臺灣士林地方法院102年度重訴字第563號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 103 年 05 月 30 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第563號原　　　告　勵格際盟股份有限公司
法定代理人　李立英
訴訟代理人　張靜怡律師
複代理人　　楊擴擧律師
被　　　告　聯界電子股份有限公司
法定代理人　林鋕堅
訴訟代理人　吳玲華律師
上列當事人間返還價金等事件，本院於103 年4 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應出具同意書讓原告取回板信商業銀行受託信託財產專戶中之新台幣貳仟柒佰柒拾參萬元。
被告應給付原告貳佰萬元，及自民國一百零二年七月三十一日起至清償日止，以週年利率百分之五計算之利息。
本判決第一項於原告以新台幣玖佰貳拾伍萬元為被告供擔保，得為假執行，於被告以新台幣貳仟柒佰柒拾參萬元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣陸拾柒萬元為被告供擔保得為假執行，於被告以新台幣貳佰萬元，為原告供擔保，得免為假執行。訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠緣兩造於民國102 年7 月30日就被告所有，門牌號碼為臺北市○○區○○路00巷00號9 樓之房地（下稱系爭房屋）簽立買賣契約，並給付訂金新臺幣（下同）200 萬元，其餘簽約金等款項2,773 萬元業已存入雙方共同委託之板信商業銀行受託信託財產專戶。被告於簽立買賣契約前，曾於不動產標的現況說明書項目8 對「建築改良物是否有滲漏水之情形」一欄勾選「否」，詎原告於雨後前往系爭房屋查看，發現天花板多處有新舊水漬之情形，大樓管理委員亦表示系爭房屋一直有漏水之問題，顯與賣方出具之書面證明不符。原告於102 年8 月28日及9 月6 日寄發存證信函，以買受系爭房屋有漏水之情形，爰依民法第359 條規定，向被告主張解除買賣契約，並應返還全部價金2,973 萬元。
㈡被告自承系爭房屋確有漏水情形，並辯稱系爭房屋結構本身並無滲漏水狀況，僅係頂樓鋁鋅板填縫劑老化造成靠近玻璃帷幕之天花板滲漏水等語，惟仍無礙本件買賣契約簽訂時，系爭房屋確存有滲漏水之情事。又依被告所提台北市建築師公會漏水鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），亦可證明系爭房屋實驗室天花板、實驗室窗台、會議室天花板、會議室窗台、辦公室南側天花板均有滲水痕跡，並有鐵件鏽蝕之情形，足見系爭房屋滲漏水之情形，非如被告於鑑定報告中所稱係因潭美颱風過境所致，乃是歷經相當之時間所形成。
㈢對於是否有滲漏水之情形，出賣人本即有誠實揭露之義務，此對於買受人之購買意願，至為重大。因原告購入系爭房屋之目的即作為放置精密儀器與設備，是否有或曾有滲漏水之情形，對於購買系爭房屋與否，係屬重要之物之性質，若原告於不動產標的現況說明書即能知悉系爭房屋曾發生滲漏水之情形，即不可能購買系爭房屋，是被告就上開重要事實，故意隱匿而致原告陷於錯誤，依民法第88條、第92條第1 項之規定，原告得主張撤銷意思表示，被告應依民法第179 條不當得利之法律關係，返還買賣價金。
㈣據上聲明：1.被告應出具同意書讓原告取回板信商業銀行受託信託財產專戶中之新臺幣2,773 萬元（原關於利息之請求，已當庭撤回減縮，卷第127 頁）。2.被告應給付原告訂金200 萬元，及自102 年7 月31日起至清償日止，按法定利率百分之五算之利息。3.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列各點置辯：
㈠原告主張漏水部分均係靠近玻璃帷幕之天花板，系爭房屋屋齡12年，外露部分經風吹日曬而有老化現象，應為原告所能預見，而系爭房屋結構並無漏水，僅係頂樓鋁鋅板填縫劑老化造成靠近玻璃惟幕之天花板滲漏水，就全部面積所占比例甚小，並無原告所稱無法使用系爭房屋之情形。原告主張解約後，被告隨即申請台北市建築師公會對系爭房屋進行鑑定，研判九樓天花板滲漏痕跡係「屋頂鋁板填縫劑老化，產生裂痕，遇長時間之強風大雨時即產生滲漏水現象」，有鑑定報告可稽，亦即原告所稱瑕疵情形係「屋頂鋁板填縫劑老化」所致，並非房屋結構本身有滲漏水。況且，管理委員會於102 年10月間進行全面檢修工程，即再無滲漏水問題，系爭房屋並無原告所稱瑕疵存在，原告之主張顯無理由。
