臺灣士林地方法院100年度重訴字第274號

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 104 年 12 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第274號原　　　告
即反訴被告　正大尼龍工業股份有限公司
法定代理人　何紀豪
訴訟代理人　莊秀銘律師
徐紹鐘律師
被　　　告
即反訴原告　家福股份有限公司
法定代理人　貝賀名（Rami Baitieh）
訴訟代理人　連元龍律師
陳瓊苓律師
張人志律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國104 年12月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹億零貳佰貳拾柒萬捌仟肆佰元，及分別按附表所示之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁仟肆佰零玖萬貳仟捌佰元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣壹億零貳佰貳拾柒萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳仟萬元，及自民國一百零一年三月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之七，餘由反訴原告負擔。
本判決第四項於反訴原告以新臺幣陸佰陸拾萬元為反訴被告供擔保後，得為假執行；但反訴被告如以新臺幣貳仟萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；上述承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。查本件被告之法定代理人原為康柏德（Patrick Ganaye），嗣於本院審理中變更為貝賀名（Rami Baitieh），有被告所提經濟部函文及股份有限公司變更登記表各1 份在卷可稽（見本院卷三第50至55頁），並經新任法定代理人貝賀名聲明承受訴訟（見本院卷三第48頁），於法相符，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1 項第1 、3 款分別定有明文。原告於起訴時聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）104,643,840 元，及如起訴狀附表2 所示之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於本院審理中，將前開訴之聲明㈠變更為：被告應給付原告102,278,400 元，及如原告準備㈦狀附表4 所示之利息（見本院卷二第226 頁）；復於本院104 年12月8 日言詞辯論期日，當庭以言詞陳明將前開聲明㈠所載利息起算日均延後1 日起算（見本院卷三第152 頁反面）。經核原告就前揭訴之聲明所為之變更，係屬減縮其應受判決事項之聲明，且被告亦表示對於原告所為前開訴之聲明之減縮在程序上沒有意見（見本院卷二第246 頁），是原告就訴之聲明所為之變更，核與上揭法條規定相符，在程序上應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國83年5 月12日簽訂「不動產租賃主契約書」（下稱系爭租賃契約），約定由被告承租原告所有門牌號碼臺北縣淡水鎮（嗣改制為新北市○○區○○○路00號，建號195 、196 、197 等3 座建物與坐落土地（下稱系爭建物），及坐落臺北縣淡水鎮馬偕段188 、188-1 、188-2
、188-3 、189 、189-1 、209 、209-1 、209-2 地號等9 筆土地（以下就該9 筆土地與系爭建物合稱為系爭租賃標的），供被告經營加工製造、批發倉儲及銷售商品之營業使用，約定自被告開幕日起，第1 、2 年之租金為每年5,800 萬元，自第3 年起每年按前一年之租金為基準增加5 ％，每年度之租金分4 期給付，每3 個月為1 期，租賃期間為自開幕日起算20年。嗣兩造就系爭租賃契約未盡事宜，於84年9 月21日再行簽訂「不動產租賃契約補充協議書」（下稱第一次補充協議書），約定被告已就租賃物之狀況重新檢討，認為租賃物可達到系爭租賃契約第2 條第1 項之營業目的，乃同意繼續租賃契約之條款，並約定以85年2 月1 日為系爭租賃契約第5 條所定之「開幕日」，應自該日起按系爭租賃契約第6 條第2 項約定支付租金予原告，是雙方已同意以85年2 月1 日為交付租金之始期，租賃期間亦應以該日起算至105 年1 月31日止。此後，被告即以系爭租賃標的開設「家樂福淡水店」，惟因被告一再有欠繳或遲繳租金情事，兩造於91年2 月2 日再次簽訂「淡水店第二次租賃契約補充協議書」（下稱第二次補充協議書，將系爭租賃契約中租金價額之約定，改為自96年2 月起每年租金為6,400 萬元（不含稅），並加計行政院公布之消費者物價指數調升，是兩造對租金之合意，係於營運初期後，逐年按比例提高租金數額，之後依消費者物價指數調升，縱使消費者物價指數係負數，亦應維持原租金數額，而非隨之調低租金。
（二）被告於95年間，藉詞系爭建物有龜裂致影響結構安全之虞，未依系爭租賃契約第9 條、第20條約定之書面通知程序，自行僱工修繕及驗收，在原告無從證實系爭建物結構安全是否確有疑慮之情形下，被告即屢屢拖欠租金，並要求修繕費用41,816,405元全數自租金中扣除，原告為顧及雙方長期合作之商誼，而接受被告所為之修繕，並同意以租金扣抵上開修繕費用，被告亦繼續以系爭租賃標的作為「家樂福淡水店」之賣場使用。詎被告先積欠98年2 月1 日起至99年1 月31日止應依消費者物價指數調升之租金1,155,840 元，又於同年2 月11日來函表示其因系爭建物之結構安全問題而自同年2 月1 日起暫停營業，復於同年4 月2 日再次來函表示其就租金行使同時履行抗辯權而拒絕給付，經原告要求被告提出專業工程技師之鑑定報告，被告僅提供大彥工程顧問股份有限公司（下稱大彥公司）之評估報告節本，然經原告委請臺北市結構工程工業技師公會（下稱臺北市結構技師公會）指派江世雄、張志賢技師就系爭建物所為鑑定報告結論，系爭建物之耐震能力均能滿足法規要求，而無進行補強之必要。依系爭租賃契約第9
條第1 項約定，原告固應負責租賃物結構體之安全與維護，然該項約定所謂結構安全，應指合乎成立租約當時之法令規定而言，不應隨嗣後法令之變動而加重原告之負擔，原告並未違反前開契約上義務，詎被告不僅自99年2 月1
