臺灣士林地方法院105年度訴字第446號

• 裁判案由: 確認優先承買權存在等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 106 年 06 月 01 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第446號原　　　告　謝明珠
訴訟代理人　張勝傑律師
複 代 理人　何念屏律師
被　　　告　林勝吉
訴訟代理人　劉秋明律師
複 代 理人　張緯倫
被　　　告　郭本力
陳秀玉
上二人共同
訴訟代理人　徐揆智律師
林幸慧律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國106
年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查本件原告起訴時之先位聲明為：（一）被告林勝吉、郭本力、陳秀玉（下合稱為被告，如僅指單一被告則省略稱謂）應返還占有臺北市○○區○○路○000 號未辦理保存登記建物（下稱系爭臨352 號建物）予原告及其他共有人。（二）被告應連帶給付原告新臺幣（下同）49萬元，及自起訴狀繕本收受之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）被告應自判決之日起至返還系爭臨352 號建物之日止，按月給付原告3 萬5,000 元。（四）願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明則為：（一）確認原告對系爭臨352 號建物有優先承買權存在。（二）林勝吉應就系爭臨352 號建物，以出售予郭本力、陳秀玉之相同條件與原告補訂買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將系爭臨352 號建物之事實上處分權移轉予原告。（三）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第6 頁正、反面）。嗣於民國105 年8 月29日具狀追加民法第184 條第1 項前段規定為請求權基礎（見本院卷一第124 頁），另迭次變更訴之聲明，末於106 年3 月3 日本院準備程序期日，當庭確認將先位聲明變更為：（一）林勝吉、郭本力就系爭臨352 號建物應有部分10分之9 於103 年7 月28日以買賣為原因向臺北市政府稅捐稽徵處北投分處（下稱北市稅捐稽徵處北投分處）所為之稅籍移轉登記應予塗銷，回復登記納稅義務人為林勝吉。（二）林勝吉、陳秀玉就系爭臨352 號建物應有部分10分之1
於103 年7 月28日以買賣為原因向北市稅捐稽徵處北投分處所為之稅籍移轉登記應予塗銷，回復登記納稅義務人為林勝吉。（三）林勝吉應協同原告將系爭臨352 號建物應有部分10分之5 ，稅籍編號00000000000 之納稅義務人辦理變更為原告；另確認將備位聲明變更為：（一）林勝吉應就坐落於臺北市○○區○○段0 ○段00○0 ○00○0 地號土地（下合稱系爭土地）上之系爭臨352 號建物，依郭本力、陳秀玉買受之相同條件即買賣價金340 萬元與原告補訂買賣契約，並於原告給付340 萬元後，將上開建物之事實上處分權移轉予原告。（二）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第107 頁至第108 頁、第116 頁至第118 頁）；復當庭確認先位聲明之請求權基礎僅為類推適用民法第767 條第1 項中段規定（見本院卷二第107 頁）。核原告前揭所為，就先位聲明部分均係基於主張原告曾於100 年6 月間向林勝吉買受取得系爭臨352 號建物之事實上處分權暨系爭土地之應有部分之同一基礎事實，僅係依系爭臨352 號建物房屋稅籍登記變動情形，就其主張其對系爭臨352 號建物之事實上處分權遭林勝吉出售該建物予郭本力及陳秀玉之行為受到妨害乙事，變更請求排除侵害之方式；備位聲明均係主張林勝吉將原均為其所有之系爭臨352 號建物及系爭土地，先出售系爭土地之應有部分予原告及其他共有人後，系爭臨352 號建物與坐落之土地間即存在法定租賃關係，而原告於林勝吉嗣將系爭臨352 號建物出售予郭本力及陳秀玉時，得主張以相同買賣條件優先購買該建物之同一基礎事實，僅依被告間就系爭臨352 號建物所簽訂買賣契約之條件，調整其行使優先購買權之內容，應認相關訴訟及證據資料共通且均可相互援用，揆諸首揭規定，原告所為聲明之變更，在程序上應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊與訴外人黃越靖、程麗娟、蔡世祺（下合稱伊等4 人）向林勝吉買受就系爭土地10分之8 之應有部分，雙方於100 年6 月20日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊取得應有部分10分之2 、黃越靖取得應有部分10分之3 、程麗娟取得應有部分10分之2 、蔡世祺取得應有部分10分之1 ，嗣於同年7 月1 日以買賣為原因，辦畢所有權移轉登記。黃越靖另於103 年3 月間將其買受之應有部分10分之3 出售予伊，並於103 年3 月13日辦畢所有權移轉登記，故伊對系爭土地之應有部分合計為10分之5 。林勝吉於簽訂系爭買賣契約時係一併將坐落系爭土地上之系爭臨352 號建物之事實上處分權出售予伊等4 人，惟因林勝吉於100 年6 月間就系爭臨352 號建物仍與原承租該建物者即訴外人黃玉惠存有房屋租賃糾紛，系爭臨352 號建物並由黃玉惠占有中，故伊等4 人、林勝吉及系爭土地另一共有人陳秀玉於101 年7 月間曾共同出具授權委任書（下稱系爭委任書）委由訴外人黃越宏處理與黃玉惠間有關系爭建物暨坐落之系爭土地之租賃、竊佔等紛爭並代為管理建物及土地，伊等4 人為此同意林勝吉將其對黃玉惠之租金請求權先行移轉予黃越宏，以此占有改定方式交付系爭臨352 號建物之占有及移轉事實上處分權。自伊等4 人與林勝吉、陳秀玉共同將系爭臨352 號建物及另一原為林勝吉所有之臺北市○○區○○路000
巷0 ○0 號建物（應為臺北市○○區○○路000 巷○0 ○0
號建物之誤植，下稱系爭臨5 之5 號建物）暨各該建物坐落之土地之招收租、管理權、無權占有等所衍生之一切訴訟及非訟事務均委任黃越宏辦理乙事，即足認伊等4 人於簽訂系爭系爭買賣契約時確已一併買受系爭臨352 號建物，且由黃越宏自黃玉惠處收回系爭臨352 號建物並代為管理後，伊等4 人即因此取得事實上處分權。詎林勝吉遲未配合伊等4 人辦理房屋稅籍變更登記等行政程序，竟於103 年7 月28日將系爭臨352 號建物應有部分10分之1 出售予陳秀玉、10分之9 出售予郭本力，渠等並辦理房屋稅籍變更登記，而一般交易實務就未辦理保存登記房屋乃係以辦理房屋稅籍變更作為完成過戶之表徵，系爭臨352 號建物為未辦理保存登記建物，雖無從辦理所有權移轉登記，然房屋稅籍之變更登記仍可作為未辦理保存登記建物曾為買賣、交換、贈與、分割及移轉占有等情形之佐證，故系爭臨352 號建物之稅籍登記名義人即郭本力、陳秀玉與事實上處分權人即伊等4 人不符乙情，顯已對伊等4 人之事實上處分權形成妨害，伊自得類推適用民法第767 條第1 項中段規定，請求被告塗銷其等在103
