106年度訴字第1001號｜民事：返還價金｜裁判日期：107 年 03 月 30 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1001號原　　　告　林佑芳訴訟代理人　蔡志揚律師游仕成律師被　　　告　洪子閑久云建設股份有限公司上　一　人法定代理人　李曉寧共　　　同訴訟代理人　李永裕律師複　代理人　黃文欣律師楊上德律師王怡茹律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107 年3 月6 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查，原告起訴時聲明第一、二項係分別請求被告久云建設股份有限公司（下稱久云公司）、被告洪子閑（與久云公司合稱被告，單指一人逕稱其名）給付新臺幣（下同）84萬元、192 萬元，及均自民國106 年2 月21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷一第10頁）；嗣於106 年8 月23日當庭將上開請求利息之起算日變更為106 年2 月22日（見本院卷一第134 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，尚無不合，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：伊於105 年2 月29日至久云公司「圓山の花博」預售建案（下稱系爭建案）接待中心，經訴外人即永業行銷開發股份有限公司（下稱永業公司）現場銷售人員李品弘表示系爭建案A 棟3 樓房屋（下稱系爭預售屋）登記面積為17.59 坪（雨遮不予計價），並當場出示載有計入雨遮坪數、每坪單價為68.5萬元之不實付款表（下稱系爭付款表）行使詐術，致伊誤認上開每坪單價已扣除雨遮坪數，且17.59 坪為不含雨遮之坪數，而陷於錯誤，經與其議價後，議定房地總價為1,151 萬元、每坪單價約65萬4,300 元，伊遂於105 年3 月5 日分別與久云公司、洪子閑簽訂「圓山の花博預售房屋買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約）、「圓山の花博預售土地買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約，與系爭房屋買賣契約書合稱系爭買賣契約），伊並已依約分別給付久云公司、洪子閑84萬元、192 萬元。嗣伊於105 年10月8 日得知系爭建案14項稽查全數不合格，經詳閱系爭買賣契約後，始發現系爭預售屋登記面積17.59 坪實際上含有雨遮面積約0.74坪，且系爭付款表上所載每坪單價68.5萬元實係計入雨遮坪數，已於106 年2 月20日依民法第88條第1 項規定，撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，另分別於106 年9 月5 日、106 年9 月28日，依民法第92條第1 項規定，撤銷簽訂系爭房屋、土地買賣契約之意思表示，為此，依民法第179 條規定，請求被告返還已繳納之價金暨法定遲延利息等語。並聲明：㈠、久云公司應給付原告84萬元及自106 年2 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡、洪子閑應給付原告192 萬元及自106 年2 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：李品弘並未提供原告系爭付款表以為議價，且李品弘於銷售時已告知系爭預售屋之雨遮不計價，又原告與李品弘原議價總價為1,170 萬元，嗣再議定總價為1,151 萬元，兩造間均係以總價，而非以每坪單價進行議價，原告並無陷於系爭預售屋每坪單價為68.5萬元錯誤之可能；再兩造於105 年3 月5 日簽約之際，訴外人即永業公司員工張秉家已明確告知原告所購買之總坪數、主建物坪數、附屬建物坪數，並無提供錯誤資訊使原告陷於錯誤或詐欺之情事，況系爭房屋買賣契約亦已載明系爭預售屋總面積58.17 平方公尺（即約17.59 坪），該面積並包含共有部分20平方公尺、陽台部分4.41平方公尺、僅登記而不計價之雨遮部分2.45平方公尺（即約0.74坪），並無使原告誤認上開房屋買賣總面積17.59 坪係未含雨遮坪數之情。