107年度重簡字第136號｜民事：損害賠償｜裁判日期：107 年 05 月 02 日

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 107年度重簡字第136號原　　　告　高秉楓訴訟代理人　蔡美君律師複代理人　　劉淑琴律師被　　　告　王帝崴訴訟代理人　吳尚昆律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國107年4月25日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣陸拾陸萬肆仟伍佰柒拾捌元及自民國一百零七年二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告負擔百分之五十八，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸拾陸萬肆仟伍佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張： (一)緣原告為經營寵物旅館，需有較大之空間，因被告所有坐落新北市○○區○○街000號1樓之房屋（以下簡稱系爭房屋）內設有夾層，其空間足敷原告作為經營寵物旅館之用，故而原告乃於105年11月26日向被告承租上開房屋，租期自民國（下同）106年1月15日起至109年1月14日止，惟原告於106 年11月間因收到「新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書」始知系爭租賃物內之一樓夾層大部分係屬違建，且需於五日內自行拆除，否則將遭強制拆除之情事，而系爭租賃物內之違建部分之夾層倘遭拆除，原告即無以繼續經營寵物旅館，故原告乃106年12月11日以樹林中正路郵局第193號存證信函通知被告於同年12月15日終止系爭租賃契約在案，而原告為於系爭房屋經營寵物旅館，投資之裝潢及相關設備之安裝費用，因被告無法提供合於約定之租賃物致提前拆除而受有損失，以原合約剩餘期間（25個月）除以原租賃期間（36個月）計算折舊後，故被告應賠償原告所受損失有：1.室內裝潢工程款新臺幣（下同）928,889元。 2.招牌費用29,132元。 3.冷氣設備、全熱交換機之安裝費用77,049元。 4.監視器安裝費用30,556元。 5.租用網站之租金18,813元。 6.行銷關鍵字違約金15,000元。 7.營業損失42,668元。上開金額合計為1,142,107元（計算式：928,889＋29,132＋77,049＋30,556＋18,813＋15,000＋42,668）。為此，爰依租賃契約債務不履行之法律關係提起本件訴訟，並聲明為：被告應給付原告1,142,107元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。 (二)對於被告抗辯之陳述：查本件原告向被告承租房屋，除為經營寵物於、館外，尚有寵物美容及寵物用品零售之使用等，且原告僅以系爭房屋一樓向新北市政府申請作為寵物旅館之用，其他空間則為供其他營業項目、倉庫、辦公室及員工休憩使用，此外，本件兩造於105年11月26日簽訂房屋租賃契約，原告係於向被告承租系爭房屋後，始由訴外人圳益設計有限公司為室內裝潢，並於同年12月間向新北市政府申請經營寵物旅館，故原告於承租系爭房屋時，並不知悉系爭房屋有夾層違建乙事，故就系爭房屋之夾層是否在原告經營寵物旅館之範圍，自無向新北市政府函調申請、審查及核發特種寵物業許可證之卷宗之必要。況因原告承租系爭房屋時，被告未曾告知系爭房屋夾層為違建之事實，致前開違建部分遭拆除後，系爭房屋之空間顯不符原告之使用目的，依民法第226條第2項規定，該部分之履行於原告即無利益，原告自得請求全部不履行之損害賠償。二、被告則請求駁回原告之訴，如受有不利益判決，願供擔保免為假執行，並以： (一)兩造就系爭房屋簽訂系爭租賃契約時，被告乃現況交屋與原告，並告知系爭房屋內含夾層之事實，原告自始即知系爭房屋之夾層屬違章，仍願意承租，且原告承租系爭房屋用以經營之寵物旅館亦僅就1樓為營業登記，故兩造就系爭房屋所謂合於約定之使用、收益狀態，應以兩造於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，即「承租之範圍為1樓作為經營寵物旅館使用，夾層部分屬於違建有被拆除之可能」，故本件系爭租賃物之夾層縱經新北市政府違章拆除大隊認定為違章建築須拆除，亦無礙於兩造簽立系爭租約時之共同主觀認知，系爭租賃物整體並非違章建築而遭拆除，仍可作為寵物旅館經營使用，依最高法院89年度台上字第422號民事判決意旨，本件並無出租人即被告違反租賃物保持義務之情事，原告執此作為終止系爭租賃契約之事由，殊屬無稽。又依據寵物業管理辦法之規定，原告經營寵物旅館本即應符合一定標準，故其經營場所是否合於法規規定原告有遵循法令之義務，對於夾層能否運用，本已自行評估。