104年度訴字第1676號｜民事：返還押租金等｜裁判日期：105 年 08 月 24 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1676號原　　　告　蕭忠義訴訟代理人　施嘉鎮律師複代理人　　張智偉律師謝博雯律師被　　　告　潘以子瑜張佩君上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國105年7月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告潘以子瑜應給付原告新臺幣壹佰壹拾叁萬壹仟捌佰陸拾元，及自民國一○四年十一月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告潘以子瑜負擔百分之九十五，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁拾柒萬柒仟貳佰捌拾柒元為被告潘以子瑜供擔保後，得假執行。但被告潘以子瑜如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰壹拾叁萬壹仟捌佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、本件原告起訴主張：㈠原告為承租五路財神廟（即原新十八王公廟，下稱系爭房屋）以設立宗教文物館供參觀，經被告向原告告知，渠等為系爭房屋之所有權人，並稱系爭房屋之地址為「新北市○○區○○里○○○00○0號」；復因系爭房屋上並未標示門牌號碼，經被告潘以子瑜提出記載自己為納稅義務人之103年房屋稅繳款書為據。原告不疑有他，而於民國103年7月20日與被告簽訂如本院卷第12至17頁之租賃契約書（下稱系爭租約），並給付12個月之租金共新臺幣（下同）72萬元、押租金12萬元，復因裝潢房屋支出352,000元。然原告嗣後欲以「新北市○○區○○里○○○00○0號」地址申請營業執照時，經營業登記辦理人告知需確認設立地址，原告始查出系爭房屋並非坐落於「新北市○○區○○里○○○00○0號」地址；而系爭房屋實為「新北市○○區○○里○○○00○00號」旁之擴建，而實際新北市○○區○○里○○○00○0號地址，則與系爭房屋相距100公尺。據此，原告已於104年7月 24日，以存證信函向被告為撤銷系爭租約之意思表示。㈡觀系爭房屋實與地址新北市○○區○○里○○○00○0號之房屋有一段距離，而被告係明知系爭房屋之門牌號碼並非新北市○○區○○里○○○00○0號，亦明知原告欲承租系爭房屋供其設立宗教文物館營業之用，竟向原告謊稱系爭房屋之門牌號碼新北市○○區○○里○○○00○0號，致原告陷於錯誤，而簽訂系爭租約。又兩造簽訂系爭租約，確有以營業為目的之約定，然因系爭房屋舊有門牌業經撤銷重編，現門牌號碼新北市○○區○○里○○○00○0號地址之建物則為訴外人蘇玉雄所有，系爭房屋無從申請稅籍登記，致原告無法申請營業執照，則原告承租系爭房屋以供參觀用之目的即有未達，被告於締約時即處於自始客觀不能狀態，系爭租約係自始無效。㈢綜上，系爭租約係屬無效，被告因無法律上之原因受領原告給付之租金、押租金，原告並因裝潢系爭被告房屋支出金額，足徵原告受有共計1,192,000元之損害。另被告詐稱系爭房屋之門牌號碼乃新北市○○區○○里○○○00○0號，致原告陷於錯誤簽訂系爭租約，原告自得撤銷上揭受詐欺而為之意思表示。又被告所為上揭詐欺行為，顯係共同以侵權行為而侵害原告財產權，自應連帶賠償原告之損害。縱認系爭租約有效成立而不得撤銷，被告亦未依系爭租約將合於約定使用、收益之租賃物交付原告，原告仍得依民法第226條第1項、第256條規定解除系爭契約，並請求被告返還上揭租金、押租金及因裝潢系爭房屋支出之金額共1,192,000元。為此，提起本訴等語。並聲明：⒈被告等應連帶給付原告1, 192,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告潘以子瑜、張佩君則以下詞資為抗辯：㈠系爭房屋為被告潘以子瑜所有，原告簽署系爭租約本與被告潘以子瑜，係原告見潘以子瑜年紀已大，而要求被告張佩君於系爭租約上簽名，是被告張佩君至多為系爭租約之見證人，原告向被告張佩君提起本件訴訟則顯無理由。㈡又系爭房屋之門牌號碼即新北市○○區○○里○○○00○0 號，被告於67年間並於此址設立戶籍，然於73年間，戶政事務所出於疏忽，另行編制新北市○○區○○里○○○00○0 號門牌。