臺灣士林地方法院106年度重訴字第167號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 108 年 12 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第167號原　　　告　張維均
訴訟代理人　陳郁婷律師
複　代理人　王介文律師
陳寧馨律師
被　　　告　黃研
訴訟代理人　王志哲律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國108 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告如附表一之應給付金額欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造依如附表二所示之比例負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以如附表一之應供反擔保金額欄所示之金額為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴主張其向被告購買門牌號碼台北市○○區○○○路○段000 號3 樓之房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產），因被告遲延交付系爭不動產，及系爭不動產有坐落土壤液化潛勢區、傾斜、鋼筋裸露與水泥剝落之瑕疵，而依兩造間買賣契約，及民法給付遲延、物之瑕疵擔保、不完全給付之法律關係，聲明請求被告給付新台幣（下同）620 萬2,960 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於審理中追加主張系爭不動產尚有氯離子含量超標、混凝土抗壓強度不足之瑕疵，及陸續調整各瑕疵項目之請求金額，最後向被告請求之項目及金額如本判決之附表編號1 至8 所示，並陳明一部請求被告給付620 萬2,960 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；經核原告均係基於主張被告就原告所購買之系爭不動產遲延交付，及系爭不動產有瑕疵之同一基礎事實，與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、兩造於105 年6 月30日訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由原告以總價2,358 萬元向被告購買系爭不動產，並約定交屋日為105 年9 月2 日，然被告遲延至105 年9 月14日始交付，除有遲延給付12日之情事外，並致原告遲延交付系爭不動產予承租人而受有租金損失，爰依系爭買賣契約第10條第1 項第1 款約定，請求被告賠償28萬2,960 元違約金，並依民法第231 條第1 項規定，請求被告賠償12萬元租金損失，兩者共計40萬2,960 元（如附表編號1、2 所示）：
㈠、按系爭買賣契約第4 條第4 款、第10條第1 項第1 款約定，被告至遲應於105 年9 月2 日前將系爭不動產交付原告，否則每遲延一日交付，被告即應按原告已繳買賣價款千分之一計算遲延賠償予原告。原告因信任被告會依約於105 年9 月2 日以前交付系爭不動產，遂於105 年9 月1 日授權訴外人伯瑞多科技有限公司（下稱伯瑞多公司）將系爭不動產出租予訴外人波思技研股份有限公司（下稱波思公司），並由伯瑞多公司與波思公司訂立租賃契約（下稱系爭租賃契約），且於系爭租賃契約第2 條約定伯瑞多公司應於105 年9 月1
日將系爭不動產交付波思公司使用。詎被告遲至105 年9 月14日始交付系爭不動產予原告，顯已遲延給付12日，原告爰依系爭買賣契約第10條第1 項第1 款約定，請求被告給付28萬2,960 元之遲延損害賠償（計算式：23,580,000元×千分
之1 ×12日＝282,960 元）。
㈡、又因被告遲延交屋12天，使原告無法依系爭租賃契約準時交付系爭不動產予波思公司使用，且原告於收受系爭不動產後始赫然發現有多種重大物之瑕疵（詳後述），致交付系爭不動產予波思公司時，嚴重影響波思公司之營運使用，造成波思公司嚴重抗議，迫不得已僅得於105 年11月15日與波思公司訂立房租減免協議書（下稱系爭房租減免協議書），而減免波思公司1 個月租金12萬元，因而受有12萬元所失利益損害，故原告依民法第231 條第1 項規定，請求被告賠償12萬元租金損失。
㈢、若鈞院認系爭租賃契約及系爭房租減免協議書約定之租金與減免租金數額為不可採，惟依系爭協議書第1 條約定，因被告遲延交屋而使伯瑞多公司遲延交付系爭不動產予波思公司，致伯瑞多公司被迫減免波思公司1 個月租金而受有1 個月租金損失，且依本件審理中送鑑定之台北市不動產估價師公會鑑定報告（下稱系爭估價師公會鑑定報告），指出系爭不動產於有高氯離子瑕疵之105 年9 月租金數額為4 萬8,972
元，可知因被告遲延交屋致原告受有1 個月之租金損失至少即有4 萬8,972 元，故原告依民法第231 條第1 項規定，於4 萬8,972 元範圍內請求租金損失，亦有理由。
二、兩造訂立系爭買賣契約時，被告並未告知原告系爭不動產有「坐落土壤液化中度潛勢區」之瑕疵，使原告交屋後始知悉上開瑕疵，致系爭不動產之市價有所減損，原告爰依民法第359 條本文規定，請求減少買賣價金23萬5,800 元後，依民法第179 條規定，請求被告返還23萬5,800 元（如附表編號3 所示）：
㈠、按系爭買賣契約第17條第8 項約定，可知系爭不動產預定坐落於低度土壤液化潛勢區內，始符合系爭買賣契約約定效用，若竟坐落於中度土壤液化潛勢區內，即屬不符合系爭買賣契約預定效用而有物之瑕疵。
㈡、查兩造於105 年6 月30日訂立系爭買賣契約時，被告宣稱系爭不動產係坐落於低度土壤液化潛勢區內；詎原告於簽約後、收受系爭不動產前，始赫然知悉系爭不動產根本非位於低度土壤液化潛勢區，此有兩造於105 年9 月14日訂立之協議書（下稱系爭協議書）載明：「105 年9 月台北市政府於本房地交屋前公告土壤液化潛勢資訊，經信義房屋協助查詢後確認本房地位於土壤液化紅色區塊，並通知甲乙雙方知悉」在案，得證實系爭不動產非位於低度土壤液化區，且兩造已知悉此事。又依本件審理中送鑑定之台北市建築師公會鑑定報告（下稱系爭建築師公會鑑定報告）所載，得證實系爭不動產位於台北市政府工務局10 7年2 月公布土壤液化潛勢圖之「中潛勢區」範圍內，而非原告訂立系爭買賣契約時所認位於「低潛勢區」，上開情事雖未對系爭不動產造成直接物理性損壞致生安全疑慮，然仍會使一般大眾產生心理層面嫌惡，進而影響市場交易價格，自屬物之瑕疵，使系爭不動產價值減損1%即23萬5,800 元（計算式：2,358 萬元×1%＝23
5,800 元）。
