106年度重訴字第111號｜民事：分割共有物｜裁判日期：106 年 10 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第111號原　　　告　元霖建設股份有限公司法定代理人　黃嘉薈訴訟代理人　郭瓔滿律師陳豪杉律師被　　　告　林月霞訴訟代理人　王建智律師複代理人　　羅天佑律師被　　　告　朱嬥瑄元隆建設股份有限公司法定代理人　黃裕霖被　　　告　璟銳建設有限公司（原名元邦精密工業有限公司）法定代理人　黃福源被　　　告　富渝營造有限公司法定代理人　黃嘉薈被　　　告　富璟建設股份有限公司法定代理人　徐陳林珠上列三人共同訴訟代理人　李世豪被　　　告　黃裕霖頂級營造有限公司法定代理人　黃霈琝被　　　告　黃雙黃姰溱上列當事人間分割共有物事件，本院於民國106 年9 月5 日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地准予變賣，所得價金由兩造按附表「土地持分」欄所示應有部分比例分配之。訴訟費用由兩造依附表「土地持分」欄所示比例負擔。事實及理由壹、程序部分 被告朱嬥瑄、元隆建設股份有限公司、黃裕霖、頂級營造有限公司、黃雙、黃姰溱（下分稱姓名或某某公司，其餘被告亦同，合則稱被告）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法第182 條第1 項所明定。惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止。次按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，悉以土地登記簿登記者為準（最高法院67年台上字第3131號判例參照）。而法院裁判分割共有物，性質上為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，應以各共有人之處分權存在為前提，故提起分割共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限，共有人之應有部分以土地登記簿上所記載者為準。是法院應依土地登記簿上記載各共有人之應有部分裁判分割共有物。共有人或第三人縱對土地登記簿上記載之共有人或應有部分有所爭執，而另以訴訟處理，該訴訟之法律關係並非分割共有物訴訟所據之先決問題（最高法院101 年度台抗字第 224 號裁定參照）。經查，兩造均為土地登記簿上記載之共有人，雖部分共有人是否為他人之人頭，曾於刑事偵查程序中有所爭議，依上說明，本件分割共有物訴訟，尚無於終結前裁定停止訴訟程序之必要。林月霞以黃裕霖、朱嬥瑄及原告之法定代理人黃嘉薈等人因假買賣虛偽移轉兩造共有坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地）登記予人頭，涉犯使公務員登載不實等罪嫌，又本件屬固有必要共同訴訟，除林月霞外，其餘被告是否為合法之共有人，尚待刑事案件審理之結果認定等語，聲請裁定停止本件訴訟程序，於法不合，不應准許。貳、實體部分 原告起訴主張：系爭土地現為兩造所共有，兩造應有部分各如附表所示。而系爭土地依其使用目的，無不能分割之情形，且共有人間亦未訂有不分割之契約。又若以原物分割，除伊及朱嬥瑄以外之各共有人應有部分面積均不超過12.17 坪，勢必無法有效利用系爭土地，是以本件並不適於原物分割。惟因兩造對於系爭土地如何分割不能達成共識，爰依民法第823 條第1 項規定訴請分割，請求將系爭土地予以變價分割，所得價金按如附表所示土地持分比例分配之（下稱系爭分割方案）等語。並聲明如主文第1 項所示。 除朱嬥瑄、元隆公司、黃裕霖、頂級公司、黃雙、黃姰溱未到場陳述，然均具狀表明同意變價分割外，璟銳公司、富渝公司、富璟公司則均到場表明同意變價分割分取價金。至林月霞則以：系爭土地為門牌號碼臺北市○○區○○路000 巷00○00號等12棟建物（下稱系爭建物，分稱系爭某建號或某門牌號碼建物）之共用基地，系爭建物為區分所有建物，其土地應有部分與系爭建物應隨同移轉，故系爭土地顯有依其使用目的而不能分割之情形，又系爭土地分割不符合建築法第11條、建築基地法定空地分割辦法第3 條、第5 條規定，亦應屬因使用目的不能分割，則原告訴請分割系爭土地並無理由。此外，原告訴請將系爭土地予以變價分割，主觀上雖欲整合土地開發利用，然分割方法與其整合之目的背道而馳，於原告無利，卻造成伊所有建物所有權與土地分離之損害，故原告請求分割系爭土地應屬權利濫用等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。 