經查，原告經營之樂府寵物旅館已向主管機關申請並獲特定寵物業營業許可，顯見原告於依特定寵物業管理辦法第5條之規定申請特定寵物業許可證時，關於營業場所名稱、地址、面積之位置圖及平面配置圖，應僅就系爭租賃物一樓之部分為提出（不包括違章之夾層），始得經新北市政府政府動物保護防疫處逐一審查項目通過，並核發特定寵物業許可證予原告；除非原告有欺瞞實際營業面積之位置圖及平面位置圖之情事，否則原告自始即知系爭租賃物之夾層屬違建，不得將其檢附於特定寵物業許可證申請之資料中作為將來經營寵物旅館之用甚明，故原告係獲主管機關核發特定寵物營業許可證之寵物業者，於申請該許可時即應已知本件用以經營寵物旅館之範疇不包括夾層之部分，另本件系爭租賃物之夾層即違章部分，縱遭舉報拆除而滅失，亦不生妨礙承租人即原告作為寵物旅館經營使用之情事，已如前述；故縱使因夾層遭拆除滅失致原告無法繼續作為增加寵物住宿時休憩空間使用，依民法第435條第1項及臺灣高等法院103年度上字第1285號民事判決意旨，至多亦僅生原告得據此向被告請求按滅失之部分減少價金而已，原告仍不得主張終止系爭租賃契約甚明。 (二)本件原告於承租系爭租賃物時已知一樓之夾層屬於違建，仍同意在基於作為寵物旅館經營用途之目的下向被告承租，且本件係現況交屋，符合兩造訂立係爭租約時約定使用、收益之狀態，被告並無違反民法第423條關於出租人之租賃物保持義務，已如前述，是以原告主張被告應依民法給付不能之規定賠償原證四至十之裝潢、架設官方網站及購買關鍵字等費用並無理由，且本件原告所主張之原證五至十一之招牌、空調安裝、監視器安裝、架設官方網站、購買關鍵字及退還美容、住宿等費用支出，與夾層違建拆除間有何因果關係？並未見原告舉證說明之，依最高法院80年台上字第1773號民事判決意旨，此等招牌、空調安裝、監視器安裝、架設官方網站及購買關鍵字等原告所稱費用支出之「損害」，與違建拆除之責任原因事實間，兩者無相當因果關係，故並不合於損害賠償之成立要件，原告就此部分之請求，實無理由。又原告所主張原證四裝潢費用觀之，其係就系爭租賃物整體為之，並非僅就夾層部分計算，其主張並無理由，且該些裝潢已使用11個月，亦應計算折舊；故縱使被告就原證四之裝潢費用應予賠償（僅假設語氣），該金額仍應先扣除未拆除之一樓及其他非夾層之裝潢項目，再扣以11個月之折舊後方為確適之數額，併此陳明。另依原證四之訴外人圳益設計有限公司寵物旅館設計裝潢工程項目，輕隔間工程第2項「輕質隔間牆< 1F>美容室H:340cm」所示可知，系爭租賃物中作為寵物美容部分使用之空間係位於一樓並非夾層，縱該夾層屬違建遭拆除，仍無礙於原告對於一樓美容室之營業使用，故原告主張原證11第1頁序號1之美容包月退款合計9,908元並非原告實際所受之消極損害，不得依民法第226條之規定請求被告賠償之。至於原證11序號2安親券及序號3預約住宿之部分，復依原證四第6頁關於追加工程之項目2可知，一樓及夾層均設有寵物住宿區，故原告應再就何以拆除夾層後，該完整之一樓寵物住宿區不敷作為安親及住宿之用之原因為舉證及說明，證明確實為其所失利益，不得空泛主張之等語置辯。三、原告主張兩造於103年11月26日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自106年1月15日起至109年1月14日止，然租賃期間該房屋之夾層業經新北市政府認定違章而遭拆除，原告遂以該事由以存證信函通知被告於106年 12月15日終止系爭租賃契約等情，業據提出租賃契約書及新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書各乙份為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。四、本件原告另主張租賃期間因系爭房屋之夾層認定為違建遭拆除，致無法使用系爭房屋，遂以被告無法提供合於約定之租賃物為由終止系爭租賃契約，故被告應賠償原告終止後所受之損失共計1,142,107元等語，則為被告所否認，並辯稱：本件原告承租系爭房屋係已獲主管機關核發特定寵物營業許可證之寵物業者，於申請該許可時即應已知本件用以經營寵物旅館之範疇不包括夾層之部分，故本件並無被告違反租賃物保持義務之情事，縱認夾層之拆除有影響承租人之為租賃物使用情事之虞，原告仍不得終止契約，至多得按租賃物滅失比例請求減少租金等語。是本件之爭點厥為：原告主張以被告無法提供合於約定之租賃物事由，終止系爭租賃契約是否合法？若合法，則原告所得請求賠償之金額若干？茲說明如下： (一)按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第435條定有明文。又按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務（最高法院86年台上字第3490號裁判要旨參照）。此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態。又此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任（最高法院91年度台上字第1733號判決參照）。