臺灣士林地方法院100年度訴字第215號

• 裁判案由: 塗銷所有權移轉登記等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 101 年 05 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第215號原　　　　告　黃雲英
訴訟代理　人　張金盛律師
被　　　　告　楊陳春菊
兼訴訟代理人　葉立國原名：葉.
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國101
年5 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255
條第1 項第1 款、第2 項分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：「一、被告葉立國與楊陳春菊就門牌號碼台北市○○路○ 段97號1 樓（下稱系爭房屋）於民國98年11月2 日所為
之建物所有權與事實上處分權之贈與債權行為與讓與之物權行為，應予撤銷；二、被告楊陳春菊就系爭房屋於98年11月2 日以贈與為登記原因，向台北市稅捐稽徵處北投分處所為之房屋納稅義務人變更登記應予塗銷，並將其中應有部分65000/100000之房屋納稅義務人變更登記予原告」；嗣於100
年5 月23日變更訴之聲明為：「一、被告楊陳春菊應塗銷就系爭房屋於98年11月2 日向台北市稅捐稽徵處北投分處所為之房屋納稅義務人變更登記；二、被告葉立國應塗銷就系爭房屋於90年3 月29日向台北市稅捐稽徵處北投分處所為之贈與申報及房屋納稅義務人變更登記；三、被告葉立國應給付原告新台幣《下同》694 萬元，並自民事準備書狀㈠送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息」，及於101 年3 月13日除上述三項聲明外，再追加聲明：「四、被告葉立國應自100 年6 月1 日起按月給付原告6 萬元，至塗銷第二項納稅義務人變更登記及將應有部分63500/100000之房屋分管交付原告管理止」，經被告分別當庭表示同意訴之變更追加（見本院100 年6 月15日言詞辯論筆錄）及無異議而為本案之言詞辯論，依前揭規定，原告所為訴之變更追加，應為准許。貳、原告起訴主張：
一、系爭房屋為未保存登記房屋，由鴻龍汽車股份有限公司（下稱鴻龍公司）與被告葉立國（原名葉木通）合資興建，權利範圍鴻龍公司63500/100000，被告葉立國36500/100000，納稅義務人為鴻龍公司與被告葉立國二人，鴻龍公司於81年7
月20日起向被告葉立國承租權利範圍36500/100000，86年10月30日原告自鴻龍公司受讓其權利範圍63500/100000，價金30萬元，另支付房屋稅欠稅10多萬元，約定鴻龍公司應無條件負責提供文件予原告辦理納稅義務人變更登記63500/100000為原告名義。其後，鴻龍公司稱須找被告葉立國協同辦理變更納稅義務人，但被告葉立國不肯協同辦理，因而延未辦理變更納稅義務人權利範圍63500/100000為原告名義。詎被告葉立國於90年3 月29日偽造受鴻龍公司贈與權利範圍63500/100000之贈與契約書，及偽造鴻龍公司申報贈與稅文件，偷偷將納稅義務人由原兩人變更為被告葉立國一人名義，被告葉立國並於98年11月2 日將系爭房屋全部權利之納稅義務人變更為其配偶之母即被告楊陳春菊一人名義。
二、茲再依時序說明經過如下：「１、85年7 月12日羅文山代表台北市○○區○○段一小段109 、112 地號土地所有權人將上開土地租給被告葉立國，租期85年6 月1 日至95年5 月30日；２、85年6 月29日被告葉立國將系爭房屋租給原告，月租25萬元，租期自85年7 月10日至95年7 月9 日止，第19條附協議附帶條件，第20條載後面增建係原告增建，房屋稅由原告繳納，「協議附帶條件」第2 條記載「本出租土地、房屋使用年限至關渡平原開發為止，如政府規劃徵收時，乙方得無條件原狀歸還地主」；３、85年10月30日增租右方被告葉立國加蓋約60坪，及後方原告加蓋約60坪，月租3 萬元；４、87年9 月21日簽訂租賃契約補充條款，租金調降為24萬元，押金72萬元，租金每三年調整一次；５、85年7 月12日被告葉立國將系爭房屋之「我愛家家具公司」營業權利讓渡給原告，權利金250 萬元；另將所有設備、商品（附明細表）以120 萬元讓渡給原告；６、86年10月30日鴻龍公司將其權利範圍63500/100000所有權讓與原告，價金30萬元，原告另代償欠稅10多萬元，約定鴻龍公司應「取消（按意指變更）房屋稅籍設立登記」，但迄未辦理；７、原告向被告葉立國承租之月租原為25萬加3 萬元，89年12月28日租金調降為每月24萬元；８、93年9 月22日原告與被告葉立國經台北市北投區調解委員會調解成立，租金調降為每月15萬元；９、94年5 月16日原告將系爭房屋「智航家俱行」讓與訴外人林龍海，讓與範圍為：⑴權利金250 萬元，含營業設備、商品、⑵租賃：月租15萬、押金45萬，租期三年；１０、林龍海於94年8 月22日將上項「智航家俱行」以380 萬之「權利金」轉讓給訴外人陳俊傑，上開轉讓不含租賃，租賃方面由陳俊傑另與被告葉立國簽約；１１、被告葉立國在未與原告終止租約之前，於94年10月1 日將「智航家俱行」之建物租給陳俊傑，租金20萬元。三年後上調5 ％；１２、90年3 月29日被告葉立國偽造受鴻龍公司贈與63500/100000，將納稅義務人由原二人變更為被告葉立國一人名義，98年11月2 日被告葉立國將納稅義務人變更為其配偶之母親即被告楊陳春菊名義」。
三、本件焦點在於：㈠鴻龍公司有無將系爭房屋權利範圍63500/100000於86年10月30日讓與原告；㈡鴻龍公司有無於90 年3月29日將上開權利範圍63500/10000 贈與被告葉立國；㈢被告葉立國應否返還原告押金72萬、權利金250 萬、不當得利372 萬，及自100 年6 月1 日至塗銷系爭房屋納稅義務人變更登記及將權利範圍63500/100000之房屋分管交付原告管理日止按月給付原告6 萬元。茲簡述如下：
㈠、關於鴻龍公司有將其系爭房屋權利範圍63500/100000於86年10月30日讓與原告乙節：１、此部份業經鴻龍公司代表人王中仁在鈞院證述綦詳，且有王中仁之聲明書經公證人認證可佐；２、另有原告支付受讓代價86年10月31日支票面額30萬元及代繳欠稅款12萬9,931 元可稽；３、鴻龍公司書立切結書，同意變更納稅義務人，該切結書原告於94年8 月15日以台北第67支郵局第1807號存證函附寄給被告葉立國，葉立國無回應，副本寄給北投區公所調解會；４、鴻龍公司自86年10月30日迄今，未向原告請求租金，足證鴻龍公司已將其權利範圍63500/100000讓與原告；５、鴻龍公司自87年以後，均未繳納房屋稅，亦足以反證鴻龍公司已將權利範圍63500/100000所有權讓與原告；６、原告使用範圍包括向被告葉立國承租之36500/100000及由鴻龍公司受讓之63500/100000，迄94年5 月16日原告將系爭房屋﹙含向葉立國承租之36500/100000及由鴻龍公司受讓之63500/100000﹚租給林龍海為止，始由林龍海占有；７、被告葉立國於90年3 月29日偽造贈與契約，由其日期及內容足以反證：90年3 月29日以前權利範圍63500/100000係鴻龍公司讓與原告之權利，94年5 月16日原告將全部100/100 租給林龍海，其間90年3 月29日如鴻龍公司就有贈與給被告葉立國權利範圍63500/100000，葉立國為何自90年3 月29日受贈63500/100000起至94年5 月16日止，未向原告請求63500/100000部分之租金？被告葉立國於台北市北投區調解會調解時為何未調高租金，反而調降租金？為何在調解會不主張已由鴻龍公司受贈權利範圍63500/100000？８、原告代鴻龍公司給付30萬元給被告葉立國（終止租約返還押金之一部分）之後，被告葉立國及其岳母多次向原告借款計35萬元，後來於87年9 月21日原告與被告葉立國訂立租約時，被告葉立國同意35萬由應付租金中扣除，白紙黑字寫明借款，與代繳鴻龍公司付30萬元給被告葉立國返還押金之一部分，乃屬不同之法律關係，被告葉立國所辯張冠李戴，並不足取。基上所陳，足證原告確於86年10月30日由鴻龍公司受贈權利範圍63500/100000，足堪認定。