縱原告有所誤認，亦係其自身過失所致，自不得撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示等語，以資抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造所不爭執之事項：㈠、原告於105 年3 月5 日系爭建案之系爭預售屋分別與久云公司簽訂系爭房屋買賣契約（如本院卷一第17至71頁所示）、與洪子閑簽訂系爭土地買賣契約（如本院卷一第72至87頁所示），約定房屋、土地總價各為368 萬元、783 萬元，合計總價為1,151 萬元。㈡、原告就系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，已分別給付久云公司、洪子閑84萬元、192 萬元，並存入板信銀行受託信託財產專戶。㈢、原告於106 年2 月20日委請律師寄發函文（如本院卷一第91頁至96頁所示），向久云公司、洪子閑撤銷簽訂系爭房屋、土地買賣契約之意思表示，並請求返還已付價金共276 萬元；經被告於同年月21日收受；原告於106 年9 月5 日委請律師寄發存證信函（如本院卷一第159 至160 頁、第162 至163 頁所示），向久云公司撤銷簽訂系爭房屋買賣契約之意思表示，經久云公司於同年月6 日收受；原告於106 年9 月28日委請律師寄發存證信函（如本院卷一第165 至166 頁所示），向洪子閑撤銷簽訂系爭土地買賣契約之意思表示，經洪子閑於同年月29日收受。四、本院得心證之理由：㈠、原告不得依民法第92條規定，撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院18年上字第371 號判例、44年台上字第75號判例、95年度台上字第2948號判決意旨參照）。 ⒉經查，原告主張李品弘出示載有計入雨遮坪數、每坪單價為68.5萬元之系爭付款表行使詐術，固據原告提出系爭付款表為憑（見本院卷一第16頁），觀諸系爭付款表上確實載有「68.5」之文字，依照其上所載系爭預售屋總價1,205 萬元，除以其上所載房屋登記面積17.59 坪（含雨遮坪數），每坪單價確為約68.5萬元（計算式：1,205 萬元÷17.59 坪＝68 萬5,000 元，百位數以下四捨五入），堪認原告主張系爭付款表上「68.5」之文字係將系爭預售屋雨遮坪數計入後所得之每坪單價，應可採信。惟證人李品弘於本院到庭證稱：忘記當時有無向原告表示系爭建案一坪售價為何，系爭付款表總價欄旁邊載有「71.35 」、「69.93 」、「68.79 」、「67.55 」、「68.50 」等文字並非伊所寫，在銷售時伊有跟客戶說不含雨遮的售價是多少，伊有將系爭預售屋的付款表內容另外抄在類似本院卷一第263 頁格式的表格給原告，當時談好的售價是總價1,170 萬，原告當天付訂金1 萬元，隔日再來時補足9 萬元，但在簽約前，原告傳LINE說她不要了，伊表示沒關係，可以將訂金退給她，原告來的時候，伊請張秉家將錢退給原告，但原告後來又說她還是很喜歡這間房子，問能否便宜一點給她，最後是以1,151 萬成交，伊當時沒有算每坪售價是多少等語（見本院卷一第300 至303 頁），核與原告陳稱：於105 年2 月29日一開始李品弘係以系爭付款表上說開價是1,205 萬，但他表明不會用這個價錢賣伊，後來在談的過程中，他有說可以賣伊1,170 萬元，所以伊當時下訂的成交價是1,170 萬元，當天伊僅繳納1 萬元訂金，隔天中午再去繳足10萬元訂金。繳足後，伊回家看付款表發現交屋款10萬元太低了，不符合政府規定（內政部預售屋定型化契約）價金的百分之5 ，伊就在3 月3 日就Line李品弘說，交屋款的金額是不對的，以1,170 萬元來算的話，交屋款應該是58.5萬元，伊於105 年3 月4 日再去系爭建案展示中心談，談完後伊表示若不願意改交屋款的話，伊就要退訂，因為交屋款是很重要的關鍵，交屋款太低對伊沒有保障，伊當時有說不然總價金再降低一點，但他們不同意，伊就表示說要退訂，李品弘也說可以，伊於3 月5 日再到現場時，想說要不是改交屋款就是退訂，伊跟李品弘說伊很有誠意，如果可以再談一下，願不願意賣，伊本來想跟他談總價是1,110 萬元，但他說不可能，一定要1,150 萬元，但他說為了表示伊的誠意，還要加1 萬，總價應該是1151萬元，且當天他們有說交屋後會再給伊一個機車位，但該機車位依規定要交屋後才能劃，後來伊想了一下就接受總價1,151 萬元，並且成交，所以在當天就簽約了，是由何家連與張秉家來簽約等語（見本院卷二第21至22頁）大致相合，足見被告抗辯兩造間歷次均係以「總價」，而非以「單價」作為系爭預售屋買賣價金之議價基礎等語，應非子虛，則「系爭預售屋原每坪單價為68.5萬元」乙節，在原告形成簽立系爭買賣契約意思表示之過程中，是否確實屬於重要而有影響之事實（即二者間是否具有因果關係），顯非無疑。