臺灣士林地方法院101年度消字第6號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 105 年 03 月 04 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　　101年度消字第6號原　　　告　吳國君
訴訟代理人　賴錫卿律師
被　　　告　樺福建設開發股份有限公司
法定代理人　張綱維
訴訟代理人　黃健嘉
被　　　告　傳璽廣告實業有限公司
法定代理人　陳豐美
訴訟代理人　吳孟哲
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國105 年1 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告樺福建設開發股份有限公司應給付原告新臺幣肆拾伍萬元，及自民國一百零一年一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告樺福建設開發股份有限公司負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬元為被告樺福建設開發股份有限公司供擔保後，得假執行。惟被告樺福建設開發股份有限公司如以新臺幣肆拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告傳璽廣告實業有限公司（下稱傳璽公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項、第255 條第1 項第2 款分別定有明文。查原告起訴聲明第一項原以公平交易法（下稱公交法）第21條、第31條、消費者保護法（下稱消保法）第22條、第23條、民法第184 條第1 項後段、第2 項、第185 條、第226 條、第227 條、第227 條之1 、第231 條為請求權基礎，請求被告樺福建設開發股份有限公司（下稱樺福公司）、傳璽公司（下與樺福公司合稱被告，單指其一逕稱其名）連帶給付原告新臺幣（下同）500 萬元及法定遲延利息；起訴聲明第二項請求50萬元部分，原以民法第227 條、第227 條之1 為請求權基礎（見臺灣臺北地方法院101 年度消字第3
號卷【下稱北院卷】第3 至8 頁）。被告為本案言詞辯論後，原告就聲明第一項撤回民法第226 條、第227 條、第227
條之1 、第231 條之請求權基礎；就聲明第二項請求50萬元部分，變更請求權基礎為民法第184 條第1 項後段及第2 項、第195 條（見本院卷一第22頁背面至第23頁）。再具狀就聲明第一項追加民法第226 條、第227 條、第227 條之1 、第231 條之請求權基礎；就聲明第二項請求50萬元部分追加民法227 條、第227 條之1 之請求權基礎（見本院卷二162
至165 頁）。核其撤回部分被告未為異議，其變更、追加請求權基礎與原起訴請求之基礎事實同一，依上開說明，均應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、伊於96年間為樺福公司興建之環遊郡建案廣告吸引，該廣告為傳璽公司製作，強調特別在捷運復興崗站前建造一座社區多功能駐站會館、首創社區內接駁車停靠站，將有專人駕駛代步電動車，提供靈活便捷的球場級禮遇、首創兩座獨棟旗艦式會館、從跨谷大橋進入社區後轉往左側，規劃出一條近兩公里，可通往底下溪谷的森林步道（下稱森林步道）等，吸引伊於同年4 月14日與樺福公司簽訂預購該公司之「環遊郡海景區」建案中，坐落新北市○○區○○○段○○○○段000 ○00地號土地及其上編號37號房屋（下稱37號房屋，與土地合稱37號房地），並簽訂土地房屋預定買賣合約書（下稱37號房地買賣契約），約定價金為4,000 萬元，其中訂金45萬元，簽約金435 萬元，開工款240 萬元，第1 至6 期工程款均為43萬元，伊為此簽發支票給付樺福公司訂金、簽約金、開工款與第1 至3 期工程款。
