三重簡易庭98年度重簡字第1325號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 三重簡易庭
• 裁判日期: 98 年 10 月 29 日

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決　98年度重簡字第1325號原　　　告　甲○○
訴訟代理人　乙○○○
被　　　告　戊○○
訴訟代理人　蔡孟娟
被　　　告　丁○○○公寓大廈管理委員會
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　劉志忠律師
上列當事人間損害賠償事件，於民國98年10月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。查本件原告起訴時原請求被告連帶給付原告新臺幣（下同）256,250 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣後變更為被告戊○○應給付原告256,250 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。被告丁○○○公寓大廈管理委員會應給付原告256,250 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。如其中一被告為給付時，其餘被告於給付之範圍內免為給付。雖屬訴之追加及變更，惟追加及變更前、後，原告請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，本件訴之追加及變更，應屬合法，應准許之。
二、原告起訴主張：
㈠原告於民國95年9 月13日與被告戊○○簽訂房地產買賣契約（以下簡稱系爭契約），購買丁○○○公寓大廈門牌號碼臺北縣新莊市○○街18號之5之12樓之3之房屋（以下簡稱系爭房屋），並於同年挹注新臺幣（下同）200 餘萬元進行系爭房屋裝潢，詎於97年12月28日經通知列席被告丁○○○公寓大廈管理委員會（以下簡稱新莊管委會），始知系爭房屋消防灑水設備於交屋前業經被告戊○○擅自拆除，致不符消防法令規定。此期間，原告考量被告戊○○應負出賣人瑕疵擔保責任，而被告新莊管委會依法有未盡其維護管理公寓大廈共用部分之責情事，除於98年1 月14日委請律師分別繕發律師函，希冀兩被告能出面處理系爭房屋消防灑水設備回復原狀事宜外，更數度積極主動以電話聯繫，惟被告戊○○皆避不見面，而被告新莊管委員會則一味將其怠職結果全部推諉予原告承擔，原告為免因系爭房屋持續欠缺消防灑水設備，致原告遭受不可預期之損害，原告復於98年5 月13日分別寄發存證信函限期催告被告速予動工回復系爭房屋消防灑水設備，但其等仍係一貫地消極不予理睬，尤有甚者，被告新莊管委會更逕將系爭房屋欠缺消防灑水設備一事無端發文提報予臺北縣消防局新莊分局，將消防灑水設備回復原狀之責全部諉由原告負擔，原告遂於98年5 月25日催告被告限期回復之期間屆滿後，自行尋攬廠商著手進行系爭房屋消防灑水設備之回復原狀工程，並於工程完竣後，依法提起本件訴訟。即本件原告向被告戊○○購買系爭房屋時，被告戊○○依法應擔保系爭房屋於移轉所有權時產權無訛、具備通常品質及依法令規定必要之相關建置設備，惟系爭房屋之消防灑水設備於原告買受前，業經被告戊○○違反消防及建築法令規定自行拆除，而被告戊○○卻於雙方買賣洽談之交易過程中從未告知，致原告無從加以評估及因應，遭受現時須嚴重損害系爭房屋裝潢以重新設置消防設備之損害。換言之，被告戊○○明知其所出賣之系爭房屋欠缺合法之消防設備，卻故意未盡告知說明義務，實具可歸責性，原告當可就自行回復消防灑水設備所產生之損害請求戊○○賠償。至系爭房屋於起造人建造完成時，依法已完具符合規定之消防設備，移交予被告新莊管委會時，亦具正常之功能，被告新莊管委會當須基於全棟公寓大廈住戶之公共利益，予以制止或修繕。