臺灣士林地方法院102年度建字第41號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 103 年 05 月 30 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 102年度建字第41號原　　　告　顏秀卿
訴訟代理人　胡盈州律師
受告知人　　許光元
被　　　告　華鎮建設有限公司
法定代理人　呂秀蘭
訴訟代理人　朱容辰律師
複代理人　　李明謹
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣兩造於民國97年1 月30日訂定土地合建契約（下稱系爭合建契約）合作興建建物，由伊與其他地主提供坐落臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地（下稱系爭137、138地號土地，伊持有系爭138 地號土地應有部分1/4 ），被告則提供資金並負責所有開發興建事宜（下稱系爭合建案）。詎料，被告遲至98年12月2 日始就系爭合建案之標的建物取得台北市政府都市發展局核發之98建字第483 號建造執照，已怠於業界申請建造執照之時程而有遲延，且被告取得建造執照後，依系爭合建契約及建造執照所載，被告應於99年6 月2 日前動工興建建物，然被告遲未依約動工，導致建造執照逾期作廢，建物完工之日遙遙無期。另，被告更無法依系爭合建契約第23條約定，自簽約日起後1 年內整合開發系爭合建案之土地，是被告應負遲延賠償責任。伊已於102 年1 月31日以存證信函通知被告，因其前述違約情事，依系爭合建契約第23條約定解除系爭契約。是被告應賠償伊下列款項共計新臺幣（下同）116 萬6,638 元：
⒈系爭合建契約第13條及第17條所定之違約金23萬6,637.8元
：被告須於99年6月2日前開工，預估工期為2年，應於101年6月2日前完工，惟被告自101年6月2 日起至102年3月31日止共遲延303天。而伊就系爭合建案可分得之建坪約為77.02平方公尺（地上層可建面積：建築執照所示各層面積1111.6平方公尺-地下兩層面積194.36平方公尺=917.24平方公尺。營建面積：917.24平方公尺×陽台1.1平方公尺×雨遮1.04 平
方公尺×外牆皮1.03平方公尺=1081 平方公尺。伊可分得之
建坪：1081平方公尺×地主可分得比例57﹪÷8戶=77.02 平
方公尺。），故被告應賠償之違約金計為23萬6,637.8 元（77.02 平方公尺×造價10,140元/ 平方公尺）×1/1000×
303 天=236,637.8元）。
⒉系爭合建契約附註合約增訂條款所定之租金損失93萬元：自97年1 月30日簽約日起至102 年3 月31日止共62個月，以每月1 萬5,000 元元計算，伊至少受有租金損失93萬元（15,000元×62月=930,000元）。
㈡對於被告答辯所為之陳述：
於本院99年度重訴字第405 號被告訴請另名地主許光元履行契約交付土地之訴訟中，可知許光元曾以存證信函表示被告自簽約後毫無任何具體進度，且延宕多時等語，由此可見被告就系爭建案確無具體進度而有遲延之情，甚至未予動工，並非如被告所辯其無可歸責性。退步言之，被告對許光元之上開訴訟，業於101 年5 月14日勝訴確定，之後即可積極進行履約作為，並施作合建工程，惟至102 年1 月31日伊以存證信函解除系爭合建契約時，被告仍舊毫無作為，顯示被告並非不能履約，而係根本不為，此遲延責任完全可歸責於被告。至於被告主張其無法完成土地整合開發，而依系爭合建契約第23條約定解除契約云云，實不足採，蓋系爭合建契約所約定合建之土地明確，被告之責任與義務並非在於與鄰地整合開發或縮小開發面積後之整合開發問題，被告未能依限履約即屬遲延，其既負遲延責任，即不得主張解除契約。
㈢爰依上述系爭合建契約約定之法律關係，提起本件訴。並聲明：