日起欠繳租金，更於100 年3 月21日以北投郵局第146 號存證信函主張原告違反契約義務而終止系爭租賃契約，於法未合，被告應就系爭建物之結構安全未符契約約定乙節，負舉證之責任。
（三）系爭租賃契約及兩次補充協議，最晚係於91年2 月2 日簽訂，且系爭建物為私有建物，應無行政院核定「建築物實施耐震能力評估及補強方案」97年版（下稱97年版耐震能力評估補強方案）之適用，被告依此一方案主張系爭建物耐震能力不足，自無可採。而兩造於訴訟前各自委託鑑定之耐震能力評估報告，對於系爭建物之結構安全與否，雖有不同見解，然依本院審理中經送請國立臺北科技大學鑑定後所做成之報告（下稱臺北科技大學鑑定報告）結論，已明白指出以目前狀況，若能維持不任其材料快速劣化下，系爭建物尚不至於有立即之危險，無從證明系爭建物之耐震能力不符合行政院核定「建築物實施耐震能力評估及補強方案」89年版（下稱89年版耐震能力評估補強方案）之標準；又臺北科技大學鑑定報告已確認系爭建物並無結構上之危險，被告徒執氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足、混凝土中性化等材料劣化之「耐久性」因素，指稱影響系爭建物之結構安全云云，並無理由，系爭建物於系爭租賃契約期間內既無結構安全之立即危險，縱使上開材料劣化因素確有縮短系爭建物使用年限之可能，亦與被告無關。又系爭建物縱有氯離子含量過高等材料劣化因素，被告亦早於94、95年間即已知悉，卻仍驗收結構補強工程，持續營業至99年2 月，顯然未將材料劣化因素視為結構安全因素之一環，原告並未違反系爭租賃契約第9 條第1
項及民法第423 條之出租人義務甚明，被告行使租金同使履行抗辯權，且以原告違約為由而主張終止系爭租賃契約，並無理由。
（四）依系爭租賃契約第16條第2 項約定，被告本有隨時終止租約之權利，惟須於聲明終止之12個月前以書面通知原告，而被告於100 年3 月21日北投郵局第146 號存證信函雖不生立即終止系爭租賃契約之效力，然仍屬系爭租賃契約第16條第2 項約定之期前通知，且被告於100 年12月21日之北投舊北投郵局第335 號存證信函亦表明上開意旨，是系爭租賃契約應於12個月後即101 年3 月21日終止。爰依系爭租賃契約之約定，請求被告給付自98年2 月1 日起，至100 年7 月31日止，如附表所示之各期未付租金，合計共102,278,400 元，及法定遲延利息。其中98年之消費者物價指數雖為-0.87 ％，然自99年2 月1 日起至100 年1 月31日止共4 期之租金，應維持原租金數額，即6,400 萬元加計5 ％稅金，為6,720 萬元，每期（3 個月）租金應為1,680 萬元，被告主張應以-0.87 ％計算云云，並不足採。
（五）聲明：
1.如主文第1 項所示。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）系爭建物之耐震能力不合格，且有氯離子過高、混凝土強度不足、混凝土中性化程度嚴重等結構安全瑕疵，被告得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金：
1.因系爭建物於97年間陸續有混凝土掉落情形，為明瞭賣場安全性及應採取之補強措施，經被告委請大彥公司進行評估，結論為系爭建物之混凝土抗壓強度不足、氯離子過高、混凝土中性化過深，對鋼筋保護層不足、耐震能力不合標準，建議重建以確保使用者之生命財產安全，被告為明瞭其評估之正確性，分別委請國立臺灣大學工學院地震工程研究中心（下稱臺大地震中心）、永峻工程顧問有限公司（下稱永峻公司）進行複核及審查，均認系爭建物確有上開瑕疵。而系爭租賃契約明定系爭建物係經營批發倉儲與銷售商品之營業使用，乃供公眾消費使用之賣場，其耐震能力應符合公眾使用公有建築物之安全標準，兩造對往來進出系爭建物之消費大眾均負有善良管理人之注意義務，此項義務不因區分公、私有建築物而有不同，耐震能力合格標準既是對建物結構客觀上是否安全之指標，所有建物均應一體適用，不因公、私有建物而有不同標準；且依臺大地震中心回函意見，97年版耐震能力評估補強方案雖適用於公有建築物，但私有建築物亦可參考辦理，而89年版耐震能力評估補強方案則應適用於公私有建築物，惟系爭建物無論適用89年版或97年版之耐震能力評估補強方案，其耐震能力數值均不合格。另依臺北科技大學鑑定報告，亦認為系爭建物確實並不符合現行法規對新建建物耐震能力之標準，且未達97年版耐震能力評估補強方案對公有建築物之性能標準。
2.依臺北科技大學鑑定報告，系爭建物確有氯離子偏高、混凝土強度不足、混凝土中性化程度嚴重等結構安全瑕疵，上開材料劣化現象容易造成混凝土保護鋼筋的能力降低，進而影響建築物之耐震能力與安全，不符合作為經營批發倉儲與銷售商品之營業使用的約定品質，其中氯離子含量過高乃建築物損壞之因素，嚴重者將引起混凝土脫落、鋼筋外露、鏽蝕，影響結構物強度及減少使用年限，而混凝土中性化若達一定程度，即喪失對鋼筋的保護，是上開材料劣化情形均為建物結構是否安全之重要判斷因素，而非僅考慮耐震能力即可；且臺北科技大學鑑定報告所稱「無立即危險」之前提，乃需積極補強修繕、維持材料不繼續劣化，然原告知悉系爭建物已有結構安全疑慮後，仍置之不理不願修繕，致使系爭建物之結構安全產生危險，自屬違反系爭租賃契約第9 條第1 項及民法第423 條所定之出租人義務，被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付。
（二）系爭租賃契約業經被告發函終止，終止後被告無須支付租金：
因系爭建物有前述結構安全問題，迫使被告停止營業，避免造成公共安全事件，損及消費大眾，被告並於99年2 月11日、同年4 月2 日發函通知原告因系爭建物有結構安全疑慮，請原告出面協調處理方式，表明對租金行使同時履行抗辯權，更於99年9 月20日以北投郵局第610 號存證信函、99年9 月23日以北投舊北投郵局第395 號存證信函、99年11月23日以北投舊北投郵局第497 號存證信函，三度催告原告履行修繕義務，原告均相應不理，被告乃以100
年3 月21日北投郵局第146 號存證信函對原告終止系爭租賃契約，業經原告於同年3 月22日收受，依系爭租賃契約第17條第1 項第1 款約定，系爭租賃契約於100 年3 月22日即已終止，此後被告即無給付租金之義務，至租約終止前之租金，亦因被告行使同時履行抗辯權，原告不得向被告請求給付。又縱使原告得請求給付租金，關於其所主張之租金計算方式，其中自99年2 月1 日至100 年1 月31日共4 期租金，依98年消費者物價指數為-0.87 ％，故應以-0.87 ％計算99年各期之租金數額為15,860,800元，而非原告所主張之16,800,000元。
