臺灣士林地方法院105年度訴字第502號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第502號

原告

林清泉

原告

樓林秋月

原告

葉昭榮

原告

葉昭宗

原告

賴奕帆

原告

賴衍儒

原告

黃筠淇

原告

黃渟諭

共同訴訟代理人

黃介南律師

共同訴訟代理人

李永然律師

複代理人

林貴卿律師

被告

盧許玉霞

訴訟代理人

詹順發律師

上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國106 年8 月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部份：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。

二、原告起訴聲明請求：㈠被告應將附圖一所示A 部份，約0.84平方公尺（以實際測量為主）騰空、拆除其上之隔牆及依附圖二所示之B 部份，約0.84平方公尺（以實際測量為主）位置施作1B磚造隔牆，並將前揭A 部份返還予全體共有人；㈡被告應自民國104 年5 月31日起至返還前揭A 部份之日止，按月給付新臺幣（下同）7,868 元予原告；㈢被告並應給付原告47萬2080元，及自104 年5 月31日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。嗣於本院審理中，經地政機關為測量後，變更聲明請求：㈠被告應將士林地政事務所105 年9 月5日複丈成果圖（即附圖三）方案一所示臺北市○○區○○段○○段00000 ○號A 部分面積1.23平方公尺圍牆拆除，並將該部分建物騰空返還予全體共有人。㈡被告應自104 年5 月31日起至返還前項部分建物之日為止，按月給付4,891 元予原告。㈢被告應給付原告29萬3,460 元，暨自104 年5 月31日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。經核為擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。

貳、實體部份：

一、原告起訴主張：原告為門牌號碼臺北市○○區○○路00○0號即臺北市○○區○○段0 ○段00000 ○號之建物（下稱系爭建物）之部分共有人，被告亦為共有人之一。詎被告在系爭建物上搭建如附圖三方案一所示A 部份面積1.23平方公尺之圍牆（下稱系爭圍牆），無權占有系爭建物，並因此受有相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第821 條、第767條前段等規定，請求被告將上開無權占用系爭建物之系爭圍牆拆除，將占用部份之建物騰空返還予全體共有人，併依民法第179 條、第184 條等規定，請求被告自104 年5 月31日起至返還前開占用部份建物之日止，按月給付4,891 元【12,000元／平方公尺（鄰近店面1 個月租金行情）×0.52平方公尺（占用部份面積，原應為1.23平方公尺，然原告以此為主張）×2,129 ／2,716 （原告就系爭建物持分比例）＝4,891 元】相當於租金之不當得利予原告。並給付自104 年5月30日起回溯5 年之相當於租金之不當得利29萬3,460 元【4,891 元（依前開計算1 個月不當得利）×12×5 （5 年期間之月份數）＝293,460 】及法定遲延利息予原告等語。並聲明：㈠被告應將附圖三方案一所示臺北市○○區○○段○○段00000 ○號A 部分面積1.23平方公尺圍牆拆除，並將該部分建物騰空返還予全體共有人。㈡被告應自104 年5 月31日起至返還前項部分建物之日為止，按月給付4,891 元予原告。㈢被告應給付原告29萬3,460 元，暨自104 年5 月31日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。併陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭建物為「福德城」商場建物之一部，「福德城」之建商於66年5 月間興建完畢取得使用執照後，即將區隔牆面拆除打通室內，以輕隔間格出如附件超級商場平面圖所示46個編號商舖攤位，出售各個編號攤位並交由買受人為使用收益，產權則登記為分別共有。而系爭建物共劃設有如附件超級商場平面圖所示編號8 至17號隔牆攤位出售，其相鄰門牌號碼臺北市○○區○○路00○0 號建物則劃設有如附件超級商場平面圖所示編號18至27號隔牆攤位出售，被告乃買受系爭建物編號13號及相鄰建物18號二相比鄰攤位者，系爭圍牆固為被告所搭建，然其位置在上開被告所買受二攤位中間，屬被告之分管範圍，非原告所得置喙，原告請求被告拆除系爭圍牆騰空返還占用系爭建物部份及給付相當於租金之不當得利，均屬無據。又若鈞院認系爭建物共有人間無分管攤位之契約，被告應給付原告不當得利，則原告自85年4月15日起迄今，將部份系爭建物出租收取租金，亦屬侵害被告之共有權，應對被告負不當得利返還責任，依原告每月連同相鄰建物出租之租金收入90萬元、依出租建物面積比例及被告持分計算，原告應返還被告回溯5 年之不當得利共計267 萬3,060 元【900,000 「月租」×92.59 ／（102.99「相鄰建物面積」＋92.59 「系爭建物面積」）×284 ／2,716「被告持分」×12×5 「5 年之月份數」＝2,673,060 】，爰援以為抵銷之抗辯等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。併陳明如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張兩造均為系爭建物之共有人，被告所搭建之系爭圍牆位處系爭建物等事實，為被告所不爭執，堪信為真實。又原告主張被告所搭建之系爭圍牆乃無權占用兩造與訴外人慕宗衛所共有之系爭建物，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，經查：