㈡、關於被告葉立國於90年3 月29日偽造鴻龍公司贈與權利範圍63500/100000乙節：１、原證六之契稅申報書及贈與契約書所載贈與日期係90年3 月29日，如上揭說明，被告葉立國自90年3 月29日至原告於94年5 月16日將100/100 租給林龍海止，其間被告葉立國未向原告請求63500/100000租金，反證其贈與係偽造；２、鴻龍公司於89年11月27日更名為進富公司，不可能於90年3 月29日仍以鴻龍公司向政府機關申報契稅及簽訂贈與契約；３、鴻龍公司代表人王中仁在鈞院證稱未贈與權利範圍63500/100000給被告葉立國；４、依民法第531 條﹙88年修正﹚條文及修正理由，及第534 條第3 款規定，不動產之贈與須有特別授權，其代理權之授與或處理權之授與應以文字為之，本件90年3 月29日之贈與契約書，並無進富公司王中仁之授權，依民法第71條規定，其贈與契約無效，依民法第113 條規定，葉立國應將權利範圍63500/100000回復為鴻龍公司所有。
㈢、關於被告楊陳春菊應塗銷98年11月2 日之房屋納稅義務人變更登記乙節：皮之不存，毛將焉附？被告葉立國既應塗銷其於90年3 月29日之房屋納稅義務人變更登記，則被告楊陳春菊於98年11月2 日之房屋納稅義務人變更登記，即失所附麗，應予塗銷。
㈣、關於被告葉立國自94年10月1 日起租與陳俊傑而獲有不當得利乙節：１、被告葉立國將其權利範圍36500/100000租給原告後，卻將原告租賃關係尚存在之房屋租給陳俊傑，另將原告由鴻龍公司受讓權利範圍63500/100000之房屋部分亦一併出租給陳俊傑，當然獲有不當得利。原告所訂租期係至關渡平原開發為止，至於向調解會所為之調解，目的乃為調降租金而調解，並非為變更租期而調解，此由調解書所載租期至94年8 月19日止至明。原告與被告葉立國間之租約首先約定10年至95年7 月9 日止，嗣又延至關渡平原開發為止，且原告94年5 月16日租給林龍海之租期亦係3 年，向林龍海收取押租金45萬，如非原告與被告葉立國之租賃關係有效存在，不可能有此現象發生，足證原告與被告葉立國間就葉立國所有權利範圍36500/100000之租賃關係仍然繼續存在。２、原告不當得利自94年10月1 日起迄100 年5 月30止，共為372
萬，不當得利之計算方法：月租20萬（3 年後調漲5 ％即21萬），是94年10月1 日至97年9 月30日：20萬×36＝720 萬
；又97年10月1 日至100 年5 月30日：21萬×32＝672 萬；
而被告葉立國向土地所有人承租之地租成本每月15萬，是94年10月1 日至100 年5 月30日＝68月，15萬×68＝1020；故
此部分不當得利為372 萬元（720 ＋000 00000＝372 萬）
；另自100 年6 月1 日至塗銷納稅義務人變更登記及將系爭房屋權利範圍63500/100000分管交付原告管理日止，被告應按月給付原告6 萬元（月租21萬元－成本15萬元）。
㈤、關於被告葉立國應返還押金72萬及權利金250 萬乙節：被告葉立國就系爭房屋權利範圍36500/100000部分，被告葉立國目前間接占有中，而原告無法占有，是租約給付不能，被告葉立國應依民法第267 條，及民法第246 條第1 項、第113
條規定，返還原告押金72萬元及權利金250 萬元。
四、聲明：
㈠、被告楊陳春菊應塗銷就系爭房屋於98年11月2 日向台北市稅捐稽徵處北投分處所為之房屋納稅義務人變更登記；
㈡、被告葉立國應塗銷就系爭房屋於90年3 月29日向台北市稅捐稽徵處北投分處所為之贈與申報及房屋納稅義務人變更登記；
㈢、被告葉立國應給付原告694 萬元，並自民事準備書狀㈠送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；
㈣、被告葉立國應自100 年6 月1 日起按月給付原告6 萬元，至塗銷第二項納稅義務人變更登記及將應有部分63500/100000之房屋分管交付原告管理止。
參、被告則辯以：
一、被告葉立國並未偽造訴外人鴻龍公司及王中仁之印文持以辦理系爭房屋權利範圍63500/100000之贈與登記，故原告請求塗銷被告楊陳春菊98 年11 月2 日及被告葉立國90年3 月29日系爭房屋納稅義務人之變更登記，均無理由：
㈠、原告及證人王中仁前曾以被告葉立國偽造鴻龍公司及王中仁之印文，持向台北市稅捐稽徵處北投分處辦理系爭未保存登記房屋之納稅義務人變更登記，涉嫌刑法第214 條使公務員登載不實罪、第216 條、第210 條之行使偽造私文書罪為由，對被告葉立國提出告訴。惟上開案件，業經臺灣士林地方法院檢察署99年度偵字第4896號不起訴處分，有該檢察署檢送之全案卷證資料可供參照，足認被告葉立國並無原告所稱偽造文書情事。
㈡、實則，90年3 月29日鴻龍公司將系爭房屋權利範圍63500/100000之事實上處分權，贈與被告並辦理納稅義務人變更登記，係由當時任職鴻龍公司總務課長之郭信亨，持鴻龍公司及其法定代理人王中仁之印章併相關文件，偕同辦理；此參前揭偽造文書案件偵查中，郭信亨具結證稱：「伊老闆即告訴人王中仁授權伊處理上址房屋的事，因房屋已經不租了，所以要放棄房子的所有權，當時並沒有說要將所有權轉讓給告訴人黃雲英」等語，及王中仁在偵查中並不否認確有授權郭信亨處理上開房屋事務，證人即被告之岳父楊秋益亦證稱鴻龍公司確有贈與所有權等情，均足以佐證鴻龍公司當時確有贈與房屋所有權（事實上處分權）予被告之意思。況且，向稅務機關以贈與原因辦理納稅義務人變更登記，贈與人除須完納稅捐取得證明外，相關所有權移轉文件，亦須鈐蓋贈與人之印鑑章並檢附印鑑證明（或公司登記事項卡）供核對，而鴻龍公司負責人王中仁既稱當時確有授權郭信亨處理房屋放棄事宜，且郭信亨保管公司一套大、小章，則王中仁縱然於本件到庭證稱，伊當時並無贈與意思，惟依前述王中仁授權郭信亨處理房屋相關事實，亦應符合民法第169 條本文表見代理之規定，是鴻龍公司將系爭房屋權利範圍63500/100000贈與被告葉立國之行為，仍屬成立生效。
