三重簡易庭104年度訴字第539號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 三重簡易庭
• 裁判日期: 104 年 07 月 24 日

臺灣新北地方法院民事判決
104年度訴字第539號
原　　　告　王莉
訴訟代理人　陳文禹律師
陳泰溢律師
李佩容律師
被　　　告　黃琳貯
訴訟代理人　鍾秉憲律師
許英傑律師
楊靜榆律師
上列當事人間請求給付違約金事件，於民國104年7月7 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。本件原告原聲明，請求被告應給付原告新臺幣（下同）455,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣於民國（下同）103 年11月20日以民事準備（一）狀變更聲明，請求被告應給付原告910,000元。又於104年2月3日以民事準備（二）狀變更聲明，請求被告應給付原告1,066,000 元。復於104年5月7 日以民事陳報狀變更聲明，請求被告應給付原告1,066,000元，及自104年5月7日民事陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭說明，應予准許。
二、原告起訴主張：
(一)緣被告於103年5月26日將其坐落新北市○○區○○段000000000地號土地權利範圍9920分之65，及其上同段00000-000建號建物即門牌號碼新北市○○區○○街00號4 樓房屋權利範圍1分之1，以價金2,600,000 元出售予原告，而兩造簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）時，因系爭房屋尚有第三人租賃占有中，被告遂明文承諾最遲將於103年8月31日前將系爭房屋騰空，俟買方確認始由買方新貸行庫代償賣方原抵押貸款，於塗銷後付清，同時交屋，此有系爭買賣契約第14條可參。另依本契約第9條第6項規定，不動產之點交最遲不得於103年9月10日。
(二)詎料，原訂騰空交屋期限（即103年9月10日）屆滿後，被告竟未依約排除第三人之占有，以致原告陷入雖依約給付各期款項，然迄今仍無法使用收益系爭房屋之窘境。嗣經原告於103年9月3日、9月18日再次催請被告依約履行，仍皆未獲得善意回應。依系爭買賣契約第9條第6項約定：「…。如屆最後期限賣方仍不能點交時，賣方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償買方，如逾十五日賣方仍不能點交，再經買方定期間催告仍不履行時，買方有權解除本約」。據此，兩造既約定被告最遲應於103
年8月31日前騰空系爭房屋，並於9月10日前完成點交，而被告直至103年12月1日方辦妥點交，爰依上開約定，原告自得請求被告自103年9月11日起至騰空交付系爭房屋之日（103
年12月1日）止，按日給付原告13,000 元之違約金（計算式：26,000,000元×0.0005），即請求被告自103年9月11日起
至103年12月1日止之違約金，共1,066,000 元（計算式：13,000元×82天=1,066,000元）。為此，爰依據買賣契約之法
律關係，請求被告應給付原告1,066,000元，及自104年5 月7 日民事陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、對被告抗辯之陳述：
(1)系爭買賣契約第14條其他約定事項：「本標的現有出租予第三人之情事，買賣雙方同意賣方最遲應於103年8月31日前騰空，俟買方確認後始由買方新貸行庫代償賣方原抵押貸款，於塗銷後付清，同時交屋，足證本件不動產買賣契約，被告有先為騰空系爭房屋之義務，於被告未騰空系爭房屋前，原告不負新貸行庫代償被告原抵押貸款之義務，是以被告主張同時履行抗辯，稱不負遲延責任，顯不足採。
(2)被告於103年12月18日民事答辯狀第2頁亦自承系爭房屋係於103年12月1日方辦妥點交，是以被告自應依系爭買賣契約第9條第6項約定，於最遲點交日（即103年9月10日）之次日起算，按日給付違約金1,3000元，為此原告請求自103年9月11日起計算至103年12月1日為止之違約金共1,066,000 元（計算式：1,3000元×82日＝1,066,000 元），應有理由。退步