三、系爭不動產有「鋼筋裸露與水泥剝落」之瑕疵，致原告須額外支出費用修復上開瑕疵而受損害，原告爰依系爭買賣契約第17條第4 項約定，請求被告給付27萬7,000 元修繕費用（如附表編號4 所示）：
㈠、按系爭買賣契約第17條第4 項約定，故兩造訂立系爭買賣契約後，若發現系爭不動產有混凝土剝落之情事，由信義房屋委請專業廠商評估修繕，相關修繕費用均由被告負擔。
㈡、查系爭不動產於原告交屋前看屋時，均遭被告以天花板隔板蓄意遮蔽，被告復未主動告知原告，致原告看屋時未及發現，始於交屋後，原告欲進行裝潢而打開天花板隔板時，赫然發現系爭不動產有鋼筋裸露與水泥剝落之情事；又依系爭建築師公會鑑定報告所載，原告看屋時確實不知系爭不動產有鋼筋裸露與水泥剝落之情事，被告自應負物之瑕疵擔保責任，被告辯稱原告於交屋前已詳細檢查屋況而知悉瑕疵云云，顯屬無稽。又依證人謝依靜之證詞，可證系爭不動產確有天花板遮蔽混凝土樓板之情事，且原告所提出之建眾防水測漏工程有限公司估價單，確係因系爭不動產有鋼筋裸露與水泥剝落所製作，其評估之修繕費用至少為27萬7,000 元，則原告依系爭買賣契約第17條第4 項約定，請求被告給付27萬7,000 元修繕費用，自屬有據。
四、兩造訂立系爭買賣契約時，被告未告知原告系爭不動產有傾斜、鋼筋裸露與水泥剝落之瑕疵，原告簽約後不久即與波思公司訂立系爭租賃契約，將系爭不動產出租予波思公司，致波思公司嗣後以系爭不動產有上開瑕疵為由請求減少租金，致原告受有「租金損失」，原告爰依民法第227 條第1 項與第231 條第1 項規定，請求被告賠償共計148 萬元（如附表編號5 、6 所示）：
㈠、查依系爭建築師公會鑑定報告所載，系爭不動產於兩造105
年6 月30日訂立系爭買賣契約時即有傾斜之情形，且傾斜率介於1/549 與1/1267之間。又兩造訂立系爭買賣契約時，被告並未告知原告系爭不動產有上開傾斜情事，致系爭不動產之承租人波思公司依系爭房租減免協議書第2 條約定，向原告要求每個月租金減免6 萬元，租賃期間長達6 年，使原告受有共計高達432 萬元租金所失利益損害（計算式：60,000元×12個月×6 年＝4,320,000 元），原告爰依民法第227
條第1 項與第231 條第1 項規定，於432 萬元損害範圍內，請求被告賠償100 萬元。
㈡、又兩造訂立系爭買賣契約時，被告亦未告知原告系爭不動產之天花板有鋼筋裸露與水泥剝落之嚴重瑕疵，已如前述，致波思公司承租系爭不動產後，另須進場修繕，並依系爭房租減免協議書第4 條約定，向原告請求負擔修繕及延後進場租金補貼費用，顯係因可歸責於被告之違反物之瑕疵擔保事由，致原告受有共計48萬元之租金損失，原告依民法第227 條第1 項與第231 條第1 項規定，請求被告賠償48萬元。
㈢、退步言之，若認原告主張之每月租金數額12萬元為不可採，然依系爭房租減免協議書第4 條約定，可知伯瑞多公司亦因系爭不動產有鋼筋裸露與水泥剝落之瑕疵，受有共計4 個月租金數額損失；又依系爭估價師公會鑑定報告所載，系爭不動產於有高氯離子瑕疵之105 年10月至106 年1 月之租金數額依序為4 萬8,972 元、4 萬9,127 元、4 萬9,205 元、4
萬9,127 元，可知因系爭不動產有鋼筋裸露與水泥剝落之瑕疵，致原告受有4 個月租金損失即為19萬6,431 元（計算式：48,972元＋49,127元＋49,205元＋49,127元＝196,431 元），故原告依民法第227 條第1 項與第231 條第1 項規定，於19萬6,431 元範圍內請求租金損失，亦有理由。
㈣、末查，伯瑞多公司為原告獨資設立之公司，兩者雖係不同權利主體，但若伯瑞多公司遭受損害，原告即應填補其虧損，應認即係原告所受損害，故關於上開租金損失項目雖係波思公司向伯瑞多公司所為主張，然因伯瑞多公司所受損害即係原告所受損害，故原告自得請求被告賠償上開金額。
五、系爭不動產有「氯離子含量超標」之瑕疵，原告依民法第359 條本文規定，請求減少買賣價金293 萬0,838 元後，依民法第179 條規定，請求被告返還293 萬0,838 元（如附表編號7 所示）：
㈠、查依系爭建築師公會鑑定報告所載，系爭不動產因有氯離子超標情事致明顯價值減損，顯係不符通常與契約預定效用，而屬物之瑕疵。
㈡、又兩造於105 年6 月30日訂立系爭買賣契約時，被告於簽約現場並未提出氯離子含量測試報告予原告，而係兩造簽約完畢由房屋仲介帶回去製作成一整本契約書後始釘附於後，原告直至發現系爭不動產有前述嚴重瑕疵而提起本件訴訟時再翻出系爭買賣契約書後，始發現上開氯離子含量測試報告，故上開氯離子含量測試報告尚不能拘束原告，否則，如此重要之事，為何上開氯離子含量測試報告及其內容均未登載於系爭買賣契約內容或附註中？且系爭買賣契約裝訂本內，許多文件均有原告簽名或用印，而氯離子含量測試報告如此重要關鍵之內容，卻未見原告任何簽名或用印？又上開氯離子含量測試報告顯係被告買受系爭不動產時所取得，且現況承受係指被告自買方收受時所約定，而非兩造之約定，自不得憑此認原告於交屋前已知悉系爭不動產之氯離子含量超標，被告所辯尚非可採。
㈢、再依系爭估價師公會鑑定報告所載，系爭不動產因有高氯離子瑕疵，會有瑕疵減損比率13.91%（含修復費用與汙名價值減損比率），而以系爭買賣契約約定價金為2,358 萬元與系爭建築師公會鑑定之修復費用34萬9,140 元調整後，可知系爭不動產因有高氯離子瑕疵所生之汙名價值減損金額應為293 萬0,838 元（計算式：23,580,000元×13.91%－349,140
元＝2,930,838 元），價值減損比率為12.43%（計算式：2,930,838 元÷23,580,000元×100%＝12.43%），故原告依民
法第359 條本文規定，請求減少買賣價金293 萬0,838 元後，依民法第179 條規定，請求被告返還293 萬0,838 元，自屬有據。
六、系爭不動產經鑑定後亦有「混凝土抗壓強度不足」之瑕疵，原告依民法第359 條本文規定，請求減少買賣價金100 萬元後，依民法第179 條規定，請求被告返還100 萬元（如附表編號8 所示）。
七、綜上所述，㈠原告就被告遲延交付系爭不動產部分，依系爭買賣契約第10條第1 項第1 款約定，請求被告賠償28萬2,960 元違約金，並依民法第231 條第1 項規定，請求被告賠償12萬元租金損失，兩者共計402,960 元；㈡就系爭不動產坐落土壤液化潛勢區之瑕疵部分，依民法第359 條本文規定，請求減少買賣價金23萬5,800 元後，依民法第179 條規定，請求被告返還23萬5,800 元；㈢就系爭不動產有鋼筋裸露與水泥剝落之瑕疵部分，依系爭買賣契約第17條第4 項約定，請求被告給付27萬7,000 元修繕費用；㈣就系爭不動產有傾斜、鋼筋裸露與水泥剝落之瑕疵，致原告受有租金損失部分，依民法第227 條第1 項與第231 條第1 項規定，請求被告賠償共148 萬元；㈤就系爭房地有氯離子含量超標之瑕疵部分，依民法第359 條本文規定，請求減少買賣價金293 萬0,838 元後，依民法第179 條規定，請求被告返還293 萬0,838 元；㈥就系爭不動產有混凝土抗壓強度不足之瑕疵部分，依民法第359 條本文規定，請求減少買賣價金100 萬元後，依民法第179 條規定，請求被告返還100 萬元；㈦綜上，原告於總損害金額共632 萬6,598 元（計算式：282,960 元＋120,000 元＋235,800 元＋277,000 元＋1,000,000 元＋480,000 元＋2,930,838 元＋1,000,000 元＝6,326,598 元）範圍內，一部請求被告給付620 萬2,960 元。
