106年度重簡字第1306號｜民事：返還押租金等｜裁判日期：106 年 09 月 29 日

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 106年度重簡字第1306號原　　　告　新昇汽車科技股份有限公司法定代理人　吳美英訴訟代理人　林新丁被　　　告　星菱縫機股份有限公司法定代理人　徐石淵訴訟代理人　王正豪律師上列當事人間請求返還押租金等事件，於民國106年8月25日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬柒仟叁佰叁拾肆元及自民國一百零六年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告負擔百分之七十五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣伍拾伍萬柒仟叁佰叁拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：原告於民國（下同）106年3月30日與被告簽訂房地租賃契約書(下稱系爭租賃契約），兩造並至民間公證人詹孟龍事務所請求公證，約定由原告承租座落於新北市○○段000○000○000○000地號土地之登記建物（新北市○○區○○路000○000號）及未登記增建房屋（下統稱系爭租賃物），約定106年5月1日，租期自106年5月1日起至116年7月31日止，原告並於簽訂系爭租賃契約時給付新臺幣(下同)760,000元作為系爭租賃契約之保證金及1個月租金380,000 元。詎料，被告延至106年5月9日始部分點交租賃物，後因系爭租賃物使用執照與建物現況不符，以致原告無法為原本目的使用，因此發函予被告解除系爭租賃契約，亦獲被告同意解除系爭租賃契約，兩造於106年6月7日起同意照原合約條件解約，而系爭租賃契約書對於兩造解除契約時如何處理未有約定，則應回歸民法之規定，兩造各負回復原狀之責任，因此原告業於解約當日交還系爭租賃物，被告受領之1, 140,000元，依法亦應全額退還予原告，嗣後被告退還405, 333元，解約時尚於免租金裝潢期間，且被告先前亦未如約點交系爭租賃物全部予原告，即有疏失，是扣除退還金額後，被告尚應退還原告734,667元。為此，爰依租賃契約解除之法律關係提起本件訴訟，並聲明為：被告應給付原告734,667元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告則請求駁回原告之訴，如受有不利益判決，願供擔保請免為假執行，並以： (一)原告稱因系爭租賃物使用執照與建物現況不符，以致原告無法為原本目的使用，因此發函予被告解除系爭租賃契約，亦獲被告同意解除系爭租賃契約云云，然查，系爭契約第一條約定「租賃標的物座落...地號土地之登記建物（門牌號碼）：新北市○○區○○路000○000號）及未登記之增建房屋（依現況使用）。依本條約定可知，租賃物之範圍既包含未登記之房屋，自與使用執照不符，原告已知並承租，卻事後爭執，自無理由。再者，系爭租賃物係「依現況使用」，意即以租賃物於簽約時之現實情（狀）況交原告使用，並未限制或約定租賃物之使用目的，該使用目的應屬原告承租系爭租賃物之動機，非在雙方簽訂系爭租賃契約意思表示範圍內，不為解約之事由，被告並於存證信函表明斯旨，故原告所述要屬無據。 (二)系爭租約於106年3月30日簽訂，簽訂後約2日，被告基於友善及給予原告方便之立場，即將系爭租賃物之鑰匙交與原告，並允許原告可隨時使用系爭租賃物；但因龍澤租賃區無法依原約定時間（106年5月1日）交與原告，雙方遂簽署系爭點交書，故系爭點交書之目的，係在另行約定龍澤租賃區之點交時間，非全部租賃物之點交。再者，系爭點交書既在雙方同意且無任何表留下簽署，足證雙方對於系爭租賃物之點交，以及龍澤租賃區約定於5/31前點交等事實，並無任何爭議，迺原告竟於嗣後起訴時稱被告有疏失，顯係基於訴訟之目的而為，並非事（真）實。 (三)原告稱系爭契約經兩造合意解除，但系爭契約未約定解除契約應如何處理，故依民法解除契約回復原狀之規定，請求被告退還73萬4667元云云，然查，系爭契約相關文件所載者，乃同意「解約」，並非解除契約，原告逕將之解讀為解除契約，為原告單方、事後之解讀，並非雙方當時意思表示之範圍，被告否認之，依據最高法院51年台上字第2829號民事判例及102年台上字第1447號民事判決，租賃契約原則上不能解除只能終止，而僅於租賃物尚未交付承租人前，使得行使解除權。