107年度訴字第1295號｜民事：返還停車位等｜裁判日期：108 年 12 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　107年度訴字第1295號原　　　告　世貿名人廣場大廈社區管理委員會法定代理人　黃東凱訴訟代理人　余瑞陞律師被　　　告　顏紀雄訴訟代理人　陳宜鴻律師李永然律師上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國108年12月11 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將如附圖所示A區編號31至50之停車位騰空返還予世貿名人廣場大廈社區全體區分所有權人。被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾壹萬柒仟叁佰柒拾叁元，及自民國一百零七年八月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰陸拾壹萬零捌拾壹元為原告預供擔保，免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰叁拾壹萬柒仟叁佰柒拾叁元為原告預供擔保，免為假執行。事實壹、程序部分：一、按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，並有當事人能力，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第3條第9款、第38條第1項分別定有明文。詳言之，管理委員會於完成社團法人登記前，雖僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然於公寓條例第38條第1項規定明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。於公寓條例第6條第3項、第9 條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具有享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。且因公寓條例第2項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人」，此與民事訴訟法第65條訴訟告知之規範旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，即得依同法第401條第2項規定及於各區分所有權人而具有正當化之基礎。反之，對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507條之1以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓條例規定管理委員會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院98年度台上字第790號民事判決意旨參照）。本件原告係主張如附圖所示之編號31至50之20個停車位（下稱系爭停車位）為「世貿名人廣場大廈」（下稱系爭社區）全體住戶之共用部分，依民法第767條第1項前段、中段、公寓條例第9條第4項規定及系爭社區規約第22條第1項第3款約定，請求被告將系爭停車位騰空返還予系爭社區全體區分所有權人，並依不當得利、公寓條例第9條第4項規定及系爭社區規約第22條第1項第3款約定，請求被告賠償相當於租金之不當得利。而原告依公寓條例對於共用部分既有管理權限，揆諸前揭說明，其就本件訴訟，無論返還系爭車位抑不當得利之請求，固非該訴訟標的法律關係之主體，但本於管理住戶共有部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，而得以其自己名義起訴，於法並無不合，被告抗辯原告欠缺當事人適格云云，容有誤會。二、被告雖聲請調查系爭社區第24屆A、B、C棟管理委員選舉之候選人公告、出席人員簽到單、會議紀錄、選舉結果公告，欲證明第24屆新任管理委員及主任委員選舉之召集程序及選舉過程抵觸系爭社區規約，原告之法定代理人恐不具備合法代理權云云。然系爭社區第24屆管理委員固於民國108年11 月16日、同年月17日進行選舉，依系爭社區規約第9條約定：「委員之任期自每年一月一日至本年十二月底止為期壹年，改選時須於任期前一個月完成。」