臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決

原告

博覽家公寓大廈管理委員會

法定代理人

林再益

訴訟代理人

黃金湖

被告

呂靜惠

訴訟代理人

顏厥龍

上列當事人間請求給付管理費事件，於民國107年5月15日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴聲明如主文第一項所示。並主張如下：

（一）被告為門牌號碼新北市○○區○○街00○0號0樓房屋即「博覽家公寓大廈」之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條、社區規約規定，每期管理費為新台幣（下同）3,175元，被告負有按期繳交管理費之義務。詎被告未按期繳費，迄今仍積欠106年7月起至106年10月止，共計4個月之管理費12,700元（計算式：4個月×每個月管理費3,175元），屢經原告催討，被告仍置之不理。為此，原告自得依社區規約及公寓大廈管理條例第21條等規定請求被告給付如聲明所示。

（二）106年6月27日，42之5號8樓住戶即被告之訴訟代理人顏厥龍至櫃檯反應42之5號9樓之冷氣滴水，依工作日誌記載，原告於6月30日曾與9樓溝通上開滴水問題，並於經9樓答應於9月中旬裝潢時拆除冷氣後立即向顏先生報告協調所得，惟之後9樓於執行上有拖延。另依工作日誌記載，於上開期間內，原告於7月4日、6日、7日、14日、21日均有處理冷氣滴水問題，卻無法令顏先生滿意。又106年7月14日尚未拆除冷氣主機，依工作日誌記載，7月21日時曾詢問新北市政府工務局及公寓大廈科，回覆除非住戶規約內有明文規定，否則無法管理頂樓加設冷氣問題，故政府不能執行，管委會亦無權去拆除住戶冷氣。原告已將上開回覆告知顏先生，總幹事亦有向環保局舉發42-5-9樓冷氣滴水，並告知舉發案號，故被告稱總幹事不處理事情，所言實與事實不苻。

（三）顏先生曾口頭告知對9樓冷氣滴水很不爽，管理費要等他必情爽才要繳。106年10月26日原告要公告欠繳管理費前，曾找顏先生三次，因不知其出國旅遊而未遇，加上顏先生曾口頭告知總幹事「等他心情爽才要繳」，遂基於職責而公告。另未繳管理費之其他住戶，只有一戶從106年8月至9月共計二個月未繳，請示過主委後決定不公告，而非被告所言之三個月。

（四）繳管理費是住戶應盡之義務及責任，拆冷氣與繳管理費是兩碼事，根本亳無關係，不能混為一談，因9樓延拆冷氣機而要脅管委會拒繳管理費，並無理由。

二、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱：

（一）社區住戶訴外人吳佩珊為門牌號碼新北市○○區○○街00○0號0樓房屋，即被告住處正上方之房屋所有權人，其於屬社區公共區域之樓頂女兒牆上裝設冷氣主機，致位處正下方之被告住家兩間房間牆緣，因上開冷氣滴漏水問題而不斷滴水。經被告向原告以及於社區駐點、負責執行業務管理工作之訴外人馥笙保全股份有限公司黃金湖總幹事反映後，上開兩方均不願介入處理，只要被告忍耐，被告遂於106年7月6日分別寄發存證信函予原告及訴外人吳佩珊，發予原告之上開存證信函中已表明「…為保障自身權益，自106年7月份起停止繳納每月管理費3,175元的方式自救，直到上述案件完成處理後，次月恢復繳納以此方式作為補償（停止繳納月份，亦不再補繳）」，原告亦未表示反對。

（二）原告雖曾於106年7月8日張貼「7月14日前應拆除頂樓冷氣主機」之公告，但於上開期限過後，訴外人吳佩珊與原告均無執行或積極的改善作為，且在撤下公告後亦無後續處理，致被告與家人於106年7月至10月間共計4個月，天天飽受訴外人吳佩珊所屬冷氣滴水至遮陽板上之聲音，造成精神上的困擾與不安，且因水滴會濺入房間床上，致使兩間房間窗戶均無法開啟使用。

（三）直至106年10月19日，黃金湖總幹事始告知被告樓頂冷氣已拆除，並要求被告立即繳納管理費。被告遂與總幹事協商，被告既已忍耐了四個月的痛苦煎熬，豈有當天拆除樓頂冷氣主機後即要被告馬上繳管理費之理，又被告另告知總幹事106年10月20日至28日間，被告與家人在歐洲自助旅遊，並允諾於10月31日前一定會繳納完畢，總幹事亦同意被告僅需於上開約定日期處理完畢即可。詎總幹事竟於106年10月26日，趁被告不在國內時公告被告地址，指稱被告欠繳管理費用，違反口頭契約承諾，又經同年9月至10月份財務收支表顯示，除被告外尚有其他住戶逾期三個月未繳納管理費，原告亦未公告上開住戶，亦有違公平、合理原則。另於事件當時，原告並無公告違法裝置冷氣於樓頂之住戶地址，含糊行事且無積極有效之改善行為；而於被告寄發前揭存證信函予被告及訴外人吳佩珊後，原告亦未公告上開存證信函，令他區分所有權人知曉被告拒繳管理費之原因。

（四）自106年6月27日事件發生開始，馥笙保全股份有限公司及原告即以這是兩戶乏問的恩怨為藉口，要求被告忍耐敷衍了事。而於冷氣主機移除後，被告也依存證信函內容所言，自106年11月份起恢復繳納管理費。馥笙保全股份有限公司及原告雖稱他們有在處理上述事件，惟實際上，原告直至106年12月19日晚上始與被告進行第一攻協商會議，並於107年1月4日寄發存證信函給予被告進行催繳管理費，中間間隔了六個月以上時間，而馥笙保全股份有限公司及原告毫無有效作為，漠視被告權益不顧。

（五）權利與義務是相對的。被告向環保局舉報時，原告並未協助處理；而社區管理委員會與物業管理公司有責任及義務保障社區住戶之居住品質與價值，並確保不被違法住戶破壞法規與制度，此為住戶繳納管理費委託物業管理公司的意義所在。前揭事證既已明確，被告於受損害之期間自無繳納管理費之必要。

三、本件原告主張被告為系爭公寓大廈區分所有權人，迄今未繳納106年7月至10月，共計4個月之管理費12,700元之事實，業據其提出存證信函、催繳單存根聯收據、106年7至10月份管理費收繳明細表、4個月未繳管理費公告等件資料為證。復為被告所不爭執，堪信為真實。

四、本件原告請求被告給付系爭款項，為被告所拒，並辯稱其樓上住戶吳佩珊擅自於社區公共區域裝設冷氣主機，致位處正下方之被告住家兩間房間牆緣不斷滴水，而原告於106年7至10月份間均未積極處理該事，被告得拒絕繳納上開期間管理費等語。就此部分，本院認定如下：

（一）按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年度臺上字第850號判例參照。是就同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。

（二）公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第8款定有明文。管理委員會之職務內容於同條例第36條規定已有明定，管理委員會係承全體住戶之委託處分事務。又區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，亦經同條例第18條第1項第2款明定，足見決定區分所有權人繳納公共基金即管理費多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定。申言之，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會。管理委員會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯。

（三）綜上所述，被告辯稱原告未協助處理、違反其責任及義務等節縱令屬實，仍僅屬於管理委員會執行職務當否之問題而已，不得執此作為拒繳管理費之理由，因此被告上開辯稱，難以採認。

五、從而，本件原告請求依據公寓大廈管理條例第21條等規定，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

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