經查，本件原告本為經營寵物旅館，乃因被告所有之系爭房屋及其夾層，其空間足敷原告作為經營寵物旅館之用，且能辦理營業登記，始向被告簽訂系爭租約，此為兩造所不爭執，顯見兩造主觀、客觀上對於系爭房屋及其夾層之租賃係為提供原告開設寵物旅館營業並取得營業登記乃有所合意，揆諸上開解釋，被告自應交付合於上開適於營業之租賃物，倘被告無法提供合於約定使用收益狀態之租賃物，乃無論該妨害提供合於約定使用收益狀態之租賃物之情事係出於被告或第三人之行為，被告均負有除去之義務，被告如未為之，即原告得終止系爭租約，而本件原告租賃期間中，系爭房屋之夾層因係違建，業經新北市政府違章拆除大隊認定為違章建築而必須拆除，有如前述。復參以系爭房屋之夾層，原來兩造簽訂契約拆除前全部面積合計與一樓之使用面積相同，因被查報為違建而被拆除後，夾層面積僅餘三分之一，(見本院履勘筆錄)，為兩造所不爭執，系爭房屋拆除夾層違建後之面積對於原告經營寵物旅館之面積顯不敷使用乙節，此為原告所自承（參見本院107年4月25日言詞辯論筆錄第1頁），並經本院履勘屬實，復為被告所不爭執，顯見本件被告已無法繼續提供合於約定使用之租賃物供原告用於經營寵物旅館餐廳，系爭房屋及其夾層已不合於兩造約定使用收益之狀態，且該夾層係不可歸責於原告之事由致拆除，原告僅使用系爭房屋仍無法達到經營寵物旅館之目的，應認原告以存證信函通知被告於同年12月15日終止系爭租賃契約，依法自生終止系爭租約之效力，即向後失效至明。是被告辯稱本件原告承租系爭房屋係已獲主管機關核發特定寵物營業許可證之寵物業者，於申請該許可時即應已知本件用以經營寵物旅館之範疇不包括夾層之部分，故本件並無被告違反租賃物保持義務之情事，縱認夾層之拆除有影響承租人之為租賃物使用情事之虞，原告仍不得終止契約，至多得按租賃物滅失比例請求減少租金云云，尚無可採。 (二)次按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第260條及第263條各有明文規定，又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第第213條第1項、第3項定有明文。次按物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用，惟民法第196條之規定即係第213條之法律另有規定，請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，又所謂必要費用，於以新品換舊品時，應予折舊（最高法院80年度台上字第2476號、82年度台上字第892 號、97年度台上字第2739號判決及77年第9次民事庭會議決議意旨參照）。另出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。本件租約乃因被告無法依兩造租賃契約繼續提供原告合於約定之租賃標的物即系爭房屋之夾層已遭拆除，且其餘租賃物即系爭房屋之空間仍無法供原告繼續經營寵物旅館，而經由原告於106年12月15日合法提前終止等情，業經本院認定如前，則原告自得請求被告負該租約終止前之損害賠償責任。本院茲就原告所請求之金額判斷如下： 1.室內裝潢工程款部份：原告主張系爭房屋室內裝潢工程款計算折舊後為928,889元，固據提出估價單乙份為證，惟觀諸該文件內容，其中拆除工程、油漆工程及清潔工程費用係屬一次性耗損工程，施工完後並無任何有形物體供業主使用，故無法計算折舊，而裝修既以新零件更換被損害之舊零件，在計算損害賠償額時，應將零件折舊部分予以扣除，原告自陳系爭房屋委由圳益室內裝修有限公司裝潢日為105年12月7日，有原告107年1月17日起訴狀第3頁附卷可稽，迄系爭租約終止日即106年12月15日止，已使用約1年8天，然依原告之估價單所示，大門工程51,500元、水電工程164,000元、玻璃工程47,600元及其他工程23,000元，共計286,100元，本院依「營利事業所得稅結算申報查核准則」第95條第8項：「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1個月者，以月計。」及依行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，上開工程費用應均屬房屋附屬設備（給水、電氣、其他設備），其耐用年數為10年，依定率遞減法每年折舊千分之206，該工程折舊年數為1年1月，則前揭工程費扣除折舊後之修復費用估定為223,263元（計算書如附表一），另上開估價單中，輕隔間工程122,500 元、木工工程705,400元、地板工程91,400元共計919,300元，依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，該工程費用應均屬房屋附屬設備（商店用簡單設備及簡單隔間），其耐用年數為3年，依定率遞減法計算其折舊結果，其定率遞減法每年折舊千分之536，並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，該工程折舊年數為1年1月，則前揭工程費扣除折舊後之修復費用估定為407,502元（計算書如附表二），故被告應賠償原告630,765元（計算式：223,263＋407,502）。