107年度訴字第150號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：107 年 05 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第150號原　　　告　黃泰倫訴訟代理人　陳守文律師複　代理人　郭千華律師被　　　告　蓮園建設股份有限公司法定代理人　郭家凰訴訟代理人　莊志成律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107 年5 月14日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾貳萬元，及其中新臺幣壹萬伍仟元自民國一零六年十一月二十七日起、其餘新臺幣壹佰柒拾萬伍仟元自本判決確定之日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：兩造於民國104 年8 月9 日簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定由伊以新臺幣（下同）3410萬元向被告買受坐落臺北市○○區○○段0 ○段00000○ 000 地號土地上「森濤苑」預售屋建案中編號D 棟2 樓房屋、編號B3-41 號車位及其基地應有部分（下合稱系爭房地），嗣伊交付房屋價款513 萬元（交付時間、名稱、金額如附表所示）後，因故未依被告通知給付第二期至第五期價款，經被告於106 年8 月10日解除系爭契約，並依系爭買賣契約第25條第4 項約定（下稱系爭約款）沒收以系爭契約價金15% 計算之違約金。惟被告未於簽訂系爭契約前給予伊合理審閱期間，又逕以定型化約款之方式將違約金數額定為房地總價款15％，而未保留空白給予伊磋商機會，牴觸內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之「應記載事項」（下稱系爭應記載事項）第24條第4 款規定，系爭約款不構成系爭契約之內容，兩造間即無違約金之約定，且系爭約款亦違反誠實信用原則，及顯有對伊不利之情形，即屬無效。況被告沒收之違約金數額亦屬過高，應酌減至零元始為公平等情，爰依民法第179 條、第259 條第1 款規定，請求法院擇一為有利之判決，並聲明：㈠被告應給付原告513 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：原告自104 年8 月9 日攜回契約審閱本，至兩造於同年10月6 日簽約已超過50日，已給予原告合理審閱期間；系爭應記載事項第24條第4 款規定僅限制賣方得沒收之金額不得超過房地總價款15% ，系爭約款由伊預先訂為15% 並無違反該規定而無效，且若原告依系爭契約第25條第3 項約定解除買賣契約時亦得請求伊賠償以系爭契約價金15 %計算之違約金，並未顯失公平；系爭約款既未違反系爭應記載事項第24條第4 款之限制，且伊因原告違約所受之損失以違約金彌補尚有不足，無違約金過高之情形等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷㈠第233頁）：㈠、兩造簽訂系爭契約，約定原告以3410萬元向被告買受系爭房地。㈡、原告已交付買賣價金513 萬元（交付時間、名稱、金額如附表所示）。㈢、原告未依被告通知繳納第2 期至第5 期之應繳價款。㈣、兩造所用書證之形式真正。四、本件應審究者為㈠原告依民法第179 條規定，訴請被告返還已付買賣價款513 萬元，是否有據？㈡如否，原告依民法第259 條第1 款規定，訴請被告返還已付買賣價款513 萬元，有無理由？茲分別論述如下：㈠、原告依民法第179 條規定，訴請被告返還已付買賣價款513 萬元，是否有據？ ⒈依系爭契約第8 條第1 項「付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細表…於接到乙方（即被告）掛號繳款通知後七日內自行向乙方指定繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數一次繳清。」、第25條第4 項「甲方（即原告）違反有關『付款條件及方式』之規定者，乙方得沒收依房地總價款百分之15計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」（見本院卷㈠第24、40頁）以觀，可知原告應按被告通知繳納各期應付價款；如未履行，被告得解除契約，並可請求原告賠償違約金。又，原告無故未依被告通知繳納第2期至第5期之應繳價款，經被告於 106年8月10日以存證信函解除系爭契約，有卷附存證信函可憑（見本院卷㈠第205至213頁、第115至117頁），並為兩造所不爭執（見本院卷㈠第233、234頁），堪認系爭契約業於106年8月10日經被告合法解除，原告並應依系爭契約第25條第4項約定（即系爭約款）賠償被告違約金。 ⒉原告雖以系爭約款不構成系爭契約之內容，亦有無效之情事為由，主張伊無庸賠償被告違約金云云。但查：㈠、關於原告主張被告未給予合理審閱期間，依消費者保護法第11條之1 第3 項規定，系爭約款不構成系爭契約之內容部分： ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1 第1 項、第3 項分別定有明文。