臺灣士林地方法院107年度訴字第1039號

• 裁判案由: 返還買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 108 年 10 月 01 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1039號原　　　告　林名諒
訴訟代理人　劉智強
被　　　告　黃振庭
訴訟代理人　林懿君律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國108 年9 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時，聲明請求被告給付原告新台幣（下同）260 萬元（即原告已給付而由被告本人收受之買賣價金），及自起訴狀送達之翌日起至清償日為止，按年息5%計算之利息；嗣於審理中變更聲明為請求被告給付732
萬5,000 元（即原告已給付而由被告本人收受之買賣價金、違約金），及自起訴狀送達之翌日起至清償日為止，按年息5%計算之利息；經核原告所為訴之變更前、後，均係基於主張被告未履行兩造間所簽訂之讓渡契約書（下稱系爭讓渡契約書）之同一基礎事實，與前揭規定並無不合，應予准許。貳、原告起訴主張：
一、緣原告於民國104 年8 月間於被告黃振庭所營之元鼎不動產顧問有限公司（下稱元鼎公司）辦公室，經其推薦選購坐落新北市○○區○○路0 段000 號4 樓之房屋暨土地（下稱系爭不動產），買賣價金總計新台幣（下同）650 萬元，並於同年10月26日簽訂不動產讓渡契約書（即系爭讓渡契約書）及交付面額70萬元之支票（票號：GZ0000000 號、發票日：104 年10月26日、發票人: 鴻億建材實業有限公司劉美蓮、付款行：合作金庫商業銀行忠誠分行帳號）；嗣又依約陸續於104 年11月11日，匯款100 萬元至被告國泰世華商業銀行忠誠分行帳號000000000000帳戶；於104 年11月16日，匯款90萬元至被告上開國泰世華商業銀行帳戶；於104 年12月14日，依被告指示匯款8 萬994 元至元鼎公司的會計小姐即訴外人魏詩敏中國信託商業銀行南屯分行帳號000000000000帳戶；於104 年12月21日，匯款54萬4,006 元至魏詩敏上開中國信託商業銀行帳戶；於105 年1 月25日，匯款150 萬元至魏詩敏上開中國信託商業銀行帳戶，前後總計交付472 萬5,000 元。按兩造系爭讓渡契約書第5 條第1 項、第6 條、第2 條等約定，原告得依被告與第三人王智賢間不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）之內容行使權利，被告負有擔保之責保證本約標的物產權清楚，絕無一屋數賣等情事（見系爭買賣契約書第9 條）。惟被告嗣後不僅未履約移轉系爭不動產之所有權於原告，反而擅自過戶至被告所營元鼎公司的會計小姐魏詩敏名下後，又於105 年7 月14日轉賣過戶系爭不動產予第三人，致兩造交易已然無法達成。承上，本件買賣契約標的物已給付不能，且無從再為補正給付，原告主張解除系爭讓渡契約書，爰以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而依民法第348 條第1 項、第353 條、第226
條、第256 條、第259 條、第179 條後段規定，請求返還原告已給付而由被告本人收受之買賣價金260 萬元；另依兩造系爭讓渡契約書第7 條特約事項第2 項第2 款約定，今原告依約如被告指示給付其本人及魏詩敏共計472 萬5,000 元，且因可歸責於被告之事由致給付不能，被告應負賠償同額之違約金472 萬5,000 元之責。從而，原告合計向被告請求732 萬5,000 元（即260 萬元＋472 萬5,000 元），並加計法定利息。
二、聲明：
㈠、被告應給付原告732 萬5,000 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日為止，按年息5%計算之利息。
㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯稱：
