臺灣士林地方法院104年度訴字第885號

• 裁判案由: 返還押租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 104 年 11 月 04 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第885號原　　　告　康博工業股份有限公司
法定代理人　呂沛勳
訴訟代理人　范翔智律師
複代理人　　羅偉甄律師
被　　　告　星訊科技股份有限公司
法定代理人　周文忠
訴訟代理人　陳宜新律師
錢裕國律師
上列當事人間返還押租金等事件，與本院104 年度訴字第847 號合併於民國104 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告康博工業股份有限公司（下簡稱原告公司）起訴主張：（一）兩造公司於民國104 年1 月29日經訴外人苑景不動產行銷股份有限公司（下簡稱苑景公司）副理鍾凱詩仲介承租被告星訊科技股份有限公司（下簡稱被告公司）所有坐落新北市○○區○○○路○段00號21樓之房屋（下簡稱系爭房屋），租期自104 年1 月31日起至107 年3 月31日止，租金為每月新台幣（下同）12萬9756元（下簡稱系爭租約），簽約時原告公司已依約交付被告公司相當於2 個月租金之押租金25萬9512元。
（二）原告公司承租系爭房屋係為供作將來營業處所，兩造公司遂約定系爭房屋之使用狀態包含得留用系爭房屋內現有辦公設備及家具等物品，被告公司承諾於簽約時當場確認項目清單，俾利儘速完成搬遷作業，惟被告公司事後反悔推託，不僅不提出應留用之家具設備清單，尚要求將所有家具設備全部搬離，致原告公司無從施作內部裝潢、拆除及重新隔間等工程，更遑論實際遷入使用，原告公司屢屢催請履行交付前開租賃物之義務，被告公司仍不為之，原告公司始未貿然預付1 年份之12個月租金支票。詎被告公司竟於104 年2 月11日藉詞原告公司違約為由，依系爭租約第14條約定解除契約，並提出附條件優惠原告公司得免除相當於5 個月租金之提前解約代價，後又改稱如不願接受，恐需負擔10倍租金之逾期罰款及其他違約罰款等情，令原告公司甚感莫名而難以同意，但被告公司此舉不僅有違誠信，嚴重破壞雙方基於系爭租約之信賴關係。因被告公司執意提前終止系爭租約，兩造遂於104 年3 月2 日會同苑景公司副理鍾凱詩，於苑景公司針對終止契約之後續處理進行協談，原告公司為免日後徒生爭議，當日已將被告公司依約交付系爭房屋之門禁卡磁卡5 張、安全門鑰匙2
支及進門大廳左右兩邊木門鑰匙各1 支（下簡稱系爭門禁卡及鑰匙）悉數交付鍾凱詩保管，亦為被告公司委託出席之錢裕國律師所見聞，惟原告公司依系爭租約第4 條約定請求被告公司返還押租金時，被告公司無由拒絕，為此，爰依系爭租約第4 條約定請求被告公司返還押租金25萬9512元，又因被告公司片面提前終止系爭租約，依系爭租約第6 條約定，被告公司應賠償原告公司2 個月租金之損害賠償25萬9512元等語。
（三）聲明：
1.被告公司應給付原告公司51萬9024元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告公司則以：
（一）原告公司於104 年1 月29日經苑景公司鍾凱詩仲介向被告公司承租系爭房屋，簽約時，原告公司依約應交付104 年4 月1 日起至105 年3 月31日止，合計12個月之租金支票及2 個月押租保證金予被告公司，卻僅交付押租金，未交付12個月租金支票，簽約後仍未依約交付支票，經被告公司多次通知後仍拒不交付，被告公司遂依系爭租約第14條約定通知原告公司解除契約，系爭租約已於104 年2 月11日合法解除。
（二）茲因被告公司已於簽約時依約交付系爭門禁卡及鑰匙，系爭租約既經合法解除，原告公司已無繼續占有系爭房屋之權利，依系爭租約第5 條、第14條、第16條約定即應返還系爭門禁卡及鑰匙，雖原告公司主張已將系爭門禁卡及鑰匙交付予鍾凱詩，但不生清償效力，復因原告公司迄未返還系爭門禁卡及鑰匙，故依系爭租約第14條、第11條、第5 條約定，原告公司尚應給付被告公司104 年2 月12日起7 月11日之此期間租金5 倍違約金324 萬3900元，被告公司已支付仲介服務費及因委任律師支出費用，合計342 萬6456元，故在原告公司履行返還系爭門禁卡及鑰匙以及給付前開違約金等義務前，被告公司並無返還押租金之義務，況押租金之目的係為擔保原告公司租賃義務之履行，必於租賃關係終了，租賃物已返還，無債務不履行之情事，押租金尚有剩餘時，始得請求返還。至於損害賠償部分，系爭租約第6 條係以一方無正當理由提前解約為適用前提，然被告公司乃以系爭租約第14條主張解除契約，自無反由原告公司請求損害賠償之餘地，再者，原告公司一方面稱系爭租約係被告公司片面提前終止，另方面稱係兩造合意終止，前後矛盾，若被告公司一方面得行使契約解除權，另方面亦得請求損害賠償，除與系爭租約第14條約定文義不符，更不符事理等語置辯。
