103年度重訴字第427號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：105 年 08 月 25 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第427號原　　　告　沈福勝鄭秀美許詠舜（即許金鍊之承受訴訟人）兼上一人法定代理人　蔡美足（即許金鍊之承受訴訟人）共　　　同訴訟代理人　王彩又律師李林盛律師複代理人　許美麗律師被　　　告　李美滿訴訟代理人　王君雄上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國105 年7 月28日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣玖佰伍拾萬元，及自民國一○二年五月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應同意原告向安信建築經理股份有限公司領取履約保證專戶帳號○○○○○○○○○○○○○號內之款項新臺幣貳仟肆佰萬元暨其所衍生之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁佰壹拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；上述承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項分別定有明文。查本件原告許金鍊於訴訟繫屬中之民國105 年6 月7 日死亡，業經許金鍊之法定繼承人即原告許詠舜、蔡美足於105 年7 月28日具狀聲明承受訴訟，並據其提出許金鍊之除戶謄本、繼承系統表、最新戶籍謄本為憑（見本院卷二第141 頁至第149 頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項及第255 條第1 項第2 款分別定有明文。查原告起訴時原以李青松、李碧華、李美滿、李招治（與以下8 人合稱李招治等9 人）、李美女、李碧霞、李美雲、李美麗、李美換及訴外人李美蓮之繼承人蔡善麟、蔡善皓、蔡清木為被告，並聲明：（一）被告應連帶給付原告新臺幣（下同）1 億5,400 萬，及其中7,700 萬元自民國102 年5 月9 日起，其中7,700 萬元自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應同意原告向安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）領取履約保證專戶帳號0000000000000 號（下稱系爭履保專戶）內之款項2 億5,800 萬元。（三）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第7 頁）。嗣因原告與李招治等9 人於另案成立調解，乃於104 年8 月20日具狀撤回對李招治等9 人之起訴（見本院卷二第40頁），李招治等9 人於104 年8 月27日收受原告之民事撤回部分訴訟狀繕本後逾10日而未異議（見本院卷二第43頁），核與民事訴訟法第262 條第4 項之規定相符，應認原告對李招治等9 人所為之撤回已生效力。原告再於本院審理中之104 年10月12日與李青松、李碧華經調解成立（見本院卷二第85頁至第86頁），據此復於104 年11月6 日具狀變更訴之聲明為：（一）被告李美滿（下稱被告）應給付原告950 萬元及自102 年5 月9 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應同意原告向安信建經公司領取系爭履保專戶內之款項2,400 萬元暨其所衍生之利息。（三）第一項聲明，願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第93頁至第94頁）。經核原告前揭所為聲明之變更，於變更前後均係基於主張其向被告買受新北市淡水區如附表所示之14筆土地（下合稱系爭14筆土地），因系爭14筆土地買賣所生履約爭議之事實，應認原告請求之基礎事實同一，相關訴訟及證據資料亦可相互援用，揆諸首揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：伊等於102 年3 月5 日就系爭14筆土地與被告、李青松、李碧華、李招治、李美女、李碧霞、李美雲、李美換、李美麗、李美蓮（上開10人以下合稱賣方，其中李美蓮於102 年12月25日死亡，繼承人為蔡善麟、蔡善皓、蔡清木）簽訂土地買賣合約書（下稱系爭買賣契約），買賣總價金為6 億7,000 萬元，並約定分四次付款。第一次簽約款6,700 萬元於簽約時給付；第二次用印款1 億3,400 萬元，約定於雙方備齊證件並在過戶文件書表上加蓋印章後交予承辦地政士辦理時給付；第三次完稅款1 億3,400 萬元，約定於土地增值稅單、契稅單核發經承辦地政士通知後3 個工作日內1 次付清，買賣雙方同時繳納各自應負擔之稅費；第四次點交尾款為3 億3,500 萬元；另約定伊等將應給付之買賣價款直接匯入雙方所委託之安信建經公司之系爭履保專戶內，以102 年7 月5 日為辦理點交手續之最後點交日。