112年度沙簡字第69號｜民事：損害賠償｜裁判日期：112 年 07 月 12 日

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度沙簡字第69號原告廖筱蘭被告昇揚開發實業有限公司法定代理人蔡宗霖訴訟代理人賴宜孜律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年6月28日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣8萬6,887元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之29，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣8萬6,887元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項分別定有明文。查原告依民法第359條規定起訴請求宏亞建設開發有限公司（下稱宏亞公司）減少買賣價金，因宏亞公司非出賣人，原告乃於民國112年3月1日當庭以言詞撤回對宏亞公司之起訴，追加昇揚開發實業有限公司為被告，並經宏亞公司同意原告撤回（見本院卷第221頁）。核原告上開變更係本於同一基礎事實，於法尚無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：原告向被告購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地暨其上同段911建號即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號4 樓之2建物（下稱系爭房屋，與土地部分合稱系爭房地），兩造於107年6月19日簽立房屋預訂買賣合約書（下稱系爭買賣契約），原告並於108年10月24日登記為系爭房地所有權人。被告於108年11月10日點交系爭房屋，原告於109年10月入住，於110年5月間發現廁所馬桶上方天花板有積水，滲水處為5樓馬桶排水管，經檢查後在排水管管緣銜接處以膠補強，然成效不彰，嗣於110年7月27日至111年4月26日、111 年6月9日至同年7月20日經兩次維修，目前無漏水情形。系爭房屋縱經修復，仍有交易性貶損之折價損失，被告應負物之瑕疵擔保責任，參酌不動產估價師公會統計，爰依民法第359條規定請求減少價金30萬元等語。並聲明：被告應給付原告30萬元。二、被告則以：原告自承系爭房屋滲水處已維修完畢，其因恐懼房屋再度滲水而擬拋售該屋，然被告並無由為他人之恐懼而支付對價。系爭房屋係進行樓上水管落水頭邊緣的強化防水修繕，結構體本身無任何問題，此種修繕應無造成交易性貶值；倘認系爭房屋仍有交易性貶值，應以建物部分合約總價135萬元計算等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：㈠原告向被告購買系爭房地，兩造於107年6月19日簽立系爭買賣契約，原告於108年10月24日登記為系爭房地所有權人，被告於同年11月10日交屋，嗣原告於109年10月入住，於110年5月間發現系爭房屋廁所馬桶上方天花板有積水，滲水處為5樓馬桶排水管，經聯絡被告人員到場處理，其後於110年7月27日至111年4月26日、111年6月9日至同年7月20日進行兩次維修，目前無漏水情形之事實，有系爭買賣契約、維修前照片、過保社區工程修繕/會勘歷程在卷可稽（見本院卷第33至47、183至192頁），並有系爭房地土地及建物登記謄本附於不動產估價報告書，且為兩造所不爭執，堪信為真實。㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決要旨參照）。又物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出賣人原則上即應負責。兩造對於系爭房屋浴廁之馬桶上方天花板處有滲漏水情形，現已修復完畢目前無漏水乙節並無爭執（見本院卷第252至253頁），審酌房屋之效用係供人居住，倘發生漏水情事，居住情形必受影響無法為正常居住使用，依一般交易觀念，無漏水情形本為房屋應具備之通常品質，故系爭房屋存有上揭滲漏水情事應屬物之瑕疵無疑。則被告應就系爭房屋之上述瑕疵負瑕疵擔保責任，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬有據。㈢按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。本件經兩造合意囑託世通不動產估價師事務所鑑定結果，系爭房地如無上述瑕疵之價格為570萬元；如有上述瑕疵之價格為561萬3,113元，污名價損為8萬6,887元（見不動產估價報告書第60頁）。兩造對於上開估價報告書之記載並不爭執（見本院卷第340頁），然被告抗辯：倘系爭房屋有交易性貶值，應以建物部分合約總價135萬元計算等語。查依據上開估價報告書可知，該所經實地蒐集、訪查該勘估標的區域內住宅大樓之買賣、租金實例，運用不動產估價技術規則所定之鑑價方法比較法及收益法整理、比較、分析、調整，並考量該住宅華廈產品之市場供需情形，以推求出勘估標的之比較與收益價格，並分別賦予適當之權重，經考量各項影響價格之一般、區域、個別因素，並運用不動產估價技術規則所定之鑑價方法後，評定本案不動產資產正常價格，應屬公允可信。且按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文，顯然系爭房屋與其坐落基地之應有部分不得分離而單獨移轉，是估價報告書將系爭房地整體觀察鑑價，當屬合理，被告所辯應依建物價格計算交易性貶值云云，即屬無據。㈣按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，於買受人以意思表示行使時，則出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。原告主張系爭房屋有滲漏水瑕疵，依民法第359條規定就該瑕疵主張減少買賣價金，請求被告返還8萬6,887元，即屬有據；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告依民法第359條規定，請求被告給付8萬6,887元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保免為假執行，於法核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　12　　日沙鹿簡易庭法官廖欣儀以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　12　　日書記官柳寶倫

沙鹿簡易庭112年度沙簡字第69號

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