沙鹿簡易庭100年度沙簡字第319號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　100年度沙簡字第319號

原告

龍昌數位國際股份有限公司

法定代理人

陳填墪

訴訟代理人

許桂挺律師

訴訟代理人

黃士哲律師

訴訟代理人

蕭惠慈

被告

吾展實業有限公司

法定代理人

王宦川

訴訟代理人

張績寶律師

複代理人

徐祐偉律師

複代理人

黃建閔律師

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國101年7月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張被告向原告承租台中市○○區○○村○○○路211號之廠房（下稱系爭廠房），約定租期自民國（下同）98年6月1日起至104年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）116,000元。依據兩造租賃契約（下稱系爭租約）第3條約定：「租金每個月新臺幣11萬6千元整（發票含稅），乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納。」詎料，被告自100年1月起即未繳納租金，屢經原告催討仍然拒絕給付。原告即於100年6月8日寄發存證信函，除表明催討逾期租金外，並依民法第440條第1項及第2項規定，表明被告未於3日內給付租金者，即以該存證信函為終止系爭租約之意思表示。上述存證信函已於100年6月9日送達被告，然被告於收受存證信函後仍未置理，故系爭租約已於被告收受存證信函後第3日（即100年6月12日）終止。系爭租約既經終止，被告繼續占有系爭廠房即屬無權占有，原告爰依民法第767條規定，請求被告返還系爭廠房及租約終止前尚未給付之租金928,000元；另被告於租約終止後仍然繼續使用系爭廠房，致使原告受有相當於租金之不當得利及法定遲延利息。

二、被告則以其從事防火建材生產及工藝品雕刻製作，與原告簽訂系爭租約。兩造約定原告應提供工業用水、用電、工廠登記證及消防設備等，原告並且同意增建廠房及修繕完成後，提供被告使用。詎料系爭租約簽訂後，被告進駐系爭廠房始發現，原告並未增建廠房供其使用，致其被告無法依照計畫生產防火建材。此外，原告亦未提供工業用水、用電、工廠登記證等，復未修繕系爭廠房，致使系爭廠房具有漏水等多處瑕疵，而使被告無法為通常之使用。迭經被告多次催促原告評估修繕系爭廠房費用並且發函請求原告修繕，然原告均未履行契約義務。簽約迄今，被告業已交付200萬元之租金，原告卻未依約履行契約義務，被告本於同時履行抗辯之權利，自得拒付嗣後屆期之租金。原告主張終止系爭租約之理由，自非正當。爰請求駁回原告之訴，並陳明如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造爭執之關鍵即為：原告是否業已履行系爭租約之約定？經查兩造爭執最烈者即為系爭租約第20條規定：「合約終止，乙方（即被告）須將水、電及工廠登記證歸還甲方（即原告）」、第23條規定：「甲方須增建廠房（美商樂迪雅後方空地）給乙方使用，若乙方不須要，則須將建築成本給付乙方。」及第24條規定「甲方負責整修建築物壁面、鐵窗、消防設備、鋁窗、油漆、電表一顆（單一雙表），乙方負責幫忙詢價並監督施工。」倘如被告所稱，原告並未履行上述出租人之義務等語。然查被告於系爭租賃成立初，即以開立遠期支票之方式，預先支付一年半之租金交付原告，嗣並遵期兌付等情，均經兩造自認屬實。被告自98年6月起至99年12月止使用系爭廠房，歷時十八個月，其間雖曾於99年7月間以存證信函請求原告履行增建廠房、修繕漏水及鐵窗設備之意思，然而被告仍然持續支付租金至99年12月底止，並未行使同時履行抗辯權而拒付租金。迨至被告遭原告催討100年1月間起之租金後，復以原告仍未履行出租義務為由，主張同時履行抗辯，核與商業交易常情有違，所述仍應斟酌保留。

四、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。又民法第347條規定：「本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。」是故，民法關於買賣之規定，於買賣以外之有償租賃契約亦應準用。依民法第355條規定；「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」及民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程式從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」上述有關物之瑕疵擔保責任免除及檢查通知之規定，於本件租賃爭議，亦得準用。本件被告使用系爭廠房長達十八個月，其間均未主張系爭廠房不合契約約定而拒絕支付租金，顯見被告受領系爭廠房使用後，並無認其係屬瑕疵，被告辯稱原告未增建廠房、未提供工業水電、工廠登記、未修繕系爭廠房致有漏水等，均係明顯易見之廠房外貌，被告既無異議而使用十八個月之久，並且按期給付租金，揆諸上開說明，自應準用瑕疵擔保責任免除及檢查通知等規定，不得嗣後翻異，復稱系爭廠房具有瑕疵而主張同時履行抗辯。被告既不得以系爭廠房瑕疵為由，主張同時履行抗辯而拒付租金，則原告請求被告給付系爭租賃契約終止前，尚未給付之租金，應屬有理。

五、兩造復就是否合法終止系爭租賃契約一節多所爭議，被告係自100年1月起即未繳納租金，故原告主張其於100年6月8日寄發存證信函，依據民法第440條第1項及第2項之規定，請求被告應於三日內給付欠租，否則即為終止租賃契約之意思表示，經核於法無違，自應准許。被告雖辯稱依據最高法院52年台上字第1289號判例意旨認為：承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物。本件原告僅以存證信函催討租金，並未於期限屆滿後再次表示終止租約，系爭租賃契約即未終止等語。惟查本件原告已於上述存證函中表明：「限於函到三日內剋速支付尚欠之租金，逾期本公司將依法終止貴我雙方之租賃契約」等語，顯見原告之意思表示除催討租金外，同時表明被告如未支付租金，原告即欲終止租約，核與上述判例意旨所稱出租人單純催討租金，但未表示終止租約之情節有別，自難以彼類此，援為有利於被告之抗辯。從而系爭租賃已於100年6月終止，堪以認定。原告據此請求被告返還系爭廠房，於法有據，應予准許。

六、系爭租賃契約原告自認係於100年6月12日終止，從而被告尚未給付之租金應為622,533元（116,000×5＝580,000，116,000×11/30＝42,533，580,000＋42,533＝622,533）。故原告請求被告給付租金622,533元及自起訴狀繕本送達之翌日起（100年10月7日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬正當。其餘逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。

七、原告另主張系爭租約終止後，扣除被告給付之押租金，依不當得利之法律關係，被告應自100年9月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告116,000元，亦與法律規定相符，應予准許。

八、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。但被告陳明願供擔保，請准免為假執行，爰依房屋課稅現值（620,900）及屆期未付之租金數額（622,533），酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。

九、兩造其餘有關原告是否增建廠房、提供工業水電、工廠登記證及修繕廠房等爭議，依前述理由四之說明，被告怠於主張廠房不符租賃契約約定之使用、收益狀態，縱認原告確有系爭租賃契約第20、23、24條之約定義務，亦因被告怠於主張而得免除，不另贅述。

十、依民事訴訟法第79條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭

以上為正本，係照原本作成。