㈠、按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號及29年上字第762 號判例意旨參照）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號民事判決要旨參見。至分管協議為共有人合意之意思表示，並不以書面為必要。又主張法律關係存在之當事人，故應就該法律關係發生所需具備之特別要件，負舉證之責任，惟就此特別要件之具備，苟能證明間接事實，且該間接事實在經驗法則上已足推認待證之要件事實者，即無不可，非以直接證明要件事實或提出直接證據為必要。

㈡、被告抗辯系爭建物屬「福德城」建物之一部分，建商於興建「福德城」全部建物完畢，並取得使用執照後，即拆除建物隔牆打通室內，以輕隔間隔出46個店鋪分別出售，由買受人就其購得之攤位為使用收益，產權則登記為持分共有等情，業據其提出如附件之「福德城」建商規劃出售各編號攤位之超級商場平面圖為證，而與該平面圖為大致相同攤位規劃之平面圖，亦被「福華城」部份建物所有權人與他人訂立租約時作為出租範圍之附圖（見本院簡易庭卷第127 至132 頁）。又臺北市士林區光華段四小段40579 、40581 、40582 、40583 建號建物與系爭建物均屬「福德城」範圍，為兩造所不爭，該等建物均登記為多人分別各有，此亦有建物謄本及異動索引可稽（見本院簡易庭卷第110 至126 頁），再「福德城」建物所有權人與他人訂立租約時，亦將出租標的限定在特定使用權利範圍內，有租賃契約可參（見本院簡易庭卷第26至29頁、第73頁），另參以原告之一林清泉及其他「福德城」內40581 建號建物全數共有人，在本院104 年度重訴字第70號分割共有物（即40581 建號建物）民事事件中，將『系爭建物自66年5 月建築完成，使用執照記載及土地登記為之使用種類為「集合住宅」，且建造完成時，左側與系爭相鄰建物相鄰。系爭建物使用執照如本院卷第116 頁原證9所示。起造建商建造完成或於使用執照通過後，隨即將系爭建物、系爭相鄰建物之區隔牆面拆除，將室內空間打通，以輕隔間隔出約45個店鋪攤位，將系爭區分所有建物一樓現場變為商場使用，各店鋪攤位區劃如本院卷第48頁被證1 超級商場平面圖（下稱系爭商場平面圖）所示。建商對外並以「超級商場」名義銷售，銷售方式則為：按系爭商場平面圖所示各編號之店鋪攤位為一單位，出售予買受人，買受人除可得現場該攤位店鋪所在位置之專用權外，並分別取得系爭區分所有建物一樓各區分所有建物之一部應有部分，且分取系爭土地之應有部分。被告現執有系爭商場平面圖如本院卷第48頁被證1 所示。原告則現執有如本院卷第207 頁被證14所示之包括系爭建物在內附近之攤位平面圖（下稱系爭原告商場平面圖）。』等事實，列為不爭執事項，此有該民事判決在卷可憑（見簡易庭卷第88至96頁），足徵被告前開所辯「福德城」建商將包含系爭建物在內之多筆建物規劃成如附件超級商場平面圖店鋪攤位出售，產權登記為等語，為可採信。準此，「福德城」之建商於出售各建號建物時，既與各承購戶約定就劃分之各個攤位特定範圍為使用收益，揆之前開說明，應認向「福德城」建商承購各建號建物共有人間均有以合意成立分管契約。