惟查，系爭房屋之前屋主即被告戊○○於其居住期間違反防及建築法令擅自拆除消防灑水設備，被告新莊管委會不僅未於斯時善盡本責，加以勸阻並即刻要求被告戊○○回復原狀，且令人萬分不解的是，在系爭房屋長期欠缺消防灑水設備之情形下，外部之消防迴路系統根本不可能顯示正常之運轉功能，然系爭房屋竟會有每年仍可通過定期消防設施檢測之事，此實尤足彰顯被告新莊管委會及消防檢測單位之長期怠忽職守。但被告新莊管委會於本件事發後，不僅未出面與原告溝通討論回復原狀之相關事宜，更一再對原告揚言如不自行回復原狀，將提報消防主管機關，使原告承擔行政罰鍰之不利益，原告只能自行先予回復系爭房屋消防灑水設備。本件原告所受之損害為因被告戊○○擅自違拆除系爭房屋之消防灑水設備及被告新莊管委會怠忽職守容認被告戊○○違法拆除之行為，致使原告現時須自行回復消防灑水設備所產生之費用。而回復系爭房屋消防灑水設備之施工工程包含：拆除既有潢（主要為天花板之拆除），於天花板內配設消防管線，嗣再回復裝潢原貌，並於天花板上鑽孔裝置灑水頭，分為拆除原裝潢、配設消防管線及回復原裝潢三部分，支出費用共計25 6,250元，即被告新莊管嬡會未盡其維護管理公寓大廈消防設等共用部分之職責，容認被告戊○○之違法拆除行為，致原告受有上開損害，被告間具有不真正連帶債務關係，爰請求⑴被告戊○○應給付原告256,250 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵被告新莊管委會應給付原告256,250 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑶前二項給付，如其中一項被告已為給付，他被告於給付範圍內同免其給付義務。自應負連帶損害賠償之責。
㈡對被告抗辯之陳述：⑴被告新莊管委會部分：①按是否屬於共用部分應以該部分之「性質」及「功能」具體判斷之。查系爭房屋之消防灑水設備，因攸關全體住戶之生命、身體及財產等重大法益，為全體住戶生活利用上不可或缺之建築物設備，具極高度之公益性，此從消防法令要求主管機關必須定期進行消防設施檢測，及室內裝修辦法第25條明文規定，於室內裝修時，禁止恣意變更或拆除消防設備，皆可知悉消防灑水設備之性質及功能為涉及公益之共用部分，而非僅係專供特定人使用專有部分，再者，被告新莊管委會於97年12月28日管理委員會會議紀錄亦稱「請住戶務必恢復拆掉的灑水設備，以維護社區安全，符合消防法規定」等語，亦自承系爭房屋消防灑水設備之欠缺不單影響原告，更事涉整體社區之安全，是系爭房屋消防灑水設備屬不可約定專用之共用部分，應屬無疑。②又一般房屋室內（專有部分）仍會有共用部分（如消防管線）存在，於共用部分須有維護、管理及修繕之必要時，管理委員會為善盡其法定義務，可基於公寓大廈管理條例第6條第1項第3 款規定進入住戶專有部分，此即為住戶之法定容忍義務，是如依被告新莊管委會所辯，系爭房屋之消防灑水設備因位於系爭房屋室內即屬專有部分云云，則將使上開條文形同具文。再者，倘如被告新莊管委會所辯系爭房屋之消防灑水設備為專有部分，不影響其他住戶云云，則按專有部分係專供特定區分所有權人自由使用、收益及處分，據此推論，原告自可自由將系爭房屋之消防灑水設備改置、變更，甚至拆除，而無任何違反消防、建築法令的問題，且因不影響其他住戶，被告新莊管委會即無權干涉，足徵被告新莊管委會擅將系爭房屋之消防灑水設備認定為專有部分，不僅刻意忽視消防灑水設備之功能與性質，更與現行法令扞格。③系爭房屋之消防灑水設備既經被告戊○○擅自違法拆除，被告新莊管委會依據公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定所課之法定義務，本應主動將該消防灑水設備修繕回復，至被告新莊管委會因此修繕回復工程所支付之費用，是否向被告戊○○求償，當係另一問題，惟仍不免除被告新莊管委會之修繕回復責任。④按系爭房屋之消防灑水設備如前所述，係屬不可約定專用之共用部分，被告新莊管委會應依公寓大廈管理條例第10條第2項及第36條第1項第2 款規定負維護、管理及修繕之責，此即為被告新莊管委會對基於與區分所有權人間之委任契約關係所應負之法定義務。從而，前屋主即被告戊○○擅自違法拆除消防灑水設備，被告新莊管委會當應基於全體住戶之利益予以制止，要求被告戊○○回復原狀，或本於其法定職責先行修繕回復消防灑水設備，待回復完畢後再向被告戊○○請求賠償。