㈡、伊於96年5 月工程進行期間，發現37號房屋與該屋前方38號房屋等高，致37號房屋眺望之景觀遭到阻擋，與銷售人員所稱37號房屋高於38號房屋1.6 公尺有異，經向傳璽公司副總楊致成反應，楊致成與樺福公司及訴外人寶豐資產管理股份有限公司（下稱寶豐公司）商量後，告知可將買賣標的改為寶豐公司所有，高於37、38號房屋約1 層樓，坐落同地號土地編號33號之房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）。伊乃於同年6 月3 日與樺福公司合意解除37號房地買賣契約，並收回已交付之簽約金、開工款及第1 至3 期工程款之支票，訂金45萬元則遭樺福公司沒收。同年7 月31日伊與寶豐公司另簽訂土地房屋預定買賣合約書（下稱系爭房地買賣契約），以3,735 萬元之價格購買系爭房地，並於98年12月間交屋。
㈢、伊購買系爭房地係樺福公司在銷售現場展示如原證1 之巨幅廣告及廣告別冊（下稱系爭廣告），現場銷售人員亦依系爭廣告說明房屋有很好的景觀，包括淡水出海口海景及觀音山山景、夕照、社區規劃森活會館（下稱森活館）與悠活會館（下稱悠活館）、施作森林步道與頂端公園、各區配置代步電動車，海景區共配置6 輛，係結合捷運、接駁、景觀、休閒等整體規劃而成的高級社區別墅。伊認為可供小孩及夫妻度假、休閒及退休後長期居住使用。然壹週刊於100 年10月20日報導上開建案有重大缺失，伊審視系爭廣告始發現樺福公司涉及廣告不實及廣告詐欺，包括未施作頂端公園與森林步道、未完成森活館、社區無代步電動車等，該等缺失迄未補正。
㈣、樺福公司之不實廣告使伊陷於錯誤，以高於當地市價至少每坪5 萬元之高價買入系爭房地，壹週刊報導後，房價嚴重下滑至每坪30萬元以下，以伊購買每坪單價37萬元計算，房屋價值短少近700 萬元，樺福公司已違反公交法第21條第1 項、第31條及消保法第22條、第23條等規定，爰依民法第184
條第2 項、第185 條、226 條、第227 條第1 項、第227 條之1 、第231 條，請求被告連帶賠償500 萬元。
㈤、伊與寶豐公司簽訂系爭房地買賣契約時，始知悉系爭房地非樺福公司所有，系爭廣告為樺福公司委託傳璽公司製作，其效果涵蓋環遊郡所有社區，寶豐公司僅委託傳璽公司代銷，未介入廣告及參與代步電動車、森活館、森林步道及頂端公園等事項，亦未獲樺福公司告知該等規劃，公交法或消保法所稱之事業或企業經營者應係樺福公司。
㈥、伊因系爭廣告不實、廣告詐欺、房屋諸多瑕疵、購屋金額高於市場行情及購屋後近2 年始入住等情，持續有精神上困擾，經精神科醫師診斷為焦慮性病患合併入睡或維持睡眠之障礙，須長期服用藥物，原告身體、健康等人格法益遭樺福公司侵害，爰依民法第184 條第1 項後段、第2 項、第195 條、第227 條及第227 條之1 等規定，請求樺福公司賠償非財產上損害50萬元。
㈦、伊因37號房屋眺望景觀遭到阻擋，始與樺福公司合意解除37號房地買賣契約，無可歸責之事由，樺福公司不得沒收訂金45萬元，爰依民法第179 條規定，請求樺福公司返還該款項。
㈧、聲明：①被告應連帶給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②樺福公司應給付原告95萬元，及其中45萬元自96年6 月3 日起；其中50萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。③訴訟費用由被告負擔。④願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、樺福公司部分：
１、兩造於96年6 月3 日解除37號房地買賣契約，伊就廣告內容對原告應負之義務已消滅，原告非公交法及消保法保護之對象，系爭廣告內容效力應由寶豐公司承受。
