111年度重簡字第1265號｜民事：減少價金｜裁判日期：112 年 11 月 24 日

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 111年度重簡字第1265號原告王美方訴訟代理人羅鋐洋訴訟代理人趙友貿律師複代理人黃柏融律師被告林正棚訴訟代理人曾翊翔律師上列當事人間請求減少價金事件，於民國112年10月13日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：（一）其於民國111年1月17日向被告購買門牌號碼新北市○○區○○ ○路000巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋）及所坐落之基地，約定買賣價金為新臺幣（下同）637萬元，雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）、買賣價金履約保證申請書，合意將買賣價金存匯在安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）之履約保證專戶（銀行別：玉山銀行敦南分行，帳號00000-00-000000-0，下稱系爭履約專戶）中，並約定兩造應於111年3月21日辦理系爭房屋點交。而系爭房屋及坐落之基地業於111年3月15日以買賣為原因登記在原告名下，原告已依契約之本旨履行，於111年3月17日將買賣價金全數存入系爭履約專戶中，惟系爭房屋因有瑕疵（詳下述），迄未辦理點交。（二）系爭契約書所附不動產委託銷售標的現況說明書（見原證6）上，經被告於第31項「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量(海砂屋）檢測？」第34項「現況是否有滲漏水之情形？」第38項「本標的樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕？」均勾選「否」，堪認被告已保證、擔保所出賣之系爭房屋無上開瑕疵。詎原告於111年1月26日發現系爭房屋地板有嚴重漏水問題，故先委請中華民國建築結構非破壞檢測協會（下稱檢測協會）驗屋，依其作成之111年3月6日房屋品質檢測缺失報告書（見原證5）暨房屋檢測補充說明書（見原證7），可知系爭房屋存有含水量偏高（15%~21%）即滲漏水，且有壁癌、鋼筋外露、壁磚有破裂、空鼓等瑕疵〔具體瑕疵情形，詳下述本院囑託社團法人新北市建築師公會（下稱新北建築師公會）鑑定事項〕，原告自得依民法第359條規定，向被告請求減少價金。又原告經委請超勝工程行估價，修補前開瑕疵須花費368,000元，故請求被告減少價金之數額為368,000元，而依系爭契約書第7條第7項第2款約定：「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利瑕疵，依下列約定處理，惟如本契約另有約定者，從其約定：....。2.買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍內，逕將減少之價金自當期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭議時，買方仍須先將價金存匯入專戶，如屆最後交屋日仍未解決，買方同意先將雙方無爭議部分之價金出款予賣方，保留款待爭議解決後，再依協議或訴訟等結果辦理。」被告即應同意原告向安新公司領取系爭履約專戶內之款項368,000元。（三）因系爭房屋存有上述瑕疵，且被告不同意原告請求減少價金，則被告所提出具有瑕疵之系爭房屋，應屬未依債之本旨所為之給付，不生提出效力，原告得拒絕受領、拒絕點交有瑕疵之系爭房屋。另依系爭契約書第8條（違約處罰、解除契約）第1項約定：「一、賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計箅違約金予買方(自逾期日起至完成給付日止），....。」因被告既已遲延交屋，顯係違約，原告自得請求被告給付每日違約金1,274元（計算式：637萬元×萬分之2＝1,274元）。