臺灣士林地方法院100年度重訴字第425號

• 裁判案由: 給付差價
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 101 年 03 月 30 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第425號原　　　告　孫月嬌
訴訟代理人　李明哲律師
被　　　告　徐世忠
訴訟代理人　李勇三律師
上列當事人間給付差價事件，本院於101 年3 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟伍佰陸拾肆萬壹仟伍佰肆拾貳元，及自一百年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹拾肆萬玖仟柒佰貳拾元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍佰貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟伍佰陸拾肆萬壹仟伍佰肆拾貳元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依原告提出之土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）第10條第5 項約定，兩造合意以不動產所在地之法院為第一審管轄法院（本院卷第14頁），而系爭土地買賣契約標的之不動產，分別坐落臺北市○○區○○段一小段10、11-1、103 、104 、10-1、10-2、103-1 地號（下稱系爭土地），均在本院管轄區域內，故原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定尚無不合，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告與訴外人連佳成（下稱連佳成）為訴外人豪美建設股份有限公司（下稱豪美公司）之董事，訴外人蘇錦添（下稱蘇錦添）則為豪美公司董事長，渠等為求達成豪美公司開發系爭土地及其鄰地之目的，乃由蘇錦添向他人購買系爭土地其中10-1、10-2、103-1 地號土地部分持分，由連佳成向他人購買系爭土地其中10-2、103-1 地號土地部分持分，並由被告向原告購買系爭土地部分持分，嗣兩造於98年7 月31日簽署系爭土地買賣契約，約定按每坪單價新臺幣（下同）100 萬元計算，由被告以總價3,400 萬元向原告買受系爭土地如附表所示之所有權應有部分，並於系爭土地買賣契約第10條第10項約定，被告爾後應以相同單價承買系爭土地其他所有權人（訴外人魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南〈以下均逕稱姓名〉）之土地，如有差價（比本宗價款高）被告應補足差額。嗣被告於本院99年度司執字第6724號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之執行程序中，以8 億880 萬元優先承買魏榮鴻、蔡桂梅所有之系爭土地其中10、11-1、
103 、104 地號土地，按被告承買之價格及應有部分計算，其優先承買系爭土地之每坪單價為146 萬5,051.511 元，較諸原告出賣系爭土地之單價，每坪多出46萬5,051.511 元，被告向原告買受系爭土地合計33.634坪，自應依約補足差額1,564 萬1,542 元等語。並聲明求為判決：如主文第1 項所示；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地買賣契約固有被告爾後承買系爭土地其他所有權人（魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南）單價價款相同，如有差價（比本宗價款高）被告應補足差額之約定，然上開約定僅限於被告直接向魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南等人購買時方有適用，並不及於法院拍賣之標賣或承受在內，系爭執行事件為系爭土地其中10、11-1、103 、104 地號土地裁判分割共有物之拍賣程序，被告向法院陳明優先承買而取得所有權，自無上開約定之適用。況系爭土地買賣契約第10條第10項之約定係屬特別約定條款，若所謂「承買」包括法院拍賣、標賣、拍定、承受，則應會加註於約定條文內，既未加註自未包括等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於98年7 月31日簽署系爭土地買賣契約，約定由原告以3,400 萬元（以每坪100 萬元計算）之對價出賣原告所有系爭土地如附表所示之所有權應有部分予被告，並於系爭土地買賣契約第10條第10項約定：「買方（即被告）爾後承買其他所有權人（魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南）單價價款相同，如有差價（比本宗價款高），買方應補足差額」。此有系爭土地買賣契約在卷足稽（本院卷第11頁至第16頁）。
㈡系爭土地其中10、11-1、103 、104 地號土地，據訴外人趙淑子訴請裁判分割共有物，經本院於97年2 月29日以95年度訴字第827 號判決准予變賣並確定在案。嗣連佳成於99年2
月6 日執上開確定判決向本院民事執行處聲請強制執行，經本院以系爭執行事件拍賣上開土地，於99年12月21日以8 億880 萬元拍定在案（是時魏榮鴻對於上開土地之應有部分各為1/40、1/80、1/40、1/40，蔡桂梅之應有部分各為2/32、1/32、2/32、2/32）。被告於100 年1 月17日以土地共有人之地位具狀聲明優先承買，經本院民事執行處於100 年3 月9 日核發權利移轉證書予被告。此有本院95年度訴字第827
號民事判決（本院卷第83頁至第94頁）、本院民事執行處99年12月22日士院景字99司執康字第6724號函（本院卷第102
頁至第105 頁）、被告100 年1 月17日聲明優先承買狀（本院卷第106 頁至第107 頁）附卷可稽，並經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗查核無訛。
㈢被告、連佳成均為豪美公司之董事，蘇錦添則為豪美公司董事長。此有豪美公司之公司及分公司基本資料查詢在卷可按（本院卷第20頁至第21頁）。
四、本件應審究者厥為：㈠系爭土地買賣契約第10條第10項約定之「承買」是否包括法院拍賣程序中之優先承買？㈡原告得否請求被告給付差額？
五、茲析述如下：
㈠系爭土地買賣契約第10條第10項約定之「承買」，應包括法院拍賣程序中之優先承買。