㈡原告於簽訂買賣契約前，已派員前來勘查三次以上，經詳細檢查才同意以現況交屋，若系爭房屋有滲漏水之痕跡，必難逃檢查，足見簽約時系爭房屋並無滲漏水之情況。另原告主張其於102 年8 月22日發現系爭房屋有漏水之情形，而系爭鑑定報告書記載同年月21日潭美颱風過境，足證系爭房屋有滲漏水之情形係因前一日颱風風雨過大，大量雨水所造成，若如原告主張系爭房屋滲漏水情形係歷經相當時間所形成，則現場不可能沒有痕跡，原告也不可能看不見，而系爭鑑定報告結果，亦研判係遇長時間之強風大雨而產生滲漏水現象。然原告並未於102 年8 月22日前表示系爭房屋有滲漏水情形，足見原告所述絕非事實。
㈢原告先以系爭房屋漏水，主張解除買賣契約，嗣後改為主張撤銷買受之意思表示，惟查原告主張撤銷意思表示係依民法第88條、第92條第1 項之規定。然被告於簽立買賣契約前，曾於不動產標的現況說明書對「建築改良物是否有滲漏水之情形」一欄勾選「否」，顯非民法第88條第1 項之意思表示之內容有錯誤之情形；又兩造購買系爭房屋，被告並無故意示以不實之事，而令原告陷於錯誤而為意思表示，自不得主張民法第92條受詐欺而為意思表示；再者，錯誤之意思表示係指關於意思表示內容之錯誤，及於交易上認為重要者，而當事人之資格或物之性質有錯誤等，或表意人知其事情即不為其意思表示者始能成立。本件原告所敘內容，均不足以構成錯誤之意思表示，其主張撤銷買受系爭房屋之意思表示，顯無理由。
㈣據上聲明：1.原告之訴及其假執行聲請駁回。2.若受不利判決，被告願供擔保免假執行。
三、本件經本院協商整理兩造不爭執事項如下（本院卷第126 頁背面、第127 頁）：
㈠原告與被告於102 年7 月30日就被告所有，門牌號碼為臺北市○○區○○路00巷00號9 樓之房地（即「系爭房屋」）簽立不動產買賣契約，買賣總價為148,650,000 元，詳如原證1 所示。
㈡被告於系爭房屋簽立買賣契約前，曾於訴外人利豐公司提供原證3 之不動產說明書予原告時，其中倒數第2 頁之「不動產標的現況說明書」關於項目8 對「建築改良物是否有滲漏水之情形」一欄，被告勾選為「否」。
㈢原告曾於102 年8 月28日及9 月6 日寄發存證信函（即原證4 、5 ），以所買受之系爭房屋有漏水之情形為由，向被告主張解除買賣契約。上開存證信函被告均確已收受。
㈣被告於收受原告102 年8 月28日存證信函後，已於102 年9
月2 日以存證信函函覆（即被證2 ）。上開存證信函原告確已收受。
㈤原證6所拍攝之照片為系爭房屋於102年8月22日之狀況。
㈥被告曾於102 年8 月30日申請臺北市建築師公會就系爭房屋進行滲漏水鑑定，詳如鑑定報告所示（外放）。
㈦如就下列爭點1 及2 或3 任一為有利原告之判斷（爭點1 、2 須同時為有利原告之判斷），則被告對於原告訴之聲明第一項，均不爭執（原有關訴之聲請之利息請求除外部分，已因原告撤銷減縮，無再列必要）。
㈧原告於狀署日期103 年3 月5 日之爭點整理書狀中，另主張意思表示受詐欺而撤銷締約之意思表示，該書狀已為被告於103 年3 月6 日收受。
四、兩造爭點經協商整理如下，並同意以此作為辯論及判決基礎（本院卷第127 頁）：
㈠系爭房屋是否存有漏水瑕疵？
㈡上開爭點如為肯定判斷，則其漏水瑕疵原告得否解除契約？解除契約是否顯失公平？
㈢原告得否撤銷買受之意思表示並請求返還已付之買賣價金？五、茲就上開爭點，說明本院判斷如下：
㈠系爭房屋是否存有漏水瑕疵？
⒈兩造不爭執事項第㈥點所確認之鑑定，台北市建築師公會分別於102 年9 月25日、同年10月28日派員前往會勘，鑑定結果指出：系爭房屋滲漏痕跡研判係屋頂鋁板填縫劑老化，產生裂痕，遇長時間之強風大雨時，即產生滲漏水現象，此有台北市建築師公會102 鑑字第2615號鑑定報告書可稽（外放）。另外，證人傅樂萍、李建龍（均為原告之員工）均在本院審理中具結就渠等發現系爭房屋於102 年8 月間颱風過後即有漏水現象，證述明確（本院卷第123 頁背面至126 頁背面）。
⒉上開鑑定報告書亦同時指出：系爭房屋之漏水痕跡，主要有三處，一是實驗室之西側（含窗台）；二是會議室之西側（含窗台）；三是辦公室南側。而系爭房屋所屬大樓，曾於
102 年9 月23日進行「園區A 、B 兩棟大樓玻璃帷幕，9 樓2 層凸緣鋁鋅板矽膠老化全面檢修、保固工程」。本工程除99年後，只今年（即102 年）8 月21日潭美颱風超大雨量才產生平頂滲漏水現象，風力強、雨量大、時間長是主要原因，其他時間均未有滲漏情形。以目前檢修後之狀況觀之，本大樓外牆牆版之矽膠填縫劑狀況尚屬良好，惟仍需定期保養維護，方不致擴大漏水情況。