年7 月28日所為之房屋稅籍變更登記，將系爭臨352 號建物之房屋稅籍回復登記予林勝吉，並請求林勝吉協同伊辦理系爭臨352 號建物之房屋稅籍變更手續，將該建物10分之5 （即伊對系爭土地之應有部分）之納稅義務人辦理變更為伊。倘認林勝吉於100 年6 月20日與伊等4 人簽訂系爭買賣契約時，未一併出售系爭臨352 號建物，因系爭臨352 號建物暨坐落之系爭土地原均為林勝吉所有，於林勝吉出售系爭土地之應有部分10分之8 予伊等4 人後，依民法第425 條之1 第1 項前段規定，系爭臨352 號建物之所有權人林勝吉即與系爭土地共有人即伊等4 人間成立法定租賃關係，故伊在林勝吉嗣後欲將系爭臨352 號建物之事實上處分權出售時，即得依土地法第104 條第1 項中段規定，以基地共有人身分主張享有優先購買權。然林勝吉於出售系爭臨352 號建物予郭本力及陳秀玉時，並未依土地法第104 條第2 項之規定通知伊，則依該項規定，被告間就系爭臨352 號建物成立之買賣契約即不得對抗伊，是伊以本件起訴狀表明行使伊對系爭臨352 號建物之優先購買權之意，林勝吉自應就系爭臨352 號建物，按其與郭本力、陳秀玉間議訂之買賣條件，與伊訂立買賣契約，並於伊給付買賣價金同時，將系爭臨352 號建物之事實上處分權移轉予伊。爰先位類推適用民法第767 條第1
項中段規定，請求被告分別塗銷於103 年7 月28日就系爭臨352 號建物所為之房屋稅籍移轉登記，並回復登記之納稅義務人為林勝吉，林勝吉另應協同伊辦理系爭臨352 號建物應有部分10分之5 之納稅義務人變更登記；備位依民法第425
條之1 第1 項前段、土地法第104 條第1 項中段規定，請求林勝吉就系爭臨352 號建物，按其與陳秀玉、郭本力間議訂之相同買賣條件，與伊訂立買賣契約，並於伊給付買賣價金之同時，將系爭臨352 號建物之事實上處分權移轉予伊等語，並聲明如前述壹、程序方面、最終變更之訴之聲明所示。二、被告郭本力、陳秀玉則以：依系爭買賣契約第1 條之記載，可知林勝吉於100 年6 月間出售予黃越靖、原告、程麗娟及蔡世祺等4 人（下稱黃越靖等4 人）之不動產僅有系爭土地之10分之8 之應有部分，並未包含系爭臨352 號建物，林勝吉雖曾與黃玉惠間存有房地租賃糾紛，惟林勝吉並未移轉其對黃玉惠之租金請求權予黃越宏，更未交付系爭臨352 號建物之占有及事實上處分權予任何人，縱使系爭土地之共有人及系爭臨352 號建物原所有權人即林勝吉曾以系爭委任書委託黃越宏處理系爭臨352 號建物租賃、竊佔糾紛等事務，然系爭委任書並未提及原告與林勝吉間之買賣關係，黃越宏受任管理系爭臨352 號建物亦非基於原告與林勝吉間之買賣關係或其他占有改定之約定而來，則原告主張林勝吉係以讓與租金請求權予黃越宏並將系爭臨352 號建物交由黃越宏管理之占有改定方式，讓原告取得系爭臨352 號建物之占有及事實上處分權，顯不足採。況林勝吉及黃越靖等4 人前因黃玉惠占有系爭臨352 號建物暨坐落之系爭土地之糾紛，曾分別對黃玉惠提出民、刑事訴訟，而依其等於刑事告訴狀所載黃玉惠涉嫌之犯罪事實，均未提及林勝吉曾將系爭臨352 號建物出售予黃越靖等4 人乙事，且林勝吉前於101 年間委由律師寄發存證信函予黃玉惠時，亦稱其為系爭臨352 號建物之所有權人；又黃越宏曾於103 年5 月間執本票裁定聲請對林勝吉強制執行，案列本院103 年度司執字第29338 號清償票款執行事件（下稱系爭103 年執行事件），當時黃越宏尚主張系爭臨352 號建物為林勝吉之財產並據以聲請強制執行，倘若黃越靖等4 人主張其等已於100 年6 月間一併買受系爭臨352 號建物暨坐落之系爭土地之應有部分，並以委由黃越宏管理該建物之方式取得建物之占有及事實上處分權，何以黃越宏明知此情下，猶認系爭臨352 號建物為林勝吉所有並聲請強制執行，由此均足認定黃越靖等4 人並未買受取得系爭臨352 號建物之事實上處分權，及黃越靖等4 人僅係以系爭土地共有人，而非系爭臨352 號建物事實上處分權人之身分出具系爭委任書委託黃越宏處理系爭臨352 號建物所生相關紛爭之事實。伊等係於103 年7 月28日以340 萬元之價格向林勝吉買受系爭臨352 號建物，由郭本力取得應有部分10分之9 ，陳秀玉取得應有部分10分之1 ，嗣郭本力於104 年11月16日將其買受之10分之9 應有部分出售予林勝吉，林勝吉復於同月24日再出售其對系爭臨352 號建物之10分之9 應有部分予陳秀玉，故陳秀玉現對於系爭臨352 號建物有全部之事實上處分權。伊等於103 年7 月間以340 萬元買受系爭臨352 號建物係因林勝吉遭黃越宏聲請強制執行（即系爭103 年執行事件），林勝吉向伊等表示急需用錢，郭本力乃以簽發支票方式借款63萬元予林勝吉，伊等另同意為林勝吉清償其積欠黃越宏之117 萬元以解決系爭103 年執行事件之糾紛，又林勝吉前另曾向郭本力借款尚未清償，故以系爭臨352 號建物之買賣價款抵償借款債務160 萬元，此即為伊等以340 萬元價格（即63萬元＋117 萬元＋160 萬元＝340 萬元）買受系爭臨352 號建物之由來。倘若原告確有意願購買系爭臨352 號建物，其既委託黃越宏管理系爭土地，則黃越宏前以系爭103 年執行事件聲請強制執行系爭臨352 號建物時，其自不可能不知此情，故其當時即得向林勝吉表示購買系爭臨352 號建物之意願，惟其捨此不為，致林勝吉向伊等表示無人願意購買系爭臨352 號建物，伊等基於幫助林勝吉渡過難關及保障自身權益之考量下，始出資購買系爭臨352 號建物，由此應認原告並無購買系爭臨352 號建物之意，形同放棄優先購買權，自不得再行起訴主張。縱認黃越靖等4 人曾以系爭買賣契約買受取得系爭臨352 號建物之事實上處分權，然事實上處分權與所有權究有不同，故原告仍不得主張類推適用民法第767 條第1 項中段規定訴請伊等塗銷房屋稅籍變更登記。此外，民法第425 條之1 第1 項所定之法定租賃關係僅具推定效力，林勝吉於100 年間僅出售系爭土地10分之8 之應有部分予黃越靖等4 人，黃越靖等4 人從未向林勝吉催討系爭臨352 號建物占用系爭土地之租金，林勝吉亦未曾另行支付占用土地之相當對價，則系爭臨352 號建物之所有權人與系爭土地共有人間是否存有租賃關係，即有可疑；況依土地法第104 條第2 項規定，優先購買權行使期間為10日，依原告所提系爭臨352 號建物之房屋稅籍證明書，其上記載列印日期為104 年1 月間，則原告至遲於該時已應知悉伊等買受系爭臨352 號建物乙事，卻遲至105 年3 月22日始提起本件訴訟主張行使優先購買權，有悖於法律安定及誠信原則。