而被告自111年3月22日（應點交日之翌日）起至111年5月2日（原告起訴之日）止，共已違約42天，應給付之違約金計53,508元（計算式：1,274元×42天＝53,508元）。另就未到期之違約金部分，原告得另請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至實際完成系爭房屋點交之日止，按日給付違約金1,274元。（四）為此，爰依民法第359條規定及系爭契約書約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：「１被告應同意原告向安新公司領取系爭履約專戶內之款項368,000元，及自起訴狀繕本送達翌日時起至原告領取之日止，按年息5%計算之法定遲延利息；２被告應給付原告53,508元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；３被告應自起訴狀繕本送達翌日起至完成系爭房屋點交日止，按日給付原告1,274元」。二、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並辯稱：（一）不爭執事項如下：原告於111年1月17日向被告購買系爭房屋及坐落之基地，約定買賣價金637萬元，且簽訂系爭契約書、買賣價金履約保證申請書等。依系爭契約書第3條約定買方應自通知日起三個工作日內將第三期款65萬元匯入系爭履約專戶，原告業於111年2月22日經承辦地政士通知土地增值稅、契約單已核下，但遲至111年3月2日始將第三期款匯入系爭履約專戶。系爭房屋及坐落之基地已於111年3月15日移轉所有權登記予原告，原告則於111年3月17日將第四期尾款差額存入系爭履約專戶中。（二）系爭房屋並無原告所指之各項瑕疵，原告請求依瑕疵修繕費用減少價金，洵屬無據：１原告主張系爭房屋存在需修補之瑕疵乙節，固據其提出委任之檢測協會所出具之房屋品質檢測缺失報告書及房屋檢測補充說明書（原證5、7）為證，惟細觀上開檢測結果，雖略為認定系爭房屋「廚房、主臥、次臥全室空鼓」、「客廳壁磚一處破裂、多處空鼓」、「主臥牆面一處裂縫、壁癌」、「客衛浴天花板一處壁癌、鋼筋外露」、「客衛浴天花板含水18.1%-21.1%偏高」、「次臥壁磚含水12.0%稍高」、「次臥壁磚含水12%-17.8%偏高」、「次臥地磚含水21.1%超標」、「次臥壁磚含水19.4%偏高」、「主臥右方牆面含水17.9%偏高」、「主臥左方牆面含水18.0%偏高」等情，但無任何「滲、漏水」之文字記載。易言之，該份檢測報告無法證明原告主張系爭房屋存在滲漏水之事實，而含水稍高或偏高終究異於滲漏水之情況，且所謂稍高或偏高，亦僅屬該協會片面之認定，別無其他標準或依據；又該檢測單位為原告所自行委託，其檢測結果即可能失之偏頗，故原告徒憑上開檢測報告即遽謂系爭房屋存在滲漏水情形，當屬無據。２另系爭房屋建築完成日期為69年4月9日，屬屋齡已高達4 2年之老舊房屋，其屋況當不得與新成屋相提並論，故系爭房屋縱出現損耗、老化、折舊等現象，亦屬常情。從而，原告所提上原證5、7檢測報告雖指出系爭房屋出現地磚、壁磚空鼓、牆面天花板小面積裂缝、壁癌等現象，仍不失為42年老舊房屋之正常屋況。尤其此等老化、耗損現狀，並無任何遮蔽，任何人一進屋內即可輕易查看、檢視，併衡諸原告於簽約前係帶其裝修師傅一同前來看房，豈有看房當下未察覺之理。再者，細查原告主張之各項瑕疵中所指地磚、壁磚「空鼓」究為何意？以及原證5係針對房屋品質「缺失」提出報告，然「缺失」之意是否即等同民法物之「瑕疵」？原告均未提出說明。更有甚者，該原證5所指出之各項缺失，究竟對於系爭房屋結構安全產生如何影響或如何減少系爭房屋之通常效用，亦未見原告舉證證明之，自難遽論原告所主張之事實已屬物之瑕疵而得請求減少價金。另原告以原證8超勝工程行出具之估價單作為請求減少價金之依據，然除超勝工程行負責人羅鉉洋與原告平時互稱老公、老婆外，其估價內容復甚為粗糙，自無任何參考價值。（三）被告已按系爭房屋之現況為給付，並未違反系爭契約書第8條約定，原告主張被告應給付違約金，亦屬無據：１兩造於簽訂系爭契約書後，被告均按時履約，惟原告突然主張系爭房屋滲漏水而拒不依約給付第3期款即完稅款65萬元，被告別無他法，只能先以存證信函（見被證一，同原證4，但原證4有漏頁情形）催告原告給付。