一○五年度重訴字第二七二號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：106 年 06 月 30 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　一○五年度重訴字第二七二號原　　　告　太平洋建設股份有限公司法定代理人　章啟明訴訟代理人　程俊霈被　　　告　川輝有限公司法定代理人　程含杶被　　　告　沈志豪即天母豆漿店共　　　同訴訟代理人　黃煒迪律師被　　　告　統一超商股份有限公司法定代理人　羅智先訴訟代理人　劉祐伸陳奇宏侯人豪上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國一百零六年五月二十四日言詞辯論終結，判決如下：主文被告川輝有限公司應將如附圖所示「自助洗衣店」部分（面積八十點五四平方公尺）建物及「超市及地下室」部分（面積二千三百三十七點九三平方公尺）建物騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，並應自民國一百零三年十一月一日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹拾肆萬伍仟玖佰貳拾伍元。被告沈志豪即天母豆漿店應將如附圖所示「豆漿店」部分（面積七十三點五六平方公尺）建物騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，並應自民國一百零三年十一月一日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟伍佰壹拾壹元。被告統一超商股份有限公司應將如附圖所示「７－１１」部分（面積一百六十五點六六平方公尺）建物騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，並應自民國一百零三年十一月一日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告新臺幣伍萬貳仟伍佰叁拾叁元。本判決關於命被告各自騰空遷讓返還建物之履行期間為叁個月。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰陸拾伍萬壹仟元為被告川輝有限公司供擔保後，得假執行。但被告川輝有限公司如以新臺幣柒佰玖拾伍萬貳仟陸佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣捌萬壹仟元為被告沈志豪即天母豆漿店供擔保後，得假執行。但被告沈志豪即天母豆漿店如以新臺幣貳拾肆萬壹仟捌佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣壹拾捌萬貳仟元為被告統一超商股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告統一超商股份有限公司如以新臺幣伍拾肆萬肆仟陸佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。」「第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。」民事訴訟法第一百七十條、第一百七十五條第一項分別定有明文。查原告之法定代理人原為章啟光，嗣於訴訟進行中變更為章啟明，茲據原告法定代理人章啟明具狀檢附股份有限公司變更登記表，向本院聲明承受訴訟（見本院卷㈠第二四四頁、第二四五頁至第二四九頁），經核無不合，應予准許。二、次按為訴訟標的之權利，非數人共同不得行使者，固須數人共同起訴，原告之適格，始無欠缺。惟民法第八百二十一條規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，此項請求權，既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法第七百六十七條所規定之物權請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，對於妨害共有權者，請求除去妨害之訴，對於有妨害共有權之虞者，請求防止妨害之訴，皆得由各共有人單獨提起，惟請求返還共有物之訴，依民法第八百二十一條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決，不得請求僅向自己返還。至債權的請求權，例如共有物因侵權行為而滅失毀損之損害賠償請求權，固不在民法第八百二十一條規定之列，惟應以金錢賠償損害時，其請求權為可分債權，各共有人僅得按其應有部分，請求賠償，即使應以回復原狀之方法賠償損害，而其給付不可分者，依民法第二百九十三條第一項之規定，各共有人亦得為共有人全體請求向其全體為給付，故以債權的請求權為訴訟標的之訴訟，無論給付是否可分，各共有人均得單獨提起，司法院院字第一九五○號解釋可資參照。查坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○○○○號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○○號一樓、地下一樓）建物（下合稱系爭建物），為原告與訴外人郭邦元、郭滿堂、郭增旭、郭顯營、郭光燦、郭阿漢（下稱郭邦元等六人）分別共有，原告之應有部分為一萬分之五千八百三十七。原告主張訴外人華林國際有限公司（下稱華林公司）就系爭建物之租賃關係，已因租期屆滿而消滅，系爭建物目前現實使用人即被告均無權占有系爭建物（如附圖所示），而依民法第七百六十七條第一項前段、第八百二十一條本文規定，請求被告各將所占有之系爭建物部分騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，並依不當得利之法律關係，向被告請求各給付如聲明所示之金額。揆諸首揭司法院院解釋意旨，原告單獨以其名義起訴，不論就民法第七百六十七條第一項前段之物上請求權，或就可分之債權即不當得利之訴訟標的而言，其當事人均屬適格，合先敘明。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠原告與郭邦元等六人為系爭建物之全體共有人，前於民國九十八年八月十四日與華林公司簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭建物（使用面積四千一百二十八平方公尺）出租予華林公司，租期自同年十一月一日起至一百零三年十月三十一日止，共計五年，租金每月新臺幣（下同）三十萬元（含稅），由原告與郭邦元等六人各按其應有部分比例收取，並約定系爭租約關於出租人之權利義務部分，除租金收取外，郭邦元等六人均同意委由原告得以原告名義代為向承租人即華林公司主張權利或履行義務，且華林公司如於租期屆滿未交還建物，願逕受強制執行，並於同日經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）以九十八年度北院民公玉字第三八九號公證書（下稱系爭公證書）公證在案。嗣原告基於郭邦元等六人之上開授權，於一百零三年七月十五日以臺北敦南郵局第七二六號存證信函（下稱第七二六號存證信函）通知華林公司，於系爭租約租期屆滿即不再續租。詎於租期屆滿後，華林公司竟拒絕返還系爭建物，經原告於同年十一月十九日以臺北敦南郵局第一三五五號存證信函（下稱第一三五五號存證信函）催告華林公司返還系爭建物，華林公司仍置之不理。原告迫於無奈，僅能依法向本院民事執行處聲請強制執行，經本院以一○四年度司執字第三三○九五號執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案。然經本院民事執行處於一百零四年八月十日至現場勘驗系爭建物，發現系爭建物已由華林公司轉租予被告占有使用，並認定被告各係為其自己之利益占有，而無公證法第十三條第二項規定之適用，乃駁回原告對被告強制執行之聲請。