至原告承租之系爭被告房屋未辦保存登記，然仍可為承租標的；且兩造於系爭租約中，並未註明原告可得從事何種營業。且原告早於103年6月14日就系爭房屋簽立租賃契約時，即知系爭房屋為未辦保存登記建物；後前揭租賃契約被劃掉，並經原告詳細評估後，兩造改於104年7月20日第二次簽約，而簽立系爭租約。其主張系爭租約無效云云，自屬無據。㈢又原告對系爭房屋所為裝潢，對被告潘以子瑜並無任何益處，且原告於104年12月13日將系爭房屋騰空，連廁所洗手台、鐵製大門遙控機座都拆光，現仍請求被告賠償裝潢費用，亦屬無理。被告主張原告如拆除鐵製大門，仍應將大門回復原狀等語。並聲明：⒈請求駁回原告之訴；⒉如為不利被告之判決，願供擔保請求免為假執行。三、本院之判斷：㈠原告主張兩造於103年7月20日就系爭房屋簽訂系爭租約，系爭租約上關於系爭房屋之地址記載為「新北市○○區○○里○○○00○0號」，原告並給付12個月之租金72萬元、押租金12萬元，嗣後原告就系爭房屋無法辦理營利事業登記等情，此為兩造所不爭執。惟被告張珮君除否認其為系爭租約之出租人外，被告2人並否認有原告所指前述謊稱系爭房屋門牌號碼之事實，並以前詞置辯。㈡系爭租約是否因客觀給付不能而無效？按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項定有明文。又民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者，其契約無效。該項所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意（最高法院87年度台上字第281號裁判要旨參照）。故不能之給付之情形包含事實上之不能（標的物滅失不存在）或法律上之不能（違禁物或違反法律禁制規定）。而依民法第421 條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」關於房屋之租賃，本不以已辦理所有權保存登記或編有門牌號碼之房屋為必要。原告主張系爭房屋因無門牌號碼無法辦理營利事業登記，縱有此項情形存在，亦屬違反行政機關對於營利事業登記之規範事項，非謂此類房屋不得做為租賃契約之租賃物，且客觀上對任何人均不能履行。故原告主張系爭租約因給付之標的屬客觀自始不能，系爭租約因而無效等語，要無足採。㈢系爭租約之出租人除被告潘以子瑜，是否包含被告張佩君？依卷附系爭租約（本院卷第12至14頁）所載，契約最末之出租人欄處，固有被告潘以子瑜之簽名與印文，其後則有被告張佩君之署名。惟被告2人抗辯系爭房屋為被告潘以子瑜所有，係原告見潘以子瑜年紀已大，而要求被告張佩君於系爭租約上簽名，是被告張佩君為系爭租約之見證人等語。就系爭租約訂立之初被告所提系爭房屋之新北市政府稅捐稽徵處103年度房屋稅繳款書（本院卷第17頁），納稅義務人為被告潘以子瑜，且系爭租約封面之出租人簽章欄（本院卷第12頁）處僅有被告潘以子瑜之印文外，該系爭租約本文開頭記載：「立契約書人潘以子瑜出租人（以下簡稱甲方）承租人蕭忠義（以下簡稱乙方），因房屋租賃事件，訂立本契約，雙方同意如左」。證人錢世強於審理中證稱：簽約地點在潘以子瑜的住家，是在五路財神廟旁邊的第二家，簽約之前看了房子好幾次，伊陪同原告看了兩、三次，潘以子瑜及張佩君都有帶他們去看過，收受租金是潘以子瑜，簽約的時候給租金的支票，由潘以子瑜收下，張佩君沒有收租金（見本院卷第198頁反面105年6月13日言詞辯論筆錄）。則從系爭租約相關之記載與收受租金情形，被告張佩君是否同為系爭租約之出租人，尚非無疑，是原告主張被告張珮君同為系爭租約之出租人，為無理由。㈣原告主張受有詐欺而依民法第92條第1項規定撤銷系爭租約，並請求損害賠償，有無理由？ ⒈被告抗辯系爭房屋門牌號碼為「新北市○○區○○里○○○00○0號」，依原告所提新北市○○區○○段○○○○段00 ○號建物謄本影本（本院卷第135頁）及新北市金山戶政事務所104年8月10日新北金戶字第1043754517號函（本院卷第20至22頁），現今「新北市○○區○○里○○○00○0號」門牌號碼之配置非屬系爭房屋。惟關於「新北市○○區○○里○○○00○0號」門牌號碼之沿革，依被告所提戶籍資料（本院卷第74頁）及新北市金山戶政事務所105 年5 月17日新北金戶字第1053742724號函檢送之門牌編釘資料（本院卷第165 至169 頁），及該戶政事務所105 年6 月1 日新北金戶字第1053743078號函稱：「旨揭門牌號碼係62年11月19日由潘以○瑜先生申請編釘，復於72年8 月24日由蘇○雄先生申請整批新蓋建物門牌初編釘為崁子腳58之1 至58之52號，經查本所檔存資料，62年11月19日由潘以○瑜申請編釘之崁子腳58之1 號門牌無拆除註銷、重複改編或整編之相關資料。」