末者，土地法第104 條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於1 人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。陳秀玉於100 年7 月間取得系爭土地10分之1 之應有部分，亦為系爭土地之共有人之一，準此，林勝吉於103 年7 月間將系爭臨352 號建物之應有部分10分之1 出售予陳秀玉，並未使法律關係更形複雜，陳秀玉自非土地法第104 條第2 項所規範之「第三人」，原告即不得依土地法第104 條之規定排除同具優先購買權人身分之陳秀玉，又系爭臨352 號建物雖曾由郭本力取得應有部分10分之9 ，惟郭本力嗣已將該其對系爭臨352 號建物之應有部分出售予林勝吉，再由林勝吉將該10分之9 之應有部分出售予陳秀玉，買賣條件均與林勝吉於103 年7 月間將系爭臨352 號建物出售予伊等時相同，陳秀玉最終已取得系爭臨352 號建物完整之事實上處分權，是系爭臨352 號建物之共有關係並未複雜化，本件實與土地法第104 條規定所規範之情形不同等語置辯，並就原告所為先、備位聲明之請求，均聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告林勝吉則以：伊與黃越靖等4 人在100 年6 月20日簽訂系爭買賣契約時，並未一併出售坐落系爭土地上之系爭臨352 號建物，此觀系爭買賣契約中第1 條「不動產標示及權利範圍」所記載之買賣標的為系爭土地之應有部分10分之8 ，並未包含系爭臨352 號建物即明，且系爭臨352 號建物歷來之房屋稅均由伊繳納，伊將該建物之事實上處分權移轉予郭本力及陳秀玉後，則改由郭力本及陳秀玉繳納，原告從未支付任何有關系爭臨352 號建物之費用，復未舉證或說明何以伊將對黃玉惠之租金請求權先行移轉予黃越宏，得作為移轉系爭臨352 號建物之占有之方式，及何以原告可因此取得系爭房屋之事實上處分權等原因，黃越宏雖曾受託管理系爭臨352 號建物暨坐落之基地，然其受任管理房地與黃越靖等4
人是否曾買受系爭臨352 號建物之事實上處分權實屬二事。此外，伊曾以黃越靖等4 人未依系爭買賣契約如數給付買賣價金為由，訴請黃越靖等4 人給付買賣價金，經臺灣臺北地方法院以105 年度重訴字第490 號給付買賣價金事件（下稱另案訴訟）受理，依黃越宏、黃越靖之配偶即訴外人陳文哲及在100 年間負責辦理系爭土地應有部分所有權移轉登記事宜之代書即訴外人吳楊淑貞於該案之證詞，已足證明伊與黃越靖4 人在100 年6 月20日僅就系爭土地之應有部分為買賣交易；再參酌黃越宏及黃越靖於98年3 月間向其購買系爭臨5 之5 號建物暨坐落之臺北市○○區○○段0 ○段00○0 地號土地（下稱系爭66之3 地號土地）之應有部分時所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭98年買賣契約），該買賣契約中即明載買賣標的包含建物及土地，由此對照系爭買賣契約之約定，更證伊並未出售系爭臨352 號建物之事實上處分權予黃越靖等4 人。況系爭臨352 號建物係未辦理保存登記之建物，原告縱使取得事實上處分權，亦無從主張類推適用民法第767 條第1 項中段規定而為本件先位聲明之請求。又伊出售系爭土地應有部分10分之8 予黃越靖等4 人後，另曾出售系爭土地之應有部分10分之1 予陳秀玉，故伊目前對系爭土地之應有部分僅剩10分之1 ，而伊在100 年6 月20日出售系爭土地應有部分予黃越靖等4 人時，同時為坐落該等土地上之系爭臨352 號建物之所有權人，依民法第425 條之1 第1 項前段規定，伊與系爭土地其他共有人間即成立之法定租賃關係，故伊對系爭臨352 號建物擁有租賃權，原告對該建物並無任何租賃關係存在，則原告訴請確認其對系爭臨352
號建物有優先購買權存在，應屬當事人不適格，況代書吳楊淑貞於辦理系爭土地應有部分所有權移轉登記事宜時，業於100 年6 月30日之土地登記申請書中⑼備註欄載明「優先購買權人已放棄優先購買權」等語，且經系爭買賣契約之買賣雙方用印確認，足認原告業已放棄行使優先購買權等語，資為抗辯，並就原告所為先、備位聲明之請求，均聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件經兩造整理不爭執事項及爭點如下（見本院106 年3 月3 日準備程序筆錄、106 年4 月27日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或文字用語）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈林勝吉曾於100 年6 月20日與黃越靖等4 人簽訂系爭買賣契約，將其所有之系爭土地應有部分10分之8 出售予黃越靖等4 人。系爭買賣契約第1 條不動產標示及權利範圍記載：土地標示：「臺北市○○區○○段0 ○段00○0 ○00○0 地號（即系爭土地）。各持分8/10。（黃越靖取得持分3/10、程麗娟取得持分2/10、謝明珠（即原告）取得持分2/10、蔡世祺取得持分1/10）」。嗣黃越靖等4 人於100 年7 月1 日以買賣為原因，就其等各自買賣之土地應有部分辦畢所有權移轉登記。（見本院卷一第13頁至第15頁、第37頁至第53頁、第194 頁至第206 頁）
⒉林勝吉於100 年7 月14日將其對系爭土地10分之1 之應有部分出售予陳秀玉，並於同年月25日辦畢所有權移轉登記。原告於103 年3 月7 日向黃越靖買受其對系爭土地之應有部分10分之3 ，並於同年月13日辦畢所有權移轉登記。（見本院卷一第37頁至第53頁）
⒊系爭臨352 號建物為林勝吉出資興建，其在103 年7 月28日將系爭臨352 號建物應有部分10分之1 出售予陳秀玉、將應有部分10分之9 出售予郭本力；嗣郭本力於104 年11月16日將其對系爭臨352 號建物之應有部分10分之9 出售予林勝吉，林勝吉復於同年月24日出售系爭臨352 號建物之應有部分10分之9 予陳秀玉，故陳秀玉對系爭臨352 號建物之應有部分現為1/1 。（見本院卷一第54頁至第59頁、卷二第167 頁至第168頁）
⒋原告對於郭本力、陳秀玉所提被證1 之買賣契約書、被證2
之支票正、反面影本、被證3 之系爭103 年執行事件通知、函文暨執行案款收據、被證4 、5 之林勝吉分別於99年1 月8 日、101 年6 月1 日向郭本力借款所書立之借據暨郭本力之存摺明細影本、被證6 之系爭臨352 號建物自100 年起至105 年止之房屋稅繳款書等證物之形式上真正不爭執。（見本院卷一第87頁至第99頁、第103 頁、第276 頁至第285 頁、卷二第21頁）
⒌林勝吉曾與黃玉惠簽訂原證4 之租賃契約書，並曾將系爭臨352 號建物、系爭臨5 之5 號建物暨各該建物坐落之土地出租予黃玉惠，嗣因雙方發生租賃糾紛，林勝吉及系爭土地之其餘共有人即黃越靖等4 人及陳秀玉共同出具系爭委任書予黃越宏，該委任書內容如下：「系爭臨352 號及系爭（臨）5 之5 號土地、房屋之招收租、管理權、無權占有、違法竊占（應為佔之誤植）等所衍生之一切訴訟及非訟事務；委任黃越宏先生全權處理。」（見本院卷一第178 頁）