（三）聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件本訴部分，經本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，協同兩造整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造於本院104 年9 月22日、104 年11月19日之言詞辯論程序中，同意協議簡化不爭執事項及爭點分別如下：
（一）不爭執事項：
1.兩造於83年5 月12日簽訂系爭租賃契約，嗣於84年9 月21日簽訂第一次補充協議書，再於91年2 月2 日簽訂第二次補充協議書，另於96年9 月28日簽訂如原證六所示之「租賃物修繕協議書」。
2.被告於99年2 月1 日停止淡水店量販店之營業，並於100 年3 月21日以北投郵局第146 號存證信函向原告為終止系爭租賃契約之意思表示，經原告於同年3 月22日收受。
3.兩造對原告準備七狀附表三編號1 、6 、7 等三欄（本院卷二第228 頁），關於租金數額的計算方式並無爭執。
（二）兩造之爭點：
1.原告就系爭建物，有無違反系爭租賃契約第9 條第1 項及民法第423 條所定出租人之義務？
2.被告就給付租金行使同時履行抗辯權，有無理由？
3.系爭租賃契約之終止時點為何？原告得向被告請求之租金數額為何？
四、得心證之理由：
（一）原告就系爭建物，並未違反系爭租賃契約第9 條第1 項及民法第423 條所定出租人之義務：
1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；民法第423 條定有明文。又前揭法條所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333 號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277 條前段亦有明文。查兩造於系爭租賃契約第9 條第1 項約定：「雙方同意租賃物之管理及維護如下：一、甲方（即原告）應負責租賃物之結構體之安全與維護。如因非可歸責於乙方（即被告）之事由而毀損滅失者，甲方應負維護之責。」（見本院100 年度湖簡調字第238 號卷，下稱湖簡調字卷，第26頁），而兩造間對於原告應就系爭建物之結構安全負維護之責任，並保持合於約定使用、收益之狀態乙節，並無爭執，然被告辯稱系爭建物之耐震能力不合格，且有氯離子過高、混凝土強度不足、混凝土中性化程度嚴重等瑕疵，影響結構安全，並主張原告違反前揭法定及契約義務等情，則為原告所否認，自應由被告先就其所主張上開有利於己之事實，負舉證之責任。
2.被告雖陳稱系爭建物不符合89年版及97年版耐震能力評估補強方案對於耐震能力之合格標準云云，然查：
⑴依內政部營建署（下稱營建署）101 年3 月15日營署建管字第0000000000號函覆本院意旨略以：「說明：二、『建築物實施耐震能力評估及補強方案』係由行政院於89年6
月16日核定，並於97年11月27日酌予修正，由教育部、交通部、經濟部、衛生署及本部（即內政部）等各部會、直轄市、縣（市）政府推動所轄重要公有建築物實施耐震能力評估及補強等相關工作，落實震災預防工作，維護生命財產安全，合先敘明。三、有關本方案之適用範圍乙節，查方案『參、適用本方案之建築物』已有明文，其中89年版方案之適用範圍包括特定年代、用途及規模之公私有建築物，97年版方案則僅列公有建築物。」等語（見本院卷一第165 頁），並隨函檢附89年版及97年版耐震能力評估補強方案各1 份在卷可稽（見本院卷一第166 至180 頁）。
⑵嗣經本院就「89年版及97年版耐震能力評估補強方案應如何分別予以適用？是否可以併存加以適用？」、「97年版耐震能力評估補強方案修正核定之後，89年版耐震能力評估補強方案是否尚有部分適用之餘地或係全面停止適用？」、「89年版耐震能力評估補強方案是否仍可繼續適用於供賣場公眾使用之私有既成建物」等各節再次函詢營建署，營建署以102 年11月12日營署建管字第0000000000號函覆本院意旨略以：「說明：二、『89年版耐震能力評估補強方案』參、適用本方案之建築物範圍，包括特定年代、用途及規模之公私有建築物，惟依壹、前言所述：『耐震能力評估及補強制度之實施，勢必將部分建築物作強制性之規定，涉人民權利義務，應以法律定之，惟制定費時；又擬考量地震災害發生後，必須持續救災機能運作，提供避難及安置災民等應變工作，期以公有建築物先行執行，結合政府與民間力量辦理，供爾後全面實施之參考；對於私有建築物擬以宣導方式推動. . . . 』，另柒、工作項目與經費項目二，應辦理建築物耐震能力評估及補強工作者，僅列管行政院及各直轄市、縣（市）政府所屬之公有建築物，合先敘明。三、上開原方案之期限至95年止，為利各級機關工作持續執行，本部報奉行政院97年11月27日院臺建字第0000000000號函核定修正本方案，延長實施期程，其中適用對象修正僅列公有建築物，以臻明確。」等語（見本院卷二第169 頁）。再經本院就「89年版耐震能力評估補強方案於97年報請行政院以97年11月27日院臺建字第0000000000號函核定修正後，適用對象僅列公有建築物，則在97年版耐震能力評估補強方案修正實施之後，89年版耐震能力評估補強方案是否即不再適用？」乙節函詢營建署，營建署復以102 年11月29日營署建管字第0000000000號函覆本院略以：「該方案97年經行政院核定修正後，各機關應依修正後之方案執行。」等語（見本院卷二第171 頁）。
⑶依營建署前開函覆意旨及隨函檢附89年版與97年版耐震能力評估補強方案之內容，足知行政院所核定上開「建築物實施耐震能力評估及補強方案」，其緣由在於臺灣地區位處環太平洋地震帶上，發生地震次數頻繁，鑑於地震災害所造成災損程度不易預測，政府乃將建築物耐震能力評估及補強工作列為地震防災業務整備重要工作之一，其目標在於強化防震業務，落實震災預防工作，提升應變能力，維護生命財產安全，減輕震災損失，先推動公有建築物實施耐震能力評估與補強，以為民間表率，然因全面實施並非政府財力所能負擔，且強制實施將涉及人民權利義務，應以法律定之，故89年版耐震能力評估補強方案前言中業已載明對於私有建築物僅擬以宣導方式推動，並無強制效力（見本院卷一第167 頁），且於該方案之工作項目與經費項目中，應辦理建築物耐震能力評估及補強工作者，僅列管行政院及各直轄市、縣（市）政府所屬之公有建築物（見本院卷一第168 頁反面至170 頁），私有建築物本即不在其中；至97年版耐震能力評估補強方案更將適用對象明確修正為僅列公有建築物，以杜爭議（見本院卷一第175 頁），且在97年版耐震能力評估補強方案經行政院核定後，各機關均應依修正後之方案執行，修正前之89年版耐震能力評估補強方案已無適用之餘地。是不論89年版或97年版耐震能力評估補強方案，均係政府為加強防震業務整備與落實震災預防工作，以減輕震災所造成之損失，為帶動民間提升建物耐震能力之風氣，乃先為表率，逐年編列預算，對於公有建築物所實施之耐震能力評估及補強措施，其強制實施之規範對象僅為公有建築物，不包括私有建築物在內，上開方案對於建築物所列之耐震能力評估與補強基準，雖可作為私有建物結構安全之參考資料，然尚不能僅因私有建物未達於上開方案之耐震能力評估與補強基準，即遽認該私有建物必有結構安全上之危險，而有修繕補強之必要，仍應就該私有建物是否確有在結構安全上發生危險之具體情事，另行全面評估加以認定；而系爭建物為原告所有之私有建物，並非89年版及97年版耐震能力評估補強方案所規範實施之公有建築物，是被告徒以系爭建物不符合上開方案對於耐震能力之合格標準，而主張有結構安全上之危險，即非可採。