⒊綜合上開鑑定結果及證人證言所顯示，系爭房屋於一般時間雖未有滲漏水現象，但在風力強、雨量大及時間長之颱風期間，即發生滲漏水情形，且就在簽約後交屋前（本件簽約時間為102 年7 月30日，約定102 年9 月30日為最後交屋日，見兩造不爭執事項第1 點所確認之原證1 不動產買賣契約）即因潭美颱風發生漏水瑕疵。以下則繼續判斷如此情形是否已違反被告在系爭房屋買賣契約上之瑕疵擔保責任。
⒋被告在系爭房屋之不動產標的現況說明書項目8 「建築改良物是否有滲漏水之情形」，勾選「否」，此為兩造不爭執事項第㈡點所確認（兩造不爭執事項誤載為原證3 之不動產說明書，實應為原證2 之不動產標的現況說明書，惟無礙於此項事實之認定）。兩造間所簽署確認之不動產說明書亦先載明：委託人（賣方）、買方於買賣契約簽訂前經受託人（按：即利豐公司）詳細說明本不動產說明書，並充分瞭解說明書內容及其附件，再由兩造及利豐公司用印（含大、小章）其上（本院卷第31頁）。其中㈥、⒉項下亦明文記載：「是否有滲漏水情形及其位置？無」（本院卷第33頁）。由此可見，系爭房屋是否滲漏水為兩造間就系爭房屋買賣之重要事項，被告就不動產標的現況說明書、不動產說明書中就系爭房屋提供無滲漏水情形之說明，核屬被告就系爭房屋所保證之品質，應依民法第354 條第2 項規定，負擔保責任。
⒌被告在不動產標的現況說明書及不動產說明書中所為系爭房屋無滲漏水之品質擔保，並未限定僅就何種原因之滲漏水負擔保之責，亦未註明在遇有強大風雨時，即行除外。從而，如前所述，系爭房屋於一般時間雖未有滲漏水現象，但在風力強、雨量大及時間長之颱風期間，即發生滲漏水現象，且就在簽約後、交屋前已因潭美颱風發生漏水現象，應認被告已違反其保證無滲漏水品質之瑕疵擔保責任。
㈡上開爭點如為肯定判斷，則其漏水瑕疵原告得否解除契約？解除契約是否顯失公平？
⒈買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。且參照最高法院99年度台上字第2443號判決意旨，買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。且在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。
⒉根據前開鑑定結果顯示：系爭房屋遇長時間之強風大雨時，即產生滲漏水現象，據此應可認定被告並未能提出無條件保留而符合其無滲漏水品質保證之給付。且查：系爭房屋之不動產標的現況說明書有關項目8 「建築改良物是否有滲漏水之情形」乙項，除有「是」、「否」之欄位可供勾選外，其說明欄中並有「現況交屋」、「賣方修繕後交屋」之選項（本院卷第30頁）。由此可見，「自始無滲漏水交屋」與「修繕後無滲漏水交屋」仍有所區別，兩者對於買方在購買系爭房屋之意願及願付對價上亦將有所不同。因此，系爭房屋既然在簽約後、交屋前已因潭美颱風發生漏水現象，即使被告能在交付前，予以修繕至長時間強大風雨亦無滲漏水之品質，亦與自始無滲漏水之品質，有所不同，自應許原告依照前開法律規定及說明，解除系爭房屋買賣契約，以取得重新議價之地位，或者被告亦可將系爭房屋出售予就此不影響其購買意願之其他第三人。
⒊更何況，目前兩造尚未辦理系爭房屋所有權之移轉及交付事宜，現時解除契約回復原狀，兩造所須付出之相關成本較小。相對於僅許原告請求減少價金，就減少數額，必將引發兩造其他爭執，增加額外程序勞費，兩相比較，當亦以准許解除契約為較佳之紛爭解決方案。
⒋據上，本件原告因系爭房屋於長時間強大風雨情形下之漏水瑕疵，而解除契約，並無顯失公平之情形。
㈢原告得否撤銷買受之意思表示並請求返還已付之買賣價金？前兩項爭點既已為肯定之判斷，原告解除契約之意思表示亦已為被告所收受，此為兩造不爭執事項第㈢點所確認，是原告已無從再為買受意思表示之撤銷，此項爭點已無再判斷之必要。
六、根據上開爭點判斷結果，及兩造不爭執事項第㈦點所述，本件原告訴之聲明第一項為有理由，應予准許。訴之聲明第二項部分，經核亦符合民法第259 條第2 款之規定，而有理由，亦應准許（利息起算日依法為受領時起，經查為102 年7月30日，見本院卷第27頁，原告請求自翌日起算為有理由，）。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。七、兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不再一一論述。
八、訴訟費用依民事訴訟法第78條，由敗訴之被告負擔。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日民事第二庭 法 官 蔡志宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 9 日書記官 吳旻玲