，與原告等請求渠等返還不當得利及賠償侵權行為之損害相互抵銷之主張，更於法無據。 ⒊被告另辯稱原告等人不得依據公平交易法第32條及消費者保護法第51條之規定，向被告請求懲罰性違約金云云。惟查消費者保護法第51條引進懲罰性賠償制度，其目的並非在於規範企業經營者違反契約時，對消費者所負之債務不履行損害賠償責任，而係在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。行政院消費者保護委員會91年8 月12日消保法字第0910000841號函釋明載之；又消費者保護法或公平交易法就企業經營者或事業主故為之不實廣告，責令各該經營者或事業主負損害賠償，乃侵權行為之特別形態，主要在維護交易安全，保障填補消費者因信賴廣告所受之利益損失。該等條文規定與民法規範出賣人對買受人所負之契約責任，兩者旨趣要屬不同。最高法院91年台上字第475 號及97年台上字第2481號分別著有判決意旨可稽。查公平交易法第21條及消費者保護法第22條均屬保護他人之法律，被告理銘公司及周樑鐘因故意不實廣告之行為致原告等給付系爭買賣價款而受有損害，而被告楊玉全係受其他被告陳淑麗等3 人之授權處理系爭土地買賣事宜，渠等明知系爭預售屋不得供住宅使用，被告楊玉全卻故意於廣告以住宅為訴求，被告陳淑麗等3 人亦應負同一責任。原告等人均因而致受有給付系爭屋款、土地價款及支出相關費用之損害，則原告等人依消保法第51條及公平交易法第31條、32條之規定請求懲罰性賠償，自屬依法有據。 ⒋被告就原告主張已支出之裝潢費用及檢具之單據多方質疑，惟被告所辯應無可採，蓋： ⑴原告蕭勝議部分： ①室內裝修工程：原告蕭勝議業提出與鴻霖工程行簽署之估價單，自可認定有承攬契約存在，至縱令鴻霖工程行未開立統一發票，僅為其是否違反稅捐稽徵法或加值型及非加值型營業稅法規定之問題，要不足否定承攬契約之存在；又蕭勝議因一時不便遂委請父親蕭俊豪於99年3 月1 日代為匯款355,000 元之部分工程款，事後蕭勝議業已歸墊，被告執詞抗辯，顯屬無由。 ②窗廉工程：蕭勝議未委由鴻霖工程行承攬，此觀前揭請款單即明，而係委託隆美布料股份有限公司施作，因工程完工時所收受之發票原本已遺失，蕭勝議爰向隆美公司調取存根聯供參，並提出窗廉工程施作完成之照片為佐。 ⑵原告何卉蓁部分： ①室內裝修工程：何卉蓁係委託旻儒工程有限公司施作，有估價單可按，施作完成時，何卉蓁付清工程款702,125 元，該公司並未交付發票或收據，卷附3 紙收據係於起訴時要求該公司補開，並無不合，況新屋建築完成，若未進行室內裝修，顯無法居住使用，此為社會通念，自應認何卉蓁主張之裝修事實為真。 ②冷氣工程：依附卷由申升企業有限公司出具之冷氣工程報價單所示，除冷氣機以外之工程款即為49,700元，與發票金額相符，應可佐有此項工程之施作，因申升公司施作當時並未開立發票，經何卉蓁要求後始補行開立，該公司縱因而有需補稅情事，亦與待證事實無關。 ⒌對證人證詞之意見： ⑴證人葉春美、翁淑慧、陳賜蓮雖均堅稱曾向原告等表明系爭建案坐落於複合商業區，用途為辦公室，然坦承未明確表示系爭房屋不能當作住宅使用。原告蕭勝議則證稱：當初有向業務人員葉春美表明購買房子係因家裡不夠住，要換大房子等語；原告何卉蓁亦證稱：有向銷售人員翁淑慧表明要自住，翁淑慧回稱是蓋住宅，適合住家，也適合小孩就學等語；是原告均一致證稱銷售人員確未曾告以系爭房屋不得供作住宅使用等語明確在案（見本院卷三第113 頁背面至第115 頁背面、第147 頁背面至第150 頁）。 ⑵有關系爭廣告資料或系爭買賣契約所載之複合商業區或辦公室用途字樣部分，原告蕭勝議指稱不記得葉春美有提到複合商業區，雖有說用途是辦公室，但又緊接著說可以申請自用住宅稅率，且簽約時葉春美除與蕭勝議確認購買戶別外，並未特別說明系爭買賣契約第2 條第1 項，而證人葉春美亦坦承：「（你如何向該原告解釋房屋買賣契約第2 條第1 項？）沒有特別介紹，本條不是我所謂的重點，我沒有刻意介紹這1 條」；原告何卉蓁則指稱：證人翁淑慧有提到地目是複合商業區，但可作為住宅之用符合我的需求，且翁淑慧並沒有對其解釋系爭房屋買賣契約第2 條第1 項等語（見本院卷三第112 頁、第148頁背面）。 ⑶有關系爭建案銷售當時提供之廣告文宣部分，對於系爭一品大觀建案銷售中心有兩間樣品屋一大一小，其格局及擺設即如原證3 照片所示之內容，曾帶領原告蕭勝議等參觀，且於銷售中心備置原證4 空間隔局配置參考圖、原證21全區平面配置圖等廣告資料提供予原告等參考，及於交付原告等審閱之原證5 系爭房屋預定買賣契約書附件三建材設備說明中多次出現客廳、餐廳、廚房、主臥室、次臥室、孝親房等字樣等情，證人葉春美等3 人均不爭執，復有證人陳賜蓮證稱「（樣品屋擺設有無辦公用的設備或機器，如影印機、傳真機、電腦、檔案櫃？）沒有。」、證人李宥榛亦證稱「（「一品大觀」樣品屋裡面有無標示茶水間、休息室？）沒有。」等語可參（見本院卷三第151 頁背面至第152 頁、第141 頁），證人葉春美、翁淑慧固陳稱：原證1 精裝本廣告資料係於客戶簽約後始交付云云，惟查原告均指稱原證1 資料係銷售人員於簽約前或簽約過程中交付，並非於簽約後始交付，證人所述已非無疑，況證人李宥榛證稱「（你說原證1 是否即這本精裝文件？）是。」、「（裡面內容與你跟客戶介紹內容是否相符？（提示該精裝書）忘記了。綠地、造景、公設大致差不多。」、「（你拿這份資料給客戶的目的？）有些客戶久了會忘記造景、公設，是要給客戶加強印象用。」、「（是否希望讓客戶知道買的就是這本書的敘述？）應該是強調造景。」，證人翁淑慧則承認看過原證1 資料內容，且不爭執向原告何卉蓁介紹系爭建案內容大致與原證1 資料相符，核與原告何卉蓁陳稱：「（包括精裝本及前述你所拿到的資料，你有無翻閱過？）有。」、「（與證人翁淑慧口頭介紹的建案內容是否相符？）相符。」等語（見本院卷三第140 頁至第140 頁背面、第148 頁背面）相吻合，足見姑不論原證1 精裝本資料究竟係於簽約前或後交付原告，葉春美等人確係以前開資料所示內容對原告等人介紹系爭建案乙節，應無疑義。㈧並聲明： ⒈被告理銘公司、周樑鐘應連帶給付各原告如附表1 所示之金額。 ⒉被告楊玉全、楊玉輝、葉雪霞、陳淑麗應分別給付各原告如附表2 之金額。 ⒊被告等應連帶給付各原告如附表3 所示之金額。二、被告答辯：㈠查被告理銘公司、周樑鐘均無任何詐欺行為，原告等人主張依據民法第28條、第92條、第179 條、第184 條第1 項後段及第184 條第2 項規定，請求被告理銘公司及周樑鐘連帶返還房屋買賣價金，並無理由： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉証之責任，民事訴訟法第277 條前段訂有明文。被告理銘公司、周樑鐘均堅決否認有任何廣告不實及詐欺原告等人之情事，原告等人既主張係遭被告理銘公司負責人周樑鐘詐欺而簽立各該房屋預定買賣契約書，自應各就「周樑鐘係於何時？何地？以如何方法為詐欺行為？」、「原告等人各係如何陷於錯誤？」等事實，舉證以實其說，倘原告無法舉證，自應認無此事實。又被告理銘公司係將本件房屋之銷售事宜委託訴外人昌益仲介公司進行房屋銷售，並代為簽立買賣契約，被告理銘公司、周樑鐘均未對原告等人為任何銷售行為，自無可能對原告等人為詐欺行為。 ⒉原告等人雖主張被告理銘公司負責人周樑鐘以詐欺故意，於系爭建案廣告文宣為諸多住家訴求之字眼，銷售現場搭建之樣品屋亦全然為住宅陳設與裝潢，並將住宅「一品大觀」列為其公司之重要事蹟，應認被告理銘公司及周樑鐘有故意對原告等人示以不實之事之詐欺行為云云。惟查：⑴原告等人於簽立系爭房屋預定買賣契約書前均已審閱契約範本，依系爭房屋預定買賣契約書第2 條第1 項記載：「本建築基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第9 案）複合商業區用地。除甲、乙及丙幢1 樓、1 樓夾層為店舖用途外，其餘建築物用途皆為一般辦公室」，且上開條項係記載於系爭房屋預定買賣契約書之第1 頁，足見，原告等人於簽約前對於被告理銘公司所出售房屋之用途係作為一般辦公室使用乙節，知之甚詳。倘原告等人果係為購買住宅用途之房屋，原告等人為何對於前開約定（即房屋用途為一般辦公室）並未提出任何異議？更未要求修改或特別註記，足見原告等人主張係為購買住宅用途之房屋，顯非事實。