⒈被告應給付原告116 萬6,638 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠伊就系爭合建案於98年12月2日取得98建字第483號建造執照，本應依建造執照所載於99年6月2日前開工，然因另名地主許光元拒絕同意將其所有坐落於系爭138 地號土地上、門牌號碼臺北市○○路000 巷00弄00號4 樓之建物拆除，致伊無法進行合建工作。許光元曾於98年12月11日寄發存證信函向伊表示：「…因華鎮公司自簽約後毫無任何具體進度，且延宕多時，已影響本人權益，爰依據契約第二十三條以本函為解除合建契約之意思表示…」等語，復陸續於99年1 月1 日、99年2 月24日寄發存證信函重申解除雙方間之合建契約，不願配合交付土地，導致建造執照逾開工期限而失效，伊只得訴請許光元履行契約交付土地，經本院以99年度重訴字第405 號判決許光元敗訴，於101 年3 月30日確定在案。伊取得上開勝訴判決後，必須重新申請建造執照始能進行合建工程，許光元乃於101 年4 月23日寄發存證信函予伊，同意辦理「復照」，但依法必須重新申請執照，而非「復照」，然此時其他地主已不願意交付申請建築執照所需之印鑑，致伊無法重新申請建築執照，在努力年餘後，仍無法促成其他地主交付必要之文件與印章，不得不放棄系爭合建案。伊遂先後於102 年4 月23日及102 年5 月3 日，依系爭合建契約第23條約定致函各地主解除雙方之合建契約，於此情形下，自無要求伊損害賠償之理。
㈡原告早於101 年7 月30日另行與訴外人合聚建設股份有限公司（下稱合聚公司）簽訂合建協議書，顯有「一權利二賣」之違約情事，其如何能主張解除契約？況且，系爭合建契約第23條並無「損害賠償」之約定，被告自不得請求伊負損害賠償責任。再者，原告另依系爭合建契約第13條及第17條規定請求伊賠償違約金，然系爭合建案工程遲遲無法開工，係因許光元不願配合清空房屋，因而導致合建案無法施工，可知系爭合建案無法順利推動，乃屬「不可歸責於伊之因素」所致，故原告亦不得請求伊賠償違約金。
㈢退步言之，縱認伊應對原告負賠償之責，然而，以工期而言，98建字第483 號建造執照已經伊合法申請展期至99年9 月2 日開工，故原告計算違約金之起算點即有錯誤；而依營建署建築法第53條規定，建築期限以開工之日起算，承造人因故未能於建築期限內完工時，得申請展期1 年，以1 次為限，又依同法第54規定，起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6 個月內開工，起造人因故不能於期限內開工時，應申請展期1 次，期限為3 個月，則系爭建案建造執照核發日為98年12月2 日，依執照內容自領照日起6 個月內開工，竣工期限自申報開工起29個月內完工，然在開工前，可以聲請展期3 個月開工，開工後得再展延1 次，為12個月，是系爭合建案之完工期限加計50個月（執照所定開工期限6 個月+ 執照所定完工期限29個月+ 開工前可展延期3 個月+ 竣工後可展延期12個月=50 個月）後，應為103 年2 月2 日，在此之前，依法不得計入遲延時間。再以坪數而言，依98建字第483 號建造執照所示，系爭合建案建物各層面積總計為1,111.6 平方公尺即336.259 坪，工程造價為1,102 萬4,000 元，換算每坪之工程造價為3 萬2,784 元（11,024,000元÷336.259 坪=32,784 元），且原告可分配之
面積僅為23.958坪（336.259 坪×0.57﹪÷8 戶=23,298 坪
）。至於原告請求租金補貼乙事，因系爭合建契約已明載此等租金係於「信託成立後」方開始予以補貼，然兩造並未完成信託行為，條件顯未成就，原告自不得主張此一權利。
㈣並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張被告就系爭合建案，延宕申請建造執照之時程，且遲未依約動工，更無法整合開發土地，被告應負遲延賠償責任，伊業依系爭合建契約第23條約定解除契約，被告應賠償依系爭合建契約第13條、第17條及附註合約增訂條款約定之違約金及租金損失等語；被告則以前揭情置辯。是本件應審酌之爭點在於：㈠兩造各自依系爭合建契約第23條約定解除系爭合建契約，是否合法？系爭合建契約是否因而解除？㈡原告請求被告賠償系爭合建契約第13條、第17條及附註合約增訂條款分別所定之違約金及租金損失，共計116萬6,638元，有無理由？