言，縱然鈞院認被告享有同時履行抗辯權，惟原告二次以存證信函催告被告點交系爭房屋時，被告均未主張民法同時履行抗辯權，而拒絕點交，依最高法院50年台上字第1550號民事判例之意旨，被告仍應負遲延責任。
(3)又系爭房屋已於103年12月1日辦妥點交，然被告係直至原告起訴後，方於103 年12月18日以民事答辯狀主張同時履行抗辯權，顯見此乃被告臨訟狡辯之詞，且依前所述，系爭買賣契約第14條已約定被告負有先為騰空系爭不動產之義務，本件不存在被告主張同時履行抗辯之事由，足證被告所言委不足採，原告自得向被告請求違約金1,066,000元。
(4)本件原告係以出售原居住之不動產所得之價金購買新居住之不動產，是以原告為確保原居住之不動產辦理點交予買受人前，即得入住新居住之不動產，在與被告洽談系爭不動產買賣時，即已明確向被告表示其原居住之不動產已有買家欲購買，僅因原告遲遲未尋獲新居所而未簽約，是以要求系爭不動產須能立即遷入，而得以順利與買家簽約，被告當時則向原告保證系爭房屋雖現已出租予第三人，但能於103年8月31日前騰空系爭房屋，且復稱得待原告確認系爭房屋已騰空後，再由原告新貸行庫代償被告原抵押之貸款，以取得原告之信賴，是以原告乃係信賴被告方與之簽訂系爭買買契約，且告知被告將以合意訂立之交屋日期為準，與原告之買受人隔日簽訂買賣契約，惟被告竟未依約於103年8月31日前騰空系爭房屋，以致系爭房屋亦不能於最遲點交日103年9月10日順利點交，然原告仍須依約將原居住之房屋點交予買受人，是以因被告之行為，迫令原告於處理不動產買賣事宜時，仍須匆忙另覓暫居所，處理搬遷等多項繁雜事宜，致生原告諸多不便，且年節將近，原告及其家人都未能遷入系爭房屋，實乃有違原告向被告購買系爭不動產之本意，被告造成原告之損害非僅如被告所言僅有租金損失，昭昭至明。甚者，因於可歸責被告事由，雙方於103年12月1日辦理點交時，被告竟堅持價金尾款須先行匯入被告私人帳戶後，方交付系爭房屋之鑰匙，惟查系爭買賣契約約定，原告僅須將尾款匯入履保專戶即認已完成給付義務，且依不動產買賣價金履約保證申請書第3條第2項，於系爭買賣契約履行完成或合法解除、終止為止，買賣雙方均不得要求提領，系爭買賣契約第5 條第4項、第9條第1 項同意旨，是以顯見被告之要求乃係刻意刁難。被告違約在前，後又履履刁難，且出言不遜，行為之惡劣，彰彰甚明。原告因被告種種惡劣行為，身心受到鉅大創傷，導致近四個月之胎兒於103 年12月15日經超音波檢查時發現已無心跳，原告悲痛萬分，被告之行為致原告所受之損害，難以估計，故本件原告請求之違約金並無甚高之情事，灼然明甚。另被告稱原告未代償被告原抵押之貸款，被告須負擔系爭不動產貸款之本金及利息每月7 萬餘元云云，然查系爭買賣契約第14條既已明訂待原告確認後被告騰空系爭不動產始由原告新貸行庫代償被告原抵押貸款，於塗銷後付清，同時交屋。是以顯見被告負擔每月7 萬餘元之貸款本金及利息，亦係因被告自己行為之故，何以歸責於原告？且依前述最高法院判決之意旨，被告若認約定之違約金過高，自應由主張過高之被告就此負舉證之責。
(5)被告雖以系爭不動產建物謄本證明遠東銀行已於103年8月12日或13日撥款予原告，認原告違反系爭買賣契約，未授權遠東國際商業銀行（下稱遠東銀行）貸款匯入履保專戶云云，惟查房屋貸款撥款委託書（原證6 ），其上所載之撥款帳戶核與不動產買賣價金履約保證申請書第3條第1項（原證4 ）所載帳戶相同，足認原告確有委託遠東銀行將貸款匯入履保專戶，該貸款不可能進入原告私人戶頭，灼然明甚。且依系爭買賣契約第14條其他約定事項：「本標的現有出租予第三人之情事，買賣雙方同意賣方最遲應於103年8月31日前騰空，俟買方確認後始由買方新貸行庫代償賣方原抵押貸款，於塗銷後付清，同時交屋」，被告遲於103年12月1日方辦理點交，而原告早於103 年11月24日既已清償被告之貸款，此有遠東國際商業銀行匯款申請書可資證明，足認原告並無違約情形，被告抵銷抗辯自無理由等語。
四、被告則請求駁回原告之訴，且陳明如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。並辯稱：