兩造到場者協議簡化之不爭執事項（見本院106 年9 月5 日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，並刪除筆錄中記載兩造各自表述、已經原告撤回主張或與本案無關之部分）㈠兩造為系爭土地之分別共有人。系爭土地面積為887 平方公尺，民國105 年1 月公告土地現值每平方公尺為新臺幣（下同）13萬3000元。原告之應有部分為882 分之235 ，若以公告現值計算，原告就系爭土地之應有部分價值為3143萬2183元。系爭土地之105 年12月27日土地登記第2 類謄本如本院106 年度士調字第21號卷宗（下稱士調卷）第10至14頁所示；106 年1 月11日第1 類謄本如士調卷第29至33頁所示。㈡系爭土地除原告及朱嬥瑄外，其他共有人之應有部分換算面積至多不超過12.17 坪。系爭土地共有人應有部分、換算持分面積一覽表如士調卷第9 頁所示。又系爭土地登記謄本中之共有人元邦精密工業有限公司，於105 年2 月16日更名為璟銳建設有限公司，公司登記表如本院卷第17至19頁所示。㈢系爭土地（原地號為○○區○○○段○○小段00之00地號）與臺北市○○區○○段0○段○○○○○段○000○000地號（原地號為○○區○○○段○○小段【下稱原小段】00地號）、同小段000、000地號（原地號為原小段00之0地號）、同小段000地號（原地號為原小段00之0地號）、同小段000地號（原地號原小段00之0地號)、同小段000地號（原地號原小段00之00地號）、同小段000地號（原地號原小段00之00地號）、同小段 000、000地號（原地號為原小段00之00地號）、同小段000地號（原地號為原小段00之00地號）、同小段000地號（原地號為原小段00之00地號）、同小段000地號（原地號為原小段00 之00地號）、同小段000地號（原地號為原小段00之00地號）、同小段000地號（原地號為原小段00之00地號），曾於62年間，以一共同建築基地，申請共同之建築執照，如本院卷第45、46頁被證1所示。其上因而建有系爭00000建號（即門牌號碼臺北市○○區○○路000巷○○○○路巷○00○00號）、系爭 00000建號（即門牌號碼同路巷00之0號）、系爭00000建號（即門牌號碼同路巷00之0號）、系爭00000建號（即門牌號碼同路巷00之0號）、系爭00000建號（即門牌號碼同路巷00之0號）、系爭00000建號（即門牌號碼同路巷00之00號）、系爭00000建號（即門牌號碼同路巷00之00號）、系爭00000建號（即門牌號碼同路巷00之00號）、系爭00000建號（即門牌號碼同路巷00之00號）、系爭00000建號（即門牌號碼同路巷00之00 號）、系爭00000建號（即門牌號碼同路巷00之00號）、系爭 00000建號（即門牌號碼同路巷00之00號）建物，系爭建物登記謄本如本院卷第47至59頁被證2所示。系爭建物並共同取得使用執照，使用執照存根如本院卷第60、61頁被證3所示。相關整理如下： ⒈系爭建物之照片如本院卷第62、63頁、本院卷第115 頁原證8 所示。系爭建物套繪於地籍圖上之位置圖如本院卷第116 頁原證9 所示。 ⒉系爭建物所有權人一覽表如本院卷第114 頁所示。其中系爭15之4 號建物之所有權人郭許錦蓮、系爭15之14號建物所有權人黃辰蕍，並無系爭土地之應有部分。林月霞所有之系爭15之10號建物，建物面積約為13.49 坪。 ⒊建築法第11條規定：建築法所稱建築基地，係指供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。 ⒋內政部依上開訂定發布「建築基地法定空地分割辦法」（下稱系爭空地分割辦法），其中第3 條第1 款、第4 條、第5 條第1 項分別規定：建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於2 公尺，不得為之；建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限；申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件。 ⒌建築法第42之44條規定：建築基地與建築線應相連接，其連接部分應保持一定之寬度；建築物基地地面應高出所臨接道路邊界處之路面，直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形規定建築基地最小面積之寬度與深度諸情形。 ⒍本院曾於106 年6 月26日函臺北市士林地政事務所（下稱士林地政，公函如本院卷第180 頁），詢以系爭建物是否屬於區分所有建物，彼此之間有無共同使用部分之登記？系爭建物若有系爭土地之應有部分，依法其土地應有部分移轉是否有應隨同系爭建物一併移轉登記？系爭土地之共有人，是否均為系爭房屋之所有權人，若為系爭建物所有權人，其對系爭土地應有部分，得否單獨轉讓予第三人。士林地政於106 年7 月4 日具覆如本院卷第207 頁所示。內載：本案系爭建物房屋是否屬於區分所有建物？有無共同使用部分登記一節，按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物」及「二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，就其共用部分按其應有部分有所有權」分為民法第799 條第1 項、第2 項及公寓大廈管理條例第3 條第2 款所明定。查本所地籍資料，系爭建物各標示部之共有部分欄並無登記資料，惟因建物登記係採任意登記制，故系爭建物在使用上是否有不可分性的共用部分未申請登記，是否為區分所有建物，宜請本市建築管理機關查明認定。三、系爭建物之所有權人，若有系爭土地之應有部分或系爭土地之共有人，若為系建物屋所有權人，其所有權移轉登記適法疑義一節，按「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」、「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」及「關於公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，登記機關於受理登記案件時，配合執行事宜……一、已登記之區分所有建物與其基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者，不受本條項之限制」，分為民法第799 條第5 項、公寓大廈管理條例第4 條第2 項所規定及內政部85年2 月5 日台內地字第8578394 號函所釋，本案倘系爭建物屬區分所有建物，且各該建物所有權與其基地所有權為同一人所有者，依前開民法、公寓大廈管理條例及內政部函規定，應一併移轉登記。倘系爭建物非屬區分所有建物，或雖屬區分所有建物而與其基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者，則無前開規定之限制。四、系爭土地之共有人，是否均為系爭建物之所有權人一節，查系爭土地所有權人黃雙、黃姰溱及頂級營造有限公司等3 人無系爭建物所有權，而20684 建號建物所有權人郭許錦蓮及20688 建號建物所有權人黃辰蕍等2 人無265 地號土地所有權，但郭許錦蓮另有同小段273 及275 地號土地持分，黃辰蕍另有同段同小段214 地號土地持分。 ⒎本院於106 年7 月5 日曾函臺北市政府建築管理工程處（下稱建管處），查明原告主張之分割方案，於建築法規上有無抵觸問題（公函如本院卷第183 頁），經於106 年7 月28日函覆如本院卷第303 至307 頁所示。內載：經查，旨揭地號土地使用分區係「市場用地（公共設施用地）」，按內政部80年6 月25日台內營字第932786號函：「依都市計晝法中有關公共設施用地之規定及台灣省零售市場建築規格第2 條規定，市場之興建應就其市場用地範圍予以整體規劃，並考量公共設施用地指定目的之使用與管理，本案不宜依照『建築基地法定空地分割辦法』之規定辦理法定空地分割。因此，本案市場用地（公共設施用地）宜整體開發不宜依相關規定辦理分割。另內政部營建署99年1 月29日台內營字第0990800300號函發布之「建築基地法定空地分割辦法」第6 條規定：「建築基地之土地經法院判決分割確定，申請人檢附法院判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理。依前項規定分割為多筆地號之建築基地，其部分土地單獨申請建築者，應符合第3 條或第4 條規定」。 ⒏建管處於106 年7 月7 日、7 月14日曾函覆士林地政如本院卷第261 至263 頁所示。內載：系爭房屋標示部僅有專有部分登記，並無共有部分之登記，尚難以公寓大廈管理條例釐清旨揭疑義。㈣系爭土地之使用分區為第三種住宅區，欲發揮其經濟價值自應以建築房屋方式為之。