又內政部依本條第4 項之授權，公告預售屋買賣之定型化契約審閱期間不得少於5 日（系爭應記載事項第1 條規定參照）。 ⒉觀諸卷附系爭契約及各該附件最末日期欄均記載為104年10月6日（見本院卷㈠第45、63、 66、70、99、104 、107 頁）；又原告本於104 年7 月31日以編號A3541 房屋買賣預訂單與被告約定於同年8 月5 日就系爭房地簽訂買賣契約書，惟該日並未簽約，嗣於同年月9 日另以編號A3542 號房屋買賣預訂單改定於同年月15日再行簽約（下稱系爭預訂單），最終則以編號A3552 號房屋買賣預訂單變更簽約日期為同年10月6 日乙情，有卷附房地買賣預訂單可憑（見本院卷㈠第245 至247 頁），並與原告105 年12月13日存證信函「主旨：謹代當事人黃泰倫發函，以本函作為解除貴公司（即被告）與黃泰倫間民國104 年10月6 日房地預定買賣契約書之意思表示…說明：二、茲據當事人委稱：『１、本人於民國104 年10月6 日與蓮園建設股份有限公司簽訂房地預定買賣契約書…』」（見本院卷㈠第110 至114 頁），載明兩造簽訂系爭契約日期即為104 年10月6 日之意旨等情綜合以觀，堪認兩造並非於原告主張之104 年8 月9 日簽訂系爭契約，而係於104 年10月6 日；又，被告已於104 年8 月9 日交付原告契約審閱本乙情，為原告所是認（見本院卷㈠第235 頁），核與系爭契約第1 條「本契約於中華民國104 年8 月9 日經甲方（即原告）攜回審閱58日。（契約審閱期間至少5 日）」（並經原告於緊鄰該條文字之甲方簽章欄內簽名及蓋章（見本院卷㈠第18頁）之意旨相符，足見被告已於104年8月9日交付系爭契約供原告審閱，迄兩造104年10月6日簽訂系爭契約止，審閱期間已逾5日甚明。 ⒊原告固主張伊於104 年8 月10日至同年月10月8 日間已陸續支付被告系爭房地價款，可見兩造於104 年8 月9 日被告交付契約審閱本當日即完成簽約云云。然參以系爭預訂單已約明買賣標的物及價金（見本院卷㈠第247頁），雖關於施工期限、產權移轉及稅負負擔及違約處罰等重要事項，猶待兩造簽訂買賣協議書以約定之，而於預約約定欄第4點約定兩造應於104年10月6日簽訂系爭契約（本約），故系爭預訂單僅屬預約之性質，惟兩造就系爭契約標的物及價金既已經由系爭預訂單達成合意，足認原告係依該合意於附表所示日期交付各期價款，並於104年10月6日方與被告簽訂系爭契約，自難僅憑原告自104年8月10日起即開始支付部分價款，即可謂兩造已於104年8月9日簽訂系爭契約。 ⒋原告再主張其於104 年8 月9 日取得契約審閱本前，已依被告要求於104 年7 月31日以刷卡方式交付預約保留款30萬元（已於104 年8 月10日後退還），被告並以告知其如日後反悔不買，將予沒收之方式，不當限制其契約審閱權之行使云云。然原告於104 年7 月31日刷卡交付預約保留款後，曾兩度與被告變更簽約時間（原為104 年8 月9 日，後變更為同年月15日，再延長至104 年10月6 日）乙情，已如前述，足見原告仍保有締約與否之權限，其意思自由並未因其交付預約保留款受到限制，即難認原告無法因此享受審閱期間之利益。 ⒌依上說明，被告自104 年8 月9 日交付原告契約審閱本起，迄同年10月6 日簽訂系爭契約之日止，已給予原告58日審閱期間，遠逾前揭法規及內政部規範之日數。則原告主張被告未給予合理審閱期間，系爭約款不構成系爭契約之內容云云，為不可採。㈡、關於原告主張被告未就系爭約款給予伊磋商機會，違反消費者保護法第17條第4 項、系爭應記載事項第24條第4 款規定，系爭約款屬無效，且依消費者保護法第17條第5 項規定，兩造即無違約金之約定部分： ⒈按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。消費者保護法第17條第1 項、第4 項、第5 項分別定有明文。 ⒉系爭應記載事項第24條係有關違約之處罰，第1 至3 款分別規範賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定時，買方得解除契約，賣方應將買方已繳之房地價款併同遲延利息退還予買方，並賠償房地總價款百分之__（不得低於百分之15）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限；第4 款則在規範買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收比照前開規定之違約金；第5 款並規定買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。則由系爭應記載事項第24條第4 款前後規定內容之體系以觀，可知系爭應記載事項第24條旨在授權主管機關得就違約金數額之上限（以房屋總價款百分之15或已繳價款取其低者）加以限制；至於違約金數額之多寡，如未經當事人磋商，而係由企業經營者以定型化契約條款制定之情形，若即解為無效，因企業經營者亦不得請求其他損害賠償，對企業經營者顯屬不公平，致生鼓勵消費者違約之疑慮，要與系爭應記載事項第24條第4 款之規範意旨不符；且如採違約金數額未使用個別磋商條款即屬無效之見解，系爭應記載事項第24條第3 款亦應採同一之解釋，買方（消費者）於賣方（企業經營者）違約時，亦不得請求賣方賠償違約金及損害賠償，對買方亦非屬有利，況違約金如有過高，法院亦得本於職權酌減之；縱使企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第17條第1 項公告之應記載或不得記載事項者，主管機關得依同法第56條之1 加以裁罰，惟該條規定亦無使違約金約定歸於無效之意思，否則無庸於裁罰前先有令其改正之必要。