109年度沙簡字第83號｜民事：返還定金等｜裁判日期：109 年 05 月 13 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 109年度沙簡字第83號原　　　告　蔡麗玲訴訟代理人　吳景能被　　　告　李敏鈺上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國109年4月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、兩造爭執要旨：一、原告主張：㈠原告蔡麗玲於民國108年8月21日透過被告李敏鈺的姐姐李丹鈺，購買被告所有坐落臺中市○○區○○○段000地號土地及其上同段853建號房屋（門牌號碼臺中市○○區○○路000○00號，下稱系爭房屋），雙方簽立協議書（下稱系爭協議書）1份，約定如仲介公司至108年11月7日沒有售出時，得以新臺幣（下同）1050萬元購買系爭房屋。原告已經先行支付定金12萬元，雙方已經成立正式的買賣契約。㈡其後原告經友人告知，系爭房屋有疑似嚴重的海砂屋現象，原告要求現場勘查後發現確實存有類似海砂屋的重大瑕疵，乃向李丹鈺反應請其檢測確認，卻遭悍然拒絕，並回覆原告購入後再自行檢測，若不購買，則沒收定金。㈢系爭房屋有危及生命安全的重大瑕疵，被告顯然違反民法第354條有關出賣人物之瑕疵擔保規定，而屬不完全給付，原告自得解除契約，並依民法第249條請求返還定金12萬元，且解約後另得依不當得利的規定請求被告回復原狀，返還定金。㈣原告為了系爭房屋的瑕疵問題，遭被告無理霸道對待，心生恐懼，天天失眠，心情鬱悶，得依民法第184條第1項前段、第195條第1項規定，請求被告賠償精神慰撫金8萬元。㈤請求法院判決：被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告答辯：㈠系爭協議書雖約定原告要購買系爭房屋及其價金，但只是買賣預約，不能因此認買賣契約業已成立。㈡定金除有證明本約成立之「證約定金」外，尚有僅能證明預約成立之「立約定金」（又稱猶豫定金），在成立契約前交付定金，目的只是取得一定的考慮期間，用以擔保契約成立。依最高法院見解，訂立立約定金契約時，因本契約尚未成立，本不發生契約履行或不能履行之問題，但本契約如果未成立，則應以未成立的原因係可歸責於付定金或受定金之一方，或不可歸責於雙方當事人之事由所致，分別類推適用民法第249條第2款至第4款之規定處理。㈢被告於108年7月26日委託永慶不動產加盟店統義不動產經紀業有限公司（下稱統義公司）銷售系爭房屋，委售價格1280萬元，委託銷售期間至108年10月31日止。其後原告透過鄰居及統義公司多次看屋後表示願意購買，但認為開價過高，乃向被告提出待委託銷售期間屆至後雙方再於108年11月7日前，以買賣價金1050萬元簽訂買賣契約書，因而於108年8月21日簽訂系爭協議書，並由原告交付定金12萬元與被告。可見該定金是為了擔保買賣契約本約訂立為目的之立約定金。被告並於108年11月1日分別以存證信函及簡訊通知原告於同年月7日簽訂買賣契約之本約。不料原告置之不理，也沒有說明被告有何可歸責的事由，故被告乃依照系爭協議書的約定將12萬元的定金沒收。㈣原告指稱系爭房屋是海砂屋，被告否認，所提出照片並非真正，也與系爭房屋無關。何況縱使有海砂屋情事（被告仍否認），也是訂立買賣契約之本約後，原告基於物之瑕疵擔保請求權請求被告補正，或另為價金之協議等問題，不得以此為由拒絕簽訂買賣契約。本件原告不買，並非被告不賣，故被告沒有可歸責事由。被告沒收定金12萬元，於法有據，自無不當得利或侵權責任。㈤請求法院判決：原告之訴駁回。貳、得心證之理由：一、原告主張兩造簽訂系爭協議書、交付定金12萬元給被告之事實，已提出系爭協議書為證（見本院卷第37頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。本件爭點在於，系爭協議書之性質為何？是系爭房屋的買賣契約本約？或僅具有預約的性質？