臺灣士林地方法院101年度建字第79號

• 裁判案由: 請求移交共用設施等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 102 年 08 月 27 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 101年度建字第79號原　　　告　翠山居公寓大廈管理委員會
法定代理人　張美英
訴訟代理人　李樂濟律師
黃達元律師
被　　　告　樺富建設股份有限公司
法定代理人　許慧娟
訴訟代理人　黃健嘉
吳雅玲
上列當事人間請求移交共用設施等事件，本院於民國102 年7 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、原告起訴時之名稱原為環遊郡覓風區管理委員會，法定代理人原為劉嘉聰，嗣於民國102 年1 月20日變更名稱為翠山居公寓大廈管理委員會，法定代理人並變更為張美英，有原告提出之新北市淡水區公所函（本院卷㈠第143 頁）在卷可稽，原告由現任法定代理人張美英於102 年3 月29日具狀聲明承受訴訟（本院卷㈠第142 頁），係屬合法。
貳、另，原告起訴時被告之法定代理人為張綱維，嗣於101 年8
月24日變更登記為許慧娟，亦有原告提出之公司變更登記表（本院卷㈠第56至59頁）在卷可稽，被告由現任法定代理人許慧娟續行本件訴訟程序；又，原告原對樺富建設股份有限公司及樺福建設開發股份有限公司提起本件訴訟，嗣於102
年3 月20日具狀撤回對樺福建設開發公司部分之訴（本院卷㈠第92頁反面），爰予敘明。
乙、實體方面：
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：
㈠原告為環遊郡覓風區社區區分所有權人所成立之管理委員會，原名環遊郡覓風區管理委員會，嗣更名為翠山居公寓大廈管理委員會。環遊郡覓風區社區住戶前與被告簽訂房地買賣契約書（下均稱買賣契約），約定由住戶向被告買受門牌號碼新北市淡水區興福寮88巷等之環遊郡覓風區房地（以下簡稱覓風區房地），社區住戶並於100 年5 月3 日向新北市淡水區公所報備成立管理委員會。被告於銷售環遊郡覓風區之廣告文宣一再提及建案包含悠活會館及森活會館之公共設施，且建案開發規劃圖亦一併記載森活會館之位置，買賣契約更於第15條明確記載森活會館（如管理公司辦公室、中央監控室、防災中心等空間）及悠活會館（含2 、3 樓及1 樓會館巴士等候區）之使用約定權益，可見該二會館之所有權雖非屬住戶，但住戶就會館俱有使用權益，無庸置疑；此外，被告於銷售文宣甚且記載：「環遊郡最讓主人驕傲、朋友羨慕的地方，就是這兩大棟別人家沒有的CLUB HOUSE」，顯見悠活會館及森活會館之公共設施，乃係被告銷售本建案之最大賣點，亦係促使住戶高價購買覓風區房地之原因之一。然而，被告迄今未檢測移交如附件3 、7 、8 內容所示覓風區房地之電氣、消防、排污廢水公共設施及其他設備，致使原告遭新北市政府消防局裁罰；關於悠活會館部分，被告雖已興建完成，但被告竟未曾提供悠活會館1 樓會館巴士等候區、2 樓及3 樓予社區住戶使用；關於森活會館部分，被告雖一再請求建築主管機關展期，但因被告之資金困窘，今建築期限已過而仍未有任何進度，此森活會館應已確定無法興建。原告為此於100 年11月5 日以北投郵局第53號存證信函催告被告移交其於買賣契約及廣告文宣中所承諾之公共設施，詎料，被告竟拒絕履行。
㈡依公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，被告應將覓風區房地共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備，以及設施設備使用維護手冊、廠商資料等，會同政府主管機關、原告現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之；此條文著重於對消費者之保護，請求移交之對象應包含起造人及建商，而非拘泥於使用執照上之起造人。又管理委員會自起造人處受公寓大廈共用部分之移交，及對該共用部分進行維護、修繕之權限，係源自於區分所有權人之授權，此授權之權源，即係各區分所有權人基於買賣契約對於出賣人之請求權，而非法律上另行創設之權利。故被告雖非覓風區房地使用執照上之形式上起造人，但依被告所制訂之定型化買賣契約與附件可知，被告係將覓風區房地內區分所有權整合後與不特定人（消費者）為交易之對象，使與被告交易之人均認被告係起造人或建商，且被告亦以建商之身分向區分所有權人代收社區管理費及與廠商簽訂電梯保養維修合約，因此，被告對於區分所有權人依據買賣契約內容，即有交付公共設施之義務，原告自得本於公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，基於被授權之立場行使原屬區分所有權人之請求權。