八、聲明：
㈠、被告應給付原告620 萬2,960 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯稱：
一、關於原告主張遲延交付系爭不動產之損害賠償及租金損失：㈠、查系爭買賣契約固約定交屋日為105 年9 月2 日，惟於105
年8 月間，由被告先提出8 月31日為農曆7 月（鬼月）最後1 天，9 月2 日前搬家有點趕，希望能延後交屋之要求，原告於交屋前看屋，亦主張房屋有傾斜之疑慮，需要時間釐清，而同意延後交屋。依信義房屋仲介及承辦代書之證詞，足證原告確有同意延期至105 年9 月14日交屋，且放棄依合約約定向賣方主張遲延交屋之權利，否則信義房屋何須退款予原告。又依系爭買賣契約第4 條約定，尾款1,770 萬元應於交屋前3 日即105 年9 月2 日前3 天，也就是105 年8 月31日前要存入履約保證專戶，但原告係於105 年9 月14日才交付交屋尾款1,770 萬元，益見原告確有同意延期交屋。再依雙方於點交日所簽訂之系爭協議書，可知原告就其有疑慮之土壤液化及房屋疑有傾斜，特別要求載明於協議書，卻未有保留請求遲延點交賠償之任何文字，益徵雙方確有合意將交屋日更改為105 年9 月14日。
㈡、退步言之，原告於原預定交屋日105 年9 月2 日前，實際「已繳買賣價款」為588 萬元，並非2,358 萬元，依系爭買賣契約第10條第1 項第1 款、第2 項第1 款約定，就此核算遲延賠償為7 萬0,560 元，原告加計105 年9 月14日才交付之交屋尾款1,770 萬元核算遲延賠償，與約定不符。
㈢、如認兩造未同意延遲至105 年9 月14日交屋，則原告應於105 年8 月31日前交付交屋尾款1,770 萬元，原告遲延至105
年9 月14日交付，共遲延15日，依系爭買賣契約第10條第1
項第2 款約定核算，原告應付遲延賠償26萬5,500 元予被告，於被告應負同額賠償範圍，被告主張抵銷。
二、關於原告主張系爭不動產坐落土壤液化潛勢區之價值減損：㈠、系爭買賣契約簽訂前，僅經濟部中央地質調查所公布之土壤液化潛勢分佈，顯示系爭不動產坐落於低度土壤液化潛勢區，並載明於系爭買賣契約第17條第8 項；至於台北市政府公布之土壤液化潛勢圖，係系爭買賣契約簽訂後由台北市政府於105 年自9 月10日起上網公開。上開資訊被告無從隱瞞，亦未曾有隱瞞或為不實說明。
㈡、不論經濟部中央地質調查所或台北市政府公布之土壤液化潛勢圖，均僅係依大範圍之鑽孔資料，並非就系爭買賣標的作鑽孔研判，如同台北市政府機關網站載明只能「應用在都市計畫和都市防災」、「不宜直接用在判定任一建築基地之土壤液化情形」，是原告據台北市政府於105 年9 月10日公布之土壤液化潛勢圖，主張買賣標的有可歸責於被告之瑕疵或債務不履行或不當得利云云，均無足採。
㈢、至於系爭建築師公會鑑定報告之鑑定結果指「對買方而言，實有心理衝擊，則價值減損1%尚屬合理」，於法尚無足採，所謂心理性之價值減損，既非積極損害，復非依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性之消極損害，而僅有取得利益之希望或可能而已，更非物質上應具備之價值、效用或品質而不具備，或特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺，遑論毫不具客觀確定性之心理衝擊。
三、關於原告主張系爭不動產有傾斜之瑕疵及租金損失：
㈠、被告否認原告提出之建物傾斜測量結果之實質真正。又系爭建築師公會鑑定報告書之鑑定結果業已指明系爭不動產現有之傾斜率平均為1/913 ，尚屬輕微，與台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊，如傾斜率在1/40到1/200 須給付非工程性補償之標準尚遠，且系爭不動產地下室全面開挖，設計採用筏式基礎，產生不均勻沉陷之機率甚微等情。
㈡、是原告主張系爭不動產之傾斜率介於1/300 至1/500 ，並主張房屋有產生裂縫之可能云云，均無足採。
四、關於氯離子含量是否超標，及鋼筋裸露與水泥剝落之瑕疵，致生租金損失及價值減損部分：
㈠、查爭買賣契約第17條第2 項第2 款已明定建築完成日期之氯離子含量標準，復有原告所提出之105 年6 月30日簽訂系爭買賣契約書之附件即「硬固混凝土氯離子含量測試報告」予原告知悉，亦即原告於簽約時已明知系爭不動產興建完成時之氯離子含量未逾當時法令規定之氯離子含量標準，但逾嗣後104 年1 月13日法規修訂公布提高之標準；又系爭買賣契約第1 條第2 項既載明「買方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況」，原告既同意承受現況，自不得再執以請求瑕疵擔保之損害賠償責任；況系爭買賣契約所附之氯離子含量測試報告所載之氯離子含量，既為原告於契約成立時已知，依民法第355 條第1 項規定，被告亦不負瑕疵責任；再系爭不動產係因混凝土中含有氯離子，導致發生鋼筋裸露與水泥剝落之情形，被告殊無就系爭不動產之混凝土氯離子含量過高不負瑕疵擔保之責，卻就混凝土氯離子含量過高導致鋼筋裸露與水泥剝落之結果負瑕疵擔保責任之理。
㈡、原告主張系爭不動產有大片水泥剝落與鋼筋裸露，縱或屬實，亦應依系爭買賣契約書第9 條第8 項第2 款約定，由信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，或由鑑定機關鑑定其修繕費用，而非任由原告恣意開價、或交由原告與波思公司謀議決定。
五、關於原告主張混凝土抗壓強度不足之瑕疵：
㈠、查系爭不動產係於82年完工，被告於102 年購買系爭不動產，於105 年6 月30日再轉售予原告，又被告僅係一般民眾，苛求被告承擔營造廠商於82年間興建系爭不動產有無符合建築規範之營造責任，對被告極不公平。
㈡、依台北市建築師公會函及鑑定人所述，鑑定人已指明系爭不動產於82年興建時，並無類似混凝土抗壓強度之規範，且混凝土結構確有可能受到環境因素的影響，在一般大氣環境之下，混凝土強度也會隨之劣化降低，但影響程度上無明確研究成果可供參酌，亦無法由「107 年鑑定時」之混凝土抗壓強度，推估系爭建物「82年興建時」及「105 年9 月14日交屋時」之混凝土抗壓強度。