至於被告辯稱該裝潢費用仍應先扣除未拆除之一樓及其他非夾層之裝潢項目，再扣以11個月之折舊後方為確適之數額，惟本件租賃契約業經原告合法終止，故原告終止後並無繼續使用系爭房屋屋內任何空間之可能，而就裝潢費用自無分割為系爭房屋及其夾層等部分之必要，是被告此部份所辯，容有誤會，要非可採。 2.招牌費用、冷氣設備、全熱交換機之安裝費用及監視器安裝費用等部份：本件原告主張其為於系爭租賃物經營寵物旅館，前於106年 1月5日委由訴外人通方廣告企業有限公司依系爭租賃物外觀設計製作並安裝招牌，共計支出41,950元，而該招牌於原告無法在系爭租賃物繼續經營後，即無法再為使用，則原告因被告無法提供合於約定之租賃物所生之損害為29,132元（41,950元\25+36)，又原告亦因此向訴外人蔡文清購買並安裝冷氣及全熱交換機設備，共計支出344,450元，因設備部分於拆除後可另為他用，故僅請求安裝費用之工資損失77 ,049元，另原告亦就系爭租賃物經營寵物旅館向訴外人曜興科技有限公司購買並安裝監視器設備，共計支出78,700元，因設備部分於拆除後可另為他用，故僅請求安裝費用之工資損失30,556元（44,000元X25+36)等語，惟原告安裝招牌、冷氣設備、全熱交換機及監視器等器具後，該器具均可由原告於系爭租約終止後挪至他地使用，且原告仍保有該器具之所有權，尚難認原告該費用支付與系爭租約提前終止間有必然關連性，是原告據此主張，自屬無據。 3.租用網站租金、行銷關鍵字違約金等部份： (1)按當事人主張有利於於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。（參見最高法院48年台上字第481號民事判例） (2)本件原告主張其為於系爭租賃物經營寵物旅館，向訴外人米洛科技有限公司租用網路空間架設網站供客戶查詢及暸解寵物旅館相關事項預付五年（60個月）費用，共計支出45,150元，現因被告無法提供合於約定之租賃物所生之損害為18,813元（45,150元+60x25)，又原告亦因此與訴外人玖伍柒整合行銷有限公司簽訂關鍵字合約，約定由訴外人玖伍柒整合行銷有限公司於特定網站之搜尋排名為原告行銷寵物旅館，前開合約自106年6月起算一年期滿，且不得提前終止合約，然因被告無法提供合於約定之租賃物，致原告無法繼續經營寵物旅館而無再為行銷之必要，乃提前與訴外人玖伍柒整合行銷有限公司提前解約，受有支付違約金15,000元之損害等情，業據提出webtech網站經理人服務契約及關鍵字自然排名維護合約書各乙份為證，然觀諸該文件內容，可知原告係委由玖佰伍拾柒整合行銷有限公司就輸入「台北寵物旅館」、「台北寵物住宿」、「台北寵物美容」等字句於搜尋引擎中，即可連結原告委由米洛科技有限公司為原告建置經營寵物旅館之網址，顯見原告上開經營寵物旅店行為係基於承租系爭房屋及其夾層所為，是原告上開費用支付與原告提前終止系爭租約致無法使用該房屋及其夾層間有相當因果關係，是原告執此主張，自屬有據。 4.營業損失部份：本件原告雖主張其經營寵物旅館，提供客戶寵物美容、安親及住宿服務，客戶除有美容包月及購買安親券外，並已有客戶預約107年農曆年間之寵物住宿，然因被告無法提供合於約定之租賃物，致原告需退還客戶未使用前開服務之費用共計42,668元之損失云云，業據提出退款明細表及匯款單等件資料為證，然依據原告上開所述，係指系爭租約終止後所受之損失，尚與本件原告得請求被告賠償系爭租約終止前之損失無涉，是原告此部份之主張，於法無據，尚無可採。 5.綜上，被告應賠償原告之金額為664,578元（計算式：630, 765＋18,813＋15,000）五、從而，原告依租賃契約債務不履行之法律關係，請求被告給付664,578元，及自起訴狀繕本送達翌日（即107年2月9日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，不應准許，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述。七、本件原告勝訴部分係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。中華民國 107 年 5 月 2 日臺灣新北地方法院三重簡易庭法官游婷麟以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 107 年 5 月 2 日書記官姚孟君附表一折舊時間金額第1年折舊值 286,100×0.206=58,937 第1年折舊後價值 286,100-58,937=227,163 第2年折舊值 227,163×0.206×(1/12)=3,900 第2年折舊後價值 227,163-3,900=223,263 附表二折舊時間金額第1年折舊值 919,300×0.536=492,745 第1年折舊後價值 919,300-492,745=426,555 第2年折舊值 426,555×0.536×(1/12)=19,053 第2年折舊後價值 426,555-19,053=407,502

三重簡易庭107年度重簡字第136號

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