為此，爰依公寓大廈管理條例第57條第1 項之規定，請求被告就覓風區房地依原告所提附件3 、7 、8 之電氣、給水、排污廢水、公共設施、機電、消防安全設備等相關內容進行檢測，確認數量與功能均正常無誤後，交付予原告管理；並應將森活會館地下1 樓將設管理公司辦公室、中央監控室及防災中心等空間之管理權與使用權交予原告；另應提供坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上之悠活會館1 樓會館巴士等候區、2 樓及3 樓之管理權、使用權予原告等語。
㈢並聲明：
⒈被告應依原告所提附件3、7、8 之內容進行檢測，確認數量與功能均正常無誤後，交付予原告管理。
⒉被告應將森活會館地下1 樓將設管理公司辦公室、中央監控室及防災中心等空間之管理權與使用權交予原告。
⒊被告應提供坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上之悠活會館1 樓會館巴士等候區、2 樓及3 樓之管理權、使用權予原告。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠關於森活會館及悠活會館部分：
⒈覓風區房地係訴外人康邦建設開發股份有限公司（下稱康邦建設公司）於85年11月29日取得建築執照，並於90年4
月11日將覓風區房地之專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分全部興建完成且取得使用執照。惟悠活會館係於96年間取得建築執照，森活會館係於97年10月16日始取得建築執照，與覓風區房地建築執照取得時間相差11、12年，足證該二會館不可能為覓風區房地之共用部分、約定共用部份及其附屬設施設備之範圍，否則覓風區房地焉能取得使用執照？且森活會館建築執照及悠活會館使用執照上各樓層建物用途中均無作為覓風區房地之公共設施之用，益證該二會館確非覓風區房地使用執照所載之公共設施至明。而訴外人康邦建設公司興建完成覓風區房地取得使用執照後，即將房地移轉登記予訴外人宋柏禎、林宗淦、蕭明德等人並交渠等使用，因訴外人康邦建設公司曾向訴外人龍星昇第六資產管理股份有限公司（下稱龍星昇公司）設定抵押借款，嗣無法還款，而由訴外人龍星昇公司於93年5 月18日受讓取得覓風區房地後，迄至95年5
月間方由被告買受，是被告出售覓風區房地時，即說明房屋之公設於90年間早已興建完成，亦明確告知承購戶覓風區房地為成屋，另被告出售時即表明森活會館及悠活會館產權屬被告所有，原告就該二會館並無所有權，故原告主張該二會館為覓風區公設並請求移交云云，即有謬誤。
⒉再者，被告與覓風區房地承購戶所簽定之買賣契約第2 條係約定買方承購之標的係由賣方於淡水坪頂社區內所開發之「環遊郡社區」中「覓風區」之土地房屋，而第15條第5 項第1 款係約定設於森活會館地下一樓之環遊郡社區共用設施空間（如管理公司辦公室、中央監控室、防災中心等空間）之產權買方並無持有，賣方同意將其管理權、使用權，無償提供予環遊郡社區管理委員會至本會館不堪使用、拆除或社區管理委員會通知停止之日起，可知就森活會館地下一樓之相關空間，被告係須提供予「環遊郡社區」管理委員會而非「覓風區」管理委員會，故被告並無交付該二會館予原告之責至明。
㈡關於原告所提附件3、7、8 部分：
⒈覓風區房地使用執照記載之起造人為訴外人康邦建設公司，被告既非起造人，原告依公寓大廈管理條例第57規定條向被告請求移交覓風區共用部分、約定共用部份及其附屬設施設備云云，即有錯誤。
⒉覓風區中僅有250 戶係由被告銷售，另有60戶係由其他建商銷售，則倘認建商應負移交公共設施之責任，原告尚應向另一銷售覓風區之建商請求移交公共設施。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、本院之判斷：
原告主張依公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，被告應將覓風區中原告所提附件3 、7 、8 （見本院卷㈠第93至109
