104年度重簡字第943號｜民事：給付服務報酬｜裁判日期：105 年 01 月 19 日

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 104年度重簡字第943號原　　　告　力群不動產經紀有限公司法定代理人　朱大川訴訟代理人　陳守文律師複　代理人　郭千華律師被　　　告　蔡百銓訴訟代理人　王建驊上列當事人間請求給付服務報酬事件，於中華民國105年1月14日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣肆拾陸萬參仟貳佰元及自民國一百零四年七月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告以新臺幣肆拾陸萬參仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：緣被告於民國104年4月1日委託原告銷售，被告所有坐落門牌號碼為新北市○○區○○○路00巷00號2 樓之房屋及其基地應有部分（下稱系爭房地），委託銷售價格為新臺幣（下同）原為8,680,000元，嗣於同日變更調降為7,720,000元，兩造並已就此簽立專任委託銷售契約書及契約內容變更同意書，嗣於104年4月4日，原告已為被告覓得買主即訴外人胡麗美願以7,720,000元買受系爭房地，已符合被告之委託銷售條件，且買賣雙方亦已買賣標的物及價金達成意思表示合致，詎被告竟反悔，拒絕依前開專任委託銷售契約之約定簽認議價委託書及簽訂不動產買賣契約，迭經原告於104年4月7日、104年4月14日寄發存證信函，促請被告出面履行簽約義務，然被告均置若罔聞，依前開專任委託銷售契約書第11條第1項第3款，即應視作原告已完成仲介之義務，被告仍應支付原告以委託銷售總價百分之6計算之服務報酬即463,200元（計算式：7720,000×6/100＝463,20 0）。為此，爰依據前開專任委託銷售契約第11條第1項本文之約定，提起本件訴訟並求為判決如主文第1項所示。二、被告則請求駁回原告之訴，陳明如受有不利益判決，願供擔保免為假執行，並以： (一)被告雖有與原告就系爭房地簽立專任委託銷售契約書及契約內容變更同意書，然被告於104年4月1日簽立該委託銷售契約書前，原告並未依消費者保護法相關規定給予被告合理期間以審閱全部條款內容，且該契約內容變更同意書係因原告員工即訴外人楊家瑋不斷危言恫嚇臺灣房價將會崩盤，致使無不動產銷售經驗之被告信以為真始另行簽立，將委託銷售價格調降為7,720,000元即每坪約250,000元，嗣被告得知系爭房地1,000公尺範圍內之近3月成交價格至少為每坪300,000元，顯見被告簽訂契約內容變更同意書係受楊家瑋詐欺所致，原告隱瞞一般市場行情，違反誠信原則。 (二)又原告於被告簽立系爭契約之3日後，即覓得買家出價底價 7,720,000元欲買受系爭房地，亦有洩漏被告所委託之底價。再者，依系爭房地之專任委託銷售契約書第5條約定，買賣成交後被告所能取得之服務報酬為實際成交價之百分之4 ，然同契約第11條第1項第3款之處罰違約金竟高達委託銷售總價百分之6 ，顯然有失公平，依消費者保護法第12條規定係屬無效。 (三)此外，原告未依專任委託銷售契約書第7條第5項之約定，於胡麗美簽立要約書並繳付訂金之24小時內交被告，且原告亦未依同條第6項之約定將銷售狀況隨時向被告說明，足認原告未盡有償受任人處理委任事務之善良管理人注意義務等語置辯。三、法院之判斷：原告主張其與被告於104年4月1日先就系爭房地簽立專任銷售契約書，約定委託銷售價格為8,680,000元，嗣於同日另行簽立契約內容變更同意書，將委託銷售價格調降為7,720,000元，嗣原告覓得買家即訴外人胡麗美願以7,720,000元買受系爭房地，被告即拒絕依約簽認議價委託書及簽訂不動產買賣契約等情，業據原告提出系爭房地之委託銷售契約書、契約內容變更同意書以及訴外人胡麗美簽立之買賣議價委託書各1份為證，復為被告所不爭，堪信屬實。至於原告主張被告應給付系爭報酬等語，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查： (一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。又企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條第1項至第3項定有明文，而該規文之立法理由為：「二、為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。三、為確保消費者之契約審閱權，爰於第2項明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。四、因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故於第3項規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間。」，然行政院消費者保護委員會於92年6月26日內授中辦地字第0000000000號公告修正不動產委託銷售契約書範本亦規定契約審閱期間至少為3日，內政部於96年7月制頒之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項中復有「本定型化契約及其附件之審閱期間▁▁▁（不得少於三日）」之記載，可知不動產委託銷售之定型化契約僅須有3日以上之審閱期間即屬已足。