（見本院卷一第39頁），第24屆主任委員之任期自109年1月1日始開始，無礙於本件108年12月11日言詞辯論終結時現任法定代理人黃東凱進行訴訟之合法代理權，是此部分爰認無調查之必要，附此敘明。貳、實體部分：一、原告主張：㈠系爭社區係由新北市○○區○○路0段000號、238號與240號3棟區分所有建物（下分稱系爭某號區分建物，合稱系爭社區建物）組成之社區。系爭社區建物地下1樓（下稱系爭地下1樓）除如附圖所示B1、C1、C2空間（分別為新北市○○ 區○○段000000000○號、00000-000建號、00000-000建號，下分稱系爭7455、6045、7454建號）為被告及訴外人萬鴻開發股份有限公司（下稱萬鴻公司）等人所有之專有部分外，附圖A區（下稱系爭A區空間）與該棟大樓其他樓層的公共設施同屬同地段00000-000建號（下稱系爭5514建號），為系爭社區全體區分所有權人共同所有之共用部分。然系爭A 區空間內設有之系爭停車位，竟遭被告無權占有並對外出租。㈡退步言之，縱認被告與系爭社區區分所有權人間有分管契約存在，然依系爭社區房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第2條第1款約定可知，當時系爭社區區分所有權人係因系爭地下1樓經營賣場，故容忍其得單獨使用系爭停車位，供消費者停車使用，被告取得者係有條件分管之使用權，非永久使用權。因系爭地下1樓已不再經營賣場，被告及系爭社區其餘區分所有權人即不受分管契約之拘束，被告不得再占有使用系爭停車位，爰依民法第767條第1項前段、中段、公寓條例第9條第4項規定及系爭社區規約第22條第1項第3款約定，請求被告將系爭停車位騰空返還予系爭社區全體區分所有權人，及依不當得利、公寓條例第9條第4項規定及系爭社區規約第22條第1項第3款約定，請求被告給付自102年9月起至107年8月止，共60個月相當於租金之不當得利，共計1,317,373元本息。㈢聲明為： 1.被告應騰空並返還系爭停車位予全體區分所有權人。 2.被告應給付原告1,317,373元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 3.願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以下列情詞置辯：㈠系爭停車位為系爭7455建號建物共有人所有，非屬全體區分所有權人共有，被告為系爭7455建號建物共有人之一，自屬有權占有： 1.系爭社區建物所在基地原地主為被告及訴外人顏春裕、顏春景、顏春源、顏春波、許美文、吳金渡、顏黃玉英、高恒得、顏春昇、唐維麟、張顏翠碧、唐維銘、林黃阿祝等14人（下稱被告等人），曾於81年12月間與訴外人東普建設股份有限公司（下稱東普公司）簽定合建契約（下稱系爭合建契約）。依系爭合建契約第3條第1款第1項約定，系爭地下1樓之商場及停車空間，由地主及建商各按52％、48％比例取得所有權。 2.系爭地下1樓原劃分為兩筆建號，即6045號、6046號，被告等人應有部分均為5200/10000，東普公司應有部分均為4800/10000，渠等共有系爭5514建號公共設施應有部分分別為2513/80000、9338/80000，合計為11851/80000，以斯時測量之總面積22590.49平方公尺計算，面積合計為3343.53平方公尺，若分別乘以52％、48％，被告等人及東普公司所共有之公共設施面積分別為1738.63、1604.89平方公尺。嗣6045號、6046號於87年間合併為6045號建物，再分割為6045號、7454號、7455號建物，由被告等人及東普公司分別共有，88年間再次分割共有物後，系爭7455建號由被告等人分別共有，系爭6045、7454建號為東普公司所有，東普公司共有系爭5514建號公共設施應有部分合計5688/80000，面積為1606.23平方公尺，被告等人共有系爭5514建號公共設施應有部分合計6163/80000，面積為1740.37平方公尺，兩者合計為3346.6平方公尺。因被告等人及東普公司共有之公共設施面積，自系爭社區85年完工起至88年間分割後均相同，足認系爭A區空間僅屬被告等人及東普公司分別共有，而未與其他區分所有權人分別共有。（東普公司後將系爭合建契約移轉予訴外人俊傑營造有限公司【下稱俊傑公司】。俊傑公司因經營不善積欠台灣土地銀行債務，系爭6045、7454建號建物於93年到94年間遭法院拍賣，先由訴外人黃秋來與林世芳共同取得，黃秋來於103年間又單獨取得系爭6045、7454建物之所有權全部，再於106年9月8日將系爭6045、7454建號建物所有權全部移轉登記予萬鴻公司）。 3.