三重簡易庭101年度重簡字第517號

• 裁判案由: 給付違約金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 三重簡易庭
• 裁判日期: 101 年 11 月 13 日

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
101年度重簡字第517號原　　　告　郭欣怡
原　　　告　郭文彬
訴訟代理人　江曜廷
被　　　告　蔡聰源
上列當事人間請求給付違約金等事件，於中華民國101 年10月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬陸仟柒佰伍拾元及自民國一百零一年三月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）520,830 元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣原告於民國（下同）101年10月23日當庭變更聲明，請求被告應給付516,750元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。此核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：被告於99年8月1日起向原告承租門牌號碼坐落於臺中市○區○○街243號及245號之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自99年8月1日起至101年7月31日止，共計2 年，並約定依租賃契約第3條第2項應支付承租店屋之租金；第3條第3 項應支付承租店屋之社區管理費；第8條約定即遷出時需搬運清除所有家具雜物，協議委託出租人處理，支付清潔費用；第9 條約定即承租人若提前搬離他處時，承租人應賠償出租人違約金新臺幣400,000元，詎被告於100年9 月30日主動提前解約，被告雖有支付至100年9月30日之租金，但卻延至100年10月31日才遷離點交，故被告仍應給付100年10月1日起至31日止之不當得利100,000元，又被告僅支付至100年9月30日之管理費，但尚有99年8月1日至8 月31日止之管理費4,000元尚未繳納，另出租人即原告已經於100年12月1
日向承租人即被告提出清潔費用15,750元（含稅）之發票要求被告給付，惟遭被告拒絕，清潔費用15,750元扣除已付之3,000 元，尚欠清潔費用12,750元，再者，由於被告提前解約，應賠償違約金400,000 元，合計被告應給付原告之金額為516,750元（計算式：400,000元＋100,000元＋4,000元＋12,750元〉＝516,750 元），經原告屢次催討，被告仍置之不理。業據提出店屋租賃契約書、統一發票、履約保證本票、大樓各項用費收費單據、協議書各影本1 份為證。為此，爰依據租賃契約及不當得利之關係，請求被告應給付516,750 元及自支付命令繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
三、被告則請求駁回原告之訴，並以：
(一)原告郭文彬及郭欣怡在系爭租賃契約書最後一頁已同意被告於100年9月30日終止房屋租賃關係，被告並依約定支付隔間施作費用100,000 元，惟原告未依約定退還被告押租金本票200,000元，另原告主張被告賠償400,000元，原告所提本票押金是99年7 月15日原告與被告簽定房屋租賃契約書所未歸還之押金本票，此簽定合約已於99年8月1日原告與被告簽定房屋租賃契約書第15條約定雙方同意99年7 月15日所簽定房屋租賃合約不具任何執行效力，另原告與被告於100 年10月29日所簽定合約第2條第2項被告已支付原告房屋租賃解約金200,000元。
(二)被告於100年9月30日已請拆除公司將原告所有房屋清理歸還，並支付新臺幣3,000 元作為事後清潔補償，因原告事後開立不實發票向被告請求支付12,750元之清潔費用，實與事實不符。
(三)被告於100年9月30日僱請工程公司拆除裝潢歸還原告，現場有證人何京曄與工程公司人員執行，絕無原告所述延至100
年10月31日才遷離，而被告承租地點為臺中市○區○○街239號、241號、243號、245號、247號及249號合計六間房間打通，原告房屋為243號與245號為中間兩間房屋，原告與被告於100年8月簽定同意書於最後一頁同意被告支付100,000 元作為上開租賃房屋之隔間施作費用，因原告未依約定施作隔間。被告因另承租239號、241號、247號及249號營運而被原告要求一個月租金，實無理由等語置辯。
四、原告主張被告於99年8月1日起向原告承租系爭房屋，租賃期間自99年8月1日起至101年7月31日止，共計2年，然於100年9 月30日提前解約之事實，業據其提出房屋租賃契約書乙份為證，復為被告所不爭，堪信為真實。至於原告主張被告應給付提前解約之違約金400,000元、100年10月1 日起至30日止相當於租金之不當得利100,000 元及清潔費用12,750元等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，茲就原告請求之項目說明如下：