嗣原告要求由其委託之檢測協會對系爭房屋進行驗屋，以便確認是否有滲漏水情事，兩造遂合意將系爭契約書原定之111年3月18日交屋日期向後展延至同年3月21日，以利原告取得驗屋報告。詎原告取得前開原證5之報告書後，拒不配合於同年3月21日辦理點交，並要求要再委託其他單位進行檢測，被告遂於同年月25日寄發存證信函（見被證二）催告原告應儘速完成點交，以及告知原告應自3月22日起按日以買賣總價款萬分之二計算違約金給付被告，然原告猶拒絕配合點交。準此，可知反而是原告拒絕配合點交，而生違反系爭契約書第8條第2項規定之情事。退一步言之，縱或認系爭房屋存有缺失（假設語氣），然此等缺失亦未達造成重大危害之瑕疵之程度，或客觀上已達妨害安全居住之程度，自非屬原告得拒絕配合點交之瑕疵，原告當不得以其所指述之缺失為由，拒絕受領系爭房屋。是以原告請求被告給付已到期之違約金53,508元，及未到期之按日應給付之違約金1,274元，應屬無據。２另系爭房屋交易為特定物買賣，依民法第348條規定，被告基於出賣人之主給付義務，是將系爭房屋所有權移轉並交付買受人即原告，因出賣人在契約成立生效前，並無買賣契約之給付義務，在契約成立時標的物上如已經存在物之瑕疵情形（假設語氣，被告否認有瑕疵），出賣人之主給付義務依舊是按其現況將標的物交付予買受人並移轉所有權即可，至於瑕疵之排除或修復，並非出賣人之義務，更無所謂瑕疵存在可否歸責於出賣人之問題，故根本不因給付有瑕疵之物而構成不完全給付〔最高法院101年度台上字第1898號、臺灣高等法院103年度上更(二)字第157號判決要旨照）。準此，原告起訴主張系爭房屋之瑕疵既悉屬系爭買賣契約成立時即已存在，則被告依民法第348條對原告提出交付相同現況之系爭房屋，自不生不完全給付之情形，更未違反系爭契約書第8條約定，故原告請求被告付違約金為無理由。３另按系爭契约書第8條（違約處罰、解除契約）第3項載明：「買賣雙方皆應依約履行買賣相關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕庇、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判」等情。易言之，原告就其所主張之瑕庇，依約本應於點交期限前訴請法院裁判，不得主張以其發現之瑕疵而拒絕履行點交之義務，以避免自點交期限後計算至起訴前之期間所衍生何方應負擔違約金以及如何計算違約金等疑義。本件原告既違反系爭契約書第8條第3項約定，選擇在點交期限後始提起本件訴訟，即不得依同條第1項約定請求違約金，始符合契約本旨。４退萬步言之，縱最後鈞院認定被告或有違約情事（假設語氣，被告否認之），爰請依民法第252條規定審酌違約金有無過高情事，並將違約金酌減至0元。（四）就新北建築師公會於112年4月6日作成之新北市建師鑑字第148號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），表示意見如下：１系爭房屋會勘時，並未見到屋內有任何滲漏水之情形，系爭鑑定報告亦未記載屋況為滲漏水，從而可直接排除原告所主張之「漏水」瑕疵。２鑑定人於系爭房屋內部實際以水分計進行測量所得出之各項數值，被告並無意見，然鑑定人僅是以乾燥處之樓梯間牆面含水率，做為比較之基礎數值，因而得出系爭房屋內部牆壁、天花板、地磚區域的含水量「過高」的鑑定意見，其論證過程顯然有失率斷。蓋系爭鑑定報告書第10頁對於鈞院提問之「認定含水量過高之法規依據及標準為何？」之事項，鑑定人認為目前國內尚無認定含水量過高之法規依據及標準，則鑑定人即不得自創標準擅自認定系爭房屋內部含水量過高，從而形成自相矛盾之鑑定意見。３另依林國財建築師於111年8月25日所報告之「漏水鑑定案例分享」（見被證三），其中提及水分計測試法即屬系爭鑑定報告所使用之鑑定方法，而該報告指出含水量在17%以下屬於「乾」，7%至20%屬於「潤」，20%以上屬於「溼」，適與臺灣橋頭地方法院107年度訴字第657號民事判決所載「惟經本院依被告之聲請，就其上開認有疑義部分函詢高雄市土木技師公會，經以109年2月10日高市土技字第00000000號復函略以：水分計測量儀附有校正檢驗設備，故均自行校正，依據該儀器使用說明書之測量模式讀數表，含水量17%以下為乾燥，含水量21%以上即判定為漏水，含水量20%屬微潮濕，屬於潮濕邊緣」等情相符，足認以水分計測試所得含水量如在17%以下即屬乾燥，而無從認定為含水量過高。