一、原告係依其友人即訴外人郭杰霖推介而於104 年10月26日與被告簽訂系爭讓渡契約書，據此原告遂陸續匯款至被告帳戶，嗣因原告無法順利貸款，故原告與郭杰霖商議因郭杰霖之前妻即訴外人魏詩敏之信用狀況良好，遂欲以魏詩敏名義辦理系爭不動產之貸款，又因日後出售係以魏詩敏名義轉售，後續買賣價金原告即改匯入魏詩敏名下帳戶。經原告、魏詩敏同意後，被告將取得系爭不動產之價金給付原屋主後，原告要求被告依系爭讓渡契約書約定，將系爭不動產登記於原告指定名義人魏詩敏名下，且後續房屋貸款辦理事宜均係原告與郭杰霖一同辦理，被告並未參與。詎料，郭杰霖竟私自將系爭不動產出售他人，並將受得價金全數侵吞一空，並未交付予原告，原告明知被告已依系爭讓渡契約書約定將系爭不動產登記予伊指定名義人，給付業已符合債之本旨，並無債務不履行之情況，因其與郭杰霖糾紛未解下，向地檢署誣指被告詐欺，經郭杰霖、魏詩敏到庭後之證詞可知，系爭不動產登記予魏詩敏名下確係依原告指示所為，係為原告順利辦理貸款之故，且系爭不動產轉售後之價金均由郭杰霖取走，被告並不知情，與被告無關，是本件被告業已依系爭讓渡契約書之約定，將系爭不動產之所有權移轉登記於原告指定名義人名下，原告主張被告未依約履行，自應就事實具舉證之責。又自魏詩敏之不起訴書可知，指定登記名義人為魏詩敏一事係由原告自行決定，且魏詩敏之帳戶係提供作為其前夫郭杰霖使用，與被告無關，被告否認魏詩敏是被告或元鼎公司的人頭；且系爭不動產曾於104 年11月10日為原告設定抵押權，而104 年12月24日辦理買賣過戶到魏詩敏名下，為讓魏詩敏能順利貸款，故要辦理塗銷抵押權設定，此需得到原告同意或原告之印鑑證明辦理方可，亦即原告若非本人親自辦理塗銷抵押權設定，則需要請領印鑑證明委託他人辦理，原告不可能在提供印鑑證明時不知悉要用作塗銷抵押權設定、辦理貸款和過戶一事；再依銀行函覆資料，顯示系爭不動產交易過程中之價金並無流向被告帳戶內之情形，足證被告所言為真；另原告前對被告提出之刑事詐欺告訴，業經檢察官偵查終結後為不起訴處分確定。
二、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、被告黃振庭為元鼎公司之負責人，其與訴外人王智賢於104
年10月19日簽署不動產買賣契約書（即系爭買賣契約書），由被告向王智賢購買系爭不動產，約定買賣總價為550 萬元，分三期各60萬元、100 萬元、390 萬元給付，並於第17條其他約定事項約定：「頭期款為60萬元，因本標的正被查封中，部分款項代為清償其查封之債務。」等情（見本院卷㈠第59至66頁之系爭買賣契約書）；
二、被告與原告於104 年10月26日簽署讓渡契約書（即系爭讓渡契約書），約定被告將其與訴外人王智賢因系爭不動產買賣事宜所得享有之權利及應負擔之義務讓與原告，讓渡價金為650 萬元，並於第4 條約定：「另就先前甲方（即被告）與王智賢間之不動產買賣事宜，已有先支出70萬元，供作該不動產買賣事宜相關處理所需之費用，乙方（即原告）同意回補70萬元與甲方，並應於104 年10月26日前給付完畢。」，於第5 條權利金約定：「㈠乙方願支付100 萬元整之金額作為權利金，以確保自簽訂本契約之日起至全數讓渡事項辦理完畢之期間，乙方有得向甲方主張繼續此讓渡契約書所載內容之權利. . 」，於第6 條約定：「雙方約定，於全數權利金繳交完畢之時，乙方方完整繼受取得自甲方讓渡之權利，若本權利讓渡事宜有符合或類似民法債權讓與之規定者，則雙方約定由乙方向第三人王智賢為此讓與之通知。」等情（見本院卷㈠第67至69頁之系爭讓渡契約書）；
三、原告㈠於104 年10月26日，簽發面額70萬元之支票1 紙予被告，於同月28日提示兌現；㈡於104 年11月11日，匯款100
萬元至被告之國泰世華銀行忠誠分行帳戶；㈢於104 年11月16日，匯款90萬元至被告之上開國泰世華銀行帳戶；㈣於104 年12月14日，匯款8 萬994 元至訴外人魏詩敏之中國信託銀行南屯分行帳戶；㈤於104 年12月21日，匯款54萬4,006
元至魏詩敏之上開中國信託銀行帳戶；㈥於105 年1 月25日，匯款150 萬元至魏詩敏之上開中國信託銀行帳戶；㈦以上合計472 萬5,000 元等情（見本院卷㈠第70至75頁之支票及匯款單據）；