⒍兩造對於臺北市士林地政事務所以105 年10月25日北市士地測字第10531947800 號函檢附系爭土地複丈成果圖之測量結果不爭執。（見本院卷一第217 頁至第218 頁、第254 頁）⒎系爭臨352 號建物之現況照片如本院卷一第233 頁至第243
頁所示。
⒏黃越宏自黃玉惠處收回前由林勝吉出租之系爭臨352 號建物暨坐落土地後後，即由黃越宏占有該建物迄今。（見本院卷一第116 頁至第117 頁、第263 頁）
⒐林勝吉曾以黃越靖等4 人未依系爭買賣契約之約定如數給付買賣價款為由，訴請其等給付買賣價金，經臺灣臺北地方法院以105 年度重訴字第490 號給付買賣價金事件（即另案訴訟）受理，並於105 年12月30日判決駁回林勝吉之訴。（見本院卷二第8頁至第17頁）
⒑黃越宏曾執臺灣新北地方法院103 年度司票字第929 號裁定暨確定證明書為執行名義，聲請對林勝吉之財產（包含系爭臨352 號建物）強制執行，案列系爭103 年執行事件。嗣因郭本力、陳秀玉為林勝吉清償債務共計116 萬8,624 元，系爭103 年執行事件即因債務人林勝吉清償完畢而終結在案。（見系爭103 年執行事件全卷）
㈡本件爭點：
⒈先位聲明部分：
原告主張類推適用民法第767 條第1 項中段，請求郭本力、陳秀玉將林勝吉於103 年7 月28日因買賣而移轉之房屋稅籍各10分之9 、10分之1 回復登記納稅義務人為林勝吉，再請求林勝吉偕同將系爭臨352 號建物應有部分10分之5 之納稅義務人辦理變更登記為原告，有無理由？
⑴原告是否曾與林勝吉簽訂系爭買賣契約而買受取得系爭臨352 號建物之事實上處分權？
⑵如⑴為是，林勝吉於103 年7 月28日出售系爭臨352 號建物予郭本力及陳秀玉並移轉房屋稅籍登記之舉，是否已妨害原告之事實上處分權？
⒉備位聲明部分：
原告依民法第425 條之1 第1 項前段、土地法第104 條第1
項中段規定，主張其有以林勝吉於103 年7 月28日出售系爭臨352 號建物予郭本力、陳秀玉之同一條件優先購買系爭臨352 號建物之權，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠先位聲明部分：
原告主張類推適用民法第767 條第1 項中段規定，請求郭本力、陳秀玉將林勝吉於103 年7 月28日因買賣而移轉之房屋稅籍各10分之9 、10分之1 回復登記納稅義務人為林勝吉，再請求林勝吉偕同將系爭臨352 號建物應有部分10分之5 之納稅義務人辦理變更登記為原告，為無理由。
⒈原告主張其與程麗娟、黃越靖及蔡世祺等4 人於100 年6 月20日與林勝吉簽訂系爭買賣契約時，除購買系爭土地10分之8 之應有部分（原告原買受之應有部分為10分之2 ，嗣於103 年3 月間另向黃越靖買受其對系爭土地之10分之3 之應有部分）外，另一併買受系爭臨352 號建物，並約定由林勝吉以讓與對原承租系爭臨352 號建物之承租人黃玉惠所得主張之租金請求權予黃越宏之方式，移轉該建物之占有及事實上處分權，惟林勝吉嗣未將系爭臨352 號建物之房屋稅籍移轉登記予其等4 人，另於103 年7 月28日擅將系爭臨352 號建物出售予郭本力、陳秀玉，應有部分各10分之9 、10分之1
，並辦理該建物之房屋稅籍移轉登記，致郭本力、陳秀玉成為系爭臨352 號建物之登記納稅義務人，此舉顯已侵害其對於系爭臨352 號建物之事實上處分權等情，固據提出系爭買賣契約、系爭土地登記謄本、北市稅捐稽徵處北投分處房屋稅籍證明書、林勝吉與黃玉惠就系爭臨352 號建物簽訂之房屋租賃契約書（該份契約書雖記載租賃標的為「行義路352
號建物」，惟針對原告主張該租賃標的之房屋即為系爭臨352 號建物，林勝吉係以該租賃契約書出租該建物予黃玉惠等節，均未據被告爭執，應認該租賃契約書所載標的之門牌號碼係漏植「臨」字，故「行義路352 號建物」應為系爭臨352 號建物）為證（見本院卷一第13頁至第23頁反面），另援引林勝吉所提包含黃越靖等4 人、林勝吉及陳秀玉委託黃越宏處理與黃玉惠間所生包含系爭臨352 號建物暨坐落基地在內之租賃糾紛之系爭委任書、北市稅捐稽徵處北投分處以105 年4 月8 日北市稽北投乙字第10568425500 號函所附之系爭臨352 號建物房屋稅籍證明書、建物應有部分移轉日期、對象與契稅文號表格、契稅申報書等資料（見本院卷一第54頁至第59頁、第178 頁），及原告聲請通知到庭作證之證人黃越宏所證：「（簽系爭買賣契約之原因）是要幫林勝吉解決欠債問題，他欠我好幾百萬，其他人不知道，當天地下錢莊也拿了好幾百萬」、「林勝吉欠地下錢莊錢，地下錢莊的人要當場收錢，大家忙著把錢的數字釐清…林勝吉在過戶系爭土地前就有欠我錢，所以他透過陳文哲來找我，請我幫他找土地買主，他有答應要付利息，後來利息也付不出來，所以以變賣土地持分的方式找補，我已經沒有現金了，所以我就找原告及蔡世祺來買土地，我自己私下再跟原告及蔡世祺處理價金的事情」、「當時直接約在代書那邊，代書那的契約都是制式化，當時疏忽沒有注意到（系爭臨352 號建物）房屋稅籍沒有登記進來，因為我們忙著計算價金，因為在這次簽約完成前，已經有一次也約定去簽約，到現場才看到是要把錢直接還給地下錢莊，但系爭土地有設定抵押給地下錢莊，我們不放心這樣交付，要求地下錢莊必須出具塗銷抵押權登記的證明，我們錢才願意交付。後來地下錢莊出具相關證明後，我們才簽原證1 不動產買賣契約書（即系爭買賣契約），當時我們只注意土地塗銷抵押的問題，疏漏沒有在合約書上把房屋稅籍寫進來，而該土地是限建區，如果買賣當時沒有連房屋一起買是不可能有人願意單獨承購土地的」、「當時就我介紹的買受人（即原告及蔡世祺）的認知是有買系爭臨352 號建物，但因為忙著注意錢莊的事情…且我們認為買系爭土地當然包含買其上坐落的系爭臨352 號建物。事實上系爭委任書上也是寫房屋也授權由我處理，如果原告沒有買房屋的持分，林勝吉、陳秀玉即可主張他們授權不及於房屋。如果房屋及土地拆開來買賣，授權就不可能包括土地與房屋，也不會每個人認知他們的授權是包含土地及房屋」、「因為林勝吉通訊處登記好幾個，房屋稅稅籍資料寄到三重，所以我們收不到房屋稅單，所以我們一直沒有發現要繳房屋稅事情，也沒有發現房屋稅籍變更沒有約定在買賣合約中，到了1 、2 年前因為系爭地點（即系爭臨352 號建物暨坐落基地）整理差不多，開始考慮是否要做營業登記時，向商業單位申辦時承辦人才說必須有稅籍資料，當時才發現沒有辦理房屋稅籍變更」、「原告委任我的範圍是包含收回房屋及土地，其他委任人應該也是這個意思，當時要跟黃玉惠要房子時，他的租約是包含承租土地及建物」等語為憑（見本院卷一第254 頁至第263 頁）。被告對於原告主張上情均予否認，並以前揭情詞置辯，郭本力、陳秀玉另提出其等於103 年7 月28日向林勝吉買受系爭臨352 號建物時簽訂之買賣契約書、郭本力為支付購買系爭臨352 號建物買賣價款63萬元所簽發之支票正、反面影本、郭本力及陳秀玉代林勝吉清償積欠黃越宏之借款債務117 萬元後取得之本院民事執行處案款收據（郭本力、陳秀玉代償之金額作為其等購買系爭臨352 號建物買賣價金之一部）、郭本力前借款160 萬元予林勝吉時簽訂之借據暨郭本力匯款之存摺明細影本（郭本力以其對林勝吉之借款債權抵銷應付之部分買賣價款債務）（見本院卷一第87頁至第99頁）；林勝吉則提出程麗娟之配偶陳文哲、辦理系爭土地應有部分所有權移轉登記事宜之代書吳楊淑貞於另案訴訟所為之證詞、黃越宏及黃越靖向林勝吉買受系爭臨5 之5 號建物暨坐落之系爭66之3 地號土地之應有部分10分之8 之系爭98年買賣契約（見本院卷一第156 頁至第177 頁、第179 頁至第183 頁）等資料，藉此佐證其等所辯原告並未於簽訂系爭買賣契約時，一併買受取得系爭臨352 號建物事實上處分權之事實。