臺北市土地使用分區管制規則第17條規定「第三種住宅區內建築基地之平均寬度不得小於8 公尺，平均深度不得小於16公尺」（即法定最小建築面積為128 平方公尺，等於38.72 坪），相關法令整理如下： ⒈系爭土地屬市場用地，雖可供建築使用，但屬於公共設施預定用地。臺北市政府於91年間，將系爭土地與鄰近多筆土地共同規劃為北投知行市場都市更新區域，臺北市都市更新處網站查詢資料如士調卷第15至18頁原證2 所示。 ⒉「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」如士調卷第19至21頁。其中第8 條規定「直轄市、縣（市）政府核准公共設施用地作多目標使用者，該公共設施用地之指定使用項目與核准之多目標使用項目，應同時整體闢建完成。必要時，得整體規劃分期分區闢建」等語。本案土地計畫內市場都市更新區域內的土地使用，符合本辦法之規定。 ⒊臺北市獎勵投資興建零售市場須知如士調卷第22至24頁原證4 所示。其中第2 項第5 點並亦規定：「市場之興建，應就全部市場用地作整體性規劃，一次興建完成」。 ⒋民法第799 條第1 項係規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物」。 ⒌公寓大廈管理條例第3 條規定為：「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分’並就其共用部分按其應有部分有所有權°…四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」。⒍系爭土地共有人中，除林月霞外，均同意以變價方法，對系爭土地為分割。㈤黃裕霖、黃雙等曾因涉嫌為提高系爭土地所在區域都市更新區域內土地、建物所有權人同意權比例，以通謀虛偽意思表示來為土地持分之買賣，並辦理所有權移轉登記，使包括系爭土地之該區域土地之所有權人人數增加，經臺灣士林地方法院檢察署於105 年7 月20日104 年度偵字第4848號、105 年度偵字第9663號以使公務員豋載不實罪提起公訴，起訴書如本院卷第277 至284 頁所示。㈥上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為證，且既為兩造到場辯論者所不爭執，當可信為真實。 本件經本院於106 年9 月5 日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化爭點如下：㈠系爭土地有無因使用目的不能分割之情形？㈡林月霞抗辯：原告請求分割系爭土地之分割方法與其整合之目的背道而馳，會加害林月霞之權利，應屬權利濫用，是否可採？㈢本案分割方法應如何為宜？ 茲就上開爭點論述如下：㈠系爭土地有無因使用目的不能分割之情形。 ⒈按民法第823 條第1 項但書所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分等是，至分割後土地是否與建物分離係分割之結果，與因物之使用目的不能分割，兩者內涵不同（最高法院97年度台上字第1593號判決參照）。 ⒉經查，系爭建物雖為連棟式建物，各戶間互相相連，但並無所謂共同使用部分之登記，且若系爭建物所有權人並不一定持有系爭土地之應有部分，系爭土地之共有人亦不一定持有系爭建物所有權，系爭建物與其坐落基地即系爭土地之所有權人並無需一併同時移轉之法令要求（見不爭執事項㈢⒍所示）。足見，系爭土地應非行使系爭建物所有權之所不可或缺，自難認系爭土地因系爭建物之存在，而有使用目的不能分割之限制。 ⒊再者，系爭土地並非建築基地之法定空地，自無系爭空地分割辦法之適用。又雖本院函請建管處詢問系爭土地分割之對於建築管理法令有無抵觸，建管處函覆認為：系爭土地屬於市場公共設施預定地，需要整體開發，不宜辦理分割等語（見不爭執事項㈢⒎所示）。然其既然係以整體開發作為系爭土地用益上之考量，則其所謂不宜辦理分割，應該是指將系爭土地原物細分而言，並不及於將系爭土地變價，將共有人狀態結束之情形。易言之，建管處之意見，只不過係針對分割方法之未來性而為，並無以需整體開發而將系爭土地指為使用目的不能分割之意旨。㈡原告為求系爭土地順利進行都市更新開發，而請求以分割方式，終結共有關係，以達未來整體規劃使用之目的，並非於己無益之權利濫用。 ⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。而權利濫用禁止原則，於適用時除須注意權利人於行使權利時，於主觀上有無以損害他人為主要目的外，在客觀上尚須綜合權利人因權利行使所能取得之利益，與其權利之行使對於他人及社會國家整體可能造成之損失，加以比較衡量。