101年度簡上字第23號｜刑事：違反不動產經紀業管理條例｜裁判日期：101 年 08 月 22 日

臺灣士林地方法院刑事判決　　　　　　 101年度簡上字第23號上　訴　人　臺灣士林地方法院檢察署檢察官上　訴　人即　被　告　傅文程選任辯護人　盧國勳律師許中銘律師上列上訴人因被告違反不動產經紀業管理條例案件，不服本院中華民國100 年11月30日100 年度審簡字第1537號第一審刑事簡易判決（聲請簡易判決處刑書案號：100 年度偵字第12607 號，被告於偵查中自白犯罪，經檢察官聲請簡易判決處刑，經本院認不宜以簡易判決處刑並改依通常程序審理，被告於準備程序中自白犯罪，再經本院改依簡易判決處刑），提起上訴，本院管轄之第二審地方法院合議庭改依通常程序自為第一審判決如下：主文原判決撤銷。傅文程非經紀業而經營仲介業務，經主管機關禁止其營業後仍繼續營業，累犯，處有期徒刑柒月。事實一、傅文程前因詐欺案件，經臺灣臺北地方法院以97年度易字第875 號判決處有期徒刑三月確定，於民國98年6 月11日易科罰金執行完畢。復因違反公司法、不動產經紀業管理條例等案件，分別經本院以99年度湖簡字第108 號判決處有期徒刑三月確定、以99年度湖簡字第529 號判決處有期徒刑四月、四月確定、以100 年度審簡字第50號判決處有期徒刑三月確定，前揭案件並經本院以100 年度聲字第577 號裁定定其應執行刑為有期徒刑十月確定，於100 年9 月14日易科罰金執行完畢。詎猶未悔改，明知其未經設立公司登記，不得以公司名義經營業務，又經營不動產經紀業，應向主管機關即臺北市政府地政處（已改制為臺北市政府地政局）申請許可後，依法辦理公司或商業登記經紀業，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，竟未依規定申請許可，即以「公信力房屋仲介公司」、「工信建設有限公司」及「喬治裝璜設計公司」名義印製名片，在臺北市○○區○○路196 號1 樓、臺北市○○區○○路1 段91號1 樓，對外經營不動產仲介經紀業務，而從事仲介工作，嗣經臺北市政府地政局於99年12月8 日前往上揭2 址稽查，發現其違反上揭規定而營業，並於100 年5 月3 日以北市地權字第10031153100 號裁處書處以新臺幣（下同）20萬元罰鍰並禁止營業後，嗣經臺北市政府地政局人員於100 年7 月22日再次前往上開2 址稽查，發現仍然營業而移送臺灣士林地方法院檢察署偵辦，經該署檢察官於100 年10月15日聲請簡易判決處刑後，再經臺北市政府地政局人員分別於100 年12月12日、101 年4 月5 日再次前往上開2 址稽查，發現傅文程仍然違反前揭規定而營業，而查獲上情。二、案經臺北市政府地政局函送臺灣士林地方法院檢察署檢察官聲請簡易判決處刑。理由壹、程序之證據能力部分按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據。又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合同法第159 條之1 至第159 條之4 之規定，但經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意。刑事訴訟法第159 條第1 項及第159 條之5 分別定有明文。本件檢察官、被告及其辯護人等，於言詞辯論終結前，就本件卷內被告以外之人於審判外之陳述（包括供述證據、非供述證據），於本院審理時均表示不爭執，且同意作為證據，經本院審酌該等證據之做成情況，核無違法取證或其他瑕疵，認均適為本案認定事實之依據，依刑事訴訟法第159條之5規定，均有證據能力。