參照系爭買賣契約第2條第1項約定：「㈠本大廈附建之停車空間，地下室一樓停車空間屬地下室一樓商場單獨管理使用。...」。所謂「地下室一樓停車位空間」，係指系爭A區空間內所劃設之停車位，所謂「地下一樓商場」，係指系爭地下1樓系爭7455、6045、7454建號建物，其所有權人為被告等人及東普公司（現為萬鴻公司），故系爭A區空間內所劃設之停車位，係保留予被告等人及東普公司（現為萬鴻公司）共有及使用，未開放住戶承購或使用，被告等人就系爭停車位自有所有權。㈡縱認系爭停車位為全體區分所有權人共有，被告與其他住戶間已就系爭A區空間成立分管契約，由被告等人及東普公司（現為萬鴻公司）享有專用權： 1.系爭社區興建之初，東普公司與住戶簽訂之系爭買賣契約第1條約定買賣標示範圍為：「其面積包括室內、梯間、走道、陽（平）台，花台、雨遮、中繼水箱室及地下室梯間、水箱、配電室、機械房、機車停車場、公共走道、幫浦室與屋頂突出物...」等區域，一般住戶所買受之公共設施標的並未包括「汽車停車位」。 2.依系爭買賣契約第2條約定，地下1樓汽車停車位係由地下室1樓商場即被告等人及東普公司單獨管理使用，地下2、3樓停車位則出售予各住戶所有，欲使用汽車停車位之住戶，須另向東普公司購買汽車停車位，有購買汽車停車位者，取得系爭5514建號公共設施較多之持分，表彰其對於汽車停車位面積持分之所有權，而未購買汽車停車位者，並無取得汽車停車空間面積之持分，亦不得要求任何權利及補償金。被告等人所有系爭地下1樓之建物面積為1100.65平方公尺，公共設施面積為1740.37平方公尺，建物公設比例高達61％，遠高於「未買受停車位」住戶之建物公設比例27-29％，亦高於「買受單個停車位」住戶之建物公設比例43-44％。 3.20餘年來，系爭社區住戶對於被告等人及東普公司（後手為萬鴻公司）使用、收益地下1樓停車位均未予干涉，原告於提起本件訴訟前，仍持續向被告等人收取系爭停車位之清潔費及管理費。 4.系爭6045、7454建號93年間遭拍賣時，債權人曾向系爭社區當時管理委員會查詢系爭6045、7454建號建物車位配置圖並陳報法院，當時系爭社區之管理委員會即將位於地下1樓系爭A區空間半數停車位，列入系爭6045、7454建號建物所有權人（斯時為俊傑公司）之管領範圍。 5.89年間象神颱風、90年間納莉颱風來襲，系爭社區地下1 樓淹水，導致系爭停車位上方的消防泡沫設施迴路故障，原告乃發函要求訴外人嘉陽公司（顏春源，即系爭7455建號所有權人之一）修繕。㈢被告係基於系爭停車位之所有權人暨合法使用權人之地位，共同有使用系爭停車位並收取租金，非無權占有，亦非無法律上原因而受有利益。縱認被告對於系爭停車位為無權占有，但被告並非一人單獨管理使用系爭停車位，僅係受系爭7455建號建物之全體區分所有權人共21人（如附表所示）委託，代為處理出租及管理收益，再按應有部分比例將所得利益分配予其他共有人，故被告僅須於其應有部分1367/10000比例內負不當得利返還責任。㈣聲明為： 1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、法官協同兩造整理本件不爭執事項如下（見本院卷三第152-153頁）：㈠系爭社區係由系爭社區建物組成之社區，原告為系爭社區住戶依公寓條例成立之管理組織。㈡系爭地下1樓使用執照竣工平面圖即如附圖所示。如附圖B1 、C1與C2部分空間編有獨立建號，分別屬系爭7455、6045、7454建號建物所有權人專有。系爭A區空間與系爭社區其他各樓層的公共設施即共用部分，合編為5514建號登記。㈢系爭A區空間之測量成果圖如本院卷一第247頁。㈣原告主張請求騰空返還及占用之系爭停車位，面積共285.56平方公尺。㈤系爭社區建物所在基地原地主為被告及顏春裕、顏春景、顏春源、顏春波、許美文、吳金渡、顏黃玉英、高恒得、顏春昇、唐維麟、張顏翠碧、唐維銘、林黃阿祝等14人，曾於81年12月間與東普公司簽定系爭合建契約（如本院卷一第58-64頁被證1）。㈥被告提出其上記載「匯普世貿名人廣場大廈房屋預定買賣契約」字樣之預售契約書影本（被證3，本院卷一第69-107頁）。㈦被告等人於90年10月24日與俊傑公司簽立世貿名人廣場共同使用停車空間分管協議書（被證2，本院卷一第65-68頁）。㈧系爭社區規約如原證2（本院卷一第37-45頁）所示。㈨起訴狀繕本於107年8月27日送達被告（見本院卷一第52頁）。四、得心證之理由：㈠原告依民法第767條第1項前段、中段、公寓條例第9條第4項規定及系爭社區規約第22條第1項第3款約定，請求被告騰空並返還系爭停車位，有無理由？ 1.