嗣賣方為申請補發土地所有權狀及將系爭14筆土地由公同共有變更為分別共有，雙方乃於102 年3 月26日簽訂補充協議（下稱系爭補充協議），雙方同意展延尾款交付日期1 個月至102 年8 月5 日止，並約定賣方至遲應於102 年4 月30日前完成權狀補發及辦理土地共有型態辦更作業，而伊等同意由賣方先行動用系爭履保專戶內之價款9,500 萬元，惟此係以賣方已備齊所有過戶證件為前提。又伊等於簽訂該協議之日即開立第二次付款價金之票據，待賣方完成上述約定後，伊等即依約將該價金存入系爭履保專戶內。嗣因賣方就如附表所示編號1 、7 之土地（下稱系爭154 之1 、150 之1 地號土地）未能提出農業證明，以申請免稅證明，故雙方再於102 年7 月31日協議如下（下稱系爭備註條件）：「⒈本案結案日期雙方同意延至102 年12月31日，為最後結案日。⒉本案買賣標的中154-1 、150-1 地號土地農業證明尚未核准，俟農業證明核准後，經雙方同意得繼續辦理過戶相關流程提前結案。⒊本案依原契約書約定，買方（即原告）應於過戶前將所有款項匯入專戶，經雙方協議買方開立尾款本票質押賣方，登記人須共同背書後，不需依契約約定存入尾款於專戶中，承辦地政士得辦理所有權移轉登記，俟點交土地交付權狀時由甲方（即原告）支付尾款（開立銀行本行支票交付）。⒋農業證明目前由廣宏泰營造有限公司（下稱廣宏泰公司）協助辦理。」。伊等於102 年3 月5 日簽約時即給付第一次簽約款6,700 萬元（簽發當日即期支票，安信建經公司兌領存入系爭履保專戶日為102 年3 月18日），另於102 年5 月2 日給付第二次款1 億3,400 萬元（簽發當日即期支票及託收票，安信建經公司兌領存入系爭履保專戶日分別為102 年5 月3 日及5 月7 日），又第三次完稅款亦已簽發銀行之即期支票交付承辦地政士保管，其中原告鄭秀美交付託收票部分，亦由安信建經公司依序於102 年8 月13日至15日兌領存入系爭履保專戶，故至102 年8 月15日止，伊等已給付買賣價金共計2 億2,214 萬2,858 元，至其餘第三次款項1 億1,285 萬7,142 元則交由地政士保管，俟賣方依約履行後再由地政士存入系爭履保專戶。然迄102 年9 月26日止，賣方僅李青松、李碧華依約交付土地過戶所需之印鑑證明予承辦之地政士，賣方其餘8 人均未依約履行，保管第三次剩餘款項之地政士為免爭議，仍於102 年9 月26日將款項存入系爭履保專戶內，而於翌日入帳。故至102 年9 月27日止，伊等已付清第一次至第三次款項合計3 億3,500 萬元。除李青松、李碧華外之賣方8 人（下稱賣方其餘8 人）迄未依約備齊所有過戶證件交予承辦地政士，伊等屢次催促，均未獲置理，且賣方迄今仍未提出系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明以供申請免稅證明，惟賣方其餘8 人不僅委請律師發函要求伊等先給付剩餘買賣價金，尚委請律師發函予協助其等申辦農業證明之代書即訴外人祝鳳黛，以其涉犯偽造文書罪嫌為由，禁止其代辦農業證明，顯見賣方完全無履約之意，已嚴重違反系爭買賣契約、系爭補充協議及系爭備註條件之約定。伊不得已於103 年6 月20日以新竹武昌街郵局第607 號存證信函，向被告、李青松、李碧華及李招治等9 人解除系爭買賣契約，並要求返還伊等已給付之買賣價金3 億3,500 萬元。賣方係約定按簽約人數10人均攤系爭14筆土地之買賣總價金，故伊已給付被告買賣價金共3,350 萬元，而被告前於102 年5 月8 日已自系爭履保專戶中動用900 萬元，另曾與其餘賣方共領用500 萬元交付他人整地以申請農業證明，亦即其應負擔其中之50萬元費用，合計被告已動支領用950 萬元，剩餘2,400 萬元尚存於系爭履保專戶內。爰依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告返還已受領之950 萬元，並給付自102 年5 月9 日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，另應同意伊等向安信建經公司領取系爭履保專戶內之2,400 萬元暨其所衍生之利息等語，並聲明如前述壹、程序方面、二、最終變更之聲明所示。二、被告則以：原告就系爭買賣契約衍生之履約爭議，前已向本院起訴請求被告給付違約金，經本院以102 年度重訴字第473 號判決駁回其請求（下稱另案訴訟事件），嗣經原告提起上訴，現由臺灣高等法院以103 年度重上字第754 號給付違約金事件審理中，故原告再提起本件訴訟主張系爭買賣契約業經解除，請求伊返還已受領之買賣價金，另應同意其領取系爭履保專戶內之款項，實質上係就同一紛爭事實重複起訴。依系爭買賣契約第3 條第2 項第一次款第㈠目約定，賣方應於簽約時將土地所有權狀正本交由承辦地政士「保管」，且無論系爭14筆土地之共有型態為何，系爭買賣契約均應由全體共有人簽署，並會同買方申辦所有權移轉登記，且辦理共有型態之變更手續，將延遲履約過戶時程，對賣方不利，故賣方實無辦理共有型態變更登記之動機。伊業已交付土地之所有權狀及印章予承辦地政士，故伊並無因未於簽約時交付土地所有權狀、申請補發土地所有權狀或將系爭14筆土地由公同共有申辦為分別共有型態等事宜而拖延履約時間之情形。如依系爭補充協議履約，賣方於102 年4 月30日前完成土地共有型態變更，並申報土地增值稅，不課徵土地增值稅證明至遲於同年5 月15日即可核下，則依系爭買賣契約第3 條第2 項第三次及第四次款給付之約定，原告於102 年5 月20日前不但應給付完稅款1 億3,400 萬元，且應同時將尾款3 億3,500 萬元存入系爭履保專戶，亦即其等應一次給付4 億6,900 萬元之鉅款，故系爭補充協議實為原告要求賣方配合簽署，藉由辦理土地共有型態變更登記作業及同意賣方動用系爭履保專戶內9,500 萬元款項之方式，以達拖延其等原訂給付第二次至第四次款之時程，另展延尾款給付日期至102 年8 月5 日之目的。