貳、實體部分一、訊據被告傅文程矢口否認有何未經申請而以公司名義經營業務及未經申請許可經營不動產經紀業，經主管機關禁止營業仍營業之犯行，辯稱：伊並未再營業，只是為了後續服務，幫朋友做物業管理、修繕，幫房東收取租金、現場管理、調解與房客間之糾紛，伊沒有收到裁處書云云。經查：㈠被告未經設立公司登記，亦未向主管機關申請許可、辦理公司或商業登記經紀業，並加入登記所在地之同業公會，即以「公信力房屋仲介公司」、「工信建設有限公司」及「喬治裝璜設計公司」名義印製名片，在臺北市○○區○○路196 號1 樓、臺北市○○區○○路1 段91號1 樓等處所之透明落地玻璃窗張貼售屋廣告、地上並放置售屋三角看板廣告，嗣經臺北市政府地政局於99年12月8 日前往上揭2 址稽查，認其未經設立公司登記，即以公司名義經營業務，又未向主管機關申請許可、辦理公司或商業登記經紀業，並加入登記所在地之同業公會，即違規經營不動產經紀業，而於100 年5 月3 日以北市地權字第10031153100 號裁處書處以20萬元罰鍰並禁止其營業，嗣臺北市政府地政局人員於100 年7 月22日再次前往上開2 址稽查，發現被告仍然違規營業而移送臺灣士林地方法院檢察署偵辦，經該署檢察官於100 年10月15日聲請簡易判決處刑後，臺北市政府地政局人員再於100 年12月12日、101 年4 月5 日前往上開2 址稽查，發現被告仍然違反前揭規定而營業等情，有經濟部101 年7 月13日經授商字第10101133950 號函、臺北市政府地政局100 年5 月3 日北市地權字第10031153100 號裁處書、臺北市政府地政局於99年12 月8日、100 年7 月22日、100 年12月12日、101 年4 月5 日稽查前揭2 址所製作之不動產經紀業業務查處紀錄表及採證照片等件在卷足憑（見本院101 年度簡上字第23號卷第66頁、第71至90頁）。前揭裁處書送達證書上亦蓋有被告之印文，有送達證書附卷可稽（見本院簡上卷第40頁），且其上之印文，復經被告自承為其所有並有收受該裁處書（見同上卷第43頁、第97頁筆錄），足見被告所辯不足採信。㈡被告辯稱其係幫房東收取租金、做物業管理、修繕云云，查：證人即臺北市政府地政局承辦人員謝偉薇於本院審理時證稱：伊於99年12月8 日查獲被告在忠誠路及松山路196 號有非經許可經營不動產經紀業，故於100 年5 月3 日做裁處，嗣後稽查情形：⑴於100 年7 月22日去忠誠路、松山路兩個地址進行查核，在外面有張貼不動產銷售的物件，現場並有廣告等文書資料，並在室內的辦公桌上並有找到名片，現場雖有工作人員，但他們沒有簽收查處紀錄，要我把查處紀錄表寄給被告，他們表示說被告是負責人，我們現場也有看到被告的名片。⑵於100 年12月12日再去稽查，松山路外面有廣告看板張貼銷售廣告，現場有工作人員，也是不簽收（查處紀錄），他們也是叫我寄給被告，他們表示負責人是被告，我們也有看到被告的名片，並帶名片回來；至於忠誠路當天的查處時間是下午5 時20分，已經是傍晚，店門是關上的，但玻璃門上面有貼一張被告的名片。⑶今年4 月5 日再去查處，松山路的部分，被告原本招牌都是寫工信地產集團或公信力房屋，但這次去時招牌變成工信建設，外面也有放銷售廣告的看板及櫥窗有張貼廣告；忠誠路的部分，招牌變成工信建設，但外面看不出來有廣告物件，而且鐵門是拉下來的等語屬實（本院101 年度簡上字第23號卷第93至96頁）；再觀諸本案現場張貼之廣告單及擺置於地上之廣告看板，均為售屋廣告，而非被所辯稱之租屋管理廣告，有前揭採證照片在卷足憑（見本院101 年度簡上字第23號卷第73頁反面、第76頁正反面、第82頁、第87頁），是被告辯稱其係幫房東收取租金云云，要無足採。