按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；約定共用部分係指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，公寓條例第3條第3款、第4款、第5款分別定有明文。 2.系爭停車位是否為系爭7455建號建物共有人之專有部分，而非屬系爭社區全體區分所有權人共有之共用部分？ ⑴查系爭A區空間與系爭社區其他樓層的公共設施同屬系爭5514建號，為系爭社區全體區分所有權人共同所有之共用部分，有建物登記謄本、建物測量成果圖在卷可稽（見本院卷一第225-252頁），被告抗辯座落系爭A區空間之系爭停車位，為系爭7455建號建物共有人即其與附表所示共21人共有云云，並不可採。 ⑵被告雖主張依系爭合建契約第3條第1款第1項約定，系爭地下1樓之商場及停車空間，由地主及建商各按52％、48％比例取得所有權，且地主及建商共有之公共設施面積，自系爭社區85年完工起至88年間分割後均相同，足認系爭A區空間僅屬渠等分別共有，而未與其他區分所有權人分別共有云云。然系爭合建契約僅屬被告及其他地主與建商東普公司間之債權契約，非必然等同被告實際上取得之物權權利範圍，不能作為證明系爭停車位所有權歸屬之憑據。又同樣所有權範圍內作合併或分割，應有部分比例本即會相同，尚無由以此推認系爭A區空間為被告、其他地主與建商享有完全獨佔之所有權。再者，依被告自承，系爭地下1樓初始劃分為兩筆建號，即6045號、6046號，被告及其他地主應有部分均為5200 /10000，東普公司應有部分均為4800/10000，渠等共有系爭5514建號公共設施應有部分則分別為2513/80000、9338/80000（見本院卷三第98頁），可見斯時被告及其他地主與建商就系爭5514建號公共設施應有部分之比例，顯非52％、48％，是其執此主張系爭地下1樓之商場及停車空間（含系爭停車位），依系爭合建契約約定，由地主及建商各按52％、48％比例取得所有權云云，顯無足採。 ⑶被告固又主張依系爭買賣契約第2條第1項約定，系爭A 區空間內所劃設之停車位，係保留予被告等人及東普公司（現為萬鴻公司）共有及使用，未開放住戶承購或使用，渠等就系爭停車位自有所有權云云。惟依該條款「本大廈附建之停車空間，地下室一樓停車空間屬地下室一樓商場單獨管理使用」之用語（見本院卷一第71頁），可見地下室一樓商場建物（即系爭7455、6045、7454建號建物）之所有權人，顯無地下室一樓停車空間之「所有權」，否則即無特別約明管理使用權限之必要，是被告以此抗辯為系爭停車位所有權人云云，亦不可採。⑷綜上，系爭停車位應屬系爭社區全體區分所有權人共有之共用部分，非系爭7455建號建物共有人即被告與附表所示其餘20人共有之專有部分。 3.被告與系爭社區其他住戶間，是否就系爭A區空間成立分管契約，由被告等人及東普公司（現為萬鴻公司）享有專用權？ ⑴按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633號民事判決意旨參照）。次按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束（最高法院99年度台上字第1191號民事判決意旨參照）。再按我國區分所有建築物不動產交易實務上，以預售方式為房屋買賣者，對於建物地下層停車空位之取得，通常係由欲取得停車位使用權之人，另支付車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立「分管約定」，即將「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。即公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停車空間之使用權出賣與特定人。故此項預立分管契約之效力，當於其後建物完成，共有關係確定成立時，即發生效力。依兩造不爭執之東普公司與系爭社區建物所在基地原地主為被告等人於81年12月23日簽訂之系爭合建契約第3條約定：「房屋部份：1.興建地上十七─二十五層地下三層，則按甲方（地主）提供土地之可興建總樓地板實坪面積及騎樓設計面積立體分配方式，樓上層及地下一、二層，甲方分得百分之五十二，乙方（建設公司）分得百分之四十八（地下一層為商場，地下二、三層為停車場使用），地下三層甲方分取百分之二十五，乙方分取百分之七十五。...土地部份：1.甲、乙雙方各按房屋及車位分配比例計算取得，並依土地法規規定，辦理登記...」等語（見本院卷一第58-59頁）；黃遇雄於82年6月14日與東普公司簽訂系爭買賣契約第2條（停車空間約定）約定：「㈠本大廈附建之停車空間，地下室一樓停車位空間屬地下室一樓商場單獨管理使用。