因被告俱屬無權占有系爭建物，原告已多次發函請求被告返還系爭建物予原告及其他共有人全體，均未獲置理。爰提起本件訴訟，依民法第七百六十七條第一項前段、第八百二十一條本文、第一百七十九條規定，訴請被告川輝有限公司（下稱川輝公司）、沈志豪即天母豆漿店（下稱天母豆漿店）、統一超商股份有限公司（下稱統一超商公司）各自騰空遷讓返還無權占有如附圖所示系爭建物部分予原告及其他共有人全體，並按被告向華林公司承租之月租金，依原告應有部分比例計算，按月依序給付原告十四萬五千九百二十五元（250,000 元×5837/10000 ＝145,925 元）、一萬七千五百十一元（30,000元×5837/1 0000＝17,511元）、五萬二千五百三十三元（90,000元×58 37/10000＝52,533元）相當於租金利益之不當得利。㈡對被告抗辯所為之陳述： ⒈原告與華林公司間之系爭租約業因租期屆滿而終止，並無任何五年加五年之租約模式，原告與被告間亦無任何租賃關係存在，被告確係無權占用系爭建物： ⑴按「按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人與承租人間於租期屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物。」最高法院八十三年度台上字第一三二八號裁判著有明文。 ⑵原告與郭邦元等六人前將系爭建物出租予華林公司，明確約定租期自九十八年十一月一日起至一百零三年十月三十一日止，且由雙方簽立系爭租約並經法院公證在案。原告復依約於租期屆滿前表達不為續租之意思表示，然租期屆滿後，華林公司拒不返還系爭建物，致原告向本院聲請強制執行。故原告與華林公司間之系爭租約確係已因租期屆滿而告終止，顯無不定期限租賃契約或土地法提前終止租賃契約規定之適用。 ⑶原告與華林公司間關於系爭建物租賃之所有約定，俱已於系爭租約中予以明定，雙方並無任何其他書面或口頭約定，且原告對華林公司目前就租賃標的物尚有強制執行程序於本院繫屬中，故華林公司之負責人林七紫就本件訴訟之勝敗有直接之利害關係，其所為之證言並無法逕據以為佐證。再者，原告之法定代理人章啟明亦當庭反駁林七紫之證述，除明確否認原告與華林公司未就系爭租約之標的物即系爭建物之租期達成五年加五年之十年租期合意外，更詳加說明系爭建物因作為商場使用，基於商場愈經營愈有價值之性質，出租人絕不可能同意承租人一次即承租十年，且十年間之租賃條件完全不變，五年租期屆滿後當然應另談租賃條件等基本商業決策之判斷緣由，此亦與契約之預約無涉。 ⑷被告與華林公司之租賃關係既係因華林公司轉租之結果，被告之權利自不得大於華林公司，而原告與華林公司間之租約既確實約定租期僅五年，並於一百零三年十月三十一日已終止，故依前揭最高法院裁判見解，被告自不得以其與華林公司間之租約約定而主張渠等係有權占有使用系爭建物。 ⒉原告否認被告天母豆漿店所提出轉租同意書，及被告統一超商公司提出之設立營業登記地址同意書、廣告物設置處所使用權同意書形式上之真正： ⑴原告為上市公司，對外之文件於使用印章時，皆需經用印申請等一定之程序。然原告並未於公司內部用印紀錄中尋得該等同意用印之相關資料。且訴外人王科鈞即原告當時之承辦人員業於一百年二月二十八日離職，又已於一百零四年九月間死亡，原告亦無從確認該等同意書上印文之真偽。 ⑵原告既否認該等同意書形式上之真正，被告自應出示該等同意書正本供法院審酌，否則該等文書即不具證據能力。縱認該等同意書之印文為真實，亦無礙原告行使請求被告返還系爭建物之權利。蓋依前揭最高法院：「次承租人之權利不得大於承租人之權利」之見解，原告與華林公司間之系爭租約既已於一百零三年十月三十一日終止，被告自不得以該等同意書之存在而主張其係有權占有使用系爭建物。 ⒊原告所主張不當得利之計算並無違誤： ⑴按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照。 ⑵系爭租約關係僅存在於原告與華林公司間，原告與被告間並無任何契約關係存在，原告自得依不當得利之規定向被告主張其因無權占用系爭建物而受之利益。因此，原告所主張者，係被告所受相當於租金之利益，而非華林公司所得收取之租金。故被告與華林公司所洽談之租賃契約有無包含華林公司就系爭建物之修繕工程費用、整體商場規畫及管理內部費用等，實非原告所應審酌。況所有租約之租金，係經出租人與承租人協商合意後確定，本已包括出租人之經營成本在內，縱使該租金之金額係包括前開費用，亦屬華林公司經營成本之一部分等語。㈢並聲明：⒈如主文第一項至第三項所示。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠華林公司承租系爭建物之始末：系爭建物原由原告自八十五年二月一日起出租予專營商場分租之訴外人高峰股份有限公司（下稱高峰公司）經營量販店，租期至九十四年十一月一日止，共計九年九個月。嗣高峰公司因經營不善，於九十年間倒閉，且在系爭建物棄置大量雜物，屋況亦因長期斷水斷電、多年無人整理而嚴重毀損不堪使用。原告於九十七年間與華林公司接洽，希冀華林公司投資整修系爭建物，並由華林公司承租並經營複合式商場，故雙方於九十八年八月初，除達成所有租賃條件外，並就租期達成合意，雙方同意租期為十年，華林公司則保證至少承租五年，並提供票面金額合計三百六十萬元之本票作為最低五年承租期限之擔保。惟租賃契約於雙方達成合意後，由原告方面自行撰擬租賃契約書，並未交付華林公司審閱。華林公司於九十八年八月十四日雙方公證當天，始發現原告提出其所撰擬系爭租約記載之租期為五年，與雙方先前所達成之合意不同。但因原告表示因其內部處理程序之故，其所提出之房屋租賃契約書草稿所載租期先以五年處理，並表示將以五年加五年之方式，亦即除系爭租約之五年租期外，尚有額外之租期五年，華林公司亦同意之。其後華林公司再次向原告確認，若短期承租，商場經營將因欠缺基本先決條件，致使招商工作窒礙難行，何況五年之使用收益權及租金收入顯然不足以平衡華林公司整修系爭建物所需投入之巨額資金，遑論承租期間所承擔之經營風險及合理利潤，進而與原告確認租期為十年，與當初雙方之合意並無任何改變，亦即華林公司於系爭租約之五年租期外，尚有租期五年，雙方租期總計十年。之後華林公司除多次向原告確認應依誠實信用原則，確實遵守雙方關於租期之相關約定與承諾，華林公司尚於一百零三年六月間，明確告知原告後續仍有五年之租期，並於一百零三年十一月二十五日及一百零四年二月四日以存證信函及律師函，重申雙方已有五年加五年租期之約定。詎料，原告刻意忽略此一事實，非但不予理會，更不斷以惡意訴訟方式干擾商場經營迄今。㈡被告並非無權占有系爭建物，原告不得依民法第七百六十七條第一項前段規定請求返還系爭建物： ⒈按民法第七百六十七條第一項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」此即民法之所有物返還請求權，而所謂無權占有者，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之，倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。復按，基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果。此迭經最高法院一○一年度台上字第二二四號判決、臺灣高等法院一○四年度上字第一三一五號判決及一○四年度重上字第五三號判決所肯認。故倘有占有連鎖之情形，自得向所有權人主張占有所有物之合法權源。 ⒉被告川輝公司與華林公司所訂立之房屋租賃契約，租期自九十八年十一月一日起至一百零三年十月三十一日止，嗣達成續約合意，並簽立續約同意書，租期自一百零三年十一月一日起至一百零八年十月三十一日止；被告天母豆漿店與華林公司所簽立之太平洋天母芝山商場門市租賃協議，租期自九十九年三月一日起至一百零三年二月二十八日止，嗣達成續約合意，並簽立續約同意書，租期自一百零三年三月一日起至一百零八年十月三十一日止；被告統一超商公司與華林公司所簽訂之房屋租賃契約，租期自一百年四月一日起至一百零五年三月三十一日止，嗣達成續約合意，並簽立續約同意書，租期自一百零五年四月一日起至一百零八年十月三十一日止，故被告均與華林公司尚有租賃關係存續，容無疑義。 ⒊華林公司與原告之租期為十年，至一百零八年十月三十一日止： ⑴華林公司與系爭建物之全體共有人即原告及郭邦元等六人，於九十八年間洽談系爭建物之租賃事宜，就租期業已達成十年之合意，已如前述。故原告與華林公司於系爭租約所載租期雖為五年，惟查其真意，就系爭租約租期所達成之合意實為十年。 ⑵證人即華林公司負責人林七紫亦到庭證稱：「‧‧‧第一次主要是確認租金跟租期‧‧‧租賃期限是我提的，我說不能少於十年，當時章啟明有答應說好‧‧‧」、「‧‧‧所以第二次我直接找章啟明談時‧‧‧而且在這一次談的內容就已經確定了租約的基本架構，包括租金三十萬元，期限十年‧‧‧」、「‧‧‧我當時有提出質疑，王科鈞說他也知道章啟明是同意我們租十年‧‧‧」等語。原告之法定代理人章啟明亦當庭自認：「‧‧‧當時華林公司確實有提出要承租十年，我對十年沒有意見‧‧‧」等語。足證原告與華林公司確實就租期部分達成十年之合意。此外，原告於租賃予華林公司前，係出租予高峰公司，其租期約定：「‧‧‧自民國八十五年二月二日起至民國九十四年十一月一日止，計九年九個月。乙方得予租賃期間滿四年後提出終止租約通知，並於三個月後正式終止。」其租期約定長達九年九個月，將近十年，且高峰公司最低須承租四年。可證原告主張系爭建物一般租約期限最長五年云云，顯屬無稽，且與系爭建物一般租賃規劃期限多為十年未符。 ⑶原告雖主張應通觀原告法定代理人章啟明之整體陳述，章啟明固於同日當庭改稱：「徐福龍一定有跟華林公司講過租約是五年」等語。但章啟明僅係依其當時之推測認為訴外人徐福龍有向華林公司協商，益證章啟明從未親口向華林公司負責人林七紫表示租期要更改成五年。故縱使原告主張其內部認為租期為五年，惟該意思表示從未達到華林公司，自無從發生效力。況且，租期之約定對於商場經營至關重要，蓋涉及裝潢花費、宣傳行銷、商場攤位規劃等營業要素，因此原告實難僅以其內部之推想而推翻原告法定代理人章啟明前與華林公司所達成之合意。原告雖又主張其與華林公司租期為五年，惟原告法定代理人章啟明陳述：「‧‧‧所謂五年加五年‧‧‧我有告訴華林公司說不是不能五年加五年，但一定是同等優先‧‧‧」等語。倘若原告所稱自始租期即為五年，則為何會有所謂五年加五年之約定？此豈非多此一舉？顯見原告主張前後矛盾，實難採認。 ⑷證人林七紫又證稱：「‧‧‧裝修費用最高是抵第一年的租金，裝修的裝潢將來就歸原告及其他共有人所有。我們當時的評估是七年到八年才能回本，當時沒有談到優先續約的問題，如果加上裝修的費用，十年根本不可能回本。」等語。顯見華林公司於洽談時，即將初期裝修成本納入總體營運成本考量，且計算出至少需要十年以上承租期限始能達到獲利期待，因此更可證明當初議約過程，雙方若非達成租期十年之合意，華林公司自無可能以百分之百虧損之預期，締結五年租賃契約，顯見其租期確實為十年。此外，縱使第一年具有裝修費用抵扣租金之約定，仍不影響出租人於租期愈長愈可減少資產閒置、增加收益之理。換言之，即使雙方約定第一年以裝修費用折抵租金，惟與租期為十年抑或是五年並無任何連結或因果關係，反倒是租期越長，對於出租人之獲益越高。倘若出租人認為因前開約定而有損失，反而應該更傾向於締結期限較長之租賃契約。故原告所謂因有抵扣約定，因此租期不可能為十年等云云，顯違反經驗法則，實難採信。 ⑸復參以被告統一超商公司提出之廣告物設置處所使用權同意書，亦足以證明華林公司與原告之租期為十年： ①被告統一超商公司於一百年四月一日起向華林公司承租系爭建物，因廣告需求，於其承租範圍前方人行道豎立廣告物，惟因未經申請許可，經臺北市政府都市發展局於一百年九月八日以北市都建字第一○○六二三七一六○○號函通知被告統一超商公司陳述意見。嗣被告統一超商公司主動拆除該廣告物，並擬連同被告天母豆漿店正式申請許可，故由華林公司之負責人林七紫繕具內容為同意華林公司及被告（即當時在系爭建物營業之店家），於系爭建物設置招牌廣告、樹立廣告、電子展示廣告，期間為一百年十月一日至一百零八年十月三十一日止之廣告物設置處所使用權同意書，該同意書經郭邦元等六人簽名蓋章後，本應由原告用印。惟是時華林公司與被告慮及申請廣告物許可尚有其他行政程序須進行，且廣告物並非無其他替代手段，因此決定放棄申請。 ②郭邦元等六人既與原告同屬系爭建物之出租人，其意思表示自足以證明當初雙方議定之租賃條件，廣告物設置處所使用權同意書所載使用期間至一百零八年十月三十一日止，與系爭租約之租期始自九十八年十一月一日，依十年租期之計算，至一百零八年十月三十一日止之期間相符，自可證明華林公司於締約當時與原告及郭邦元等六人，係達成租期十年之合意。縱原告辯稱並未於該同意書用印，惟原告、華林公司及郭邦元等六人既同屬同一租賃關係之當事人，自無可能於締約時就租期異其約定，顯見郭邦元等六人及華林公司均認定租期為十年。 ③原告雖主張縱使該同意書為真正，亦僅能證明郭邦元等六人同意該廣告物設置之時間與地點等語，無從推定原告與華林公司有十年租期之約定云云。惟廣告物設置處所使用權同意書之內容，係同意華林公司及其所招商進駐商場之店家，於系爭建物設置招牌廣告，則廣告物設置期間勢必與華林公司承租賃期限一致。換言之，商場之招牌廣告物設立目的本即將商場進駐之店家醒目揭示，使往來顧客得以清楚辨識該商場有何店家，進而達到招攬消費之目的，要無廣告物所載店家名稱與現場進駐店家不符之可能。可見依一般社會經驗法則，廣告物設置期間自與商家承租期限一致，顯見十年租期之約定確屬事實。 ⑹至郭增旭雖到庭證述系爭租約之租期為五年，但郭增旭為共有人之一，亦屬系爭租約之相對人，與本件具有利害關係，且其利害關係與原告一致，憑信性不足。況倘如郭增旭證述系爭租約之租期為五年，何以其於租期屆至前三個月，仍有計畫引進加佳食品行承租系爭建物，足見其證述不僅前後矛盾，亦有多處與常理相違，自難憑採。 ⒋被告天母豆漿店、統一超商公司公司確經合法轉租： ⑴依證人林七紫證述：「‧‧‧天母豆漿店原本是在天母芝山商場的對面，在那邊營業很久了，是天母很有名的早餐店‧‧‧所以直到我們商場開幕三、四個月才開始天母豆漿店這個部分。王科鈞也知道這件事，我說這個部份如果需要文件資料，他可以去處理用印。」等語，足證原告之承辦人員王科鈞亦清楚知悉天母豆漿店進駐商場一事，且轉租同意書亦由王科鈞交予華林公司，亦堪證轉租同意書係屬真正。 ⑵證人林七紫又證述：「原告唯一反對過的事情是我們天母芝山商場有一個招牌，因為該招牌上有原告公司的名稱‧‧‧所以我們就去做一個處理。這些商家在天母芝山商場已經營業一段時間了，且統一超商公司及天母豆漿店也進駐一段時間了。」等語。再參以系爭租約第九條約定：「甲乙雙方同意如乙方有下列情事，經甲方以書面定五日以上之期限促請乙方改正，而逾期乙方未改正或改正未完全時，甲方得終止本租約契約書：‧‧‧㈢乙方有違反本租賃契約書第四條、第六條、第七條約定或未履行乙方就本租賃契約所應履行之義務。」等語。倘華林公司違法轉租，原告自得催告華林公司改正，惟被告天母豆漿店、統一超商公司於系爭建物即天母芝山商場營業已長達數年，原告從未表示反對，更遑論依系爭租約要求華林公司改正，原告倘未出具轉租同意書同意轉租，豈會長期均無任何意見？可見轉租同意書之真實性顯無疑問，原告否認該同意書之真正，顯為臨訟推諉之詞。 ⑶依前揭廣告物設置處所使用權同意書之內容，既包含同意被告天母豆漿店、統一超商公司於系爭建物前設立廣告，自足證明出租人早已同意華林公司將系爭建物轉租予被告天母豆漿店、統一超商公司，並同意由被告天母豆漿店、統一超商公司設置招牌、樹立廣告等店鋪招攬客戶行為，更可證明被告天母豆漿店、統一超商公司提出之轉租同意書影本內容實屬真正，原告確有同意轉租情事。