3.被告曾於97年間，委請大彥公司進行混凝土鑽心試驗，就系爭建物之樓版載重能力及耐震能力進行評估，鑑定結論為：系爭建物之混凝土抗壓強度不足、中性化嚴重、氯離子含量過高，賣場、停車場及辦公室等區域之樓版承載能力亦明顯降低，依內政部現行建築物耐震設計規範及解說規定，賣場及辦公室之耐震能力均未達規範標準值，且由於系爭建物位置靠近海邊，常年接觸海風，結構體材料（鋼筋及混凝土）強度持續劣化，影響範圍亦逐漸擴大，因材料強度變化太快且變異性高，建物承載及耐震能力隨時間變化不易掌握，對建物安全有所危害，建議拆除重建以確保使用者之生命財產安全等語，此有被告所提大彥公司97年12月20日「家樂福淡水店及辦公室現況耐震能力詳細評估報告」1 份在卷可參（下稱大彥公司鑑定報告，見外放被證7 ，第25至26頁）；嗣大彥公司鑑定報告經臺大地震中心審查，其結論亦認為：系爭建物之賣場及辦公室因耐震能力偏低，本應進行耐震補強，然系爭建物最大問題在於混凝土抗壓強度不足，中性化嚴重，氯離子含量過高，因此造成普遍混凝土剝落，鋼筋鏽蝕之耐久性問題，在安全與經濟雙重考量下，建議系爭建物不宜繼續使用，也沒有經濟價值進行任何補強等語，此有被告所提臺大地震中心98年2 月3 日九十八工震字第024 號函檢附審查意見書1 份在卷可考（見本院卷一第39至42頁）；而大彥公司鑑定報告之評估結果與建議方式，另經永峻公司審核結果，亦認為確切合宜，有被告所提永竣公司98年2 月19日審核意見書1 份附卷足參（見本院卷一第43至55頁）。然原告亦於99年12月6 日向臺北市結構技師公會提出鑑定申請，由該公會指派江世雄、張志賢技師就系爭建物之耐震能力與結構安全進行評估，鑑定結論為：系爭建物耐震能力符合建築物耐震設計規範之規定，標的物結構安全無虞，而標的物混凝土中氯離子含量過高造成鋼筋鏽蝕、混凝土剝落、中性化深度較大等耐久性問題，研判主要係因屋頂排水、防水及各棟間伸縮縫工程缺失，造成外來雨水滲入所致，建議重新規劃排水坡度、增設洩水孔，針對停車場（3 、4 、5 樓及屋頂層）、車道之防水及伸縮縫等工程進行改善，應可有效防止混凝土剝落、鋼筋鏽蝕等現象，此有原告所提臺北市結構技師公會100 年5 月10日「正大尼龍工業股份有限公司淡水廠房大樓結構安全鑑定報告書」1 份在卷可按（下稱臺北結構技師公會鑑定報告，見外放原證12，第35頁）。
4.因兩造所提前開鑑定報告對於系爭建物耐震能力與結構安全之評估結論有所落差，本院於審理中另行檢送上開鑑定報告及相關資料，囑託國立臺北科技大學土木工程系（下稱臺北科技大學）就系爭建物應具備之耐震能力標準、耐震能力現況、有無進行修繕補強之必要、混凝土中氯離子含量、抗壓強度及中性化情形是否符合法規標準、材料劣化因素對於結構安全產生之影響等各節進行鑑定，並分析兩造所提鑑定報告有所差異之原因，經臺北科技大學於102 年2 月作成「淡水廠辦大樓耐震評估鑑定報告書」（下稱臺北科技大學鑑定報告，見本院卷二第22至82頁），其鑑定意見略以：
⑴系爭建物坐落之基地可歸屬於第二類地盤，其耐震能力合格標準可設為Z ＝0.22。此外，系爭建物係屬供公眾使用之賣場，另須考慮用途係數I ＝0.25。各次評估或審查報告中對耐震能力標準的認定有差異的原因除了來自對地盤分類認定不同之外，所採用之法規版本與條文亦有所不同。另外，耐震評估分析程式對建築物的用途係數也有不同考慮方式（見本院卷二第28頁）。
⑵系爭建物之耐震能力現況約介於原證12（即臺北結構技師公會鑑定報告）與被證7 （即大彥公司鑑定報告）所評估的數值之間應屬合理，其耐震能力確實並不符合現行法規對「新建建物」耐震能力之標準，同時也未達「建築物實施耐震能力評估及補強方案」97年版對「公有建築物」之性能標準，系爭建物因屬私有，是否進行修繕補強應視建物所有人的意願，而以目前狀況，若能維持不任其材料快速劣化下，尚不至於有立即之危險（見本院卷二第30至31頁）。
⑶本案原證12（即臺北結構技師公會鑑定報告）及被證6 （即「大彥公司淡水店及辦公室結構體混凝土試驗評估報告」，見本院卷一第17至23頁）之混凝土鑽心取樣時間相差僅約兩年半，劣化差異本不易明顯，加上二證之混凝土鑽心檢體的取樣點互異，並無比較之基礎，也無具體根據可判斷其有因時間序逐漸劣化的趨勢（見本院卷二第36頁）。
⑷由原證12、被證6 所取樣檢驗之數據，在抗壓強度方面，大部分檢體並未符規範標準。所驗出之混凝土氯離子含量大多亦超過目前「暫用」法規標準，混凝土中性化深度則尚無既定法規標準，前列檢驗項目之目的主要在瞭解材料現況與劣化程度，以提供建物結構安全評估所需之訊息，各證在計算耐震能力時皆已依程式規則輸入混凝土抗壓強度現況數值，故已考量該劣化因素（見本院卷二第37頁）。
⑸混凝土材料劣化會導致鋼筋鏽蝕，但並非唯一因素，故尚無必然之因果關係，樑柱鋼筋鏽蝕對於建物結構之耐震安全影響應較樓板鋼筋鏽蝕為大，但是樓板鋼筋鏽蝕導致混凝土開裂剝落而掉落則為另一種不可輕忽的安全問題。鑑定單位以鋼筋電位量測研判腐蝕機率，得知本標的物之鋼筋腐蝕只限於局部，尚未達全面重度腐蝕程度（見本院卷二第39頁）。
5.兩造對於臺北科技大學鑑定報告之結果均表示不予爭執（見本院卷二第103 頁）；嗣經本院依職權傳訊臺北科技大學負責鑑定之吳傳威副教授於審理中到庭具結後陳稱：
⑴「（問：關於鑑定的說明㈢部分，鑑定報告在第8 頁第1