地下室二層圖示機車停車空間（如附表五）屬本大廈所有住戶共同管理使用。㈡地下室二、三樓停車空間特別規劃之汽車空間持分限由本大廈承購戶選擇購買，未承購汽車停車空間持分者，自願放棄汽車停車空間之使用權...並對於汽車停車空間之承購者不得要求任何權利及補償金。」等語（見本院卷一第71頁）；及系爭社區建物使用執照竣工圖附圖（見本院卷一第223 頁）之記載，可知系爭合建契約所稱「地下一層之商場」及系爭買賣契約所稱「地下室一樓商場」，係指系爭7455、6045、7454建號建物部分，並由地主即被告等人及建商即東普公司各按52％、48％比例加以分配，其中東普公司分配取得系爭6045、7454建號，被告等人分配取得系爭7455建號。另系爭買賣契約中所謂「地下室一樓停車位空間」，係指位於系爭A區空間內所劃設之停車位。且東普公司於銷售系爭社區建物時，與各承購戶於系爭買賣契約約定，系爭社區建物附建之地下室1樓停車位空間屬地下室1樓商場單獨管理使用，地下室2層圖示機車停車空間屬系爭社區建物所有住戶共同管理使用，地下室2、3樓停車空間由承購汽車停車空間持分之住戶使用，未承購汽車停車空間持分者除放棄使用權外，並不得對汽車停車空間之承購者要求任何權利及補償金。揆諸前開說明，應認系爭社區建物全體區分所有權人間，已就系爭社區建物地下室1、2、3樓汽車停車空間及地下室2層機車停車空間合意成立分管契約，並具有拘束系爭社區建物全體區分所有權人之效力。 ⑵惟按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號民事判例意旨參照）。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號、99年度台上字第1421號民事判決意旨參照）。觀諸系爭7455、6045、7454建號建物於建造完成時，其建物所有權狀及建物登記謄本上均記載主要用途為「商業用」（見本院卷二第56、52、54頁），及系爭買賣契約第2條載明：「㈠本大廈附建之停車空間，地下室一樓停車位空間屬地下室一樓商場單獨管理使用。地下室二層圖示機車停車空間（如附表五）屬本大廈所有住戶共同管理使用。㈡地下室二、三樓停車空間特別規劃之汽車空間持分限由本大廈承購戶選擇購買...」等語（見本院卷一第71頁），佐以被告自承「經查，當時之建設公司即訴外人東普建設股份有限公司（下稱東普公司），將系爭社區『地下一樓』規劃為『商場』，整層建物包含店鋪、辦公室、儲藏室及汽車停車空間，A區汽車停車空間保留予商場顧客使用；另將『地下二、三樓』規劃為『停車空間』，開放住戶按需求各別承購汽車停車位」等語（見本院卷二第111頁），可知建商原規劃於系爭地下1樓經營「商場」，為使前來購物消費之消費者所駕駛車輛有停車空間可停放，並為避免外來車輛與系爭社區住戶車輛混雜，造成管理上不便，而與系爭社區建物承購戶約定，將屬系爭社區建物之共同使用部分即系爭5514建號中之系爭地下1樓停車空間由地下室1樓商場單獨管理使用。倘系爭地下1樓未作為商場使用，則系爭買賣契約第2條約定之目的即不存在。本諸誠信原則原具有之衡平機能及對契約規整之機能，解釋上應認系爭買賣契約第2條關於「本大廈附建之停車空間，地下室一樓停車位空間屬地下室一樓商場單獨管理使用」之約定，係附解除條件之法律行為，亦即倘系爭地下1樓未作為商場使用，則前開約定依民法第99條第2項規定，自後失其效力，庶符誠信原則所蘊涵之公平理念及契約正義。查黃秋來於另案陳稱自拍定取得系爭6045、7454建號建物所有權後即閒置不用，並未實際經營商場或出租第三人經營商場使用，係將系爭停車位出租予非系爭社區建物居民使用等語（見本院106年度重訴字第52號卷第207頁、臺灣高等法院106年度重上字第593 號卷第232頁），被告則稱：系爭地下1樓有時會出租給商場使用，如果有出租，系爭7455建號就會作為商場的辦公室使用（見本院卷三第152頁），則前揭解除條件於黃秋來、被告等人未將系爭6045、7454、7455建號建物作為商場使用時即已成就，系爭買賣契約第2條關於「本大廈附建之停車空間，地下室一樓停車位空間屬地下室一樓商場單獨管理使用」之約定，自解除條件成就後失其效力，系爭社區建物全體區分所有權人不再受系爭分管契約之拘束。 ⑶被告雖主張系爭買賣契約第2條並未定有「商場使用」之期限，亦未有「地下一樓如未於何期限內作為商場使用，分管約定即失效」等語句，與一般「解除條件」之約定有違，且系爭6045、7454、7455建號建物迄今使用執照上均屬商場、辦公室等用途，土地登記主要用途為：商業用，隨時可出租作為商場使用，不應將分管約定之解除條件是否成就，全繫屬於承租人是否繼續承租之事實云云。