臺灣士林地方法院105年度訴字第1490號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 106 年 12 月 05 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1490號原　　　告　魯依華
訴訟代理人　黃敬唐律師
劉昌樺律師
複代理人　　劉尹惠律師
被　　　告　蕭孟玫
訴訟代理人　林志哲
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於106 年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬貳仟貳佰捌拾壹元，及自民國一百零五年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。被告如以新臺幣伍拾萬貳仟貳佰捌拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告經21世紀不動產汐止中興加盟店（下稱21世紀房屋）居間仲介，於102 年7 月15日向被告買受門牌號碼為新北市○○區○○○路000 巷00號11樓房屋及其土地持份（下稱系爭房屋），雙方並簽訂買賣契約，總價為新臺幣（下同）1,010 萬元，嗣於102 年8 月8 日辦理產權移轉登記，並於102 年8 月18日完成房屋點交。嗣於104 年11月間，原告始發現屋內天花板上方之樓頂板，竟有大片水泥塊掉落及多處鋼筋鏽蝕暴露之瑕疵情形，原告隨即於104 年11月29日通知被告（即出賣人）。然被告不願賠償原告所受損失，故原告於通知後6 個月內，於104 年12月28日發函向被告行使價金減少請求權。而系爭房屋天花板內有多處鋼筋保護層隆起、剝離及鋼筋鏽蝕外露等現象。為此，依民法第354 條前段、第359 條之法律規定請求減少價金等語。並聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、被告則以：本建案於83年2 月4 日取得使用執照，代表當時混擬土抗壓是符合法令規定的，否則無法取得執照，可見混擬土抗壓不足及品質劣化一定是後天環境所造成的。106 年6 月17日建築師公會會勘時才知道，客廳旁的廁所無通風管道，所有濕氣都排不掉集中在天花板。舊大樓使用久了混擬土難免有裂縫，此時如果濕氣過重，會導致混擬土吸附過多水氣，讓鋼筋生銹，鋼筋一生銹就會膨脹，一膨脹就會導致水泥崩落。因此被告主張，此次天花板水泥塊崩落是原告管理不當（未善加除濕）所致，原告應負擔相當責任等語為辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：
㈠原告經21世紀房屋之居間仲介，於102 年7 月15日向被告買受系爭房屋，雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約，本院卷第16-30 頁），買賣總價金為1,010 萬元，嗣於102 年8 月8 日辦理產權移轉登記（本院卷第31頁），並於102 年8 月18日完成房屋點交。
㈡兩造及21世紀房屋仲介於102 年8 月18日房屋點交當天，均已就房屋現況完成確認，在「不動產標的現況說明書」亦未特別記載天化板狀況。
㈢原告於104 年11月間僱請友人前來幫忙查看（利用燈罩位置向內查看），發現在玄關位置附近的天花板上方之「樓頂板」有大片水泥塊剝落及樑柱鋼筋呈現明顯鏽蝕暴露之情形發生（本院卷第32頁），遂透過21世紀房屋仲介於104 年11月29日將系爭房屋存有上述鋼筋鏽蝕暴露及水泥塊剝落之瑕疵情事通知被告。被告立即於104 年12月初，寄發存證信函予被告之前屋主，請其提供可協助釐清事實之參考資料。
㈣系爭房屋係於104 年11月間，發生樓頂板水泥塊掉落之情事，離系爭房屋之移轉交付期間已逾2 年，而發生樓頂板水泥塊掉落之事係房屋交付後，被告居住之期間內始發生。
㈤被告於104 年12月2 日回函予原告略以：「本人蕭孟玫前於於民國100 年2 月22日向前屋主購買門牌號碼新北市○○區○○○路000 巷00號11樓之房屋，並於102 年7 月15日委託21世紀不動產出售該房屋予台端。台端日前於民國104 年11月29日透過21世紀不動產仲介通知本人該房屋天花枝有大量崩塌情形，本人已將上開情形先行通知前屋主，並詢問前屋主有無可協助釐清事實之參考資料、文件或資訊得予提供，如蒙回覆，將儘速提供給台端參考。」等語（本院卷第33-34 頁）。
㈥104 年12月28日原告再以汐止社后郵局第700 號存證信函向被告主張履行瑕疵擔保責任，並請求減少買賣價金18萬元（本院卷第35-39 頁）。
㈦基於協助原告立場，在21世紀房屋仲介召集下，兩造於104 年12月27日下午3 時及105 年8 月13日下午2 時假房仲辦公室召開兩次協商會議，惟均因原告請求金額過鉅，非被告能力所能負擔，故協商未果。
㈧104 年7 月20日原告委請佳興工程行之工程人員到場就屋內全室之天花板全面進行檢測，經工程人員初步目測判斷全室所需施作樓頂板水泥龜裂處重新打除、鋼筋腐蝕重新除鏽處理等相關各項水泥及木作工程所需支付之工程費用共計532,350 元（本院卷第40-42 頁）。
㈨原告向新北市汐止區調解委員聲請調解（105 年汐民調字第325 號房屋買賣糾紛事件），但因雙方歧異甚大，調解未成立。
㈩本件若原告勝訴，就原告勝訴部分之法定延遲利息自105
年11月4 日起算。
乙、兩造所爭執之事項：
㈠原告得否依民法第365 條第1 項之規定請求減少價金?
㈡原告得請求減少價金之數額為何?
四、得心證之理由：
（一）原告得否依民法第365 條第1 項之規定請求減少價金?