另按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，又定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法第12條第1項、第2項亦有規定。 1.本件被告雖稱原告於簽立系爭契約時並未給予合理之審閱期間等語，惟依據原告所提出系爭房地之專任委託銷售契約書中有關契約審閱權欄位所示，即有記載「委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤。」選項，並經被告於該選項前自行勾選並簽名等文字，可見該契約審閱期間之記載係3日以上，要無違反上開合理審閱期間之情事，且被告亦於該欄位簽名，足見被告已獲合理之審閱期間並確認無誤，再者，被告先前曾委託其他房屋仲介公司銷售系爭房地，有原告所提出之被告於102年3月7日委託訴外人鼎暉不動產經紀有限公司銷售系爭房地之專任委託銷售契約書1份附卷可稽，與系爭專任委託銷售契約書內容相互核對，無論格式用語均屬相同，亦徵被告對於專任委託銷售契約書此種定型化契約簽訂之過程及契約審閱權之行使，應知之甚稔，自無從諉為不知，是被告此部分所辯，核屬無據。 2.又本件被告復辯稱其簽訂契約內容變更同意書係受楊家瑋詐欺所致，原告隱瞞一般市場行情，違反誠信原則，且原告於被告簽立系爭契約之3日後，即覓得買家出價底價7,720,000元欲買受系爭房地，亦有洩漏被告所委託之底價云云，則為原告所否認，依上開說明，自應由被告就該變更同意書簽署確係遭楊家瑋詐欺所為、原告有隱瞞一般市場行情，違反誠信原則及原告有洩漏被告所委託之底價等節有利於己之事實，負舉證責任。然查，本件被告並未提出任何證據以實其辯，依法自難為有利於被告之認定，況本件被告曾以「被告朱大川（即本件原告法定代理人）、楊家瑋分別係位於新北市○○區○○○路000號住商不動產三重正義加盟店（即力群不動產經紀有限公司，下稱力群公司）之負責人、仲介人員；告訴人蔡百銓（即本件被告）係坐落新北市○○區○○○路00巷00號2樓房屋之所有人，緣告訴人於民國104年4月1日，在上開力群公司店內，委託力群公司銷售上開房地，並簽訂專任委託銷售契約書，約定委託銷售價格為8,680,000元，被告2人就上開房地之銷售事宜，係為告訴人處理事務之人，詎被告2人為便於進行銷售，獲取服務報酬，竟意圖為自己不法之利益，共同基於詐欺得利及背信之犯意聯絡，於簽訂前開銷售契約書時，向告訴人佯稱台灣房價將會崩盤，並隱瞞附近成交行情，誘使告訴人同時簽訂委託銷售契約內容變更同意書，將委託銷售底價變更為7,720,000元，致告訴人陷於錯誤，而簽訂上開同意書，被告2人並於委託銷售過程，違背任務，將委託銷售底價洩漏予不知情之買方胡麗美，致生損害於告訴人。嗣告訴人得悉力群公司與胡麗美於同年4月4日簽訂之買賣議價委託書，其上填載之買賣總價洽為底價7,720,000元，始知受騙」為由，認為朱大川及楊家瑋有共同涉犯刑法詐欺得利及背信等罪嫌，遂向臺灣新北地方法院檢察署提起上開刑事告訴，經該署偵辦後，認定被告係因知悉前次委託銷售系爭房地未能成交之原因，方調降本次銷售之價格及底價，難認被告簽訂系爭契約係因上揭2人施用詐術所致，且查無積極證據足認有被告所指之犯行，而為不起訴處分在案，此有卷附之臺灣新北地方法院檢察署104年度偵字第33272號不起訴處分書可證，並經本院依職權調閱上開偵查卷核閱屬實，而被告於原告所提供之市場行情表上簽名，亦為兩造所不爭執，並有不動產交易實價查詢服務網網頁資料附卷可稽，復參以訊之原告員工即證人林青樺對此具結證稱：「（法官問：買賣議價委託書是你與胡麗美所簽？）答：沒錯，是於104年4月4日所簽訂的。」、「（法官問：何時陪胡小姐看系爭房屋？）答：是民國104年4月2 日下午約三四點左右，陪胡麗美小姐看系爭房屋，只看過一次。」、「（法官問：出價情形？）答：胡麗美小姐看完後，出價720萬元，我當場跟她說價格太低有差距，請她回去考慮，隔天即104年4月3日我打電話給她提高價額，她就回覆我說提高至750萬元，我說750萬元還是有差距，賣方不會接受。當下我有建議她出價775萬元，她考慮了一下出價772萬元，我就約胡小姐隔日即104年4月4日收受斡旋金，她答應我，故於104年4月4日簽訂買賣議價委託書，並收取斡旋金10萬元。」等語（參見本院104年11月26日言詞辯論筆錄），核與證人胡麗美證稱：我曾經出過3次價，第1次出價 720萬元，第2次750萬元，第3次772萬元等語（見同上言詞辯論筆錄）相符，顯見胡麗美係出於自由意志而欲以7,720,000元購買系爭房地，縱原告員工即證人林青樺於過程曾主動提出接近委託銷售底價之價碼，亦係經濟交易市場中常見之交涉舉措，既被告於7,720,000元至8,680,000元之區間委託原告銷售系爭房地，自容有原告與他方斡旋之形成空間，而非謂此即屬洩漏底價，應認本件被告簽訂專任委託銷售契約書，委託原告就系爭房地進行銷售並無遭朱大川或楊家瑋詐欺及隱瞞系爭房地市場行情，且原告亦無洩漏底價等情，是被告此部分所辯，尚難信為真實。 3.另被告再辯稱依系爭房地之專任委託銷售契約書第5條約定，買賣成交後被告所能取得之服務報酬為實際成交價之百分之4，然同契約第11條第1項第3款之處罰違約金竟高達委託銷售總價百分之6，顯然有失公平，依消費者保護法第12條規定係屬無效等語。