臺灣士林地方法院100年度訴字第1174號

• 裁判案由: 給付不當得利
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 101 年 09 月 26 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1174號原　　　告　黃秋華
訴訟代理人　游朝義律師
複代理人　　賴錫卿律師
被　　　告　台北市大興公寓大廈管理委員會
法定代理人　葉樹泉
訴訟代理人　錢裕國律師
複代理人　　林立捷律師
上列當事人間請求給付不當得利事件，經本院於中華民國101 年8月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告為臺北市大興華廈（以下簡稱系爭大樓）之管理委員會，原告為系爭大樓內門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段00號1 樓之5 及同段79號1 樓之6 之一樓住戶。原告之前手及其他買受系爭大樓住戶之買受人於系爭大樓由訴外人即建商萬豐建設股份有限公司（以下簡稱建商）甫建築完成分別出售時，在建商與買受人間各份房屋買賣契約書附件「施工（建材）說明」中關於「庭院空地」欄即載明：「一樓庭院空地除公共設施外，平時歸一樓戶管理使用」（以下簡稱系爭約定），故系爭大樓一樓空地之使用權在最初與建商間買賣契約書中即已約定由一樓住戶專用。系爭約定於原告向前手買受上揭一樓住戶後，亦應由原告繼受而享有約定專用權。詎被告未經原告同意竟私自於如附圖所示一樓庭院空地處劃設車位出租供第三人使用。被告無法律上原因占有使用該如附圖所示一樓庭院空地，並劃設車位出租予第三人使用，顯受有相當於租金之不當得利並致原告受有相當於租金之損害，被告自應返還原告所受相當於租金之損害，為此，基於侵權行為及不當得利法律關係，聲明請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）990,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止各按年息5%計算之利息；㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告16,500元；㈢並願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：自系爭大廈興建完成，自始在一樓庭院處均有鋪設柏油路面及排水系統，並規劃停車格供停車用，故一樓空地自應屬契約書施工說明中所謂「公共設施」，而非屬原告約定專用之區域。又一樓空地如附圖所示停車位位置，自68年間本大廈興建完成後，自始均有鋪設柏油路面及排水系統，併規劃停車格供停車用，且自93年間被告正式向臺北市政府公寓管理科報備核准成立管理委員會以後，亦同樣將上開區域規劃停車位，每半年向系爭大樓所有住戶辦理抽籤繳費停車至今，均未見原告對此有何權利主張，故被告自始均未占有系爭區域，從而不得主張占有或約定專用權。再縱認被告為無權占有，被告仍為善意占有人，亦應得為占有部分之使用及收益，原告不得請求被告返還利益。甚且，系爭大樓區分所有權人會議早於第一屆成立時，即已決議施行將如附圖所示停車位位置規劃作為停車使用，並每半年收取管理費3,000 元及清潔費300 元，嗣第三屆第二次區分所有權人會議再度提出予以追認，原告自應受該決議之拘束等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
三、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、被告管理委員會於93年間成立後，於系爭一樓空地劃設11個汽車停車位（本院卷第164 頁），該等停車位經被告管理委員於94年3 月11日決議停車位每半年由全體住戶抽籤乙次，每月租金3,000 元（本院卷第189 頁背面）。
2、系爭大樓區分所有權人第一次會議係於93年2 月28日召開，會議紀錄並未載明系爭一樓空地之使用情形（本院卷第188 頁）。於96年5 月15日系爭大樓第三屆第二次區分所有權人會議曾於議題二：「一樓法定空地劃設停車位之追認案」，說明欄載明：「一樓法定空地劃設停車位係第一屆區分所有權人大會所決議之事，但因會議紀錄漏掉了，致使有些社區之住戶有所質疑，為免日後社區有住戶又因不知此事而有所質疑，故於此次區分所有權人大會做追認」，經投票表決後有57人（應到150 位，實到82位）同意一樓法定空地劃設停車位，成立該追認案（本院卷第186
頁背面、187 頁）。
（二）爭執事項：
1、原告關於系爭一樓空地是否有專用利用權之約定？
2、系爭大樓一樓空地是否因舖設柏油路面且兩側挖設排水溝，而係公共設施？