（三）聲明
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項，並依本院論述之先後與妥適，調整其順序、內容如下（本院卷第82頁背面至第83頁）
甲、不爭執事項
（一）原告公司經由苑景公司之仲介，與被告公司於104 年1 月29日簽立系爭租約，原告公司法定代理人呂沛勳擔任原告公司之連帶保證人，證人鍾凱詩為苑景公司關於本案租賃之承辦人。
（二）原告公司於簽約當日即交付2 個月押租金，但未交付104
年4 月1 日起至105 年3 月31日共12個月租金支票12張。被告公司則於簽約當日已交付系爭門禁卡及鑰匙。
（三）被告公司以原告公司違約未交付12個月租金支票為由，依系爭租約第14條約定，於104 年2 月11日以電子郵件發函通知原告公司解除系爭租約並請求返還系爭門禁卡及鑰匙。
（四）原告公司於104 年3 月2 日將系爭門禁卡及鑰匙交付予苑景公司之鍾凱詩。被告公司委託錢裕國律師到場與被告呂沛勳、鍾凱詩於104 年3 月2 日進行協調。
（五）被告公司代理人余松泓與被告呂沛勳、證人鍾凱詩間有本院104 年度訴字第847 號卷（下簡稱另案卷）附被證1 、原證2 、原證6 、原證8 之電子郵件往來。
乙、爭執事項
（一）被告公司以原告公司違約未交付12個月租金支票為由，依系爭租約第14條約定解除契約，是否合法？兩造有無達成被告公司應留用系爭房屋內現有辦公家具及設備之合意？原告公司、呂沛勳以被告公司未依約交付現有辦公家具及設備為由，主張同時履行抗辯而拒絕交付12個月租金支票，是否有據？
（二）兩造是否於104 年3 月2 日協調時，合意終止系爭租約？（三）被告公司依系爭租約第5 條前段、第14條、第16條約定，請求原告公司返還系爭門禁卡及鑰匙，是否有據？原告公司將磁卡、鑰匙交付鍾凱詩，是否發生清償之效力？
（四）被告公司依系爭租約第5 條、第11條、第14條約定，請求原告公司、呂沛勳連帶給付①104 年2 月12日起至104 年7 月11日之違約金324 萬3900元，②已付仲介服務費12萬9756元、③因本訴訟支出律師費用5 萬2800元，暨自104
年8 月12日起算之法定遲延利息，是否有據？被告公司請求違約金是否過高，應否酌減？
（五）原告公司依系爭租約第6 條約定另訴請求被告公司賠償25萬9512元及返還押租金25萬9512元合計51萬9024元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，是否有據？
四、本院之判斷
（一）被告公司以原告公司未依約交付12個月租金支票為由，依系爭租約第14條約定解除系爭租約，為無理由
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421 條第1 項定有明文，可徵租賃物與租金乃租賃契約之重要要素（最高法院56年台上字第672 號判例、69年度台上字第3405號判決可資參照），故契約當事人當會就租賃物範圍進行磋商，準此，依證人即仲介系爭房屋租賃之承辦人鍾凱詩到庭證述：原告公司要承租房屋前所出具之承租意願書時，就有特別加註要室內全部的辦公家具。在104 年1 月29日簽約之前，我帶原告公司的老闆呂沛勳及員工前往看屋3 、4 次，系爭房屋內有家具、辦公室設備等，當時原告公司表明除不需要者外，其餘屋內家具、辦公室設備要一併承租。因此，於簽約前之104 年1 月26日，我們與被告公司之代理人余松泓以電子郵件確認一些事情，包含商業保險、租約調幅，辦公家具，被告公司登記問題（被告公司還是登記該址）等問題，余松泓表示辦公家具除了右邊的辦公家具AO可留下外，其餘都會在過年前後撤走。左邊的AO及會議桌均可留下。原告公司不要的餐桌椅及部分家具也會撤走。我有以電話與余松泓解釋「OA」與「AO」，並告知「OA」在台灣是指辦公家具，包含桌椅、隔屏等，沒有「AO」。而與余松泓確認要留下之家具、辦公設備，就是兩造公司承租系爭房屋約定要一併包含之家具及辦公設備。此與104 年1 月19日余松泓跟我、原告公司的人有進去系爭房屋，余松泓當面跟大家說願意留用的家具設備、辦公設備範圍相同，而系爭租約第19條所稱之家具，就是原先與余松泓確認的範圍等語明確（本院卷第76至78、81頁）等語明確。
2.參照證人鍾凱詩提出與被告公司代理人余松泓間往來之電子郵件（本院卷第85至111 頁），其中，於簽約前之104
年1 月26日之電子郵件（本院卷第110 至111 頁）顯示證人鍾凱詩確已先將租賃合約書之內容、簽約時間等與余松泓確認，余松泓針對簽約時間、租約所稱商業保險之金額、租金及租金調整、辦公室家具留用及清單、公司登記等情，有特別回覆說明，關於鍾凱詩詢問「3.室內辦公家具部分有那些要留？我在幫您做清單，左邊會先動工，動工前要請貴公司先把不留的部分先撤走，時間很緊湊. . .