（本院卷第178 頁），從上揭函文資料，可知「新北市○○區○○里○○○00○0 號」於62年11月19日編釘時，初由被告潘以子瑜所取得，嗣於72年8 月24日即因新蓋建物原因而重編釘至其他建物。 ⒉系爭建物因無門牌號碼致無法辦理商業登記一節，依新北市政府經濟發展局105年5月23日新北經登字第1050902581號函稱：「按經濟部97年8月1日經商字第09700595900號釋示（略以）：『商業登記法第9條規定商業登記之【所在地】係商業法律關係之中心地域，舉凡債務清償、訴訟之管轄及書狀之送達均以所在地為依據，應以戶政機關編釘之門牌為依歸。』是以，未領得門牌號碼之建物不得為商業登記所在地。」（本院卷第175頁）。系爭房屋因未領得合法之門牌號碼，故無法辦理商業登記。但依證人錢世強於審理中證稱：原告有表明他是種沈香的，契約有載明要做營業用，印象中沒有講要做商業登記，但有提到要至稅捐處設立稅籍、要成立宗教文物館，就看將來公司的發展等語（見本院卷第199 頁反面至200頁正面105年6月13日言詞辯論筆錄）。此觀原告所提系爭租約封面所載：「房屋向稅捐處申報出租營業用」（本院卷第12頁），足證就系爭房屋得否辦理稅籍登記而為約定。依卷附財政部國稅局板橋分局105年5月19日北區國稅板橋銷字第1052056815號函（本院卷第173頁）稱：「按『營利事業因受都市計畫土地分區使用或因建管、衛生或其他法令規定限制，不合有關規定或其他原因等，未能核准設立登記（編者註：係指已廢止之營利事業登記），如已擅自營業，基於有營業即應課稅之賦稅公平原則，該管稽徵機關應予以設籍課稅者，除依法免辦商業登記部分者外，應於核定稅籍課稅時，隨即將設籍課稅之稅籍資料通報其所在地商業登記主觀機關』為財政部75年11月29日台財稅第0000000 號函明釋」、「未領得門牌號碼之未辦理保存登記建物，倘有營業行為，基於賦稅公平原則，應予設籍課稅。」是系爭房屋雖屬未領有門牌號碼建物，如有營業行為，依上開函文內容，亦應設籍課稅。故系爭建物是否領有門牌號碼，既無礙原告向稅捐機關辦理設籍登記，縱被告潘以子瑜依原告所稱有隱瞞系爭建物未領有門牌號碼，原告亦無因此陷於錯誤之可能，故原告主張依民法第92條第1 項撤銷系爭租約，並依此而向被告主張損害賠償，要無依據。㈤原告主張依民法第226條規定解除系爭租約，有無理由？按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，而契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，惟是否應盡附隨義務，尚應視契約當事人有無為此達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定。證人錢世強於審理中證稱：「（簽約當時原告有無表明要設立公司設立登記？）原告有表明他是種沈香的，契約有載明要做營業用，印象中沒有講要做商業登記，但有提到要至稅捐處設立稅籍，要成立宗教博物館，就看將來公司的發展。」、「（原告簽約當時有無提到租房屋的目的？）有，他的目的就是要設宗教文物的擺設、買賣，院子可以擺一些盆栽來賣。」、「（依契約第4 條第1 款規定，並無特別註明住家或營業用？）我不清楚，我有看到住家跟營業，我認為就是住家跟營業都可以。」（見本院卷第199 反面、200 頁正面105 年6 月13日言詞辯論筆錄）是原告承租系爭房屋之目的，除設立宗教博物館外，亦包含宗教文物之買賣行為。依前開新北市政府經濟發展局105 年5 月23日新北經登字第 1050902581號函文所稱，商業登記之所在地係商業法律關係之中心地域，舉凡債務清償、訴訟之管轄及書狀之送達均以所在地為依據，原告既以系爭房屋作為商業行為之所在中心，則系爭房屋得否辦理商業登記，攸關原告所前開商業行為之所在地依據，則被告潘以子瑜所應履行出租人交付合用租賃物之義務，自應包括原告得以系爭房屋合法辦理營利事業登記之內涵在內。系爭房屋未領得合法之門牌號碼，致原告無法辦理營利事業登記，被告潘以子瑜顯未依民法第423 條規定，履行其應提供合於約定使用目的之房屋予原告之義務。被告潘以子瑜未能依約交付合於所約定使用、收益之租賃物，且經原告反映後，亦未解決上述問題，業據原告提出存證信函一紙為證（本院卷第18、19頁）。