再原告自承李品弘於105 年2 月29日有交付本院卷二第31頁格式之付款表予原告，但因後來議價為1,151 萬元，李品弘就將原本的付款表收走了，原本付款表上關於付款總價欄為1,170 萬元、地下二層開始至其後數字有因總價調整而變更等語（見本院卷二第80頁），亦與證人李品弘前揭證述內容相合，可徵被告銷售人員在消費者屬意特定預售屋後，係以個別付款表表格（即本院卷一第263 頁、本院卷二第31頁）呈現其價金付款時程與金額，而觀諸該付款表（見本院卷二第31頁），其上僅計載有個別預售屋之棟別、樓層、房屋登記面積、訂金、簽約金、開工款、地下二層底板完成、地下一層底板完成、三樓頂板結構完成、五樓頂板結構完成、七樓頂板結構完成、屋突三層頂板完成、外飾完成、申請使用執照、領取使用執照、完稅/ 驗屋、金融貸款、交屋款、總價等欄位，並無「每坪單價」之欄位，則李品弘是否確實有以系爭付款表上「68.5」之文字，告以原告系爭預售屋原開價為每坪為68.5萬元（即以含雨遮坪數計算每坪單價），並以之行使詐術，亦有疑義。 ⒊至證人黃武楠固於本院到庭證稱：因原告購買系爭預售屋有一些問題，請伊幫忙過去釐清事情，伊是106 年農曆年前過去系爭建案，是由何家連接待，何家連當時介紹3 樓與6 樓兩房含車位的房型，並告知3 樓與6 樓兩房含車位的總價，伊有詢問車位是幾坪、房子是幾坪、雨遮是否計價，何家連邊講邊寫，伊有特別詢問雨遮是否計價，何家連表示雨遮不計價。何家連一開始是告訴伊總價，最後好像有算出單坪價是60多萬。「6F－1978萬」是何家連給伊6 樓兩房加車位的總價，「房＋車＝29.9」是指房屋加車位的坪數是29.9坪，故何家連才會寫3 樓平均價63.1萬、6 樓平均價66.1萬，何家連現場是用1,888 萬除以29.9坪，及1,978 萬除以29.9坪算給伊看，才會得出平均價分別是63.1萬及66.1萬等語（見本院卷一第304 頁至306 頁），惟證人黃武楠亦證稱：何家連有說雨遮不計價，何家連說房加車是29.9坪，以伊的邏輯，當然會認為雨遮是包含在29.9坪內，且通常計算坪數單價應該不是像何家連上開那樣計算，而是會將車位分開計算，因為若以這樣的計算方式，平均價當然會往下，當場伊也知道這件事，但這是何家連的說法，伊不會反應這樣的計算方式很奇怪，因為在消費者的立場，你說多少錢，就是這樣子，就像買賣，伊知道你貴，但不一定會說出來，只是心裡有一個底，不會特別說等語（見本院卷一第306 頁），復參諸證人黃武楠與何家連接洽之對話錄音譯文：「何家連：我們現在大概，像我的3F是廣告戶比較例外，它連車位這樣算下來63萬多啦，如果你要扣掉，因為假如我的6F大概扣掉車位，一坪大概要70幾…。我先跟你講，這個坪數，這個都是含車位，房子含車位，總共29.9，所以這就是你的坪數，3F平均價，63.1萬。黃武楠：那車位多少？何家連：我們車位本來當初訂的是差不多170 ，可是我的3F已經不算你170 ，所以你才會看的到1888…那六樓的話，它就是以170 來算，因為6 樓的話它平均價的話…1978÷29.9，大概一坪要，平均價要66.1萬，然後這一間（3F）的話，1888÷29.9，大概要 63萬1 ，所以我樓上樓下就差了一坪將近3 萬塊。黃武楠：你是這個（總價）直接除以這個啊（總坪數）？何家連：對對對，才會這樣…」等語（見本院卷二第58頁），亦見何家連實已告知其計算每坪單價之基準（即是否計入車位面積等），並為其對話相對人即證人黃武楠所明知，是原告執此主張被告之代銷公司即永業公司銷售人員均以不實坪數計算每坪單價之方式行使詐術云云，洵非可採。 ⒋再系爭房屋買賣契約第3 條記載「房屋面積：本房屋買賣總面積計零佰伍拾捌點壹柒平方公尺（約壹拾柒點伍玖坪），包含：㈠主建物面積計零佰參拾壹點參壹平方公尺。