是以，企業經營者以定型化契約條款制定具體違約金之數額，超過房屋總價款百分之15部分，或約定不以已繳價款為限者，該部分始屬無效；如無該情形，仍應屬有效。 ⒊準此以觀，系爭約款「甲方（即原告）違反有關『付款條件及方式』之規定者，乙方（即被告）得沒收依房地總價款15% 計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」（見本院卷㈠第40頁），雖係由被告預先擬定，惟其預定之違約金數額並未逾系爭應記載事項第24條第4 款所設之限制，揆諸前開說明，該約款仍屬有效。原告主張系爭約款所定違約金數額未經兩造磋商屬無效云云，尚不足採。㈢、關於原告主張系爭約款牴觸個別磋商條款，依消費者保護法第15條規定屬無效部分： ⒈按定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。消費者保護法第15條定有明文。 ⒉原告雖主張系爭應記載事項第24條第4 款為個別磋商條款，雖未記載於契約，仍依消費者保護法第17條第5 項構成契約之內容，系爭約款牴觸該個別磋商條款約定，自屬無效云云。惟系爭應記載事項第24條第4 款規定僅屬主管機關就預售屋出賣人於買受人違反付款條件及方式時請求賠償違約金之限制，且縱使企業經營者未就違約金數額與消費者磋商，而以定型化契約條款預先擬定，亦非屬無效，業如前陳，本件兩造就違約金數額尚無個別磋商之情形，系爭約款即無牴觸個別磋商條款可言，故原告以系爭約款牴觸個別磋商條款為由，主張系爭約款依消費者保護法第15條規定屬無效云云，仍不可採。㈣、關於原告主張系爭約款違反誠信原則，對伊顯有不利之情形，依消費者保護法第12條第1 項規定而無效部分： ⒈按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：四、其他顯有不利於消費者之情形者。消費者保護法第12條第1 項、第2 項第1 款及同法施行細則第14條第4 款定有明文。 ⒉原告雖主張被告擬定系爭約款，未依系爭應記載事項第24條第4 款規定給予原告磋商之機會，剝奪原告磋商違約金數額之權利，顯然不利於作為消費者之原告云云。然系爭約款並不因此而無效，業如前陳，且依系爭契約第25條：「一、乙方（即被告）違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，甲方（即原告）得解除本契約。二、乙方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為乙方違約，甲方得依法解除契約。三、甲方依第1款或第2款解除契約時，乙方除應將甲方已繳之房地價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款15%之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。四、甲方違反有關「付款條件及方式」之規定者，乙方得沒收依房地總價款15%計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。五、買賣雙方當事人除依前2款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」（見本院卷㈠第40頁），核無違反系爭應記載事項第24條規定之違約金限制，並無顯然過高之情形，且兩造就被告違約時，亦約明原告得解除契約，被告除應退還原告已繳價款外，並應賠償房地總價款15%之違約金（不得超過已繳價款），足見系爭契約第25條約定兩造於違約時應支付之違約金金額相同，並無特別加重原告責任而減輕被告責任之情形，雖對照系爭應記載事項第24條第3款、第4款規定，該違約金數額之比率對於被告為最低金額，對於原告為最高金額，但契約條款對當事人一造是否違反平等互惠原則，應視契約約款本身內容定之，系爭應記載事項第24條第3款、第4款有關違約金數額賠償比率之規定，僅屬主管機關對於企業經營者擬定預售屋定型化契約條款所為之事前管制，尚非屬契約約款本身，尚難以所設定之違約金比率於行政管制上之高低，即遽認系爭約款有顯然不利於消費者之情形。故系爭約款並未顯然不利於原告，當無從推定有違反平等互惠原則、顯失公平之情形，原告主張系爭約款違反消費者保護法第12條第1項規定而無效云云，仍屬無據，不足為取。 ⒊惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。又，當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216 條第1 項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院105 年度台上字第2289號民事判決參照）。