(一)有關違約金部分：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第98條及第153條分別定有明文。
⒉本件原告主張因被告提前解約，依據系爭租賃契約第9 條規定，被告應給付原告違約金400,000 元云云，則為被告所否認，並辯稱原告已在該租賃契約最後一頁記載同意被告於100年9月30日終止該契約，故被告並無違約等語置辯。經查，依據被告所提出之系爭租賃契約書所示，可知兩造有簽訂該租約，並有同意以100年9月30日作為系爭租約之終止日，且經雙方用印之事實，復為原告所不爭，依前揭法條說明，足見兩造確有合意於100年9月30日終止系爭租賃契約之意思表示，是本件租賃契約既經雙方同意於100年9月30日而終止，自應認被告並無於系爭租賃契約期滿前未經出租人即原告同意下，擅自向原告為終止系爭租約意思表示之情，是原告所為之上開主張，洵屬無據。
(二)有關相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第179
條前段及第455條第1項前段分別定有明文，又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。最高法院61年台上字第1695號判例參照。
⒉本件系爭契約係於100年9月30日合意終止，有如前述，依前揭法條說明，被告自有將系爭房屋返還予原告之義務，然被告已於100年9月30日搬離該房屋，並於10月31日將系爭房屋之遙控器返還予原告，此為被告所自承（見本院101年7月10日言詞辯論筆錄），足見被告雖於9 月30日自該處所搬離，惟於系爭租約終止後即10月31日，始將系爭房屋返還予原告，可知被告自9 月30日起至10月31日止係屬無法律上之原因而享有占用該房屋之利益，致原告受有損害，依上開法條及判例意旨說明，原告自得向被告請求上開無權占用期間所享有相當於租金之不當得利，是原告主張被告應給付租金10,000元，核屬有據。
⒊至於被告辯稱兩造於100年9月30日合意終止系爭租約時，被告有支付100,000 元作為系爭房屋之隔間施作費用，故原告要求給付1 個月租金，顯無理由云云，然查上開施作費用與被告無權占用系爭房屋係屬二事，被告自不得徒以已支付施作費用作為有權占用系爭房屋之正當理由，是其所辯，自不足採。
(三)有關管理費部分：
按拆帳抽成應於每月五日前以月結方式繳納，社區管理費（每單位2,000元/月）自出租日起由乙方即被告繳納予甲方即原告代收，此有系爭租約第3條第3項所約定。本件原告主張被告應給付自99年8月1日起至8月31日止之管理費4,000元等語，業據其提出管理費收據乙份為證，復為被告所不爭執，是原告此部分之主張，自屬有據。
(四)有關清潔費部分：
按租賃期滿遷出時，乙方即被告應搬運清除所有傢俱雜物，此有系爭租約第8 條約定在卷足憑，又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張被告於100年9月30日即系爭租約終止日後仍有遺留傢俱雜物，經原告僱用工人清潔搬運後，共花費12,570元之事實，則為被告所否認，並辯稱該費用所開立發票為不實之金額等語，依前揭法條說明，自應由原告就有支付系爭清潔費用有利於己之事實，負舉證責任。然查，原告業據其提出華城工程行於100 年11月30日所開立之統一發票乙份為證，並經本院依原告之聲請傳喚證人張天城到庭具結證稱：「（問：華城工程是否為你所經營？提示發票。）答：是的，發票是我開的，去台中幫原告清理牆面及地面的污垢，清理後有將所留下垃圾運走，我有帶二位師傅下去台中。沒有包含傢俱、雜物的處理。費用15,000元（15,750 元含稅）。」等語（見本院101年10月23日言詞辯論筆錄），核與原告主張支付清潔費用15,750元，復經原告同意扣除被告自協議書給付3,000 元後之金額為12,750元等情相符，雖被告辯稱該清除系爭房屋塑膠地板之費用僅需支付5,000 元，故該清潔費用需支付15,750元，顯不合比例原則等語，並提出友誠木業行估價單乙份為據，惟查系爭清潔費用之清潔工程包括大理石壁面、大門上抿石子油漆殘留及地板磁磚有膠殘留均須用溶劑清洗，且地板磁磚原先沒有清理乾淨，用溶劑擦洗及鐵片刮比較費工，此經張天誠亦於上開期日證述可參，復為被告所不爭執，是本件被告既對於系爭租賃期滿遷出時，對原告負有搬運清除所有傢俱雜物之義務，然被告能清除而未清除，自有依約給付原告因此搬運清除雜物所支出費用，是原告執此主張，亦屬有據。
(五)綜上所述，被告應給付原告之金額為116,750 元（計算式：100,000元＋4,000元＋12,750元＝116,750元）。
五、從而，原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付116,750元及自支付命令繕本送達之翌日即101年3 月30日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第78條、第85條第1 項前段、第389條第1項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 13 日臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 11 月 13 日書 記 官 胡明怡