然系爭買賣契約第2條已明文「地下室一樓停車位空間屬地下室一樓『商場』單獨管理使用」，詳如前述，可見系爭社區全體住戶達成之分管協議，係以系爭地下1樓建物（即系爭6045、7454、7455建號）作為「商場」使用，做為系爭A區空間供系爭地下1樓建物專用之前提，至系爭地下1樓建物（即系爭6045、7454 、7455建號）未作為商場使用時，解除條件即為成就，分管契約失其效力，系爭A區空間即回歸系爭社區全體住戶共同管理使用收益。若不如此解釋，系爭地下1樓建物（即系爭6045、7454、7455建號）所有權人取得系爭A區空間分管權利後，即消極不予出租，逕將系爭A區空間內之停車位私自出租牟利，其餘住戶在分管契約目的不達之情形下，卻永久失其管領收益權利，亦不符事理之平。故被告此部分所辯，亦不可採。 ⑷綜上，被告與系爭社區其他住戶間固就系爭A區空間成立分管契約，惟該分管契約業因解除條件成就而失其效力，對被告及系爭社區建物全體區分所有權人即不生拘束力。 4.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。公寓條例第10條第2 項著有明文。又系爭社區規約第22條第1項第3款規定：「住戶違反公寓大廈管理條例第9條第2項之規定，對共同部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求賠償。」等語（見原審調解卷第31頁）。承前所述，系爭分管契約對被告及系爭社區建物全體區分所有權人既不生拘束力，則被告於前述解除條件成就後繼續占有使用系爭停車位，即屬無權占有。原告依公寓條例及前揭社區規約約定，對於共用部分既有管理權限，則原告請求被告騰空返還系爭停車位，尚屬有據。㈡原告依不當得利、公寓條例第9條第4項規定及系爭社區規約第22條第1項第3款約定，請求被告給付102年9月起至107 年8月止，共60個月相當於租金之不當得利，共計1,317,373元本息，有無理由？ 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成土地所有權人之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨可資參照）。查黃秋來取得系爭6045、7454建號建物係94年8月25日（見本院卷二第67、73頁），又黃秋來於拍定取得系爭6045、7454建號建物所有權後即閒置不用，未實際經營商場或出租第三人經營商場使用，系爭分管契約因解除條件成就，對被告及系爭社區建物全體區分所有權人不生拘束力，已如前述，則94年8月25 日後占有使用系爭停車位，自構成不當得利。 2.查被告於本件最早提出之答辯狀，對原告主張系爭停車位遭其佔用乙節稱「被告係有權占有系爭停車位」、「被告有權占用系爭停車位係基於系爭地主建商分管契約書」、「被告係基於合建契約取得地下一層之商場及停車空間，並與俊傑公司協議停車位使用，是被告並非無法律上之原因而使用系爭停車位」等語（見本院卷一第54、55頁），堪認就其占用系爭停車位之事實已為自認。被告雖嗣後改稱系爭停車位係其受系爭7455建號建物之全體區分所有權人共21人（如附表所示）委託，代為處理出租及管理收益云云（見本院卷一第174、175、180頁），然為原告所不同意（見本院卷二第48-49頁），被告固再提出開立予其所指該20人（或其代理人）之支票以為證（見本院卷二第246-248頁），然此僅為被告曾經書立票據之證明，無法排臨訟製作之可能，尚無由以此證明確已交付款項，且與黃秋來於另案不爭執除其占用之停車位外，系爭A區空間尚設有其他停車位，均為顏紀雄占有使用等語亦不相符（見臺灣高等法院106年度重上字第593號判決第7頁第8至9 行），是應認被告所舉證明方法不足以推翻原先所為自認，仍應依其自認，認系爭停車位確為被告占有使用。至被告雖突於108年12月11日言詞辯論期日提出書狀，請求傳喚系爭7455建號共有人高恒得、林斐雲，欲證明系爭停車位非其單獨管理使用（見本院卷三第160-161頁），然被告早於108年4月16日改稱系爭停車位係其受系爭7455建號建物21位共有人委託代為管理後，即遭原告於同年月30日具狀否認（見本院卷二第191頁），該爭點斯時即已浮現，被告復於同年5月20日列出該21人之姓名（見本院卷二第225-226頁），可見其於最終言詞辯論期日之半年前，已知悉此證據調查方法；又本院已於108年12月11日庭期通知記載擬於該次期日終結言詞辯論程序，如尚有證據提出或聲請調查，應於108年12月6日前提出，逾期將生失權效，本院將不予審酌，該通知並早於108年11月21日送達被告（見本院卷三第42頁），被告衡無未能依期提出之困難或障礙，是其逾時提出，難認無重大過失，亦有礙訴訟終結，應予駁回，以符公益及對造程序權益，附此敘明。