六、末查依系爭買賣契約第7 條第5 項之約定，原告請求因其指定第三人伯瑞多公司為登記名義人，衍生致伯瑞多公司得依與原告間之「原因關係」向其求償之法律責任云云，應由原告自負其責，原告請求被告賠償，於法無據。
七、聲明：
㈠、原告之訴駁回；
㈡、願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、兩造於105 年6 月30日訂立系爭買賣契約，約定由原告以2,358 萬元向被告買受系爭不動產；
二、兩造於105 年9 月14日訂立系爭協議書，約定從系爭不動產履約保證專戶中保留買賣價金353 萬7,000 元，交由信義地政士聯合事務所保管。
三、被告於105 年9 月14日將系爭不動產交付原告；
四、系爭不動產於82年5 月17日竣工，領有台北市政府工務局82使字第511 號使用執照；
五、系爭不動產之履約保證專戶，自105 年7 月1 日起至105 年9 月13日止之代收買賣價款為588 萬元；
六、系爭不動產之履約保證專戶，於105 年9 月14日代收交屋尾款651 萬7,119 元，又原告於105 年9 月14日交付被告20萬元現金之交屋尾款；
七、系爭不動產位於台北市政府工務局107 年2 月公布之土壤液化潛勢圖之「中潛勢區」範圍內。
伍、兩造之爭點：
一、被告是否遲延交付系爭不動產予原告？如是，原告得否依系爭買賣契約第10條第1 項第1 款，及民法第231 條第1 項等規定，請求被告給付如附表編號1 、2 所示之金額？
二、系爭不動產是否有「坐落土壤液化潛勢區」、「傾斜」、「氯離子含量超標」、「鋼筋裸露與水泥剝落」、「混凝土抗壓強度不足」之瑕疵？如是，原告得否依系爭買賣契約第17條第4 項，及民法第359 條、第179 條、第227 條第1 項、第231 條第1 項等規定，請求被告給付如附表編號3 至8 所示之金額？
陸、得心證之理由：
一、關於被告主張原告遲延交付系爭不動產（如附表編號1 、2
所示）部分：
㈠、按系爭買賣契約書第4 條第4 款約定：「. . 雙方約定105
年9 月2 日為最後交屋日，買方至遲應於交屋日前3 個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約保證專戶」，又系爭買賣契約第10條第1 項第1 款約定：「一、賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給付日止）。」（見本院卷㈠第24、26頁），而被告係於105 年9 月14日將系爭不動產交付原告乙情，如前述為兩造所不爭執。本件原告據此主張被告遲延12日交付系爭不動產，而依系爭買賣契約第10條第1 項第1 款，請求被告賠償28萬2,960 元違約金，及依民法第231 條第1
項規定，請求被告賠償12萬元租金損失等情，為被告所爭執，辯稱：本件經原告同意延期至105 年9 月14日交屋等語。㈡、就本件兩造是否合意延期至105 年9 月14日交屋乙節，查依①證人即信義房屋買方仲介謝依靜於審理中具結證稱：當時是代書通知說賣方有搬遷延遲，希望可以延後交屋，代書跟伊說買賣雙方都有同意，會出一份延後交屋的協議書給雙方簽名，但伊要聯絡原告時，當時原告不確定是因為不在國內或其他原因伊沒有辦法拿給他簽名，故後來並未書立延後交屋協議書；買賣過程中原告是請伊跟他的租客林先生聯絡，但協議書林先生無法代簽名，所以伊仍然需要找到原告；當時買方要求依據合約請求千分之一延遲賠償之費用才要交屋，依合約計算的賠償費用金額是代書算的，伊等想說就用信義房屋仲介費用退一部份給原告，但買方店長表示金額與原告依合約計算的賠償金額有差距，要伊去協調看原告可否降低一點，後來協調到原告願意降低的金額，大概是原來依合約計算的金額的一半，信義房屋就退該金額給原告，原告才願意交屋，當時的想法是折給原告後就可以趕快交屋，至於有無特別跟原告說到收受金額後就不得再依據合約約定向被告主張遲延交屋之權利部分，伊現在沒有印象等語（見本院卷㈡第58至63、68頁）；②證人即信義房屋賣方仲介成政諺於審理中具結證稱：伊記得這件案子交屋時卡到的問題就是延遲交屋這部分，當時是買方仲介與賣方仲介溝通，最後溝通結果是伊公司退一點金額給買方，以完成這件交易，至於買方於此過程中有無明確表示不再依合約約定向賣方請求遲延交屋之權利，伊不清楚等語（見本院卷㈡第63至65頁）；③證人即信義房屋之承辦代書陳雅芬於審理中具結證稱：延遲至105 年9 月14日交屋，伊曾經電話詢問過買賣雙方，雙方都說同意；伊是打給簽約時原告告知的聯絡人林先生，同時還有聯絡買方仲介，原告的聯絡人林先生說買方同意延後交屋，伊有跟買方仲介說買方同意延後交屋；交屋前買賣雙方協調遲延交屋是否依合約請求賠償部分，是由伊計算相關金額數字；最後信義房屋退給原告的金額，依伊手邊資料記載是4 萬6,368 元；買方仲介謝依靜跟伊說買方同意收受信義房屋退的金額，同意交屋了，就伊理解的意思就是原告同意放棄依合約約定向賣方主張遲延交屋之權利等語（見本院卷㈡第66至69頁）；④前揭證人證述之梗概互核相符，堪信原告於收受信義房屋之退款金額後，同意本件買賣延期至105 年9 月14日交屋；復參諸兩造於交屋當日所簽訂之系爭協議書第1 條記載：「甲乙雙方合意於105 年9 月14日辦理本房地交屋手續，惟甲乙雙方同意自本房地履約保證專戶中保留買賣價金353 萬7,000 元整，交予承辦之信義地政士聯合事務所保管，俟甲乙雙方就上述爭議事項（本房地位於土壤液化紅色區塊及疑有傾斜屋況）達成協議結果，並依協議結果辦理」等語（見本院卷㈠第59頁），顯示原告就其於交屋當日有疑慮之系爭不動產坐落土壤液化區及疑有傾斜之問題，特別要求載明於系爭協議書，且保留向被告請求返還價金之權利，惟卻未有就延期交屋問題保留請求賠償權利之任何文字乙情，足認原告於收受信義房屋之退款金額時，除同意被告延期交屋外，亦放棄就此向被告請求賠償之權利甚明。㈢、準此，原告既已同意被告延期至105 年9 月14日交屋及放棄向被告請求賠償之權利，被告自無遲延賠償責任可言，則本件原告主張依系爭買賣契約第10條第1 項第1 款約定，請求被告賠償28萬2,960 元違約金，及依民法第231 條第1 項規定，請求被告賠償12萬元租金損失（如附表編號1 、2 所示），自屬無據。
二、關於系爭不動產是否有「坐落土壤液化潛勢區」、「傾斜」、「氯離子含量超標」、「鋼筋裸露與水泥剝落」、「混凝土抗壓強度不足」之瑕疵部分：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；再無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同，民法第354 條第1 、2 項、第359 條、第179 條分別定有明文。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，出賣人依民法第354 條第1 項規定，負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。