又原告等人審閱上開契約條文達5 日以上，對於上開約定內容既無異議與質疑而同意簽訂房屋預定買賣契約，益見原告等人與被告理銘公司就系爭房屋之使用用途應為「一般辦公室」而非住宅之買賣要素，已為明確約定。 ⑵系爭房屋預定買賣契約書第1 條雖約定：「…本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面與位置示意圖視同契約之一部分。」惟上開規定係因預售屋買賣所涉之事項眾多，惟恐發生掛一漏萬情事，而為補充性之概括約定，然兩造於簽約當時，已就原告等人所主張之買賣要素，即房屋之使用用途為特別具體之約定，自無再適用上開規定之必要。由於法律規定房屋之使用用途僅可為一種使用，因此建商於申請建築執照時，即應向主管機關表明其所興建房屋之使用用途為何，而本件被告理銘公司所興建房屋之用途為「辦公室」，故於該房屋預定買賣契約書第2 條第1 項明文約定其用途為「辦公室」，被告理銘公司既已正面記載其法定用途，自無再為反面記載之必要，原告等人以被告理銘公司未為反面記載而主張受有詐欺，洵屬無稽。另被告理銘公司係將本件房屋之銷售事宜交由訴外人昌益房屋仲介公司承攬，因此原證1 所示社區介紹精裝本之節本、原證3 照片及光碟所示之樣品屋、原證15之聯合報廣告、原證16之蘋果日報廣告、原證21之全區平面配置圖，均係由訴外人昌益房屋仲介公司所製作，並非被告理銘公司及被告周樑鐘所製作，因此原告等人主張將上開廣告內容，作為原告等人與被告理銘公司間所訂契約內容之一部，容屬誤會。 ⑶原告等人雖主張係受有關原證1 至5 、7 、15、16、21之誤導而受有詐欺云云。惟： ①原證1 所示社區介紹精裝本係裝訂為整本，昌益房屋仲介公司係於原告等人簽訂房屋預定買賣契約書後，始將整本社區介紹之精裝本交付予原告等人，原告等人於簽約前並未看過上開社區介紹之精裝本，原告等人主張係因上開社區介紹之精裝本而受詐欺，顯非事實。 ②原證2 之2 件新聞稿係記者於訪問訴外人林榮星及被告楊玉全後所為之報導，其用語並非訴外人林榮星及被告楊玉全之本意與原文。又撰寫第2 件新聞稿之記者李珣瑛於本院另案即98年度重訴字第49號請求返還買賣價金事件，證稱該新聞稿之第4 段之文字並非被告楊玉全所陳述，而係李珣瑛個人所為之報導。上開2 件新聞稿之內容既係記者於訪問後所為之個人報導，自非屬「一品大觀」之廣告文宣。又上開報導部分，其中有關「一品大觀」之陳述僅寥寥數字，實無引人陷於錯誤之意圖與可能。且依經濟日報之特殊性質與發行量規模，亦難令人相信原告等人確係因閱讀上開新聞稿後始決定購買本件房屋。矧且，上開新聞稿之登載日期雖為96年10月4 日，惟原告等人卻係於98年3 月4 日始由網路上搜尋列印取得，原告等人如何證明彼等於各該簽約日前確已閱讀上開報導，並係基於上開報導而決定購買房屋？足見原告等人主張係因信賴上開報導而與被告理銘公司簽訂房屋契約，亦非事實。 ③原證3 照片及光碟所示之樣品屋之所以有諸多居家設備陳列之原因，係因被告理銘公司將本件房屋之銷售事宜交由昌益房屋仲介公司承攬，而昌益房屋仲介公司於銷售「一品大觀」之前，即曾以該樣品屋銷售其他個案，由於所規劃之使用空間差異性不大，因此於銷售「一品大觀」時仍予以沿用，惟無論昌益房屋仲介公司或被告理銘公司均無以樣品屋之擺飾而強調該房屋係可供住家使用之意思。又因原告等人於簽約前即已審閱契約條文達5 日以上，對於約定內容（即房屋用途為一般辦公室）既無異議與質疑而同意簽訂契約，原告等人主張因上開樣品屋之擺設而信賴其所購買房屋之用途係為住宅使用，亦非事實。 ④原證4 之空間隔局配置參考圖係訴外人三築室內設計工程有限公司（下稱三築公司）所繪製，並非被告理銘公司所繪製，故該空間隔局配置參考圖並非被告理銘公司銷售房屋時所使用之資料與示範。又三築公司提供上開空間隔局配置參考圖予昌益房屋仲介公司之原因，係三築公司向昌益房屋仲介公司表示如有客戶想將辦公室變更為住家使用時，可將其介紹予該公司，由該公司為其進行室內設計規劃，並提供該空間隔局配置參考圖以展現其室內設計之規劃能力而已，足見上開空間隔局配置參考圖並非被告銷售房屋時所使用之資料與示範，而不屬廣告文宣。 ⑤原證5 之房屋預售買賣契約書附件所示文字部分，縱其記載有所失當，惟原告等人於簽立系爭房屋預定買賣契約書前均已審閱契約範本，被告理銘公司於系爭房屋預定買賣契約書第1 頁第2 條第1 項明確記載：「本建築基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第9 案）複合商業區用地。除甲、乙及丙幢1 樓、1 樓夾層為店舖用途外，其餘建築物用途皆為一般辦公室」，原告等人應已明確知悉其所買受房屋之用途應為「一般辦公室」而非屬「住家」，理當發現原證五之房屋預售買賣契約書附件所示文字部分與系爭房屋預定買賣契約書第2 條第1 項之記載有所衝突，然原告等人為何於審閱契約後而將與被告理銘公司簽約之時，未曾向被告理銘公司提出任何質疑或異議？更未要求修改或特別註記，而同意與被告理銘公司簽訂房屋預定買賣契約，足見原告等人主張係因閱覽前開文字而受有誤導，應非真實。 ⑥原證7 之年報係被告理銘公司依公司法規定所制作之文件，並非係就「一品大觀」所制作之銷售廣告文宣，原告等人將之解為銷售文宣，亦屬誤會。又依「民國96年7 月：於新竹市推出14層大樓住宅『一品大觀』共計537 戶」等文字，係記載於上開年報之末頁，而非突出位置，實無令人陷於錯誤之可能。且上開年報係97年5 月間才印製，其印製時間既在原告等人簽立系爭房屋預售買賣契約書之後，原告等人豈有可能因該年報之記載而受有誤導？足見原告等人主張係因受年報記載之誤導而與被告理銘公司簽訂簽立系爭房屋預售買賣契約書，並非真實。矧且被告理銘公司未將其作為銷售房屋時所使用之資料與示範，自不屬廣告文宣。 ⑦原證15聯合報廣告之登載日期為96年9 月22日，原證16蘋果日報廣告之登載日期為98年11月18日，而原告何卉蓁之簽約日期為96年9 月3 日，係在前開廣告登載前，原告何卉蓁於簽約前自無可能閱覽前開廣告，足見原告何卉蓁主張係受前開廣告之誤導而與被告理銘公司簽訂系爭房屋預售買賣契約書，並非真實。原告蕭勝議之簽約日期為97年4 月2 日，雖係在原證15聯合報廣告登載日期（96年9 月22日）之後，惟依原證15聯合報之廣告內容，並無使人誤為住宅之情形，且原告蕭勝議於簽約時對於系爭房屋預定買賣契約書第2 條第1 項所載內容並無異議，足見原告蕭勝議主張係受原證15聯合報廣告內容之誤導而與被告理銘公司簽訂系爭房屋預售買賣契約書並非真實。 ⑧原證21全區平面配置圖之第6 張，即1F全區平面配置圖，於左下方已明顯標示「使用分區：複合商業區」等文字，其下方即為期款拆帳表格，原告等人既主張於簽約前已閱覽該1F全區平面配置圖，自亦應已閱覽上開文字記載。上開記載與系爭房屋預定買賣契約書第2 條第1 項之記載相符，並無任何誤導情事。又全區平面配置圖，僅係單純表明各區之平面配置而已，並未涉及系爭房屋之使用用途，原告等人主張係受各區平面配置誤導而誤為住宅乙節，容非事實。 ⑷證人葉春美、翁淑慧分別於原告蕭勝議、何卉蓁購買系爭房屋時，已就系爭房屋之用途為「一般辦公室」乙節說明綦詳： ①證人葉春美於99年11月26日證稱：「（法官問：在銷售現場，簽約之前，業務人員會提供哪些文件給客人參考？）答：我們有一個介紹流程，進來門口有1 個大模型，模型左前方有寫複合商業區，我們會告訴客戶大概的基地位置，跟客戶介紹說這以前是台菱紡織廠的工業用地，因為做變更為複合商業區…客戶若問複合商業區什麼意思，我們會告訴客戶是辦公室用途，不適用住家，有些客戶想要自用的話有問到稅率，我會說稅率有差」、「（法官問：在簽約前及簽約中，有無向原告蕭勝議提及本件買賣房地不可做為住宅使用？）答：一般的話我們對客戶都會特別說明複合商業區用途是辦公室，沒有住家項目，就是用途沒有住家型態。」，原告蕭勝議於同日亦證稱：「（法官問：葉春美有無向你提及『一品大觀』房地為複合商業區？）答：…我沒有記得葉春美有提到複合商業區但有說用途是辦公室，葉春美接著說因為是辦公室所以不能申請優惠房貸」、「（被告訴訟代理人問：當葉春美跟你講這房屋不可以辦理優惠貸款，你有無問他原因？）答：我當時沒有疑慮因為當時利率較低。」、「（被告訴訟代理人問：葉春美跟你說這房屋當辦公室使用你有無意見？）答：沒」，足見證人葉春美於銷售當時及簽約時就系爭房屋之使用用途為辦公室乙節，確實已向原告蕭勝議為明確之說明。 ②證人翁淑慧於100 年1 月3 日證稱：「（法官問：提供該原告哪些文件、廣告文宣？如何介紹？）答：沒有印象，但一般情形，針對『一品大觀』出售，客戶一進來我就會先說我們是複合商業區，權狀登記是辦公室，不能用優惠貸款，權狀為辦公室是不能變更成其他項目」、「（法官問：簽約之前，有無向該原告介紹契約條款？）答：…通常我會翻第1 頁給客戶看，說是複合商業區。」、「（法官問：你有無向原告何卉蓁表明本件房屋不能做為住宅使用？）答：沒有特別說不能當住宅，但確定有明確說是複合商業區登記是辦公室，這是我對每個客戶會一直強調的。」足見證人翁淑慧於銷售當時及簽約時就系爭房屋之使用用途為辦公室乙節，確實已向原告何卉蓁為明確之說明。 ③原告蕭勝議、何卉蓁於同日雖一再證稱曾分別向證人葉春美、翁淑慧表示購買系爭房屋係為自住使用，惟證人葉春美、翁淑慧均否認。又原告等購買系爭房屋之用途若係作為自住使用，原告蕭勝議為何於證人葉春美告知系爭房屋之使用用途為辦公室時，未提出任何質疑？亦未進行任何查證？另於審閱契約後進行簽約時，不但未提出異議，亦未要求加註任何文字，甚至於交屋2 星期前即已知悉系爭房屋係不得供住宅使用後，卻仍同意交屋；原告何卉蓁於簽約前已確實審閱契約，並已知悉第2 條第1 項關於「本建築基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第9 案）複合商業區用地。除甲、乙及丙幢1 樓、1 樓夾層為店舖用途外，其餘建築物用途為一般辦公室」之記載，為何於知悉系爭房屋之使用用途為辦公室時，未提出任何質疑？亦未進行任何查證，而同意簽立系爭房屋預定買賣契約書，甚至於交屋時，對於使用執照上明確記載系爭房屋之使用用途為「辦公室」，亦未提出任何異議而交屋，在在足以證明原告等上開證詞並非真實。 ⒊又原告雖提出行政院公平交易委員會公處字第098159號處分書，以被告理銘公司已受行政院公平交易委員會處分，主張被告理銘公司應有詐欺原告等人行為云云，惟行政院公平交易委員會上開處分之認事用法均有違誤。 ⒋綜上所陳，被告理銘公司與原告等人所簽立之系爭房屋預定買賣契約第2 條第1 項明文約定系爭房屋之用途為「辦公室」。又被告理銘公司於辦理交屋時，亦曾分別交付建物所有權狀正本及使用執照影本予原告等人，其上均明確記載系爭房屋之用途為「辦公室」，另系爭房屋之建物登記第二類謄本亦記載系爭房屋之用途為「辦公室」，足見被告等人對於系爭房屋之用途為「辦公室」乙節，無論於簽約時或交屋時均表示的十分清楚，毫無任何隱瞞。原告等人於簽約時對於系爭房屋之用途為「辦公室」乙節，並無意見而同意簽約，且於辦理交屋時收受系爭房屋之所有權狀及使用執照，對其上記載系爭房屋之用途為「辦公室」乙節，亦無任何意見而同意受領系爭房屋，益證原告等人無論於簽約時或交屋時對於系爭房屋之用途為「辦公室」乙節，均已明確知悉，原告等人主張受有詐欺，殊屬無稽。㈡系爭房地無法作為一般住宅使用非屬給付不能，原告主張有給付不能之情事，依據民法第226 條、第256 條及第259 條規定，請求解約、被告連帶返還買賣價金，並無理由，查：⒈原告等人與被告理銘公司於各該房屋預定買賣契約書已明文約定房屋之使用用途為「一般辦公室」，而被告理銘公司交付予原告等人之各該房屋所有權狀上亦明載房屋主要用途為「辦公室、機電空間」，足見被告理銘公司於履行契約並無任何給付不能之情事，至為明灼。 ⒉房屋預定買賣契約書第1 條雖約定：「…本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面與位置示意圖視同契約之一部分。」然上開規定係因預售屋買賣所涉之事項眾多，惟恐發生掛一漏萬情事，而為此補充性之概括約定，兩造於簽約當時，已就原告所主張之買賣要素，即房屋之使用用途為特別具體之約定，自無再適用上開規定之必要。又原告等人於交屋時，對系爭所有權狀上明載房屋主要用途為「辦公室、機電空間」乙節，既未提出異議與質疑而同意辦理交屋，足見原告等人確已同意受領被告理銘公司依約所交付之各該房屋，實甚顯然。是原告等人既同意受領房屋，竟又主張給付不能，殊無理由。又被告理銘公司、周樑鐘並無違反消費者保護法第22條之行為，原告等人主張因被告理銘公司違反消費者保護法第22條，而構成給付不能，亦屬無據。 ⒊原告等人與被告楊玉全等4 人於各該土地預定買賣契約書第1 條約定土地為複合商業區用地，而各該土地之登記用途亦均為複合商業區，足見被告楊玉全等4 人於履行契約並無任何給付不能之情事，至為明灼。被告楊玉全等4 人就原告等人所買受之各該土地持分既無給付不能情事，亦無違反消費者保護法第22條及公平交易法第21條之行為，原告等人主張依據民法第224 條、第226 條及第256 條規定聲明解除系爭土地預定買賣契約，顯無理由。㈢系爭房地無法作為一般住宅使用非屬欠缺契約預定效用之瑕疵，原告等人主張依據民法第354 條、第359 條及第259 條規定，請求解除契約、被告連帶返還買賣價金，並無理由：⒈被告理銘公司所出售予原告等人之房屋用途既約定為一般辦公室，而被告理銘公司所預定交付予原告等人之房屋用途亦為一般辦公室，足見上開房屋並無任何滅失或減少契約預定效用之情事。原告等人所買受之各該房屋既無欠缺契約預定效用瑕疵之情事，原告等人主張依據民法第354 條第1 項及第359 條規定聲明解除系爭房屋預定買賣契約，並依第259 條規定請求回復原狀，並無理由。 ⒉被告楊玉全等4 人所出售予原告等人之土地用途既約定為複合商業區，而被告楊玉全等4 人所交付予原告等人之土地用途亦為複合商業區，足見上開土地亦無任何滅失或減少契約預定效用之情事。原告等人主張上開土地具有欠缺契約預定效用之瑕疵，而依民法第354 條第1 項及第359 條規定聲明解除系爭土地預定買賣契約，並無理由。㈣被告楊玉全並無任何詐欺行為，被告陳淑麗等3 人自亦無與被告楊玉全共負侵權行為責任之必要，原告等人主張依據民法第92條、第179 條、第184 條第1 項後段、第184 條第2 項及第224 條規定，請求被告楊玉全等4 人返還土地買賣價金，並無理由： ⒈被告楊玉全堅決否認有以不實廣告使原告等人陷於錯誤之行為、詐欺原告等人之行為。原告等人既主張係受被告楊玉全之詐欺而簽立各該土地預定買賣契約書，依民事訴訟法第277 條前段規定，自應各就「楊玉全係於何時？何地？以如何之方法為詐欺行為？」、「原告等人各係如何陷於錯誤？」等事實，舉證以實其說，倘原告無法舉證，自應認無此事實。又本件土地之銷售事宜係由昌益仲介公司所承攬並代為簽立買賣契約，被告楊玉全並未與原告等人直接接觸，被告楊玉全如何能對原告等人為詐欺行為？而被告楊玉全既無任何詐欺行為，原告等人主張被告陳淑麗、楊玉輝及葉雪霞應與被告楊玉全共負詐欺責任，殊屬無稽。 ⒉又被告楊玉全等4 人並無違反消費者保護法第22條及公平交易法第21條之行為，自無民法第184 條第2 項所定之侵權行為，原告等人依侵權行為法則請求賠償損害，並無理由。㈤原告等人主張依各該土地預定買賣契約書第19條約定，向被告楊玉全等4 人聲請解除各該土地預定買賣契約，並依民法第259 條規定，請求返還土地買賣價金，並無理由：原告等人向被告理銘公司聲明撤銷及解除各該房屋預定買賣契約並無理由，已如前述。原告等人與被告理銘公司間所簽立各該房屋預定買賣契約既無撤銷及解約事由存在，則原告主張依各該土地預定買賣契約書第19條約定，向被告楊玉全等4 人聲明解除各該土地預定買賣契約，自無理由。㈥原告等人主張依消費者保護法第51條規定，請求被告理銘公司、周樑鐘、被告楊玉全等4 人應連帶給付懲罰性賠償金，並無理由： ⒈被告理銘公司、被告周樑鐘、被告楊玉全等4 人均堅決否認有違反消費者保護法之情事，原告如仍為上開主張，依民事訴訟法第277 條，自應舉證以實其說。被告理銘公司、被告周樑鐘、被告楊玉全等4 人既無違反消費者保護法之情事，原告等人依消費者保護法第51條規定請求被告理銘公司、被告周樑鐘、被告楊玉全等4 人應連帶給付懲罰性賠償金，洵屬無稽。 ⒉又依消費者保護法第2 條第2 款之規定，被告楊玉全等4 人並非係以出售土地為營業，雖提供土地與被告理銘公司進行合建房屋，惟有關房屋及土地之銷售事宜均委由昌益仲介公司進行銷售，並由該公司以被告楊玉全等4 人、理銘公司之名義與客戶進行簽約。被告楊玉全等4 人、理銘公司均未實際參與銷售事宜，且一般合建實務上，地主多係擔任提供土地，分配價金之角色，對於整個興建、銷售之過程並未參與，故被告楊玉全等4 人自非消費者保護法第2 條所稱企業經營者，原告主張依消費者保護法第51條規定，請求被告楊玉全等4 人給付賠償金，並無所據。 ⒊另依消費者保護法第2 條第3 款及第5 款之規定，該法所稱消費訴訟，係指因消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係而向法院提起之訴訟。另觀諸消費者保護法第5 章第2 節關於消費訴訟之規定，上開消費訴訟應包括消費者個人所提起之消費訴訟，及消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟在內。而消費者保護法第51條既明定適用於「依本法所提之訴訟」，而非「消費訴訟」，依其文義解釋，所稱「依本法所提之訴訟」應係指消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟而言，非謂舉凡消費者與企業經營者間因就商品或服務發生紛爭所提起之消費訴訟均屬之。本件被告理銘公司、周樑鐘、被告楊玉全等4 人均無違反消費者保護法之情事，且本件亦非由消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟，則原告等人依消費者保護法第51條規定請求被告理銘公司、周樑鐘、被告楊玉全等4 人應連帶給付懲罰性賠償金，洵屬無稽。 ⒋且消費者保護法所規定商品責任上之損害，係侵權行為責任而非契約責任，商品自身及其他純粹經濟上損失，應依瑕疵擔保或不完全給付之契約關係處理，並不在該條得請求懲罰性賠償金之範疇（王澤鑑著民法學說與判例研究第8 冊；詹森林著民事法理與判例研究㈢第195 頁以下）。另依消費者保護法之立法理由，對於同法第51條規定之適用範圍，應做目的性之限縮，僅係指依同法第7 條以下規定所稱消費者或第三人因企業經營者所提供之商品或服務，發生安全或衛生上之危險而致生之損害，始有適用。本件被告等均否認有任何侵權行為，又兩造所爭執者為不動產買賣契約之瑕疵，並非系爭房屋具有安全或衛生上之危險而致原告發生損害，依前開說明，原告等主張依消費者保護法第51條規定請求被告等賠償懲罰性賠償金，殊無理由。㈦原告等人主張依公平交易法第31條規定，請求被告理銘公司、被告周樑鐘、被告楊玉全等4 人連帶給付懲罰性賠償金，並無理由： ⒈被告理銘公司、被告周樑鐘、被告楊玉全等4 人均堅決否認有違反公平交易法第21條之情事，原告等人如仍為上開主張，依民事訴訟法第277 條，自應舉證以實其說。原告等人雖提出行政院公平交易委員會公處字第098159號處分書，惟該處分書之受處分人並非被告周樑鐘及被告楊玉全等4 人，自不足作為認定被告周樑鐘及被告楊玉全等4 人有違反公平交易法情事之證據，足見原告等人主張被告周樑鐘及被告楊玉全等4 人有違反公平交易法第21條所定之情事，容屬無據。又前開行政院公平交易委員會公處字第098159號處分書雖以被告理銘公司就一品大觀建案所為廣告有引人錯誤之虞而裁處罰緩，然因原告等人無論於簽約時或交屋時對於系爭房屋用途應為「一般辦公室」乙節，均知之甚詳，且無任何錯誤情事發生，已如前述，故原告等人主張以該處分書作為受有詐欺之證據，容無理由。 ⒉又被告楊玉全等4 人僅係單純提供土地與被告理銘公司進行合建房屋，有關房屋及土地之銷售事宜均委由昌益仲介公司進行銷售，並由該公司以被告楊玉全等4 人及被告理銘公司之名義與客戶進行簽約。被告楊玉全等4 人對於整個興建、銷售之過程均未參與，足見，被告楊玉全等4 人確非屬公平交易法所稱之事業。再者，行政院公平交易委員會並未對被告周樑鐘、被告楊玉全等4 人為任何處分，原告等人主張被告周樑鐘、被告楊玉全等4 人有違反公平交易法第21條所定之情事，容屬無據。 ⒊另依一般經驗法則，金錢寄放銀行當然有一定利息之收入，本件倘認原告得主張解除契約，並依不當得利法則請求返還買賣價金，按房屋及土地價金如因不當得利而應返還，且均計算利息，自不應再將房屋及土地價金與利息計入損害額內。原告自應舉證證明受有其他確實之損害，倘原告無法舉證證明，其就此部分之請求，即無理由。㈧被告理銘公司、被告周樑鐘、被告楊玉全等4 人就系爭房地預定買賣契約之簽立、履行，並無任何詐欺、給付不能、欠缺契約預定效用瑕疵之情事，亦無違反消費者保護法第22條及公平交易法第21條之行為，均已如前述。原告主張依據撤銷受詐欺之意思表示後之不當得利請求權、解除契約後之回復原狀請求權及侵權行為損害賠償請求權等規定，依據選擇合併之關係，請求被告等人為給付，自無理由。㈨倘認原告得主張撤銷契約或解除契約，被告對於原告所提出之裝潢費用單據有所爭執： ⒈原告蕭勝議部分： ⑴室內裝修工程：99年3 月1 日匯款人並非蕭勝議，且鴻霖工程行並未提出發票，無法證明確有在系爭房屋施工之事實。 ⑵窗簾工程：隆美布料股份有限公司之4 張發票並未載明買受人或施工地點，無法證明係用於系爭房屋之窗簾工程。 ⒉原告何卉蓁部分： ⑴室內裝修工程：旻儒工程有限公司擁有「統一發票專用章」，且有統一編號00000000，足見旻儒工程有限公司若有商業交易行為即應依法開立統一發票，且統一發票按月開立，不可能發生倒填日期情事，本件旻儒工程有限公司出具收據，顯非適法的交易憑證，被告否認其為真正，亦否認上開收據足以證明原告主張之事實。 ⑵冷氣工程：申升企業有限公司的發票係99年12月28日才開立，顯然與原告主張98年間裝潢施工的時間不吻合，無從證明原告在98年間有在系爭房屋施工之事實。㈩倘認原告得主張撤銷契約或解除契約，則原告等人占用系爭房地為無法律上之原因，受有相當於租金之不當得利，被告主張與房屋及土地買賣價金互為抵銷： ⒈原告蕭勝議、何卉蓁係分別於98年5 月21日、98年5 月8 日完成交屋，足見系爭房屋自斯時起即由原告等人占有使用，倘認原告等人主張撤銷契約或解除契約為有理由，則原告等人占有使用系爭房屋自屬無法律上之原因，原告等人顯然各受有自占有時起至返還之日止之相當於租金之不當得利。參以台灣房屋仲介股份有限公司新都分公司100 年5 月11日函記載，新竹市○○路165 號12樓房屋，其室內面積為33.06 坪，其99年6 月5 日至101 年9 月4日止，每月租金為30,000元；而原告蕭勝議所購買房屋之室內面積為108.03平方公尺（約32.67 坪）、原告何卉蓁所購買房屋之室內面積為109.32平方公尺（約33.06 坪），均與新竹市○○路165 號12樓房屋之室內面積相當，則原告等顯然各自占有時起至返還房屋之日止，每月受有相當於租金30,000元之不當得利。 ⒉原告蕭勝議購買系爭房地之房屋款為4,490,000 元、土地款為5,490,000 元，其房屋款與土地款之比例為45：55，則原告蕭勝議自98年5 月21日（即交屋日）起至將系爭房地返還登記並交付予被告等之日止，每月受有相當於租金30,000元之不當得利，依前開房屋款與土地款之比例，被告理銘公司得請求原告蕭勝議返還其中13,500元，被告楊玉全等4 人得請求原告蕭勝議返還另16,500元；原告何卉蓁購買系爭房地之房屋款為3,890,000 元、土地款為5,490,000 元，其房屋款與土地款之比例為41.5：58.5，原告何卉蓁自98年5 月8 日（即交屋日）起至將系爭房地返還登記並交付予被告等之日止，每月受有相當於租金30,000元之不當得利，依前開房屋款與土地款之比例，被告理銘公司得請求原告何卉蓁返還其中12,450元，被告楊玉全等4 人得請求原告何卉蓁返還另17,550元。被告理銘公司及被告楊玉全等4 人主張分別以上開不當得利金額與房屋買賣價金、土地買賣價金進行抵銷。 ⒊縱認本件契約有解除之事由（假設語氣），然其究與「不法」有間，被告等所為之所有權移轉登記，顯非屬「不法給付」，被告等抗辯行使不當得利之抵銷，自有理由。 倘認原告得主張撤銷契約或解除契約，原告等人應移轉系爭房地所有權予被告等人並將系爭房地交付被告等人占有後，方得請求被告等人返還系爭買賣房地價金，被告就此主張同時履行抗辯：按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第256 條定有明文，此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，最高法院著有44年台上字第702 號判例意旨可循。另契約撤銷與契約解除均係使契約溯及失其效力，依相同事件應為相同處理之平等原則，於契約撤銷時，自得類推適用前開法文規定及判例意旨。