臺灣士林地方法院105年度訴字第1752號

• 裁判案由: 回復原狀等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 106 年 08 月 18 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1752號原　　　告　何桂芬
訴訟代理人　梁穗昌律師
複代理人　　李夏菁律師
被　　　告　宏博建設有限公司（即雅城全球實業有限公司）
法定代理人　趙品清
訴訟代理人　周耿德律師
複代理人　　謝玉玲律師
訴訟代理人　陳柏志
許朱文
被　　　告　兢美建設股份有限公司
法定代理人　黃越勝
訴訟代理人　黃行逸
黃仲豪
蘇美玲律師
上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國106 年7 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣貳佰捌拾萬元，及其中如附表二編號1.2.3.4 所示之金額，各按利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾參萬參仟元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰捌拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、伊於民國102 年7 月28日與被告兢美建設股份有限公司（下稱兢美公司）簽訂房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）及土地預定買賣合約書（下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱系爭契約），購買兢美公司預售屋建案「捷韻HOUSE 」（下稱系爭建案）第C 棟第2 樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落之持分土地（下與系爭房屋合稱系爭房地），總價新臺幣（下同）800 萬元，伊簽約後已依約給付第1 至4 期款合計160 萬元，而兢美公司於103 年間通知伊將系爭房地買賣權利義務概括讓與被告宏博建設有限公司（即雅城全球實業有限公司，下稱宏博公司，與兢美公司合稱被告，單指其一則逕稱其名），並與宏博公司負連帶責任。
㈡、伊至兢美公司位在臺北市北投區工地現場參觀系爭建案時，兢美公司宣稱系爭房屋得為夾層屋使用，現場並有夾層之廣告樣品屋吸引消費者，該廣告說明及樣品屋展示應成為系爭房屋契約之一部，宏博公司接手系爭建案後，亦以電子郵件通知伊系爭房屋興建進度及狀況，並說明夾層所需管線及用電設備，且系爭建案若非夾層，豈會興建4.2 公尺之樓層高度，浪費可多賣1 層樓之利益。
㈢、依系爭房屋契約第10條約定，被告應於104 年9 月30日完工，卻遲至105 年8 月始完工取得使用執照，已屬重大遲延，伊本得依系爭契約第24條、消費者保護法第17條第1 項、第2 項、內政部頒佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24點規定解除系爭契約。況系爭房屋有無法施作合法夾層之重大瑕疵，不符廣告及系爭契約本旨，屬不能補正之給付不能或不完全給付，伊亦得依民法第226 條、第227 條、第359 條、第256 條等規定解除契約。伊已委請律師發函或以起訴狀通知被告解除系爭契約，被告應回復原狀或依不當得利相關規定，返還160 萬元價金及利息。又伊係受詐欺而締約，併以民事準備㈠狀兼聲請調查證據狀撤銷系爭契約受詐欺所為之意思表示。
㈣、伊已解除系爭契約或撤銷意思表示，依系爭房屋契約第24條、民法第259 條與撤銷意思表示回復原狀等規定，被告應連帶返還伊已給付之價款160 萬元，及如附表一所示伊給付各期款項日起之利息，並應依約賠償房地買賣總價15% 之違約金120 萬元。
㈤、聲明：①被告應連帶給付原告280 萬元及如附表一所示金額、起息日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、宏博公司部分：
１、依系爭房屋契約第10條第1 項約定，兩造同意以臺北市政府都市發展局105 年8 月17日所核發系爭房屋使用執照為完工日期之認定，原告所稱完工日期逾104 年9 月30日完工期限3 個月，顯有誤會。又系爭房屋契約第24條第1 項內容未與內政部100 年3 月24日所頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」牴觸，縱完工日期以104 年9 月30日為準，系爭房屋契約第24條第1 項約定原告應以書面限期履行催告，始得解除契約，而臺北市政府都市發展局於105 年8 月17日核發系爭房屋使用執照後，伊即通知原告繳納工程款，然遭原告拒絕，並於同年9 月21日以書面解除系爭契約，既未催告限期履行，亦因使用執照已核發而無不履行情事。
２、系爭房屋契約無施作合法夾層屋之約定，原告將系爭契約攜回審閱5 日以上，當知悉系爭房屋不得作為夾層屋使用，伊承受系爭建案時，亦無銷售合法夾層屋之契約或廣告，縱使原證3 夾層屋平面圖及模型形式上真正，亦非系爭建案之廣告，如係廣告而屬系爭契約內容之一部，原告知悉系爭房屋不得作為夾層屋使用仍然購買，實無給付不能、不完全給付或瑕疵給付可言，原告無從以系爭房屋具重大瑕疵為由解除契約。另原告於系爭房屋使用執照核發後，伊催繳工程款時，始主張陷於錯誤購買系爭房屋，亦有未合。