」一節，余松泓明確表示「原則上，右邊的辦公家具除AO可留下外，其餘的都會在過年前後撤走。左邊的AO及會議室桌椅均可留下，康博指明不要，在老總辦公室的那套（類似）餐桌以及另二間辦公室的部分辦公家具也會同時撤走，我們可在1/29簽約後當場確認。」等語，由前開電子郵件一再針對系爭房屋內辦公家具、設備之留用範圍、製作清單、撤走時間進行確認，可徵證人鍾凱詩證稱兩造公司於簽約前確已合意承租範圍包含系爭房屋內之部分辦公家具、設備等語無訛。
3.斟之系爭租約第19條尚約定「在租約期滿或提前解約、退租時，甲方（即被告公司）留在室內供乙方（即原告公司）免費使用的家具除甲方以書面表列欲留用的部分外，乙方需負責搬離、清除，並承擔相關處理費用。」（本院卷第7 頁），即針對被告公司出租時同意交付原告公司使用之家具、辦公設備，於解約、退租時，應如何處置之約定，益證原告主張雙方所達成承租系爭房屋之範圍包含104
年1 月26日電子郵件中，經余松泓確認之屋內現有辦公家具、設備等情，應屬可採。
4.再據證人鍾凱詩證稱：簽約當時系爭房屋內部還有被告公司許多私人物品（含要撤走的辦公設備、家具、儀器等），一時之間，無法表列，所以余松泓在電子郵件上說在
104 年1 月29日簽約後再處理，但簽約後，我及余松泓、被告公司的人一起回到系爭房屋，余松泓當場確認那些東西要撤走，那些要留下。余松泓要將右邊所有的東西（包含所有辦公家具）都撤走，與一開始的電子郵件不同。余松泓當場說104 年1 月26日所說的AO指的是屏風，非指辦公家具。當時大家都錯愕，原告公司的總經理在場，仍要求余松泓留用辦公家具，至少要留一些東西下來，不能全部遷走。原告公司因招待日本客人先行離開。余松泓就跟我說要遷走的日期，我有要求寫下清單，因為余松泓中文不是很好，他搬的時候，我可以在現場協助寫下留用清單，他說等到要搬的時候再說，因為他現在不曉得要搬什麼。我有詢問余松泓清單的事情，他說他內湖辦公室在裝修，還不知什麼東西要搬過去等語明確（本院卷第77至78頁），顯見被告公司之代理人余松泓於簽約後，陳明欲留用供被告公司使用之屋內現有辦公家具、設備之範圍，與簽約前雙方合意內容即余松泓於104 年1 月26日電子郵件確認內容明顯出入。本院考量證人鍾凱詩係兩造公司合意租賃系爭房屋之實際承辦人，對於兩造公司簽約前之條件磋商、看屋、契約擬定、簽約、履約及解約等過程均有實際參與，對於本件租賃整起過程、細節知之甚詳，且已收受兩造交付之仲介服務費，並能提出彼此往來電子郵件以為佐證，是以，證人鍾凱詩當無偏頗、迴護任何一方之必要而堪採信。承上各節，兩造公司既已合意承租範圍包含系爭房屋內現有部分辦公家具、設備，則依前開說明，被告公司即負有交付合於所約定使用收益之租賃物予承租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的，即與債之本旨不符，依最高法院98年度台上字第222 號判決要旨，承租人自主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付至明。此外，被告公司雖於簽約時已交付系爭房屋之系爭門禁卡與鑰匙予原告公司，但因被告公司尚未正式搬遷，系爭房屋內均係被告公司之私人物品、應留用及需撤走之辦公家具、設備等，原告公司無法遷入使用，有證人鍾凱詩之證述及104 年2 月8 日電子郵件在卷可按（本院卷第77頁背面、第101 頁）。佐以被告公司之代理人余松泓於簽約後表明欲留用之辦公家具、設備範圍，明顯不合於雙方合意約定之承租範圍，換言之，原告公司固然已取得系爭門禁卡及鑰匙，但顯非受領合於約定使用之租賃物，至為酌然，依前開說明，原告公司行使同時履行抗辯，拒絕交付12個月租金支票，即難認有何違反系爭租約第3 條約定，因此，被告公司以原告公司未依系爭租約第3
條約定交付12個月租金支票為由，依系爭租約第14條約定解除系爭租約尚非有據。從而，被告公司依系爭租約第5
條前段、第14條、第16條約定，請求原告公司返還系爭門禁卡及鑰匙，以及依系爭租約第5 條、第11條、第14條約定，請求原告公司給付①104 年2 月12日起至104 年7 月11日之違約金324 萬3900元，②已付仲介服務費12萬9756元、③因本訴訟支出律師費用5 萬2800元，暨自104 年8