即原告於95年買受系爭房屋，被告新莊管委會仍須善盡其維護、管理及修繕之責，主動回復消防灑水設備以維護全體住戶之利益。惟被告新莊管委會卻持續規避，致原告遭受現時須自行承擔回復之損害，原告當可依民法第544 條規定請求新莊管委會賠償損害。又原告除據委任契約關係向被告新莊管委會主張本件權利外，被告新莊管委會依法負有維護、管理及修繕系爭房屋消防灑水設備之責，即回復消防灑水設備本係被告新莊管委會之法定義務，原告並無任何義務，惟因被告新莊管委會長期怠職，原告基於全體住戶之利益，不違反被告新莊管委會之意思，代被告新莊管委會修繕回復系爭房屋之消防灑水設備，亦可依民法第172條前段及第176條第1 項規定請求被告新莊管委會償還其無因管理所支付之256,250 元。且原告代被告新莊管委會修繕回復系爭房屋之消防灑水設備，致被告新莊管委會受有利益，而兩造間之給付欠缺法律上原因，並因此使原告受有損害，原告自可依民法第179 條規定請求被告新莊管委會返還不當得利。末以被告新莊管委會長期怠於執行其法定義務，屬違反保護他人之法律，致原告受有自行修繕回復系爭房屋消防灑水設備所生之損害，當可依民法第184條第2項規定請求被告新莊管委會負損害賠償責任。⑤按房屋之細部管線配置圖說，係由房屋起造人所備製，並由起造人依公寓大廈管理條例第36條第1項第8款及第54條規定，會同管理委員會進行相關水電、消防及機械等公共設施檢測後，移交予管理委員會保管。質言之，房屋之管線配置狀況於購買房屋時根本無從知悉，亦無法期待一般民眾於購屋時會知道要向管委會請求閱覽房屋竣工平面圖等相關圖說文件，即一般民眾無法於購屋時知悉房屋之原始管線配置。本件原告從未購買過公寓住宅，亦未具有消防、不動產及法律等相關專業知識，經被告新莊管委會於97年12月28日通知列席會議，始警覺系爭房屋欠缺消防灑水設備，嗣向被告新莊管委會要求閱覽竣工平面圖始明瞭系爭房屋管線原始配置狀況。被告新莊管委會雖辯稱原告於裝潢時已明知消防灑水設備遭拆除，不僅係毫無根據之憑空臆測之詞，且與一般不動產買賣交易實情不符。反而，被告新莊管委會掌系爭房屋竣工平面圖等相關圖說文件，對系爭房屋之管線配置狀況知之甚稔，經由每年主管機關之定期消防設備檢測，早應知悉系爭房屋長期欠缺合法之消防設備，惟一貫怠職，枉顧住戶利益。⑥原告進行系爭房屋之消防灑水設備修繕回復工程前，曾經過多次詢價、比價，實際支出係低於一般市價之合理價格，又按折舊係會計上對於固定資產之評價，一般用於不動產買賣、交易，惟系爭房屋消防灑水設備之修繕回復工程之支出與天花板係何時所裝潢並無關聯，被告新莊管委會主張原告請求金額應扣除折舊，並無所據。⑵被告戊○○部分：①系爭買賣契約書第8條第1項約定「本買賣房屋，除本契約另有約定外，賣方應於約定交付尾款日前騰遷完畢，並於交付尾款之日同時以現場點交方式移交買方管領。」準此，可認定系爭房屋之利益及危險，最遲於交付尾款之日移轉予原告，而原告係於95年10月26日開立華南商業銀行新莊分行票號DC0000000之本票交予被告戊○○為尾款給付，是
系爭房屋之危險移轉時點至遲應為95年10月26日。又原告向被告戊○○購買系爭房屋，被告戊○○依法應擔保房屋移轉時產權無訛、具備通常品質及依法令規定必要之相關建置設備，如有欠缺，應負瑕疵擔保之責。惟系爭房屋之消防灑水設備於原告買受前，業經被告戊○○違反消防及建築法令規定擅自拆除，而其卻從未告知，被告戊○○自應就此瑕疵負出賣人瑕疵擔保責任。且倘戊○○有告知，按消防灑水設備之欠缺將致系爭房屋處於不符消防及建築法令之違法狀態，如此重大瑕疵，當屬契約重要事項，依一般不動產交易習慣，自會於買賣契約約定明文處理，惟系爭契約並無相關約定，足證被告戊○○從未告知原告。即被告戊○○固於98年8