⒉經查，觀諸系爭買賣契約第1 條不動產標示及權利範圍之約定，其中明載土地標示為「臺北市○○區○○路0 ○段00○0 ○00○0 地號。各持分8/10。（黃越靖取得持分3/10、程麗娟取得持分2/10、謝明珠（即原告）取得持分2/10、蔡世祺取得持分1/10）」（見本院卷一第13頁），對照系爭98年買賣契約第1 條不動產標示及權利範圍之約定，則係記載「土地標示：臺北市○○區○○段0 ○段00○0 地號。持分8/10。（黃越宏取得持分5/10、黃越靖取得持分3/10）建物標示：建物門牌：臺北市○○區○○路000 巷○0 ○0 號。持分8/10。（黃越宏取得持分5/10，黃越靖取得持分3/10）本建物未辦保存登記僅辦稅籍移轉」之內容（見本院卷一第179 頁），堪認被告辯稱黃越靖等4 人於簽訂系爭買賣契約時，僅向林勝吉購買系爭土地之應有部分乙節，尚非子虛。再參酌代理程麗娟簽訂系爭買賣契約之人陳文哲於另案訴訟中陳稱：「有一天我堂姐跟堂姐夫（即林勝吉）跑來找我，說前一天地下錢莊跑來堂姐家要錢…我就建議他們把土地轉讓給別人…把原告（指林勝吉）積欠給地下錢莊的債務解決，解決了以後就開始談論土地買賣的問題，土地成交價格我記得大概是4,000 多萬元，詳細數字我不太記得，就看買方取得的應有部分去算應該給付的土地買賣價金」等語（見本院卷一第157 頁），及黃越宏於另案訴訟中所稱：「因為原告（指林勝吉）一直積欠，原告又不願意全部出讓，堅持只做持分買賣，是陳文哲跟我說原告有土地可以折抵所積欠的債務…我就去找一些朋友把土地的持分吃下來」等內容（見本院卷一第163 頁），足以推論本件黃越靖等4 人係因陳文哲及黃越宏之引介始向林勝吉購買系爭土地之應有部分，並以買賣土地之價金提供林勝吉作為清償積欠地下錢莊債務之用，惟依陳文哲及黃越宏於另案訴訟中之陳述，難認黃越靖等4 人於簽訂系爭買賣契約時，確有向林勝吉一併買受系爭臨352 號建物之事實。另依證人吳楊淑貞於本院審理時明確證稱：「這份合約（即系爭買賣契約）我有看過，這是我製作的，該份合約是依照內政部的合約範本，並經過買賣雙方磋商修正增減後完成的版本，買賣雙方對於條款的內容均同意之後才擬定」、「我都會建議我的客戶將總價、付款方式及稅費負擔都討論好之後再到我的事務所簽訂合約。買賣標的部分客戶會事先告知我讓我去申請謄本，以確認買賣標的產權是否清楚及貸款的情況」、「申請謄本後，因為本件土地上之建物是未辦保存登記的建物，所以簽訂合約時只有寫土地部分…我不清楚簽約當時買賣雙方意思為何，但是他們告知我就是要辦土地之過戶，並沒有提到土地上有房屋的事情…如果當時買賣雙方有提到土地上面有未辦保存登記的建物，我就會提醒他們一併處理，我會備註買賣標的包含未辦保存登記的建物…且第一次簽約時，因為土地有第二順位的貸款，而第二順位的債權人並沒有來，所以無法處理，因此才又再辦理第二次簽約…兩次簽約時間是不同日，兩次簽約都沒有提到未辦保存登記建物買賣的事情，都只有提及土地買賣事宜」、「（系爭買賣契約第4 條第6 點有關房屋稅等約定之記載）是制式的條約，就像第5 條（有關增值稅約定）的內容也是制式的條文」、「我並沒有幫買賣雙方辦理未辦保存登記建物之房屋稅籍變更事宜。黃越宏有曾經來問我為何買賣契約上面沒有寫未辦保存登記的建物，我表示因為我從土地登記謄本上面看不出來有未辦保存登記的建物…當時黃越宏說他在簽約時忘記講說要將未辦保存登記之房屋寫入契約之中」、「這份契約（即系爭98年買賣契約）也是我曾經辦過的契約，如果買賣雙方有明確約定並請我辦理房屋過戶的事情，我就一定會明確記載於契約之中」、「我是依照買賣雙方告知我的內容辦理。如果買賣標的有房屋，買賣雙方應該都會告知我」等語（見本院卷二第25頁至第28頁），更徵黃越靖等4 人與林勝吉簽訂系爭買賣契約時，並未告知證人吳楊淑貞買賣標的之範圍包含系爭臨352 號建物乙事，而系爭買賣契約第4 條第6 點雖有關於房屋稅等稅捐應由何人繳納之約定，然因該契約內容係證人吳楊淑貞依照內政部之合約範本製作，其因疏忽而漏未刪除有關房屋稅繳納之約定，亦無違常情，尚不因該條約定內容即改變系爭買賣契約之買賣標的範圍不包含系爭臨352 號建物之事實。況繹之證人黃越宏及吳楊淑貞之證詞可知，黃越靖等4 人係為協助林勝吉處理金錢債務糾紛，始以出資合買系爭土地應有部分之方式提供資金予林勝吉，且因第1 次簽訂買賣契約時，尚未解決系爭土地上原已設定之抵押權塗銷事宜，故買賣雙方於改期後始簽訂系爭買賣契約，則果如證人黃越宏前揭所證因黃越靖等4 人於簽約時忙著計算價金以清償林勝吉積欠地下錢莊之債務乙情為真，黃越靖等4 人縱未能於第1 次簽約時明確約定或告知證人吳楊淑貞買賣標的之範圍，然於第2 次簽約時，何以猶未能在確認系爭買賣契約內容時發現記載有遺漏情形，且原告與蔡世祺於100 年6 月20日時係委由黃越宏代為簽訂系爭買賣契約，而黃越宏與黃越靖在98年3 月間與林勝吉簽訂系爭98年買賣契約時，係委由同一地政士即證人吳楊淑貞辦理土地及建物過戶事宜，而系爭98年買賣契約上即明揭不動產買賣標的包含系爭臨5 之5 號建物及系爭66之3 地號土地之應有部分，是殊難想像黃越宏代理簽訂系爭買賣契約時，有因急迫或缺乏不動產交易經驗而未與賣方林勝吉明確約定買賣標的範圍之可能，況倘若黃越靖等4 人確有買受系爭臨352 號建物，何以數年來均未曾質疑該建物之房屋稅係由何人繳納或討論應如何由黃越靖等4 人均攤乙節？由此益證原告主張於簽訂系爭買賣契約時已一併向林勝吉購買系爭臨352 號建物云云，委無足信。