系爭約款構成系爭契約之內容，且不具備無效之事由，已如前述，又該約款所約定之違約金為損害賠償預定性質，為兩造所不爭執（見本院卷㈠第202至203頁），惟參酌兩造簽訂系爭買賣契約之104年間，被告所屬之不動產投資開發、興建及租售業同業利潤標準淨利率為10%，有卷附104年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準、稅務申報書可考（見本院卷㈠第265、 267頁），堪認被告因解除系爭買賣契約受有按約定價金3410萬元百分之10計算之損害即341萬元（計算式：00000000×10%＝0000000）。被告雖抗辯因出售系爭房地，應支付買賣價金6%與創意家行銷股份有限公司，並提出廣告合約書為據（見本院卷㈠第216至 221頁），惟此核屬被告售屋之營業費用，於計算淨利時即已扣除，於認定被告因解約所受之損害時自不得重複計入。至原告主張系爭契約解除後，被告可簡省為處理過戶、點交等事宜所需支出之人事、勞務費用及規費，並得繼續轉售房屋獲有利益，即未受有損害，伊亦未曾使用系爭房地，應將違約金酌減至零云云。惟上開人事、勞務費用及規費，核屬營業費用之一部，於審酌被告可獲利潤時已經扣除；而被告為建設公司，其興建房屋目的在於銷售以獲取利潤，而非取得房地所有權，自不應其仍保有系爭房地所有權逕認其未受有損害；而原告未曾使用系爭房地乃因其無故不依約定付款條件付款，致系爭契約遭被告解除之當然結果，自不得將此部分之不利益歸由被告負擔。故本院綜合原告前開違約情節、被告所受損害情形，並審酌被告為專業建設公司、原告為一般消費者、本件屬預售屋買賣且系爭房地尚未另行轉售、報載104 年至106年間臺北市住宅房價變化（見本院卷㈡第128頁）等各種情狀，認本件違約金尚屬過高，應核減為系爭契約房地買賣總價款10%即341萬元為適當，是被告依系爭契約第25條第4款約定，沒入已支付價金341萬元作為違約金，應屬有據。 ⒋又，被告於解除系爭契約時，依系爭契約第25條第4 項約定，僅沒收原告已繳價金513 萬元中之511 萬5000元作為違約金（見本院卷㈠115 至117 頁），則其餘已繳價金1 萬5000元（計算式：0000000-00 00000＝15000 ），因系爭契約解除，被告即無繼續保有之法律上原因；而原告應賠償被告之違約金既經酌減為341 萬元、則被告沒收作為違約金之已支付價金（511 萬5000元），扣除前開違約金（341 萬元）後之金額170 萬5000元（計算式：0000000-0000000 ＝1705000 ），亦屬無法律上原因而受有利益，自均應返還予原告。故原告依民法第179 條規定，請求被告應返還172 萬元（計算式：15000 ＋0000000 ＝1720000），核屬有據，應予准許。 ⒌末按依民法第252 條規定，請求法院酌減違約金，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院98年度台上字第501 號民事判決意旨參照）。準此，原告前開關於違約金部分之不當得利返還請求權，於本判決確定時始發生，即被告於本判決確定翌日起始負給付遲延之責任。準此，原告請求被告就上開應返還之價金1 萬5000元，加計自起訴狀繕本送達翌日即106 年11月27日（送達證書見本院卷㈠121 頁）起，另就溢收之違約金170 萬5000元，加計自本判決確定之日起，均至清償日止按年息5%計算之利息，核屬有據，至原告逾此所為之請求，即屬無據，應予駁回。㈡、原告依民法第259 條第1 款規定，訴請被告返還已付買賣價款513 萬元，有無理由？本件原告以單一聲明請求法院就民法第259 條第1 款及第179 條規定擇一為同一目的之判決（見本院卷㈡第68頁），本院既認原告依不當得利之請求為有理由，即無庸再就其民法第259 條第1 款規定部分為論斷，併此敘明。五、從而，原告依民法第179 條規定，訴請被告給付伊172 萬元，及其中1 萬5000元自106 年11月27日起，其餘170 萬5000元自本判決確定翌日起，均至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾該範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不如逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。中華民國 107 年 5 月 31 日民事第五庭法官許碧惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 107 年 5 月 31 日書記官簡吟倫附表：（金額單位均為新臺幣） ┌──┬─────┬─────┬─────┐ │編號│ 日期 │ 名稱 │ 金額 │ ├──┼─────┼─────┼─────┤ │ １ │104/08/10 │ 訂金 │ 69萬元 │ ├──┼─────┼─────┼─────┤ │ ２ │104/08/18 │ 簽約金 │ 272萬元 │ ├──┼─────┼─────┼─────┤ │ ３ │104/10/06 │ 簽約金 │ 69萬元 │ ├──┼─────┼─────┼─────┤ │ ４ │104/10/08 │第１期價款│ 103萬元 │ ├──┴─────┴─────┼─────┤ │ 合計已付價款：│ 513萬元 │ └──────────────┴─────┘

臺灣士林地方法院107年度訴字第150號

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