3、系爭大樓一樓空地一樓住戶是否早已無利用之事實？
4、被告關於系爭大樓一樓空地之劃設利用，是否為善意占有？
5、原告請求之金額是否妥適？
四、本院得心證之理由：
（一）原告關於系爭一樓空地是否有專用利用權之約定？
1、第按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9 條第1 項定有明文。雖同條例第23條第2 項第3 款另規定：各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，若未經載明於規約，不生效力，及第58條第2
項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為」等可限制上揭第9 條自行約定之範圍，惟該等規定係於92年12月31日所增訂之條文，故對於增訂前已適用公寓大廈管理條例之公寓大廈，並未予以拘束。
2、次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院91年度台上字第2477號判決同其意旨，可資參照。
3、本件原告主張其前手及其他買受系爭大樓住戶之買受人於系爭大樓由建商分別出售時，在建商與全部買受人間之定式房屋買賣契約書附件「施工（建材）說明」中關於「庭院空地」欄即均已有系爭約定等情。並提出房屋買賣契約書2 件相同之約定為證（本院100 年度士簡調字第716 號卷，以下簡稱調解卷第31頁、41頁），被告對於契約書之真正並不爭執，且自認：建商所給的每份讓售契約確實均有這個約定等語（本院卷第175 頁背面），堪可認定。雖被告事後具狀否認係自承原告之前第一手買主與建商取得專用權，因建商所予每個買受人之定式的買賣契約均有相同之約定，故不礙於以建商為媒介而將系爭大樓住戶互為同意由一樓住戶使用庭院空地之意思表示從中傳達而獲致一致之合意。且系爭大樓早於68年4 月27日即已建築完成並為建物保存登記，有原告所提出建物登記謄本及歷來異動索引可參（調解卷第10、12頁），上開合意內容自不受公寓大廈管理條例第23條、58條等規定之拘束。故參照上揭規定及判決意旨，應認系爭大樓全部區分所有權人於買受當時業已合意一樓庭院空地由一樓住戶專用利用，且合意之效力及於後來買受之區分所有權人。
（二）被告關於系爭大樓一樓空地之劃設利用，是否為善意占有？
1、按占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。又善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用及收益。分別為民法第九百四十三條第一項、第九百五十二條所明定。是占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定，不當得利規定於此無適用之餘地，最高法院77年度台上字第1208號判決意旨可供參照。
2、本件被告主張系爭大樓一樓空地如附圖所示停車位位置，自68年間興建完成後，自始均有鋪設柏油路面及排水系統，併規劃停車格供停車用，被告係善意占有上開空地，原告不得向其請求無法律上原因之利益。並提出興建完成時之照片3 張（本院卷第30、199 頁）為證，原告對於未曾專用利用系爭大樓一樓空地，並不爭執，惟對此答辯則陳稱：買賣契約為定型化契約，且均已載明系爭約定，被告應為明知有該專用之約定而仍然占有，故應為惡意，而非善意等語。
3、經查：系爭大樓住戶於系爭大樓於68年間興建完成後，即早有鋪設柏油路面及排水系統，併規劃停車格供停車用等全體住戶管領使用之事實，有上開照片可稽，被告對於照片之真正，並不爭執，被告並聲請證人即住戶賴文燦、許天雱均證稱：系爭大樓一樓空地可供通行，且舖設柏油道路，曾自行停車於空地等語一致（本院卷第206 頁背面、207 頁背面），原告固以上開證人為被告管理委員之親屬，而主張失諸偏頗，惟衡情原告為系爭大樓一樓住戶之一，卻因與其他一樓住戶未明確劃定專用支配範圍，起訴時僅就被告劃設停車位部分請求相當於租金之損害，卻無法確定其應占有管領之區域，顯見不論原告或其前手，對於專用利用之範圍不僅未曾明示確定，且未曾有專用利用之事實，而為全體住戶管領使用。上揭照片及證詞應符於事實可資為據，是系爭大樓一樓庭院空地早為全體住戶占有使用，應足堪認定。又於起訴前，系爭約定內容為全體所討論共知之時，係在96年5 月15日系爭大樓區分所有權人會議中就提案議題二討論時，有區分所有權人提出，始為系爭大樓全體住戶知悉。此有被告所提出「大興公寓大廈第三屆第二次區分所有權人大會會議紀錄」所載「議題二：一樓法定空地劃設停車位之追認案」「二、在場另位區分所有權人提出：議題二是否可以放在後面再決議？