本件原告等人係以契約撤銷及契約解除之理由而請求被告理銘公司返還系爭房屋之買賣價金，同時請求被告楊玉全等4 人應返還系爭土地之買賣價金。縱認原告等人上開請求為有理由，因被告理銘公司及被告楊玉全等4 人已將系爭房地所有權移轉登記予原告等人，並點交予原告等人使用，揆諸前開說明，原告等人自負有將系爭房屋所有權及土地所有權各移轉登記返還予被告理銘公司及被告楊玉全等4 人，並將系爭房屋及系爭土地交付予被告理銘公司及被告楊玉全等4 人占有之回復原狀義務，被告理銘公司及被告楊玉全等4 人於原告等人未履行前開回復原狀義務之對待給付前，自得拒絕房屋及土地價款之給付。三、兩造不爭執事項：㈠被告理銘公司與被告楊玉全、楊玉輝、葉雪霞、陳淑麗，於96年間推出「藝術名宮六十六期」一品大觀建案，原告等分別與被告理銘公司及被告楊玉全4 人簽訂系爭房屋及土地預定買賣合約書，購買系爭房地，並已繳交全部買賣價金，嗣後陸續於98年5 月21日、98年5 月8 間與原告蕭勝議、何卉蓁完成交屋，原告等現占有、使用系爭房屋。㈡原告購買之系爭房屋之基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫複合商業區用地，依擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點第2 點第5 款明定：複合商業區為供商業購物中心及休閒娛樂中心使用，不得供作住宅使用。違規使用者將處以斷水、斷電之處分。㈢系爭房屋、土地預定買賣契約書、所有權狀及登記謄本上均有記載系爭房地用途為辦公室。㈣兩造簽訂之系爭房屋預定買賣契約書第2 條第1 項約定：「本建築基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）複合商業區用地。除甲、乙及丙幢1 樓、1 樓夾層為店舖用途外，其餘建築物用途皆為一般辦公室」等語。㈤系爭房地之廣告文宣記載「讓孩子在名校群聚的人文部落學習成長，與學養素質齊一的同儕相互砥礪。沿著學府路及博愛路的行道樹，記錄了孩子的求學、成長歷程」、「符合風城仕伸、科技菁美文教生活圈的居住文化感」、「名門豪宅的聚集地」、「優質住宅特有的內涵」、「用優雅的詩性線條，示意回家的路徑……讓家成為重新出發的原點。」、「明亮潔淨的上網空間，身處數位時代，給您全新的居家學習概念，家不僅是身心的安憩之所，同時也是靈魂面對世界的另一道窗口。」等宣傳字眼。㈥被告理銘公司所提供之銷售現場樣品屋係以客廳、餐廳、主臥、次臥、孝親房、廚房之住宅擺設，並於兩造房屋預定買賣契約書之附件三建材設備對於門窗、內牆及地面、浴廁、電器設備、給水、排水設備等說明，均以客廳、餐廳、廚房、主臥室、次臥室、孝親房稱之。㈦被告理銘公司於97年5 月間刊印之其公司96年度年報中將系爭「一品大觀」住宅建設列為該公司重要事蹟。㈧行政院公平交易委員會就被告理銘公司及訴外人昌益仲介公司所為之銷售行為，曾以行政院公平交易委員會公處字第098159號處分書，確定系爭建案廣告，對於使用分區為複合商業區之建案認定為一般住宅之用語及圖示，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，命其立即停止前開違法行為，並處被告理銘公司1,500,000 元罰鍰及訴外人昌益仲介公司1,000,000 元罰鍰。被告理銘公司、訴外人昌益仲介公司提起訴願、高等行政法院行政爭訟均遭駁回，並經最高行政法院於100 年9 月29日以100 年度判字第1720號駁回上訴確定在案。㈨系爭房屋所在之土地為被告楊玉全、陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞所共有，依該土地預定買賣契約書所附之附件二授權書所載，被告楊玉全為被告陳淑麗、楊玉輝、葉雪霞之代理人，辦理新竹市○○段415 地號之全部土地事宜。㈩原告曾於99年4 月15日以存證信函通知被告撤銷及解除兩造簽訂之房屋預定買賣契約，並請求返還價金及賠償損失。 被告理銘公司於96年9 月22日在聯合報上刊登廣告標示「『擁抱陽光、涵養綠、隱居新生活概念花園城市』、『每一戶都能擁有上好條件的採光、通風』、『就這樣從公園回家、隱含開朗中庭草原的自然、藝術、人文環境』、『成為新竹地區精緻生活的新指標』、『文化、運動、藝術、休閒、娛樂、知識、生活…一座無可比擬的晶燦綠意國度』」，嗣於98年9 月2 日在蘋果日報刊登廣告「最有魄力的建築獻給最有遠見的當代菁英」、「以國際視野與定位坐擁暸望四方的超大綠棟距」、「地位與成就的表徵、給為您的輝煌事業再造顛峰」。 被告理銘公司於通知原告何卉蓁確認變更設計之客戶變更設計通知單所附附件上施做項目名稱均以主浴室、公浴室與孝親浴室稱之。 被告周樑鐘、楊玉全因以供住宅使用為規劃、設計之樣品屋及預售屋廣告宣傳品方式施用詐術使人陷於錯誤，而購買理銘公司興建「藝術名宮六十六期」之房地，業據被告周樑鐘、楊玉全承認犯詐欺罪，經本院以100 年度易字第181 號分別判處有期徒刑10月，並均緩刑2 年，應分別向公庫支付800,000元確定在案。四、兩造爭點：㈠系爭房地之廣告文宣、樣品屋等銷售資料，是否足以使原告誤認系爭房地可供一般住宅使用？被告理銘公司、周樑鐘是否明知系爭房地不可供一般住宅使用，而以上開廣告文宣、樣品屋等銷售手法施用詐術，隱匿未將系爭房地無法供一般住宅使用之重要事項告知原告，致原告等人受詐欺而買受系爭房地？原告等人依民法第92條之規定，主張撤銷系爭房地買賣契約，有無理由？㈡系爭房地無法作為一般住宅使用是否有給付不能之情事？原告等人以給付不能為由主張解除買賣契約，有無理由？㈢系爭房地無法作為一般住宅使用是否有欠缺契約預定效用之瑕疵？原告據此主張解除買賣契約有無理由？㈣被告楊玉全有無詐欺行為？如有，被告陳淑麗等3 人就被告楊玉全之行為是否應同負責任？㈤被告楊玉全等4 人是否為消費者保護法所稱企業經營者？被告等人是否有違反消費者保護法第22條、公平交易法第21條之情事？原告請求被告等人連帶給付懲罰性賠償金有無理由？㈥原告主張依據撤銷受詐欺之意思表示後之不當得利請求權、解除契約後之回復原狀請求權及侵權行為損害賠償請求權等規定，依據選擇合併之關係，請求被告等人為給付，有無理由？㈦被告以原告等人占用系爭房地為無法律上之原因，受有相當於租金之不當得利，而主張分別與房屋及土地買賣價金互為抵銷有無理由？㈧又被告所為原告等人應移轉系爭房地所有權予被告等，並將系爭房地交付被告等占有後，方得請求被告等人返還系爭買賣房地價金之同時履行抗辯有無理由？五、本院之判斷：㈠系爭房地之廣告文宣、樣品屋等銷售資料，足以使原告誤認系爭房地可供一般住宅使用，被告理銘公司、周樑鐘、楊玉全明知系爭房地不可供一般住宅使用，而以上開廣告文宣、樣品屋等銷售手法施用詐術，隱匿未將系爭房地無法供一般住宅使用之重要事項告知原告，致原告等人受詐欺而買受系爭房地： ⒈兩造對於系爭房屋之基地為複合商業區用地，依擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點第2 點第5 款明定：複合商業區為供商業購物中心及休閒娛樂中心使用，不得供作住宅使用等情均不爭執。然觀之廣告文宣所提及「讓孩子在名校群聚的人文部落學習成長，與學養素質齊一的同儕相互砥礪。沿著學府路及博愛路的行道樹，記錄了孩子的求學、成長歷程」、「符合風城仕伸、科技菁美文教生活圈的居住文化感」、「名門豪宅的聚集地」、「優質住宅特有的內涵」、「用優雅的詩性線條，示意回家的路徑……讓家成為重新出發的原點。」、「明亮潔淨的上網空間，身處數位時代，給您全新的居家學習概念，家不僅是身心的安憩之所，同時也是靈魂面對世界的另一道窗口。」；被告理銘公司於96年9 月22日在聯合報上刊登廣告標示「『擁抱陽光、涵養綠、隱居新生活概念花園城市』、『每一戶都能擁有上好條件的採光、通風』、『就這樣從公園回家、隱含開朗中庭草原的自然、藝術、人文環境』、『成為新竹地區精緻生活的新指標』、『文化、運動、藝術、休閒、娛樂、知識、生活…一座無可比擬的晶燦綠意國度』」，嗣於98年9 月2 日在蘋果日報刊登廣告「最有魄力的建築獻給最有遠見的當代菁英」、「以國際視野與定位坐擁暸望四方的超大綠棟距」、「地位與成就的表徵、為給您的輝煌事業再造顛峰」等語，若被告理銘公司非要使消費大眾認系爭房屋係屬住宅，焉有在廣告文宣中提及「家」、「住宅」等字眼，並標榜優質住宅，而均未出現系爭房屋用途為辦公室之理，是被告理銘公司對系爭房屋自始即設定以住宅方式銷售乙情，堪以認定。 ⒉被告理銘公司所提供之銷售現場樣品屋係以客廳、餐廳、主臥、次臥、孝親房、廚房之住宅擺設，並於兩造房屋預定買賣契約書之附件三建材設備對於門窗、內牆及地面、浴廁、電器設備、給水、排水設備等說明，均以客廳、餐廳、廚房、主臥室、次臥室、孝親房稱之；佐以證人陳賜蓮證稱：「（樣品屋擺設有無辦公用的設備或機器，如影印機、傳真機、電腦、檔案櫃？）沒有。」、證人李宥榛亦證稱「（「一品大觀」樣品屋裡面有無標示茶水間、休息室？）沒有。」等語可參（見本院卷三第151 頁背面至第152 頁、第141 頁），則系爭房屋既不能供作住宅使用，何以提供與客戶參考之樣品屋擺設係以住宅之格局，而未見辦公室格局之規劃、設計供客戶參酌？是以本件在在顯示系爭房屋自銷售之始起即欲以住宅方式掩蓋系爭房屋僅得供辦公室使用之事實。 ⒊被告理銘公司之負責人周樑鐘在其所涉詐欺案件偵查中自承：有看過代銷公司製作的廣告，並認為廣告沒有問題等語，惟辯以：都是屬於辦公室，且屬廣告手法云云（見臺灣新竹地方法院檢察署98年度他字第995 號98年5 月26日訊問筆錄）；廣告手法或可誇張，但絕不允許背離事實，否則即屬不實而有詐欺之情，被告周樑鐘既係被告理銘公司負責人，對系爭預售屋為不得供住宅使用之建物，理當知之甚詳，又其自承系爭預售屋廣告經其審認，卻認可其廣告以住宅使用之方式呈現，且依卷附被告不爭執之廣告或樣品屋之擺設，均難令一般社會大眾自外觀上可得而知系爭房屋乃辦公室而非住宅，被告周樑鐘所辯僅係廣告手法顯不足採。況被告理銘公司及訴外人昌益仲介公司就系爭房屋之銷售手法經主管機關行政院公平交易委員會認虛偽不實及引人錯誤而依公平交易法第21條第1 項命其停止違法行為及科處罰鍰，被告理銘公司不服，經提起行政訴訟，業據臺北高等行政法院、最高行政法院分別以99年度訴字第1594號、100 年度判字第1720號以被告理銘公司確有審核系爭廣告及樣品屋，並有權修改廣告內容，系爭廣告已是最終定稿，被告理銘公司未再要求修改。則被告理銘公司於閱覽系爭廣告與樣品屋後，對於系爭廣告使用一般住宅之用語及圖示說明，與都市計畫法核定用途不符，樣品屋以客廳、餐廳、臥室之裝潢設計，客廳、餐廳、臥室各房間均放置載有系爭建案名稱立牌，均足使一般大眾誤認系爭建案可供住宅使用，對商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，未及時異議並提出修正意見，尚難認被告理銘公司已盡其管理及監督責任，而有過失之情駁回理銘公司之訴、駁回上訴確定，此有前揭判決在卷可參。 ⒋被告理銘公司、周樑鐘、楊玉全主張系爭預售屋及系爭土地係委託訴外人昌益仲介公司銷售，並未與原告直接接觸，原告不能對被告理銘公司、周樑鐘、楊玉全主張詐欺云云，惟按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224 條前段定有明文。本件被告理銘公司負責人即被告周樑鐘對訴外人昌益仲介公司提出之廣告文宣業已審核等情，業據被告周樑鐘於其所涉詐欺案件在偵查中自承在卷，是被告理銘公司、周樑鐘就訴外人昌益仲介公司如何銷售系爭售屋有主導權，則訴外人昌益仲介公司就系爭預售屋之銷售乃屬被告理銘公司之代理人及使用人，被告理銘公司、周樑鐘對代為設計製作之各類廣告及接待中心樣品屋之設置，理當負管理及監督責任，以免造成消費大眾之錯誤認識及期待，不應以該業務委託昌益仲介公司為之，即得排除其所應負之責任，是被告理銘公司自難以上開不實內容廣告係其銷售代理人即訴外人昌益仲介公司所為而推卸廣告不實之責，是其所辯，自難採信。另被告周樑鐘、楊玉全因系爭房屋以供住宅使用為規劃、設計之樣品屋及預售屋廣告宣傳品方式施用詐術使人陷於錯誤，而購買理銘公司興建「藝術名宮六十六期」之房地（即系爭預售屋），業據被告周樑鐘、楊玉全認罪，經本院以100 年度易字第181 號分別判處有期徒刑10月，並均緩刑2 年，應分別向公庫支付800,000 元確定在案，此亦有本院100 年度易字第181 號刑事判決在卷可參。自堪認被告理銘公司、周樑鐘、楊玉全確有施用詐術之意圖、行為。 ⒌被告理銘公司、周樑鐘復主張原告於簽訂系爭房屋預定買賣契約書前已給予5 日以上審閱期，且契約第2 條第1 項已註明系爭土地為複合商業區用地，建築物用途皆為一般辦公室，原告未異議而簽訂契約，並無施用詐術云云，惟系爭預售屋之廣告文宣及樣品屋之設計、規劃均屬住宅格局及擺設，已如上所述，而依系爭房屋預定買賣契約書第1 條明定「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備、房屋及停車位平面圖與位置示意圖視同契約一部份。」則被告理銘公司所為系爭預售屋之前述廣告文宣、接待中心之樣品屋及系爭房屋預定買賣契約書附件三建材設備等，均應視為系爭房屋預定買賣契約之一部，故原告等相信系爭房屋預定買賣契約第1 條所載而視被告理銘公司就系爭房屋所為之廣告、宣傳、樣品物之內容認系爭房屋為可供住宅使用之建物，並無違常理之判斷。反係被告理銘公司既為系爭房屋之建商，並於契約中標明建物用途為辦公室，且明知不得為住宅使用，竟為與用途相反之促銷，能謂無詐欺之意？是被告理銘公司、周樑鐘所辯，實悖於常理而難信實。 ⒍證人葉春美、翁淑慧雖證述稱：曾向原告等表明系爭建案坐落於複合商業區，用途為辦公室云云，然亦均坦承未明確表示系爭房屋不能當作住宅使用等語，且證人即原告蕭勝議證稱：當初有向業務人員葉春美表明購買房子係因家裡不夠住，要換大房子等語；原告何卉蓁亦證稱：有向銷售人員翁淑慧表明要自住，翁淑慧回稱是蓋住宅，適合住家，也適合小孩就學等語（見本院卷三第113 頁背面至第115 頁背面、第147 頁背面至第150 頁）。是若證人葉春美、翁淑慧所述為真，於已告知客戶不能為住宅使用之情形下，原告等卻仍執意購買，並以住宅之格局施作、裝潢，再任令因違法為住宅使用而置其自身受有斷水斷電之虞而使花費近千萬元購買之系爭預售屋因無水、無電、無法使用而荒置，縱至愚之人，亦不會為之。是證人葉春美、翁淑慧所為此部分說詞顯為不實而不足採信。 ⒎綜上，被告理銘公司、周樑鐘、楊玉全有施用詐術使原告等陷於錯誤之情事，可堪認定。㈡原告等人依民法第92條之規定，主張撤銷系爭房地買賣契約，有理由：按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；又前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1 年內為之，民法第92條第1 項前段、第93條前段定有明文。被告理銘公司、周樑鐘、楊玉全有施用詐術之情，已如上所述。而原告等主張於98年11月間經蘋果日報披露系爭房屋之土地使用分區為複合商業區，不得供住宅使用，原告等始進一步查證才知系爭房屋不得做為住宅使用等情，業據原告指稱明確，則原告因報紙披露始知系爭房屋為複合商業區，尚屬合理。則原告等知悉受詐欺之時點既係98年底，而於99年4 月15 日以存證信函向被告理銘公司為撤銷購買系爭預售屋之意思表示，有存證信函足證，且被告理銘公司對已收受此意思表示並未爭執，依前揭說明，原告等與被告理銘公司間系爭房屋買賣契約業已合法撤銷而自始不生效力。㈢原告等依民法第179 條規定請求返還系爭房屋價款、裝潢費用、利息為有理由： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。原告等與被告理銘公司間系爭預售屋買賣契約既已自始不生效力，從而原告請求被告理銘公司返還原告等已繳交、支付之如附表4 所示之系爭房屋價款、裝潢費用及利息，自屬有據，應予准許。茲就原告請求各項，分別說明於後： ⒉原告蕭勝議部分： ⑴原告已給付之價金4,490,000 元、交屋相關支出140,711 元部分：本件原告蕭勝議於97年4 月2 日以4,490,000 元之價格向被告理銘公司購買系爭房屋，並於98年5 月21日交屋，價金、交屋相關費用（含第4 台佈線費、建物契稅、瓦斯外管費【柏油鋪設、接管裝表】、代書費及規費、管理基金）並已付清，此為兩造所不爭執。 ⑵裝潢費用757,270 元部分：原告主張向被告買受系爭房屋後，即著手裝修，並將裝修工程發包給訴外人鴻霖工程行、窗簾工程則由隆美布料承作，此有原告所提出之請款單、統一發票可證（見本院卷二第9 頁至第14頁），而請款單上明確記載施做地點、品名自可信為真實，被告主張無法證明地點，難認可採。