然細觀系爭鑑定報告書，鑑定人所認為含水量過高之處，其水分計所測量之含水量悉為8%至15%間之數值，參諸上開林國財建築師所發表之報告及臺灣橋頭地方法院前開判決，即應認定為乾燥，故系爭房屋並無含水量過高之疑慮。４就系爭鑑定報告書計算修繕費用之記載，首先應將第12頁（6)燈具與安裝3,000元乙項排除於必要費用之外，蓋因浴室燈具功能良好(請參系爭鑑定報告附件七編號11照片所示），並無替換必要。另關於系爭鑑定報告書列舉修繕費用中之材料費整理成如被告民事答辯續一狀之附件一所示表格，共為147,850元，然材料費係以新材料更換受損之舊材料，其折舊部分非屬必要費用，因系爭房屋屋齡約為43年，其附屬設備使用年數已逾10年，故材料費部分經扣除折舊後之餘額為10分之1即14,785元，其餘工資121,025元始無折舊問題，從而系爭鑑定報告書所計算之修繕費用，其中屬於必要費用者合計為135,810元（計算式：14,785元＋121,025元＝135,810元）。（五）就新北建築師公會112年8月17日新北市建師鑑字第362號函（下稱系爭補充函）補充答辯如下：１依新北建師公會112年8月17日函覆鈞院所詢問題之說明內容，足見本案鑑定人於系爭鑑定報告書內認定系爭房屋內部分區域含水量過高之依據，僅係以較乾燥的牆面含水率進行二者比較，然而就何謂「乾燥」、「過高」，除無水分計說明書作為依據外，亦欠缺法規依據及一致標準。舉例而言，設若有房屋內外所有區域之含水量均為40%，則鑑定人將依上開比較法，得出該房屋並無含水量過高之結論，此與經驗法則嚴重相悖。由此可知，所謂含水量之比較，並非客觀可採之標準。２退一步言，含水量過高，本即不得直接認定為瑕疵，而系爭鑑定報告書第6頁第7行以下亦載有「本鑑定標的物屋齡已有43年，天花板、牆壁、地板之防滲漏水功能欠佳致容易造成天花板、牆壁、地板會有水漬潮濕或壁癌之情形，影響室內美觀或居家生活品質，實不足為奇」等情，亦足堪認定老舊建物之結構體隨著時間老化，其防水功能將日漸喪失，然老化情形，是階段性而非短時間內產生，故除非結構體已失去防水功能而有滲、漏水情形，否則當不能以結構體內含有少許水分而遽認為瑕疵。是以系爭房屋經兩造於111年簽訂系爭契約書當時，已為屋齡41年之老屋，其屋況本不能與新屋相提並論。因而系爭房屋縱有原告所提上檢測報告書所稱主臥室對外鋁窗壁癌、次臥天花板上方壁癌、浴室經放水測試疑似滲漏水等情事，亦屬老舊房屋自然及必然之耗損及老化現象，若希望享有如新屋般之效用或品質，應於取得產權後，重新施作防水及修補，自行負擔成本，而此情應非原告於締約當時所不能預見，且衡諸常情，對於其供人居住使用之通常效用，亦不當然有所影響，故基此本件中古屋買賣之性質，尚不足以認定係屬滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。況且，浴室地坪防水效用，本即需要定期經常性之維護，非可一次性解決而一勞永逸，此乃常識。而為防止浴室滲水，屋主應定期檢修，此未來長期定期檢修工作亦非出賣人於售屋時所應負擔者。故原告主張被告就此負有物之瑕疵擔保責任，難謂可採。三、原告主張其於111年1月17日向被告購買系爭房屋及所坐落之基地，約定買賣價金為637萬元，雙方並簽訂系爭契約書、買賣價金履約保證申請書，合意將買賣價金存匯在安新公司之系爭履約專戶中，並約定兩造應於111年3月21日辦理系爭房屋點交等事實，業據其提出系爭契約書、買賣價金履約保證申請書、安新公司專戶資金及利息結算明細表等為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告另主張系爭契約書所附不動產委託銷售標的現況說明書（見原證6）上，經被告於第31項「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量(海砂屋）檢測？」第34項「現況是否有滲漏水之情形？」第38項「本標的樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕？」均勾選「否」，堪認被告已保證、擔保所出賣之系爭房屋無上開瑕疵。