況於一百年四月間，被告統一超商公司進駐系爭建物之商場後，因被告統一超商公司申請販賣業藥商之行政事宜，而有臺北市市場處於一百年五月二十六日以北市市規字第一○○三一○七一五○○號函覆臺北市政府衛生局並副知原告之公文，可證當時原告即知轉租予被告統一超商公司，並經被告統一超商公司提出販賣業藥商申請一事，故原告嗣後於臨訟之際，始稱並未同意轉租予被告天母豆漿店、統一超商公司云云，不僅無視其曾提出轉租同意書之事實，亦與其早即清楚知悉轉租予何人，且長達數年均無任何意見之默認行為自相矛盾，其主張顯不足採。 ⑷縱使被告被告天母豆漿店、統一超商公司無法提出轉租同意書正本，惟原告已長達數年默認被告被告天母豆漿店、統一超商公司於系爭建物營業之事實，則此默認亦已與華林公司達成合意，取代原先契約之約定；縱無任何合意，但原告長期任被告被告天母豆漿店營業，而從未以書面催告華林公司改正，顯然規避契約約定，造成被告天母豆漿店、統一超商公司以合於轉租約定租賃之既成事實，原告卻於訴訟中為遂行其目的，推翻其先前之默認表示，言行前後不一，亦屬違反民法第一百四十八條第二項之誠信原則，則原告違反誠信原則之主張自應受到法律之限制，而不得主張被告天母豆漿店、統一超商公司未得轉租同意。⒌縱原告與華林公司與原告未達成定期租約之合意，不定期租賃仍未經合法終止，自屬有效： ⑴按民法第四百二十二條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」故縱使原告與華林公司間就後五年之租期未立書面，惟仍有十年之合意，仍應視為不定期租賃存續。 ⑵次按土地法第一百條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：出租人收回自住或重新建築時。承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時承租人以房屋供違反法令之使用時。承租人違反租賃契約時。承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」臺灣高等法院一○四年度重上字第一三六號判決亦謂：「‧‧‧土地法第一百條為民法之特別法，於不定期限之租賃契約，出租人欲終止租賃契約時，應受土地法第一百條各款之限制，始得依民法第四百五十條第二項、第三項之規定向承租人為終止租賃契約之意思表示。‧‧‧」同法院一○四年度上字第一○八六號判決謂：「按民法第四百五十條第二項固規定：『未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。』然土地法第一百條另定有房屋租賃收回之限制‧‧‧且上開規定為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第一百條所列各款情形之一不得收回房屋」。是原告與華林公司間就後五年之租期縱認未有書面而視為不定期租賃，惟原告倘欲終止租賃契約，仍須受到土地法第一百條各款之限制，顯見原告並無終止事由，自不得逕行終止租約。 ⑶再按民法第二百五十八條第二項明定：「契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。」同法第二百六十三條規定：「第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。」系爭租約之出租人一方除原告外，尚有郭邦元等六人，故原告倘須終止契約，自須依前開規定，由其全體當事人向華林公司為終止之意思表示，始為有效。然原告歷次均以單獨名義向華林公司請求返還租賃物，並無以契約全體當事人向華林公司表示終止之意思表示，故原告縱不受土地法第一百各款之拘束，得依民法第四百五十條第二項及第三項規定終止契約，惟仍須以全體當事人之意思表示為之。但原告僅以單獨名義為之，其意思表示依民法第二百五十八條第二項及第二百六十三條之規定，顯不生終止契約之效力。原告雖陳稱系爭租約約定關於租約的所有權利義務，均由原告主張，故其單獨主張一樣有法律上的效果等云云。惟系爭租約第一條固約定：「‧‧‧甲乙雙方為便於日後就本契約權利之行使及義務之履行，特以本條特別載明『郭邦元、郭滿堂、郭增旭、郭顯營、郭光燦、郭阿漢等六人就本租賃契約關於出租人之權利義務部分，除租金收取一事外，其餘均同意委由太平洋建設公司得以其公司名義代為向乙方主張權利或履行義務』等文字‧‧‧」可見原告及郭邦元等六人係因系爭建物為其共有，而租賃期間關於租約履行、房屋維護、日常租屋常見之聯繫、修繕等均由原告負責統一處理較為簡便，而有此約定，顯屬租賃關係存續下事務執行之委託；然契約之消滅所涉係使全部契約權利義務消滅，係屬權利地位之變動，其授權層次顯與系爭租約僅就事務執行之層次有別。況且，於訂約當時，郭邦元等六人並無法預期日後不定期租賃期限是否終止或續約之打算，非必待屆時評估所有情況始能決定，其於系爭租約之真意，顯不包含授權原告單獨終止契約。換言之，參酌民事訴訟法就訴訟代理人之規定，倘須捨棄、認諾、撤回、和解、反訴、上訴等直接處分當事人訴訟上權利之行為，概與一般訴訟行為相異，而須另行特別授與代理權限，此亦屬授權層次有別之適例。此外，復參酌系爭租約既為原告與郭邦元等六人同為一方而共同成立，而契約消滅為契約產生之相對面，契約產生既係原告及郭邦元共同形成意思表示而成立，則契約消滅自應依循同等模式、要求全體契約當事人為之。因此審酌當事人立約之真意，以及事務性質之區分，系爭租約顯未就租賃關係之存滅授權由原告單獨決定，故原告所稱可單獨終止等云云，顯不足採。 ⒍縱認原告與華林公司就後五年並無租賃關係，亦應認定其間訂有後五年租賃契約之預約： ⑴按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。此為最高法院八十五年度台上字第二三九六號判決肯認。復按契約有預約與本約之分。預約係約定將來訂立一定契約之契約，因履行預約而訂立之契約為本約。亦經最高法院八十一年度台上字第四八○號判決明示。 ⑵原告之法定代理人章啟明既當庭自認與華林公司達成租期十年之合意，業如前述。原告與華林公司於後五年之租期，因民法第四百二十二條之規定視為不定期租賃，則原告與華林公司自始十年合意之後五年部分，縱因法條擬制規定無法實現。惟雙方於洽談租期時，自會將營運成本、裝修成本、閒置期間等要素納入考量，故租期長短與承租意願關係重大，倘雙方業有承租十年之共識，則應解為雙方真意係就後五年成立租賃之預約，待時間屆至時雙方就預約之內容另行書面成立租賃契約。是原告與華林公司就後五年部分，自具有達成五年租賃契約之預約合意。 ⑶證人林七紫證稱：「‧‧‧公證完之後，當天還是隔天，我就去找章啟明，我說這個公證契約的租期與我們約定的不一樣，我說租期十年是否就是五年加五年的意思，也就是五年之後要讓我們再租五年‧‧‧」、「（在原告寄發一百零三年七月十五日臺北敦南郵局七二六存證信函表明屆期不續租之前，有無向原告公司表達當時租約是五年加五年或是續約的表示？）有，就是前面所談天母芝山商場開幕一、二年時，章啟明有來關心商場的部分，我有再提租賃期間是五年加五年。‧‧‧」等語。此外，華林公司亦以被證一之存證信函及被證二之律師函表示雙方尚有五年加五年之約定，足見華林公司一再請求原告履行後五年之預約，惟原告均藉故不為履行。然雙方既已有此預約，則原告自不得違反誠信原則，藉故鑽法律漏洞，另行主張終止契約，足見雙方租賃關係仍有效存續。 ⒎原告請求返還房屋違反民法第一百四十八條誠信原則： ⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。此為民法第一百四十八條第一項及第二項所規定，分屬權利濫用及誠實信用原則之明文。次按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。此經最高法院七十一年台上字第七三七號判例明揭其旨。 ⑵原告前與華林公司洽談租賃期間條件時，係同意十年為期出租，華林公司評估當時商場環境、客流量、裝修花費等成本及預期獲利，認為至少需訂定租賃期間十年以上契約始能回本，因此原告提前終止並請求返還系爭建物，無異使華林公司及被告預期使用十年、高達數百萬元之裝修成本以及為長期經營所投入之商業研究、廣告宣傳等費用付諸流水。