⒉經查，原告已陳明其欲透過變價分割方式，期能於執行時，透過公開市場價格機制取得系爭土地，以完成未來整體開發系爭土地及其周邊土地之目的，此情亦為到場之被告所不爭執。甚至，除林月霞以外之被告，亦均認同此舉有利將來整合開發。而系爭土地位於臺北市北投區，附近已有相當之都市計畫，若能消滅共有關係，達到權利集中，勢必能發揮相當土地利用之效率，甚為顯然。故原告及除林月霞以外之被告，其行使分割共有物訴權之目的，顯然係為達到將來能整合權利，整體開發系爭土地及附近土地，自無所謂損人不利己而可認權利濫用之情。且系爭土地消滅共有關係所能產生之效益，顯然比繼續維持共有關係，保存其上已老舊且多數所有權人欲改建之系爭建物高出甚多，利益衡量以考，亦難見有何行使權利，將造成與獲得之利益不相當之損害之情，彰彰甚明。㈢本案分割方法應以變價分割為宜。 ⒈按原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824 條第2 項第2 款定有明文。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。符於原物分配有困難者，得予變賣，以價金分配於各共有人判決。若因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，且此等共有人對共有物亦無所謂需顧慮之感情上或生活上密不可分之依存關係，則予以變價分割，自無不適當。 ⒉經查：系爭土地於土地行政相關法令及建管處基於都市計畫及都市更新之考量，宜整合開發，為兩造所不爭執，且亦經本院函詢主管機關查明屬實（見不爭執事項㈢⒏及㈣⒉⒊）。且系爭土地之各共有人除原告及朱嬥瑄外，其餘應有部分均甚低，如採原物分割，將使系爭土地碎裂，分得部分面積過小，甚為明確。而占應有部分比例高達88％以上之原告及除原告及朱嬥瑄，甚至共有人除林月霞一人外，其餘均同意以變價方法而為分割（見不爭執事項㈣⒍所示）。是本院綜合審酌系爭土地之性質、經濟效益，並參考共有人意願及公平均衡原則等一切因素，認以變賣系爭土地，並將所得價金由兩造按附表所示土地持分比例分配之，應為允當可採。 ⒊林月霞雖以：應將林月霞所有之系爭15之10號建物基地單獨分予林月霞，以保全系爭15之10號建物云云。然林月霞所有應有部分換算持分面積僅12.17 坪，根本不足系爭土地使用分區第三種住宅區最小得建築面積下限（見不爭執事項㈣所示），亦不足系爭15之10號建物占有之基地面積13.49 坪（見不爭執事項㈢⒉所示）。且林月霞雖有系爭15之10號建物於其上，然建物已屬40年以上之老舊建物（見不爭執事項㈢及本院卷第60頁使用執照），林月霞亦承認前曾與建商商談都市更新，其餘系爭土地上之系爭建物則大部分均已屬於同意變價分割之共有人，亦希望以都市更新方式改建。由此以觀，系爭建物保存之經濟價值與系爭土地得以整體開發活用之經濟目的相較，顯然較不必加以考慮。再者，由系爭建物坐落位置圖（見本院卷第116 頁）可知，系爭15之10號建物位置就在系爭土地中心，若單獨分割予林月霞，顯然將使整筆土地由中間分為兩半，將不利於系爭土地未來使用，顯非適當。 從而，原告訴請分割系爭土地，為有理由，應予准許。爰由本院審酌上情，判決將系爭土地准予變賣，所得價金由兩造按附表土地持分比例分配之。 末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。蓋分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。是故，原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平。本院乃依上開意旨酌定兩造應分擔之數額，且諭知兩造應按主文第2 項所示比例負擔訴訟費用。 本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論列之必要，亦此敘明。 據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1 ，判決如主文。中華民國 106 年 10 月 31 日民事第三庭法官王沛雷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 106 年 10 月 31 日書記官陳琬婷

臺灣士林地方法院106年度重訴字第111號

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