⒊且查，證人黃越宏雖證稱黃越靖等4 人於100 年6 月間已向林勝吉買受系爭臨352 號建物，僅係漏未記載於系爭買賣契約中云云，然審之黃越宏於103 年5 月間曾執臺灣新北地方法院103 年度司票字第929 號裁定暨確定證明書，向本院聲請對林勝吉所有之財產強制執行，而其於聲請狀上明確記載請求執行之標的包含「系爭臨5 之5 號建物，其中林勝吉之應有部分」、「系爭66之3 地號土地，其中林勝吉之應有部分」及「系爭臨352 號建物」（見系爭103 年執行事件卷一第1 頁至第2 頁），並檢附林勝吉之全國財產稅總歸戶財產查詢清單為憑（見系爭103 年執行事件卷一第6 頁、第23頁），對照其聲請強制執行之標的，就有關系爭臨5 之5 號建物暨坐落之系爭66之3 地號土地，明確表明僅執行林勝吉於出售上開土地及建物應有部分予黃越宏及黃越靖後所剩餘之應有部分，即足反推黃越宏於聲請強制執行時，仍認系爭臨352 號建物為林勝吉所有之事實，否則其焉有可能聲請執行黃越靖等4 人已於100 年6 月間以系爭買賣契約買受之系爭臨352 號建物？原告雖稱黃越宏嗣因發現系爭臨352 號建物並非林勝吉之財產而已撤回對該建物所為強制執行之聲請云云（見本院卷二第194 頁至第195 頁），然參酌包含黃越靖等4 人、林勝吉及陳秀玉等人共同出具系爭委任書予黃越宏之時間為101 年7 月（見本院卷一第178 頁），對照證人黃越宏所證其取得系爭委任書後即負責處理林勝吉與黃玉惠間有關包含系爭臨352 號建物暨坐落基地之租賃糾紛，且自黃玉惠遷離該房地後，其即占有系爭臨352 號建物並管理迄今等情（見本院卷一第263 頁），則黃越宏既曾代理原告簽訂系爭買賣契約，嗣又基於系爭委任書處理系爭臨352 號房屋暨坐落基地之租賃糾紛及收回該房地之占有事宜，實難想像其數年來對於林勝吉是否已將系爭臨352 號建物出售予黃越靖等4 人乙事全然不知，是由黃越宏於系爭103 年執行事件曾聲請對系爭臨352 號建物強制執行之舉，適足反證黃越靖等4 人並未於100 年6 月間以系爭買賣契約向林勝吉買受系爭臨352 號建物之事實。原告雖另稱依系爭委任書之記載，黃越宏係受任處理系爭臨352 號建物、系爭臨5 之5 號建物暨坐落土地之招收租、管理權、無權占有、違法竊佔等所衍生之一切訴訟及非訟事務，若其未曾買受系爭臨352 號建物，何有委任黃越宏管理該建物之權利可言？對此，參酌系爭委任書上具名之委任人包含黃越靖等4 人及林勝吉、陳秀玉，倘依原告所言其與程麗娟、黃越靖及蔡世祺已於100 年6
月間向林勝吉買受系爭臨352 號建物，故其等係以該建物事實上處分權人及土地所有權人身分委任黃越宏處理前揭事務，則因陳秀玉亦在系爭委任書上簽名，如此豈非意味陳秀玉於101 年7 月間簽具系爭委任書前，亦已取得系爭臨352 號建物之事實上處分權，否則如何解釋其為何亦有委任黃越宏處理上開房地事務之權限？況依此推論之結果，不僅與北市稅捐稽徵處北投分處提供之系爭臨352 號建物應有部分移轉對象、日期及契稅文號表得之內容不符（見本院卷一第56頁），亦顯與原告歷來指稱陳秀玉並非系爭臨352 號建物之事實上處分權人乙情相悖，由此益證被告所辯黃越靖等4 人及陳秀玉係基於系爭土地共有人之身分委由黃越宏處理系爭土地所生租賃及竊佔等糾紛，而林勝吉係同時以系爭土地共有人及系爭臨352 號建物所有權人身分委由黃越宏處理上開事務等情，較值採信，是依系爭委任書之內容及簽署情形，仍難使本院據以作成有利於原告主張判斷。至原告雖援引林勝吉前對黃玉惠提出刑事竊佔罪嫌告訴之偵查案件中曾稱其在97年8 月租約期滿後，曾改以簽訂1 年期租約之方式出租系爭臨352 號建物，之後均改成每3 月簽1 次租約，因其身體不好，且將要把房子賣掉過戶給朋友、其到100 年間才打算要買銀饌溫泉會館房地（即系爭臨352 號建物暨坐落基地，黃玉惠承租後在該房地經營銀饌溫泉會館）等語（見臺灣士林地方法院檢察署〈下稱士林地檢署〉102 年度偵字第5805號卷第24頁、103 年度偵續字第3 號卷第185 頁），惟觀諸林勝吉上開陳述，至多僅足認定其曾有出售系爭臨352 號建物暨坐落基地之意，猶難遽論其在100 年6 月20日當時即將系爭臨352 號建物出售予黃越靖等4 人之事實。原告復稱黃越宏、黃越靖、陳秀玉及程麗娟均曾於黃玉惠對其等所提刑事妨害自由等罪嫌之偵查案件中陳稱其等為系爭臨352 號建物暨坐落土地之共有人等語（見士林地檢署102 年度偵字第7781號卷第10頁、第25頁、第28頁、第31頁），足認黃越靖等4 人確實在100 年6 月間即已買受系爭臨352 號建物云云。然細繹黃越宏、黃越靖、陳秀玉及程麗娟之警詢筆錄內容，黃越宏雖稱其為系爭臨352 號建物暨坐落土地之共有人之一，惟此顯與系爭買賣契約記載之買受人及系爭土地之登記謄本上所登載之土地共有人不符（見本院卷一第13頁、第16頁至第18頁反面），而黃越靖及程麗娟所陳其等係在100 年7 月27日完成系爭臨352 號建物暨坐落土地之過戶事宜，亦與系爭土地登記謄本暨異動索引記載該2 人係在100 年7 月1 日取得對系爭土地之應有部分乙情有所出入（見本院卷一第36頁至第53頁），又陳秀玉於本件審理中均稱其係在103
年7 月28日始向林勝吉買受系爭臨352 號建物10分之1 之應有部分，則其先前在警詢中所陳於102 年間即為系爭臨352
號建物暨坐落土地之共有人乙事，不僅前後所述不一，亦與原告在本件所為陳秀玉在103 年7 月28日前未曾因買賣而取得系爭臨352 號建物事實上處分權之主張相違，故黃越宏等4 人在警詢時所為之陳述，亦無從使本院就原告之主張形成有利之心證。再佐以原告係在黃越宏介紹下始向林勝吉買受系爭土地之應有部分，且系爭臨352 號建物現係由黃越宏占有管理中，故黃越宏於本件所為證言攸關原告是否在簽訂系爭買賣契約時即一併取得系爭臨352 號建物之事實上處分權乙事之認定，則黃越宏與原告對於本件訴訟結果具有高度利害關係，尚難逕認黃越宏前揭證言均值採信。綜此，應認本件依原告所提事證資料，均不足以證明其在100 年6 月20日時已一併向林勝吉買受系爭臨352 號建物之事實，遑論進一步取得該建物之事實上處分權，則其在本件主張為系爭臨352 號建物之事實上處分權人，據此請求排除林勝吉將房屋稅籍移轉登記予郭本力、陳秀玉之行為對該事實上處分權所生之侵害，要無足採。
⒋按動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力，民法第761
條第1 項前段定有明文。如以占有改定之方式代替現實交付，使受讓人取得動產物權，必須讓與人與受讓人訂立足使受讓人因此取得間接占有之契約，始足當之。如僅單純約定讓與人為受讓人占有，並無間接占有之法律關係存在，尚不成立占有改定，其受讓人即不能因此取得動產物權（最高法院95年度台上字第764 號判決要旨參照）。查原告固稱其曾以系爭買賣契約向林勝吉買受系爭臨352 號建物，並約定由林勝吉以讓與其對黃玉惠之租金請求權予黃越宏之方式完成移轉該建物之占有及事實上處分權云云，然此情為林勝吉所否認，且何以林勝吉讓與租金請求權予黃越宏之行為即足使原告因此取得對系爭臨352 號建物之間接占有，亦未見原告具體說明，又原告僅係以系爭土地共有人之身分委任黃越宏處理租賃糾紛及竊佔事宜乙節，業經詳論如前，則即使黃玉惠遷離系爭臨352 號建物後係有黃越宏占有該建物迄今，亦無從推論原告得因此取得系爭臨352 號建物之占有或事實上處分權至明。末按對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權與物權性質不同，並無民法第767 條規定之適用（最高法院104 年度台上字第586 號判決意旨、95年度台上字第94號判決要旨參照）。本件縱認原告確曾買受取得系爭臨352 號建物之事實上處分權，惟依前開說明，事實上處分權究非所有權，故原告指稱被告有侵害其事實上處分權之行為，並主張類推適用民法第767