查原告完成裝修之費用為757,27 0元，此項就系爭房屋所支出之費用客觀上係屬為返還標的物所支出之有益費用，且該項費用屬於有益費用，與被告是否有受益之意願無涉。而原告撤銷契約之意思表示則於99年4 月15日送達被告，兩造契約既已生合法撤銷之效力，則原告自得請求被告給付757, 270元之裝潢費用。 ⑶則原告請求被告返還5,387,981 元，並自交屋日起（即98 年5月21日）起，依年息百分之5 計算之利息，應予准許。 ⒊原告何卉蓁部分： ⑴原告已給付之價金3,890,000 元、變更工程款20,62 0 元、交屋相關支出154,774 元部分：本件原告何卉蓁於96年9 月3 日以3,890,000 元之價格向被告理銘公司購買系爭房屋，並於98年5 月8 日交屋，價金、變更工程款、交屋相關費用（含第4 台佈線費、建物契稅、瓦斯外管費【柏油鋪設、接管裝表】、代書費及規費、管理基金）並已付清，此為兩造所不爭執。 ⑵裝潢費用751,825 元部分：原告主張向被告買受系爭房屋後，即著手裝修，並將裝修工程發包給訴外人旻儒工程有限公司，此有原告所提出之報價單、收據可證（見本院卷二第16頁至第19頁），而收據上明確記載施做地點自可信為真實，被告主張收據日期倒填等語，然施做地點既係在原告何卉蓁所購系爭房屋處所，則其收據日期縱使不符，亦無礙其施做地點確在該處之實，是被告所辯難認可採。查原告完成裝修之費用為751,825 元，此項就系爭房屋所支出之費用客觀上係屬為返還標的物所支出之有益費用，且該項費用屬於有益費用，與被告是否有受益之意願無涉。而原告撤銷契約之意思表示則於99年4 月15日送達被告，兩造契約既已生合法撤銷之效力，則原告自得請求被告給付751,825 元之裝潢費用。 ⑶則原告請求被告返還4,817,219 元，並自98年5 月21日起，依年息百分之5 計算之利息，應予准許。㈣原告等解除土地買賣契約有理由： ⒈兩造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，洪招就土地買賣契約援引上述催告函而與房屋契約同步予以解除，於法並無不合，此有最高法院86年度台上字第2665號判決意旨參照。又依系爭土地買賣契約書第19條「買方（即原告等）與坐落本件土地上之建物所有權人所訂立之房屋買賣契約，與本契約聯立，上開契約，如…；如因建物所有權人發生違約之情事，致買方得解除契約時，買方得同時解除本件契約。」經查系爭土地上之建物即系爭房屋所成立之買賣契約業經原告依法撤銷而不存在，而系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約乃聯立契約而不能單獨存在，此為原告與被告楊玉全等4 人所不否認，則原告等主張依系爭土地買賣契約第19條之規定，解除系爭土地買賣契約，依前揭說明，於法並無不合。而原告等於99年4 月15日以存證信函向被告楊玉全、陳淑慧、楊玉輝、葉雪霞為解除系爭土地買賣契約之意思表示，有存證信函足稽，且被告楊玉全等4 人並未否認收受此意思表示，是系爭土地買賣契約亦已合法解除。 ⒉按契約解除時，當事人雙方有回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。從而，原告等請求被告楊玉全等4 人返還附表2 所示之系爭土地之價款及利息，為有理由，應予准許。㈤原告等請求被告給付懲罰性賠償金有理由﹕ ⒈按事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；又事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任；另法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之3倍，公平交易法第21條第1項、第31條、第32條第1 項定有明文。另按本法所稱事業如左：一、公司。二、獨資或合夥之工商行號。三、同業公會。四、其他提供商品或服務從事交易之人或團體，同法第2 條亦有明文。而所謂其他提供商品或服務從事交易之人或團體係指公平交易法第2 條第1 、2 、3 款以外其他提供商品交易或從事服務之自然人或團體，不論是自然人、法人或公法人，不分行業，不論有否營利性質，凡獨立並繼續從事生產、商品交易或提供服務之行為，在市場上進行競爭活動者，均包含在內（簡榮宗律師所著公平交易法參照）。故公平交易法所規定之「事業」，係就市場上之特定商品或服務，能自主決定其供給或需要而影響市場之競爭關係者，凡販賣相關大眾所共知之商品，且此商品流入市場後客觀上足以影響消費者對該商品購買之意願，即屬公平交易法所稱之事業。 ⒉本件被告理銘公司以建築房屋銷售為業，自為公平交易法所定之事業。又被告周樑鐘、楊玉全等4 人雖為自然人，並辯稱僅提供土地與被告理銘公司合建，然查被告周樑鐘為被告理銘公司負責人、被告楊玉全並不否認其為昌益集團創辦人，而系爭預售屋之建案係由昌益事業群規劃，是被告周樑鐘、楊玉全就系爭預售屋之推案過程難諉為不知。又被告楊玉全等4 人為系爭土地之所有權人，並就系爭土地分別與購買之消費者訂定系爭土地買賣契約，有系爭土地預定買賣契約可參，則被告楊玉全等4 人所提供之商品即系爭土地，在不動產買賣之流通市場上，自具有客觀之競爭力，依前所述，被告楊玉全等4 人自屬公平交易法所定之「事業」而有公平交易法相關規定之適用。而被告楊玉輝、陳淑麗、葉雪霞既委託被告楊玉全處理系爭土地買賣事宜，而被告楊玉全並委由訴外人昌益房屋仲介公司處理銷售事宜，並代為簽立買賣契約，再以被告楊玉全對系爭預售屋有廣告不實之情，知之甚詳，業如前述，則依民法第224 條之規定，被告楊玉全等4 人亦難卸其廣告不實之責，是渠等所辯，自不足採。而系爭預售屋不得為住宅使用，致使系爭買賣契約無法達其使用目的，已如上所述，則原告等受有已給付系爭預售屋及系爭土地價款之損害，自堪認定。 ⒊按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184 條第2 項前段、第185 條前段定有明文。被告等因廣告不實違反公平交易法第21條保護他人法律之規定，致原告等受有損害，依上開規定，被告等應負連帶賠償之責。被告理銘公司及楊玉全明知系爭預售屋不得供住宅使用，惟其銷售之廣告卻以住宅為訴求，顯有不實之情。 ⒋又按機會成本係指「將資源用於某一種用途之機會成本，是將這些資源本來可以作的其他用途中，最有價值的那個用途的『價值』」，無論手中已有的東西或可獲得而為獲得的東西都是他所付出的成本（張清溪教授4 人所著經濟學- 理論與實際- 上冊參照）。本件原告為購買系爭房屋捨棄購買其他房屋之機會，其機會成本包括外顯成本（會計成本）及隱藏成本，原告等在因可歸責於被告之事由撤銷、解除房屋及土地買賣契約恢復原狀後，被告上開所應返還部分僅有會計成本，然此區房價已高於原購買時之價錢，被告理應負擔原告所損失的時間及機會成本，因原告現在用同樣價錢，已無法購買到等價值的住宅。因101 年第1 季新竹個案標準單價為每坪16.69 萬，而在系爭房屋預售期間，新竹個案標準單價為每坪13萬元（此可參http://www.cathay-red.com.tw/property/101 年第1 季國泰房地產指數季報、http://www.cathay-red.com.tw/housing.htm），是原告等確因被告前述不實廣告之故意行為而受有給付系爭預售屋及系爭土地價金之損害。 ⒌準此，原告等請求被告連帶給付懲罰性賠償金在系爭預售屋及系爭土地已給付總價額百分之30範圍內（即原告蕭勝議部分為9,980,000 ×30％、原告何卉蓁部分為9,380,00 0 ×30％），尚非無據。從而，原告等請求被告連帶給付如附表4 所示之金額及利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、被告就返還系爭房地部分，不得主張同時履行抗辯：㈠按同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例意旨參照）；又類推適用乃因關於某事項，依現行法律秩序之規範計畫，應設有規定而未設規定，致生法律漏洞，基於法律公平原則，而類推適用相近似之法律。