原告交付的12萬元定金，為何種性質的定金？原告解除系爭協議書的約定，並請求被告返還定金12萬元及賠償精神慰撫金8萬元，有無理由？本院論述如下：㈠契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院106年度台上字第480號判決意旨參照）。又契約當事人於契約成立前交付，用以擔保契約成立之立約定金，倘本約未成立，定金之效力應類推適用民法第 249條之規定（最高法院103年度台上字第1415號判決意旨參照）。㈡經查，系爭協議書第1條約定：「乙方（即被告）已委託永慶房屋銷售此房屋至108年10月31日止，到期後若該房屋尚未售出，甲方（即原告）得以新臺幣1050萬元向乙方承購該房屋，銷售合約需於108年11月7日前簽立房屋買賣契約書，並依照法定房屋買賣程序進行，乙方要求辦理履約保證。」第2條約定：「甲方若未能履約，訂金由乙方沒收。」（見本院卷第37頁）。依此約定，系爭房屋買賣事宜，既然仍有「永慶房屋到期尚未售出」之保留條件，可見並非雙方各負交付買賣價金及系爭房屋義務之正式買賣契約，而僅具有預約的性質。且而該原告所交付的12萬元定金，顯然是為了擔保「永慶房屋於108年10月31日尚未售出時」，由原告取得與被告簽訂正式買賣契約的權利，而屬立約定金。則依上開最高法院判決意旨之說明，有關定金之沒收及返還問題，自應類推適用民法第249條之規定處理。㈢按契約因可歸責於受定金人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還所受之定金，固為民法第249條第3款所明定。惟所謂不能履行，必須於契約成立後發生給付不能之情形，且其給付不能係因可歸責於受定金人之事由所致，始足當之。如當事人所訂契約之標的並非不能履行，而僅其品質、規格、面積或數量與約定之內容不符者，僅生債務人應否負物之瑕疵擔保責任之問題，此與前述「不能履行」之情形迥然有別（最高法院69年度台上字第3935號判決意旨參照）。本件原告雖主張系爭房屋有疑似海砂屋的嚴重瑕疵，並提出照片3張為證（見本院卷第39頁）。但被告否認其為系爭房屋的照片，原告也當庭自承只是提供給法院參考而已（見本院卷第104頁），則該照片自不能採為本案證據，而遽認系爭房屋為海砂屋。㈣原告雖一再強調現場勘查系爭房屋時，發現系爭房屋確實有疑似海砂屋的重大瑕疵，屬不完全給付云云。然原告所主張上情縱使為真，依上開最高法院判決意旨，也只是其品質與約定內容不符，僅生被告應否負物之瑕疵擔保責任之問題，並非給付不能。換言之，原告應於簽訂系爭房屋的買賣契約本約之後，依其瑕疵情形，主張被告負擔物之瑕疵擔保責任，並不是不能履行簽訂買賣契約本約的問題。依民法第249 條第3款請求加倍返還定金，以「可歸責債務人之事由致給付不能」為要件，並不包括「可歸責於債務人之事由致不完全給付」之情形。據此，原告主張得依不完全給付之規定解除系爭協議書之約定，並非合法，其依民法第249條第3款之規定請求被告返還定金12萬元，自屬無理由。㈤原告違約不買系爭房屋，被告依系爭協議書第2條約定沒收定金12萬元，核屬適法，也沒有不當得利或侵權責任之可言。是原告另依不當得利之規定請求被告返還定金12萬元，並依侵權法律關係請求被告賠償精神慰撫金8萬元，亦屬無理由。參、結論：一、綜上所述，原告依民法第249條及不當得利、侵權行為法律關係，請求被告給付20萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。二、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提事證，經本院審酌後，認為均不影響於判決結果，故無庸逐一論述，附此敘明。三、訴訟費用應由敗訴之原告負擔。中華民國 109 年 5 月 13 日沙鹿簡易庭法官李嘉益以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 5 月 14 日書記官

沙鹿簡易庭109年度沙簡字第83號

關鍵資訊