行載明『以目前狀況，若能維持不任其材料快速劣化下，尚不至於有立即之危險』，意指為何？哪些材料？）兩種材料，一個是鋼筋，一個是混凝土。一般鑑定都會要求鑑定看到底有多危險，危險有分很多等級，依照這棟大樓的狀況，我們認為它尚未到達最危險等級，立即危險是最危險的等級，要立刻處理。這就像是地震過後鑑定，會給建築物評定綠燈、黃燈、紅燈，綠燈代表沒有危險，黃燈代表要注意，紅燈代表說有立即危險。這個大樓如果真的要分類的話，應該是在綠燈和黃燈之間，因為不能說它完全沒有問題，如果要說它的問題有多嚴重，那也不至於。現在有一個耐震評估的程序，這個程序跟技師很有關係，看由哪一個技師鑑定，並不是絕對的，現在目前對結構的耐震能力有一個客觀標準，有一個建築法規。這棟大樓是既有建築，不是新的建築，既有建築有另外一套評估的程序，這個評估的程序從過去到現在也一直在變更與調整，但是就是以現有的法規來比較，如果用這個程序評估出來的結果，沒有滿足現行法規的話，這棟建築的耐震能力就會有疑慮。」、「（問：鑑定人有說系爭建物的耐震能力是在綠燈和黃燈之間，鑑定人所謂的『不能說完全沒有問題』，是指沒有滿足現行法規，請問此處的現行法規指的是對新建建物的耐震能力標準嗎？）是。」（見本院卷三第122 頁、第124 頁反面至125 頁）
⑵「（問：上開鑑定意見所稱『維持不任其材料快速劣化』，是否表示應對這棟建物採取何種維護或修繕的作為，或消極的防免某些破壞的措施？如果沒有採取維護或相關作為，是否即有可能快速劣化？）材料本身就會隨時間慢慢老化、劣化，要進行一般日常的維修，『維持不任其材料快速劣化』就是日常要進行一般的維修，並沒有說要進行哪些特別的處理。日常要進行一般的維修就是因為鋼筋混凝土一般影響比較大的就是鋼筋會生鏽，影響耐久性，假如日常發現有鋼筋鏽蝕，已經沒辦法讓鋼筋回復，就要用維修的方式讓它可以延長壽命，或者包括油漆、粉刷等，都是可以填補混凝土的縫隙，不要讓水進入。消極的防免部分，主要就是一般所認知的，不要隨意的變更結構體。如果沒有採取日常維護的相關作為，其實要看環境，有些環境的情況下就會快速劣化，例如潮濕或是空氣中有比較容易鏽蝕的因素，比如說在海邊。本件建物所在的位置環境不算很好，距離海邊不是很遠，材料劣化的速度可能比一般不接近海邊的建物稍快。」（見本院卷三第122 頁正、反面）
⑶「（問：依鑑定報告第11頁第8 點最後兩行載明『經過適當維修，應有機會再使用相當的年限』，所謂『適當維修』是否就是鑑定人剛才所稱日常一般的維護、修繕，包括鋼筋、混凝土、油漆、粉刷等等？）對於鋼筋和混凝土的維修是指對材料的維修，油漆、粉刷只是一個保護，系爭建築物當時的狀況，如果有一般的處理，例如把鏽蝕的鋼筋加以處理，這個建築物應該是可以再繼續使用。」、「（問：上開鑑定意見所稱『再使用相當的年限』，依鑑定結果可否評估約為幾年？）這很難講。」、「（問：如果依鑑定人上開所稱的方式進行日常一般的維護修繕，自鑑定採樣時起5 年內，系爭建物有無結構安全上的危險？）應該可以維持5 年內不會有結構安全上的危險。」、「（問：如果完全不採取任何的維護修繕，只是正常使用，也不處理鋼筋的鏽蝕，在鑑定採樣時起5 年內，會不會發生結構安全上的危險？）劣化與時間相關，因為不清楚劣化的速度，所以如果都不進行任何維護，就不確定它會怎麼樣。」（見本院卷三第123 頁）
⑷「（問：關於鑑定問題的第㈢點最後一個問題是『系爭建物有無進行修繕補強之必要』，就此一問題，鑑定人的結論為何？）在鑑定報告第7 頁有寫，目前私有建築物並沒有強制進行結構補強，建物的所有人不處理，也沒有任何法規可以強制，公有建築因為要對民意機關負責，所以現在有在做。」（見本院卷三第123 頁反面）
⑸「（問：依鑑定報告第13頁，對於鑑定問題㈤的結論，關於系爭建物氯離子含量、混凝土抗壓性、混凝土中性化，三個項目的情形，採樣結果是否無具體證據可判斷確實有因為時間經過而逐漸劣化的趨勢？）是。」、「（問：依鑑定報告第14頁，關於系爭建物氯離子含量、混凝土抗壓性、混凝土中性化，三個項目的情形，在本件鑑定報告㈢計算評估耐震能力時，均已經納入作為綜合考量，結論就如同對於鑑定意見㈢的內容所示？）是。」、「（問：依鑑定報告第16頁，關於鋼筋鏽蝕部分問題㈦的鑑定意見，是否表示系爭建物的鋼筋腐蝕程度只是發生在局部位置，尚未達到全面嚴重腐蝕的程度？）是。」、「（問：依照本項鑑定意見，關於系爭建物氯離子含量、混凝土抗壓性、混凝土中性化的情形，都有可能導致鋼筋鏽蝕，但並非導致鋼筋鏽蝕的唯一因素，尚可能有其他的造成因素？）是，這三項因素都不是鋼筋鏽蝕的最大原因，最大原因是保護層不夠，因為鋼筋在混凝土裡面，鋼筋外面的混凝土有一個厚度，就叫做保護層，混凝土保護層厚度不夠，讓水氣進入，就是鋼筋鏽蝕的主要原因。」、「（問：依照系爭建物鋼筋鏽蝕的位置及嚴重程度，應該要採取何種維修的作為？）要將生鏽鋼筋的鏽刷掉，做防鏽處理，再將生鏽鋼筋周邊的混凝土修補。」（見本院卷三第123 頁反面至124 頁）
⑹「（問：綜合本件鑑定報告，對於系爭建物材料劣化程度、氯離子含量、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度，鋼筋鏽蝕情形等因素，來評估系爭建物的耐震能力及結構安全，依採樣及鑑定的結果，如果有進行鑑定人上開所稱的日常一般維護修繕，自採樣時起5 年內，在結構安全上，是否會發生危險？）應該不會，這份鑑定報告都在敘述我這個結論的原因。」、「（問：系爭建物原本是做為大賣場使用，依其原本作為營業的使用方式，是否會影響鑑定人剛才回答的結論？）不會。」（見本院卷三第124 頁）6.依臺北科技大學鑑定報告及鑑定負責人吳傳威副教授前開當庭陳述，足知系爭建物之耐震能力現況，約介於原告所提臺北結構技師公會鑑定報告與被告所提大彥公司鑑定報告所評估的數值之間，其耐震能力確實並不符合現行法規對「新建建物」耐震能力之標準，同時也未達97年版耐震能力評估補強方案對「公有建築物」之性能標準，然系爭建物並非新建建物，且為私人所有，是否進行修繕補強，並無法規加以強制，應視建物所有人的意願而決定，而以系爭建物進行鑑定時之狀況，其氯離子含量、混凝土抗壓性、混凝土中性化等三個項目之採樣結果，並無具體證據可判斷確實有因為時間經過而逐漸劣化的趨勢，且其鋼筋腐蝕程度只是發生在局部位置，尚未達到全面嚴重腐蝕之程度，倘能進行一般日常之維修，例如發現鋼筋鏽蝕時，將生鏽鋼筋的鏽刷掉，做防鏽處理，再將生鏽鋼筋周邊的混凝土修補，或者以油漆、粉刷等方式填補混凝土縫隙，避免讓水進入，不要隨意變更結構體等等，在能夠維持不任其材料隨時間經過而快速劣化之情形下，尚不至於因耐震能力不足而發生結構安全方面之立即危險；就系爭建物材料劣化程度、氯離子含量、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度，鋼筋鏽蝕情形等各項因素，綜合評估系爭建物之耐震能力及結構安全，依採樣及鑑定之結果，倘有進行鑑定負責人吳傳威副教授上開所稱之日常一般維護修繕，以之作為大賣場營業使用，自採樣時起5 年內，在結構安全上應不會發生危險；又因材料劣化與時間相關，系爭建物材料劣化之速度不明，且尚無具體證據可認定其材料確實有因為時間經過而逐漸劣化之趨勢，縱使完全不採取任何維護修繕之作為，只是正常使用，也不處理鋼筋鏽蝕，亦難以確定自鑑定採樣時起5 年內，是否即會發生結構安全上之危險。而兩造依系爭租賃契約就系爭建物所定之租賃期間，係至105 年1 月31日屆滿，依臺北科技大學鑑定報告之結論，系爭建物於兩造所約定租賃期間內，至多僅須進行日常一般之維護，即可繼續作為大賣場營業使用，難以認定確有結構安全上之明顯危險，而有立即進行重大修繕甚或拆除重建之必要。