３、伊於103 年8 月22日承受系爭建案，於104 年1 月初對系爭建案客戶統一發送客變通知單，原告於同年月23日致電徵詢客變裝潢夾層屋之設計，伊基於服務客戶之理念，提供原證7 平面圖及配電圖供原告參考，原告亦提出客變要求，否則伊僅需按系爭房屋契約施作即可。又系爭契約總價800 萬元，每坪不到50萬元，倘系爭建案可供興建合法夾層屋，不可能僅以上開價格出售。
４、原告購買系爭房屋目的在投資不動產獲利，因不動產行情不斷下滑，導致原告購買後脫手獲利難度增加，藉上開理由解除契約，係多數投資客慣用之手法，實非可取。
５、聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、兢美公司部分：
１、系爭建案廣告物無夾層屋相關內容，銷售現場未有實品屋之裝潢展示，僅有系爭房屋大樓預定完成之外觀模型與家具擺放，系爭房屋契約亦無夾層屋約定，倘伊保證得合法施作夾層屋，或以系爭房屋為夾層屋銷售，原告當會要求載明契約以保護自身權益，且如系爭房屋銷售時達成給付合法並興建夾層屋之約定，電路配置平面應為系爭房屋契約內容，不需再提供夾層屋平面圖與電路配置圖，宏博公司僅係依原告要求提供變更為夾層屋配置之圖面。
２、系爭建案由宏博公司概括承受後，宏博公司即與原告洽商後續工程，原告亦向宏博公司繳付第4 期工程款，應已同意由宏博公司承擔系爭契約債權債務關係，伊已脫離買賣關係，其後履約爭議與伊無涉。
３、系爭契約未違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中「不得記載事項」之規定，依系爭房屋契約第10條約定，系爭建案以建築主管機關核發之使用執照日期為完工日期，宏博公司未有逾期完工情事。縱104 年9 月30日為系爭房屋契約所定完工日，然同條第2 項有賣方因不可抗力等得順延期限之約定，104 年9 月30日非即為應完工之期限。況系爭房屋契約第24條第1 項約定買方解除契約以「賣方逾期完工達3 個月」及「經買方書面催告，仍未於通知期限內履約者」為前提，原告以原證4 存證信函解除契約前，宏博公司已取得使用執照，完成施工義務，無契約解除權可供行使，其解除契約應不生效力，其於起訴時再為解除契約之意思表示亦同。
４、縱認原告有權解除系爭契約，伊與宏博公司且負連帶責任，然原告係以非現金之支付工具給付款項，自須被告確實受領始得計算利息，而原告刷卡支付之第1 期款10萬元，被告於102 年8 月2 日經銀行撥款受領；支票給付之第2 期款70萬元，被告於同日提示受領；支票給付之第3 期款40萬元，被告於同年12月13日提示受領，上開款項利息起算日均非如附表一所示。
５、聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張其於102 年7 月28日與兢美公司簽訂系爭契約，以總價800 萬元購買系爭房地。嗣兢美公司於103 年8 月22日與宏博公司簽訂系爭建案建照買賣契約書，由宏博公司承受系爭房地買賣之權利義務，並由兢美公司於同年11月12日寄發存證信函通知原告與宏博公司，且表明與宏博公司負連帶責任。系爭建案嗣於105 年8 月17日取得使用執照，其則依約給付如附表一所示之各期款項等情，業據提出系爭房屋契約（本院卷第18至84頁）、系爭土地契約（本院卷第25至104 頁）、存證信函與回執（本院卷第112 至113 頁、第161
至163 頁）為證，核與宏博公司提出之使用執照（本院卷第164 至166 頁）、兢美公司提出之兢美關渡捷韻HOUSE 新建建案建照買賣契約書（本院卷第196 至205 頁）相符，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡、原告另主張系爭房屋依約應於104 年9 月30日完工，卻遲至105 年8 月17日始完工取得使用執照，有重大遲延，爰依系爭契約第24條、內政部頒佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24點規定解除系爭契約，為被告否認，並以上開情詞置辯。茲就原告此部分主張有無理由，分述如下：
１、內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第12點所定「並取得使用執照」構成系爭房屋契約第10條第1 項前段約定之內容。系爭房屋契約第24條第1 項關於買方書面催告始得主張解除契約之約定，違反上開應記載及不得記載事項壹、第24點之規定，應屬無效：
⑴、按定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、預付型交易之履約擔保。四、契約之解除權、終止權及其法律效果。五、其他與契約履行有關之事項。違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。消費者保護法第16條、第17條第1 、2 、4 、5 項分別定有明文。⑵、內政部以100 年3 月24日內授中辦地字第1000723995號公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第12點第1 款為：「本預售屋之建築工程應在民國○年○月○日之前開工，民國○年○月○日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」、第24點第1 款為：「賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」。
⑶、系爭房屋契約第10條第1 項前段約定：「本約房屋興建工程於民國102 年9 月30日前開工，民國104 年9 月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本社區工程完工日期之認定依據及標準」（本院卷第26頁）、第24條第1 項約定：「若賣方於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月未完工或有其他本約約定解約事由時，經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金之支付」（本院卷第43頁）。