２、縱認兩造得適用公交法及消保法，森活館現址因與地主涉訟而停工，臺灣高等法院103 年度重上字179 號判決已確認伊與地主合建關係存在，森活館非無續建可能，森活館且為付費會員制，環遊郡住戶非當然會員，森活館建造與系爭房地價格無關。又環遊郡社區管理委員會（下稱環遊郡管委會）迄未成立，悠活館（現址為樺舍商旅）無從依約交付營運，伊現自行吸收費用，提供樺舍商旅部分空間予環遊郡社區居民使用，並於104 年3 月20日制定、公告管理使用辦法。另電動代步車以環遊郡管委會為受贈單位，伊尚無從交付電動代步車。再者，系爭廣告未約定應施作頂端公園、森林步道，縱森林步道為約定之設施，亦未言明需鋪設木材或階梯，難謂以悖於善良風俗之方法加損害於原告。原告空言主張受有500 萬元之損害，迄未提出證據證明，而房價下滑原因眾多，亦不可歸責於伊。至本院囑託廣福不動產估價師事務所出具之估價報告書，係依據101 年8 月22日本院100 年度重訴字第440 號現場勘驗紀錄及104 年3 月17日估價勘察時之狀況，與系爭房地銷售、交屋情況迥異，且問卷題目設計過度誘導、無揭示使用者應負擔之設施維護費用及森活館之使用辦法，問卷調查樣本之不動產營業員亦未提出專業證照，且以主觀極強之比較法估算房價減損成數，該估價報告書顯不可採。
３、依環遊郡海景區編號38、37、33號房屋之使用執照（即被證四）可知，該3 戶房屋均為3 層樓且高度相仿之建物，37號房屋無因高度不足遭38號房屋遮蔽之情。又依海景區各戶位置圖（即被證1-1 附圖二），系爭房屋位在37號房屋之後，如37號房屋遭38號房屋遮蔽，系爭房屋亦同，原告稱37號房屋高度不足始換購系爭房地並非事實。原告要求解除37號房地買賣契約，經雙方協商後，以沒入原告繳納之訂金45萬元為退戶違約金，其於退戶切結書載明拋棄所有對37號房地之權益及抗辯之權利，已同意不請求45萬元。
４、原告泛稱伊侵害其人格法益，未舉證以實其說，而公交法、消保法均為保護與企業交易之消費者，兩造因解約而不存在買賣關係，原告非上開法規欲保護之對象，難以符合民法第184 條第2 項之要件。縱認得適用公交法與消保法之規定，除森活館、代步電動車、森林步道均不構成缺失外，伊亦未有故意以背於善良風俗之方法加損害於原告。
５、聲明：①原告之訴及假執行聲請均駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
㈡、傳璽公司部分：
１、伊受寶豐公司委託銷售系爭房地。
２、伊製作之系爭廣告無頂端公園項目。至森林步道已施作完成；森活館已動工興建中；代步電動車已由樺福公司購入，待環遊郡管理委員會成立即可捐贈。
３、伊無廣告不實或廣告詐欺情事，原告空言主張受有500 萬元損害，卻未提出證據證明，而近年經濟不佳，房價下滑原因眾多，難認可歸責於伊。
４、聲明：①原告之訴及假執行聲請均駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免於假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第81頁背面至第83頁、第101
、115 頁，並依判決格式修正或刪減文句）：
㈠、原告與樺福公司於96年4 月14日簽訂37號房地買賣契約，由原告預購37號房地，價金為4,000 萬元。
㈡、依37號房地買賣契約附件一「土地及房屋總價付款明細表」所示，訂金為45萬元，簽約金為435 萬元，開工款為240 萬元，第1 至6 期工程款均為43萬元。原告於96年4 月14日簽發如原證四所示發票日為同日、票面金額45萬元之支票，及發票日為同日、票面金額435 萬之支票各1 紙予樺福公司作為支付訂金、簽約金之用，定金支票並經樺福公司兌現。原告復簽發付款人為上海銀行龍山分行，票據號碼為LSA1152889號、票面金額369 萬元之支票1 紙（下稱369 萬元支票）予樺福公司，作為開工款及第1 至3 期之工程款。
㈢、原告於96年6 月3 日向樺福公司解除37號房地買賣契約，並簽署如被證二所示之退戶切結書，及收回前開簽約金及369