因此是否為法律漏洞，應為嚴格解釋，而非僅基於訴訟經濟之考量，民法第264 條第1 項之同時履行抗辯，雖僅及於同一雙務契約成立所生之對待給付，未及於非基於同一之雙務契約而發生之對立債務；惟各對立債務既得逕行依其原因法律關係互為請求；且現行民事訴訟制度就反訴之標的或其防禦方法與本件之標的相牽連者，允許當事人提起反訴，無礙於法律公平原則，即不得任意主張該非基於同一雙務契約所生之對立債務，得類推適用同時履行抗辯之規定。㈡經查，本件原告係依民法第184 條第1 項後段及第92條規定撤銷系爭買賣行為後，依同法第179 條請求被告等賠償所受損害及返還不當得利即為所給付之買賣價金，此項損害賠償請求權，與被告得請求原告返還房地，雖同源於系爭不動產買賣契約，事實上有密切之關係，但損害賠償債權，與原有之買賣契約請求權，法律上已失其同一性，並非立於對待給付之地位，無對價關係，依前揭說明，被告自不得執此為同時履行之抗辯。故被告抗辯：原告須將系爭房地返還被告，被告始有返還系爭房地款項之義務云云，為不足採。七、被告依不當得利規定主張原告就其受有相當於租金之不當得利，請求分別與房屋、土地買賣價金為抵銷，並無理由：按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179 條固定有明文。惟依同法第180 條第4 款規定：因不法之原因而為給付者，不得請求返還，但不法之原因僅於受領人一方存在時，不在此限。本件原告等與被告間關於系爭房地買賣，因被告施用詐術致使原告陷於錯誤而訂立買賣契約業如前述。是依民法第180 條第4 款規定，被告自不得請求就其應返還原告等之房屋、土地買賣價金為抵銷。因此被告依民法第179 條規定，請求分別與房屋、土地買賣價金為抵銷並無理由。八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當金額，分別准許之。就原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻擊防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 101 年 7 月 6 日民事第一庭法官朱美璘以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 7 月 6 日書記官王恬如 ┌───────────────────────────────┐ │附表1 │ ├──┬────┬───────────────────────┤ │編號│原告姓名│被告理銘公司、周樑鐘應連帶給付之金額 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 1│蕭勝議 │ 5,387,981元 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 2│何卉蓁 │ 4,817,219元 │ ├──┴────┴───────────────────────┤ │利息﹕均自民國98年5月21日起至清償日止，按年息百分之5計算。 │ └───────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────┐ │附表2 │ ├──┬────┬───────────────────────┤ │編號│原告姓名│被告楊玉全、楊玉輝、陳淑麗、葉雪霞應各給付原告│ │ │ │之金額 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 1│蕭勝議 │ 1,372,500元 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 2│何卉蓁 │ 1,372,500元 │ ├──┴────┴───────────────────────┤ │利息﹕均自民國98年5月21日起至清償日止，按年息百分之5計算。 │ └───────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────┐ │附表3 │ ├──┬────┬───────────────────────┤ │編號│原告姓名│被告理銘公司、周樑鐘及楊玉全等4 人應連帶給付各│ │ │ │原告之金額 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 1│蕭勝議 │ 4,335,147元 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 2│何卉蓁 │ 4,074,516 元（原告所提附表因計算錯 │ │ │ │ 誤, 誤載為4,155,516 【1,358,172 ×3│ │ │ │ 】） │ └──┴────┴───────────────────────┘ ┌───────────────────────────────┐ │附表4 │ ├──┬────┬───────────────────────┤ │編號│原告姓名│被告理銘公司、周樑鐘及楊玉全等4 人應連帶給付各│ │ │ │原告之金額 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 1│蕭勝議 │ 2,994,000元 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 2│何卉蓁 │ 2,814,000元 │ └──┴────┴───────────────────────┘ ┌───────────────────────────────┐ │附表5 │ ├──┬────┬───────────────────────┤ │編號│原告姓名│訴訟費用負擔之比例 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 1│ 蕭勝議 │二十分之一 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 2│ 何卉蓁 │二十分之一 │ └──┴────┴───────────────────────┘ ┌───────────────────────────────┐ │附表6 │ ├──┬────┬───────────────────────┤ │編號│原告姓名│供擔保之金額 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 1│蕭勝議 │1,800,000元 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 2│何卉蓁 │1,600,000元 │ └──┴────┴───────────────────────┘ ┌───────────────────────────────┐ │附表7 │ ├──┬────┬───────────────────────┤ │編號│原告姓名│供擔保之金額 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 1│蕭勝議 │460,000元 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 2│何卉蓁 │460,000元 │ └──┴────┴───────────────────────┘ ┌───────────────────────────────┐ │附表8 │ ├──┬────┬───────────────────────┤ │編號│原告姓名│供擔保之金額 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 1│蕭勝議 │1,000,000元 │ ├──┼────┼───────────────────────┤ │ 2│何卉蓁 │940,000元 │ └──┴────┴───────────────────────┘

臺灣新竹地方法院99年度重訴字第79號

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