月12日起算之法定遲延利息，為無理由。
（二）兩造公司是否於104 年3 月2 日協調時，合意終止系爭租約
1.按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終止原有之契約（第一次之契約）。依契約自由原則，契約之雙方當事人雖得再訂契約，使原屬有效之契約向將來歸於無效，惟其成立要件仍應依民法第153 條之規定定之。而依該條規定，當事人對於契約必要之點必須意思一致，契約始能立（最高法院99年度台上字第60號判決要旨參照）；又契約之合意終止與因法定終止權之行使而終止者不同，效果亦異，除有特別約定外，並不當然適用或準用民法關於契約終止之規定（最高法院98年度台上字第856 號判決要旨參照），可知合意解除或終止契約，必須是契約當事人對於契約必要之點達成意思表示合致方得成立。
2.對照原告公司回覆被告公司代理人余松泓所為104 年2 月11日解除契約通知（本院卷第8 、9 頁），可徵原告公司已不同意被告公司所持解除契約之事由以及限期返還系爭門禁卡、鑰匙等程序後免除相當於5 個月租金提前解約之違約金等條件。
3.再據證人鍾凱詩證稱：104 年3 月2 日，我、公司店長及經理及被告公司的錢律師、原告公司的范律師見面協商，因被告公司曾以同年2 月11日電子郵件傳送解約通知函說要解約，但原告公司說有收到存證信函律師要來處理，所以我就等待知會，同年3 月2 日見面，我就以為是要解約，但被告公司之錢律師到場後，並未提104 年2 月11日解約事宜，反而說的跟之前的電子郵件往來內容不同。當天原告公司表示要解約，主張回復原狀，交還鑰匙給被告公司，被告公司應該返還2 個月的押租金，但被告公司表示要來拿5 倍違約金及拿鑰匙，才能解約，因為被告委任之錢律師說他沒有正式受委任，且沒有提出書面的委任書，我也不認識錢律師，所以我沒有將鑰匙交給錢律師，同年3 月2 日雙方解約程序未完成等語（本院卷第78、79頁），依前開說明，可徵兩造公司對於合意終止或解除系爭租約之意思表示並未達成合致，則原告公司主張業於104 年3 月2 日合意終止或解除系爭租約云云，即非可採。
（三）再按繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不得因此即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除權。於繼續性質之租賃契約，民法債編「租賃」，就承租人之終止權，固已有特別規定，但在出租人依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承租人要非不得依法行使解除權，以解除租賃契約（最高法院102 年度台上字第1447號判決要旨參照）；又契約之合意解除與法定或約定解除權之行使，性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定解除原因存在，無待他方當事人之同意（最高法院78年度台上字第294 號判決要旨參照）。
1.承上所述，兩造公司於簽約前確已合意承租範圍包含系爭房屋內之部分現有辦公家具、設備，但被告公司代理人余松泓於簽約後表明欲留用之辦公家具、設備與前開合意內容明顯出入，再據原告公司事後向被告公司詢問留用家具以及搬遷日期等情，余松泓於104 年2 月8 日回復「依照本人1/26/15 回答Katy（指鍾凱詩）的email （copied
below ）第3 項所述原則，我們將儘可能在本週內將21樓C2辦公家具搬走，但因近年關，搬家公司說也有可能需等到二月底或三月上旬才能搬。. . . 本人相當瞭解貴公司室內裝修的壓力與期望，我曾說過會盡量考慮（但並非承諾）將一個保險箱留下. . 」等語（本院104 年度訴字第847 號卷，下簡稱另案卷第50、82頁），對照104 年1 月26日電子郵件第3 項內容係余松泓陳明「原則上，右邊的辦公家具除AO可留下外，其餘的都會在過年前後撤走。左邊的AO及會議室桌椅均可留下，康博指明不要，在老總辦公次的那套（類似）餐桌椅及另二間辦公室的部分辦公家具也會同時撤走」等留用辦公家具之範圍，余松泓卻於簽約後之104 年2 月8 日表示要搬遷C2辦公室之全部辦公家具，已與當初合意約定使用租賃物範圍有別，此外，被告公司余松泓已於104 年2 月9 日、10日先後以電子郵件（另案卷第15、79至82頁）行使契約解除權，復於104 年3