詎原告於111年1月26日發現系爭房屋地板有嚴重漏水問題，故先委請檢測協會驗屋，依其作成之111年3月6日房屋品質檢測缺失報告書（見原證5）暨房屋檢測補充說明書（見原證7），可知系爭房屋存有含水量偏高（15%~21%）即滲漏水，且有壁癌、鋼筋外露、壁磚有破裂、空鼓等瑕疵，原告自得依民法第359條規定，向被告請求減少價金。又原告經委請超勝工程行估價，修補前開瑕疵須花費368,000元，故請求被告減少價金之數額為368,000元等事實，則為被告所否認，並辯稱系爭房屋並無原告所指之各項瑕疵，原告請求依瑕疵修繕費用減少價金，洵屬無據等情。經查：（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；另買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5項規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354條第1項前段、第359條前段、第360條分別定有明定。而所謂「保證之品質」，係一種加重擔保責任之特約，故買受人如欲依民法第360條請求出賣人負不履行擔保責任之損害賠償責任者，須就買賣標的物缺乏「出賣人保證之品質」或「出賣人故意不告知物之瑕疵」負舉證責任，否則僅得主張出賣人應負一般物之瑕疵擔保責任。次按民法第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金（最高法院71年度台上字第208號判決要旨參照）。本件原告提出之系爭房屋不動產委託銷售標的現況說明書上勾選事項，應僅係就房屋買賣時之現況，由賣方即被告依其認知而填載，俾供買方即原告審酌，此為補充一般中古屋買賣因屋況新舊、保持狀態不一，難與新成屋之屋況比擬而為交易之常態，亦即僅在說明兩造簽約時，依被告所認知之系爭房屋之狀況，並非係在保證系爭房屋之品質，此觀前開說明書之內容中絲毫無任何「保證」之字樣即可知，故依被告於此說明書內所為之勾選，尚不生保證品質之效力，因此原告主張被告於其第31項、34項、38項，均勾選「否」，堪認被告已保證、擔保所出賣之系爭房屋無瑕疵等情，難謂可信。（二）另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件原告以系爭房屋具有滲漏水、含水量偏高、有壁癌、鋼筋外露、壁磚破裂、空鼓等情形，進而主張被告所出售之系爭房屋具有減少價值、通常效用等瑕疵，得請求被告減少價金等情，既為被告所否認，即應由原告就系爭房屋確存有瑕疵之事實先負舉證之責任。關於此點，原告雖提出其委請檢測協會驗屋後作成之111年3月6日房屋品質檢測缺失報告書（見原證5）暨房屋檢測補充說明書（見原證7）為佐證。然此驗屋報告係原告於訴訟外請第三人驗屋後所作成，未見有被告協同參與，且被告已爭執其報告之可信度，並認檢測結果為該協會片面之認定，別無其他標準或依據，檢測結果即可能失之偏頗等情，故本院尚難憑上開檢測報告即遽認系爭房屋具有原告所指稱之各項瑕疵。（三）又原告所指系爭房屋之前開瑕疵存在情形，不夠具體、特定及明確，本院乃依職權會同兩造於111年9月16日至系爭房屋現場勘驗，經原告一一確認所指稱之瑕疵，此有本院製作之該日履勘筆錄及現場照片在卷可稽。且本院為查明原告所稱之瑕疵是否存在？另認有鑑定之必要，鑑定人則由兩造同意本院選任之。本院乃就現場勘驗後，再依兩造主張之鑑定項目，就「㈠、坐落新北市○○區○○○路000巷00 號3樓房屋（下稱系爭房屋）之主臥室靠近中央北路之牆壁是否含水量過高？如是，原因為何？㈡、系爭房屋之浴室天花板油漆脫落、漏水及鋼筋外露原因為何？天花板含水量是否過高？如是，原因為何？㈢、系爭房屋次臥室靠近浴室之壁磚牆面及全室地磚含水量是否過高？如是，是否與浴室漏水有關聯？㈢之1：系爭房屋廚房地板之地磚含水量是否過高？有無滲漏到系爭房屋直下2樓房屋之可能？及其原因為何？㈣、認定含水量過高之法規依據及標準為何？....」等事項，囑託新北建築師公會鑑定，嗣該公會之鑑定分析及結果認為：《依一般建築工程滲漏水實務觀之，室內天花板、牆壁、地板等會有水漬潮濕或壁癌之情形，其原因大多為天花板、牆壁、地板等之防水功能欠佳，容易滲透水至天花板、牆壁、地板。