萬元支票，樺福公司則將訂金45萬元沒收。
㈣、原告與寶豐公司於96年7 月31日簽訂系爭房地買賣契約，由原告預購寶豐公司所有之系爭房地，價金為3,735 萬元，每坪價格37萬元，於98年12月間交屋。
㈤、系爭房屋及37號房屋皆為預售屋，起造人於97年10月8 日取得使用執照。環遊郡海景區現場接待中心及樣品屋為樺福公司規劃，廣告規劃及銷售由傳璽公司承辦，系爭廣告為傳璽公司製作，置於現場接待中心。
㈥、系爭廣告第3 頁（即北院卷第11頁）記載：「…第二、首創社區內接駁車停靠站，將有專人駕駛的代步電動車，提供靈活便捷的球場級禮遇。第三、首創兩座獨棟旗艦式會館，有別於一般社區俱樂部設施多拘泥於有限空間，本案以兩大棟獨立式會館建築規劃…。」；第4 、5 頁（即北院卷第12、13頁）為關於上開二座旗艦式會館之介紹；第9 頁（即北院卷第17頁）記載：「…從跨谷大橋進入社區後轉往左側，目前已規劃出一條近兩公里，可通往底下溪谷的森林步道…。」；第14頁（即北院卷第22頁）記載：「湯泉養生會館－森活館」、「規劃『湯、膳、泊』三大空間主題，提供住戶泡湯、中大型宴會、外燴、訪客留宿等多樣化服務。」、「區內另以Club Car電動車代步…」；第18頁（即北院卷第27頁）記載：「…已經看得到一輛輛嶄新的巴士和電動代步車穿梭期間、且往返頻繁…。」等內容。
㈦、系爭廣告第20頁（即北院卷第29頁）附有「海景區端景示意圖」。
㈧、環遊郡海景區關於代步電動車、兩座獨棟旗艦式會館、森林步道之興建情形，如本院100 年度重訴字第440 號事件101
年8 月22日勘驗筆錄所示。環遊郡海景區未施作原告所指之「頂端公園」。
㈨、原告請求賠償系爭房地價值貶損之損害如有理由，兩造同意以環遊郡海景區於101 年8 月22日如具備系爭廣告所示之電動代步車、森活館、森林步道、頂端公園時，系爭房地每坪之價值（下稱A 價值），與環遊郡海景區於同日之現況，系爭房地每坪之價值（下稱B 價值）間之比例，計算系爭房地貶損之價值（即3,735 萬元×【B ÷A 】）。
四、依本院於101 年11月30日準備程序整理（見本院卷一第82頁反面至第83頁、第101 、115 頁）及原告追加之請求權基礎（見本院卷二162 至165 頁），本件爭點（依判決格式修正或刪減文句）為：
㈠、原告依公交法第21條第1 項、第31條、消保法第22、23條、民法第184 條第1 項後段及第2 項、第185 條、第226 條、第227 條第1 項、第227 條之1 、第231 條等規定，請求樺福公司賠償系爭房地價值貶損之損害，有無理由？
１、公交法第21條第1 項、第31條、消保法第22、23條之適用，是否以有交易關係存在為前提？
２、系爭廣告有無約定應施作「頂端公園」？
３、系爭廣告有無廣告不實或廣告詐欺之情事？
４、原告是否因系爭廣告不實而受有損害？數額為何？
５、原告依前開規定請求樺福公司賠償，有無理由？
㈡、原告依公交法第21條第4 項、第31條、消保法第23條、民法第184 條第1 項後段及第2 項、第185 條、第226 條、第227 條第1 項、第227 條之1 、第231 條等規定，請求傳璽公司賠償系爭房地價值貶損之損害，有無理由？
１、公交法第21條第4 項、第31條、消保法第23條之適用，是否以有交易關係存在為前提？
２、系爭廣告有無約定應施作頂端公園？
３、系爭廣告有無廣告不實或廣告詐欺情事？
４、傳璽公司是否明知或可得而知系爭廣告與事實不符或引人錯誤？
５、原告是否因系爭廣告不實而受有損害？數額為何？
６、原告依前開規定請求傳璽公司賠償，有無理由？
㈢、原告依民法第179 條規定，請求樺福公司返還訂金45萬元，有無理由？
㈣、原告請求樺福公司賠償精神慰撫金，有無理由？
１、樺福公司有無廣告詐欺之情事？
２、倘樺福公司有廣告詐欺之行為，是否侵害原告之身體、健康權？
五、茲就上開爭點，依本院所認次序論述如下：