㈢、依最高法院91年台上字第1563號、96年台上第1150號判例意旨，鴻龍公司將系爭房屋贈與被告葉立國，並授權郭信亨處理乙節，因贈與契約係屬債權契約，鴻龍公司授權郭信亨辦理，自不須以文字授與代理權（或處理權）。又系爭房屋係未經所有權登記之房屋；因此，贈與系爭房屋者，實為贈與該房屋之事實上處分權。而事實上處分權之讓與，並不以登記為必要；至於房屋稅納稅義務人之變更與否，並非事實上處分權讓與之要件。換言之，鴻龍公司與被告葉立國合意將系爭房屋贈與並移轉占有予被告葉立國後，贈與即已完成，尚不因鴻龍公司是否以文字授權郭信亨辦理，而有不同。原告主張依民法第531 條規定，郭信亨辦理系爭房屋納稅義務人變更登記，未取得鴻龍公司文字之授權，致該房屋贈與無效云云，顯非的論。
㈣、另原告主張鴻龍公司業於89年11月27日更名為進富公司，不可能在90年3 月29日仍使用鴻龍公司名稱贈與系爭房屋，並提出公司變更登記卡影本為據，惟就形式觀之，該份公司變更登記表，係紀載「自行停業六個月以上，已經本府94年11月13日府建商字第09406457700 號函廢止其公司登記」等語，且其右上角「原名稱」欄及左上角「一、公司名稱（變更後）」處，均載明係進富公司，故原告所提出之公司變更登記表，僅能顯示進富公司廢止日期，尚無法得知鴻龍公司於何時更名為進富公司，退萬步言，即便鴻龍公司贈與系爭房屋持分予被告時，已更名為進富公司；惟當時房屋稅籍資料尚未更名，仍為鴻龍公司，是被授權處理房屋贈與變更納稅義務人登記事宜之鴻龍公司總務課長郭信亨，為圖便利，沿用舊名，逕行辦理房屋稅籍變更登記予被告，亦難謂有何違反常情之處。原告以鴻龍公司變更名稱等詞，主張鴻龍公司並未贈與系爭房屋，核屬牽強。
二、原告提出鴻龍公司出具之切結書，主張86年10月30日該公司已將系爭房屋以30萬元出售予伊云云，顯屬不實。蓋：
㈠、系爭房屋所坐落之土地，係被告葉立國於77年間向地主整合，承租後再予以整地，翌（78）年，被告葉立國與進輪公司鄭協理接洽，將整地完之部分土地轉租進輪公司，且與進輪公司合建系爭房屋（當時並未申報房屋稅籍，故尚無任何房屋稅籍資料），嗣改由鴻龍公司承租時，稅務機關查課房屋稅，始由被告與鴻龍公司依36500/100000及63500/100000之比例持分所有，且當時與鴻龍公司負責人王中仁言明，日後如不承租時，即放棄系爭房屋持分之所有權。
㈡、被告葉立國於84年9 月30日與鴻龍公司終止租約後，曾自行於系爭房屋成立「我愛家家具公司」，嗣原告於85年7 月12日向被告葉立國承租系爭房屋，租金每月25萬元，租期為85年7 月15日至95年7 月14日；87年9 月21日原告與被告葉立國再就系爭房屋租賃契約書協議增訂補充條款約定，第一條：租金調降為24萬元；第三條：押租金為72萬元；第四條：雙方（即原告與被告）同意就「附表」所示之金額與87 年
度之租金互為抵銷... 」，而該「附表」第6 項：「葉木通借款金額35萬元」，此金額即係被告葉立國應退還鴻龍公司之30萬元押租金差額，由被告向原告借款30萬元，原告則開立面額30萬元之支票乙紙，直接代付與鴻龍公司，嗣兩造於簽定上開補充條款時結算，由原告加計5 萬元利息，合計扣除35萬元借款，足見被告不僅已退還鴻龍公司30萬元押租金，並已連同利息償還原告35萬元。再者，兩造於87年9 月21日簽立之「租賃契約補充條款」，係85年7 月12日房屋租賃契約之補充，倘原告宣稱該30萬元面額之票款，係86年10月購買鴻龍公司系爭房屋持分，何以86年10月30日至87年9 月21日將近一年的時間，未要求鴻龍公司會同辦理持分過戶登記？又何以與被告簽立租賃契約補充條款時（87年9 月21日），不但未表示伊有受讓房屋情事，而要求被告於補充條款內載明？甚至兩造日後對系爭房屋租賃事宜，多次進行協調時，亦從未有所表示？在在證明原告主張之30萬元票款並非向鴻龍公司買受系爭房屋持分權利之價金；而係代被告退還鴻龍公司之押租金差額，伊所稱買得系爭房屋之持分權利云云，純屬子虛。
㈢、原告指稱：被告葉立國向原告借款供其岳父楊秋益使用，葉立國不裝水電，借用陳文淵水電，欠水電費，不還由原告代償，故原告開支票付給陳文淵、楊秋益，金額各3 萬元及7
萬元（原證二十九），日期均為87年9 月30日，與被告於被證三87年9 月30日所立「租賃契約補充條」附表抵銷「葉木通借款金額35萬」之日期，完全相同等語，尚非事實。按「租賃契約補充條款」簽定日期係87年9 月21日，非原告所稱87年9 月30日，此觀原告準備書狀稱：「原告代鴻龍付30萬給葉立國（終止租約返還押金之一部份）之後，葉立國及岳母多次向原告借款35萬，後來87年9 月21日原告與葉立國訂立租約時」等語，已自認兩造係87年9 月21日簽定「租賃契約補充條款」可證，故原證二十九之二紙支票，係「租賃契約補充條款」於87年9 月21日簽定之後，原告於87年9 月30日才簽發出來的。申言之，原證二十九並非原告所稱係抵銷附表上之借款30萬元甚明，至於該二紙支票，是否為原告與訴外人楊秋益及陳文淵間之債權債務關係而簽發，不僅被告未曾參與無從知悉，更與本件無關。
㈣、又不動產買賣價值不菲，依常理而言，買賣雙方無不慎重其事，簽定買賣契約書，並載明標的物之所在、價金及其交付時間、方式、如何辦理標的物點交等相關權利義務，焉有以「切結書」形式成立買賣契約之道理。且觀原告提出之切結書（原證二），不僅無原告之簽名用印，已不符一般契約書之形式；其上記載「退還房屋租賃（北市○○路○段九七號）保證金，待支票兌現後立即辦理取消房屋稅籍設立登記等之一切事宜」，依其文義，顯然係指鴻龍公司收受之票款為租賃保證金（或稱押租金），而鴻龍公司有於票款兌現後放棄系爭房屋事實上處分權之意思。申言之，原告主張上開「切結書」係伊向鴻龍公司買受系爭房屋之證明，顯然有違常情，要難信採。另原告提出之「切結書」影本，上方有「94.8甲16長春路」之郵局圓形戳章，顯示該「切結書」影本係郵局存證信函之附件；從而，該存證信函之寄、收件人及內容為何？「切結書」交付之對象是否為原告？不無疑義，此節，應命原告提出「切結書」及存證信函之正本供核對，俾釐清事實。
㈤、至於證人王中仁，前曾因系爭房屋租賃事宜及對被告提出偽造文書告訴，與被告素有嫌隙，是其證詞附和迴護原告，已非可採。何況，系爭房屋在87年間之課稅現值即有108 萬7,500 元（參原證五房屋稅繳款書），是倘以其可使用面積、市價及使用利益而論，證人王中仁豈會以30萬元賤售予原告？顯然有違常理。又王中仁證稱「時間已久我現在記不清楚，可能是83年間終止與葉立國之租約時，押租金並未完全退還而尚有差額，黃雲英於86年付30萬元代表退還押租金之差額，也代表是取得鴻龍汽車公司635/1000持分之價金」（見101 年1 月11日言詞辯論筆錄第8 頁）；惟押租金與買賣價金，性質不同，不言自明，豈可混為一談。又倘王中仁收受之30萬元票款，非原告代被告葉立國墊還之押租金差額，何以鴻龍公司與被告葉立國終止租約已近10年，王中仁均未代表鴻龍公司向被告追償30萬元之押租金差額？此在在證明王中仁之證詞自相矛盾，不足信採。
三、原告請求返還權利金250萬元，並無理由：
㈠、按被告於84年9 月30日與鴻龍公司終止租約後，曾於該址自行設立「我愛家家具公司」，嗣被告與原告於85年7 月12日協議訂定讓渡書，讓渡書第一條約定：「乙方（即被告葉木通）同意自簽訂本讓渡書之日起將乙方所有座落台北市○○路○ 段97號之我愛家家具公司之營業權利讓渡與甲方（即原
告黃雲英），甲方則給付權利金250 萬元予乙方」。原告受讓上開營業權後，於該地營業近10年之久，期間未有第三人出面妨害原告於上址之營業權利，足見，被告已就讓與營業權利乙事，確實履行，並無瑕疵。況且，該讓渡書並無其他約定被告須於何種情形下返還該筆權利金，故原告要求被告葉立國返還權利金250 萬元，已嫌無據。