月25日本院言詞辯論期日時稱原告新屋過戶裝潢時，負責社區機電工程的林先生有告訴原告云云，然被告未舉證證明原告曾聽聞，縱被告戊○○曾於原告裝潢時告知系爭房屋之裝潢工人，則被告戊○○即已自認其於系爭房屋交屋之前，皆不曾向原告告知系爭房屋欠缺消防灑水設備之事，即被告戊○○明知消防灑水設備業遭其違法拆除，卻未盡其告知義務，已屬故意不告知瑕疵。②系爭房屋承前所述，欠缺依法應有之消防灑水設備，被告戊○○應負瑕疵擔保責任，而被告戊○○明知系爭房屋消防灑水設備於原告買受前早已遭其違法擅自拆除，卻未曾告知原告，致原告遭受系爭房屋須裝潢以重新設置消防灑水設備之損害，顯已屬故意不告知瑕疵之情形，另被告戊○○擅自違法拆除系爭房屋消防灑水設備未告知原告，亦具可歸責性，是原告自得依民法第360條及227條規定請求被告戊○○負損害賠償責任。③原告於買受系爭房屋時，原天花板內係完全淨空，無殘留任何既存之消防灑水頭或消防管線，原告於買受時自無從知悉系爭房屋原始管線配置狀況。反之被告戊○○明知系爭房屋之原始管線配置狀況，卻擅自拆除，如此重大之管線拆除變更工程，本應於兩造交易時，善盡其告知義務，縱被告戊○○不知拆除系爭房屋消防灑水設備違法，亦應如實將系爭房屋所有重要變更狀況告知原告。④原告既無於買受系爭房屋時，知悉原始管線配置狀況，被告戊○○如何遽認原告於裝潢時就能查悉系爭房屋欠缺消防灑水設備？況如被告戊○○所辯，原告既可於裝潢系爭房屋時知悉欠缺消防灑水設備，則被告戊○○何須復於開庭時，辯稱其於原告裝潢時有委託水電工人告知原告？益徵被告戊○○亦明白自知原告不可能知悉系爭房屋欠缺消防灑水設備。再原告於97年12月28日知悉系爭房屋欠缺消防灑水設備後，即於98年1 月14日發函通知被告戊○○出面處理，惟被告戊○○皆消極不予理會，原告始於同年5 月13日寄發存證信函限期催告被告戊○○於同年5 月24日前開始施工回復，並嗣於同5 月25日自行施工回復，被告戊○○辯稱其曾積極處理，顯無足採。⑤又被告戊○○辯稱被告所有同社區另戶房屋，即位於系爭房屋隔壁之臺北縣新莊市○○街18號之5之12樓之5，因其同樣於裝潢時有拆除灑水頭等設備，經向訴外人弘揚消防工程有限公司詢價結果，回復費用僅需14,000元云云，惟查，本件系爭房屋消防灑水設備修繕回復工程分為三部分：拆除既有裝潢、配設消防管線及回復原裝潢三部分，施工明細及支出費用皆有估價單及二聯式統一發票可據，且施工前係經原告詢價及比價，而被告戊○○所提之估價單之估價對象非系爭房屋，其估價基礎顯係錯誤，此單從其灑水頭估列12個，而系爭房屋有15個，就可知悉兩房屋狀況迥然不同，實無可相提並論之估價基礎，另細觀估價單內容，其備註「天花板開孔及復原由裝修業者施作，施工前先與裝備業者協調開孔位置及孔徑。」明確表示此估價單不包含裝潢拆除及回復工程，與本件情況不同。綜上，被告戊○○自始至終皆承認其於原告買受系爭房屋前擅自違法拆除消防灑水設備，且亦自認於交屋前未告知原告，原告自可依民法第360條及第227條規定請求被告戊○○賠償損害。
三、被告戊○○則請求駁回原告之訴，並以㈠被告出售系爭房屋係以現況交屋，無故意不告知之情。原告所引建築物室內裝修管理辦法係針對室內裝修業者所為規範，而非規範房屋所有權人，故原告據該辦法主張被告應擔保房屋於移轉所有權時，具備依法令規定必要之相關建置設備即消防灑水設備，顯屬無據。又被告戊○○與原告於95年9 月13日簽訂房地產買賣契約書時，係以現況出售，而原告買受前亦有到場確認房屋現況，且系爭房屋產權清楚，具備通常之效用，無滅失或減少價值，無原告所稱瑕疵可言，至系爭房屋有無消防灑水設備，至多僅影響交易價格，尚非屬瑕疵。且被告戊○○係於87年間買受系爭房屋，在負責裝潢之設計師建議下，將灑水頭等設備拆除，設計師當時並未告知被告拆除之影響，而被告於95年出售系爭房屋時，距離前述買受裝潢之時間已有9 年之時間，被告對於拆除前開設備乙節已不復記憶，原告以被告於雙方買賣洽談交易過程中未提及灑水頭等設備已拆除，即逕稱原告故意未盡告知義務之情，顯與事實不符。㈡原告與有過失，應減輕或免除賠償金額。查原告於95年間買受系爭房屋後，即進行重新裝潢，則當其裝潢拆除原天花板時，當知悉系爭房屋無消防灑水頭等設備，如其認構成瑕疵，當立即通知被告，然原告遲至98年始要求回復原狀，致多產生拆除其原裝潢及回復裝潢兩部分之費用，就此部分原告顯然與有過失，自不得請求被告賠償。另被告知悉原告所指消防設備問題後，已積極聯繫廠商估價，並表明願負責回復，惟原告卻不予被告足夠之時間以進行施工，執意自行僱工回復。㈢原告所請求之費用過高。即被告所有同社區另戶位於系爭房屋隔壁之臺北縣新莊市○○街18號之5之12樓之5，因其同樣於裝潢時有拆除灑水頭等設備，經向訴外人弘揚消防工程有限公司詢價結果，回復之費用僅須14,000元，故本件縱認應賠償原告回復費用，亦應以配設消防管線之費用為限，以14,000元為當等語置辯。