１、查，兩造於本院105 年12月20日言詞辯論時，均同意就系爭房屋是否存有瑕疵？若有，則得減少之價金為何一事，合意以新北市建築師公會為鑑定機關(本院卷第69頁)。則系爭房屋是否存有瑕疵？若有，得減少多少價金？自以上揭鑑定單位所為之鑑定內容作為本案判斷依據，何先敘明。
２、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。民法第365 條第1 項定有明文。又民法第365 條第1 項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規定之解除契約之性質，同為形成權，屬無時效性之法定期間（最高法院73年度台上4354號判決意旨參照）。經查，兩造訂立系爭房屋買賣契約，其買賣價金為1,010 萬元；嗣於102 年8 月8 日辦理移轉登記，並於同年8 月18日完成房屋點交，點交當天在「不動產標的現況說明書」並未特別記載天花板狀況，原告於104 年11月間始知上揭瑕疵，並於同年11月29日透過21世紀房屋通知被告系爭房屋存在瑕疵一事未獲被告為任何積極處置，遂原告又於同年12月28日以存證信函請求被告負瑕疵擔保責任及減少系爭房屋買賣價金等情，均詳上揭兩造所不爭執事項㈠、㈡、㈢、㈣、㈤、㈥所載（本院卷第67-68 頁）。是依上情可知，原告自發現系爭房屋有上開瑕疵，已於上述合理期間內對被告為通知，並於次月28日行使請求權，並未逾6個月法定除斥期間，則揆諸上開法條規定與實務
見解意旨之說明，可知減少價金請求權係屬形成權，僅需原告有為請求權之意思表示即足，不以出賣人即被告承諾為必要，則被告辯稱原告減少價金之權利已然消滅云云，自不足採。
３、另按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條第1 項，第359 條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。最高法院73年台上字第1173號判例意旨可資參照。查，被告固辯稱在買賣契約附件「不動產標的現況說明書」並未記載樓頂板有瑕疵狀況，當天亦經原告查看確認並未予爭執，可證被告交付系爭房屋時為無瑕疵之物，系爭房屋有水泥剝落、鋼筋鏽蝕等情，係原告未盡妥適管理云云。然依鑑定報告書所載：「…取樣3 個混凝土鑽心試體中，有2 個試體抗壓強度低於fc' 之75％…平均強度亦低於規定強度fc' 之85％…混凝土鑽心試體抗壓強度評定結果：不符合規範要求之合格標準，顯示系爭房屋混凝土品質已有劣化現象。」、「…④因於系爭房屋天花板上方之封閉空間內並未發現有滲漏水現況，混凝土中性化深度亦均小於規範建議，室內版保護層厚度為2 cm之規定，然而確實有多處鋼筋保護層隆起、剝離及鋼筋鏽蝕外露等現象；研判應是系爭房屋混凝土抗壓強度不足、品質劣化所致，而非後天環境變化所生；已構成物之瑕疵應屬合理。」等語，有鑑定報告書在卷可按（詳鑑定報告第6 頁）。是由上揭鑑定報告書內容可知，系爭房屋存在瑕疵，為混凝土抗壓強度不足，並非後天環境影響；且系爭房屋有抗壓強度不足之瑕疵，縱有客觀上依通常程序從速檢查，亦無從查悉其瑕疵；且非經一段時間其內部發生變化而暴露於外，否則難以發現其瑕疵存在，為不能即知之瑕疵。本件系爭房屋於買賣契約簽訂時，雖原告未爭執瑕疵存在，此乃因短時期內，樓頂板尚未發生化學變化，當然從外部表面上，無法從速檢查發現其瑕疵，必經相當時期，嗣其內部發生變化，導致其水泥發生剝落，且嗣經專業機構鑑定後，原告始能發現其瑕疵。故被告辯稱原告於訂約時，已依通常程序從速檢查未發現瑕疵，不可將上開瑕疵歸責於被告云云，即不足採。
４、綜上，系爭房屋樓頂板之水泥塊剝落、樑柱鋼筋裸露鏽蝕一節，已達減損經濟價值而構成物之瑕疵，應可認顯有影響建築物之結構及居住安全之目的，而有減少一般建築物所應具有之通常效用及價值甚鉅，原告依民法第365 條第1 項之規定，請求減少價金，自屬有據。
（二）原告得請求減少價金之數額為何?
１、被告雖辯稱，系爭房屋係於82年5 月20日完竣，而於102
年8 月18日出賣原告時，屋齡已逾20年，在估算修繕費用鑑估金額時，應充分考量屋齡期間之折舊等語。
２、然查，系爭房屋瑕疵修繕之費用，業經新北市建築師公會鑑定結果，認定為502,281 元乙節，有鑑定報告書附卷可查（鑑定報告書第6 頁）。又鑑定報告書所載鑑定結果，已如前揭㈠項第4 點之說明；且依鑑定結果顯示，系爭房屋目前屋齡23年，而其混凝土抗壓強度品質耐用年度應有50年，方符合合格標準（本院卷第127 頁）。顯見系爭房屋，係因混凝土抗壓強度不足而產生瑕疵，與地理氣候、所處環境無涉，更非如被告所辯稱房屋年久老舊。再者，系爭房屋因欠缺通常效用及品質而具有瑕疵，原告所請求之減少價金，係依鑑定公會認列，為使系爭房屋回復通常品質狀態之費用，自無謂以新代舊應予折舊之問題。是原告以鑑定報告所認定之修繕費用，作為請求被告減少價金之依據，核與系爭房屋減少所應具有之通常效用及價值相當，堪認為適當。被告抗辯瑕疵修繕費用鑑估金額不合理，並非可採。
五、從而，原告本於前揭原因事實之法律關係，請求如主文第1
項所示之款項及法定遲延利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造所提出之攻擊、防禦方法暨訴訟資料，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 12 月 5 日民事第三庭法 官 陳梅欽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 5 日書記官 胡文蕙