茲論述如下：
㈠兩造各自依系爭合建契約第23條所為解除系爭合建契約之意思表示，均不生解約效力：
⒈查，原告為系爭318 地號土地之共有人（應有部分1/4 ），其於97年1 月28日與被告簽訂系爭合建契約，而系爭318 地號土地其他共有人許美文、許明真、許光元、黃敏華，亦於同日分別與被告簽訂土地合建契約書；另系爭317 地號土地之共有人黃俊堯、黃敏華，則於97年8 月15日分別與被告簽訂土地合建契約書，各自約定由上開共有人提供系爭317 、318 地號土地作為建地，被告則提供資金並負責所有開發興建建物事宜（即系爭合建案），前述各份合作開發契約書第1 條「土地標示」均約定：「本合建土地共包括：台北市○○區○○段○○段000 地號，地上建物建號616 、617 、618 、619 ，永吉段一小段138 地號，地上建物建號300 、339 、620 、621 地號土地共2 筆（以下簡稱「本基地」），本基地總面積：約275 ㎡（約83.18 坪）基地範圍詳附件四：地籍圖謄本。如因開發之需增加、減少或分割本地段土地，則列入可發基地範圍，併依地政機關謄本所列為準。合作興建土地標示：甲方（按即土地共有人）欲提供台北市○○區○○段○○段000 ○000 地號土地持分全部，共2 筆予乙方（按即被告）合作興建住宅大樓，土地面積共計：275 ㎡（83.18 坪）；連同提供同地段建號建物持分全部，共2 筆予乙方拆除。詳附件四：土地登記謄本、建物登記謄本。」等內容，有原告提出之土地合建契約書（見新北地方法院卷第6-15頁）在卷可稽，並經本院調取本院99年度重訴字第405 號被告與許光元間履行契約事件卷宗，核閱卷附土地合建契約書（7 份）及土地登記謄本（見該案卷第14-32 、48-157頁）查明無訛。而被告於98年12月2 日就系爭合建案取得臺北市都市發展局核發之98建字第483 號建造執照，該建造執照記載建物幢層戶數為：1 幢1 棟地上7 層地下2 層共13戶、規定開工期限為：自領照日起6 個月內開工、規定竣工期限為：自申報開工日起29個月內竣工；亦即，系爭合建案原規定開工日應為99年6 月2 日，嗣經被告申請延展開工日為99年9 月2 日，是被告原應於99年9 月2 日開工，於102 年1 月2 日完工，亦有被告提出之建造執照及建築工程開工展期申請書（見本院卷第91-92 頁）在卷可稽。惟系爭317 、318 地號土地上原有之建物迄今尚未拆除，被告亦未開工施作合建工程，合先敘明。
⒉次查，原告主張因被告延宕申請建造執照時程，且遲未依約動工，導致建造執照逾期作廢，建物完工之日遙遙無期，亦無法依系爭合建契約第23條約定，自簽約日起後1 年內整合開發系爭合建案之土地，伊遂於102年1月31日以存證信函通知被告因其前述違約情事，依系爭合建契約第23條約定解除契約云云；被告則主張98建字第483 號建築執照已逾期，因許光元以外之地主不願意再交付重新申請建築執照所需之印鑑，導致伊遲遲無法申請建築執照，只得放棄系爭合建案，於102年5月3日依系爭合建契約第23 條約定解除契約云云。惟，系爭合建契約第23條「合約有效期限」係約定：「本契約自簽訂日起算滿一年後，倘乙方尚無法完成本約第一條第一款所述範圍之整合開發或縮小開發面積後之整合開發時，甲、乙任一方均得以書面通知他方解除本約，倘本約因而解除，乙方應無條件返還所收執之甲方證件，甲方則無條件壹次無息返還乙方依約所給付之金錢（包括同意由見證律師返還所保管之第一期無證金支票）。」（見新北地方法院卷第14頁），徵諸前揭系爭合建契約第1 條約定內容，系爭契約第23條所約定之「本約第一條第一款所述範圍之整合開發或縮小開發面積後之整合開發」，其意應指被告負有整合系爭317 、318 地號土地，以作為系爭合建所需建地之義務，且如因開發所需，可減少、分割建案基地，亦可增列同地段土地作為建案基地。易言之，被告就系爭合建案應負之整合開發土地義務，乃係整合系爭317 、318 地號土地共同作為建案基地，而如有必要，減少、分割該2 筆土地或增列同地段土地作為建案基地，亦無不可。是以，倘被告完成系爭317