又印鑑證明係申辦土地所有權移轉登記時始須檢附之文件，依相關法令規定，申辦土地增值稅繳納或免稅或不課徵證明文件尚無須檢附印鑑證明，原告固主張依系爭補充協議及系爭備註條件之約定，伊至遲在102 年4 月30日前即應備齊所有包含印鑑證明在內之過戶證件，並以伊未依約交付印鑑證明及阻擋土地農業證明之申請，已構成違約為由，據此在103 年6 月20日寄發存證信函解除系爭買賣契約，惟依系爭買賣契約第3 條第2 項所定第二次款之約定，斯時系爭14筆土地尚未達辦理過戶階段，自無使用印鑑證明之必要，且倘若伊負有在102 年4 月30日前備齊所有過戶證件之義務，何以原告在伊備齊相關文件前，明知無給付第二次及第三次款之義務，卻同意賣方動用系爭履保專戶內之9,500 萬元，並於102 年5 月間將第二次款1 億3,400 萬元存入該專戶內，甚至陸續於102 年8 、9 月間逕將第三次款1 億3,400 萬元亦存入系爭履保專戶，顯見原告並未認定伊有違反系爭買賣契約或系爭補充協議之處，且有默示變更伊交付印鑑證明時限之意，惟兩造並未具體約明該時限於何時屆至。又系爭買賣契約並未約定伊負有申請農業證明之義務，且有無申請農業證明，僅涉及伊應否繳納土地增值稅或稅額多寡，並不會造成原告取得系爭14筆土地所有權之障礙，況原告明知如附表編號1 、2 、6 至14所示土地於102 年1 月之公告現值較前次土地移轉現值為低，依土地稅法規定，毋庸課徵土地增值稅，而如附表編號3 至5 所示土地為道路用地，依土地稅法規地亦免徵土地增值稅，由此可知申請農業證明與否對於系爭14筆土地之買賣交易毫無意義，原告以賣方未取得系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明為由，另與賣方簽訂系爭備註條件，將結案日期再展延至102 年12月31日，亦僅係藉詞拖延尾款之給付，故伊絕無原告所述之違約情事。再者，依系爭備註條件第3 點約定，原告應先開立尾款本票質押予賣方，賣方收受該本票時，始有交付印鑑證明供地政士申辦所有權移轉登記之義務，是原告有先為給付之義務，然其等迄未開立前開本票質押予伊，伊自無交付印鑑證明之義務。準此，原告解除系爭買賣契約為不合法，兩造仍應依約履行系爭14筆土地之買賣交易等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、整理兩造所不爭執之事項：㈠兩造於102 年3 月5 日就系爭14筆土地簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價金為6 億7,000 萬元，並分四次付款。第一次簽約款於簽約時給付6,700 萬元；第二次用印款1 億3,400 萬元，約定由原告於102 年3 月31日一次付清，同時雙方備齊證件並在過戶文件書表上加蓋印章後交予承辦地政士辦理；第三次完稅款1 億3,400 萬元於土地增值稅單、契稅單核發經承辦地政士通知後3 個工作日內一次付清，買賣雙方同時繳納各自應負擔之稅費（賣方土地增值稅由系爭履保專戶代為支付）；第四次點交尾款為3 億3,500 萬元。兩造另約定原告應將買賣價款直接匯入雙方所委託安信建經公司之系爭履保專戶內，並約定以102 年7 月5 日為最後點交日。（見本院卷一第20頁至第23頁）㈡兩造於102 年3 月26日就系爭買賣契約訂定系爭補充協議：「本案乙方（即賣方）因補發權狀，俟權狀核發後乙方需辦理公同共有型態變更為持分共有，雙方合意乙方最遲應於102 年4 月30日前完成。且甲方（即原告）同意由乙方先行動用價款9,500 萬元，但前提為乙方已備齊所有過戶證件為限，甲方於簽立本協議日即開立第二次付款價金，需俟乙方完備上述約定，才依契約將價金存入專戶。尾款日期雙方同意展延一個月至8 月5 日止。」（見本院卷一第23頁、第153 頁）㈢兩造於102 年7 月31日就系爭買賣契約簽訂系爭備註條件：「⒈本案結案日期雙方同意展延至102 年12月31日，為最後結案日。⒉本案買賣標的中154-1 、150-1 地號土地農業證明尚未核准，俟農業證明核准後，經雙方同意得繼續辦理過戶相關流程提前結案。⒊本案依原契約書約定，買方（即原告）應於過戶前將所有款項匯入專戶，經雙方協議買方開立尾款本票質押賣方，登記人須共同背書後，不需依契約約定存入尾款於專戶中，承辦地政士得辦理所有權移轉登記，俟點交土地交付權狀時由甲方支付尾款（開立銀行本行支票交付）。⒋農業證明目前由廣宏泰公司協助辦理。」（見本院卷一第28頁、第153頁）㈣系爭14筆土地過戶須備齊之文件包含土地權狀、雙方印鑑證明、身分證明文件（如身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本）及印鑑章。（見本院卷二第121頁反面）㈤系爭買賣契約之賣方已於102 年5 月8 日自系爭履保專戶內動用原告匯入款項中之9,500 萬元，每人領取900 萬元，另使用500 萬元供作申辦農業證明所需辦理整地等相關事宜之用。