⑷、系爭房屋契約應屬企業經營者即被告所提定型化契約條款作為契約內容之全部而訂立之契約。觀諸上開⑵、⑶，足認系爭房屋契約第10條第1 項前段所載「完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本社區工程完工日期之認定依據及標準」；第24條第1 項中段所載「逾期三個月未完工…『經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者』，買方得主張解除本契約」之約定，與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第12點第1 款「完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，『並取得使用執照』」；第24點第1 款「賣方違反…開工及取得使用執照期限之規定者，『買方得解除本契約』」等應記載之事項不同，其中系爭房屋契約第10條第1 項未有「並取得使用執照」之約定；第24條第1 項未有「賣方違反取得使用執照期限者，買方得解除本契約」之約定，且附加「經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者」之解除契約限制，違反取得使用執照期限得逕行解除契約之本旨，依前開說明，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第12點第1 款所定「並取得使用執照」；第24點第1 款所定「賣方違反取得使用執照期限得解除契本約」之規定，均構成系爭房屋契約內容，而系爭房屋契約第24條第1 項關於「經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者」之約定則屬無效，且除去該部分，系爭房屋契約仍可成立，依消費者保護法第16條之規定，系爭房屋契約仍為有效。
２、原告以宏博公司違反取得使用執照期限，依系爭房屋契約第24條第1 項約定解除系爭契約，為有理由：
⑴、系爭房屋契約第10條第1 項之約定應為：「本約房屋興建工程於民國102 年9 月30日前開工，民國104 年9 月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，『並取得使用執照』，雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本社區工程完工日期之認定依據及標準…」。
⑵、系爭房屋契約第24條第1 項之約定應為：「若賣方於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月未完工、『違反取得使用執照期限』或有其他本約約定解約事由時，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金之支付」。
⑶、系爭房屋契約第28條第1 項約定：「本契約與『土地預定買賣契約書』聯立始為生效，雙方亦應同時遵守履行兩契約，若有違反任一份契約之約定，視為對兩份契約同時生違約效力，雙方同意依違約之處罰處理」（本院卷第46頁）。
⑷、依系爭房屋契約第10條第1 項之約定（即上開⑴），系爭房屋最遲應於104 年9 月30日完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，而宏博公司係於105
年8 月17日取得使用執照，已如前述，顯逾取得使用執照期限，復無證據證明宏博公司有何不負遲延責任情事，則原告於105 年9 月21日寄發存證信函，通知宏博公司依系爭房屋契約第24條及上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第24點之規定，解除系爭房屋契約及其聯立之系爭土地契約（本院卷第108 至111 頁），即屬有據，系爭契約均經原告合法解除。
㈢、原告解除系爭契約後得請求被告返還及給付之款項認定如下：
１、原告請求宏博公司返還系爭契約價款部分：
原告主張其已繳納如附表一所示購買系爭房地價款共160 萬元，為被告所不爭執，堪信為真實。又原告已依系爭房屋契約第24條第1 項之約定合法解除系爭契約，依同條項之約定，宏博公司應退還原告所繳納購買系爭房地之價款，則原告依系爭房屋契約第24條第1 項之約定，請求宏博公司返還160 萬元，為有理由。
２、原告請求宏博公司給付如附表一所示各期款項利息部分：
⑴、按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。契約解除時，受領之給付為金錢時，應附加自受領時起之利息償還之。民法第203 條、第259 條第2 款分別定有明文。
⑵、原告主張其各期款項給付日為如附表一所示，被告對原告主張如附表一編號4 之款項給付日雖不爭執，惟兢美公司否認如附表一編號1 至3 部分，並辯以原告刷卡支付之第1 期款10萬元，於102 年8 月2 日始經銀行撥款受領；支票給付之第2 期款70萬元，於同日提示受領；支票給付之第3 期款40萬元，於同年12月13日提示受領等語，而原告就如附表一編號1 至3 之款項給付日未提出證據證明，且未爭執兢美公司上開抗辯，原告第1 至3 期款項實際給付日應依兢美公司所辯認定如附表二利息起算日所示，其解除系爭契約時，請求宏博公司依民法第259 條規定，就各期款項給付自如附表二所示利息起算日起，按年息5%計算之利息，即有依憑。