㈡、原告於準備書狀自承：「葉立國與原告係房東與租戶之關係，原告與林龍海係二房東與轉租人之關係... 」。觀之，原告已承認其係二房東，且原告違反與被告租賃契約之約定，未經被告同意，於94年5 月13日擅與訴外人林龍海簽訂讓渡契約書，將系爭房屋之營業使用權以250 萬元讓與林龍海。嗣被告查覺後，向林龍海提出異議，表示與原告之租約至94年8 月19日止，不再續租予原告，致林龍海向原告提起損害賠償之訴，請求原告返還讓渡權利金250 萬元及押租金45萬元；該訴訟經臺灣臺北地方法院95年度訴字第6890號、臺灣高等法院96年度上字第874 號、最高法院97年度台上字第2649號及臺灣高等法院98年度上更㈠字第6 號判決確定，原告無庸返還林龍海250 萬元讓渡金，惟須返還45萬元押租金。揆諸上開判決內容，原告黃雲英係辯稱，伊讓與系爭房屋營業權予林龍海後，林龍海又將營業權以350 萬元讓與訴外人陳俊傑，嗣陳俊傑又向被告葉立國承租系爭房屋，伊給付無權利瑕疵云云，足見原告明知一般通念中所謂經營權係指營業之權利，並無租約終止或到期後，要求返還之理。本件原告給付權利金250 萬元予被告，係伊受讓「我愛家家具公司」營業權之對價，被告已依約讓與營業權，供原告使用房屋營業達10年之久（至租約終止時），並無給付瑕疵，原告於本訴追加請求返還250 萬元權利金，實無理由。何況，原告已自訴外人林龍海處取得讓與經營權之權利金250 萬元，實質上並無損失，甚至已有獲利，今妄為追加請求被告返還權利金，於法不合。
四、兩造租約終止後，被告將系爭房屋出租予訴外人，所受領之租金，非無法律上原因，而原告亦無損害；是原告主張被告應返還不當得利372 萬元，並無理由：
㈠、經查，原告係自85年7 月12日起向被告葉立國承租系爭房屋，嗣兩造再於87年9 月21日就上開房屋租賃事宜協議增訂補充條款，已如前述。又89年12月28日兩造就房屋租賃乙事，重新協議訂定房屋租賃契約書，第二條第一項約定「租期縮短至90年7 月15日」、第二項「如甲方（即原告）未能於租期屆滿前，將其租賃標的物內所經營之傢俱店盤讓予他人者，本租約期限再延長一年至91年7 月15日為止... 」、第三項「在前一、二項租期屆滿前，倘甲方將傢具店盤讓予他人，雙方同意於乙方（即被告）與新承租人換訂租約之同時，本租約提前終止。若乙方同意甲方盤讓予他人時，乙方與受讓人之租賃契約比照本約約定之條款簽約... 」。
㈡、原告自92年7 月起因未給付租金，而聲請台北市北投區調解委員會就兩造租賃契約爭議進行調解，並於93年2 月26日調解成立，其內容為：第一條、租期持續至93年7 月20日，雙方並合意其每月租金降為16萬元正。第三條、另有關聲請人（即原告）所積欠對造人（即被告）92年7 月12日起至93年1 月11日止之租金計138 萬元正，對造人同意本租賃契約解除或到期後（93年7 月20日），再予協商如何處理。詎上開調解之租期屆滿，原告竟不搬遷，被告不得不向北投區調解委員會聲請調解，並於93年9 月22日調解成立，約定「第一條：兩造同意本租賃契約持續至94年8 月19日止，雙方並合意其每月租金降為15萬元正。第二條：其每月金額給付如下：對造人（即原告）願於調解成立當場交付面額15萬元正之支票計12紙，做為93年8 月20日至94年8 月19日止之租金，惟其中如有一期未依期付款，兩造同意終止本租賃契約，對造人並同意終止租賃契約該月付款日起15日內將租賃標的物騰空搬清... 」，惟原告所簽發交付，發票日94年8 月30日、支票號碼AR0000000 、面額15萬元之租金支票，屆期提示，竟遭銀行以原告存款不足退票，有該支票及退票理由單可稽。核原告於前述承租系爭房屋期間，屢次違約在先，對調解結果亦不確實履行，實失誠信。
㈢、承前所述，兩造就系爭房屋租賃期間與租金之約定，應以93年9 月22日成立之台北市北投區調解委員會調書書為準；換言之，兩造之租賃關係至94年8 月19日止，即因租期屆滿而消滅，灼無庸疑。從而，被告於前揭租期屆滿後之94年10月1 日起，將系爭房屋出租與訴外人陳俊傑使用及受領租金，自無不法。反之，原告自稱伊承租系爭房屋至關渡平原開發為止，不僅毫無根據，且伊主張被告向陳俊傑收受租金損害其利益云云，尤與事實及不當得利返還請求權之要件不符，難認有理。
五、原告以兩造租約終止後，請求被告返還押租金72萬元，因原告積欠被告租金153 萬元，經抵銷後，原告尚欠被告租金81萬元，被告自無再退還押租金之義務：
兩造曾因原告自92年7 月起即未給付租金等房屋租賃糾紛事件，於93年2 月26日經台北市北投區調解委員會成立調解，其中第三條載明：「另有關聲請人（即原告）所積欠對造人（即被告）92年7 月12日起至93年元月11日止之租金計壹佰參拾捌萬元正，對造人同意本租賃契約解除或到期後（93年7 月20日），再予協商如何處理」，有該調解筆錄可徵。又兩造租賃契約經93年9 月22日調解時，延長至94年8 月19日，期限亦已屆滿，原告所交付之最後一期租金支票15萬元，亦遭退票。又被告雖曾多次向原告催討積欠之租金153 萬元（138 萬元+15 萬元），惟原告一再藉端興訟拖延，迄今仍未給付分文。兩造租賃契約消滅後（94年8 月19日），原告對被告固有72萬元押租金返還請求權；惟原告積欠租金153
萬元，被告對伊亦有給付請求權，且清償期限均已屆至，是被告特以答辯二訴狀繕本送達為行使抵銷權之意思表示，即以上開押租金債務與租金債務互為抵銷後，原告尚積欠被告81萬元租金未行清償，而原告之押租金既因抵銷而不存在，其返還押租金72萬元之請求，已無理由。
六、綜上所陳，原告提起本訴均無理由。實則，原告於94年5 月13日以250 萬元將其系爭房屋營業權利讓渡與訴外人林龍海時，於該讓渡契約書第二條約定：「... 乙方（即原告）與前手葉木通（即被告葉立國）之租金如有變動... 」，及觀原告與林龍海間臺灣高等法院98年度上更㈠字第6 號損害賠償事件判決書第2 頁倒數第3 行後段「經查上訴人（即原告黃雲英）於本院前審陳稱：『押金是要付給我的，我跟葉木通（葉立國）租房子... 被上訴人（即林龍海）付租金給我，我當二房東』」等語，可知原告並未以30萬元購得系爭房屋之使用權，亦明知被告葉立國係系爭房屋之合法所有權人（或使用權人），否則，伊何以一再自承「是要當二房東」？原告因被告不再將系爭房屋續租予伊，致伊無法「成為二房東」賺取轉租利益，而心生不滿，一再以訴訟為手段，對被告葉立國進行干擾報復，實不足取。
七、聲明：
㈠、原告之訴駁回；
㈡、訴訟費用由原告負擔。
肆、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭房屋所在之台北市○○區○○段一小段109 、112 地號土地，由原告向地主整合承租後，與第三人在其上合資興建系爭房屋；
㈡、系爭房屋為未保存登記房屋，於80年1 月間起課房屋稅，納稅義務人為鴻龍公司（權利範圍63500/100000）、被告葉立國（權利範圍36500/ 100000 ）；
㈢、鴻龍公司自79年7 月20日起向被告葉立國承租系爭房屋，租期原至85年7 月19日，嗣鴻龍公司通知被告葉立國欲提前終止租約，雙方協議於84年9 月30日終止租約；
㈣、85年6 月29日原告與被告葉立國就系爭房屋簽訂租賃契約草約，約定每月租金25萬元，租期自85年7 月10日起至95年7
月9 日止，契約另附「協議附帶條件」；85年7 月12日雙方再簽訂租賃契約，約定租期自85年7 月15日起至95年7 月15日止；