反之，原告逕行終止收回系爭建物不僅損失自華林公司取得之租金，亦增加系爭建物閒置率，甚者尚需就整體房屋重行裝潢、整修，其所得之利益遠低於他人及社會因此所受之損失，顯係以損害他人為主要目的，故原告主張終止租賃等云云，難謂非屬權利濫用，自應受到民法第一百四十八條第一項之規範。 ⑶再按最高法院八十六年度台再字第六四號判決要旨明示，所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。原告與華林公司既已達成租期十年之合意，雙方顯已就系爭房屋委由華林公司規劃商場並營運十年之共識，而商場經營前期及籌備成本甚鉅，遠高於後期成本，自須長時間經營始能回收甚至獲利。更何況，系爭建物亦因華林公司前五年之經營，增加該商圈之客流量，提升營業環境。倘原告因為謀其他利益而欲透過法律程序之缺失，將華林公司五年耕耘成果收割占為己有，無視其初期投入之鉅額成本及長期營運之規劃，無異於藉由法律文字之操作，單方面破壞雙方合作之互信基礎，犧牲華林公司及被告之利益圖利自己，其手段顯不符合正義公平方法，違背誠實信用原則，故原告終止契約之主張顯屬違反民法第一百四十八條第二項誠實信用原則，自屬無效。⒏縱原告與華林公司並無租賃關係存續，華林公司業已行使優先承租權： ⑴按優先承租權，乃指約定標的物出租時，權利人有依同樣條件優先承租之權而言。原告與華林公司就其後五年之租賃期間，縱未定有書面，或不認為其成立租賃關係，惟既經原告與華林公司確認租期為「五年加五年」，自足認為華林公司於後五年亦有優先承租權。 ⑵由證人林七紫之證述可知，華林公司一再向原告提及五年加五年租期一事，此外亦有寄發被證一存證信函以及被證二律師函予原告，足證縱使認定租約到期，華林公司顯有積極行使優先承租權，惟原告均未提出租賃條件讓華林公司有行使優先承租權之機會，故原告顯係以不正當之行為阻止華林公司續租，自應類推適用民法第一百零一條第一項之規定，視為華林公司已依原條件優先承租。㈢原告不得請求不當得利： ⒈被告並非無法律上原因占有系爭房屋，自無須依民法第一百七十九條規定給付原告不當得利： ⑴按民法第一百七十九條前段規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」而所稱無法律上之原因者，依最高法院一○三年度台上字第一八九五號判決揭櫫：「至有無法律上之原因，應視當事人之一方（受益者）是否基於一定之目的對他方（受損者）為給付（增益他方之財產），而取得使用或受益權源定之。」倘就所受之利益係具有合法權源而為使用或收益，自係具有法律上之原因，並無民法第一百七十九條前段不當得利規定之適用。次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，為民法第四百二十一條第一項明定。 ⑵被告既因占有連鎖而有權占有系爭房屋，已如上述，故租賃關係之承租人本得就租賃物為占有並使用收益，亦即出租人於租賃存續期間已將租賃物之使用收益權限移轉與承租人，以獲得相對應之租金，因此被告自得依系爭租約及被告與華林公司間之租賃契約，享有系爭建物之使用收益權限，其享有利益具有法律上之原因。易言之，原告既已將租賃物之使用收益權限透過系爭租約移轉予華林公司，則原告亦未因被告之占有受有任何損害。原告既未受有損害，被告之占有亦具有法律上之原因，原告自不得依民法第一百七十九條前段規定向被告請求返還相當於租金之不當得利。 ⒉縱認原告得請求不當得利，其請求返還利益之計算亦有誤： ⑴原告於計算請求之不當得利利益，係以被告與華林公司之租賃契約所載租金為其不當利益之認定基準。惟被告與華林公司所洽談之租賃契約，其不僅包含華林公司因整頓前開系爭房屋因久未失修之工程費用外，尚有整體商場規畫、管理等內部費用在內，故其租金之約定除系爭建物之使用、收益利益以外，尚包含華林公司過去花費、勞力支出等利益，故原告以此為基準計算不當得利之利益顯範圍過大，所請求者遠超過系爭建物使用收益之利益，其計算依據自有違誤。換言之，系爭建物之一般使用收益利益應相當於原告出租予華林公司之租金價額，而華林公司分割商場使用空間，分別租予不同承租人，因其內含華林公司商場規畫評估、裝修裝潢等等高達數百萬元之成本費用，故華林公司與次承租人租賃契約之租金並不單純僅有系爭建物使用收益之利益計算，尚包含前開華林公司所支出成本、勞費等不屬於系爭建物使用收益利益範圍之財產上利益，故原告以華林公司與被告即次承租人間之租金作為請求不當得利之依據，顯屬過度請求。 ⑵復按民法第一百七十九條不當得利所謂之利益，係具有財產上之價值，且增益不當得利人財產始足當之。查系爭建物地下室迭有漏水情事不堪使用，被告川輝公司自承租以來，屢次委請華林公司催告原告修繕，惟均未完整修繕，迄今均無法使用，僅能閒置處理；故被告川輝公司就地下室面積之承租範圍既無任何使用可能，自無獲取財產上之利益。換言之，倘將系爭房屋漏水之地下室逕自交由市場決定租金，因其不堪使用之現狀，亦不可能有人承租，則租金為零，其相當於租金之利益顯不存在；故原告與華林公司於系爭租約所約定之租金雖為每月三十萬元，惟系爭建物之地下一樓之大部分範圍因管線等問題，長期漏水，導致無法使用，華林公司長久以來向原告反應均未獲回應，被告川輝公司就系爭建物地下一樓部分無法使用，並無享有任何使用、收益之利益，故原告亦不得就此部分為請求。㈣原告聲明假執行顯無理由： ⒈按下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：本於被告認諾所為之判決。‧‧‧就第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決。‧‧‧所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決。關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執行。此為民事訴訟法第三百八十九條第一項及第三百九十條第一項明定。復按被告釋明因假執行恐受不能回復之損害者，如係第三百八十九條情形，法院應依其聲請宣告不准假執行；如係前條情形，應宣告駁回原告假執行之聲請，為同法第三百九十一條所明文。 ⒉本件既無民事訴訟法第三百八十九條第一項各款事由，則原告依同法第三百九十條第一項自應釋明其於判決確定前不為執行，有何恐受難於抵償或難於計算之損害。惟原告從未釋明，主張亦欠明確，自難認其已盡釋明之責，更難逕以供擔保完全取代釋明之責，故原告並未符聲請假執行之要件。 ⒊況原告既為出租人，本件執行早晚僅涉及租金之收益，而原告訴之聲明既已請求至返還時止相當於租金之不當得利，則本件是否有假執行對於原告之權利影響不大。反觀被告既於系爭建物營業，業已投入大量時間、資金於裝潢、宣傳、當地品牌營造等成本，倘准許假執行，不僅搬遷將造成大量經濟利益損失，亦將使裝潢等昂貴物料付之一炬。倘日後判決結果相異，被告亦將因重新進駐所需裝潢花費、重新宣傳、經營當地品牌之勞力及金錢成本過高，已失去遷回之實益，足見倘准許假執行將造成被告受到不能回復之損害，自不應准許等語，資為抗辯。㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第一六○頁正面至第一六一頁正面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：㈠系爭建物為原告與郭邦元等六人分別共有，原告之應有部分為一萬分之五千八百三十七。㈡原告與郭邦元等六人前於九十八年八月十四日與華林公司簽訂系爭租約，將系爭建物（使用面積四千一百二十八平方公尺）出租予華林公司，系爭租約並於同日經臺北地院以系爭公證書公證在案。㈢系爭租約記載：「第一條關於甲方（按：指原告及郭邦元等六人）就本租賃契約之約定：‧‧‧甲乙（按：指華林公司）雙方為便於日後就本契約權利之行使及義務之履行，特以本條特別載明『郭邦元、郭滿堂、郭增旭、郭顯營、郭光燦、郭阿漢等六人就本租賃契約關於出租人之權利義務部分，除租金收取一事外，其餘均同意委由太平洋建設股份有限公司得以其公司名義代為向乙方主張權利或履行義務。』