三重簡易庭110年度重簡字第461號

• 裁判案由: 給付服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 三重簡易庭
• 裁判日期: 110 年 08 月 24 日

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
110年度重簡字第461號原　　　告　駿耀不動產經紀有限公司

法定代理人　楊景期
訴訟代理人　陳錫慧
被　　　告　莊金葉

上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國110 年8 月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國109 年11月10日就其所有新北市○○區○○路000 號4 樓之房地（下合稱系爭不動產）與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定委託銷售價格為新臺幣（下同）1,080 萬元，委託銷售期間自109 年11月10日起至110 年5 月9 日止，原告之服務報酬為系爭不動產實際成交價額之4%，兩造並於109 年11月27日簽立委託銷售契約內容變更同意書（下稱系爭變更同意書），修正委託銷售底價為950 萬元，由被告實拿950 萬元，不另支付任何仲介服務費，但仍需支付水、電、瓦斯費及應繳之稅賦；嗣後經原告覓得訴外人李瑞麒於109 年12月4 日出具買賣議價委託書（下稱系爭委託書）表示願以980 萬元購買系爭不動產，並經被告於系爭委託書上簽認同意前開價格，雙方約定於109 年12月19日簽立不動產買賣契約，詎被告事後竟反悔，拒絕與李瑞麒簽約，依系爭契約第5
條約定：「一、買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交之百分之四（最高不得超過中央主管機關之規定），數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬。受託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成立。二、買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意而解除買賣契約者，委託人仍應給付前項約定之服務報酬」，被告自應支付成交價980 萬元之百分之4 即392,000 元（計算式：980 萬元×4%）之服務報酬，爰依系爭
契約第5 條約定提起本訴，並聲明：⑴被告應給付原告392,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。（二）對於被告抗辯之陳述：兩造簽約前，原告有提供系爭契約予被告審閱，簽約後原告之業務人員亦告知被告審閱三日後確認沒問題，原告才會將系爭房地之銷售訊息於網路上架，且兩造並非第一次接觸；又兩造簽訂系爭契約前，原告業務人員也曾於被告住家中庭向被告解說四個多小時，逐條向被告解釋。再者，109 年11月底出現買家時，原告曾再一次向被告議價，被告並已簽立系爭變更同意書，顯見被告確實清楚了解系爭契約之內容。被告另辯稱原告未給予實價登錄價云云，但兩造簽定系爭契約時，原告即已影印一份該地區的行情給被告。
二、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱：
（一）兩造於簽訂系爭契約期間，原告業務人員卻從未詳細向被告解釋系爭契約內容，亦未給予被告審閱期間，只要求被告簽名就好，且原告亦未提供買賣議價書給被告審閱，同樣只要求被告簽名。原告業務人員亦未告知被告三個月內實價登錄的行情，被告要求看買賣議價書或提供斡旋金之收據時，原告業務人員均不提出。
（二）兩造於簽訂系爭契約時，原告完全未給被告審閱期，被告亦曾以LINE告知原告1,500 萬元才肯出售，簽訂系爭契約後，原告稱有人願以900 萬元購買，要被告去洽談，稱至少會讓被告實拿950 萬元，賣方仲介費用不收云云，被告才會才同意簽系爭變更同意書等語。
三、法院之判斷：
（一）原告主張兩造於109 年11月10日簽訂系爭契約及於109 年11月27日簽立系爭變更同意書，委託原告仲介銷售系爭不動產，委託銷售底價為950 萬元，原告於委託銷售期間內覓得李瑞麒提出系爭議價委託書，願以980 萬元購買系爭不動產，並經被告系爭議價委託書上簽名同意，詎嗣後被告拒絕與李瑞麒簽立不動產買賣契約等情，業據提出專任委託銷售契約書、委託銷售/ 出租契約內容變更同意書、買賣議價委託書、確認書、兩造間通訊軟體對話紀錄截圖、存證信函等件為證，且為被告不爭執其真正，僅以前詞置辯。查：
1、按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。消費關係，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。消費者保護法第2 條第1 款、第2 款、第3 款有所明文。查原告係不動產經紀業者，為以提供房地買賣仲介服務為營業者，乃消費者保護法所規範之企業經營者，而被告與原告簽訂系爭契約，接受原告所提供房地買賣仲介服務，藉以出售其所有系爭不動產，乃消費者保護法所明定之消費者，原告與被告間就系爭契約所發生之法律關係，自屬消費者保護法所定義之消費關係，而有消費者保護法之適用，合先敘明。
2、次按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化契約，係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。消費者保護法第2 條第7 款、第9 款亦有明文。原告為提供不動產仲介服務之企業營業者，系爭契約則為原告為與多數不特定消費者簽訂不動產委託銷售契約之用，以預先擬定之契約條款做為契約內容而預先擬定之契約，有系爭契約在卷可據，系爭契約自屬定型化契約，而其中系爭契約第5 條之約定：「一、買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交之百分之四（最高不得超過中央主管機關之規定），數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬。受託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成立。二、買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意而解除買賣契約者，委託人仍應給付前項約定之服務報酬」則屬原告預先擬定之定型化契約條款，自受消費者保護法之規範。
3、又按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合本節規定之事實者，就其事實負舉證責任。消費者保護法第11條之1 、第17條之1 復有明文。消費者保護法第11條之1 規定企業經營者應提供消費者合理契約審閱期間之立法目的，在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款內容之機會，俾消費者得確實知悉其權利義務，以落實消費者保護。系爭契約為消費者保護法所規範之定型化契約，已如前述，揆諸上開規定，原告與被告簽訂系爭契約前，至少應給予被告合理期間詳閱契約內容，且此符合法律規定之事實，應由企業經營者即原告負舉證責任。
4、經查，系爭契約之契約審閱權欄所記載「不動產委託銷售契約及其附件於中華民國109 年11月10日經委託人攜回審閱三日（契約審閱期間至少三日，違反前項規定者，該條款不構成內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。）」事項，雖經被告簽名確認，惟觀以系爭契約末頁之簽約日期同為109 年11月10日之情，可知被告係在簽立系爭契約時始為上開契約審閱權欄之簽認，而原告就其主張曾於兩造簽約前提供系爭契約予被告審閱，原告業務人員亦曾於被告住家中庭向被告逐條解說4 個多小時乙節，則未能舉證以實其說，是被告抗辯兩造簽約時，原告從未詳細向被告解釋系爭契約內容，亦未給予被告審閱期間，只要求被告簽名就好等語，即非無據。至原告所提系爭變更同意書，僅屬兩造間成立系爭契約後另就委託銷售價格之變更，自難憑為證明被告與原告簽立系爭契約時已充分了解契約內定型化契約條款之內容。
5、綜上，原告與被告簽訂系爭契約前，並未提供被告合理審閱契約之期間，原告亦未證明被告於簽約前即已充分瞭解系爭契約第5 條定型化契約條款之內容，則依消費者保護法第11條之1 第3 項規定，前揭條款應屬無效，不構成系爭契約之內容。故原告依系爭契約第5 條約定，請求被告給付服務報酬392,000元，要屬無據。
（二）從而，原告依系爭契約第5 條約定，請求被告給付392,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
（三）本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 8 月 24 日臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 8 月 24 日書 記 官 林穎慧