條第1 項中段規定排除侵害，亦屬乏據，自無從准許。
㈡備位聲明部分：
原告依民法第425 條之1 第1 項前段、土地法第104 條第1
項中段規定，主張其有以林勝吉於103 年7 月28日出售系爭臨352 號建物予郭本力、陳秀玉之同一條件優先購買系爭臨352 號建物之權，為無理由。
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年上字第316 號判例要旨參照）。查原告主張系爭臨352 號建物及系爭土地原同屬林勝吉所有，而其在100 年6 月間向林勝吉買受系爭土地之10分之2 之應有部分，並於同年7 月1 日登記為系爭土地之共有人，則依民法第425 條之1 第1 項前段規定，系爭臨352 號建物之所有權人與坐落之系爭土地之共有人間即存有法定租賃關係，而林勝吉嗣於103 年7 月28日將系爭臨352 號建物出售予郭本力及陳秀玉時，其依土地法第104 條第1 項中段規定，得對該建物主張以同樣條件優先購買之權等情，為被告所否認，足見兩造間就原告得否主張對系爭臨352 號建物有優先購買權，被告間於103 年7 月28日就系爭臨352 號建物所簽訂之買賣契約得否對抗原告等節已有不明確之情形，致原告私法上之地位有受侵害之危險，並得以本件確認判決除去之，應認原告有即受確認判決之法律上利益。
⒉次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1 第1項前段定有明文。是當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。又「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；又民法第425 條之1 之規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院106 年度台上字第709 號判決意旨、99年度台上字第1723號判決要旨參照）。
⒊查系爭土地原為林勝吉所有、系爭臨352 號建物為林勝吉出資興建而原始取得所有權乙節，為兩造所不爭執（見前述四、㈠兩造不爭執之事項、⒈、⒊所示），嗣林勝吉於100 年6 月20日與黃越靖等4 人簽訂系爭買賣契約，出售其對系爭土地之應有部分10分之8 予黃越靖等4 人，並於同年7 月1
日辦畢所有權移轉登記，復於100 年7 月14日出售其對系爭土地10分之1 之應有部分予陳秀玉，並由陳秀玉於同年月25日以買賣為原因登記取得對系爭土地之應有部分等情，亦有系爭買賣契約、系爭土地登記公務用謄本暨異動索引在卷可按（見本院卷一第13頁至第15頁、第37頁至第53頁），由此足認系爭臨352 號建物及系爭土地原同屬林勝吉所有，嗣因林勝吉出售系爭土地應有部分之行為，致黃越靖等4 人、林勝吉及陳秀玉均成為系爭土地之共有人，此當屬土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而由原所有權人將土地部分所有權讓與他人之情形，依民法第425 條之1 第1 項規定所揭櫫基於房屋既得使用權保護原則之考量，確保房屋對土地之使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係之立法意旨，應認系爭土地應有部分之受讓人即黃越靖等4 人及陳秀玉與系爭臨352 號建物之所有權人林勝吉間，依民法第425 條之1 第1 項前段規定之意旨，推定在該建物使用期限內存有租賃關係。郭本力及陳秀玉雖辯稱林勝吉於100 年間出售系爭土地之應有部分予黃越靖等4 人及陳秀玉後，黃越靖等4 人及陳秀玉從未向林勝吉催討租金，林勝吉亦未就系爭臨352 號建物支付任何占用系爭土地之對價，難認其與黃越靖等4 人及陳秀玉間存有租賃關係云云（見本院卷二第133 頁），惟民法第425 條之1 第1 項所定土地受讓人與房屋所有權人間成立之租賃關係係基於法律推定而來，如欲主張該受推定之法律關係不存在，自應由為此主張之人提出反證予以推翻。查郭本力及陳秀玉就其等所稱系爭臨352 號建物之所有權人林勝吉與受讓系爭土地應有部分之黃越靖等4 人及陳秀玉間並無租賃關係存在乙節，未據提出任何事證加以證明，縱令黃越靖等4 人或陳秀玉先前未曾向林勝吉催討系爭臨352 號建物使用系爭土地之租金，然由此尚難遽認黃越靖等4 人及陳秀玉與林勝吉間並未成立任何租賃關係，至多僅生黃越靖等4 人及陳秀玉得否向林勝吉追償租金債務之問題，是在郭本力及陳秀玉未提出其他具體事證足以推翻法定租賃關係存在之情形下，應認其等所辯，洵難憑採。
⒋次按土地法第104 條第1 項優先購買權之規定，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，故土地法第104 條第1 項中段之規定，並不限於經保存登記之房屋始有其適用，祇須承租人出賣其房屋，基地所有權人或共有人即得行使優先購買權，至房屋之所有權能否移轉登記，則非所問。再按土地法第104 條第1 項中段規定，房屋出賣時，基地所有權人或共有人有依同樣條件優先購買之權，必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件（即買賣契約上所約定之各項條件，如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）之通知後而於10日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄；如房屋出賣人出賣房屋並未為上述之通知者，縱基地所有權人或共有人知悉其事而不為購買之表示，其優先購買權仍不能視為放棄。易言之，在基地所有權人或共有人行使優先購買權時，對房屋之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為基地所有權人或共有人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。故基地所有權人或共有人行使優先購買權時，應接受房屋出賣人與他人所訂原買賣契約之包含標的、價金等一切條件，不得部分不接受或予以變更。如優先購買權人未能以同樣條件購買，自難謂已合法行使優先購買權。