（見本院卷一第31頁、第102 頁、第107 頁、卷二第122 頁反面）㈥原告將買賣價金匯入系爭履保專戶之日期、金額等明細，詳如安信建經公司專戶資金控管表所示，截至102 年9 月27日止，原告已匯入第一次至第三次款，合計3 億3,500 萬元。（見本院卷一第31頁、第100 頁反面）㈦被告迄今尚未交付印鑑證明予承辦系爭14筆土地過戶事宜之地政士即訴外人陳政國，亦未取得系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明。（見本院卷一第102 頁、第153 頁、第154 頁）㈧原告曾對被告及李招治等9 人向本院提起另案訴訟事件，被告及李招治等9 人復於同一訴訟程序中提起反訴，請求原告履行給付尾款義務，嗣經本院判決駁回原告之訴及被告及李招治等9 人之反訴。該案經原告上訴，現由臺灣高等法院以103 年度重上字第754 號給付違約金事件審理中。（見本院卷一第124 頁至第139 頁反面、卷二第129 頁）四、得心證之理由：原告主張依系爭買賣契約第3 條第2 項第二次款及系爭補充協議之約定，被告應於102 年4 月30日前備齊並交付辦理土地過戶之文件（含印鑑證明）予地政士，至遲亦應於兩造簽訂系爭備註條件之日即102 年7 月31日交付印鑑證明，且被告迄未依系爭備註條件約定申辦取得系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明，致系爭14筆土地無法續辦過戶相關流程，其等前催告被告依約履行義務，均未獲置理，遂於103 年6 月20日依系爭買賣契約第8 條第1 項及特約條款懲罰性違約罰則第1 條約定，解除與被告間之系爭買賣契約，並依法請求被告返還解除契約前已受領且動用之買賣價金950 萬元，及同意其等領取尚存在系爭履保專戶內之2,400 萬元價金部分，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）原告提起本件訴訟，有無違反重複起訴禁止規定？（二）被告是否負有交付印鑑證明及申辦取得系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明之義務？如是，其應於何時履行上開義務？（三）原告以被告未依約履行前開義務，據以解除系爭買賣契約，並請求被告返還已受領之買賣價金或同意原告動用尚存在系爭履保專戶內之買賣價金，有無理由？茲析述本院之判斷如下：㈠原告提起本件訴訟，無重複起訴問題。按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴，民事訴訟法第253 條定有明文。次按當事人就已起訴之事件，於訴訟繫屬中更行起訴，固為民事訴訟法第253 條規定所不許，惟該條所禁止之重訴，自指同一事件而言。所謂同一事件，必同一當事人，就同一法律關係，而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，而受重訴之禁止（最高法院86年度台上字第3088號判決要旨參照）。經查，原告提起本件訴訟係以李美滿為被告，此與另案訴訟事件之被告為李招治等9 人及本件被告李美滿已有所不同；又原告於另案訴訟事件係以主張該件另案被告有違約情事，而依系爭買賣契約特約條款懲罰性違約罰則第1 條約定，請求該案被告連帶賠償懲罰性違約金，此有另案訴訟事件之起訴狀可稽（見另案訴訟事件卷一第7 頁至第13頁），然考以原告於本件起訴時，係以其業已解除系爭買賣契約為由，請求賣方返還已受領且動用之買賣價金、同意原告領取尚存在系爭履保專戶內之買賣價款，足認本件訴訟與另案訴訟事件之當事人、原告所執請求權基礎及請求應受判決事項之聲明均有不同，應認非屬就已起訴之事件於訴訟繫屬中，更行起訴，要無違反重複起訴禁止之問題，故被告此部分之抗辯，容有誤會。㈡針對原告主張被告曾簽署授權書委由李美換代理處理系爭買賣契約之簽訂及履約事宜乙情，被告未為否認之表示，僅稱李美換表示其係受居間仲介兩造就系爭14筆土地為買賣交易之訴外人張永昌所騙云云（見本院卷二第122 頁反面）。經查，依原告所提系爭買賣契約後附日期登載為102 年3 月5 日之授權書所示（見本院卷一第29頁、第30頁），其上記載：「本人因事務繁忙，不克親自前往辦理上述不動產買賣（即授權書最上方臚列之系爭14筆土地，總面積2 萬7,141 平方公尺），就買賣簽訂不動產書面契約，收受價款金，點交土地產權移轉等事宜，特委任代理人全權處理，代理人得為一切法律行為，恐口說無憑，特立此授權書為據。」等語，足認李美換就系爭14筆土地之買賣契約訂立及履約事宜，當有代理該授權書所列授權人之權限，而被告並未爭執其曾在「授權人」欄位簽名及用印，堪信被告確曾授予代理權予李美換，由其代為處理系爭14筆土地之買賣交易事宜。再觀諸系爭買賣契約、買賣價金履約保證申請書、系爭補充協議及系爭備註條件等文件上均有李美換之簽名或用印（見本院卷一第19頁反面至第23頁、第24頁正、反面、第28頁），足知李美換曾基於被告之授權而代理其簽署上開文件，被告亦未提出其他事證足資認定其曾就李美換之代理權為何限制或終止之意思表示，復未具體敘明其前揭所謂李美換表示遭人所騙之情為何，應認其所辯不足為採，是以就李美換代理被告所簽訂系爭買賣契約、系爭補充協議及系爭備註條件之內容，自有拘束被告之效力，合先敘明。㈢被告未履行依系爭買賣契約、系爭補充協議及系爭備註條件所定應交付印鑑證明及申辦系爭154 之1 、150 之1 地號土地農業證明等義務，應認已構成違約。 ⒈系爭14筆土地過戶須備齊之文件包含土地權狀、印鑑章、雙方印鑑證明及身分證明文件（如身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本），為兩造所不爭執，已如前述。而參諸被告所提「土地登記審查手冊、第四章所有權變更登記、第一節買賣登記、貳、應備文件」之記載內容（見本院卷一第166 頁正、反面），可知不動產以買賣為原因辦理所有權移轉變更登記時，應提出包含「義務人之印鑑證明」及「土地增值稅繳納或免稅或不課徵證明文件」在內之資料，由此可推論至遲於申辦土地移轉過戶登記程序前，為土地買賣交易之當事人理應備齊前開資料。對此，兩造於系爭買賣契約之第3 條第2 項第二次款約定：「第二次款訂於102 年3 月31日由買方（即原告）一次付清，同時雙方備齊證件並在過戶文件書表上加蓋印章（賣方為印鑑章）後交予承辦地政士辦理。」（見本院卷一第21頁），是依該約款，被告原於102 年3 月31日即應備妥印鑑證明等過戶文件。嗣兩造因土地權狀補發及將系爭14筆土地辦理共有型態變更事宜，另於102 年3 月26日簽訂系爭補充協議（見本院卷一第23頁），其中約定賣方應於102 年4 月30日前完成權狀補發及辦理土地共有型態之變更登記作業，且以賣方備齊所有過戶證件作為其等得動用系爭履保專戶內9,500 萬元之前提，又原告於簽訂協議當日所簽發之第二次款即期支票及託收票，須於被告依協議履行時方由代為保管票據之地政士兌領存入系爭履保專戶中。由上開協議內容，應可推認賣方須於備齊所有過戶證件時始得動用系爭履保專戶內之款項，原告亦始負有將第二次款兌領存入系爭履保專戶之義務。惟參酌原告所提安信建經公司專戶資金管控表，可知系爭買賣契約所定第二次用印款業於102 年5 月3 日、5 月7 日即分2 次存入系爭履保專戶中，而同年月8 日則有「協議動用款出款」合計9,500 萬元之紀錄，甚至系爭買賣契約所定原告應支付之第三次完稅款已陸續於102 年8 月13日至15日及同年9 月27日存入系爭履保專戶內（見本院卷一第31頁），而兩造復不爭執賣方於備齊系爭補充協議約定之所有過戶證件前即已動用系爭履保專戶內9,500 萬元款項等情，故尚難據此逕認賣方未依系爭補充協議之約定於備齊包含印鑑證明在內之過戶文件前即動用系爭履保專戶內之款項，已然違約。 ⒉觀諸兩造所簽訂系爭備註條件，其中第1 點明文系爭14筆土地之買賣交易事宜，最終結案日期為102 年12月31日，而依系爭買賣契約第3 條第2 項第四次款之內容可推知，最後結案日即為系爭14筆土地完成所有權移轉登記及賣方辦理點交土地手續之日（見本院卷一第21頁），參以系爭備註條件第3 點約定，應認原告於辦畢所有權移轉登記，並經由點交占有土地及取得權狀時，方須支付尾款價金。再斟酌系爭備註條件第2 點內容，兩造已明文約定就系爭154 之1 、150 之1 地號土地應申辦農業證明，待取得該2 筆土地之農業證明後，雙方得繼續辦理過戶相關程序提前結案，對照原告稱該點所謂「過戶相關流程」係指辦理完稅手續、地政士向地政機關遞件辦理過戶乙情（見本院卷二第122 頁），亦為被告所是認（見本院卷一第101 頁），綜此應可推論兩造至遲應於102 年12月31日前，完成系爭14筆土地之所有權移轉登記及點交事宜，而辦理所有權移轉登記所須具備之資料，諸如印鑑證明、土地增值稅繳納或免稅或不課徵證明文件，依上開所述，應於辦理土地移轉登記程序前即備齊。又依被告所提土地增值稅（土地現值）申報書之表格內容所示（見本院卷一第167 頁），可知系爭154 之1 、150 之1 地號土地是否取得農業證明，將會影響土地增值稅課徵與否或課徵之數額，而兩造既已在系爭備註條件特別約定於取得系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明後得繼續辦理過戶相關流程，應認兩造顯已合意將取得上開2 筆土地之農業證明作為辦理土地過戶事宜之重要條件，故兩造均應受上開約定之拘束，不得於事後復行爭執因本件交易並無繳納土地增值稅問題而毋庸另行就上開2 筆土地申辦農業證明；又承前開有關過戶相關流程順序之說明，應認本件應由依約定負有申辦上開2 筆土地農業證明義務之人，於辦理土地增值稅申報作業前即取得農業證明至明。 ⒊就兩造簽訂系爭買賣契約、系爭補充協議、系爭備註條件前之磋商過程、簽訂情形及後續履約狀況，負責辦理系爭土地過戶事宜之地政士陳政國曾於另案訴訟事件到庭證稱：「系爭買賣契約第3 條第2 項第二次款項下所謂『備齊證件』，是指賣方印鑑證明、蓋妥印鑑章、身分證明文件（例如：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本）。」、「只有李青松、李碧華2 人有交付（印鑑證明）。其餘賣方迄今均未交付。」、「（問：依102 年3 月26日補充協議約定…所謂『乙方已備齊所有過戶證件』是否包括乙方（即賣方）之印鑑證明？）是。」、「（問：102 年3 月26日簽訂補充協議後，乙方（即賣方）有無將印鑑證明交付給你，以辦理土地所有權移轉登記手續？）沒有。」「（問：為何雙方會於102 年7 月31日簽訂『備註條件』？）因為其中的買賣標的系爭154 之1 、150 之1 地號（土地）農業證明未獲核准，雙方協議農業證明核准之後再辦理相關的程序。」、「在102 年7 月31日雙方有協議要等到系爭154 之1 、150 之1 地號土地的農業證明核准後再繼續辦理所有過戶相關程序。」、「（問：本件依照原來簽訂的買賣契約，不包含102 年3 月26日、7 月31日所簽訂的協議及備註條件，系爭土地過戶時要辦理哪些手續？