㈠、原告依公交法第21條第1 項、第4 項、第31條、消保法第22、23條、民法第184 條第1 項後段及第2 項、第185 條、第226 條、227 條第1 項、第227 條之1 、第231 條等規定，請求被告連帶賠償系爭房地價值貶損之損害，有無理由？
１、按事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；廣告代理業在明知或可得而知情形下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任；事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任；法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額，公交法第21條第1 項、第4 項、第30條、第31條分別定有明文。
２、次按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行；刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害 與企業經營者負連帶責任。前項損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄，消保法第22條、第23條亦有規定。
３、另損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，如不合此項成立要件，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照）。
４、原告於96年4 月14日與樺福公司簽訂37號房地買賣契約後，於同年6 月3 日與樺福公司合意解除契約，並簽署退戶切結書。另於同年7 月31日簽訂系爭房地買賣契約，向寶豐公司購買系爭房地等情，為兩造不爭執事項，並有原告提出之系爭房地買賣契約（見北院卷第60至68頁）；被告提出之37號房地買賣契約（見北院卷第100 至108 頁）、退戶切結書（見本院卷一第14頁）為證，堪信為真實。又觀諸原告簽署之上開退戶切結書記載：「本人吳國君原預定承購樺福建設開發股份有限公司所興建之『環遊郡－海景區』編號37號房屋共壹戶，因故不能承購，自即刻起解除雙方原定之房地買賣契約，並願拋棄所有對該戶之權益及抗辯之權利，原標的之房地由樺福建設開發股份有限公司收回，任由處理絕無異議，恐口無憑特立此據。」等語，顯以出具該退戶切結書之方式，向樺福公司表明拋棄所有對37號房地得主張之相關權益，其再據上開理由，請求樺福公司賠償損害，已有疑義。
５、原告係以系爭房地之損害請求樺福公司賠償，業經原告陳明在卷（見本院卷二第115 頁），而系爭房地係原告向寶豐公司承購，與原告、樺福公司訂立之37號房地買賣契約，為不同之交易行為，系爭房地交易之相關權義僅存在原告與寶豐公司間，原告因交易系爭房地價值所生之損害，應係交易雙方即原告與寶豐公司責任釐清範疇，原告向已無交易關係之樺福公司請求系爭房地價值貶損之損害，難認有因果關係存在。
６、系爭廣告由樺福公司委由傳璽公司製作，寶豐公司僅委託傳璽公司代為銷售系爭房地，未涉入廣告、整體規劃及執行等情，為原告陳明在卷（見本院卷二第126 頁反面、第161 頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。原告雖主張樺福公司委託傳璽公司製作之系爭廣告有不實及廣告詐欺行為，致陷於錯誤而購買系爭房地云云（見本院卷二第126 至127 頁）。然原告既陳明因向樺福公司購買之37號房屋眺望之景觀遭到阻擋，始轉而向寶豐公司購買系爭房地之情，其購買系爭房地應非誤信系爭廣告內容，而寶豐公司未委託傳璽公司製作系爭廣告，原告於解除37號房地買賣契約後，再與寶豐公司簽約購買系爭房地，縱本於先前對系爭廣告之認知，樺福公司亦無為寶豐公司擔保系爭房地符合廣告內容之義務，益見樺福公司委託製作之系爭廣告內容，與系爭房地價值貶損之結果，無因果關係存在。