、318 地號土地全體所有權人之簽約，將此二筆土地納為建案基地之工作，其就系爭合建契約之「整合開發土地義務」，即屬已盡，至於被告有無另外增列同地段土地作為共同之建案基地，則非所問，亦當究明。
⒊而被告就系爭合建案基地，已與系爭317 、318 地號土地全體共有人均簽訂土地合建契約書完畢，獲各土地共有人同意提供系爭317 、318 地號土地作為建築基地，且已申請取得98建字第483 號建造執照，獲准於系爭317 、318 地號土地上興建建物等各節，已詳述於前，足見被告實際上業已完成系爭合建契約第23條所定之土地整合開發工作，就此被告並無違約情事甚明。至於被告完成土地整合開發後，縱有原告所主張遲未動工，導致建造執照逾期作廢等情，係屬被告有無「開工」之問題，並非系爭合建契約第23條所定「土地整合開發」之範疇。被告既已完成系爭合建契約第23條約定之土地整合開發工作，兩造均無由再依該條約定行使解除權，是原告於102 年1 月31日或被告於102 年5 月3 日，各自所為依系爭合建契約第23條解除系爭合建契約之意思表示，均無從發生解除契約之效力，系爭合建契約並未經兩造合法解除，仍屬有效存在為是。
⒋至於被告抗辯原告另行與合聚公司簽訂合建協議書，有「一權利二賣」之違約情事，其不得主張解除契約乙節。經核，被告完成系爭317 、318 地號土地之整合工作，並於98年12月2 日取得98建字第483 號建造執照後，遲未開工，原告乃於101 年7 月30日與合聚公司簽訂合建協議書，約定由提供原告提供其所有之系爭318 地號土地應有部分予該公司作為建地，合作興建大樓，原告並曾授權被告公司董事即負責人之子許喜寧代理其與合聚公司進行洽談此事，有原告提出之合建協議書（見本院卷第41-47 頁）及授權書（見本院卷第71頁）附卷為憑，並為許喜寧到庭證述無訛（見本院卷第64頁背面-65 頁102 年11月20日言詞辯論筆錄）。姑不論許喜寧另證稱伊係以個人身分洽談，被告公司不知情云云是否屬實，基於債之相對性，兩造間合建之權利義務關係，與原告及合聚公司間之合建權利義務關係本各自獨立、互不影響，縱原告與合聚公司簽訂合建協議書，亦不當然影響系爭合建契約之效力。此外，原告與合聚公司簽訂之合建協議書第20條第6 項並約定：「本合建契約甲方（按指原告）同意乙方（按指合聚公司）取得所有權人黃俊堯、黃敏華於忠孝東路五段743 巷25號1 ～4 樓及23號3 樓等五戶權利，並與華鎮建設有限公司解除原合建契約後，此契約書自動生效成為甲乙雙方之合建契約書，…」之內容（見本院卷第47頁），是原告與合聚公司之合建契約，係附有系爭合建契約經合法解除為停止條件，於停止條件成就時始生效力，當無影響兩造間系爭合建契約之可能，故原告與合聚公司簽訂合建協議書乙情，尚無違反系爭合建契約之問題，是被告主張原告違約而無權解除系爭合建契約云云，自不可採，附此敘明。
㈡原告依系爭合建契約第13條、第17條及附註合約增訂條款等約定，請求被告賠償違約金及租金損失共116 萬6,638 元，並無理由：
原告主張被告遲至98年12月2日始取得98建字第483號建造執照，怠於業界申請建造執照之時程而有遲延，且其取得建造執照後遲未依約動工，導致建造執照逾期作廢，亦無法依系爭合建契約第23條約定，自簽約日起後1年內整合開發系爭
合建案之土地，是被告應負遲延責任，賠償伊系爭契約第13條、第17條所定之違約金及附註合約增訂條款約定之租金損失共116萬6,638元云云。惟：