造成水漬潮濕或壁癌之情形。又因【水】是地球上最常見的物質之一，【水分子】的移動非常神妙，水分子是無孔不入的，它可以以固態的方式呈現，如冬天經常看到的冰、雪、霜、雹，其實這些固態之冰、雪、霜、雹又能很快的能溶解轉化為液態水；因此水分子能以液態的形式在任何溝缝或建築物之孔隙中竄出竄入；當然它也能以氣態水汽的形式滲入建築物壁體內部或樓板粒子間隙甚至穿透壁體或樓板，最終形成滲漏或水漬潮濕及壁癌之情形。本鑑定標的物屋齡已有43年，天花板、牆壁、地板之防滲漏水功能欠佳致容易造成天花板、牆壁、地板會有水漬潮濕或壁癌之會形，影響室內美觀或居家生活品質，實不足為奇。因此，本案主臥室、次臥室、浴室、廚房之天花板、牆壁或地板等有水漬潮濕或壁癌之情形者，應儘速施作防滲漏水修繕，或找出漏水源頭予以修爆，方為正途。1、有關鑑定要旨1〔即㈠〕部分：「分析及結果：■系爭房屋之主臥室靠近中央北路122巷之牆壁是目前有局部壁癌之現況。因近期並無下大雨之情形，左、右側外牆目前雖未呈現明顯之滴漏水，卻有呈現壁癌之現況，表示牆體內含水量是有過高之情形。■再先以『水分計』量測較為乾燥處之樓梯間牆面含水率為（4±1)%，以此做為比較之基礎數值。■再以「水分計」量測系爭房屋之主臥室靠近中央北路122巷之牆壁左右兩側各三處，右側外牆低、中、高點其含水量為（8±1)% 、（9.5±1)%、（10.5±1)%;左側外牆低、中、高點其含水量為（12±1)%、（13±1)%、（12±1)%。■查中央氣象局氣象「觀測資料查詢系統」資料，自2月11日至3月11日連續一個月都無下雨紀錄。惟3月12日短暫降雨，當日降雨量僅1.5mm，並無下大雨之情形，但對牆內水分不具貢獻，經現場研判牆體含水量大部分原因，應是長期以來累積所造成的結果。兩側外牆牆體外部目前雖未呈現明顯之滴漏水，但外牆牆體內部卻有呈現壁癌之現況，表示外牆牆體內含水量是有過高之情形。■經比較後得知主臥室靠近中央北路122巷之左、右側外牆的含水率相對較高。因此研判系爭房屋之主臥室靠近中央北路122巷之牆壁是有含水量過高之情形。■原因說明如下：外牆長期滲漏水就容易出現壁癌問題的發生。外牆含水量高的成因不外乎外牆開口防水、外牆防水材料施作欠妥，或防水材料已逾使用年限失效，或地震搖晃等自然老化與破壞等，研判都有可能致使外牆發生裂縫，雨水沿著裂縫竄入壁體，造成壁癌及含水量過高之情形。」2、有關鑑定要旨2〔即㈡〕部分：「分析及結果：■系爭房屋之浴室天花板目前是有局部油漆脫落、水漬（水漬也是漏水的樣態之一）及鋼筋外露之情形。天花板雖未呈現明顯的滴漏水，但天花板外觀卻有呈現油漆脫落、水漬與局部鋼筋外露之現況，表示樓板內含水量是有過高之情形。■同上述，以『水分計』量測系爭房屋之浴室範圍天花板以均勻分布三點方式進行檢測，其含水量為（12.5±1)%、（15±1)%、（13土1)%。經與基礎數值比較後得知浴室天花板樓板的含水率相對較高。因此研判系爭房屋之浴室天花板是有含水量過高之情形。■原因說明如下：系爭房屋浴室天花板樓板是有含水量過高之情形，一般漏水源頭原因有給水管漏水、排水管漏水或浴室地坪防水層施作不良等導致滲漏水問題，而依一般建築工程滲漏水實務，屋齡43年老舊建物之冷熱水給水管為鑄鐵管，時間一久就會容易氧化導致長期些微漏水，樓板含水量高進而產生油漆剝落、水漬或鋼筋外露之情形。另樓上浴廁地坪防水材同樣也會可能有材料的自然老化現象造成地坪防水功能欠佳。■依前述研判漏水源頭之各種原因，及系爭房屋目前浴室天花板有油漆脫落、漏水及鋼筋外露等之情形，研判應為天花板之樓板内含水量過高所造成。至於是樓上浴廁給水管滲漏或排水管滲漏或浴室地坪防水層功能欠佳之問題，必須至系爭房屋樓上之住戶內檢測始能暸解。」。3、有關鑑定要旨3〔即㈢〕部分：「分析及結果：■系爭房屋之次臥室靠近浴室之壁磚牆面與全室地磚，僅地磚外觀有局部破損，目前外觀未出現壁癌或地磚面有滲漏水的跡象。同上述，以『水分計』量測較為乾燥處之樓梯間牆面含水率為（4±1)%，做為比較之基礎數值。■ 再以『水分計』量測系爭房屋之次臥室靠近浴室之牆壁，於壁面的左右兩側與中間位置檢測三處，其含水量為（3±1)%、（2.5±1)%、（3±1)%。再以「水分計」量測系爭房屋次臥室破損地磚處之含水率，於靠近浴室牆壁處之地磚檢測兩處，其含水量為（12±1)%、（15±1)%。