㈤、85年7 月12日原告與被告葉立國簽訂讓渡書，被告葉立國將其在系爭房屋經營「我愛家家具公司」之營業權利讓渡給原告，權利金250 萬元，及將該家俱行內之所有設備、商品，以120 萬元讓渡給原告；
㈥、85年10月30日原告增租系爭房屋右方被告葉立國加蓋約60坪及後方原告加蓋約60坪，月租3 萬元；
㈦、86年10月30日鴻龍公司向原告收受30萬元；
㈧、87年9 月21日原告與被告葉立國簽訂租賃契約補充條款，約定租金調降為24萬元，租金每3 年調整一次，押金72萬元，第四條及附表為關於代墊款及借款抵銷之約定；
㈨、89年12月28日原告與被告葉立國再簽訂租賃契約，約定租金調整，租期延長至90年7 月15日止，如原告未能於租期屆滿前將系爭房屋內所經營之傢俱店盤讓予他人，租期再延長至91年7 月15日，嗣原告並未搬遷；
㈩、90年3 月29日系爭房屋辦理贈與契稅申報，贈與人為鴻龍公司，受贈人為被告葉立國，贈與範圍為63500/100000；
、原告積欠多期租金，被告葉立國於89年至93年間多次發函催告原告；
、93年2 月26日原告與被告葉立國至台北市北投區調解委員會成立調解，調解內容記載雙方同意租賃契約持續至93年7 月20日止，租金降為每月16萬元；
、93年9 月22日原告與被告葉立國至台北市北投區調解委員會成立調解，調解內容記載雙方同意租賃契約持續至94年8 月19日止，租金降為每月15萬元；
、94年5 月16日原告與訴外人林龍海簽訂讓渡契約書，約定原告將其在系爭房屋經營「智航家俱行」之營業暨使用權（含店內現存之一切設備及動產所有權之讓渡）讓渡給林龍海，權利金250 萬元，林龍海並給付押金45萬元，及自94年5 月16日起每月支付15萬元，原告保證3 年內任何人不得對林龍海上揭營業及使用權主張任何權利；
、94年8 月22日訴外人林龍海與訴外人陳俊傑簽訂讓渡書，約定林龍海將上開「智航家俱行」之經營權及一切事務以380
萬元讓渡給陳俊傑，並放棄本身所有的權利，讓渡給陳俊傑與屋主即被告葉立國自訂租賃契約；
、94年10月1 日被告葉立國與訴外人陳俊傑就系爭房屋簽訂租賃契約，約定每月租金20萬元，3 年後調漲5 ％，租期自94年10月1 日起至102 年9 月30日止；
、98年11月2 日系爭房屋辦理贈與契稅申報，贈與人為被告葉立國，受贈人為被告楊陳春菊，贈與範圍為全部；
上情並有：
鴻龍公司與被告葉立國79年7 月20日租賃契約書（葉立國附件一）、鴻龍公司與被告葉立國83年7 月20日租賃契約書（楊陳春菊被證一）、鴻龍公司與被告葉立國協議書（葉立國被證一、原證二十四）、地主與被告葉立國土地租賃同意書（原證十）、原告與被告葉立國85年6 月29日租賃契約（原證十一）、原告與被告葉立國85年7 月租賃契約（葉立國被證二前半部、楊陳春菊被證二）、原告與被告葉立國85年7
月12日讓渡書（原證十五、葉立國被證二後半部）、原告與被告葉立國85年10月30日租賃契約（原證十三）、原告簽發之票據發票日為86年10月21日之30萬元支票及鴻龍公司之切結書（原證一、二）、原告與被告葉立國87年9 月21日租賃契約補充條款（原證十四、楊陳春菊被證三、葉立國被證三）、原告與被告葉立國89年12月28日租賃契約（原證十七、葉立國被證四）、被告葉立國89年至93年間存證信函（葉立國被證五）、93年2 月26日台北市北投區調解委員會調解筆錄（葉立國被證六）、93年9 月22日台北市北投區調解委員會調解筆錄（原證十八、葉立國被證七）、原告與林龍海94年5 月16日讓渡契約書（原證十九及二十、葉立國被證八）、林龍海與陳俊傑94年8 月22日讓渡書（原證二十一）、被告葉立國與陳俊傑94年10月1 日租賃契約（原證二十二）等件，及台北市稅捐稽徵處北投分處98年4 月8 日函檢附之系爭房屋90年3 月29日贈與契稅申報資料（原證六）、台北市稅捐稽徵處北投分處100 年9 月19日函暨檢附之房屋稅籍資料（見本院卷一第190 至193 頁）附卷可稽。
伍、兩造之爭點：
一、被告葉立國是否於90年3 月29日偽造鴻龍公司贈與系爭房屋權利範圍63500/100000予被告葉立國之贈與契約書及相關贈與稅申報文件，向稅捐機關辦理將系爭房屋之納稅義務人變更為被告葉立國之變更登記？上開變更登記，及被告葉立國嗣於98年11月2 日贈與系爭房屋全部權利範圍予被告楊陳春菊，而向稅捐機關辦理將系爭房屋之納稅義務人變更為被告楊陳春菊之變更登記，是否均因被告葉立國前述偽造文書之行為而無效，而均應依民法第113 條規定塗銷登記？
二、被告葉立國是否與原告間之租賃契約尚未終止，即另與訴外人陳俊傑另行簽訂租賃契約，致原告無法占有系爭房屋，而應返還原告押租金72萬元、權利金250 萬元，及另行出租所獲自94年10月1 日起至100 年5 月31日止之租金不當得利372 萬元，及自100 年6 月1 日起應按月給付原告6 萬元？
陸、得心證之理由：
一、關於被告葉立國是否有偽造文書虛構鴻龍公司贈與系爭房屋權利範圍63500/ 100000 之事：
㈠、查系爭未保存登記房屋原為被告葉立國與鴻龍公司（由負責人王中仁代表）共同出資興建等情，業據證人王中仁於本院審理中證述在卷（見本院101 年1 月11日言詞辯論筆錄），核與被告葉立國前於臺灣士林地方法院檢察署99年度偵字第4896號偽造文書案件（下稱刑事案件；含98年度發查字第
1351號、98年度他字第3024號、99年度偵字第4896號）偵查中，於警詢時供稱系爭房屋是伊跟鴻龍公司負責人王中仁共有（見刑事案件他字卷第17頁），及系爭房屋稅籍資料顯示該屋於80年起課房屋稅時，納稅義務人為鴻龍公司與被告葉立國，權利範圍各為63500/100000、36500/100000等情（見本院卷第190 頁之台北市稅捐稽徵處北投分處100 年9 月19日函）相符，堪認系爭未保存登記房屋於興建後，其事實上處分權屬於被告葉立國與鴻龍公司，權利範圍各為63500/100000、36500/100000之事實；至被告稱系爭房屋當初是被告葉立國與進輪公司（依證人王中仁於本院審理中之證述，該公司係王中仁之弟設立之公司）合資興建，而應為被告葉立國與進輪公司原始取得乙節，並無相關資料可佐，尚難遽採。又鴻龍公司因就系爭房屋之權利範圍僅有63500/100000，為使用系爭房屋全部，故自79年7 月20日起與被告訂立租賃契約，租期原至85年7 月19日，惟鴻龍公司於83年間決定不再承租，鴻龍公司負責人王中仁乃向該公司總務課長郭信亨表示因為房子不租了，所以要放棄房子的所有權，並授權郭信亨處理終止租約事宜等情，復據證人王中仁於本院審理中及證人郭信亨於刑事案件偵查中均證述此情在卷（見本院101 年1 月11日言詞辯論筆錄、刑事案件他字卷第97頁），且有鴻龍公司與被告葉立國間之79年7 月20日及83年7 月20日租賃契約書、鴻龍公司與被告葉立國之協議書（於第4 條載明：84年9 月30日鴻龍公司遷空交還系爭房屋、葉立國退還押租保證金）等件（見本院卷第34至35、56至57、130 、152 頁）在卷可憑；