３、原告請求宏博公司賠償房地買賣總價15% 違約金部分：
⑴、系爭房屋契約第24條第1 項約定：「…買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金之支付」。
⑵、本件系爭房地買賣總價為800 萬元，原告已支付160 萬元，均如前述，據此核算原告繳納之價款為系爭房地買賣總價20% ，則原告解除系爭契約後，依系爭房屋契約第24條第1 項之約定，請求宏博公司賠償系爭房地買賣總價15% 之違約金120 萬元（計算式：800 萬元×0.15=120萬元），亦屬有據
。
４、兢美公司應與宏博公司對原告負連帶責任：
⑴、按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。民法第272 條第1 項定有明文。
⑵、兢美公司於103 年8 月22日與宏博公司簽訂之兢美關渡捷韻HOUSE 新建建案建照買賣契約書第5 條約定：「甲方（指兢美公司）應於103 年12月31日前，無條件負責依其前與預售屋承購戶間（…C2-C4 …）所簽訂之房屋預定買賣契約條件，完成承購戶換約手續（即由承購戶與乙方【指宏博公司】依原條件簽定新的買賣契約書），或依法律規定完成房屋預定買賣契約權利義務之轉讓。換約（或契約轉讓生效）後，甲方與預售屋承購戶間（…C2-C4 …）所簽訂之房屋預定買賣契約中甲方（即賣方）之權利義務由乙方概括承受。」（本院卷第197 頁）。
⑶、兢美公司於103 年11月12日寄發予原告、宏博公司之存證信函記載：「本公司與台端簽訂之【捷韻HOUSE ，C 棟2 樓…】預售屋買賣契約書之各項權利義務，業經本公司依民法第305 條第1 項規定，移轉於宏博建設有限公司（…）概括承受。特依本買賣契約第25條函告台端，嗣後本契約相關之權利義務，由宏博建設有限公司繼續履行。本公司仍依民法第305 條第二項規定負連帶責任…。」等語（本院卷第112 至113頁）。
⑷、依上開⑵、⑶所示，足認兢美公司雖與宏博公司簽訂系爭建案建照買賣契約書，由宏博公司概括承受系爭契約之權利義務，惟於通知原告時，表明仍負連帶責任，顯係明示與宏博公司對原告各負全部給付之責任，宏博公司亦陳明被告有約定負連帶責任等語（本院卷第146-5 頁），是兢美公司所辯宏博公司概括承受系爭建案後即脫離買賣關係，不負連帶給付責任，委無足採。
５、從而，原告解除系爭契約後，請求被告連帶返還已繳納之系爭房地價款160 萬元、如附表二所示利息起算日起之利息及賠償房地買賣總價15% 之違約金120 萬元，均屬有據。
四、綜上所述，原告以宏博公司違反取得使用執照期限解除系爭契約，並依回復原狀、連帶債務之法律關係及系爭房屋契約第24條第1 項之約定，請求被告連帶給付280 萬元，及其中如附表二編號1.2.3.4 所示之金額，各按利息起算日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，並無理由，應予駁回。至原告另主張依不當得利、民法第226 條、第227 條、第359 條或撤銷受詐欺之意思表示後回復原狀之法律關係為請求權基礎，乃以單一聲明，請求法院為同一之判決，屬訴之客觀重疊合併，本院認原告依系爭房屋契約第24條第1 項及回復原狀之法律關係所為之請求有理由，其餘請求權基礎縱經審酌，無更為有利於原告之判斷，無庸再予論究。
五、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經斟酌後，認不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 18 日民事第四庭法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 18 日書記官 呂子彥
附表一：原告主張利息計算日
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│編號（│金額 │繳款日期 │利息起算日 │
│期別）│ │ │ │
├───┼────┼───────┼───────┤
│1 │10萬元 │102 年7 月20日│102 年7 月20日│
├───┼────┼───────┼───────┤
│2 │70萬元 │102 年7 月31日│102 年7 月31日│
├───┼────┼───────┼───────┤
│3 │40萬元 │102 年12月11日│102 年12月11日│
├───┼────┼───────┼───────┤
│4 │40萬元 │104 年7 月26日│104 年7 月26日│
└───┴────┴───────┴───────┘
附表二：本院認定利息計算日
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│編號（│金額 │繳款日期 │利息起算日 │
│期別）│ │ │ │
├───┼────┼───────┼───────┤
│1 │10萬元 │102 年7 月20日│102 年8 月2 日│
│ │ │刷卡支付 │（實際受領日）│
├───┼────┼───────┼───────┤
│2 │70萬元 │102 年7 月31日│102 年8 月2 日│
│ │ │支票支付 │（實際受領日）│
├───┼────┼───────┼───────┤
│3 │40萬元 │102 年12月11日│102 年12月13日│
│ │ │支票支付 │（實際受領日）│
├───┼────┼───────┼───────┤
│4 │40萬元 │104 年7 月26日│104 年7 月26日│
└───┴────┴───────┴───────┘