7.依系爭租賃契約第9 條第1 項約定：「雙方同意租賃物之管理及維護如下：一、甲方（即原告）應負責租賃物之結構體之安全與維護。如因非可歸責於乙方（即被告）之事由而毀損滅失者，甲方應負維護之責。」，同條第3 項約定：「甲方不履行本條之修繕義務，且經乙方通知後3 日內仍未開始適當之維修者，乙方得於通知甲方後自行或僱人代甲方為之，因此所生之費用應由甲方於收到乙方付款通知後7 日內償還乙方，乙方並得自下期應支付甲方之租金中扣還上開費用，甲方不得異議。」，第17條第1 項第1 款約定：「甲方有違反本契約之情事發生，經乙方通知後60日內仍未改正者，乙方得聲明終止契約。」（見湖調字卷第26、29頁）。依前揭契約條款約定，原告應負責系爭建物結構體之安全與維護，倘未履行上開修繕義務，經被告通知後3 日內仍未開始適當之維修者，被告得於通知原告後，自行或僱人代為修繕，因此所生之費用，應由原告於收到被告之付款通知後7 日內償還，或由被告自下期應支付租金中扣還，倘原告不支付前開必要修繕費用，經被告通知後60日仍未改正，被告得依系爭租賃契約第17條第1 項第1 款約定終止契約。而系爭建物經臺北科技大學鑑定結果，依負責鑑定之吳傳威副教授所為前開說明，僅須進行如鋼筋除鏽、防鏽、混凝土填補、油漆、粉刷等日常一般之維護修繕，不需要特別進行重大修繕，即可再使用相當之年限，並可維持在系爭租賃契約之租賃期間內不會發生結構安全上之危險，倘被告依系爭租賃契約第9 條約定通知原告履行上開日常修繕行為，原告怠於履行，被告亦可依約於通知原告後自行或僱人代原告為之，再請求原告償還修繕費用，或自下期應支付原告之租金中要求扣還，然依被告於本院審理中所提出曾寄發予原告之相關函文（見本院卷一第222 至226 頁），被告並非具體要求原告進行何種日常一般之維護修繕，而係泛稱系爭建物有結構安全上之問題，要求原告履行修建義務，並使修建後之建物須達到足供被告繼續安心使用作為經營大賣場之需求與標準云云，致原告無從知悉被告究竟要求原告履行何種日常一般之維護修繕行為，在系爭建物之結構安全並無明顯與立即危險之情形下，被告要求原告履行之修繕維護程度應已逾越系爭租賃契約所約定之範疇，是被告辯稱原告未履行系爭建物結構體安全維護義務，即非可採。
8.依前所述，被告未能舉證證明系爭建物於兩造所約定租賃期間內，確有結構安全上之明顯危險，而在日常一般維護作為之外，尚有立即進行重大修繕甚或拆除重建之必要，始得作為經營賣場之正常使用，其陳稱系爭建物之耐震能力不合格，且有氯離子過高、混凝土強度不足、混凝土中性化程度嚴重等結構安全瑕疵，主張原告違反前揭法定及契約義務云云，自非足採。
（二）被告就給付租金行使同時履行抗辯權，並無理由：
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；民法第264 條第1 項前段固有明文；然查，被告未能舉證證明系爭建物於兩造所約定租賃期間內，確有結構安全上之瑕疵或危險，致無法作為賣場經營使用，原告並未違反系爭租賃契約第9 條第1 項關於應維護租賃物結構體安全、及民法第423 條所定出租人應保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，則被告辯稱原告違反上開約定及法定義務，而就租金之給付依民法第264 條規定行使同時履行抗辯權，即無理由。
（三）系爭租賃契約之終止時點及原告得向被告請求之租金數額：
1.依上所述，原告並未違反系爭租賃契約第9 條第1 項及民法第423 條所定出租人之義務，是被告主張原告有違反契約之情事，而依系爭租賃契約第17條第1 項第1 款約定，於100 年3 月21日以北投郵局第146 號存證信函對原告終止系爭租賃契約，亦屬無據。然依系爭租賃契約第16條第2 項約定，被告於開幕日（即85年2 月1 日）起滿5 年後，本有隨時終止租約之權利，但應於聲明終止之12個月前以書面通知原告，而被告於100 年3 月21日所發前揭存證信函雖不生立即終止系爭租賃契約之效力，然仍屬系爭租賃契約上開約定之期前通知，此為兩造所不爭執，且被告於100 年12月21日之北投舊北投郵局第335 號存證信函亦表明上開期前通知之意旨（見本院卷二第200 至201 頁），是原告主張系爭租賃契約已於12個月後即101 年3 月21日發生終止之效力，應屬可採。
2.關於原告得對被告請求給付租金之數額，被告對原告所主張如附表編號1 、6 、7 等三欄所載租金數額之計算方式並無爭執（見前開三、㈠不爭執事項3.）；至如附表所示編號2 至5 等四欄即自99年2 月1 日至100 年1 月31日共4 期租金部分，被告雖辯稱98年消費者物價指數為-0.87
％，故應以-0.87 ％計算99年各期之租金數額為15,860,800元，而非原告所主張之16,800,000元云云，然查：
⑴依系爭租賃契約第6 條第2 項第2 、3 款約定：「第一年及第二年之租金均為每年新臺幣伍仟捌佰萬元。自第三年起每年按前一年之租金為基準增加百分之五。每年度之租金應分四期支付，每三個月為一期。」（見湖簡調字卷第24至25頁），嗣兩造於第二次補充協議書第1 條約定：「原租約（指系爭租賃契約）第6 條第2 項有關租金之全額變更為從開幕後第七年起至第十一年（即西元二００二年二月至二００七年一月）每年租金為新臺幣陸仟萬元整（不含稅），第十二年起（即西元二００七年二月），每年租金為新臺幣陸仟肆佰萬元整（不含稅），並加計行政院公布之消費者物價指數調升。」（見湖簡調字卷第37頁）。
⑵依前揭契約約定條款，足徵兩造就租金數額之合意，係自被告於系爭租賃標的作為大賣場營業初期之後，逐年調高租金數額，最終約定自開幕日第12年即民國96年2 月起，每年稅前租金為6,400 萬元，並「加計行政院公布之消費者物價指數予以調升」，而非「依消費者物價指數進行增、減之調整」，是依原告所提行政院公布之消費者物價指數表，98年消費者物價指數雖為-0.87 ％（見湖調字卷第38至48頁），然如附表所示編號2 至5 等四欄即自99年2
月1 日至100 年1 月31日共4 期租金部分，仍應維持原租金數額即6,400 萬元、加計兩造所不爭執之5 ％稅金，為6,720 萬元【6,400 元×（1 ＋5 ％）＝6,720 萬】，每
期（3 個月）租金應為1,680 萬元【6,720 萬÷4 ＝1,68
0 萬），被告主張應以-0.87 ％計算99年各期之租金數額為15,860,800元云云，尚非足採。