㈡、次查關於鴻龍公司於84年9 月30日提前終止租約之後，系爭房屋原屬鴻龍公司權利範圍63500/100000之歸屬，原告主張：其於86年10月30日給付價金30萬元予鴻龍公司及代繳房屋稅欠稅款，而自鴻龍公司處受讓系爭房屋之權利範圍63500/100000，詎被告葉立國於90年3 月29日偽造受鴻龍公司贈與該權利範圍63500/100000之贈與契約書及相關贈與稅申報文件，向稅捐機關辦理將系爭房屋之納稅義務人變更為被告葉立國之變更登記，復於98年11月2 日將系爭房屋全部權利範圍贈與其岳母即被告楊陳春菊，該等房屋納稅義務人變更登記均為無效。被告則辯稱：鴻龍公司當初承租系爭房屋時，有講好不租時就將房屋還給被告葉立國，成為葉立國個人所有，84年間鴻龍公司終止租約返還系爭房屋後，即由被告葉立國自行在系爭房屋成立家具公司，當時沒有想到辦理稅籍變更問題，後來原告於85年7 月向被告葉立國承租房屋，被告葉立國因須返還鴻龍公司之押租金100 萬元只還了70萬元，還差30萬元，故向原告借款30萬元以支付被告葉立國應返還予鴻龍公司之押租金，嗣再於應向原告收取之租金中扣除，而原告該30萬元借款連同利息5 萬元，嗣業經兩造於87年9 月間簽立租賃契約補充條款時，自原告應給付予被告葉立國之房租中抵銷扣除，後來鴻龍公司總務課長郭信亨又於89年間向被告葉立國表示因為一直有收到房屋稅單，要辦理稅籍變更登記，才由郭信亨於90年間持鴻龍公司及負責人王中仁之印章併相關文件，辦理以贈與為原因之納稅義務人變更登記等語。經查：
１、原告前與鴻龍公司負責人王中仁以被告葉立國於90年3 月29日偽造鴻龍公司及王中仁之印文，持向稅捐機關辦理系爭未保存登記房屋之納稅義務人變更登記，涉犯刑法第214 條使公務員登載不實罪、第216 條、第210 條之行使偽造私文書罪嫌，對被告葉立國提出刑事案件告訴，嗣該刑事案件經臺灣士林地方法院檢察署檢察官偵查終結後以99年度偵字第4896號不起訴處分確定等情，業經本院調取刑事案件卷宗查閱在案，並有該不起訴處分書在卷可憑（葉立國附件一；見本院卷一第58頁）。而原告雖於本件訴訟中復聲請傳訊證人王中仁為證，及提出原告簽發之票據發票日為86年10月21日之30萬元支票、鴻龍公司之切結書、申請設立房屋稅籍切結書、王中仁之聲明書、系爭房屋85至87年度房屋稅繳款書及滯納稅款罰鍰繳款書、86年10月31日建築改良物所有權移轉契約書等件（原證一至五、二十六，見本院卷一第11至17、143 至144 頁），主張系爭房屋確已經鴻龍公司於86年10月30日將權利範圍63500/100000出售予原告，而被告葉立國於90年3 月29日偽造受鴻龍公司贈與該權利範圍之相關文件而辦理變更納稅義務人云云，然查：⑴證人王中仁固於本院審理中證稱：伊於83年間有授權郭信亨去處理終止與被告葉立國間租約之事，伊有向郭信亨說因為房子不租了，所以要放棄房子的所有權；86年間原告向郭信亨接洽表示要受讓房屋鴻龍公司的持分，所以伊與原告簽立讓渡書，並收取30萬元；83年間終止與葉立國間之租約後，應退還之押租金尚有差額，原告於86年間付該30萬元代表退還押租金之差額，也代表是取得鴻龍公司63500/100000之價金；原告所提出文件上鴻龍公司的大小章是真正的，而被告葉立國90年間辦理變更稅籍登記文件上之鴻龍公司的大小章應該不是真正的，鴻龍公司已於89年更名為進富公司，不可能於90年間還以鴻龍公司之名義辦理贈與登記云云（見本院101 年1 月11日言詞辯論筆錄），惟證人王中仁上述證言，與證人郭信亨於刑事案件中證稱：因為伊是公司的總務，老闆王中仁授權給伊處理，因為這間房子伊等已經不租了，所以要放棄房子的所有權；伊等只是要放棄房子所有權，「並沒有說要把所有權轉讓給黃雲英」，至於90年間有無辦理將鴻龍公司對房屋所有權的持分贈與給被告，時間太久伊忘記了等語（見刑事案件偵字卷第97頁），明白表示鴻龍公司並無轉讓系爭房屋權利範圍予原告乙情，顯有未合；⑵且鴻龍公司收受該30萬元支票後所立具之切結書記載：「茲收到黃雲英開立....30萬元支票為『退還房屋租賃（北市○○路○ 段97號）保證金』，待支
票兌現以後立即辦理取消房屋稅籍設立登記等之一切事宜
... 」等語，顯示該30萬元支票係用以退還鴻龍公司與被告葉立國間租賃契約之押租金差額甚明；至證人王中仁所謂30萬元是代表退還押租金之差額，也代表是原告取得鴻龍公司63500/100000之價金云云，但查鴻龍公司向被告葉立國承租系爭房屋葉立國權利範圍36500/100000而應受退還之押租金，與原告所謂向鴻龍公司購買系爭房屋鴻龍公司權利範圍63500/100000之價金，其性質迥然不同，自難混為一談。本件證人王中仁所述，與證人郭信亨之證述及卷內客觀書證所顯示之事實不符，洵難採信，不足認原告主張鴻龍公司於86年10月30日將系爭房屋權利範圍63500/100000出售予原告乙節為真實；
２、又被告辯稱鴻龍公司當初承租系爭房屋時，有講好不租時房屋就成為被告葉立國個人所有；被告葉立國向原告借款30萬元以支付應返還予鴻龍公司之押租金差額，嗣該借款連同利息5 萬元已自應向原告收取之租金中抵銷扣除；鴻龍公司總務課長郭信亨後來於89年間向被告葉立國表示因為一直有收到房屋稅單，要辦理稅籍變更登記，而由郭信亨於90年間持鴻龍公司大小章併相關文件，辦理以贈與為原因之納稅義務人變更登記等節，經查：⑴證人郭信亨如前述於刑事案件中雖表示因時間已久而不復記憶，未能明確證稱鴻龍公司於與被告葉立國提前終止租約而欲放棄系爭房屋權利後，是否有將該公司權利範圍63500/100000贈與被告葉立國之事，惟被告葉立國於84年9 月30日鴻龍公司提前終止租約後，即自行在系爭房屋成立「我愛家家具公司」，嗣原告於85年6 、7
月間向被告葉立國承租系爭房屋及受讓「我愛家家具公司」之營業權利等情，為兩造所不爭執，並有原告與被告葉立國85年6 月29日租賃契約（原證十一）、原告與被告葉立國85年7 月租賃契約（葉立國被證二前半部、楊陳春菊被證二）、原告與被告葉立國85年7 月12日讓渡書（原證十五、葉立國被證二後半部）在卷可考（見本院卷一第36至39、96至102 、108 至110 、153 至163 頁），由被告葉立國於鴻龍公司84年9 月30日終止租約並搬離系爭房屋後，即獨占使用系爭房屋全部而成立家俱行，鴻龍公司全無任何反對之意思表示，堪認被告辯稱鴻龍公司於終止租約後即放棄所有權，而使系爭房屋全部權利範圍歸屬於被告葉立國個人，嗣並於90年間由郭信亨出面辦理稅籍變更登記乙情，應為可信；⑵又被告就所辯於86年間向原告借款30萬元以支付應返還予鴻龍公司之押租金差額，嗣該借款連同利息5 萬元，已自應向原告收取之租金中抵銷扣除乙情，業提出與原告間87年9 月21日租賃契約補充條款第4 條及附表關於以代墊款及借款抵銷87年度租金之約定，其上記載「葉木通借款金額3 萬5,000
元」等情為證（原證十四、楊陳春菊被證三、葉立國被證三）（見本院卷一第40至42、104 至107 、164 至168 頁），尚非無據；而原告固稱該部分抵銷金額與被告所謂代墊退還押租金30萬元無關，乃係被告葉立國其他向原告借款之款項云云，並提出原告開立予訴外人陳文淵及楊秋益之金額各3