、174 、175 、177 至190 頁）之電氣、給水、排污廢水、公共設施、機電、消防安全設備等相關內容進行檢測，確認數量與功能均正常無誤後，交付予原告管理，並應將森活會館地下1 樓管理公司辦公室、中央監控室及防災中心等空間之管理權與使用權交予原告，另應提供坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上之悠活會館1 樓會館巴士等候區、2 樓及3 樓之管理權、使用權予原告等語；然為被告所否認，並辯稱其並非公寓大廈管理條例第57條第1 項規定之起造人，且森活會館與悠活會館為被告所有，並非覓風區社區區分所有權人所有之公共設施，故被告並無依公寓大廈管理條例第57條第1 項之規定，將森活會館、悠活會館管理權、使用權交予原告及將功能正常之電氣、給水、排污廢水、公共設施、機電、消防安全設備等移交予原告之義務等語。茲分別審究如下：
一、關於原告所提附件3 、7 、8 之電氣、給水、排污廢水、公共設施、機電、消防安全設備等部分：
原告主張被告應依公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，將覓風區房地中原告所提附件3 、7 、8 （見本院卷㈠第93至109 、174 、175 、177 至190 頁）之電氣、給水、排污廢水、公共設施、機電、消防安全設備等相關內容進行檢測，確認數量與功能均正常無誤後，交付予原告管理云云；被告則抗辯其並非公寓大廈管理條例第57條第1 項規定之起造人，覓風區房地起造人應為訴外人康邦建設公司等語。經查：㈠按公寓大廈管理條例第57條第1 項規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」；另參酌建築法第12條第1 項、第10條、第30條、第32條、第70條、第73條規定，建築物之起造人，為建造該建築物之申請人，負責備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書（包括敷設於建築物之電力、電信、煤氣、給水、污水、排水、空氣調節、昇降、消防、消雷、防空避難、污物處理及保護民眾隱私權等設備之必要建築物設備圖說及設備計算書），向主管機關申請建造執照或雜項執照，並於完工後，經主管機關查驗完竣，發給使用執照，起造人始得接水、接電。顯見水電、機械設施、消防設施及各類管線等建築物設備，乃起造人於建築過程中所規劃及敷設，起造人本負有交付功能正常無誤之上開建築物設備予第一手買受人之義務，為督促起造人將建築物所有權移轉交付予第一手買受人時，上開建築物設備功能正常無誤，且管理委員會為公寓大廈管理維護工作之執行者，始透過公權力之介入，規範起造人於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後而為移交。是負有履行公寓大廈管理條例第57條第1 項規定義務之人，應為公寓大廈之起造人甚明。
㈡然查，門牌號碼新北市淡水區興福寮88巷等之環遊郡覓風區房地係由起造人即訴外人康邦建設公司於85年11月29日取得85淡建字第1424號建造執照所興建完成，並於90年4 月11日取得90淡使字第210 號使用執照乙節，有被告提出新北市政府工務局使用執照存根附卷可憑（本院卷㈠第72頁）。訴外人康邦建設公司取得使用執照後，將一部分覓風區房地出售予訴外人宋柏禎、林宗淦及蕭明德等人為建物所有權第一次登記，另部分覓風區房地則於93年5 月18日由訴外人康邦建設公司之抵押債權人即訴外人龍星昇公司受讓取得所有權，至95年間再由被告買受取得所有權之事實，亦有被告提出之建物登記謄本、建物所有權狀在卷可稽（本院卷㈠第73至76頁）。足見覓風區房地之起造人為訴外人康邦建設公司，被告則係嗣後輾轉買受已興建完成之部分覓風區房地之建設公司，揆諸前揭規定及說明，被告既非覓風區房地之起造人，即難令其對原告負公寓大廈管理條例第57條第1 項規定之檢測及移交責任。是原告依公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，請求被告就原告所提附件3 、7 、8 之電氣、給水、排污廢水、公共設施、機電、消防安全設備等相關內容進行檢測，確認數量與功能均正常無誤後，交付予原告管理，於法顯有未合。
㈢原告雖稱公寓大廈管理條例第57條第1 項所定負有檢測、移交義務者，不限於起造人，尚包含建商，且原告係基於覓風區房地各區分所有權人之授權，行使各區分所有權人基於買賣契約對於出賣人即被告之請求權，因此，被告對於區分所有權人依據買賣契約內容，即有交付公共設施之義務云云，並提出立法院第五屆第三會期內政及民族委員會繼續併案審查「公寓大廈管理條例修正草案」第三次會議紀錄為憑。然觀諸前揭立法院會議紀錄（本院卷㈠第170 至172 頁），其中關於公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備、設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說之檢測及移交，列席委員及主管機關均係針對如何促使起造人即起造建商盡其責任，以保障住戶權益，進行討論，並未提及該條所規定之起造人包含嗣後輾轉買受取得一部份區分建物所有權之建設公司，自難憑此會議紀錄推認公寓大廈管理條例第57條第1