於次臥室中間位置之地磚檢測兩處，其含水量為（12±1)%、（12±1)%。■經與基礎數值比較後得知靠近浴室之牆壁含水率相對不高。另次臥室全室地磚含水量為相對較高。因此研判系爭房屋之次臥室近浴室之牆壁含水率無過高之情形，而次臥室全室地磚是有含水量過高之情形。■次臥室地板含水量高與浴室漏水有關聯，其原因說明如下：系爭房屋靠近浴室之牆壁含水量不高，可得知三樓浴室平頂些微滲漏水之影響，並未擴及至次臥室的壁體。然而次臥室地坪有含水量過高之情形，但靠近浴室之牆壁含水率並不高，可研判系爭房屋之次臥室地坪含水率較高，並非因樓上層滲漏水透過牆體又再透過重力蔓延擴大所導致。■系爭房屋至今已經一年七個月無人居住，在浴室並無用水，以及次臥室位置處於建物中央部位，並未臨接外牆或外週區之情形下，地坪含水量之滲漏水源，研判是系爭房屋自身之浴室的給排水管有滲漏，或鄰戶之浴室的給排水管有滲漏，竄入至次臥室地坪，才會導致次臥室地坪之含水量有過高之情形。」3之1、有關鑑定要旨3之1〔即㈢之1〕部分：「分析及結果：■系爭房屋之廚房地板之地磚，目前地磚表面並未有滲漏水的跡象。....。但地傳含水量並無過高之情形。....。」4、有關鑑定要旨4〔即㈣〕部分：「....。■就本鑑定要旨『認定含水量過高之法規依據及標準為何？』，研判目前國內尚無『認定含水量過高之法規依據及標準』。.. ..。」》等情，此有前開公會出具之系爭鑑定報告書在卷可稽；另本院就「前開鑑定所使用之『水分計』是否有用說明書及測量模式讀表？如有，請將之提供本院，並請依使用說明書及測量模式讀表說明含水量等級及各自所代表之乾燥、漏水之數值結果為何？」之事項，函請新北建築師公會查明，結果覆稱：「二、依據鑑定人江星仁建築師、黃麗英建築師來函述明如下：1.有關『水分計』是否有使用說明書及測量模式讀數表？水分計說明書詳附件。測量讀數詳照片（01)〜照片（22)。2.如有，請將之提供本院，並請依使用說明書及測量模式讀數表說明含水量等級及各自所代表之乾燥、漏水之數值結果為何？『水分計』採用較乾燥的牆面含水率做為比較之基礎數值，再以『水分計』量測房屋有漏水爭議之牆壁面、樓板面含水率數值，經與乾燥的牆面基礎數值比較後，可得知爭議點的含水率相對值是否偏高，比較差異值的變化來作為判定是否漏水之依據」等情，另有前開公會系爭補充函在卷可按。據此可知，系爭鑑定報告書認定系爭房屋內部區域依「水分計」所測量之含水量偏高部分，數值大致係介於8%至15%間，然並未認定有「滴漏水」之情事；又鑑定人係依系爭房屋乾燥處之樓梯間牆面含水率（4±1)%，做為系爭房屋內部其他區域含水量是否偏高之比較基礎數值，然國內尚無「認定含水量過高之法規依據及標準」，則本院實難據以認定系爭房屋內部區域依「水分計」所測量之含水量數值介於8%至15%間〔雖大於（4±1)%〕即為含水量過高，亦不能進而據此認定系爭房屋有含水量過高之瑕疵；再者，系爭房屋之浴室天花板固有局部油漆脫落、水漬及鋼筋外露等情形、主臥室靠近中央北路之牆壁有局部壁癌現況，然系爭房屋建築完成之日期為69年4月9日，此有建物所有權狀在卷可稽，則在兩造於111年1月17日簽訂系爭契約書當時，已為屋齡近42年之老舊房屋，其屋況本不能與新屋相提並論，蓋中古房屋本有自然損耗、老化、折舊等現象，亦常會隨時間或自然環境等因素而起物理變化，亦即均不如新建房屋一般不會於短期內發生變化，故除有影響結構安全、其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，被告尚無將系爭房屋重新翻修至相當於新屋程度之品質再行出售之義務；參以有關系爭房屋之外觀，亦可於原告決定買受前輕易查看、以肉眼目測方式事先檢視屋況而得知其是否有相關問題，再行決定是否買受。本件原告不否認購屋前已至系爭房屋現場看過2次，且就被告所辯其於於簽約前有帶裝修師傅一同前來看房乙節，未加以爭執。而系爭房屋於買賣當時屋齡既已近42年，衡情原告當得確定系爭房屋具有老舊、損耗、老化等情況，再依據其屋況老舊程度與被告議價後購買，是以系爭房屋內部區域縱有油漆脫落、壁癌、鋼筋外露、壁磚破裂等情事，屬老舊房屋自然及必然之耗損及老化現象，於系爭契約書成立前即已存在，被告於契約成立時亦應已知悉，則依民法第354條第1項規定，為出賣人之被告應不負瑕疵擔保之責。