㈡附屬建物面積，即竣工圖上之陽臺零拾肆點肆壹平方公尺；雨遮貳點肆伍平方公尺，合計零佰零拾陸點捌陸平方公尺。（雨遮僅登記不計價）㈢建物共有部分持分面積貳拾零點零平方公尺（本項面積屬主建物之大公及小公持分面積總計，不含汽車停車位之持分面積，汽車停車位之持分面積另依地政法令規定計算及登記。）㈣主建物面積佔本房屋總面積之比例伍參點捌貳％（見本院卷一第19頁），可知系爭房屋買賣契約上已明載系爭預售屋總面積為17.59 坪，且該面積乃包含主建物面積、附屬建物面積（含陽臺、雨遮面積，雨遮僅登記不計價）、建物共有部分面積，難認被告有何行使詐術使原告誤認系爭預售屋面積17.59 坪為不含雨遮面積之情事。⒌此外，原告復未舉證證明被告有何行使詐術致其陷於錯誤而為簽訂系爭買賣契約意思表示之情事，則其依民法第92條規定，於106 年9 月5 日、106 年9 月28日分別委請律師寄發存證信函向久云公司、洪子閑撤銷簽訂系爭房屋、土地買賣契約之意思表示，即屬無據。㈡、原告不得依民法第88條規定，撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示： ⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己過失者為限；當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1 項、第2 項分別定有明文。又按所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機；導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，故為相對人所無法查覺，是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，除相對人有以違反誠實信用之方法利用表意人之動機錯誤而締約，否則不受意思表示錯誤規範之保護，以維法律之安定性及交易之安全，此觀民法第88條第2 項之規定自明。 ⒉原告執系爭付款表主張誤認系爭付款表上所載每坪單價68.5萬元係扣除雨遮坪數所為單價，則在此基礎上所為議價及簽訂系爭買賣契約書之意思表示有錯誤云云。惟查，系爭買賣契約上已明載系爭預售屋總價為1,151 萬元，房屋面積為17.59 坪，該面積包含主建物面積、附屬建物面積（含陽臺、雨遮，雨遮僅登記不計價）、建物共有部分面積等情，業如前述，縱原告誤認系爭付款表上所載「68.5」之文字，乃系爭預售屋未含雨遮坪數所得每坪單價，惟其最終決定係以總價1,151 萬元之價格購買系爭預售屋，且系爭預售屋房屋面積17.59 坪乃包含不計價之雨遮面積，則難認其內心意思與外在行為有何不一致之情事。 ⒊至原告主張其因誤認系爭預售屋原每坪單價約為68.5萬元，經議價後每坪單價約為65萬4,300 元，而認合理云云，惟原告歷來均係以系爭預售屋之「總價」與被告商議締約之價格，難認前揭「每坪單價」確屬其形成內心效果意思之原因，已認定如前，且衡諸一般交易常情，購買小坪數房屋之消費者，因購買能力有限，其著重者毋寧為「總價」之商議，此由證人何家連於本院到庭證稱：客人要買房子都很單純，都是預計總價多少，看能否成交，客人也會說一坪要買多少錢，但是他算他的，我算我的，因為每個人的立場不同，最後談成的是總價等語（見本院卷一第313 頁），及證人黃武楠證述：通常計算坪數單價應該不是像何家連那樣計算，而是會將車位分開計算，因為若以何家連的計算方式，平均價當然會往下，當場伊也知道這件事，但這是何家連的說法，伊不會反應這樣的計算方式很奇怪，因為在消費者的立場，你說多少錢，就是這樣子，就像買賣，伊知道你貴，但不一定會說出來，只是心裡有一個底，不會特別說等語，均可見一斑。復參以由兩造二次議價後之總價1,151 萬元除以含雨遮坪數，每坪約為65.4萬元（計算式：1,151 萬元÷17.59 坪＝65.4萬元，百位數以下四捨五入）、除以未含雨遮坪數，每坪約為68.3萬元【計算式：1,151 萬元÷〈（17.59 －0. 741125）〉＝68.3萬元，百位數以下四捨五入】，均非相對整數，益徵每坪單價實非原告於形成系爭預售屋買賣過程中之重要決定因素，否則買賣過程中即應以每坪單價若干元乘以坪數作為議價基礎。