而系爭租賃物於106年3月30日簽約後未幾，即交付原告使用已如上述，縱使依原告所述，亦於106年5月9日點交租賃物與原告，是以系爭租賃物確實於解約前(按：依系爭解約協議書所載之解約時間為106年6月7日）已交付原告使用，故系爭契約依法不得予以解除。再就實際情形觀之，原告來函通知之意思表示係謂：「...為免法律關係趨於複雜，特以本信函通知臺端終止上開房地租賃契約書，後續再商談終止後之事務。」是原告係通知被告終止契約而非解除契約；系爭解約協議書則記載：「自民國106年6月7曰起雙方同意依照原合約條件解約，在系爭契約無解除之相關約定前提下，可知其上所載之解約，應係終止契約之意，意即依照原合約條件終止契約，是故原告將解約逕解讀為解除契約，於法、於雙方間之意思表示均有未合，不應採憑。 (四)系爭租約約定租金每月38萬元、保證金76萬元，原告已繳交1個月租金以及保證金共114萬元（38+76)，被告已退還405,333元，此二事實被告俱不爭執，先與敘明。依系爭解約協議書之約定雙方同意依照原合約條件解約，而系爭契約第8 條第2項則約定：「..‧乙方（按：即原告）自交屋日起算滿2年3個月（即108年7月31日）後，始有權通知提前終止租賃既約，否則甲方得沒收相當一個月租金之保證金。」是以被告依約得沒收38萬元。而系爭契約雖約定有免租金裝潢期，但該約定之目的係給予原告優惠，使其於尊潢期間可免除租金給付義務，反面言之，如原告無裝潢之需求（或可逕行使用租賃物），即無可享該免除租金給付義務之優惠，而原告實際上既尚未開始裝潢（修）即終止契約，自無從享有該優惠，仍應依約給付租金。然上開租金之計算，依雙方協議，以點交書所載之日期即106年5月9日起算（自106年3月30 日簽約日起至106年5月8日期間，均給予原告方便而不計租金），計至解約日即106年6月7日止，距一個月尚差2日，是以扣除該2日之租金後，原告應給付38萬－(38萬÷30日x2日 )＝354,667元，故被告應返還原告114萬－38萬－354667元＝405,333元，並於106年6月12日即匯入原告帳戶，該時原告亦未表示異議，卻於時隔一個月後始提出本件訴訟，顯然係事後反悔，自無可採等語置辯。三、法院之判斷：原告主張向被告承租系爭租賃物，並交付被告760,000元作為系爭租賃契約之保證金及1個月租金380,000元，事後原告以系爭租賃物使用執照與建物現況不符為由發函予被告解除系爭租賃契約，亦獲被告同意解除系爭租賃契約，兩造遂於106年6月7日起同意照原合約條件解約，解約後依法被告應對上開金額負返還責任等語，業據提出系爭租賃契約書暨公證書、被告存證信函及解約協議書等件資料為證。被告則對上開原告主張兩造有簽訂租賃契約及以存證信函向原告表示同意解約並簽署解約協議書等節均不爭執，惟對於原告給付之請求，另以上開情詞置辯。 (一)按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度臺上字第1671號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。 (二)經查，依據兩造所不爭執真正之被告存證信函及解約協議書內容可知，被告曾於106年5月25日以「貴司（即本件原告）於106年5月18日來信通知解除標的新北市○○區○○路000 ○000號之租賃契約，本司（即本件被告）深感訝異，貴司提及租賃物不合於建管之規定，但本司並未限制租賃標的物使用方式，亦同意貴司於租賃標的物內外進行任何拆建裝修事宜，本司應只具保障貴司使用權之責，並無權干涉貴司使用方式；另租賃標的物大部分已完成點交，僅瀧澤寶馬奔馳國際車業部份已約定於106年5月31日進行點交，本司也願配合延長裝修期，貴司來信表達解約之意，本司只能同意並深感遺憾」為由，同意訂於106年6月6日兩造另簽署解約，並作廢系爭租賃契約，事後兩造於106年6月7日另訂解約協議書並約定同意依照原合約條件解約，顯見本件原告曾以系爭租賃物使用執照與建物現況不符為由，向被告表示終止系爭租約，被告雖對原告上開主張之事由表示不認同，但為求兩造租賃關係和諧，且原告既有提出終止租約之事由欲終止租約，遂亦表同意終止租約，但係另要約於106年6月6日兩造簽訂解約(即合意終止租約)，作廢系爭租賃契約。