從而，原告以系爭房屋具有瑕疵為由，依民法第359條規定，請求被告減少價金368,000元，容非有據。五、原告復主張因系爭房屋存有上述瑕疵，且被告不同意原告請求減少價金，則被告所提出具有瑕疵之系爭房屋，應屬未依債之本旨所為之給付，不生提出效力，原告得拒絕受領、拒絕點交有瑕疵之系爭房屋。另依系爭契約書第8條（違約處罰、解除契約）第1項約定：「一、賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計箅違約金予買方(自逾期日起至完成給付日止）....。」因被告既已遲延交屋，顯係違約，原告自得請求被告給付每日違約金1,274元（計算式：637萬元×萬分之2＝1,274元）。而被告自11 1年3月22日（應點交日之翌日）起至111年5月2日（原告起訴之日）止，共已違約42天，應給付之違約金計53,508元（計算式：1,274元×42天＝53,508元）。另就未到期之違約金部分，原告得另請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至實際完成系爭房屋點交之日止，按日給付違約金1,274元等事實，亦為被告所否認，並辯稱被告已按系爭房屋之現況為給付，並未違反系爭契約書第8條約定，原告主張被告應給付違約金，亦屬無據等情。經查：（一）按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。故出賣人已有給付之合法提出而買受人不履行其受領義務時，買受人非但陷於受領遲延，並陷於給付遲延（最高法院64年台上字第2367號判例要旨參照，但本則判例，依據108年1月4日修正，108年7 月4日施行之法院組織法第57條之1第2項，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同）。（二）本件原告雖主張因系爭房屋存有瑕疵，且被告不同意原告請求減少價金，則被告所提出具有瑕疵之系爭房屋，應屬未依債之本旨所為之給付，不生提出效力，原告得拒絕受領、拒絕點交有瑕疵之系爭房屋，並得依系爭契約書第8 條（違約處罰、解除契約）第1項約定，請求被告給付每日違約金1,274元（計算式：637萬元×萬分之2＝1,274元）等情，然系爭房屋並未存有被告應負擔保責任之瑕疵，業經本院認定如前，原告即不得以被告所提出系爭房屋具有瑕疵、未依債之本旨給付為由，拒絕受領或拒絕點交系爭房屋，再請求被告付約定之違約金。又兩造最終係約定最遲應於111年3月21日辦理點交系爭房屋之手續，此為原告所是認，而被告因原告未依約辦理點交，遂於同年月25日寄發存證信函催告原告應儘速完成點交，此有被告提出之該日存證信函（見被證二）為證，而原告不否認已收受該信函，顯見被告已有給付系爭房屋之合法提出，然原告迄今仍以系爭房屋具有瑕疵為由，未履行其受領買賣標的物即系爭房屋之義務，可認本件反而係原告受領遲延及給付遲延，則其反指被告未點交系爭房屋，應依系爭買賣契約第8條第1項約定，自111年3月22日起按日給付違約金12,74元，洵非有據。六、綜上所述，原告依民法第359條規定及系爭契約書約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：「１被告應同意原告向安新公司領取系爭履約專戶內之款項368,000元，及自起訴狀繕本送達翌日時起至原告領取之日止，按年息5%計算之法定遲延利息；２被告應給付原告53,508元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；３被告應自起訴狀繕本送達翌日起至完成系爭房屋點交日止，按日給付原告1,274元」，均無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　24　　日法官趙義德以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　24　　日書記官張裕昌

三重簡易庭111年度重簡字第1265號

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