萬元、7 萬元之支票二紙為據（原證二十九）（即本院卷一第278 頁），但查原告所提出上開二紙支票之受款人均非被告葉立國，被告亦否認與該等支票有何關連，自難認該等支票與原告及被告葉立國間87年9 月21日租賃契約補充條款約定抵銷之款項有關，原告執此質稱上開抵銷約定所載並非被告所辯原告代墊退還押租金差額30萬元之抵銷，洵無可採；⑶再被告於90年3 月29日向台北市稅捐稽徵處北投分處辦理稅籍變更登記所提出之系爭房屋贈與所有權移轉契約書、契稅申報書，及鴻龍公司之切結書等件（原證六之附件、楊陳春菊被證四）（見本院卷一第19至20、43頁），其上所載贈與人名稱為鴻龍公司，而證人王中仁於本院審理中則證述鴻龍公司於89年間即更名為進富公司，故被告所提出上開變更登記文件上鴻龍公司之大小章應非真正云云（見本院101 年1 月11日言詞辯論筆錄），惟查，證人王中仁前已證述確有授權郭信亨處理與被告葉立國間終止租約之事並放棄系爭房屋，復證述郭信亨那邊另有保管一套鴻龍公司之大小章，但該套大小章沒有正式存檔，所以伊也不清楚被告所提出上開變更登記文件上之鴻龍公司大小章印文，是否為郭信亨所保管的那套大小章等語（見本院101 年1 月11日言詞辯論筆錄），顯難遽認被告所提出上開變更登記文件係屬偽造；再鴻龍公司雖於90年之前即已更名，然系爭房屋之稅籍資料並未隨同更改鴻龍公司之名稱，有台北市稅捐稽徵處北投分處100 年9 月19日函暨檢附之房屋稅籍資料（見本院卷一第190
至193 頁）在卷可按，則辦理系爭房屋權利範圍贈與之稅籍變更登記時為圖便利，而沿用鴻龍公司之舊名，顯非無可能，亦不足以此認定被告葉立國有於90年間偽造鴻龍公司贈與系爭房屋權利範圍之相關文件資料。
３、再就原告質稱不動產之贈與須有特別授權，而其代理權之授與或處理權之授與應以文字為之，本件郭信亨並無鴻龍公司負責人王中仁之文字授權，故其所為與被告葉立國間之贈與契約行為為無效乙節。按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之，其授與代理權者，代理權之授與亦同，民法第531 條固有明文；惟按為委任事務之處理須為法律行為，而該法律行為依法應以文字為之者（如不動產物權之移轉或設定），其處理權之授與，固應以文字為之，然買賣契約為債權契約，不須以文字為之，則委任處理該事務之委任契約，自亦毋庸以文字為之（最高法院91年台上字第1563號裁判意旨參照），又按民法第531 條所謂「法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言，申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂也，如民法第760 條規定，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力，又如同法第422 條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃者是，依此，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人（民法第541 條第2 項），仍無委任須以文字（書面）為之之限制，兩者應加區別（最高法院96年台上字第1150號裁判意旨參照）。查鴻龍公司總務科長郭信亨代鴻龍公司處理將系爭房屋權利範圍63500/100000贈與被告葉立國之事，因贈與契約係屬債權契約，且系爭房屋係未保存登記之房屋，贈與該屋之權利範圍，實為贈與該屋之事實上處分權，而事實上處分權之讓與，並不以登記為必要，是依上開說明，郭信亨經授權代鴻龍公司處理贈與系爭房屋事實上處分權予被告葉立國，應無庸鴻龍公司之文字授權，原告此節所質，尚有誤會。
４、另就原告質疑其向被告葉立國承租後係使用全部系爭房屋，何以鴻龍公司自86年10月30日收受30萬元支票後迄今未向原告請求任何租金，足證鴻龍公司已將其權利範圍63500/100000讓與原告；如本件被告葉立國未於90年3 月29日偽造贈與契約，何以被告葉立國自90年3 月29日受贈系爭房屋權利範圍63500/100000起，未向原告請求該部分之租金，而於台北市北投區調解會調解時並未調高租金，反而調降租金等節。查鴻龍公司於84年9 月30日提前終止與被告葉立國之租約後即放棄所有權，而使系爭房屋全部權利範圍歸屬被告葉立國，嗣並由郭信亨於90年間出面辦理稅籍變更登記之事實，業如前述，則鴻龍公司既於84年9 月30日終止租約時即已放棄對系爭房屋之權利範圍63500/100000，自然無再向他人收取該部分租金之舉，不能因認鴻龍公司係於86年10月30日轉讓其權利範圍予原告，嗣始未出面向原告請求該部分租金；又被告葉立國於鴻龍公司84年9 月30日終止租約時既已取得系爭房屋之全部權利，於90年間辦理稅籍變更登記僅屬補辦手續性質，則被告葉立國於85年6 、7 月間將系爭房屋出租予原告時，當係基於出租系爭房屋全部之意而與原告訂立租約，嗣後被告葉立國與原告間關於租金之調整，僅係基於雙方協議或當時景氣等因素而為，與被告葉立國於84年9 月30日即取得鴻龍公司權利範圍之事無關，本件原告質疑被告葉立國未於90年3 月29日辦理系爭房屋贈與稅籍變更登記後調昇租金乙節，不足推翻被告有自鴻龍公司處受贈取得該公司權利範圍63500/100000之事實。
㈢、綜上，被告葉立國於鴻龍公司84年9 月30日終止租約時，即已受贈取得該公司系爭房屋權利範圍63500/100000，嗣並於90年間由鴻龍公司總務課長郭信亨出面代鴻龍公司辦理以贈與為原因之稅籍變更登記，並無原告所指被告葉立國偽造鴻龍公司贈與權利範圍之文件後，向稅捐機關辦理系爭房屋納稅義務人變更為被告葉立國之事，堪以認定，則原告主張因被告葉立國前述偽造文書行為而辦理之該次變更稅籍登記，及被告葉立國嗣於98年11月2 日將包括該部分權利範圍在內之系爭房屋全部權利贈與被告楊陳春菊而辦理之變更稅籍登記，均為無效，而均應依民法第113 條規定塗銷登記云云，自無理由。
二、關於被告葉立國是否應返還原告權利金250 萬元、押租金72萬元、另行出租所獲租金不當得利372 萬及自100 年6 月1
日起按月給付原告6 萬元部分：
㈠、原告主張被告葉立國於與原告間之租賃契約尚未終止時，即另與訴外人陳俊傑簽訂租賃契約，致原告無法占有系爭房屋，租約給付不能，而應返還原告押租金72萬元、權利金250
萬元、另行出租所獲自94年10月1 日起至100 年5 月31日止之租金不當得利372 萬及自100 年6 月1 日起應按月給付原告6 萬元云云。被告則辯稱：被告葉立國於85年7 月12日與原告訂定讓渡書將被告在系爭房屋上所成立傢俱行之營業權利讓渡與原告後，迄原告於94年5 月16日將系爭房屋之營業權利以250 萬元讓渡予林龍海前，原告已於系爭房屋營業近10年之久，原告請求返還權利金250 萬元，並無理由；又兩造租賃關係至94年8 月19日止即因租期屆滿而消滅，被告葉立國於兩造租約消滅後，於94年10月1 日將系爭房屋出租予訴外人陳俊傑，所收取之租金並非不當得利；再因原告於兩造租約消滅後，仍積欠被告租金153 萬元未付，經抵銷後，原告尚欠被告租金81萬元，故被告並無退還押租金72萬元之義務等語。
㈡、原告請求被告葉立國退還權利金250 萬元部分，為無理由：查被告葉立國於鴻龍公司84年9 月30日提前終止租約後，即在系爭房屋成立「我愛家家具公司」，嗣於85年6 、7 月間原告向被告葉立國承租系爭房屋及受讓該傢俱行之營業權利等情，有原告與被告葉立國85年6 月29日租賃契約（原證十一）、原告與被告葉立國85年7 月租賃契約（葉立國被證二前半部、楊陳春菊被證二）、原告與被告葉立國85年7 月12日讓渡書（原證十五、葉立國被證二後半部）等件（見本院卷一第36至39、96至102 、108 至110 、153 至163 頁）附卷可稽，而依原告與被告葉立國85年7 月12日讓渡書第1 、2 條約定：「一、乙方（即被告）同意自簽訂本讓渡書之日起將乙方所有坐落台北市○○路○ 段97號之我愛家家具公司
之營業權利讓渡與甲方（即原告），甲方則給付權利金250