而原告對被告提出之合意終止方式亦表示同意，且未再以上開租賃物使用執照與建物現況不符之事由向被告主張終止系爭租約，則事後兩造於同年6月7日簽訂解約協議書同意依據原合約條件解約，足認經由被告之合意終止要約，兩造間固有解約( 終止)意思表示之合致，惟解約後續之雙方權利義務仍應依照系爭租約約定行使至明。是原告主張系爭租賃契約書對於兩造解除契約時如何處理未有約定，則應回歸民法之規定，兩造各負回復原狀之責任云云，容有誤會，要非可採。 (二)次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段定有明文，又免租金裝潢期：交屋日之翌日起算至106年7月31日為免租金裝潢期；乙方（即本件原告）如因故須中途終止契約時，須於預定終止日前六個月前以書面通知甲方（即本件被告），甲方不得向乙方請求任何之損害賠償，惟乙方自交屋日起算滿2年3個月（即108年7月31日）後，始有權通知提前終止租賃契約，否則甲方得沒收相當一個月租金之保證金；乙方（即本件原告）交還租賃標的物時，雙方應會同點交及結算費用，甲方（即本件被告）應於結算後3日內將本契約第肆條之保證金及依乙方實際使用日數比例計算溢收之租金扣除乙方未結算之水電費用等及依法或依本約應由乙方負擔之損害賠償或其他款項後，無息返還乙方，甲方若有遲延並願加付按年利率百分之20按實際逾期日計算之利息。如經結算後仍有不足，甲方自得再向乙方收取，此有系爭租約第2條第2項、第8條第2項及第9條第2項分別有明文約定。申言之，原告對於租賃物有從事裝潢時，則自交屋日之翌日起至106年7月31日止不列入計算租金之期間，且原告若於108年7月31日前主動提前終止租賃契約時，被告固得沒收相當一個月租金，反之並非原告主動提前終止租賃契約時，則無此適用。 1.惟查系爭租約乃因原告向被告表示系爭租賃物使用執照與建物現況不符欲提前終止，雖被告表示不認同，但為求兩造租賃關係和諧，且原告既有主動提出終止事由終止租約，遂同意終止，並另要約於106年6月7日簽訂解約而提前終止，業經本院認定如前，顯見本件係被告向原告主動提出提前合意終止租約之意思表示，原告對其要約亦表同意，是被告抗辯以原告係在108年7月31日前提出終止，則依上開約定，被告自得沒收相當一個月租金云云，容有誤會，並不可採。 2.又系爭租賃物除瀧澤租賃區外，其餘標的物均於106年5月9 日由被告點交予原告使用，且原告對於系爭租賃物並未從事裝潢等事實，此為兩造所不爭，顯見該租賃物分為瀧澤租賃區及瀧澤租賃區以外之租賃區，為兩部份之租賃區，且原告支付被告租金之日期應以106年5月9日計算，據此核算，原告應給付被告自106年5月9日起至同年解約日即106年6月7日止之租金為177,333元（計算式：380,000元/30日×28日/2 ＝177,333元，元以下四捨五入，下同） 3.綜上所述，被告應返還原告之金額為962,667元（計算式：保證金760,000元＋1個月租金380,000－106年5月9日起至6 月7日止之租金177,333元），扣除被告已先給付原告 405,333元後，被告仍應返還原告557,334元。 (三)從而，本件原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付 557,334元及自起訴狀繕本送達之翌日即106年7月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。 (四)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。 (五)本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。惟被告陳明預供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。中華民國 106 年 9 月 29 日臺灣新北地方法院三重簡易庭法官游婷麟以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 106 年 9 月 29 日書記官姚孟君

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