㈢被告復辯稱：其並未繼續違規營業，是為了後續服務，現場的招牌、廣告都是以前留下的，尚未移除云云，惟查：證人謝偉薇於本院審理時證稱：現場查核時，係從現場有無相關文件來認定被告是否有營業，因現場有在外面張貼不動產銷售廣告，騎樓上也有擺設不動產銷售物件，所以認定被告有從事（不動產經紀業），做裁處之前都會先請被告陳述意見，但被告都沒有陳述意見等語（見本院101 年度簡上字第23號卷第93至96頁）；又依被告前因違反不動產經紀業管理條例，經其自白犯罪而經本院以簡易判決判處罪刑確定之各該案卷內所附：⑴本院99年度湖簡字第108 號案件，有關98年5 月18日稽查松山路235 號址時之採證照片、98年7 月15日稽查松山路23 5號及忠義街125 號之採證照片；⑵本院99年度湖簡字第52 9號案件，有關99年3 月10日稽查松山路196 號及忠義街125 號之採證照片、99年8 月25日稽查忠誠路1 段91號及松山路196 號之採證照片；⑶本院100 年度審簡字第50號案件，有關99年8 月26日稽查忠誠路1 段91號及松山路196 號之採證照片觀之，前揭各址均有廣告招牌，而落地玻璃窗上張貼之售屋廣告、地上置放售屋三角看板廣告及室內辦公桌椅放置情形，均與本案採證照片相仿，業經本院調閱各該卷宗核閱各該址之查處紀錄表及採證照片等件屬實（見本院99年度湖簡字第108 號、99年度湖簡字第529 號、100 年度審簡字第50號影卷）；另觀諸前案卷宗內稽查採證照片之售屋廣告與本案稽查採證照片之售屋廣告，均係不同不動產之物件，屬完全不同之廣告內容，是被告辯稱該等廣告資料係之前營業所遺留，顯不足採。㈣另依據本案現場採證照片，在松山路196 號室內桌面上放置有：⑴印有「受任代理公司：公信力房屋仲介有限公司」文字之契約書，其上並蓋有該公司名義之印文，⑵印有「工信地產集團」、「公信力房屋」、「公信力房屋仲介公司」、「工信建設有限公司」、「喬治裝璜設計公司」、「董事長傅文程」、「經理王明鈺」、「組長吳欣欣」、「行銷組長陳澐諼」等字樣之名片；在忠誠路1 段91號室內桌面上放置有：印有「工信地產集團」、「公信力房屋仲介公司」、「工信建設有限公司」、「喬治裝璜設計公司」、「董事長傅文程」等字樣之名片，此有前揭查處紀錄表及採證照片等件附卷可參（見本院簡上卷第70至90頁）；而查「公信力房屋仲介公司」、「工信建設有限公司」、「喬治裝潢設計公司」均無向經濟部為公司登記，亦有經濟部101 年7 月13日經授商字第10101133950 號函在卷足憑（見本院簡上卷第66頁) ，顯現被告確有未經設立公司登記，而以公司名義經營不動產經紀業之行為。是以證人謝偉薇之證詞及前揭查處紀錄及採證照片，顯見被告於100 年9 月27日檢察官訊問時供稱：有在士林區○○路○ 段91號、松山路196 號經營不動產仲介經紀業務，現在還在繼續做，打算下個月不做了（見100 年度他字第3132號卷第48頁），及其於本院100 年11月30日準備程序中亦承認本件犯行（見本院100 年度審簡字第1537號卷第23頁反面）等自白應係屬實而堪採信。綜上所述，本案事證明確，被告上開犯行堪以認定，應予依法論科。二、核被告傅文程所為，係犯不動產經紀業管理條例第32條第2 項，非經紀業而經營仲介業務，經主管機關禁止其營業後仍繼續營業罪及違反公司法第19條第1 項之未經設立登記，不得以公司名義經營業務之規定，應依同條第2 項之規定論處。又刑事法若干犯罪行為態樣，本質上原具有反覆、延續實行之特徵，立法時既予特別歸類，定為犯罪構成要件之行為要素，則行為人基於概括之犯意，在密切接近之一定時、地持續實行之複次行為，倘依社會通念，於客觀上認為符合一個反覆、延續性之行為觀念者，於刑法評價上，即應僅成立一罪。