項所定之起造人，其立法意旨尚包含非起造人且輾轉買受取得一部份區分建物所有權之建商即被告；此外，相對於覓風區房地之一部分區分所有權人，被告固為出賣人，而負有依買賣契約為符合債之本旨給付之義務，惟此買賣關係究係存在於被告及向被告買受該建物之區分所有權人之間，而非原告與被告之間，基於債之關係之相對性，縱使被告對覓風區房地買受人有未移交覓風區共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備及功能正常之水電、機械設施、消防設施、各類管線之情，亦屬與被告間具買賣契約關係之覓風區房地區分所有權人依買賣契約之債之關係向被告為請求之問題，原告既非買賣契約之買受人，自無主張此一權利餘地，原告尚不得依公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，主張其係基於覓風區房地各區分所有權人之授權，行使各區分所有權人基於買賣契約對於出賣人即被告之請求權，是原告前開主張，自有誤解，尚難憑採。況且，覓風區房地全體區分所有權人共308 人中，並非區分所有權人全體均向被告買受房地，尚有59人係向訴外人康邦建設公司買受房地，此據原告陳明在卷（本院卷㈢第14至22頁及102 年8 月8 日書狀），益徵原告主張其係基於覓風區房地全體區分所有權人之授權，行使各區分所有權人基於買賣契約對於出賣人即被告之請求權，委無足採。
㈣又原告雖援引臺灣高等法院98年度上易字第241 號民事判決理由「公寓大廈管理條例第57條第1 項規定…，可見管理委員會自起造人處受公寓大廈共用部分之移交，及對該共用部分進行維護、修繕之權限，係源自於該公寓大廈之區分所有權人之授權，而非於區分所有權人之權利以外，創設管理委員會之權利。」，主張公寓大廈管理條例第57條第1 項之內涵，在於讓管委會直接獲得區分所有權人之授權，而能直接對起造人提出請求，故原告係基於覓風區房地各區分所有權人之授權，行使各區分所有權人基於買賣契約對於出賣人即被告之請求權云云。然查，觀諸臺灣高等法院98年度上易字第241 號民事判決理由全文，僅係在解釋管理委員會依公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，得自起造人處受公寓大廈共用部分移交之權限，是源自於管理委員會為全體區分所有權人所選任，及公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定管理委員會為區分所有權人會議決議事項之執行機關所聲，並非於區分所有權人之權利以外，創設管理委員會得行使各區分所有權人基於買賣契約對於出賣人即被告之請求權之權利。是原告據此主張公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，係基於覓風區房地各區分所有權人之授權，行使各區分所有權人基於買賣契約對於出賣人即被告之請求權云云，亦難憑採。
二、關於森活會館部分：
原告主張依買賣契約第15條約定，覓風區房地住戶就森活會館有使用權益，故依公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，被告應將森活會館地下1 樓管理公司辦公室、中央監控室及防災中心等空間之管理權與使用權交予原告等語；然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠森活會館之起造人為訴外人樺福建設開發股份有限，並非被告，有被告提出之建造執照在卷可稽（本院卷㈠第132 、133 頁），揆諸前述公寓大廈管理條例第57條第1 項之規定及說明，原告依公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，請求被告將森活會館地下1 樓管理公司辦公室、中央監控室及防災中心等空間之管理權與使用權交予原告，於法已有未合。