3.再按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設。再按土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另依土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價而言。本院審酌系爭停車位所坐落土地為新北市○○區○○段000地號（下稱系爭265地號土地），係系爭社區建物即門牌號碼新北市○○區○○路0段000○000○000號之公共設施，而前開建物為地下3層至24層樓之鋼骨鋼筋混凝土造建物，有新北市汐止地政事務所建物測量成果圖、系爭5514建號建物登記第二類謄本之記載可稽（見本院106年度重訴字第52號卷第96頁、台灣高等法院106年度重上字第593號卷第131頁），附近大樓林立、商家眾多、交通便捷、生活機能佳，亦有系爭社區建物周遭地圖、街景圖在卷可參（見台灣高等法院106年度重上字第593號卷第272-286 頁）。是依系爭停車位土地之位置、工商繁榮程度、利用基地之經濟價值及被上訴人出租所得利益等，本院認原告請求相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價總額年息8％計算，尚為允當。查，系爭停車位坐落之系爭265地號土地102年1月、105年1月、107年1月之公告地價雖分別為12,760元/㎡、17,032元/㎡、16,144元/㎡，惟105年1 月、107年1月之申報地價為13,626元/㎡、12,915元/㎡等情，有前開土地公告地價及申報地價資料附卷可參（見本院卷一第156、157頁），顯見105年1月、107年1月申報地價均係按公告地價之80％計算。依此計算，系爭265地號土地102年1月之申報地價應為10,208元/㎡（計算式：12,760×80％＝10,208）；另105年1月之申報地價為13,626 元/㎡；107年1月之申報地價為12,915元/㎡。又系爭停車位之面積共計285.56㎡，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣）。是原告得請求被告返還自102年9月至107年8月之不當得利金額共計1,363,393元【計算式：(1)102年9月至104年12月31日共計544,133元〔10,208元/㎡×285.56㎡×8 ％÷12×（4＋24）＝544,133元，元以下四捨五入〕；(2 )105年1月1日至106年12月31日共計622,566元〔13,626元/㎡×285.56㎡×8％×2＝622,566元，元以下四捨五入〕；(3)107年1月1日至107年8月31日共計196,694元〔12,915元/㎡×285.56㎡×8％÷12×8＝196,694元，元以下四捨五入〕；(4)544,133元＋622,566元＋196,694元＝1,363,393元】。原告請求之金額既未逾上開數額，自應准許。 4.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對被告所為請求，係以支付金錢為標的，兩造均不爭執起訴狀繕本於107年8月27日送達被告（見不爭執事項㈨）。是原告此部分併請求自起訴狀繕本送達翌日即107年8月28日起至清償日止，按週年利率5％計算利息，自屬有據，應予准許。五、從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、不當得利、公寓條例第9條第4項規定及系爭社區規約第22條第1項第3款約定，請求㈠被告應將如附圖所示A區編號31至50之停車位騰空返還予系爭社區全體區分所有權人；㈡被告應給付原告1,317,373元，及自107年8月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。八、據上論結，原告之訴為有理由，依法判決如主文。中華民國 108 年 12 月 31 日民事第一庭法官謝佳純以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 109 年 1 月 2 日書記官鄭伊汝

臺灣士林地方法院107年度訴字第1295號

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