學理上所稱「集合犯」之職業性、營業性或收集性等具有重複特質之犯罪均屬之，例如經營、從事業務、收集、販賣、製造、散布等行為概念者是（最高法院95年度臺上字第1079號判決、95年台上字第4686號判決意旨參照）。查被告本件違反不動產經紀業管理條例第32條第2 項及公司法第19條第2 項、第1 項之犯行，係屬其從事不動產經紀仲介業之業務上行為，核其本質上即有延續性行為之特性及營業性，應各論以集合犯之實質上一罪。又被告以一行為同時觸犯上開2 罪名，為想像競合犯，應依刑法第55條之規定，從一重之不動產經紀業管理條例第32條第2 項之罪處斷。另被告有事實欄所示之科刑紀錄及執行情形，有臺灣高等法院被告前案紀錄表1 份附卷可參，其於受有期徒刑之執行完畢後，5 年以內故意再犯本件有期徒刑以上之罪，為累犯，應依刑法第47條第1 項規定加重其刑。三、原審以本案事證明確，而判處被告有期徒刑六月，如易科罰金，以2000元折算1 日，固非無見。惟本件被告經檢察官起訴後，尚繼續為前揭犯行，迄自101 年4 月5 日仍遭臺北市政府地政局人員查獲之事實，業如前述，而原審認定之犯罪時間僅自100 年7 月22日為止，尚有未洽；另被告雖以公司名義經營不動產經紀業，惟該等公司均未向主管機關辦理設立登記，有前揭經濟部函文在卷可稽，是被告尚非公司負責人，原審誤認被告為公司負責人而違反不動產經紀業管理條例，亦有未合。檢察官上訴意旨指摘原審漏未審酌被告於檢察官起訴後繼續營業之事實，為有理由，自應由本院撤銷改判；被告上訴空言否認犯行為無理由，應予駁回。爰審酌被告前已多次違反不動產經紀業管理條例，卻不知悔悟，仍漠視法令規範，復犯本件以公司名義違法經營仲介業務，嚴重影響主管機關對於不動產經紀業之管理，亦難以保障交易者權益，又於犯後飾詞狡辯否認犯行，視法律為無物，顯見其法制觀念極為薄弱，兼衡其犯罪之動機、目的、手段、違法經營仲介業務之期間長短，及其生活狀況、智識程度等一切情狀，量處如主文第二項所示之刑，以資懲儆，並參酌刑事訴訟法第451 條之1 第4 項但書第1 款、第452 條規定之意旨，改依通常程序自為第一審之判決。據上論斷，應依刑事訴訟法第455 條之1 第1 項、第3 項、第452 條、第369 條第2 項、第364 條、第299 條第1 項前段，不動產經紀業管理條例第32條第2 項，公司法第19條第2 項、第1 項，刑法第11條前段、第55條、第47條第1 項，判決如主文。本案經檢察官李松德到庭執行職務。中華民國 101 年 8 月 22 日刑事第四庭審判長法官黃雅君法官張嘉芬法官陳菊珍以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後 10 日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後 20 日內向本院補提理由書 (均須按他造當事人之人數附繕本 ) 「切勿逕送上級法院」。書記官于耀文中華民國 101 年 8 月 22 日所犯法條不動產經紀業管理條例第32條第2項公司法第19條第2項、第1項不動產經紀業管理條例第32條非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。公司法第19條未經設立登記，不得以公司名義經營業務或為其他法律行為。違反前項規定者，行為人處 1 年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣 15 萬元以下罰金，並自負民事責任；行為人有二人以上者，連帶負民事責任，並由主管機關禁止其使用公司名稱。

臺灣士林地方法院101年度簡上字第23號

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