(一)本件被告於103年5月26日經由21世紀不動產三重領袖加盟店即日興不動產經紀有限公司（下稱日興公司）仲介，出售門牌號碼新北市○○區○○街00號4 樓建物暨所坐落之土地予原告，系爭買賣契約第9條第6項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，同時買方應履行全部價金之給付…」，由此觀之，被告「辦理點交」與原告「交付全部價金」之間，自應同時履行，被告並無先為給付之義務。次查，系爭買賣契約第5條第1項約定原告應給付被告買賣價金2,600
萬元，而原告於103 年10月15日之民事起訴狀陳稱其已依約給付各期款項，惟原告截至同年11月24日始代償被告之房貸餘額12,746,572元，於11月26日始將尾款7,093,428 元匯入履約保證專戶，雙方並已於12月1 日辦妥點交，故於起訴本件時顯未提出全部買賣價金之給付。是以，被告於原告提出全部買賣價金前，自得依民法第264條第1項規定及系爭買賣契約第9條第6項之規定，拒絕交付系爭房屋與原告，並以本答辯狀繕本之送達作為行使同時履行抗辯權之意思表示。又觀諸系爭買賣契約第9條第6項約定：「…同時買方應履行全部價金之給付，如屆最後期限賣方仍不能點交時，賣方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償買方…。」所指違約情節為「原告已給付價金全部而被告未為點交」之情形而言，本件被告既因原告未為對待給付而已依民法第264條第1項行使同時履行抗辯權，即無債務不履行之情事，依實務見解，原告依系爭買賣契約第9
條第6項請求被告給付違約金云云，顯無理由。
(二)本件既未特別約定違約金為懲罰性質，其性質應屬因被告債務不履行所生之損害賠償總額，應依實務見解，應酌定違約金之金額。退萬步言，縱認被告有遲延給付之情事而應給付違約金（此僅為假設語氣），參酌原告並未令銀行撥款，並無利息之損失，僅於此期間內有無法使用收益系爭房屋之損害而已。審酌被告出租系爭房屋與第三人之租金為每月35,000元，原告若於103年9月11日至同年11月26日間出租與他人可得之租金收益亦僅有89,833元（計算式：35,000元÷30X7
7＝89,833元），與原告請求一日13,000 元之違約金與其所受之損害相較，實屬過高。再者，被告於原告未將款項存入履保帳戶時，同時仍需負擔系爭不動產貸款之本金及利息每月7 萬餘元，原告竟以未騰空系爭房屋辦理點交為由請求違約金。是以，縱認被告應給付違約金與原告，被告亦得依民法第252 條請求鈞院酌減違約金至相當之數額，以符公平正義。再者，系爭買賣契約第5條第2款第四期款之繳款時間及說明：「若買方需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，買方應於貸款核撥之當日（如因撥貸機構作業遲延，應於次一個金融營業日）無條件授權該金融機構將尾款直接匯入履保專戶…」、同條第3 款前段規定：「買方若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之五計算違約金給付賣方。」，然被告於103年8月12日即將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並由遠東商業銀行准予原告為於系爭不動產上設定第二順位抵押權，可資證明原告已受遠東商業銀行核撥貸款，依上述契約約定，原告應於103年8月12日或13日無條件授權遠東商業銀行將尾款直接匯入履保專戶。然原告未於上開期日將全數尾款匯入履保專戶，實屬遲延給付價金，被告亦得向原告請求遲延價金萬分之五違約金，並得據以主張抵銷原告請求之違約金債權。
(三)依系爭買賣契約第9條第6項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，同時買方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入賣方指定之帳戶）。」，次依系爭買賣契約第14條之約定：「…買賣雙方同意賣方最遲應於103年8月31日前騰空，俟買方確認始由買方新貸行庫代償賣方原抵押貸款，於塗銷後付清，同時交屋。」是以，點交之辦理應與尾款之交付同時為之，兩者間處於同時履行之關係，至為明確。查本件尾款於103 年11月26日交付於信託專戶，被告即約原告於11月28日辦理點交，嗣兩造於12月1 日均簽名於信託指示書上，同意將尾款撥付於被告之同時，即辦理點交完畢，故本件被告顯無任何遲延點交之情事，至為灼然。再者，系爭房地所有權早於103年8月12日即登記於原告名下，並設定抵押權與原告指定銀行，被告僅餘有占有之權利，然本件因原告遲未授權遠東商業銀行匯款代清償被告之房屋貸款，致被告仍需繼續繳納本應由原告負擔之8 月至10月貸款利息，故被告未收取全部價金前，自得行使同時履行抗辯權，拒絕交付房屋之占有，於法尚無不合。原告主張被告有點交遲延云云，實屬無據。