⒈系爭合建契約第13條「建築期限及逾期完工處理」固約定：「本大樓結構工程，應依建管單位核發之建造執照核定之完工期限竣工，並以使用執照取得完工標準。乙方未資期限內完成面約大樓工程時，每逾一日乙方應賠償甲方『按甲方分得房屋部分依法定工程造價1/1000計算之金額』。但有左列情事發生，致影響營造工程時，其經過時日不作逾期日數計算：㈠經甲乙雙方同意而變更之項目者，自要求變更日起至變更工程核准日之期間。㈡非可歸責於乙方之原因者，經乙方要求並取得甲方同意者，其同意之期間。㈢過天災地變或人力不可抗拒之事故以及該事故之存續期間。」（新北地方法院卷第11頁），然被告取得98建字第483號建造執照
後，因許光元拒絕拆除其所有之地上建物並交付土地，致被告無法開工，經被告對許光元提起請求履行契約訴訟，本院於101 年3 月30日以99年度重訴字第405 號判決許光元敗訴，並於101 年5 月3 日確定在案等情，業經本院調閱該事件卷宗予以查明。而前開判決確定時，98建字第483 號建造執照已逾99年9 月2 日開工期限而廢止當然失效，被告原應按該建造執照遵期開工及完工之義務，即無從履行，而此無從履行之情，既因許光元違約所致，自難認係可歸責於被告之事由所致，被告自不負逾期完工之遲延責任。而原告復未舉證證明其嗣後確有提供重新申請建造執照所需之相關印鑑或文書予被告，限期催告請求被告重新申請建造執照、進行合建工程，而被告未依限履行，亦難認被告確有其他可歸責之遲延情事。準此，原告依系爭合建契約第13條約定，請求被告賠償該條所定之違約金，即屬無據。
⒉至於系爭合建契約第17條「違約罰則」第1 項、第2 項係約定：「乙方之工程如有逾期，每逾一日，乙方同意按甲方分得房屋之法定工程造價1/1000計算罰款賠償甲方，但前項逾期完工，或中途停工係因政府法令變更限制，或歸責於甲方違約之原因或天災地變等人力人可抗拒之原因或不能歸責於乙方之原因時不在此限。」、「如乙方有違約之情事，嚴重影響甲方權益時，經甲方催告後，乙方仍未能改善，甲方得沒收乙方已付之款項及地主全體接收本土地之全部工程。」等文（見新北地方法院卷第11、13頁）。由此條第1 項所定「…但前項逾期完工，或中途停工…」，以及第2 項「…甲方得沒收乙方已付之款項及地主全體接收本土地之全部工程…」之文字，綜酌其前後文義，可知此條約款，有關被告違約方面，係針對合建工程實際開工後，被告逾期完工或中途停工後，後續應負何等責任所為之約定，並非就被告「延宕申請建造執照」或「自始未開工」等情形所為之規範。是以，原告援引系爭合建契約第17條約定請求被告賠償該條所定之違約金，亦非有據。
⒊復以，由系爭合建契約第16條「信託約定」明文：「…雙方同意將本大樓交予乙方指定之建築經理股份有限公司或銀行信託部（以下簡稱受託人）辦理產權信託管理服務事項…為保障雙方權益及工程順利完工，甲方同於以方通知日起15日內將相關文件及土地辦理信託登記予受託人權全管理，另乙方應於建造執照取得後15日內將地上建物起造權利辦理信託登記至受託人名下管理。…」，以及增訂條款明定：「於97年1 月30日簽訂土地合建契約書，共兩筆土地土地坐落：台北市○○區○○段○○段000 ○000 地號，雙方就土地整合達成協議如下：每戶搬遷費＄60,000元。月租補貼每戶＄15,000元/ 月。* 以上兩筆地號補貼費用於所有住戶信託成立後開始補貼。」等內容（見新北地院卷第14頁），綜合以觀，可知系爭317 、318 地號土地之地主，於系爭合建工程進行期間所得領取之月租補貼，係以信託成立為條件，亦即信託成立後始得開始受領，然系爭317 、318 地號土地現仍登記於原土地所有權人名義，未經辦理信託登記予被告指定之建築經理股份有限公司或銀行信託部，是原告亦無從本於上述增訂條款請求被告支付月租補貼。
⒋綜上以解，原告依前揭系爭合建契約之約款，請求被告賠償違約金及租金損失共計116 萬6,638 元，亦無理由。
四、從而，原告本於系爭合建契約第13條、第17條及附註合約增訂條款等約定之法律關係，請求被告給付116 萬6,638 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日民事第三庭 法 官 施月燿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 5 日書記官 程翠璇