3.依前所述，原告請求被告給付自98年2 月1 日起至100 年7 月31日止，如附表所示之各期未付租金，合計本金數額為102,278,400 元，及各期欠繳租金均自應繳納日之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，係屬有據。
（四）綜上所述，原告就系爭建物，並未違反系爭租賃契約第9
條第1 項及民法第423 條所定出租人之義務，被告不得就租金之給付行使同時履行抗辯權，原告請求被告給付如附表所示之各期未付租金，合計本金共102,278,400 元，及各期欠繳租金均自應繳納日之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
（五）兩造均陳明願供擔保，分別請准宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
（一）兩造於民國83年5 月12日簽訂系爭租賃契約，約定由反訴原告承租反訴被告所有之系爭租賃標的，嗣於84年9 月21日再行簽訂第一次補充協議書，約定以85年2 月1 日為系爭租賃契約第5 條約定之開幕日，故雙方之租賃期間應至105 年1 月31日屆滿。因系爭建物作為供公眾消費之大賣場使用，然於97年間陸續有混凝土掉落情形，為明瞭賣場安全性及應採取之補強措施，經反訴原告委請大彥公司進行評估，結論為系爭建物之混凝土抗壓強度不足、氯離子過高、混凝土中性化過深對鋼筋保護層不足、耐震能力不合標準，建議重建以確保使用者之生命財產安全，反訴原告為明瞭其評估之正確性，分別委請臺大地震中心、永峻公司進行複核及審查，均認系爭建物確有上開瑕疵，實不適於繼續作為賣場等契約目的使用。
（二）因系爭建物有前述結構安全問題，迫使反訴原告於99年2
月1 日停止營業，避免造成公共安全事件，損及消費大眾，反訴原告並於99年2 月11日、同年4 月2 日發函通知反訴被告因系爭建物有結構安全疑慮，請反訴被告出面協調處理方式，並表明對租金行使同時履行抗辯權，更於99年9 月20日以北投郵局第610 號存證信函、99年9 月23日以北投舊北投郵局第395 號存證信函、99年11月23日以北投舊北投郵局第497 號存證信函，三度催告反訴被告履行修繕義務，然反訴被告知悉系爭建物已有結構安全疑慮後，仍置之不理不願修繕，自屬違反系爭租賃契約第9 條第1
項及民法第423 條所定之出租人義務，反訴原告乃以100
年3 月21日北投郵局第146 號存證信函對反訴被告終止系爭租賃契約，並催請反訴被告於文到後5 日內返還押金，業經反訴被告於同年3 月22日收受，依系爭租賃契約第17條第1 項第1 款約定，系爭租賃契約於100 年3 月22日即已終止。依系爭租賃契約同條項第2 款約定，反訴被告應將所收之押金及已收取而未使用之租金無息返還予反訴原告，並應支付按押金3 倍計算之金額予反訴原告作為懲罰性違約金；又依系爭租賃契約第7 條第1 項約定，反訴原告給付予反訴被告之押金數額為2,000 萬元，為此依前揭條款約定，請求反訴被告返還押金2,000 萬元，及自催告期限屆滿時之100 年3 月28日起之法定遲延利息；另給付懲罰性違約金6,000 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。
（三）因反訴被告拒不履行對系爭建物結構安全之修繕義務，造成反訴原告因此停業而產生下列重大損害：
1.營業利益損失91,999,500元：
經反訴原告委請資誠聯合會計師事務所進行專案查核後製成報告書，計算96年至98年期間每月之平均淨利為6,715,292 元，自99年2 月1 日反訴原告因系爭建物安全瑕疵而停業，至100 年3 月22日終止租約之日止，共計13個月又22天，合計反訴原告之營業損失為91,999,500元【計算式：6,715,292 ×（13＋22/31 ）≒91,999,500】。
2.賠償購物中心廠商損失共12,939,007元：
依系爭租賃契約第15條約定，反訴被告同意反訴原告得將部分租賃物分租予第三人作為營業使用，經反訴原告與31家廠商簽立租賃契約在案，嗣因系爭建物產生結構安全之重大疑慮，反訴原告不得已僅能停止營業，與分租廠商提前終止契約，因此支付賠償金共12,939,007元。
3.營業設備損失1 億元：
因反訴被告違約而使反訴原告無法營業，被迫提前終止系爭租賃契約，造成反訴原告停業期間固定資產閒置折舊及提早報廢固定資產之損失，經反訴原告委請資誠聯合會計師事務所進行專案查核，計算至99年12月底之金額總數為213,346,364元，反訴原告暫先請求其中1 億元。
4.以上損害金額合計204,938,507 元，反訴原告爰依債務不履行之法律關係，訴請反訴被告賠償，並給付自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。
（四）聲明：
1.反訴被告應給付反訴原告284,938,507 元，及其中2,000
萬元自100 年3 月28日起至清償日止，其中264,938,507
元自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5 計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告抗辯：
（一）依系爭租賃契約第16條第2 項約定，反訴原告本有隨時終止租約之權利，惟須於聲明終止之12個月前以書面通知反訴被告，而反訴原告於100 年3 月21日北投郵局第146 號存證信函雖不生立即終止系爭租賃契約之效力，然仍屬系爭租賃契約第16條第2 項約定之期前通知，是系爭租賃契約應於12個月後即101 年3 月21日終止。反訴被告同意返還押金2,000 萬元，但法定遲延利息應自系爭租賃契約合法終止之翌日即101 年3 月22日起算。
（二）反訴被告並無違反系爭租賃契約第9 條第1 項及民法第423 條所定出租人之義務，亦不構成債務不履行責任，反訴原告請求反訴被告給付懲罰性違約金及賠償損害，均屬無據；縱使反訴原告上開主張為有理由，依反訴原告所提書證資料，亦無法證明其確實受有損害之數額應為若干。
（三）聲明：
1.反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件反訴部分，經本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，協同兩造整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造於本院104 年9 月22日、104 年11月19日之言詞辯論程序中，同意協議簡化不爭執事項及爭點分別如下：