四、系爭不動產原為訴外人王智賢所有，而㈠於104 年1 月9 日，由王智賢為永豐商業銀行（下稱永豐銀行）設定最高限額抵押權登記；㈡於104 年5 月19日，經王智賢之另債權人上海商業儲蓄銀行（下稱上海商銀）為查封登記；㈢於104 年11月6 日，塗銷前開上海商銀之查封登記；㈣於104 年11月10日，由王智賢設定最高限額500 萬元抵押權登記予原告；㈤於104 年12月24日，以買賣為原因由王智賢移轉所有權登記予訴外人魏詩敏；及於同日，以清償為原因塗銷前開原告之抵押權登記；㈥於104 年12月29日，由魏詩敏設定最高限額640 萬元抵押權登記予臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）；㈦於105 年1 月6 日，以清償為原因塗銷前開永豐銀行之抵押權登記；㈧於105 年7 月14日，以買賣為原因由魏詩敏移轉所有權登記予訴外人林保煌；及於同日，由林保煌設定最高限額抵押權登記予第一商業銀行股份有限公司（下稱第一商銀）；㈨於105 年7 月21日，以清償為原因塗銷前開新光銀行之抵押權登記等情（見本院卷㈠第178 至179 頁之系爭不動產異動索引，及第183 至236 頁之前揭不動產登記案件之登記申請書）；
五、前項有關上海商銀之查封登記，係該行於104 年10月20日收受債務人王智賢之清償金額52萬4,124 元後，於104 年11月6 日塗銷查封登記；永豐銀行之抵押權登記，係該行於104
年12月30日由新光銀行代償債務人王智賢之債務金額293 萬2,084 元後，於105 年1 月6 日塗銷抵押權登記；新光銀行之抵押權登記，係該行於105 年7 月18日由第一銀行代償債務人魏詩敏之債務金額533 萬元後，於105 年7 月21日塗銷抵押權登記等情（見本院卷㈠第261 至266 頁之上海商銀108 年5 月9 日函暨附件、第268 至271 頁之永豐銀行108 年5 月8 日函暨附件、第273 至285 頁之新光銀行108 年5 月6 日函暨附件、第287 至293 頁之第一商銀108 年5 月14日函暨附件）；
六、原告於106 年間對被告、訴外人郭杰霖及魏詩敏提出刑事詐欺告訴，經臺灣士林地方法院檢察署106 年度偵字第15208
號對該三人為不起訴處分後，原告不服聲請再議。嗣郭杰霖經通緝迄今；魏詩敏陸續經臺灣士林地方法院檢察署107 年度偵續字第158 號、108 年度偵續一字第6 號再為不起訴處分後，目前因原告不服聲請再議處理中；被告經臺灣士林地方法院檢察署108 年度偵續緝字第1 號再為不起訴處分後，原告不服聲請再議，經臺灣高等檢察署108 年度上聲議字第5350號駁回再議確定等情（下稱刑案）（見本院卷㈠第331
至350 頁之上開三人前案紀錄表，卷㈡第57至87頁之前揭處分書）；
七、原告於107 年間向臺灣臺中地方法院對魏詩敏提出民事訴訟，依民法侵權行為之法律關係，請求魏詩敏賠償原告匯款至其中國信託銀行南屯分行帳戶之212 萬5,000 元，經該院107 年度訴字第2025號（下稱民事另案）判決駁回原告之訴，原告不服提起上訴審理中等情（見本院卷㈡第88至91頁之民事另案判決）。
伍、得心證之理由：
一、原告主張：被告未依兩造系爭讓渡契約書約定移轉系爭不動產之所有權於原告，擅自過戶至被告所營元鼎公司的會計小姐即訴外人魏詩敏名下後，嗣又於105 年7 月14日轉賣過戶予第三人即訴外人林保煌，致兩造間交易已然無法達成，被告顯已給付不能，且無從再為補正給付，原告主張解除系爭讓渡契約書，爰以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，依民法第348 條第1 項、第353 條、第226 條、第256 條、第259 條、第179 條後段規定，請求被告返還原告已給付而由被告本人收受之買賣價金260 萬元，及依系爭讓渡契約書第7 條特約事項第2 項第2 款約定，請求被告賠償原告如其指示給付被告本人及魏詩敏共472 萬5,000 元之同額違約金等語。