然衡諸社會常情，一般仲介交易可得報酬為買賣之百分之六（買方為百分之二，賣方為百分之四），而系爭委託銷售契約書第11條第1項係兩造因被告違約之約定，兩者性質不同，自無顯失公平之情事，況本件委託銷售契約書第11條第1項本文之約定乃係著眼於委任人及受任人雙方既已就託售不動產事宜達成共識，自無使委任人恣意違約以損害受任人之權益，方明定有該條項所列舉，本質上屬可歸責於委任人之事由致受任事務無從達成者，此際因受任人已投注相當時間與成本，亦已善盡其為委任人處理事務之義務，是仍應視作受任人已完成仲介託售事務，並以略高於通常服務報酬計算比率之百分之6計算該次服務報酬，以作嚇阻及懲戒，衡諸情理，尚難認有何違反平等互惠之情，佐以該條款並未排除相關法規之適用，復未限制或使被告拋棄權利義務，致使契約目的難以達成，從而，依上揭規定，該專案委託銷售契約書第11條第1項本文之約定非顯屬公平，是被告上開所辯，亦難憑採。 4.至於本件被告辯稱原告未依專任委託銷售契約書第7條第5項之約定，於胡麗美簽立要約書並繳付訂金之24小時內交被告，且原告亦未依同條第6項之約定將銷售狀況隨時向被告說明，足認原告未盡有償受任人處理委任事務之善良管理人注意義務云云。惟按如買方簽訂「要約書」，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限；受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。此有兩造所簽訂之專任委託銷售契約書第7條第5項及第6項所明定。經查，訊之擔任原告公司職員即證人潘秝純到庭證述：「（被告訴訟代理人問：有無依委託銷售契約書第7條第5項於24小時內將要約書轉交委託人？）答：沒有將要約書轉交委託人即被告，但於104年4月4日有打電話給委託人即被告，並親自到被告住處找他，告知已找到買主胡美麗，願以772萬元買受委託之屋，並約定當天晚上簽約，但被告當場表示不願意賣，他說價格太低。接著我就離開了。後來我與楊家瑋有再去找他，他還是不願意賣。」等語（參見本院104年9月17日言詞辯論筆錄第4頁），可知潘秝純於104年4月4日在胡美麗簽訂要約書後，即有打電話告知被告找到買方並約定當晚簽約，然被告卻在電話中表明不願意出售，此事實復為被告於本院105年1月14日言詞辯論時所是認，是潘秝純因此才未將要約書交給被告，足見胡麗美之要約書未能送至被告手中係因被告不願出售所致，核與上開第7條第5項但書之要件相符，且依被告所簽訂之前揭變更同意書，其委託之銷售底價係7,720,000元，而非8,860,000元，應認潘秝純將上開胡麗美願以7,720,000元買受系爭房屋簽訂要約書之訊息，亦有依委託銷售契約第7條第6項之約定將銷售狀況隨時向被告說明，而符合該項之規定，足認本件原告確有依約善盡受任人處理委任事務之善良管理人注意義務至明，是被告所為之上開辯解，亦非可採。 (二)次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。民法第153條第1項及第199條第1項分別定有明文。查依據兩造所簽訂之專任委託銷售契約書第11條第1項「一、委託人如有下列情形之一，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之報酬，並應全額一次付與受託人：…（三）委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者。」等文字觀之，兩造間既已簽訂該專任委託銷售契約書及契約內容變更同意書，由委託銷售價格原為8,680,000元，變更調降為7,720,000元，而買方即胡麗美復同意以符合委託銷售條件之7,720,000元承買系爭房地，並給付斡旋金100,000元與原告，並簽署買賣議價委託書，嗣被告因認原告與胡麗美所談成之價格過低而不願出售，業經本院認定如前，則被告本應負有與胡麗美簽訂系爭房屋不動產買賣契約書之義務，竟拒絕依約履行該簽約義務，依上開約定，原告自得向被告請求以委託銷售總價百分之6計算之報酬即463,200元（計算式：系爭房地委託銷售價格即7720,000×6/ 100＝463,200），是原告主張被告應給系爭報酬等語，自屬有據，應可採信。 (三)從而，原告本於專案委託銷售契約書第11條第1項之約定，請求被告給付463,200元及自起訴狀繕本送達之翌日即104年7月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。 (四)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。 (五)本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。至於被告陳明預供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金，予以准許。四、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 1 月 19 日臺灣新北地方法院三重簡易庭法官彭松江以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 105 年 1 月 19 日書記官林映君

三重簡易庭104年度重簡字第943號

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