㈡復按公寓大廈管理條例第3 條第2 款規定：「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、同條第4 款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、同條第6 款規定：「約定共用部分：指公寓大廈專用部分經約定供共同使用者。」，是公寓大廈管理條例第57條第1 項所指之「公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備」，當係指性質上屬公寓大廈區分所有權人所共有、供共同使用之共用部分，或係區分所有權人所專有、經約定供共同使用之專有部分。然查，被告與覓風區房地買受人所簽訂之買賣契約第15條第4 項及第5 項第1 款已約明森活會館產權歸被告所有，而不屬於覓風區房地區分所有權人所專有或共有（本院卷㈠第19頁），且據原告提出之環遊郡建築開發分佈圖（本院卷㈠第28頁）所示，森活會館預定興建之地點與覓風區間尚隔有住宅區等區域，相距甚遠，並未坐落或鄰接覓風區，自難認森活會館為覓風區房地之共用部分或約定共用部分。揆之前揭規定及說明，森活會館顯非公寓大廈管理條例第57條第1 項所定「公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備」，是原告本於前開規定請求被告將森活會館地下1 樓管理公司辦公室、中央監控室及防災中心等空間之管理權與使用權交予原告，自屬無據。
㈢再按給付判決必須其標的為具體、可能、合法，三者缺一不可。查森活會館迄至本院言詞辯論終結時，被告仍未開始興建，此據兩造陳明在卷，則森活會館地下1 樓管理公司辦公室、中央監控室及防災中心等空間迄至言詞辯論終結時為止，客觀上並不存在，被告顯無給付之可能，亦無從確認被告可能給付之時點，是原告請求被告給付之標的，迄至本院言詞辯論終結時為止，並無給付之可能，依前開說明，其請求被告給付該標的，即難認有據。
㈣至原告雖主張被告應依買賣契約第15條第4 項、第5 項第1
款約定興建森活會館，並於興建完成後將地下1 樓設置之管理公司辦公室、中央監控室及防災中心移交原告管理、使用云云。惟按債之關係主體應以締結契約之當事人為準。查本件買賣契約係存在於被告及向被告買受覓風區房地之區分所有權人之間，則被告未依買賣契約將森活會館管理權、使用權移交原告乙情，僅該區分所有權人得本於買賣契約對被告為請求之問題，原告既非買賣契約之買受人，自無本於買賣契約主張權利餘地。
㈤綜上，原告依公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，請求被告將森活會館地下1 樓設置之辦公室、中央監控室及防災中心等空間交付原告管理、使用，為無理由，不應准許。
三、關於悠活會館部分：
原告主張其得依公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，請求被告將悠活會館1 樓會館巴士等候區、2 樓及3 樓之管理權、使用權交予原告等語；然為被告所否認，並辯以前詞。經查：
㈠悠活會館之起造人為訴外人樺福建設開發股份有限，並非被告，此有被告提出之使用執照在卷可稽（本院卷㈠第130 、131 頁），依前揭公寓大廈管理條例第57條第1 項之規定及說明，原告依公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，請求被告將悠活會館1 樓會館巴士等候區、2 樓及3 樓之管理權、使用權交予原告，於法尚有未合。
㈡又查，覓風區房地買受人與被告所簽訂之買賣契約第6 項第1 款已約明悠活會館產權歸被告所有，而不屬於覓風區房地區分所有權人所專有或共有（本院卷㈠第20頁），依前揭規定及說明，悠活會館顯非公寓大廈管理條例第57條第1 項所定「公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備」，是原告本於前開規定請求被告將悠活會館1 樓會館巴士等候區、2 樓及3 樓之管理權、使用權交予原告，亦無理由。四、從而，原告本於公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，請求被告依原告所提附件3 、7 、8 之內容進行檢測，確認數量與功能均正常無誤後，交付予原告管理；並將森活會館地下1 樓將設管理公司辦公室、中央監控室及防災中心等空間，以及悠活會館1 樓會館巴士等候區、2 樓及3 樓之管理權、使用權交予原告，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 8 月 27 日民事第一庭 法 官 陳燁真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 27 日書記官 劉淑慧