被告則辯稱：原告係依其友人即訴外人郭杰霖推介而於104 年10月26日與被告簽訂系爭讓渡契約書，原告要求將系爭不動產登記於其指定名義人即郭杰霖之前妻即訴外人魏詩敏名下以順利辦理貸款，後續房屋貸款辦理事宜均係原告與郭杰霖一同辦理，被告並未參與，詎郭杰霖私自將系爭不動產出售他人，並將受得價金全數侵吞一空，並未交付予原告，原告因其與郭杰霖糾紛未解下，竟向地檢署指訴被告詐欺，業經檢察官偵查終結後對被告為不起訴處分確定；本件指定登記名義人為魏詩敏一事係由原告決定，且魏詩敏之帳戶係提供作為其前夫郭杰霖使用，與被告無關，被告否認魏詩敏是被告或元鼎公司的人頭；系爭不動產之所有權已移轉登記於原告指定之登記名義人名下，被告並無未依約履行之情事等語。兩造之爭點厥為：被告就兩造間系爭讓渡契約書是否有給付不能之債務不履行情事？原告主張解除系爭讓渡契約書，並請求被告返還已付價金及賠償違約金，是否有據？茲析述如下。
二、關於被告就兩造間系爭讓渡契約書是否有給付不能之債務不履行情事：
㈠、查被告與訴外人王智賢於104 年10月19日簽署系爭買賣契約書，由被告以550 萬元價金向王智賢購買系爭不動產，嗣被告再與原告於104 年10月26日簽署系爭讓渡契約書，由被告以650 萬元讓渡價金將其基於系爭買賣契約書得行使之權利讓渡予原告，被告所取得淨利為兩契約差額即100 萬元權利金等情，有系爭買賣契約書第2 條約定買賣總價為550 萬元，及系爭讓渡契約書第2 條約定：「今甲方（即被告）將其與第三人王智賢間因不動產買賣事宜所得享有之權利及應負擔之義務讓渡與乙方（即原告），乙方願全數承繼之，乙方並願依甲方與第三人王智賢所簽訂之不動產買賣契約、協議書或其他相關文件內履行原屬甲方所得行使之權利。」、第3 條讓渡價金約定：「讓渡價金為650 萬元整，雙方約定乙方（即原告）應於系爭不動產之所有權登記名義移轉登記至乙方或乙方指定之登記名義人時，乙方即需將讓渡價金全數給付完畢（乙方若係由其指定之登記名義人取得前述不動產房地之所有權登記名義者，需事前向甲方通知登記名義人之資料，以供甲方確認）。」、第5 條第1 項約定：「乙方願支付100 萬元整之金額作為權利金，以確保自簽訂本契約之日起至全數讓渡事項辦理完畢之期間，乙方有得向甲方主張繼續此讓渡契約書所載內容之權利. . 」等情（見本院卷㈠第60至66、67至69頁）可稽。
㈡、按權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，民法第348 條第2 項定有明文；出賣人不履行民法第348 條至第35 1條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，同法第353 條亦有明文。本件原告主張系爭不動產遭被告擅自過戶至被告所營元鼎公司的會計小姐即訴外人魏詩敏名下，並於105 年7 月14日轉賣過戶予第三人即訴外人林保煌，致兩造間交易已然無法達成，被告顯已給付不能云云，被告則辯以系爭不動產係原告決定移轉登記於訴外人魏詩敏名下，魏詩敏非被告或元鼎公司的人頭等情。經查：
１、原告固舉訴外人魏詩敏於民事另案審理中陳稱：「這件事情跟我無關，我沒有簽約，契約當事人不是我，帳戶不是我在使用」、「公司在用，我只是公司請的人頭」等語（見本院卷㈠第150 頁），茲為其主張魏詩敏係被告或元鼎公司的人頭，及系爭不動產過戶至魏詩敏名下為其所不知悉等節之論據。惟查，魏詩敏於民事另案中所陳上情，核與⑴魏詩敏於刑案偵查中陳稱：郭杰霖是伊前夫，當初是「郭杰霖與林名諒」一起拜託伊幫他們貸款，因為房屋尾款付不出來，伊信用較為良好，遂以伊名義向銀行貸款，伊只負責銀行貸款，其他事情都是他們2 人處理，伊不清楚等語（見本院卷㈡第58頁之刑案不起訴處分書）；⑵郭杰霖於刑案偵查中陳稱：林名諒之所以會匯款至魏詩敏帳戶，是因為後來「伊跟林名諒」商議好，以魏詩敏之名義貸款，所以該房屋須先行過戶至魏詩敏名下，之後該房屋轉售出去，故價款先匯至魏詩敏的帳戶內；房屋出售後之價款伊確實沒有交給林名諒，伊將價款挪作他用，拿去投資高雄之不動產仲介業務；轉售房屋所得662 萬元，黃振庭一毛都沒有分到，魏詩敏也沒有分到任何價款，只有單純使用魏詩敏帳戶等語（見本院卷㈡第58頁之刑案不起訴處分書）；⑶證人即元鼎公司業務員蔡鈞恒於本院審理中證稱：黃振庭與王智賢簽約時伊在場，因為伊是賣方的經紀，總共簽約兩次，第一次簽約時的買方是黃振庭，第二次是黃振庭與林名諒簽約，黃振庭把他向王智賢買賣系爭不動產的權利讓渡給林名諒，差額100 萬元是黃振庭賺取的權利金；系爭不動產要登記給魏詩敏一事是林名諒與郭杰霖決定的；簽系爭讓渡契約時是到元鼎公司簽約，在場的人有林名諒、伊、黃振庭、郭杰霖、魏詩敏、代書、林名諒公司的會計；當時郭杰霖、魏詩敏並沒有在元鼎公司任職，只有伊在元鼎公司任職等情（見本院卷㈡第48至52頁），均有未合，洵屬有疑；