所謂的過戶文件是指哪些？）身分證明文件、印鑑證明、蓋妥印鑑章及土地所有權狀。本件因為當時雙方有合意要聲請農業使用證明，所以本件過戶文件還要檢附農業證明，以辦理土地增值稅免稅。辦理過戶的手續要先聲請農業證明，農業證明下來後才能申報土地增值稅，增值稅稅單核下後才能辦理土地所有權移轉登記。」、「…農業證明在7 月份有核下，但是其中2 筆的農業證明沒有核准，在報稅之前要把所有的書類作完，蓋妥印鑑章，雙方約定7 月31日協調完後，賣方同意交付印鑑證明，並蓋妥印鑑章，交付給我們保管。7 月31日當天我有提示相關的書面，有請賣方交付印鑑證明蓋妥印鑑章，賣方李美女、李美換、李青松、李碧華有蓋印鑑章，但是只有李青松、李碧華有交印鑑證明，其他賣方沒有交付印鑑證明，所以我沒有辦法核對。另外約定，我印象中是7 月31日後1 週，約定要交付印鑑證明，並蓋妥印鑑章，但是他們（指李青松、李碧華以外之賣方其餘8 人）到太平洋房屋時又告訴業務人員沒有帶印鑑證明，太平洋房屋的人員就通知我及我的助理說不用到了，因為賣方沒有帶印鑑證明」、「（102 年）3 月26日當天簽訂協議書時，李美換有簽，李碧霞有簽，李青松及李碧華則是委由祝鳳黛代書代理簽名，李美換是代理除李青松、李碧華以外的所有權人之同意，所以我們認為是所有共有人一致要求為共有型態之變更。」、「（問：是否知道系爭154 之1 、150 之1 地號土地公告現值有無漲價？）我不知道，因為農業證明不是我申請的」、「（問：3 月26日協議時有無跟賣方說明過戶證件為何？）102 年3 月5 日簽系爭買賣契約時就已經說明清楚了。」、「（問：從簽約至今，賣方有無通知你要依照一般稅率申報土地增值稅？）沒有。」、「在102 年3 月26日雙方協議尾款最後付款期日展延到102 年8 月5 日止，因為農業證明無法核下，所以雙方同意再展延第2 次時間到102 年12月31日止，是最後付尾款日期。」等語（見本院卷二第99頁反面至第104 頁），由此足以推認證人陳政國曾通知賣方應於102 年7 月31日交付辦理土地過戶所需之印鑑證明，惟該日僅有李青松、李碧華2 人依約交付，證人陳政國雖曾在102 年7 月31日後另與包含被告在內之賣方其餘8 人約定交付印鑑證明之日，然上開8 人仍未依約交付印鑑證明。此外，證人陳政國並未負責處理系爭154 之1 、150 之1 地號土地農業證明事宜，故不清楚上開2 筆土地之公告現值漲跌情形，惟其已明確證述兩造於系爭備註條件第2 點有約明以取得系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明再繼續辦理後續土地過戶事宜，另提及系爭14筆土地共有型態之變更登記係賣方一致要求，兩造始於系爭補充協議中約明至遲在102 年4 月30日前應辦畢相關變更作業等情。是被告辯稱其認為將土地辦理共有型態變更登記乙事沒有任何意義、本件交易係由證人陳政國負責申辦土地農業證明，而該交易沒有土地增值稅繳納問題，故毋庸另外就土地申辦農業證明云云，俱無值採。至被告辯稱依系爭備註條件第3 點內容，原告負有開立與尾款同額之本票交予其質押之先行為義務部分，經查，依系爭買賣契約第3 條第2 項第三次完稅款第㈡目規定，原告係在地政士辦理土地增值稅、契約事宜時，始負有簽發本票為擔保之義務（見本院卷一第21頁），而兩造在簽訂系爭備註條件時，既尚有申辦2 筆土地之農業證明以處理申報土地增值稅事宜待進行，則原告自無先行簽發本票質押予被告之義務，此情亦經證人陳政國明確證述「因為增值稅稅單尚未核下，賣方尚未準備過戶文件齊全，所以買方尚未開立尾款本票放在我這裡保管。」等語在案（見本院卷二第104 頁），堪認被告前揭所辯，亦難憑採。 ⒋再觀之居間兩造交易之仲介即證人張永昌於另案訴訟事件第二審審理中所證：「本來（系爭14筆土地）是公同共有，應賣方的要求解除成個別所有做買賣。」、「農業證明委託我去申請。系爭154 之1 、150 之1 地號土地申請過程中我們不知道這2 筆土地已經被列管，因為土地上面被傾倒廢土，所以被列管，如果再做農業使用，要全部覆土做整理。被上訴人（即被告及李招治等9 人）之前都沒有告知這2 筆土地被列管，是我們申請時才知道，所以我們需要時間去覆土，加上地上被占用需要鑑界，上面還有種植植物需要移除。上開事情要全部做完，才可以取得農業證明。現在做到百分之80、90就停下來。賣方告訴我們已經寄出存證信函給買方，所以要我們暫時不要再做。」、「賣方要求買方（指原告）先行動支9,500 萬元，其中有500 萬元拿來做農業證明的費用。」、「（問：按照系爭補充協議，買方同意賣方先行動用9,500 萬元，但前提為賣方備齊所有過戶證件為限，後來賣方沒有備齊所有過戶證件，為何買方同意他們先動用9,500 萬元？）那時賣方一直要求由我告知買方是否可以先行動用9,500 萬元，賣方也說一禮拜內會把所有文件做備齊的動作，所以買方才同意先行動用。」、「（問：102 年7 月31日雙方協議時，買方有無要求賣方要交付印鑑證明？賣方有無人交付印鑑證明？）買方有要求賣方交付印鑑證明。其中2 個賣方李青松及李碧華有交付印鑑證明給地政士，其他都沒有交。」、「（問：後來其他沒有交的人，是否有跟地政士約定要到仲介公司去交付印鑑證明？）有。但是都沒有交。」、「（問：那你怎麼知道要暫時停止申請農業證明？）因為我問過兩造。要不要辦是賣方在決定的。」、「先前訂立契約時，大家就有約定辦理農證（指農業證明）才進行過戶。」