況原告復未能舉證證明其若知系爭預售屋原每坪單價並非68.5萬元，即不會購買系爭預售屋，則該原因是否符合民法第88條第2 項所規定「物之性質若交易上認為重要，其錯誤視為意思表示之錯誤」之情形，顯屬有疑。 ⒋縱原告誤認上開68.5萬元為系爭預售屋未包含雨遮坪數之單價屬於交易上重要事項，惟按民法第88條第1 項規定，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，倘該錯誤之意思表示係因表意人本身之過失所致，基於風險自負及交易安全考量則不得撤銷，惟本條過失之標準及程度，因民法第88條在救濟因表意人主觀上之認知與事實不符，因而造成意思表示錯誤之情形而設，係對己義務違反之一環，過失之有無，自應以其主觀上是否已盡其與處理自己事務同一之注意為判斷標準，較能與立法意旨相呼應（臺灣高等法院暨所屬法院84年度法律座談會民事類第1 號研討結論）。即前開規定之過失標準，應以表意人主觀上是否違反處理自己事務同一注意之具體輕過失為斷。經查，系爭買賣契約業已載明系爭預售屋坪數，及該坪數包含不計價之雨遮坪數，已如前述，且原告自承為電腦動畫碩士畢業，目前從事媒體電腦動畫工作（見本院卷一第135 頁），應為具有相當智識經驗之人，又原告於下訂並繳足訂金10萬元後，猶發現系爭預售屋原定之交屋款與內政部預售屋定型化契約規定不符，並以此為由要求退訂或降低總價，亦如前述（見前述貳、四、㈠、⒉），堪認原告於下訂後，仍審慎詳閱被告交付之文件，並參閱內政部公告之預售屋定型化契約條款，以確認契約內容是否合於相關法規，實屬相當謹慎之人，且原告於105 年2 月29日下訂時，既已攜回系爭買賣契約範本（見本院卷二第38頁），當可輕易知悉系爭房屋買賣契約第3 條規定房屋總面積包含雨遮面積，縱系爭房屋買賣契約第3 條關於房屋主建物、附屬建物、共同使用、房屋總面積等部分係於兩造於105 年3 月5 日正式簽約當日始由被告以蓋章方式加以記載，為兩造所不爭執（見本院卷二第38、71頁），惟房屋總面積係由包含雨遮面積加總而來，此觀該第3 條之房屋面積計算表格即可得知，與被告何時填載各主建物、附屬建物及共同使用部分之具體面積於該表格上並無影響，況原告至遲於簽約當日即可得知系爭預售屋雨遮部分之具體面積，其明知該雨遮面積係計入總面積內計算，且系爭預售屋房屋總面積與系爭付款表上「房屋登記面積」欄所載17.59 坪（見本院卷一第16頁），及李品弘個別交付之付款表上「房屋登記面積」欄所載17.59 坪（見本院卷二第31頁）相合；又依照一般不動產交易常情，交易標的之面積為交易價格決定之重要因素，則原告既於105 年3 月5 日簽約前已取得系爭買賣契約範本，並取得系爭付款表及李品弘個別交付之付款表（均記載房屋登記面積為17.59 坪），卻不知系爭房屋買賣契約第3 條之房屋面積包含不計價之雨遮面積，及系爭付款表上所載68.5萬元乃計入雨遮坪數之單價，顯然係對己義務之違反，就探詢及查證義務上有所欠缺，應評價為欠缺處理自己事務同一注意之具體輕過失。是以，縱原告誤認上開68.5萬元係未包含雨遮坪數之單價屬交易上重要之動機錯誤，然該意思表示為基於自己過失所致，原告仍不得依民法第88條規定主張撤銷其意思表示。從而，原告依民法第88條規定，於106 年2 月20日委請律師寄發函文，向久云公司、洪子閑撤銷簽訂系爭房屋、土地買賣契約之意思表示，亦屬無據。㈢、原告不得依民法第179條規定，請求被告返還已給付之價金：原告不得依民法第92條、第88條規定撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，業認定如前，則被告依民法第179 條規定，分別請求久云公司、洪子閑返還84萬元、192 萬元，即非有據。五、綜上所述，原告依民法第179 條規定，分別請求久云公司、洪子閑返還84萬元、192 萬元及均自106 年2 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 107 年 3 月 30 日民事第一庭法官黃筠雅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 107 年 4 月 9 日書記官陳芝箖

臺灣士林地方法院106年度訴字第1001號

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