２、且依⑴原告於刑案偵查中陳稱：伊認識郭杰霖的父母多年，郭杰霖表示系爭不動產可以投資，轉售出去的價格必然高於650 萬元；郭杰霖表示該房屋定可以在1 個月內轉售出去，為節省規費及相關之賦稅，所以「不用過戶至伊名下」，直接過戶至承買人名下；伊於104 年10月26日於黃振庭、郭杰霖在旁之情況下，在元鼎公司處簽署讓渡契約書，不足650
萬元部分之房屋貸款是他們去處理的，當時房屋確實有拍到，房屋先過戶給黃振庭提供之人頭就是魏詩敏，「伊遂以魏詩敏名義去貸款」，這期間伊沒有與魏詩敏接觸，伊都是跟郭杰霖、黃振庭2 人接觸，伊只知道魏詩敏是郭杰霖之女友，伊曾經在元鼎公司見過魏詩敏，但本件買賣過程，伊並無與魏詩敏有所接觸等語（見本院卷㈡第59頁之刑案不起訴處分書）；及⑵系爭不動產於104 年12月24日以買賣為原因，由王智賢移轉所有權登記予訴外人魏詩敏，並於同日以清償為原因，塗銷其上原有於104 年11月10日為原告設定之最高限額抵押權登記，而上開抵押權塗銷登記案件之登記申請書內附有原告之印鑑證明、及蓋有原告之印鑑章之104 年12月22日債務清償證明書（抵押權塗銷同意書）等件（見本院卷㈠第211 至216 頁）；足認原告知悉並同意為辦理貸款而將系爭不動產登記在訴外人魏詩敏名下，又依原告前揭所述，系爭不動產登記在魏詩敏名下係為辦理貸款以補足原告就系爭讓渡契約應支付之不足價金，則無論原告認識魏詩敏之緣由為何，訴外人魏詩敏於性質上屬原告為履行系爭讓渡契約而使用之貸款及登記名義人甚明；
㈢、準此，系爭不動產之所有權係移轉登記於原告指定之登記名義人即訴外人魏詩敏名下，被告已盡依系爭讓渡契約書所負使買受人取得其權利之義務，原告主張系爭不動產係遭被告擅自過戶予訴外人魏詩敏，嗣又轉賣過戶予第三人，而認被告就系爭讓渡契約書有給付不能之債務不履行情事，洵屬無據。至原告縱有未取得魏詩敏以系爭不動產向銀行申辦貸款並代償其上原有訴外人王智賢積欠永豐銀行之抵押債務後之餘額，或系爭不動產轉售予第三人即訴外人林保煌之價金等情事，應為原告得否依與訴外人郭杰霖甚或被告間之委任（辦理貸款或銷售）、共同投資契約或其他法律關係而為主張之問題，要難認被告應負系爭讓渡契約書之給付不能責任，併為敘明。
二、關於原告主張解除系爭讓渡契約書，並請求被告返還已付價金及賠償違約金，是否有據：
本件被告並無原告所指就系爭讓渡契約書有給付不能之債務不履行情事，業經前述認定，則原告基此主張以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而依民法第348 條第1 項、第353 條、第226 條、第256 條、第259 條、第179 條後段規定，請求被告返還原告已給付而由被告本人收受之買賣價金260 萬元，及依系爭讓渡契約書第7 條特約事項第2 項第2 款約定：「若係可歸責於甲方（即被告）之因素所導致者，則甲方除須返還乙方（即原告）所給付之金錢外，亦需額外賠償違約金予乙方（違約金即甲方自乙方所實際已收取之同額價金）。」，而請求被告賠償原告給付被告本人及訴外人魏詩敏共472 萬5,000 元同額之違約金，合計732 萬5,000 元云云，自屬無據。
三、從而，原告提起本件訴訟，請求被告給付732 萬5,000 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日為止，按法定年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 1 日（原訂同年9 月30日宣判，因颱風來襲放假而順延至次上班日）民事第二庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 1 日書記官 施盈宇