㈢、又依據系爭建物之登記謄本及異動索引（見本院卷第182 至192 頁）所示，兩造雖非全部均為直接向「福德城」建商購買店鋪攤位者，惟被告長期以來占有使用系爭建物如附件超級商場平面圖所示編號13號攤位所在位置，並出租予他人作為店面使用，此為原告起訴時於起訴書自承「系爭店面由被告出租予大東山樑御珊瑚股份有限公司占有使用」等情可按（見本院簡易庭卷第6 頁），而系爭建物除卻附件超級商場平面圖所示編號13號攤位及編號8 攤位所在位置，前經原告林清泉於85年5 月12日以代表人名義，出租予當時系爭建物共有人之一即訴外人慕全明，此有租賃契約書可按（見本院簡易庭卷第130 至132 頁），被告既未同為前開租賃契約之出租人，則可合理推定所除卻編號13攤位、編號8 攤位位置即分別為被告、慕全明所特定占有使用之範圍，系爭建物其餘共有人所特定占有使用範圍則為出租標的；又除卻13號攤位之其餘系爭建物部份，按前開原告林清泉所定租約及嗣後原告林清泉於99年5 月2 日代表與當時系爭建物共有人之一即訴外人慕宗衛、八達百貨事業有限公司所定租約及慕宗衛、八百貨事業有限公司與艾比斯馬特國際股份有限公司（原名：怡邦國際股份有限公司）於99年5 月13日所訂租約（見本院簡易庭卷第71至75頁）內容觀之，亦長期以來為以經營店舖方式占用中；再參之目前編號13號攤位仍由被告以店面方式占用中，而除被告以外之所有共有人則持續將系爭建物分別各共有人坪數，出租予艾比斯碼各國際股份有限公司營業使用，此有經公證之租賃契約可稽（見本院卷第203 至211 頁），足徵被告按原系爭建物共有人分管契約占有如附圖編號13攤位位置之系爭建物特定部份之事實，為原告所知之甚詳，由「福德城」建商買受系爭建物應有部份之部份原告固須受分管契約之拘束，嗣受讓取得系爭建物應有部份之其他原告，亦因可得而之有分管契約之存在，而同應受分管契約之拘束。

㈣、至原告雖主張其等與他人就系爭建物所訂定之前揭各租約，係依據多數決之共有物管理行為，並非針對其等特定範圍部份所為云云，然原告出租標的並非系爭建物之全部，所得租金收益亦非分配予全體共有人，此觀租約內容即明，況於98年1 月23日修至民法第820 條規定前，共有物仍應由共有人共同管理之，即共有物之出租管理行為，須由共有人全體共同為之，是原告上開主張，並非可採。

㈤、綜上，被告所搭建系爭圍牆位於被告現所占用如附件編號13店面範圍內等情，為兩造所不爭，則系爭圍牆位置屬被告所分管範圍內，業如前述，自屬有權占用，原告以被告所搭建之系爭圍牆無權占用系爭建物，請求被告拆除系爭圍牆，並遷讓返還所占用系爭建物部份予全體共有人，自屬無據，不應准許，又被告既未無權占用系爭建物，自無不當得利可言，原告併請求被告給付因無權占用系爭建物相當於租金之不當得利，亦屬無據，不予准許。

四、從而，原告依據民法第821 、767 條等規定請求被告拆除系爭圍牆將占用系爭建物部份返還予全體共有人，並依據民法第179 條、第184 條等規定，請求被告給付無權占有相當於租金之不當得利，均屬無據，應予駁回。

五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，因訴遭駁回而失其依據，無從准許，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。