７、依系爭房地買賣契約第1 條第1 項第2 款：「本契約之廣告宣傳品視同本契約之一部份，雙方應共同遵守。但本約有特別約定者，不在此限。」之約定（見北院卷第61頁），足見原告與寶豐公司明定系爭房地之廣告宣傳品內容為雙方契約之一部，如上開條款所稱「廣告宣傳品」即為系爭廣告，為原告與寶豐公司合意將系爭廣告內容訂為契約履行條款，應由寶豐公司就符合廣告內容負履行責任，亦與樺福公司委託傳璽公司製作系爭廣告，依公交法第21條第1 項、消保法第22條應遵循之規定有別。
８、原告另主張被告應依民法第226 條給付不能、第227 條第1
項不完全給付、第227 條之1 債務不履行侵害人格權及第231 條給付遲條等規定，賠償系爭房地價值貶損之損害云云。姑不論原告依民法第227 條之1 請求系爭房地貶值損害之妥適性，上揭法條規定均以有債務不履行情事，致生原告損害始有適用之餘地。本件原告與樺福公司合意解除37號房地買賣契約後，樺福公司對原告無債務履行義務，傳璽公司復非原告交易之相對人，原告以被告有債務不履行情事，請求賠償其損害，難認有據。
９、從而，原告購買之系爭房地，應由寶豐公司負履行責任，樺福公司無為寶豐公司擔保履行系爭廣告內容可言，系爭廣告於系爭房地交易應無公交法第21條第1 項及消保法第22條規定之適用，原告與樺福公司間復無何給付債務，原告依上揭規定，請求被告連帶賠償系爭房地價值貶損之損害，為無理由。
㈡、原告依民法第179 條規定，請求樺福公司返還訂金45萬元，有無理由？
１、原告與樺福公司簽訂之37號房地買賣契約，約定訂金45萬元，簽約金435 萬元，開工款240 萬元，第1 至6 期工程款均為43萬元。原告於96年4 月14日簽發金額45萬元、435 萬元之支票各1 紙予樺福公司，用以支付訂金、簽約金。復再簽發金額369 萬元之支票予樺福公司，支付開工款及第1 至3
期之工程款，樺福公司且已兌現定金支票。嗣雙方合意解除37號房地買賣契約後，原告僅收回上開簽約金及369 萬元支票，樺福公司並表明沒收訂金45萬元等情，為兩造不爭執事項，並有原告簽發之訂金支票、樺福公司出具之收受定金統一發票（見北院卷第36頁）、退戶切結書及37號房地總價付款明細表（見本院卷一第14、42頁）為證。
２、原告主張被告之銷售人員曾告知37號房屋高於前方38號房屋1.6 公尺，惟96年5 月工程進行期間，發現37房屋眺望之景觀遭38號房屋阻擋，始與樺福公司合意解除37號房地買賣契約等情，業據提出37、38號房屋橫向剖面圖為證（見本院卷一第88頁），核與證人即曾受僱傳璽公司之銷售業務李麗美於本院審理時證稱：37號房屋是我銷售的，現場銷售區有很大的模型，模型看的出來37號前面那一棟比較低，原告詢問高度是不是有落差、視線會不會被擋到，我透過主管詢問建設公司後，主管告知我，建設公司說兩棟落差1.6 米，不會擋到視線，我有跟原告講，原告在公司就其所問問題提供相關資料後才簽約購買，我有把銷售時原告要問的資料寫下來。原告簽約後我就離職，之後聽以前同事說，房子蓋起來發現最上面那層看不出去，不像建設公司提供的圖面。我為此跟原告約在接待中心碰面，原告提到現場高度跟建設公司講的不一樣，不是他要的，要跟建設公司談處理方式，也可能要解約，但我沒有參與後續處理過程等語（見本院卷一第113 至114 頁），及證人李麗美提出之手寫筆記本記載：「#38 號與#37 號建物是否等高? 高1.6m（專案給的數據）」
之內容相符（見本院卷一第119 頁），堪值採信。