月2 日委託錢裕國律師與被告公司、鍾凱詩見面協商解約事宜，重申解約之意，余松泓於104 年3 月24日、25日與證人鍾凱詩之電子郵件往來中，仍一再表示解約之意思表示（本院卷第102 頁背面、第103 頁），堪信被告公司確已無意依系爭租約約定履行交付合於約定使用之租賃物甚明。
2.但遍觀系爭租約全文，並未約定如被告公司未交付合於約定使用之租賃物，原告公司即取得約定解除權，是以，原告公司得否單方合法行使解除權，仍應視是否合乎法定解除權之事由，然按民法上所謂「給付不能」，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意。如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使用，無從依租賃契約交付承租人使用；或買賣之物法令禁止交易，而無法交付等（最高法院94年度台上字第1963號判決要旨參照），因此，被告公司固無意依約履行交付合約約定使用之租賃物，但僅係留用家具範圍之爭議，並非被告公司已處於「客觀上給付不能」之情，因此，原告公司至多得依給付遲延之事由行使法定解除權。
3.惟按債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第254 條之規定自明（最高法院31年上字第2840號判例），觀諸系爭租約並未約定被告公司應交付合於約定使用租賃物之期限，對照原告公司詢問被告公司搬遷日期，被告公司已於104 年2 月8 日回覆搬遷日期可能需等到同年2 月底或3 月上旬（本院卷第55頁背面），但依證人鍾凱詩所提雙方往來電子郵件，原告公司固於104 年2 月9 日、10日向被告公司為解除契約（即解約、終止租約）之意思表示（本院卷第106 頁背面、第105 頁），以及證人鍾凱詩證稱原告公司於104 年3 月2 日雙方協商時，已由范律師表明解約之意思表示等情，但諸次行使解除權時，均未定相當期限催告被告公司履行交付合於約定使用租賃物，因此，原告公司前開解除契約意思表示，與民法第254 條規定尚有未合，自不生合法解除契約之效力。
（三）末按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責（最高法院83年台上字第2108號判例參照）。承上各節，原告公司既無法舉證證明兩造公司業已合意解除或終止系爭合約，亦未舉證已合法行使約定或法定解除契約等情，因此，尚難認系爭租約業已合法解除或終止，兩造間租賃關係尚未消滅，依前開說明，原告公司依系爭租約第4 條約定請求被告公司返還押租金25萬9512元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，尚非可取。
（四）系爭租約第6 條前段固約定「在本租約或任何續約屆滿前，任何一方要提前解約，需提前3 個月以書面通知他方並應賠償2 個月租金之損害賠償」（本院卷第6 頁），但如前所述，被告公司以原告公司未依約交付12個月租金支票為由，依系爭租約第14條行使解除權，並不生合法解除契約之效力，兩造公司亦未有合意解除或終止系爭租約之情，從而，原告公司依前開約定請求被告公司給付相當2 個月租金之損害賠償25萬9512元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，亦非有據。
五、綜上所述，原告公司依系爭租約第4 條、第6 條約定，請求被告公司返還押租金25萬9512元及損害賠償25萬9512元，暨自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、兩造其餘攻擊或防禦方法及所提出之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 4 日民事第一庭 法 官 黃欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 11 日書記官 劉雅萍