四、被告新莊管委會則請求駁回原告之訴，並以㈠系爭房屋室內之消防灑水管線，係屬原告之專有部分，不得向被告請求賠償：⑴原告所有系爭房屋內之消防灑水管線，係位於該戶房屋之內僅供系爭房屋使用，縱使若遭共同被告即前區分所有權人戊○○拆除或關閉，並不影響本社區其他消防灑水管線之運作，乃為系爭房屋區分所有權人專有部分，依前揭規定，應由系爭房屋區分所有權人負責修繕，原告主張系爭房屋消防灑水管線為共用部分，與事實不符，原告不得請求被告賠償。⑵按公寓大廈管理條例第36條第4 款、第11款及第12款明定「管理委員會之職務如下：…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。…十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。」故管理委員會之職責僅限於共有、共用及公共設備部分之點收、保管及修繕、維護。對於專有部分之點收、保管及修繕、維護係屬區分所有權人之權利，並非管理委員會之職務，故原告所引用之同法第36條第8款、第12
款及第57條之規定，均係管理委員會就公共部分即共有及共用部分之職務，非謂專有部分仍為管理委員會之職責。而原告所引用之室內裝修辦法第25條，亦係規範室內裝修之行為人，以本件言即為區分所有權人，非得逕以該規定遽認系爭房屋消防灑水管理為共用部分而屬被告負責之職務範圍。⑶又原告所引用消防法第6 條雖規定「下列場所之管理權人應設置並維護其消防安全設備…」，惟系爭房屋係原告所有，被告對該房屋並無管理權，故其室內之消防設備應由原告負責管理維護。設如區分有所有權人對其屋內專用之消防設備予以拆除、破壞，豈能要求管理委員會負責維護、賠償？原告之請求，至屬無稽。⑷又縱如原告所主張系爭房屋屋內之消防灑水管線為共用部分，原告亦僅得請求共同被告戊○○負責修繕：按公寓大廈管理條例第10條第2 款但書規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」如原告認為系爭房屋屋內之消防灑水管線為共用部分（被告仍主張係為原告專有部分），則原告既主張係遭前手區分所有權人戊○○所破壞，其修繕責任亦應由戊○○負擔，自不得向被告請求。⑸原告不得依民法第544 條規定，請求被告賠償：原告主張其於95年9 月13日向共同被告戊○○買受系爭房屋前，系爭房屋消防灑水管線已遭戊○○拆除。亦即拆除消防灑水管線之時，原告尚非區分所有權人，與被告無委任關係，故原告不得依據委任關係向被告請求賠償。且拆除之時，區分所有權人既為戊○○，則委任人自己行為所致之損害，應由委任人自負其責，豈能要求受任人負責？再原告主張於買受房屋後即拆除原裝潢進行室內裝潢，其為室內裝潢時已明知消防管線已遭拆除，則原告卻未先回復管線再行裝潢，致現須拆除天花板並重作，顯見原告對其裝潢損害確有極重大之過失，依民法第217條第1項規定，須由原告自行負責其損害，應免除被告之賠償責任。⑹原告請求賠償金額256,250 元，係以原證10之工程估價單為據。惟原告起訴狀並未附呈證物，被告先否認原證10之形式及內容之真正。且系房屋係完成於87年間，原告原裝潢之天花板係於95年間，原告請求回復原消防灑水管線及拆除重作天花板部分，其金額之計算時均應扣除折舊，原告未予扣除，於法顯有未合。㈡又原告所引公寓大廈管理條例第6條第1項第3