而按民法第226 條第1 項規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、同法第256 條規定：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」又繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不得因此即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除權。於繼續性質之租賃契約，民法債編「租賃」，就承租人之終止權，固已有特別規定，但在出租人依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承租人要非不得依法行使解除權，以解除租賃契約（最高法院102 年度台上字第1447號民事裁判要旨參照），系爭租約於訂約之初即未領有合法門牌號碼而無法辦理營業登記，原告自得依關於給付不能之規定，主張解除系爭租約並請求損害賠償。㈥茲就被上訴請求各項金額賠償各項損害，是否有據？逐一論述如下： ⒈關於原告已給付之租金72萬元及押租金12萬元部分，按民法第259條第1項規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。」，原告依上開規定自得請求被告潘以子瑜返還已給付之租金72萬元與押租金12萬元。 ⒉關於原告主張支出之裝潢費用、保全費用部分：原告主張就系爭房屋支出鐵製大門費用78,000元、廁所 58,000元、2樓欄杆50,000元、木工裝潢60,000元、中興保全36,000元，業據其提出展溢工程行收據影本1紙、估價單影本1紙、中興保全股份有限公司電子計算機統一發票影本 16紙、天盛木材行估價單影本2紙等件為證（本院卷第94、 95、96至101、102頁）。另原告主張室內油漆費用支出 70,000元，但依原告所提立勤油漆工程行估價單（本院卷第94頁）所載金額9,860元，是原告依該估價單所支出之金額 9,860元應可認定，逾該金額範圍之部分則無依據。再依證人錢世強於審理中證稱：簽約前房屋當時大門鐵捲門壞掉是歪的，鐵皮好像有些捲上去、有些垂下來，地板好像是石片，一樓的牆壁油漆斑駁，沒有廁所，廁所是外面的流動廁所，一樓的天花板還好，電燈可以用，二樓的牆壁舊舊的，樓梯很窄，二樓中間挑空的地方沒有欄杆，伊去系爭房屋有看到原告正在裝潢，房屋還漏水，原告有在抱怨，還找張佩君理論，伊去了之後鐵製大門就換新的，還裝了中興保全，本來沒有廁所，原告在裡面修廁所，二樓沒有欄杆原告為了安全才增加的，一樓辦公室有油漆，二樓以上伊不知道等語（見本院卷第199頁正反面、第200頁反面105年6月13日言詞辯論筆錄），並有原告所提系爭房屋裝潢照片（本院卷第136 至143頁）為證，原告前述主張裝潢費用部分應可採信。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條定有明文，原告於解除系爭租約後，依民法第226條第1項規定請求因裝潢系爭房屋支出前述裝潢費用291,860元（78000 +58000+50000+60000+36000+9860）為有理由。㈦次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。原告請求被告潘以子瑜給付自起訴狀繕本送達即104年11月2日（本院卷第32頁送達證書）之翌日起，按週年利率百分之5計算之遲延利息，即無不合。四、綜上所述，系爭租約之當事人為原告與被告潘以子瑜，原告主張系爭租約有給付不能之情事，於解除系爭租約後，請求被告潘以子瑜返還已支付租金、押金，及賠償支出之裝潢相關費用，總計1,131,860元，及自104年11月3日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，逾此範圍部分之請求，為無理由；另原告請求被告張佩君應與被告潘以子瑜連帶給付前述金額部分，則無理由。五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 8 月 24 日民事第二庭法官辜漢忠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 105 年 9 月 1 日書記官陳羿方

臺灣士林地方法院104年度訴字第1676號

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