(四)另本件原告請求一日13,000元即每月為13,000元X 30日＝390,000 元之違約金，與被告出租系爭房屋與第三人之租金每月35,000元相較，兩者之差額竟高達被告出租之租金10倍之比，可認系爭違約金之約定顯已失衡等語置辯。
五、法院之判斷：
原告主張兩造於103年5月23日簽訂系爭不動產買賣契約，約定由原告向被告買受系爭房地，總價金為26,000,000元，然原告於103年8月12日前已陸續支付買賣價金5,200,000 元予被告，原告曾於103年9月3日、同年9月18日以存證信函催告被告應依約騰空系爭房屋點交予原告，業經被告合法收受，又系爭買賣契約簽訂時，被告有將系爭房地出租予第三人之情事，租期自103年4月16日起至104年4月15日止，被告復於103年8月12日完成系爭房地之所有權移轉登記予原告，且同日原告以系爭房地為遠東商業銀行完成設定第二順位抵押權之登記，而至103 年11月24日遠東商業銀行始代償被告前對國泰世華商業銀行就系爭房地之房貸餘額12,746,572元，遠東商業銀行並於103 年11月26日將尾款70,903,428元匯入兩造約定之履約保證專戶（即戶名：台灣中小企業銀行受託信託財產專戶，帳號0000-0000000000號），嗣兩造始於103年12月1 日辦妥系爭房地之點交等情，此有不動產買賣契約書、建物登記第二類謄本、支票、本票、至遠法律事務所103
年9月3日至國律字第000000000號函、至遠法律事務所103年9月18日至國律字第000000000號函、掛號郵件收件回執、不動產買賣價金履約保證申請書、房屋貸款撥款委託書、康心美婦診所診斷證明書、遠東國際商業銀行103 年11月24日匯款申請書、遠東國際商業銀行103 年11月26日匯款申請書、國泰世華商業銀行還款收據、房屋租賃契約書各影本1 份為證，復為兩造所不爭執，堪信為真實。至於原告主張：兩造約定被告最遲應於103年8月31日前騰空系爭房屋，並最遲應於9月10日完成點交，而被告直至103年12月1 日方辦妥點交，依系爭買賣契約第9條第6項約定，原告自得請求被告自103年9月11日起至103年12月1日止，按日給付原告13,000元（計算式：26,000,000元×0.0005＝13,000元），計82天共1,
066,000 元之違約金乙節，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。是以，本件兩造間之爭點厥為：系爭買賣契約第14條約定究為該第9條第6款之補充、特別或僅為各別約款？原告依系爭買賣契約第9條第6項約定，請求被告給付違約金1,066,000 元，有無理由？若有，違約金是否過高？茲分述如下：(一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。此有最高法院96年度台上字第286 號裁判意旨參照。
1.經查，兩造於103年5月23日簽訂系爭不動產買賣契約，已如前述，然觀諸該契約有約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦妥點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國103
年9 月10日），同時買方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入賣方指定之帳戶）。如屆最後期限賣方仍不能點交時，賣方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約約金賠償買方，如逾十五日賣方仍不能點交，再經買方定期間催告仍不履行時，買方有權解除本約。」、「本標的現有出租予第三人之情事，買賣雙方同意賣方最遲應於103.8.31前騰空，俟買方確認始由買方新貸行庫代償賣方原抵押貸款，於塗銷後付清，同時交屋。」