、「（問：農用（業）證明剩下2 筆土地辦不出來嗎？）並不是辦不出來，是賣方說要停止辦理。」、「（問：為何一定要辦農用（業）證明？）我不知道，這是他們之間的協議。」等內容（見本院卷二第106 頁反面至第111 頁），除可驗證前開證人陳政國所述曾要求賣方於102 年7 月31日交付印鑑證明、於該日後曾與賣方其餘8 人另行約定一期日在仲介公司交付印鑑證明，惟上開賣方迄未依約交付印鑑證明、兩造於系爭備註條件第2 點約明須取得系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明再繼續辦理過戶事宜等情為真實外，更可證明系爭買賣契約之賣方負有申辦系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明之義務，而賣方當時係自系爭履保專戶撥款500 萬元委由仲介公司代辦申請系爭14筆土地之農業證明所需進行之整地、鑑界等事宜，惟嗣因賣方要求暫停辦理農業證明之申請，故最終未能取得上開2 筆土地之農業證明等節。細繹證人張永昌上開證詞，對照被告所提102 年3 月5 日由訴外人祐億不動產仲介公司簽發予賣方之同意書（見本院卷一第107 頁），足認系爭14筆土地農業證明之申請確係由賣方委託仲介公司代辦之事實。又參酌被告於另案訴訟事件第二審審理程序中所提書狀及陳述，已自承依系爭備註條件第2 點約定，賣方負有申辦農業證明之義務，惟辯稱其並未拒絕申辦農業證明云云（見臺灣高等法院103 年度重上字第754 號卷一第99頁反面、第127 頁反面），然查，酌之李青松及李碧華於本院審理中曾具狀說明其等係全權委由祝鳳黛代書配合辦理系爭14筆土地買賣所需各項資料文件乙情（見本院卷一第156 頁、第160 頁），而賣方其餘8 人曾對祝鳳黛寄發律師函，告以其擅自於農業證明申請書上蓋印其等8 人之印章，已涉嫌偽造文書，要求其出面說明之旨，亦有102 年10月23日智昶法律事務所102 年智字第1021023 號函在卷可按（見本院卷一第38頁正、反面），堪認證人張永昌所證係因賣方發函要求停止辦理農業證明之申請，致系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明最終未能取得乙事，尚非無稽。被告雖空言聲稱其並未拒絕申辦農業證明，其對祝鳳黛寄發律師函僅係要釐清祝鳳黛係如何取得其印章，而非指示祝鳳黛不要繼續申辦農業證明云云，惟被告既自承負有申辦系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明之義務，卻未提出其他足資證明其有依約申辦農業證明之事證，亦未因無法提出系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明，而有與原告進行磋商或要求證人陳政國逕依一般稅率申辦土地增值稅之舉，復未指摘證人張永昌所證係賣方要求不要繼續申辦農業證明等節有何不實之處，則綜此足證包含賣方其餘8 人，不僅未依約定在102 年7 月31日後另行議訂之期日交付過戶所需印鑑證明文件，亦有阻礙申辦系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明等事實，則被告未依約履行上開義務，顯具可歸責事由，是應認原告主張被告未依約交付印鑑證明及申辦上開2 筆土地之農業證明，已構成違約等節，堪值採信，而被告空言泛稱系爭14筆土地之買賣交易不需繳納土地增值稅、申辦農業證明沒有意義，未能順利申辦農業證明係可歸責於證人陳政國云云，洵無足採。㈣被告確有可歸責之違約情事，原告解除系爭買賣契約後，得請求被告返還已受領之買賣價金。 ⒈本件被告係可歸責未依系爭買賣契約、系爭補充協議及系爭備註條件等約定，配合交付過戶所需包含印鑑證明在內之文件，且未能申辦取得系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明，致後續土地過戶事宜無從進行等事實，業經本院詳論如前。原告依系爭買賣契約第8 條第1 項及特約條款懲罰性違約罰則第1 條約定，前於102 年9 月17日曾委由律師發函催告被告依約履行義務（見本院卷一第34頁至第36頁），而依系爭備註條件第1 點約定，兩造已議定系爭14筆土地之買賣交易最終結案日為102 年12月31日，然被告猶未依約於該日前履行前述義務，是原告依系爭買賣契約特約條款懲罰性違約罰則第1 條約定，另於103 年6 月20日以新竹武昌街郵局第607 號存證信函表達解除系爭買賣契約之意思表示（見本院卷一第39頁至第45頁），而被告於同年月23日已收受該解除契約之通知（見本院卷一第50頁），應認原告已合法解除系爭買賣契約。 ⒉按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。本件兩造均不爭執賣方已於102 年5 月8 日動用系爭履保專戶內9,500 萬元之款項，而上開款項既係由賣方10人共同動用，則原告依民法第259 條第1 款、第2 款項規定，請求被告返還依其所占1/10之比例而動支之款項950 萬元，及自動用款項翌日即102 年5 月9 日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，於法尚無不合。