款條文，係規定為維護或修繕共用部分或設置管線得使用或進入專有部分，與本件系爭消防設備係原告專有部分，迥然不同，原告自不得援引上開條文，為其主張之理由。且原告引用之原證7內政部營建署函文，係就公寓大廈管理條例第7條第5款、第9條第2、3項規定，闡明「本案函詢敷設於建築物之電器、煤氣、給水、排水等管線設備，係為供所有住戶共同使用，雖有部分管線設備位於專有部分，惟區分所有權人室內裝修時，於其專有部分內變更修改上開管線乙節，依前開規定，敷設於建築物屬共用部分之電氣、煤氣、給水、排水等係屬有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分之建築物設備，雖有部分管線設備位於專有部分，依前揭條例第7條第5款規定不得為約定專用部分。另按條例第9條第2、3 項規定，住戶對於共用部分之使用，除另有約定者從其約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之。」與本件系爭消防設備係原告專有、專用之情形不同，原告恣意曲解上開函文，委無可採。另原告所引用內政部公布之建築物室內裝修管理辦法第25條規定「室內裝修不得妨害或破壞消防安全設備…」，惟同辦法第19條第1 項規定：「…建築物起造人、所有權人或使用人應向直轄市、縣（市）主管建築機關或審查機構申請審核圖說…」同辦法第29條規定「室內裝修工程完竣後，應由建築物起造人、所有權人或使用人會同室內裝修從業者向原申請審查機關或機構申請竣工查驗合格後，向直轄市、縣（市）主管建築機關核發之合格證明。……對於不合格者，應通知建築物起造人、所有權人或使用人限期修改，逾期未修改者，審查機構應報請當地主管建築機關查明處理。室內裝修涉及消防安全設備者，應由消防主管機關於核發室內裝修合格證明前完成消防安全設備竣工查驗。」足證本件室內裝修應由房屋所有權人即戊○○及原告負責向主管機關申請審查及竣工查驗；查驗不合格之處亦應由房屋所有權人修改。故本件消防設備應由房屋所有權人負責修繕，而非被告。末以原告於起訴狀自陳於95年9月乃向戊○○買受系爭房屋後，同年即花費200餘萬元重行裝潢，則原告於拆除原戊○○原有裝潢時，確已明知該房屋已無消防設備，原告不得主張渠不懂消防、不動產法律相關知識藉以狡飾等語資為抗辯。
五、得心證之理由：
㈠就被告戊○○部分：
⑴原告主張之事實固據提出房地產買賣契約書、97年12月28日丁○○○公寓大廈管理委員會第十一屆第二次會議記錄、98年1 月14日98延字第011401號函及掛號郵件收件回執、98延字第011402號函及掛號郵件收件回執、98年4 月19日丁○○○公寓大廈管理委員會第十一屆第五次會議記錄、新莊郵局存證號碼02667 號存證信函及掛號郵件收件回執、新莊郵局存證號碼02668 號存證信函及掛號郵件收件回執、丁○○○公寓大廈管理委員會98年5月22日98 新公字第980522號函、內政部營建署98年5 月26日營署建管字第0982909901號函各1份、使用執照竣工平面圖4份、照片56份、工程估價單及統一發票各2 份為證，被告戊○○則以前詞置辯。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保責任時，買受人得解除契約、或請求減少價金，又買賣之物缺少出賣人保證之品質者或出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第359條、第360條分別定有明文，亦即買賣之物有瑕疵時，買受人有三種權利，一為解除契約，二請求減少價金，三為請求不履行之損害賠償，然三者均有條件限制，前二者須於依同法第356 條規定為通知後六個月內行使，自物之交付時起經過五年而消滅，第三者則須出賣人有保證其品質者或出賣人故意不告知物之瑕疵者，且其損害是基於出賣人不履行保證品質所生者，始能主張。本件原告並不主張解除契約或減少價金之權利，僅主張不履行之損害賠償，故本件即須審查原告之主張是否符合民法第360 條所定出賣人保證其品質者或出賣人故意不告知物有瑕疵之要件。經查，依系爭買賣契約書第2 條所載「本買賣範圍包括共用部分之持分在內，房屋現況包括水電、門窗及固定設備等設施（房屋現況含增、加建部分由買、賣雙方自行確認），賣方於交屋時應維持原狀點交。」等語，即本件是現屋買賣，係以房屋現狀出售，被告並未就品質做何特別之保證，則嗣後發現之瑕疵，即不得認為係缺少出賣人所保證之品質。另系爭房屋係於87年間建造完畢，依當時建築物室內裝修管理辦法並無室內裝修不得妨害或破壞消防安全設備之規定（現行建築物室內裝修管理辦法第25條參照），即被告於當時因進行系爭房屋之裝修而拆除系爭房屋內之消防灑水設備，並不構成系爭房屋之瑕疵，是被告至95年間將系爭房屋出賣予原告時，尚難認定被告有明知欠缺消防安全設備之瑕疵而不告知原告之故意不告知瑕疵情事。是原告固依民法第360 條規定請求被告蔡孟賠償其損失，惟與民法第360條之要件未符，於法無據，不應准許。