此有系爭買賣契約第9條第6項及第14條約定文字可按，復參以原告係以出售原居住之不動產所得之價金購買新居住之系爭房地，是以原告購置系爭房地之目的係為居住且兩造在締結該契約時，被告已將系爭房地出租予第三人之情事，租期自103年4月16日起至104年4月15日止等節，為兩造所不爭執，綜合觀察上開契約條款及締約目的，顯見兩造所締結之第9條第6項約款意旨係為本件被告如辦理產權移轉作業程序遲延，最遲應於103年9月10日辦理產權移轉登記作業及點交程序，同時原告亦應同時履行全部價金之給付，倘被告遲未於上開日期完成，依約每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約約金賠償原告，如逾十五日被告仍不能點交，再經原告定期間催告仍不履行時，原告有權解除本約，足認該約款係確保原告買受系爭房地之目的而設，故賦予當被告違反系爭房地之點交義務時，原告即有向被告請求違約金及解除系爭契約等權利，另就兩造所簽定之第14條約款部分，因本件被告締約時已將系爭房地出租予他人，固對於原告負有於103年8月31日前將該房地騰空之義務，自與兩造締約目的相符，惟依一般社會之理性客觀認知及經驗法則，買賣房屋之出賣人將買賣房屋屋況騰空及將該房屋交付予買受人即點交等情要屬二事，且在原告如欲確保所購買之系爭房地符合居住之目的下，除就被告遲延點交之違約行為約定罰則外，當應對於被告上開屋況騰空之義務亦制定違約效果，以便促使被告能儘速履行，然觀諸該約款亦未見有被告違約後之效力約定，應認上開第14條之約定，僅係為規範被告負有將系爭房地屋況騰空之義務而無任何違約效果至明。
2.由上可知，系爭買賣契約第14條約定與第9條第6項間並無補充或特別關係之存在，而該第14條約定僅有督促被告將系爭房地屋況盡速騰空之義務，是原告主張第14條為第9條第6項之特別約定條款云云，容有誤會，要非可採。
(二)次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有規定。本件原告主張被告應給付系爭違約金乙節，無非以被告最遲應於103年8月31日前騰空系爭房屋，並最遲應於9月10日完成點交，而被告直至103年12月1 日方辦妥點交，顯違反系爭買賣契約第9條第6項之約定等語，為其論述之依據。惟查，本件兩造依據系爭買賣契約第9條第6項約定所示，可知本件被告如辦理產權移轉作業程序遲延，最遲應於103年9月10日辦理產權移轉登記作業及點交程序，同時原告亦應同時履行全部價金之給付，倘被告遲未於上開日期完成，依約每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約約金賠償原告，如逾十五日被告仍不能點交，再經原告定期間催告仍不履行時，原告有權解除本約，已如前述，復佐以本件原告於103年5月26日以開立支票方式給付系爭房地第一期款2,600,000元，該支票於103年5 月29日匯入履保專戶，嗣於同年8月4日匯入該房地第二期款即完稅款2,600,000 元至履保專戶，復於同年月8 日匯入上開房地未能辦理貸款之差額960,000 元至履保專戶，更於同年月11日24日代償被告房屋貸款127,406,572 元，再於同年11月26日將系爭房屋尾款7,093,428元匯入履保專戶，然於同年12月1日兩造完成系爭房地之點交等情，業據被告於審理時所自承（參見被告104 年4 月23日民事答辯(二)狀），亦為原告所不爭，足見被告點交之辦理應與原告全部價金之交付處於同時履行之關係，然本件原告既於11月26日將系爭房屋尾款7,093,428 元匯入履保專戶，則被告於同年12月1 日將系爭房地點交予原告，自無違反上開約定之處，此外，原告復未提出任何證據足以認定被告有辦理產權移轉作業程序遲延之事實，是其所為之上開主張，洵非有據，自難採信。至於系爭契約第9條第6項所約定之違約金是否過高一事，因本件被告並無違反該約定之事實，本院無加以論述之必要，附此敘明。
六、從而，原告本於系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付1,066,000元，及自訴104年5月7日民事陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 24 日臺灣新北地方法院民七庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 7 月 24 日書 記 官 葉子榕