萬元予乙方。二、前開建物內乙方所有之設備、商品（明細如後附件）亦一併讓渡予甲方，甲方則給付乙方120 萬元整」，及該讓渡書並無約定被告須於何時返還權利金250 萬元等情觀之，上開權利金250 萬元當屬原告取得在系爭房屋營業權利之對價；又原告於85年間受讓上開營業權後，於94年5 月16日自行與訴外人林龍海簽訂讓渡契約書，約定原告將其在系爭房屋經營「智航家俱行」之營業暨使用權（含店內現存之一切設備及動產所有權之讓渡）讓渡給林龍海，權利金250 萬元等情，有原告與林龍海94年5 月16日讓渡契約書（原證十九及二十、葉立國被證八）等件（見本院卷一第118 至119 、第182 至183 頁）在卷可考，則原告既迄至其讓渡營業權利予林龍海之前，已使用系爭房屋營業達10年之久，其間並無第三人出面妨害原告在系爭房屋之營業權利，嗣始自行決定轉讓營業權利予他人，則被告葉立國就讓渡營業權利予原告之事，顯已確實履行而無瑕疵，本件原告請求被告葉立國返還權利金250 萬元云云，尚屬無據。
㈢、原告請求被告葉立國返還另行出租系爭房屋所獲之租金不當得利部分，為無理由：
查原告與被告葉立國於85年6 月29日就系爭房屋簽訂租賃契約草約，約定租金每月25萬元，租期自85年7 月10日起至95年7 月9 日止，契約另附「協議附帶條件」第2 條記載：「本出租土地、房屋使用年限至關渡平原開發為止，如政府規劃徵收時，乙方得無條件原狀歸還地主」等語，嗣雙方於85年7 月12日簽訂租賃契約後，又於85年10月30日、87年9 月21日、89年12月28日多次簽訂租賃契約，變更租金及租期等租賃條件等情，有原告與被告葉立國85年6 月29日租賃契約（原證十一）、原告與被告葉立國85年7 月租賃契約（葉立國被證二前半部、楊陳春菊被證二）、原告與被告葉立國85年10月30日租賃契約（原證十三）、原告與被告葉立國87年9 月21日租賃契約補充條款（原證十四、楊陳春菊被證三、葉立國被證三）、原告與被告葉立國89年12月28日租賃契約（原證十七、葉立國被證四）等件（見本院卷一第36至39、40至42、96至102 、103 、104 至107 、112 至116 、153
至160 、164 至168 、169 至173 頁）附卷可按。又被告葉立國因原告積欠多期租金，曾於89年至93年間多次發函催告，雙方分別於93年2 月26日、93年9 月22日至台北市北投區調解委員會調解等情，有被告葉立國89年至93年間存證信函（葉立國被證五）、93年2 月26日台北市北投區調解委員會調解筆錄（葉立國被證六）、93年9 月22日台北市北投區調解委員會調解筆錄（原證十八、葉立國被證七）等件（見本院卷一第174 至178 、179 、180 頁）在卷可考。原告與被告葉立國就系爭房屋既多次簽訂租約，則其等關於租賃期限之約定，自當以最近一次協議之約定為據，查原告與被告葉立國於93年9 月22日在台北市北投區調解委員會調解成立，調解筆錄第1 項記載：「兩造同意租賃契約持續至94年8 月19日止，雙方並合意其每月租金降為15萬元」等語，雙方合意系爭房屋租賃期限至94年8 月19日為止，洵屬明確；原告陳稱在調解委員會所為之調解，目的僅為調降租金，並非為變更租期而調解云云，與前揭調解筆錄記載之文義明顯未合，並無可採。準此，被告葉立國於兩造租約94年8 月19日屆期消滅後，於94年10月1 日與訴外人陳俊傑簽訂租賃契約，約定每月租金20萬元，3 年後調漲5 ％，租期自94年10月1
日起至102 年9 月30日止等情（見本院卷一第127 至128 頁），尚無原告所指被告葉立國就與原告間之租賃契約有給付不能，或就其另行出租所獲之租金有不當得利之情事。本件原告主張依不當得利規定，請求被告葉立國返還其另行出租系爭房屋所獲租金，於扣除被告葉立國承租系爭房屋所在土地之成本後，應給付原告自94年10月1 日起至100 年5 月30日止之租金不當得利共372 萬元，及自100 年6 月1 日起按月給付原告6 萬元云云，亦屬無據。
㈣、原告請求被告葉立國返還押租金72萬元部分，為無理由：
查原告與被告葉立國於87年9 月21日就系爭房屋租賃契約簽訂補充條款，約定租金調降為24萬元，租金每3 年調整一次，押金72萬元等情，有原告與被告葉立國87年9 月21日租賃契約補充條款（原證十四、楊陳春菊被證三、葉立國被證三）可考（見本院卷一第40至42、104 至107 、164 至168 頁）。按押租金乃以擔保承租人之租賃契約義務為目的，由承租人交付予出租人之金錢或其他代替物，遇有承租人債務不時，出租人自得主張由押租金抵充。查原告與被告葉立國就系爭房屋租賃契約之糾紛，如前述於93年2 月26日經台北市北投區調解委員會調解成立，調解筆錄第1 條記載：兩造同意租賃契約持續至93年7 月20日止，雙方並合意其每月租金降為16萬元等語，第3 條記載：有關聲請人（即原告）所積欠對造人（即被告）92年7 月12日起至93年元月11日止之租金計138 萬元，對造人同意本租賃契約解除或到期後，再予協商如何處理等語；嗣於93年9 月22日再次經調解成立，調解筆錄第1 條如前述將租賃期限延長至94年8 月19日止，復於第2 條記載：對造人（即被告）於調解成立當場交付面額15 萬 元之支票計12紙，作為93年8 月20日至94年8 月19日止之租金等語，有上開調解筆錄可徵（葉立國被證六、葉立國被證七）（見本院卷一第179 、180 頁）。被告葉立國主張原告就上開92年7 月12日起至93年元月11日止之租金138
萬元迄未給付分文，且原告所交付最後一期94年8 月份租金支票亦遭退票等情，業據被告提出票載發票日為94年8 月30日之支票暨退票理由單為佐（葉立國被證十四）（見本院卷一第274 頁），原告對此並未爭執，亦未提出已清償上開積欠租金之證明，堪信被告葉立國所述為真，則被告葉立國主張以101 年3 月8 日民事答辯㈡狀繕本之送達，就原告積欠上開共計153 萬元之租金債務為行使抵銷權之意思表示，即以前述被告之72萬元押租金債務與原告之153 萬元租金債務互為抵銷後，原告之押租金債權已因抵銷而不存在，為有理由，是經被告葉立國行使抵銷權後，本件原告請求被告葉立國返還押租金72萬元云云，亦屬無據。
三、揆諸以上各節所述，原告請求：㈠被告楊陳春菊應塗銷就系爭房屋於98年11月2 日向台北市稅捐稽徵處北投分處所為之房屋納稅義務人變更登記；㈡被告葉立國應塗銷就系爭房屋於90年3 月29日向台北市稅捐稽徵處北投分處所為之贈與申報及房屋納稅義務人變更登記；㈢被告葉立國應給付原告694 萬元（即權利金250 萬元、另行出租所獲自94年10月1 日起至100 年5 月30日止之租金不當得利372 萬元、押租金72萬元），及自民事準備書狀㈠送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈣被告葉立國應自100 年6 月1 日起按月給付原告6 萬元（即被告另行出租所獲自100 年6 月1 日起之租金不當得利），至塗銷納稅義務人變更登記及將系爭房屋權利範圍63500/ 100000 之房屋分管交付原告管理止，均無理由，應予駁回。
四、本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 31 日民事第一庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 31 日書記官 詹佳佩