㈡、關於原告主張系爭不動產有「坐落土壤液化潛勢區」之瑕疵（如附表編號3 所示）部分：
１、查系爭買賣契約於105 年6 月30日簽訂時，僅經濟部中央地質調查所公布有土壤液化潛勢分佈，顯示系爭不動產坐落於低度土壤液化潛勢區，兩造並於系爭買賣契約第17條第8 項約定：「本物件依經濟部中央地質調查所查詢系統之地圖定位比對得知，本標的初步判斷可能有坐落低度土壤液化潛勢區內，但不代表有土壤液化現象，若買方有疑慮可請教專業技師。」等語（見本院卷㈠第28頁）；嗣於系爭買賣契約訂立後，台北市工務局於105 年9 月10日上網公布「土壤液化潛勢圖查詢系統」，系爭不動產位於土壤液化潛勢圖查詢系統之「中潛勢區」範圍內乙情，為兩造所不爭執，並有本件審理中送鑑定之系爭建築師公會鑑定報告可稽（見外放之該鑑定報告第13至14頁）。本件原告據此主張系爭不動產預定坐落於低度土壤液化潛勢區內始符合買賣契約約定效用，若竟坐落於中度土壤液化潛勢區內，即屬不符合買賣契約預定效用而有瑕疵，爰依民法第359 條本文規定，請求減少系爭買賣契約價金1%即23萬5,800 元後，依民法第179 條規定，請求被告返還23萬5,800 元等情，為被告所爭執，辯稱：系爭不動產所在土地並不一定會發生液化，所謂心理衝擊亦屬無據，原告遽爾請求賠償，並無足採等語。
２、按系爭買賣契約第17條第8 項記載：「本標的『初步判斷』『可能』有坐落低度土壤液化潛勢區內，但不代表有土壤液化現象，若買方有疑慮可請教專業技師。」，則該等有關坐落土壤液化潛勢區之記載既僅係初步判斷，顯難謂被告訂約時保證系爭不動產係坐落於低度土壤液化潛勢區，或謂如未坐落於低度土壤液化潛勢區即不符合買賣契約約定效用；又查依台北市政府土壤液化潛勢查詢系統之「土壤液化Ｑ＆Ａ」公告稱：「第1 級初級精度圖資：由中央製作屬於全國性圖資，比例尺約為1/25,000，適用於國土規劃及防災使用。第2 級中級精度圖資：由地方政府製作比例尺約為1/2,500
至1/5,000 潛勢圖，應用在都市計畫和都市防災。」、「不管中央或市政府公布的土壤液化潛勢圖資，都不宜直接用在判定任一建築基地之土壤液化情形，單一建築物之液化潛勢判定應由專業技師作評估。」等語（見本院卷㈠第101 至102 頁），而本件審理中就系爭不動產坐落之土壤液化潛勢區是否對其價值造成減損乙節，送台北市建築師公會鑑定結果記載：「. . 台北市工務局於105 年9 月10日公布土壤液化潛勢圖查詢系統網頁，民眾可透過門牌及地籍查詢，了解土壤液化潛勢評估結果，經評估分析台北市有26.1% 屬於中、高度液化潛勢區域。台北市工務局同時說明，土壤液化情形並不常發生，必須有三個條件，分別為大地震、地下水位高、砂質土壤等. . 」、「按『建築物基礎應能安全支持建築物；在各種載重作用下，基礎本身及鄰接建築物應不致發生構造損壞或影響其使用功能。』、『同一建築物由不同型式之基礎所支承時，應檢討不同基礎型式之相容性。』，建築技術規則建築構造篇第57條定有明文；查系爭建築物設計採筏式基礎，且地下室全面開挖（詳使用執照地下室平面圖、基礎結構平面圖、剖面圖），基礎型式一致，當發生地震時，苟有土壤液化現象，亦不至於產生不均勻沉陷而有安全之虞。」、「⒐綜上分析，系爭不動產於105 年6 月30日兩造買賣成立時，研判買方對標的物之認知為『位於低潛勢區』，而台北市工務局於105 年9 月10日公布為『位於中潛勢區』，依建築物基礎型式及從工程實務上分析研判，雖上述落差尚無顯著的安全之虞. . 」等語（見外放之系爭建築師公會鑑定報告第13至14頁），足認依台北市土壤液化潛勢圖系統所查詢得知系爭不動產位於「中潛勢區」之圖資，不適宜直接用於斷定個別建築基地之土壤液化潛勢，且本件依系爭不動產所在建築物之設計基礎型式、地下室開挖情形，經鑑定判斷尚無顯著的安全之虞等情，則原告所指系爭不動產位於中度土壤液化潛勢區範圍乙節，自無構成瑕疵可言。
３、至原告另主張系爭不動產所坐落之土壤液化潛勢區，雖未對系爭不動產造成直接物理性損壞致生安全疑慮，惟仍會有心理性之價值減損云云。查原告所舉之新聞報導，固記載東森房屋董事長表示土壤液化是感覺問題，預期位於高度潛勢區買氣會跑掉15% ，房價會下跌10至15% 云云（見本院卷㈠第161 頁），然僅為個人意見，無任何客觀實據，自無從憑採；又系爭建築師公會鑑定報告於前揭「⒐綜上分析」段落記載「雖上述落差尚無顯著的安全之虞」之後，固接續記載「但對買方而言，實有心理衝擊，則價值減損1%尚屬合理」等語（見外放之系爭建築師公會鑑定報告第14頁），然如前述系爭買賣契約記載系爭不動產坐落於低度潛勢區僅係初步判斷，難謂原告因嗣後依台北市公布之土壤液化潛勢圖查詢系統得知系爭不動產坐落於中度潛勢區後，將發生何心理衝擊，且鑑定報告就此部分並未載明心理性價值減損之具體判斷標準，矧鑑定人江文宗建築師亦於審理中到庭陳稱：「本件並無既定標準供依循計算心理性價值減損」等語（見本院卷㈡第15頁），自難據以認定系爭不動產因位於中度土壤液化潛勢區而將造成心理性價值減損，不足推翻前揭關於原告所指此節未構成瑕疵之認定。
４、準此，系爭不動產坐落於中度土壤液化潛勢區乙節，尚無構成瑕疵可言，則本件原告主張依民法第359 條本文規定，請求減少買賣價金1%即23萬5,800 元後，依民法第179 條規定，請求被告返還23萬5,800 元（如附表編號3 所示），自屬無據。
㈢、關於原告主張系爭不動產有「傾斜」之瑕疵（如附表編號5
所示）部分：
１、本件原告主張被告未告知系爭不動產有傾斜之瑕疵，原告於簽約後不久即與波思公司訂立系爭租賃契約，將系爭不動產出租予波思公司，致波思公司嗣後以系爭不動產有上開瑕疵為由請求減少租金，顯係因可歸責於被告之事由，致原告受有租金損失，爰依民法第227 條第1 項與第231 條第1 項規定，請求被告賠償100 萬元等情，為被告所爭執，辯稱：原告主張系爭不動產有傾斜之瑕疵，並無所據等語。
２、查原告所提出之由訴外人允揚工程技術顧問有限公司於105
年10月26日量測後出具之建築物傾斜度測量結果報告，雖記載：量測結果顯示建物傾斜率介於1/300 至1/500 ，依建築物基礎結構設計規範角度量與建築物損壞程度對照表，有產生裂縫之可能性等語（見本院卷㈠第56至57頁），惟上開測量結果報告係原告自行委託訴外人所出具，並據本件審理中送台北市建築師公會鑑定之鑑定人江文宗建築師到庭陳稱：系爭建築師公會鑑定報告測的傾斜率有8 個點，最大者為1/367 ，與上開測量結果報告所測量出之結果沒有很大的差異，傾斜率是用儀器來測，不同人操作的結果有些差異是正常的；上開測量結果報告所記載之傾斜率雖無錯誤，但將傾斜率套用到建築物基礎構造設計規範的容許沈陷量之角變量是有問題的，兩者應無關連；建築物基礎構造設計規範是講容許沈陷量，與傾斜率無關，沈陷量之角變量與傾斜率沒有關係，有傾斜率不代表一定有角變量，有角變量可能會有傾斜率但不一定等語（見本院卷㈡第12頁），自難以原告提出之上開測量結果報告，遽認系爭不動產有危害結構安全之傾斜瑕疵。