⒌本件系爭臨352 號建物之所有權人林勝吉於其出售系爭土地應有部分予黃越靖等4 人時，與黃越靖等4 人間依法推定成立租賃關係乙情，已如前述，則林勝吉嗣於103 年7 月28日出售系爭臨352 號建物並移轉事實上處分權予郭本力及陳秀玉時，依土地法第104 條第1 項中段規定及前揭說明，原告即得基於系爭臨352 號建物坐落基地共有人身分，主張對該建物有依林勝吉出售之相同條件優先購買之權。查林勝吉係以340 萬元之價格將系爭臨352 號建物應有部分10分之9 出售予郭本力、應有部分10分之1 出售予陳秀玉乙節，有被告簽訂之買賣契約書及北市稅捐稽徵處北投分處以105 年4 月8 日函文檢附之系爭臨352 號建物應有部分移轉對象、日期及契稅文號表格在卷可稽（見本院卷一第56頁、第87頁）。原告雖於本院言詞辯論期日始當庭具狀爭執上開買賣契約書之真正，並質疑被告間就系爭臨352 號建物之買賣交易議定之買賣價金數額及資金流向等節，惟原告於105 年8 月1 日第一次準備程序期日時，經受命法官提示被告間就系爭臨352 號建物所訂買賣契約書之原本、北市稅捐稽徵處北投分處前揭函文所附之系爭臨352 號建物房屋稅籍證明書、應有部分移轉對象、日期及契稅文號表格暨契稅申報書等資料後，已明確表示不爭執買賣契約書之形式上真正，且對於前述函文資料之內容亦稱無意見，更依此確認備位聲明為「林勝吉應就系爭土地上之系爭臨352 號建物，依郭本力、陳秀玉買受之相同條件即買賣價金340 萬元與原告補訂買賣契約，並於原告給付340 萬元後，將上開建物之事實上處分權移轉予原告」在案，有該次準備程序筆錄可按（見本院卷一第102
頁至第103 頁），嗣於106 年3 月3 日準備程序期日在受命法官協同兩造整理不爭執事項時，原告亦當庭確認不爭執就林勝吉出售系爭臨352 號建物應有部分予郭本力、陳秀玉之情形，及被告間就系爭臨352 號建物所簽訂之買賣契約書之形式上真正（見本院卷一第112 頁至第113 頁，即如前述四、㈠兩造不爭執之事項、⒊、⒋所示），且原告於歷次準備程序及言詞辯論期日均確認備位聲明即如上所載（見本院卷一第253 頁、卷二第20頁、第108 頁、第167 頁），堪認原告於本件言詞辯論期日始具狀聲請向北市稅捐稽徵處北投分處調查被告間申報繳納契稅之移轉價格，欲以此確認被告間所訂買賣契約書內容之真正，顯係忽略本院前已提示卷附由北市稅捐稽徵處北投分處函附包含契稅申報書在內之資料，而有意圖延滯訴訟之虞，應認原告未提出具體事證佐證其質疑被告間所訂買賣契約書真正性之理由，僅就原確認不爭執之事項空言追復爭執，自無足取，從而，其所為調查證據之聲請，難認有調查之必要。
⒍郭本力及陳秀玉固辯稱原告所提系爭臨352 號建物之房屋稅籍證明書列印時間為104 年（見本院卷一第19頁至第20頁），且依證人黃越宏之證詞可知原告在起訴前1 、2 年即已知悉林勝吉將系爭臨352 號建物出售予郭本力及陳秀玉乙事（見本院卷一第261 頁），則原告遲至105 年3 月間始起訴主張其對系爭臨352 號建物有優先購買權存在，已逾土地法第104 條第2 項所定行使優先購買權之10日期間云云。然查，林勝吉已自承未於出售系爭臨352 號建物時將買賣條件通知包含原告在內之土地共有人（見本院卷二第111 頁），而原告亦係在本件訴訟繫屬中，因郭本力、陳秀玉提出其等與林勝吉就系爭臨352 號建物所簽訂之買賣契約書，始知悉被告間具體議定之買賣條件（即買賣價金、付款方式、買受人買受之應有部分比例），揆諸前揭說明，應認原告縱使早已知悉系爭臨352 號建物遭林勝吉出售予郭本力及陳秀玉乙事，然其在林勝吉出售該建物前既未收受任何通知，亦不清楚被告間約定之買賣條件，則其提起本件訴訟並據被告所提資料行使其對系爭臨352 號建物之優先購買權，尚無拋棄行使優先購買權之意或逾越土地法第104 條第2 項所定行使優先購買權之期間之情，故郭本力及陳秀玉此部分所辯，委無可採。
⒎承前所述，原告雖得依土地法第104 條第1 項中段規定，行使其基於基地共有人身分對系爭臨352 號建物之優先購買權，惟土地法第104 條第1 項中段所定之優先購買權，係指於所有人將其房屋出賣與「第三人」時，始有其適用，倘所有人係將房屋出賣予優先購買權人，自無再將出賣條件通知其他優先購買權人即買受人之必要。準此，陳秀玉既為系爭土地之共有人之一，其在林勝吉出售系爭臨352 號建物時，本即享有以基地共有人身分主張優先購買該建物之權，是陳秀玉自非土地法第104 條第2 項所定之第三人，則林勝吉於出售系爭臨352 號建物之應有部分10分之1 予陳秀玉時，並無通知原告行使優先購買權之必要，原告亦不得對林勝吉及陳秀玉間就系爭臨352 號建物應有部分10分之1 所為之買賣交易主張優先購買，至為灼然。至林勝吉出售系爭臨352 號建物應有部分10分之9 予郭本力部分，因郭本力對於該建物並無任何優先購買權存在，其自屬土地法第104 條第2 項所謂之第三人，原告固得依該條項規定主張優先購買系爭臨352
號建物應有部分10分之9 。惟查，原告係以備位聲明請求林勝吉以340 萬元之價格，與其就系爭臨352 號建物之「全部權利範圍」簽訂買賣契約，而依上所述，原告至多僅得就林勝吉出售系爭臨352 號建物應有部分10分之9 予郭本力之部分主張有優先購買權存在，則原告所得行使優先購買權之內容顯與被告間就系爭臨352 號建物議訂之具體買賣條件有別。審之買賣契約單價之高低，與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，自不得將買賣之條件與土地或房屋之單價分離，故所謂同樣條件應係指包含價格以外之其他條件，例如數筆土地合併出售或共有人以約定比例共同購買土地或房屋之情形；另酌以林勝吉係以總價340 萬元之價格將系爭臨352 號建物出售予郭本力及陳秀玉共有，至於郭本力及陳秀玉間如何分擔該340 萬元之買賣價金乙節，事涉渠等間內部之約定（見本院卷二第111 頁），由此尚難推知林勝吉與郭本力間就系爭臨352 號建物10分之9 之應有部分具體約定之買賣條件（例如郭本力係以若干價格買受上開建物之應有部分）為何，是本院亦無從在原告所為備位聲明之範圍內，逕行認定原告應以何種相同條件與林勝吉就系爭臨352 號建物10分之9 之應有部分成立買賣契約，應認原告所為備位聲明之請求，核與土地法第104 條所定要件不符，亦無從准許。
六、綜上所述，原告本於前揭原因事實，先位主張類推適用民法第767 條第1 項中段規定，請求被告郭本力、陳秀玉塗銷其等於103 年7 月28日因買受系爭臨352 建號應有部分所為之房屋稅籍移轉登記，並回復登記為林勝吉所有，並請求林勝吉按原告就系爭土地之應有部分比例協同將系爭臨352 號建物之納稅義務人辦理變更登記為原告；備位主張依民法第425 條之1 第1 項前段、土地法第104 條第1 項中段規定，主張其對系爭臨352 號建物有優先購買權存在，請求林勝吉以出售該建物予郭本力、陳秀玉之同一買賣條件與其補訂買賣契約，並於其給付買賣價金後，請求林勝吉移轉系爭臨352
號建物之事實上處分權，俱無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 6 月 1 日民事第一庭 審判長法 官 林政佑
法 官 林銘宏
法 官 蘇珈漪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 1 日書記官 簡吟倫