等文字，以茲甲乙雙方共同遵守。‧‧‧第三條租賃期間：自民國（下同）九十八年十一月一日起至一百零三年十月三十一日止，共計五年。第四條租金、給付方式及租金免除之特別約定：租金合計每月新臺幣（下同）三十萬元整（含稅），乙方應於簽定本租賃契約書之同時，將租賃期間所有應給付之租金，依附件三所載各出租人所應收取之租金金額，分別各自按月開立支票，交付予各出租人收執。因乙方就本租賃標的物為附件四所載各項工程並自行負擔相關費用，故甲乙雙方同意於確認乙方已支出該等工程款費用後（乙方應檢附相關工程款發票），就該支出之工程款費用範圍內免除部分租金。甲乙雙方同意乙方就前項工程所負擔之費用，至多得免除相當於一年租金總額之租金金額（即三百六十萬元）；惟如乙方負擔之工程費用未逾一年之租金總額，則乙方得免除之租金金額應以乙方實際支出之工程費用為準。‧‧‧第六條使用租賃物之限制：‧‧‧除有本條第一項約定之情事外，未得甲方書面同意，乙方不得將本租賃物之全部或一部轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋。‧‧‧第八條房地返還：租賃期間屆滿或租約提前終止之日之翌日，乙方應即將本租賃標的物清空並回復原狀，返還予甲方。‧‧‧」等語。㈣被告川輝公司、天母豆漿店、統一超商公司分別與華林公司所訂立之房屋租賃契約暨續約同意書、太平洋天母芝山商場門市租賃協議、房屋租賃契約暨續約同意書，其租期依序為自九十八年十一月一日起至一百零三年十月三十一日止及續約自一百零三年十一月一日起至一百零八年十月三十一日止；自九十九年三月一日起至一百零三年二月二十八日止及續約自一百零三年三月一日起至一百零八年十月三十一日止；自一百年四月一日起至一百零五年三月三十一日止及續約自一百零五年四月一日起至一百零八年十月三十一日止。㈤目前系爭建物仍由被告川輝公司、天母豆漿店、統一超商公司占有（位置及面積如附圖所示），並均作為營業使用。㈥上開事實，並有系爭建物登記謄本、系爭租約暨系爭公證書、被告川輝公司、天母豆漿店、統一超商公司分別與華林公司所訂立之房屋租賃契約暨續約同意書、太平洋天母芝山商場門市租賃協議、房屋租賃契約暨續約同意書、本院勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷㈠第一六三頁至第一六四頁、第一六五頁至第一六六頁、第四十頁至第六十二頁、第一一○頁至第一一三頁、第一二二頁至第一二八頁、第二三七頁至第二四○頁、第三四九頁至第三五一頁），自堪信為真實。四、原告主張其及郭邦元等六人與華林公司就系爭建物之租賃關係，已於一百零三年十月三十一日因租期屆滿而消滅，被告為次承租人，均無權占有系爭建物，各應將其無權占有部分（位置及面積如附圖所示）騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，並應給付原告相當於租金之不當得利等情。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就本院於一百零六年五月二十四日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化之爭點（見本院卷㈡第一六一頁正面，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）及本院得心證之理由，分述如下：㈠原告及郭邦元等六人與華林公司就系爭建物之租賃關係，是否已因系爭租約所定之租期屆滿而消滅？ ⒈被告雖辯稱系爭租約所載租期固為五年，惟原告及郭邦元等六人與華林公司就系爭建物租期所達成之合意實為十年云云，並舉證人林七紫即華林公司負責人為證，及提出使用期限自一百年十月一日起至一百零八年十月三十一日止之廣告物設置處所使用權同意書、高峰公司與原告簽訂之房屋租賃契約等件為憑。查： ⑴證人林七紫固到庭證稱：「我直接與章啟明約時間洽談承租天母芝山商場（即系爭建物）的事情，‧‧‧談的內容就已經確定了租約的基本架構，包括租金三十萬元，期限十年，‧‧‧公證完之後，當天還是隔天，我就去找章啟明，我說這個公證契約的租賃期間與我們約定的不一樣，我說租賃期間十年是否就是五年加五年的意思，也就是五年之後要讓我們再租五年，‧‧‧天母芝山商場開幕一、二年時，章啟明有來關心商場的部分，我有再提租賃期間是五年加五年‧‧‧統一超商股份有限公司當時在與我談時，要求的租約期限至少要七年以上，我就直接去跟章啟明談，章啟明就說那有什麼問題」等語（見本院卷㈠第三三五頁、第三三六頁、第三三七頁）。 ⑵惟觀之系爭租約第三條明定：「租賃期間自民國（下同）九十八年十一月一日起至一百零三年十月三十一日止，共計五年。」（見本院卷㈠第四十六頁），遍觀系爭租約全文，又無華林公司得以同一承租條件續約五年或優先承租五年之特約。證人郭增旭即系爭建物共有人之一於本院審理時亦證稱：「（提示本院卷㈠第四十六頁，當時房屋租賃契約租賃日期是否是在公證當場填寫？）公證當場填的，那時候原告、華林公司以及我們其他共有人就是坐在公證人那邊當場寫的，當時有講到租賃期間，就是讓華林公司做五年看看，因為景氣很差，而且合約內容讓華林公司一年免租金，讓他把天母芝山商場先整理到可以營業，因為就是景氣很差讓他做做看，租金才沒有每年調，公證當場有講到如果華林公司做得好，條件再來談，再讓他繼續承租。」等語（見本院卷㈡第一三○頁反面）；原告法定代理人章啟明到庭亦陳稱：「華林國際有限公司一開始確實跟我談的是十年，我並不反對，但是當時證人（林七紫）並沒有說裝修費用要抵一年租金，一般來說裝修免租賃期間是三個月，但是證人（林七紫）後來是抵掉一年的租金，既然抵掉了一年的租金，就已經與之前一開始談的條件不一樣，我也不反對五年期滿之後再續租，但是租賃條件要重新談，‧‧‧一千多坪，一個月只有三十萬元租金，一坪等於一個月只有三百元租金。商場當然是越經營越有價值，剛開始還沒有上軌道，就便宜租給華林國際有限公司，後來經營上軌道之後，租金就要反映出商場的價值，租賃條件不可能十年都不變。」等語（見本院卷㈠第三四二頁、第三四三頁）綦詳，核與系爭租約之內容吻合。⑶揆之被告所提出系爭建物前承租人高峰公司與原告簽訂之房屋租賃契約（見本院卷㈠第三七七頁至第三八○頁），第二條租賃期限雖約定自八十五年二月二日起至九十四年十一月一日止，計九年九月，但於第三條第一項約定租金於承租三年後即逐年調升，同條第二項約定裝潢期（含整修期）為三個月；於第七條第二項亦有高峰公司於租約屆滿如欲續租，應於租期屆滿前三個月書面通知原告，經原告同意後，續租條件另議之特約（見本院卷㈠第三七七頁、第三七八頁）。足見原告主張系爭租約之租期若為十年，其租賃條件不可能十年不變一節，確屬信而有徵。 ⑷參以被告所提出其與華林公司簽訂之房屋租賃契約及太平洋天母芝山商場門市租賃協議，租金於租期內雖不變，但租期均為四年或五年，且均有租賃期間屆滿前被告如欲續租，應以書面通知華林公司，經華林公司同意後，續租條件另議之約定（見本院卷㈠第一一一頁、第一一二頁、第一二二頁、第一二五頁、第二三七頁、第二三八頁）。況且，系爭租約租期將屆之際，華林公司負責人林七紫尚交付證人郭增旭續約同意書及房屋租賃契約書一份，表達願意調漲租金及續租之意願，請證人郭增旭轉知郭家其他共有人等情，亦據證人郭增旭證述在卷（見本院卷㈡第一三○頁正面、第一三三頁正面），證人郭增旭並當庭提出該續約同意書及房屋租賃契約書為證（見本院卷㈡第一三九頁、第一四○頁、第一四一頁至第一四五頁）。可見華林公司負責人林七紫於系爭契約簽約及公證之際，即已知悉系爭建物之租賃條件為每月租金三十萬元，租期五年，租期屆至，雙方必須另行議定租賃條件，雙方就系爭建物並無租賃條件十年不變之合意。否則林七紫何必於系爭租約租期屆滿前，代表華林公司預先草擬續約同意書及房屋租賃契約書，並向證人郭增旭表達華林公司願調升租金及續租之意願，請其代為傳達予郭家其他共有人之必要？