３、又本件審理中就系爭不動產有無傾斜及其程度、是否造成建築物之損壞及其程度等，送台北市建築師公會鑑定結果認：「系爭房屋及連棟鄰房，經辦理標的物垂直度傾斜測量共8
個測點，觀測結果傾斜率為1/367 至1/6325，其中測點1 ～4 為系爭房屋外部RC柱，傾斜率為1/549 ～1/1267，均未達1/200 ，依台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊規定，傾斜率少於1/200 還在安全範圍內。又房屋傾斜發生的原因通常是因為地質因素、地震、土石滑動、建築物施工品質不良、基礎型式不一致等，或是鄰地有新建工程、興建捷運工程所致。現有之傾斜，研判於105 年6 月30日（即兩造買賣成立時）已存在，又從傾斜率為1/367 ～1/6325觀之，研判施工誤差為最主要原因。」、「系爭不動產現有之傾斜率平均為1/913 ，尚屬輕微，從外部觀察牆壁及柱樑現況，未發現因微量傾斜造成建築物損壞。」，並判斷依系爭不動產現有傾斜率平均為1/913 ，未達需要修復之程度，且因與台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊規定如傾斜率在1/40到1/200 須給付非工程性補償之標準尚遠，又地下室全面開挖，設計採用筏式基礎，產生不均勻沉陷之機率甚微，不至於造成心理性之價值減損等情（見外放之系爭建築師公會鑑定報告第8 至9 頁），足認系爭不動產並無傾斜之瑕疵無疑。４、準此，被告交付予原告之系爭不動產並無傾斜之瑕疵，被告自亦無任何可歸責之事由或不完全給付之情事，則本件原告主張依民法第227 條第1 項與第231 條第1 項規定，請求被告賠償100 萬元（如附表編號5 所示），自屬無據。
㈣、關於原告主張系爭不動產有「氯離子含量超標」之瑕疵（如附表編號7 所示）部分：
１、本件原告主張系爭不動產之氯離子含量平均值超過CNS3090A2042於104 年1 月13日第三次修訂公布規定，鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.15kg/m3 ，故於兩造105 年6 月30日交易時為俗稱之「海砂屋」，是系爭不動產已屬有瑕疵，爰依民法第359 條本文規定，請求減少買賣價金293 萬0,838 元後，依民法第179 條規定，請求被告返還293 萬0,838 元等情，為被告所爭執，辯稱：系爭買賣契約第17條第2 項第2 款已明定建築完成日期之氯離子含量標準，復有被告於簽約時提供之系爭買賣契約書附件即「硬固混凝土氯離子含量測試報告」予原告知悉，經原告同意依現狀買受系爭不動產等語。
２、按兩造於105 年6 月30日簽訂之系爭買賣契約第17條第2 項第2 款約定：「氯離子含量檢測約定：買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（由廠商依其專業於主建物之樑、柱、承重牆等共取三處樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測. . 其檢測結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即『建物建築完成日期在87年6 月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3』以上；在87年6 月25日到104 年1 月13日含當日者，約定為0.3kg/m3以上；在104 年1 月14日以後者，約定為0.15kg/m3 以上）時，由買賣雙方進行協商，如協商不成，任一方皆可逕行解除契約. . 」、第17條第3 項約定：「無論買方有無辦理本條第2 項之各項檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」等語（見本院卷㈠第27至28頁）；又原告於簽約或交屋前並未辦理氯離子含量檢測、系爭不動產係於82年5 月17日竣工等情，為兩造所不爭執。準此，本件原告雖未辦理氯離子含量檢測，惟依系爭買賣契約第17條第3 項約定，並不影響被告依民法應負之瑕疵擔保責任；復參諸兩造以系爭買賣契約第17條第2 項約定有關於氯離子含量達致買賣雙方須進行協商甚至解約之標準，堪認兩造合意約定本件於82年間建築完成之系爭不動產（即建築完成日期在87年6 月24日以前之建物），其氯離子含量之標準為0.6kg/m3甚明。
３、再原告於本件起訴時所提出之系爭買賣契約書，包含有附件即被告與其前手交易時之102 年4 月27日「硬固混凝土氯離子含量測試報告」（委託人為永慶房屋），其上記載系爭不動產於當時經採樣三處檢測氯離子含量，測試結果「試體1
＝0.490 kg/m3 、試體2 ＝0.423 kg/m3 、試體3 ＝0.198kg/m3」，即平均值為0.37033 kg/m3 等情（見本院卷㈠第37頁），而原告雖於本件審理中之107 年10月9 日首次質稱：被告於簽約現場並未提出上開氯離子含量測試報告，而係兩造簽約完畢由房屋仲介帶回去製作成一整本契約書後始釘附於後，原告直至發現系爭不動產有前述嚴重瑕疵而提起本件訴訟時再翻出系爭買賣契約書後，始發現上開氯離子含量測試報告，故上開氯離子含量測試報告尚不能拘束原告云云，惟查，依證人即信義房屋買方仲介謝依靜於審理中具結證稱：上開氯離子含量測試報告不是信義房屋的報告，但依其上所蓋之章，顯示是簽約時由屋主提供作為契約附件等語（見本院卷㈡第61頁），及證人即信義房屋賣方仲介成政諺於審理中具結證稱：上開氯離子含量測試報告是屋主提供的，是什麼時間點拿出來的伊不記得，是前屋主作的檢測報告拿給屋主的；從105 年6 月30日簽約至今，不論是買方或買方仲介，並沒有人跟伊質疑或抱怨為何合約書內出現這張氯離子含量測試報告等語（見本院卷㈡第64至65頁），及證人即信義房屋之承辦代書陳雅芬於審理中具結證稱：伊作業裝訂在買賣契約書中之文件會說明完成後裝訂，再給雙方確認內容無問題，才會請他們簽名；105 年6 月30日契約簽約至今，買賣雙方及雙方仲介並沒有人反應或指責伊事後裝訂夾帶氯離子含量測試報告等語（見本院卷㈡第67頁），足知原告於105 年6 月30日簽約後至少1 年以上之時間，並未向被告或信義房屋質疑過系爭買賣契約混入簽約時未提供之上開氯離子含量測試報告，原告所質此節顯與常情相違，洵難採信。且查無論依上開氯離子含量測試報告所載，或依本件審理中送鑑定之系爭建築師公會鑑定報告記載：系爭不動產經採樣四處檢測氯離子含量，測試結果「試體1 ＝0.170 kg/m3 、試體2 ＝0.250 kg/m3 、試體3 ＝0.446 kg/m3 、試體4 ＝0.895kg/m3，平均值為0.44025kg/m3」、「查CNS3090A2042（104 年1 月13日）第三次修訂公布規定，鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.15kg/m3 。