３、原告因37號房屋眺望之景觀遭38號房屋阻擋，不符樺福公司原先之承諾，為此與樺福公司合意解除37號房地買賣契約，顯非有可歸責於原告之事由，原告應無任由樺福公司沒收45萬元訂金之可能。又原告與樺福公司解除37號房地買賣契約時，所簽署之上開退戶切結書固記載：「本人吳國君…自即刻起解除雙方原定之房地買賣契約，並願拋棄所有對該戶之權益及抗辯之權利…。」等語（見本院卷一第14頁），惟樺福公司於37號房地買賣契約解除後，既將原告簽發交付之簽約金、開工款及第1 至3 期工程款等支票交還原告，足見原告於退戶切結書所為「拋棄所有對該戶之權益及抗辯之權利」之承諾，應不包括已交付37號房地價款之返還，樺福公司主張原告以簽署退戶切結書之方式，同意不請求訂金45萬元，委無足採。至證人即被告傳璽公司前副總楊致誠於本院審理時證稱：原告因產品認同度有落差，拒絕購買，我不記得什麼部分的認同度不夠，也不記得是否完成簽約，只記得樺福公司要求沒收訂金。現場銷售人員有引導原告去看比較便宜的地主戶，即使原告訂金被沒收，可以價差彌補，原告沒有特別損失，原告對訂金被沒收沒有別的意見等語（見本院卷一第112 頁反面至第113 頁），可見證人楊致誠僅大略知悉原告曾換購房地及樺福公司提出沒收訂金之要求，不清楚原告與樺福公司已經簽約及原告係因上開不可歸責之事由解除37號房地買賣契約等細節，難以證人楊致誠證述原告訂金被沒收，可以換屋價差彌補，其無特別意見等語，逕為原告同意樺福公司沒收訂金之認定。
４、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。本件原告因非可歸責之原因與樺福公司解除37號房地買賣契約，樺福公司應有同意返還原告已支付之37號房地價款，復無原告同意樺福公司沒收訂金之證據，樺福公司於37號房地買賣契約解除後，喪失取得訂金之法律上原因，受有取得訂金之利益，致原告受有損害，原告依不當得利之規定，請求樺福公司返還訂金45萬元，即有理由。
㈢、原告請求樺福公司賠償精神慰撫金，有無理由？
１、按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任，固為民法第227 條之1 所明定，惟須以債務人有債務不履行，造成債權人之人格權受到侵害時，才有準用之餘地。本件原告與樺福公司合意解除37號房地買賣契約後，樺福公司對原告無債務履行義務，無民法第227 條之1 規定適用之餘地。
２、原告另主張其因系爭廣告不實、廣告詐欺、系爭房屋諸多瑕疵、購屋金額高於市場行情及購屋後近2 年始入住等情，持續有精神上困擾，經診斷罹患焦慮性疾患合併入睡或維持睡眠之障礙，受有身體、健康等人格法益之損害，並提出診斷證明書為證（見本院卷一第89頁），樺福公司否認之，難為原告此部分主張屬實之認定。又原告提出之上開診斷證明書僅足證明其經長庚醫療財團法人台北長庚紀念醫院醫師診斷罹患上開病症，並於100 年10月14日起至101 年9 月21日止持續門診追蹤治療之事實，無從據為推論罹病原因與系爭廣告、購屋價格或系爭房屋瑕疵有關，遑論系爭房屋如有瑕疵，應屬寶豐公司債務履行問題，與樺福公司無涉，原告據上理由，依民法第184 條第1 項後段、第2 項、第195 條第1
項、第227 條等規定，請求樺福公司賠償其精神慰撫金，難認可採。
㈣、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。是原告就其得請求樺福公司返還訂金45萬元之未定期限債務，併請求自起訴狀繕本送達翌日即101 年1 月4 日起（見北院卷第42頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
㈤、綜上所述，原告請求樺福公司給付45萬元，及自101 年1 月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求，非有理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告假執行或免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 4 日民事第四庭 法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 4 日書記官 許巧玟