⑵復按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，如瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院77年4
月19日77年度第7 次民事庭會議決議（一）意旨參照）。本件系爭房屋之消防灑水設備既係於原告買受前由被告戊○○自行僱工拆除，已如前述，自屬契約成立前已存在之瑕疵，依前揭最高法院民事庭會議決議意旨所示，即不構成不完全給付，原告據此請求，亦屬無據，不應准許。
㈡就被告新莊管委會部分：原告固主張系爭房屋之消防灑水設備，具極高度之公益性，此從消防法令要求主管機關必須定期進行消防設施檢測，及室內裝修辦法第25條明文規定於室內裝修時，禁止恣意變更或拆除消防設備，皆可知悉消防灑水設備之性質及功能為涉及公益之共用部分，而非僅係專供特定人使用專有部分云云。惟按有關消防法第9 條所規定之消防安全設備檢修申報制度，係指應設置消防安全設備場所之管理權人應委託消防設備師（士）定期檢修消防安全設備，以期使依規定所設置之消防安全設備能發揮其正常功能，再者整棟大樓之消防安全設備檢修其系統性設備涵蓋專有部分、共同部分、約定專用部分、約定共用部分，建請仍應透過區分所有權人會議一致決議，一併辦理檢修為宜。另查消防法第6 條明定管理權人應依法設置並維護其消防安全設備，而公寓大廈管理條例第10條亦明定專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔費用。共同部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，故二者並無牴觸之處（內政部消防署88消署預字第8804550 號函釋參照）。即公寓大廈之管理權人固有設置並維護其消防安全設備之義務，亦係指就消防安全設備之檢修應不分專有部分、共同部分、約定專用部分、約定共用部分而一併辦理，非指消防安全設備不論設置處所均屬共用部分。次按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。公寓大廈管理條例第12條亦定有明文。本件經被告戊○○自行僱工拆除之消防設備係位於原告之專有部分即系爭房屋之天花板牆壁內，屬原告專有部分樓板內之管線，有原告提出之施工照片可稽，則依上開函釋及條文意旨所示，該維修費用即應由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，又觀諸系爭房屋之建物謄本，系爭房屋係位於所在之12層建築物之第12層，並無與其天花板樓地板上下方之區分所有權人，是原告自應負擔全部之維修費用。原告請求被告新莊管委會賠償維修費用，尚屬無據，不應准許。
六、從而，原告主張被告戊○○、丁○○○公寓大廈管理委員會應賠償系爭房屋消防灑水設備之維修費用256,250 元，並應負不真正連帶賠償關係，進而請求⑴被告戊○○應給付原告256,250 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵被告丁○○○公寓大廈管理委員會應給付原告256,250 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑶前二項給付，如其中一項被告已為給付，他被告於給付範圍內同免其給付義務，為無理由，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　29　　日臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　29　　日書 記 官　胡明怡