（87年6 月25日）第二次修訂公布規定，鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.3kg/m3。另83年7 月22日第一次修訂公布規定，鋼筋混凝土（一般）之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.6kg/m3 . .」、「系爭建築物於82年5 月17日竣工，而CNS 於83年7 月22日始第一次修訂公布規定鋼筋混凝土（一般）之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.6kg/m3，因此，即使目前檢測氯離子含量結果超過以上規定，仍難以追究起、承造人責任。」、「復查鈞院檢附兩造於105
年6 月30日簽訂之不動產買賣契約書，內有系爭房屋之『硬固混凝土氯離子含量測試報告』，. . 平均值為0.37033kg/m3；而本次鑑定取樣測試結果氯離子含量平均值為0.44025kg/m3，約增加6.992%，尚在合理誤差範圍，蓋因取樣位置不同，即有不同試驗結果，兩份報告測試結果同樣均超過CNS3090A2042（104 年1 月13日）第三次修訂公布規定，鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.15kg/m3 ，亦均超過（87年6 月25日）第二次修訂公布規定，鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.3kg/m3，惟均未超過83年7 月22日第一次修訂公布規定，鋼筋混凝土（一般）之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.6kg/m3。」等語（見外放之系爭建築師公會鑑定報告第10至11頁），均顯示系爭不動產之氯離子含量並未超過兩造合意約定適用之0.6kg/m3標準，足認系爭不動產並無氯離子含量超標之瑕疵。
４、準此，被告交付予原告之系爭不動產並無原告所指之氯離子含量超標之瑕疵，則本件原告主張依民法第359 條本文規定，請求減少買賣價金293 萬0,838 元後，依民法第179 條規定，請求被告返還293 萬0,838 元（如附表編號7 所示），自屬無據。
㈤、關於原告主張系爭不動產有「鋼筋裸露與水泥剝落」之瑕疵（如附表編號4 、6 所示）部分：
１、本件原告主張系爭不動產於交屋前原告看屋時，均遭以天花板隔板遮蔽，被告亦未主動告知原告，致原告看屋時未及發現，於交屋後原告欲進行裝潢而打開天花板隔板時，才赫然發現系爭不動產有鋼筋裸露與水泥剝落之情事，被告應負瑕疵擔保責任，又原告於簽約後不久即與波思公司訂立系爭租賃契約，將系爭不動產出租予波思公司，致波思公司嗣後以系爭不動產有上開瑕疵為由請求減少租金，顯係因可歸責於被告之事由，致原告受有租金損失，爰依系爭買賣契約第17條第4 項約定，請求被告給付27萬7,000 元修繕費用，及依民法第227 條第1 項與第231 條第1 項規定，請求被告賠償租金損失48萬元等情，為被告所爭執，辯稱：依系爭建築師公會鑑定報告書鑑定結果，系爭不動產係因混凝土中含有氯離子，推估於97年至100 年間開始導致發生平頂樓版鋼筋裸露與水泥剝落之情形，此為兩造簽訂系爭買賣契約之現況，原告已同意承受現況，自不得請求瑕疵擔保之損害賠償責任；且原告應依系爭買賣契約第9 條第8 項第2 款約定，由信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，或由鑑定機關鑑定其修繕費用，而非任由原告恣意開價、或交由原告與波思公司謀議決定等語。
２、按兩造間系爭買賣契約第17條第4 項約定：「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、『混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）』、樓地板及地壁磚異常等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。」等語（見本院卷㈠第28頁），是本件如前述系爭不動產氯離子含量雖未超過兩造合意約定之0.6kg/m3標準，但如有混凝土剝落之情事，被告仍應依上開約定負支付修繕金額責任。次按系爭買賣契約第1 條第2 項固約定：「買方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況」等語（見本院卷㈠第23頁），惟除系爭不動產之氯離子含量部分經兩造約定得採取樣檢測之方式外，原告於簽約交屋前就其他屋況無從採破壞性之檢查方式，則此約定課予買方檢視屋況之責任，當僅指以通常檢查之方式而言；又依證人即信義房屋買方仲介謝依靜於審理中具結證稱：當初帶看時屋況是完整的，房屋有經過裝潢，是包覆式裝潢，伊等只看到裝潢後的結果；交屋後，原告將系爭不動產原裝潢的天花板打開後，發現有鋼筋裸落與水泥剝落的情況時有跟伊說，伊就有通知公司法務及賣方經紀人；原告晚上傳給伊原證12相片時，伊就傳給公司法務及賣方經紀人，隔天伊就約到現場去看，當天是伊與公司法務、師傅都有去現場，師傅只有估價修復剝落部分，關於拆除及重作天花板、油漆、清潔部分，師傅表示估價有困難；原證15電子郵件及附件估價單，是伊所寄出的等語（見本院卷㈡第60、62頁），且有原告提出之房屋內部相片（即原證12）、證人謝依靜寄給建眾防水測漏工程有限公司之電子郵件及附件該公司106
年3 月1 日工程估價單（已估價部分之金額合計27萬7,000
元）（即原證15）等件（見本院卷㈠第61至66頁、154 至160 頁）在卷可佐，足認原告於簽約交屋前確實不知系爭不動產有鋼筋裸露與水泥剝落之情事，且上開工程估價單確係由信義房屋委託廠商評估剝落部分之修繕金額；復衡諸上開工程估價單所評估之修繕金額27萬7,000 元，較之本件審理中就系爭不動產是否有鋼筋裸露與水泥剝落之情形、是否可修復及其修復費用等，送台北市建築師公會鑑定結果記載：「系爭不動產經取樣4 個試體檢測混凝土中氯離子含量，平均值為0.44 025kg/m3 ，超過CNS3090A2042（87年6 月25日）第二次修訂公布規定，即鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.3kg/m3，因此導致有鋼筋裸露、水泥剝落之情形. . 系爭建築物於82年5 月17日竣工，依此推估，係97～100 年間開始發生水泥剝落現象，但倘室內有天花板裝修遮蔽混凝土樓版，則水泥剝落現象不易被及時察覺發現。」、「系爭不動產平頂樓版現有鋼筋裸露、水泥剝落之情形，係因混凝土中含有高氯離子所致，且氯離子無法改善去除，因此僅能加以治標性之修繕補強，其補修係以抑制或抑止其劣化之進行為目的. . 修復所需時間約30工作天，整修工程費用為34萬9,140 元. . 」等語（見外放之系爭建築師公會鑑定報告第9 至10頁）而認定之修復費用金額34萬9,140