因為依大樓買賣契約書約定：一樓空地除公共設施外，平時歸一樓戶管理使用，相信在座大部分是樓上住戶，要先議決此案，就是藐視一樓契約的保護，當然停車位能不能規劃是大家的權利，但是有契約存在之事實，應該要先經過一樓住戶同意」等記載在卷足參（本院卷第187 頁），是系爭約定與被告劃設停車位行為衝突之事實，於上揭96年間會議始為全體住戶知悉，亦當可認定。則依民法第944 條之規定：「占有人，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然占有者。經證明前後兩時為占有者，推定前後兩時之間，繼續占有」，則自全體住戶早先占有之事實開始至96年5 月15日止，因該期間內原告或其前手與被告間並無關於系爭約定存在之紛爭，且建商與住戶間關於系爭約定之內容僅記載於買賣契約內，並無一定公示之作用，無法作為當然為全體住戶包含住戶之繼受人日後必然知悉之根據，自應推定全體住戶關於系爭大樓一樓庭院空地占有為善意占有，且依前揭民法第943 條之規定，全體住戶所行使使用共同基地即一樓庭院空地之權利，推定係適法行使權利，參照前揭判決意旨，全體住戶自得為系爭大樓一樓庭院空地之使用及收益，而未有不當得利。是被告上開主張於上揭期間內，因受善意占有規定之保護，即屬有據，應足可採。
（三）原告專用利用權之喪失
1、末按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，公寓大廈管理條例第56條第1 項定有明文，依該規定所成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，否則區分所有權人會議之決議，始不生效力，亦為同條例第33條第1 款所明定。換言之，若約定專用部分之約定，未載於圖說及規約草約者，區分所有權人會議自得經全體決議變更，而無須使用之區分所有權人之同意。
2、本件被告抗辯系爭大樓區分所有權人會議早於第一屆成立時，即已決議施行停車位之劃設使用，並每半年收取管理費及清潔費，嗣第三屆第二次區分所有權人會議再度提出予以追認，原告自應受該決議之拘束等情，為被告提出系爭大樓第三屆第二次區分所有權人大會開會通知及會議紀錄（本院卷第186 至187 頁）、第一屆區分所有權人會議紀錄（本院卷第188 頁）、系爭大樓第一屆管理委員會第六次委員會議議程（本院卷第189 至190 頁）、管理委員會第七次委員會議議程（本院卷第191 至192 頁）、94年4 、5 月份公告巷道停車位費收入明細表（本院卷第19 3至197 頁）各1 份為證。原告對於上揭會議紀錄之真正，均不爭執，對於被告之答辯則陳稱：上開決議違反公寓大廈管理條例第33條第3款前段規定等語。
3、惟系爭約定僅記載於建商與全部買受人間之定式房屋買賣契約書附件「施工（建材）說明」中關於「庭院空地」欄內，已如前述，且原告並未確立其具體專用範圍，亦足認其專用利用之範圍，從未於規約或建築圖說內明示，則依前揭規定意旨，其專用利用之權利自不受公寓大廈管理條例第33條第3 款前段之保護。故縱系爭大樓第一屆區分所有權人會議未明文決議在一樓庭院空地劃設停車位，尚無法作為區分所有權人以決議消滅此部分原告之專用利用權利，至少於第三屆區分所有權人會議時，即95年5 月15
日針對議案「一樓法定空地劃設停車位之追認案」，所決議：「經投票表決後有57人同意一樓法定空地劃設停車位及收費標準採用方案一（維持現狀）之追認案，有7 人因討論一及討論二之原因不同意此追認案，有18人未投票，故此追認案成立」等記載，有該會議決議紀錄附卷足稽（本院卷第187 頁），亦足可作為區分所有權人決議變更如附圖所示停車位使用範圍之意思表示內容，原告關於該範圍內之專用利用權利因決議變更而消滅。是被告所辯，應屬有據，應足可取。
五、綜據上述，原告對於被告劃設停車位行為，因無正當之權源，自無請求相當於租金之損害的餘地，是原告基於侵權行為及不當得利法律關係，聲明請求：㈠被告應給付原告990,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止各按年息5%計算之利息；㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告16,500元之租金，為無理由，不應准許。原告之訴既不應准許，則其假執行之聲請，即失所依據，併予駁回。
六、本件事證業已明確，兩造其餘爭點（即1 、系爭大樓一樓空地是否因舖設柏油路面且兩側挖設排水溝，而係公共設施？2、系爭大樓一樓空地一樓住戶是否早已無利用之事實？3
、原告請求之金額是否妥適？）及就爭點所為之攻擊防禦與舉證，經核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 26 日民事第一庭法 官 古振暉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 26 日書記官 許竺筠