果若華林公司得以月租三十萬元，承租系爭建物十年，則證人林七紫既代表華林公司簽約，並自承於簽約前曾逐條審閱系爭租約條文（見本院卷㈠第三三六頁），其明知此十年不變之租賃條件，攸關華林公司就系爭建物投入之資金及人力、物力能否於租期內回收，及於租賃期間所需承擔之經營風險與合理利潤能否平衡，其對於如此重要之租賃條件，豈有坐視系爭租約租期僅為五年，又無任何華林公司得以同一條件續約或優先承租五年特約之記載，而不當場向公證人及全體出租人異議，並請求加載於系爭租約？此又無任何困難，焉有於系爭租約簽約並公證完畢，始一再片面提醒原告法定代理人章啟明租期為十年，如此大費周章之必要？此顯悖於常理。是證人林七紫證述華林公司就系爭建物與原告所達成之合意為每月租金三十萬元，租期十年云云，顯係避重就輕迴護華林公司之詞，不足採信。⑷至被告提出之廣告物設置處所使用權同意書（見本院卷㈡第三十一頁），證人郭增旭已到庭證述係林七紫告知欲援用高峰公司之招牌，其簽章之用意，僅為避免臺北市政府拆除高峰公司設置之廣告物，且其簽章時，其上廣告內容及使用期限部分均為空白等語明確（見本院卷㈡第一三一頁）。可見該同意書廣告內容及使用期限，均為事後添加，自不足作為郭邦元等六人同意系爭租約租期為十年之佐證。 ⑸此外，被告就其主張原告及郭邦元等六人與華林公司就系爭建物租期所達成之合意為十年一節，又不能提出其他證據證明。是被告此部分抗辯，洵不足採。 ⒉被告雖又辯稱原告與華林公司間就系爭租約其後五年，有租賃契約之預約，華林公司並已積極行使優先承租權，原告卻以不正當之行為阻止華林公司續約，自應視為華林公司已依原契約條件優先承租云云。然華林公司與原告及郭邦元等六人所簽訂之系爭租約屬於租期五年之定期租約，且無續約或優先承租之特約，前已認定。自難認系爭租約於一百零三年十月三十一日租期屆滿時，尚有後續以同一租賃條件續約五年之預約存在，亦難認華林公司有何得行使之優先承租權可言。是被告此部分抗辯，亦非可取。 ⒊被告固再辯稱系爭租約租期屆滿後五年，應視為有不定期租賃，而原告並未合法終止該不定期租賃，且其終止亦應受土地法第一百條之限制云云。惟： ⑴按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一項所明定。同法第四百五十一條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院四十二年台上字第四一○號判例參照）。又租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。 ⑵系爭租約屬定期租賃，租賃期間為五年，此觀之系爭租約第三條租賃期間之約定即明（見本院卷㈠第四十六頁），被告既不能舉證證明原告及郭邦元等六人與華林公司就系爭建物租期曾有十年租賃條件不變之合意，是其片面主張系爭租約租約屆滿，其租賃關係消滅後，華林公司就系爭建物另有後續五年之不定期租賃契約存在，顯屬無憑。 ⑶至華林公司固於系爭租約租期屆滿後至一百零四年七月間，仍持續使用系爭建物，並依系爭租約之租金金額匯款予原告及郭邦元等六人，此據證人即華林公司負責人林七紫證述在卷（見本院卷㈠第三四○頁）。然原告於系爭租約租期屆滿前之一百零三年七月十五日，業以第七二六號存證信函通知承租人華林公司法定代理人陳雅玲，於租期屆滿後不再續租，該存證信函並於同年七月十六日送達華林公司，有第七二六號存證信函暨回執附卷足憑（見本院卷㈠第六十四頁至第六十五頁、第六十六頁），堪認原告於系爭租約租期屆滿前，即已基於系爭租約之授權，代表全體出租人向承租人華林公司預為表示不願繼續契約。且系爭租約租期於一百零三年十月三十一日屆滿後，原告旋於同年十一月十九日以第一三五五號存證信函催告華林公司返還系爭建物，該存證信函於同年月二十日送達華林公司，亦有第一三五五號存證信函暨回執在卷可按（見本院卷㈠第六十八頁至第七十二頁）。原告復於收到華林公司前揭匯款後，先後於一百零四年一月二十一日、同年六月二日、一百零五年八月十六日以臺北敦南郵局第八十九號、第六九七號、第一一三五號存證信函（下稱第八十九號、第六九七號、第一一三五號存證信函）通知華林公司，原告業將其匯款與其依系爭租約第九條第三項約定應給付之違約金相抵銷，此有第八十九號、第六九七號、第一一三五號存證信函及其簽收單據、回執在卷可查（見本院卷㈠第三一六頁至第三一九頁、第三二○頁至第三二三頁、第三二四頁至第三二七頁）。原告再於一百零四年六月十八日與郭邦元、郭滿堂、郭顯營、郭光燦、郭阿漢共同具狀以系爭公證書為執行名義，向本院民事執行處聲請對華林公司強制執行交還系爭建物及給付違約金，此經本院依職權調取系爭執行事件卷查閱屬實。綜上各情，足認華林公司與原告及郭邦元等六人間，於系爭租約租期屆滿後，並無民法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約之情事。 ⑷系爭租約既屬定期租賃，租期屆滿後，雙方又無另訂新約之合意或有民法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依民法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時即已消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，亦無須出租人全體再對承租人華林公司另為終止租約之意思表示。是被告上開抗辯，亦難憑採。 ⒋至被告另聲請通知證人江秀莊即加佳食品行負責人，欲證明證人郭增旭於一百零三年六月間方接洽江秀莊承租系爭建物地下一樓，足見證人郭增旭認知之系爭租約租期為十年。然證人郭增旭係因加佳食品行表示其使用空間不足，欲另尋倉庫地點，因而介紹其承租系爭建物地下一樓，惟其實地查看後，發現系爭建物地下一樓未設置電梯，即表示無承租意願，更未談到租期等情，業據證人郭增旭證述在卷（見本院卷㈡第一三一頁反面、第一三二頁反面）。況當時原告尚未寄發到期不續租之第七二六號存證信函，證人郭增旭於系爭租約簽訂之認知，又係系爭租約到期後，不排除與華林公司續約，僅租賃條件須重新談。是縱令證人郭增旭於一百零三年六月間始接洽加佳食品行承租系爭建物地下一樓，亦不能據此證明系爭租約之租期即為十年。是本院認無再通知證人江秀莊之必要，附此敘明。㈡被告是否各無權占有系爭建物如附圖所示部分？原告訴請被告將上開占有部分騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體，有無理由？ ⒈按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人與承租人間於租賃期間屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物（最高法院八十三年度台上字第一三二八號判決參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，民法七百六十七條第一項前段、第八百二十一條本文分別定有明文。 ⒉原告及郭邦元等六人原將系爭建物出租予華林公司，華林公司再將系爭建物分別轉租予被告營業使用，被告各占有使用系爭建物如附圖所示之位置及面積，而為系爭建物之現占有人等情，此為兩造所無異詞。姑不論華林公司將系爭建物轉租予被告天母豆漿店及統一超商公司部分，是否經原告同意。然華林公司與原告及郭邦元等六人就系爭建物之租賃關係，既已因系爭租約租期於一百零三年十月三十一日屆滿時消滅，雙方又無另訂新約之合意或有民法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約之情形，業如前述。是華林公司雖就系爭建物分別與被告訂有租約並續約，惟自一百零三年十一月一日起，其租期均已逾越系爭租約租期範圍，被告復不能舉證證明其占有使用系爭建物有何正當權源，故被告自是日起，各就系爭建物如附圖所示部分為營業使用，對原告及郭邦元等六人而言，即非合法占有。是原告主張被告無權占有使用系爭建物，堪信為真實。被告既無使用系爭建物之正當權源，原告又為系爭建物之共有人之一，自得請求無權占有使用系爭建物之被告，各將其無權占有系爭建物部分騰空遷讓返還原告及其他共有人全體。 ⒊被告固辯稱原告前與華林公司洽談租賃期間條件時，係同意十年為期出租，原告提前終止並請求返還系爭建物違反民法第一百四十八條誠信原則，難謂非屬權利濫用云云。然被告並不能舉證證明華林公司就系爭建物與原告及郭邦元等六人於簽訂系爭租約伊始，即已達成以同一承租條件承租十年之合意，業詳如前述。基於契約自由原則，原告及郭邦元等六人，自不負與華林公司以同一條件續訂五年租約之義務，原告因系爭租約租期屆滿而主張租賃關係消滅收回系爭建物，自難謂違反誠信原則或屬權利濫用。是被告上開抗辯，洵無足取。㈢被告各占有使用系爭建物如附圖所示部分，是否受有相當於租金之不當得利？如有，其金額若干？原告訴請被告返還相當租金之不當得利，是否有據？ ⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院一百零四年度台上字第七一五號判決參照）。 ⒉被告自一百零三年十一月一日起，各就系爭建物如附圖所示部分為營業使用，無權占用系爭建物，獲得使用系爭建物相當於租金之利益，致原告受有損害，原告按其所有權應有部分，自得請求被告各自給付無權占有期間相當於租金之不當得利。 ⒊次按「土地法第九十七條之立法意旨為『城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。』，是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。」（最高法院九十二年度台簡上字第二十號判決參照）。 ⒋系爭建物既係供被告經營超市、洗衣店、豆漿店、便利商店之商場，揆之上開說明，應認其租金無土地法第九十七條規定之適用。是原告按其應有部分，主張依不當得利之法律關係，請求被告按月給付相當於租金之不當得利，即屬有據。關於被告就其占有使用系爭建物部分之每月租金，依被告川輝公司、天母豆漿店、統一超商公司與華林公司所訂立之房屋租賃契約暨續約同意書、太平洋天母芝山商場門市租賃協議、房屋租賃契約暨續約同意書約定，依序為二十五萬元、三萬元、九萬元（見本院卷㈠第一一○頁、第一一一頁、第一二二頁、第二三七頁、第二四○頁）。是原告主張依上開租金金額，按原告應有部分比例計算相當於租金利益之不當得利，而請求被告川輝公司、天母豆漿店、統一超商公司自一百零三年十一月一日起至騰空遷讓返還各自占有使用如附圖所示系爭建物部分之日止，按月依序給付相當於租金之不當得利十四萬五千九百二十五元（計算式：250,000 元×5837/10000＝145,925 元）、一萬七千五百十一元（計算式：30,000元×5837/100 00＝17,511元）、五萬二千五百三十三元（計算式：90,000元×5837/10000＝52,533元），自屬於法有據。 ⒌被告雖主張系爭建物地下一樓大部分範圍因管線漏水，導致被告川輝公司無法使用，被告川輝公司就該部分並無享有任何使用、收益之利益；又被告與華林公司間之租金約定，尚包含華林公司前對系爭建物所支出成本、勞費等不屬於系爭建物使用收益利益範圍之財產上利益，故原告以之作為請求不當得利之依據，顯屬過度請求云云。然系爭建物地下一樓淹水，並非建築結構問題，而係因華林公司承租後未使用，任其荒廢，亦未開啟馬達抽水，加上一樓店面排水至地下室，華林公司怠於處理所致，此據從事水電工程，並多次受華林公司之託，前往處理系爭建物地下室淹水問題之證人郭增旭證述明確在卷（見本院卷㈡第一三○頁正面、第一三二頁正面）。足見系爭建物地下一樓並無因管線漏水，致無法使用之情，是被告川輝公司抗辯其就該部分並未享有任何使用、收益之利益云云，自難憑採。又被告就華林公司所收取之租金尚包含不屬於渠等占有所受之利益一節，並未舉證以實其說。況原告及郭邦元等六人於系爭租約給予華林公司一年免租金，即已考慮華林公司整修及裝潢系爭建物之費用，此據證人郭增旭結證屬實（見本院卷㈡第一三二頁正面）。是被告此部分所辯，亦難認可採。 ⒍至被告另聲請勘驗證人林七紫提供之被證十三錄音，以證明證人郭增旭之證詞憑信性不足。惟被告並未提出該錄音，本院已無從勘驗。況觀之被證十三譯文（見本院卷㈡第一五六頁至第一五七頁），僅為談話內容之部分擷取，且證人郭增旭僅陳述：「二樓不用的話，每次都很容易淹水，颱風天，梅雨季，淹水都淹到一樓」一句，顯係接續前面郭顯營提及之承租範圍所為之發言。其後證人林七紫固自行講述系爭建物淹水狀況嚴重，但當場均無人應和。是徒憑該段錄音，尚不足以動搖證人郭增旭證言之憑信性。五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第七百六十七條第一項前段、第八百二十一條本文、第一百七十九條規定，請求㈠被告川輝公司應將如附圖所示「自助洗衣店」部分（面積八十點五四平方公尺）建物及「超市及地下室」部分（面積二千三百三十七點九三平方公尺）建物騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，並應自一百零三年十一月一日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告十四萬五千九百二十五元；㈡被告天母豆漿店應將如附圖所示「豆漿店」部分（面積七十三點五六平方公尺）建物騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，並應自一百零三年十一月一日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告一萬七千五百十一元；㈢被告統一超商公司應將如附圖所示「７－１１」部分（面積一百六十五點六六平方公尺）建物騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，並應自一百零三年十一月一日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告五萬二千五百三十三元，為有理由，應予准許。又按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，民事訴訟法第三百九十六條第一項定有明文。爰審酌被告占有系爭建物各係供超市及洗衣店、豆漿店、便利商店使用，店內置放相當數量之商品及相關設備，審酌本件被告遷讓系爭建物非立時可就，宜給予騰空遷讓返還之履行期間。本院並就此請兩造表示意見，原告表示履行期間應為一個月；被告則表示騰空遷讓返還期間約需三個月以上（見本院卷㈡第一五九頁反面、第一六○頁正面）。本院衡酌前情，爰酌定履行期間為三個月，以資兼顧。六、末按關於財產權之訴訟，原告陳明在執行前可供擔保，而聲請宣告假執行者，雖無不為執行恐受難於抵償或難於計算之損害之釋明，法院仍應定相當之擔保額宣告供擔保後得為假執行，民事訴訟法第三百九十條第二項定有明文。又前開情形，如被告釋明因假執行恐受不能回復之損害者，法院應宣告駁回原告假執行之聲請，同法第三百九十一條亦有明文。本件原告雖未釋明不為執行恐受難於抵償或難於計算之損害，然原告已陳明在執行前願供擔保而聲請宣告假執行。被告固以其於系爭建物營業，業已投入大量成本，倘准許假執行，不僅搬遷將造成大量經濟利益損失，亦將使裝潢等昂貴物料付之一炬。倘日後判決結果相異，被告亦將因重新進駐所需花費之勞力及金錢成本過高，已失去遷回之實益，足見倘准許假執行將造成被告受到不能回復之損害云云。惟本件屬財產權之訴訟，被告因騰空遷讓返還系爭建物所受損害，顯非不得以金錢賠償以回復原狀，自難認有阻礙假執行宣告之事由。是被告聲請駁回原告假執行之聲請，於法無據。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中華民國 106 年 6 月 30 日臺灣士林地方法院民事第一庭法官孫萍萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 106 年 6 月 30 日書記官張耕華

臺灣士林地方法院一○五年度重訴字第二七二號

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