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義；又探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解，最高法院著有96年度臺上字第286 號、86年度臺上字第3873號判決可資參照。系爭土地買賣契約第10條第10項明文約定：「本宗買賣價款買方（即被告）保證爾後承買其他所有權人（魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南）單價價款相同，如有差價（比本宗價款高）買方應補足差額。」等語，細繹「承買」一語之文義，核與「買受」之意思尚無二致，再衡酌兩造約定如上內容之條款，無非在於避免原告以每坪100 萬元之單價將系爭土地如附表所示之所有權應有部分出賣予被告在先，卻因被告嗣後以高於前開單價之價格向系爭土地之其他共有人魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南買受系爭土地其餘應有部分，致原告出售價格過低而造成預期利益之損失。準此以觀，系爭土地買賣契約第10條第10款所謂「承買」，應解為與「買受」一詞無殊，但凡其效果足使被告與魏榮鴻、蔡桂梅、陳嘉南其中1 人或數人就系爭土地其餘應有部分締結買賣契約關係，即符合系爭土地買賣契約第10條第10項規範之條件。
⒉況按強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，執行法院則為代債務人出賣之人（最高法院49年台抗字第83號判例參照）。申言之，法院拍賣之性質既無異於私法上之買賣，則拍定人或行使優先承買權之共有人，均應解為不動產拍賣之買受人無疑。查本件被告以系爭土地其中10、11-1、103 、104 地號土地共有人之地位，向本院民事執行處聲明優先承買，而以拍定之相同條件，取得上開土地之所有權，且被告優先承買之土地，其中包括魏榮鴻對於上開土地之應有部分各1/40、1/80、1/40、1/40，蔡桂梅之應有部分各2/32、1/32、2/32、2/32，揆諸上開判例意旨及說明，自足認魏榮鴻、蔡桂梅為系爭土地其中10、11-1、103 、
104 地號土地之出賣人，被告則為買受人，買賣雙方經由系爭執行事件之拍賣及優先承買程序訂立買賣契約。被告取得土地所有權之過程，自與系爭土地買賣契約第10條第10項所約定「被告向魏榮鴻、蔡桂梅承買」之情形相符。從而，被告向魏榮鴻、蔡桂梅承買系爭土地之單價如高於向原告買受之單價，依約即應補足差價（即給付差價予原告）。被告空言辯稱伊係經由法院拍賣而取得原為魏榮鴻、蔡桂梅之所有權應有部分，不適用系爭土地買賣契約第10條第10項之約定，無庸給付差價云云，要非可採。
㈡茲計算原告得請求被告給付之差額如下：
系爭執行事件之執行程序中，系爭土地其中10、11-1、103
、104 地號土地之拍定價格為8 億880 萬元，上開土地之面積分別為915 、92、370 、448 平方公尺，合計為1,825 平方公尺，約合552.0625坪（計算式：1,825 ×0.3025＝
552.0625），業據本院核閱系爭執行事件卷宗內容無誤。準此，核算被告向魏榮鴻、蔡桂梅買受上開土地所有權之單價應為每坪146 萬5,051.511 元（計算式：808,800,000 ÷
552.0625＝1,465,051.511 ），與被告向原告買受系爭土地之單價（即每坪100 萬元）差額為每坪46萬5,051.511 元（計算式：1,465,051.511 －1,000,000 ＝465,051.511 ）。據上，再將前述差額乘以原告出賣上開土地予被告之坪數
33.634坪（依系爭土地買賣契約，兩造係以每坪100 萬元，按34坪計算買賣總價，原告僅依實際坪數33.634坪作為計算差價之依據，自應准許），則被告依系爭土地買賣契約第10條第10項約定，應給付原告之差額為1,564 萬1,542 元（計算式：465,051.511 ×33.634＝15,641,542。依原告之計算
方式，元以下無條件捨去）。
六、另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第203 條分別明定。從而，原告依系爭土地買賣契約第10條第10項約定，請求被告給付1,564 萬1,542 元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年10月18日（本院卷第72頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，分別請准宣告假執行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
九、本院依職權確定訴訟費用額14萬9,720 元（即第一審裁判費），應由被告負擔。
十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日民事第二庭 法 官 王怡雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 4 月 5 日書記官 陳琬婷
附表：
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│ │ 土地坐落 │ 面積 │ │ │
│編號├──┬──┬──┬──┬───┼────┤權利範圍│交易坪數│
│ │ 市 ○ 區 ○ 段 │小段│ 地號 │平方公尺│ │ │
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│ 1 │臺北│北投│文林│ 一 │ 10 │ 915 │ 2/32 │ 17.299 │
├──┼──┼──┼──┼──┼───┼────┼────┼────┤
│ 2 │臺北│北投│文林│ 一 │ 10-1 │ 92 │ 1/32 │ 0.870 │
├──┼──┼──┼──┼──┼───┼────┼────┼────┤
│ 3 │臺北│北投│文林│ 一 │ 103 │ 370 │ 2/32 │ 6.995 │
├──┼──┼──┼──┼──┼───┼────┼────┼────┤
│ 4 │臺北│北投│文林│ 一 │ 104 │ 448 │ 2/32 │ 8.470 │
├──┼──┼──┼──┼──┼───┼────┼────┼────┤
│ 5 │臺北│北投│文林│ 一 │ 10-1 │ 1 │ 2/32 │ 0.019 │
├──┼──┼──┼──┼──┼───┼────┼────┼────┤
│ 6 │臺北│北投│文林│ 一 │ 10-2 │ 4 │ 2/32 │ 0.076 │
├──┼──┼──┼──┼──┼───┼────┼────┼────┤
│ 7 │臺北│北投│文林│ 一 │ 103-1│ 2 │ 2/32 │ 0.038 │
├──┴──┴──┴──┴──┴───┼────┼────┼────┤
│ 合計 │ 1,832 │ │ 33.767 │
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