又兩造均不爭執原告業已匯付買賣價金3 億3,500 萬元至系爭履保專戶乙事，則被告依其所占1/10比例原可取得之價金為3,350 萬元，扣除被告已動用之950 萬元，其餘尚存在系爭履保專戶內之款項為2,400 萬元（見本院卷二第139 頁反面），揆之前揭規定，被告亦應同意原告向安信建經公司領取該筆2,400 萬元暨其所衍生之利息，以為回復原狀之方法，故原告此部分之請求，亦屬有據。五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，主張被告未依約交付印鑑證明，亦未申辦取得系爭154 之1 、150 之1 地號土地之農業證明，已構成違約，其依系爭買賣契約第8 條第1 項及特約條款懲罰性違約罰則第1 條約定，業於103 年6 月20日寄發存證信函合法解除與被告間之系爭買賣契約為由，依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告返還已受領之買賣價金950 萬元及自受領翌日即102 年5 月9 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另請求被告同意原告向安信建經公司領取系爭履保專戶內之2,400 萬元款項暨其所衍生之利息，均為有理由，應予准許。又本判決主文第1 項，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行部分，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、原告減縮訴之聲明後，訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 105 年 8 月 25 日民事第一庭審判長法官林政佑法官陳筱蓉法官蘇珈漪以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 105 年 8 月 25 日書記官簡吟倫附表：土地標示 ┌─┬────────────────┬──┬────┬────┐ │編│土地坐落 │ │面積│出賣│ │ ├───┬────┬───┬───┤地目├────┤ │ │號│縣市│鄉鎮市區│ 段 │ 地號 │ │平方公尺│權利範圍│ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │1 │新北市│淡水區 │北投子│154-1 │ 田 │ 14,703│ 全部 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │2 │新北市│淡水區 │北投子│157 │ 原 │ 1,598│ 全部 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │3 │新北市│淡水區 │北投子│154-40│ 田 │ 48│ 全部 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │4 │新北市│淡水區 │北投子│154-41│ 田 │ 164│ 全部 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │5 │新北市│淡水區 │北投子│157-1 │ 原 │ 2│ 全部 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │6 │新北市│淡水區 │北投子│146 │ 溜 │ 1,644│ 全部 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │7 │新北市│淡水區 │北投子│150-1 │ 田 │ 1,225│ 全部 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │8 │新北市│淡水區 │北投子│145-1 │ 田 │ 1,532│ 全部 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │9 │新北市│淡水區 │北投子│145-3 │ 溜 │ 1,314│ 1/2 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │10│新北市│淡水區 │北投子│154-52│ 田 │ 3,101│ 全部 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │11│新北市│淡水區 │北投子│155 │ 田 │ 1,241│ 全部 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │12│新北市│淡水區 │北投子│156 │ 原 │ 637│ 全部 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │13│新北市│淡水區 │北投子│156-2 │ 田 │ 272│ 全部 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──┼────┼────┤ │14│新北市│淡水區 │北投子│156-3 │ 原 │ 317│ 全部 │ └─┴───┴────┴───┴───┴──┴────┴────┘

臺灣士林地方法院103年度重訴字第427號

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