（一）不爭執事項：
同前開壹、本訴部分：三、（一）所載。
（二）兩造之爭點：
1.反訴被告就系爭建物，有無違反系爭租賃契約第9 條第1 項及民法第423 條所定出租人之義務？
2.反訴原告請求反訴被告支付懲罰性違約金6,000 萬元，有無理由？反訴原告請求反訴被告返還之押金2,000 萬元，遲延利息之起算日為何？
3.反訴原告請求反訴被告賠償因淡水店停止營業所受之損失，有無理由？
4.倘反訴原告上開請求有理由，其得向反訴被告請求之項目及數額為何？
四、得心證之理由：
（一）依上開壹、本訴部分，四、（一）部分所述，反訴原告未能舉證證明系爭建物於兩造所約定租賃期間內，確有結構安全上之立即危險，反訴被告就系爭建物，並未違反系爭租賃契約第9 條第1 項及民法第423 條所定出租人之義務。
（二）反訴原告請求反訴被告返還押金2,000 萬元、給付懲罰性違約金6,000 萬元，及法定遲延利息部分：
1.返還押金部分：
反訴原告請求反訴被告返還押金2,000 萬元本金部分，為反訴被告所不爭執（見本院卷三第109 頁、125 頁反面）；至法定遲延利息起算日部分，反訴原告雖主張以100 年3 月21日北投郵局第146 號存證信函對原告終止系爭租賃契約並催請返還押金之期限屆滿翌日即100 年3 月28日起算，然因反訴原告上開終止租約之意思表示於法未合，系爭租賃契約應於101 年3 月21日始發生終止之效力，業如前開壹、本訴部分，四、（三）1.所述，則反訴原告主張自100 年3 月28日起算法定遲延利息，即屬無據，應以反訴被告所辯自合法終止系爭租賃契約之翌日即101 年3 月22日起算年息百分之5 之法定遲延利息，始為可採。2.給付懲罰性違約金部分：
反訴被告就系爭建物，既未違反系爭租賃契約第9 條第1
項及民法第423 條所定出租人之義務，反訴原告不得依系爭租賃契約第17條第1 項第1 款約定而終止系爭租賃契約，則反訴原告依系爭租賃契約同條項第2 款約定，訴請反訴被告給付按押金3 倍計算之懲罰性違約金6,000 萬元與法定遲延利息，即無理由。
（三）反訴原告請求反訴被告賠償因淡水店賣場停止營業所受之損失部分：
承前所述，反訴原告未能舉證證明系爭建物於兩造所約定租賃期間內，確有結構安全上之立即危險，反訴被告就系爭建物，並未違反系爭租賃契約第9 條第1 項及民法第423 條所定出租人之義務，則反訴原告依債務不履行之法律關係，訴請反訴被告賠償因其停止營業所受之損害，自無所據。
（四）綜上所述，系爭租賃契約業已終止，反訴原告請求反訴被告返還押金2,000 萬元，及自101 年3 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，應予准許；然反訴被告就系爭建物，並未違反系爭租賃契約第9 條第1
項及民法第423 條所定出租人之義務，反訴原告依系爭租賃契約第17條第1 項第2 款約定，請求反訴被告給付懲罰性違約金6,000 萬元、及依債務不履行之法律關係，請求反訴被告賠償因停止營業所受之損害204,938,507 元，與法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
（五）兩造均陳明願供擔保，分別請准宣告假執行及免為假執行，就反訴原告勝訴部分，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
叄、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、據上論結：本件原告之訴，為有理由；反訴原告之訴，則為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日民事第二庭 法 官 邱光吾
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 5 日書記官 林郁菁

附表：
┌──┬────────┬────────┬────────┬──────────────────────┐
│編號│ 金 額 │ 計 息 期 間 │利 率│ 積 欠 租 金 期 別 │
│ │ （新臺幣） │ （民國） │ │ │
├──┼────────┼────────┼────────┼──────────────────────┤
│ 1 │ 115 萬5840元 │99年2 月2 日起至│法定利率年息5 ％│98年2 月1 日～99年1 月31日依物價指數調整租金│
│ │ │清償日止 │ │ │
├──┼────────┼────────┼────────┼──────────────────────┤
│ 2 │ 1680萬0000元 │99年2 月2 日起至│法定利率年息5 ％│99年2月1日～99年4月30日租金 │
│ │ │清償日止 │ │ │
├──┼────────┼────────┼────────┼──────────────────────┤
│ 3 │ 1680萬0000元 │99年5 月2 日起至│法定利率年息5 ％│99年5月1日～99年7月31日租金 │
│ │ │清償日止 │ │ │
├──┼────────┼────────┼────────┼──────────────────────┤
│ 4 │ 1680萬0000元 │99年8 月2 日起至│法定利率年息5 ％│99年8月1日～99年10月31日租金 │
│ │ │清償日止 │ │ │
├──┼────────┼────────┼────────┼──────────────────────┤
│ 5 │ 1680萬0000元 │99年11月2 日起至│法定利率年息5 ％│99年11月1日～100年1月31日租金 │
│ │ │清償日止 │ │ │
├──┼────────┼────────┼────────┼──────────────────────┤
│ 6 │ 1696萬1280元 │100 年2 月2 日起│法定利率年息5 ％│100年2月1日～100年4月30日租金 │
│ │ │至清償日止 │ │ │
├──┼────────┼────────┼────────┼──────────────────────┤
│ 7 │ 1696萬1280元 │100 年5 月2 日起│法定利率年息5 ％│100年5月1日～100年7月31日租金 │
│ │ │至清償日止 │ │ │
├──┼────────┼────────┴────────┴──────────────────────┤
│合計│1 億227 萬8400元│ │
│ │ │ │
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