元為低，自堪憑採；則本件原告主張依系爭買賣契約第17條第4 項約定，請求被告給付此部分修繕費用27萬7,000 元（如附表編號4 所示），洵屬有據。
３、又原告復以其於本件簽約後不久，即以其獨資經營之伯瑞多公司與波思公司訂立系爭租賃契約，將系爭不動產出租予波思公司，致波思公司嗣以系爭不動產有上開瑕疵為由，請求減少4 個月租金額48萬元；且因伯瑞多公司係原告依系爭買賣契約第7 條第5 項約定所指定之產權移轉登記名義人，而由被告依原告之指示逕將系爭不動產移轉登記予伯瑞多公司，兩造與伯瑞多公司間存在「指示給付關係」，故被告（被指示人）遲延交付系爭房屋予伯瑞多公司（領取人），並係交付有瑕疵之房屋，不僅違反系爭買賣契約，亦致伯瑞多公司得依與原告（指示人）間之「資金關係」向原告求償，則因伯瑞多公司向原告求償，亦使原告受有損害，原告自得向被告請求賠償伯瑞多公司所受之損害云云，固提出伯瑞多公司與波思公司之系爭租賃契約、系爭房屋減免協議書，及伯瑞多公司之基本資料查詢表等件（見本院卷㈠第39至40、42至47頁）為據。惟按原告與伯瑞多公司在法律上屬不同之權利主體，且原告係系爭買賣契約之買受人、伯瑞多公司係系爭租賃契約之出租人，各依不同契約關係負擔權利義務，而原告所謂伯瑞多公司向其求償乙節，亦未提出任何證據以實其說，自難認原告主張其受有租金損失為可採；則本件原告主張依民法第227 條第1 項與第231 條第1 項規定，請求被告賠償租金損失48萬元（如附表編號6 所示），洵屬無據。㈥、關於原告主張系爭不動產有「混凝土抗壓強度不足」之瑕疵（如附表編號8 所示）部分：
１、本件原告主張系爭不動產經鑑定後亦有混凝土抗壓強度不足之瑕疵，爰依民法第359 條本文規定，請求減少買賣價金100 萬元後，依民法第179 條規定，請求被告返還100 萬元等情，為被告所爭執，辯稱：台北市建築師公會之鑑定人已指明混凝土結構確有可能受到環境因素的影響，在一般大氣環境之下，混凝土強度也會隨之劣化降低，但影響程度無明確研究成果可供參酌，亦無法由本件「107 年鑑定時」之混凝土抗壓強度，推估系爭不動產於「82年興建時」及「105 年9 月14日交屋時」之混凝土抗壓強度，原告主張系爭不動產有混凝土抗壓強度不足之瑕疵，並無所據等語。
２、查系爭建築師公會鑑定報告固有記載：「系爭不動產於107
年間鑑定時，經採樣4 處檢測混凝土抗壓強度，測試結果混凝土抗壓強度平均值為127kgf/cm2」，及記載：「一般建築物結構混凝土之設計強度為210kgf/cm2，如有特別需求，其設計強度會更高；又依內政部91.7.8台內營字第0910084735號令訂定『結構混凝土施工規範』18.5.5規定：鑽心試體合格之標準為同組試體之平均強度不低於規定強度fc' 之85 %（178.5kgf/cm2），且任一試體之強度不低於fc' 之75% （157.5kgf/cm2）。」等情（見外放之系爭建築師公會鑑定報告第4 、6 頁）。惟查，⑴依台北市建築師公會108 年3 月12日108 （17）鑑定第0575號函覆本院稱：「系爭不動產（於107 年間）鑑定其混凝土抗壓強度平均值為127kgf/cm2，惟不可認為於鑑定2 年前（即系爭不動產於105 年9 月14日交屋時），已是相當於此之混凝土抗壓強度」、「. . 混凝土結構確有可能受到環境因素的影響，在一般大氣環境之下，混凝土強度也會隨之劣化降低，但影響程度無明確研究成果可供參酌」等語（見本院卷㈡第138 至139 頁），已敘明系爭不動產於兩造105 年間交屋時之混凝土抗壓強度無法推估乙情，自難逕認系爭不動產於本件買賣契約危險移轉即交屋時之混凝土抗壓強度平均值係127kgf/cm2，因而有低於上開內政部施工規範規定之平均強度178.5kgf/cm2、或任一試體之強度157.5kgf/cm2之情事；⑵況依鑑定人江文宗建築師於審理中到庭陳稱：混凝土強度依規定需至少達到設計強度之百分之多少，但不能說不符合規定房子就有問題，通常判定建築物有無安全疑慮，必須整棟建築物抽樣檢測，因此建議應該進行全面檢測才能知道這棟建築物是否安全，但實際上很困難等語（見本院卷㈡第14頁），則本件系爭不動產所在之整棟建築物既未經全面檢測，縱系爭不動產之混凝土抗壓強度平均值確有低於上開內政部施工規範之規定強度，亦不足逕謂已危害結構安全。
３、準此，被告交付予原告之系爭不動產並無混凝土抗壓強度不足之瑕疵，則本件原告主張依民法第359 條本文規定，請求減少買賣價金100 萬元後，依民法第179 條規定，請求被告返還100 萬元（如附表編號8 所示），自屬無據。
三、揆諸以上各節所述，原告依兩造間系爭買賣契約，及民法給付遲延、物之瑕疵擔保、不完全給付之法律關係，提起本件訴訟，於其主張被告交付之系爭不動產有「鋼筋裸露與水泥剝落」之瑕疵，而依系爭買賣契約第17條第4 項約定，請求被告給付修繕費用27萬7,000 元（如附表編號4 所示），及自起訴狀繕本送達之翌日即106 年3 月25日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、本判決原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；惟被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告免為假執行。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日民事第二庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日書記官 施盈宇

附表一：
┌────────────────┬─────────┐
│ 被告應給付原告之金額 │被告應供反擔保金額│
├────────────────┼─────────┤
│被告應給付原告新台幣27萬7,000 元│新台幣27萬7,000 元│
│，及自民國106 年3 月25日起至清償│ │
│日止，按年息5%計算之利息。 │ │
└────────────────┴─────────┘

附表二：
┌────────────┬─────────────┐
│ 當事人 │ 訴訟費用負擔之比例 │
├────────────┼─────────────┤
│原告 │ 95/100 │
├────────────┼─────────────┤
│被告 │ 5 /100 │
└────────────┴─────────────┘