臺灣士林地方法院107年度訴字第1750號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1750號

原告

朱修明

訴訟代理人

王友正律師

被告

吳佳容

訴訟代理人

葉繼學律師

上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國110年3月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告於起訴後，追加非財產上損害，並更正請求金額為新臺幣（下同）60萬6,793元（見本院卷二第141頁），被告雖表示不同意（見本院卷二第202頁），然核以基於同一漏水事件之基礎事實，先前所調查之證據資料仍可援用，且減縮應受判決事項之聲明，依照民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款之規定，應屬合法，先予敘明。

二、原告起訴主張：伊前於民國107年4月間向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號12樓房屋（下稱系爭房屋），約定價金為新臺幣（下同）1,926萬元，被告保證已將屋內漏水修繕完畢，然經交屋後，原告於裝修期間發覺屋內仍有多處漏水，修繕費用為45萬3,000元，並因此減損價值達45萬3,477元，致使原告多貸款受有3,316元利息損失，且因漏水而損及人格權，受有非財產上損害15萬元，爰請求減少價金，並依照民法第179條、第227條、第227條之1、第195條等規定，請求被告賠償60萬6,793元及遲延利息等語，並聲明：㈠被告應給付原告60萬6,793元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：原告於買賣契約成立時已知系爭房屋先前有漏水情事，伊並未對原告保證漏水不會再次發生，且漏水發生於危險移轉之後，原告又怠為通知視為承認受領之物，況兩造先前已成立協議，原告放棄此部分請求權，伊不負物之瑕疵擔保責任；其次，本件漏水並非發生於買賣契約成立之後，亦無成立不完全給付之餘地，縱認發生於契約成立之後，然屋頂維護乃屬社區管理委員會之職責，而不可歸責於伊；又臺北市土木技師公會鑑定報告所估列之諸多費用並無依據及必要且有計算錯誤之情形，信義不動產估價師聯合事務所不動產估價報告自不得引用該數額等語，資為抗辯，並聲明：

㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

四、兩造不爭執事項（見本院卷一第128頁）：

㈠兩造於107年4月14日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由被告將系爭房屋出售予原告，價金為1,926萬元，且第9條第5項約明「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任」，並於107年5月25日完成交屋（本院卷一第109頁至第115頁）。

㈡被告於系爭契約所附「標的物現況說明書」第12項「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年修復滲漏水」項目，分別勾選「否」、「是」，並說明修復滲漏水位置為「臥室、前陽台」。

㈢原告於系爭契約成立前，知悉系爭房屋有因頂樓漏水而致滲漏水之情形。

㈣被告於系爭契約成立前，曾委任訴外人龍翔工程行進行系爭房屋漏水之修繕，經龍翔工程行提供保固書，並於交付系爭房屋時併同交付前開保固書予原告（本院卷一第87頁）。

㈤原告進行系爭房屋室內裝修後，於107年6月22日發現前陽台外牆及窗框接縫處有滲漏水，並與被告、訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）於同月26日簽立協議書（本院卷一第120頁）。

五、得心證之理由：

㈠被告應負物之瑕疵擔保責任

⒈經查，原告主張系爭房屋有漏水情事，經本院囑託臺北市土木技師公會進行鑑定可知，於現場勘查時該屋內仍有5處滲漏水現象，經比對屋內新作混凝土樓版、上方屋頂防水設施現況、交屋前僱工施作防水修繕資料後，得出因系爭房屋屋齡已逾20年，屋頂防水材因使用年限老化而效能遞減，又受天災地震等影響，產生漏水現象，被告雖曾進行局部修繕，但屋頂有多處雜草生於屋頂未修繕區域，致侵入防水層破壞防水功能，且局部修繕區域亦無覆蓋保護層，導致系爭房屋仍有滲漏水之結論，故滲水、積水原因是被告防水修繕施作未盡完善所致，至於原告於交屋後新裝潢天花板四周平頂吊筋處未發現滲漏狀況，且新作混凝土樓版與屋頂舊有防水設施尚有距離，並未損及防水設備，故漏水不可歸咎於裝潢施工等節，此有該公會109年6月11日北土技字第1092001124號鑑定報告書可憑，是以，系爭房屋迄今仍有漏水現象，本件漏水肇因於被告先前修繕未竟完全，而與原告新裝潢天花板一事並無關係，應堪以認定；又系爭契約第9條第5項約明「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任」（見本院卷一第112頁），為兩造所不爭執如前，顯見兩造已約明被告應對原告保證系爭房屋於交屋時無滲漏水之瑕疵存在，今該屋既存有漏水情事，則原告請求被告負物之瑕疵擔保責任，應屬有據。

⒉其次，被告辯稱從未對原告保證不再漏水云云，然而，系爭契約業已約定被告應就漏水一事負瑕疵擔保責任，已如前述，則系爭房屋既有漏水瑕疵，被告本應依約負責，殆無疑義；至於被告雖舉證人陳品儒之證詞、保固書等件證明未曾保證漏水不再發生，核以龍祥工程行即洪東榮所出具之保固書雖載明防水工程施工完畢，保固兩年（見本院卷一第87頁），而證人即永慶房屋房仲人員陳品儒固證稱：因修繕完畢沒有絕對，才有保固書等語（見本院卷一第142頁），惟陳品儒、證人即永慶房屋房仲人員黃英哲、張富傑均明白證稱：系爭房屋於委託銷售時已發現漏水狀況，嗣於簽訂系爭契約時，漏水處均已修繕完畢，並告知原告此事，標的物現況說明書也記載修繕之事，故買賣時該屋已修繕完畢不會漏水等語（見本院卷一第140頁至第142頁、第150頁至第151頁、第155頁至第156頁），對照標的物現況說明書亦屬相符（見本院卷一第135頁至第136頁），足見系爭房屋於簽訂系爭契約之前業經修繕完竣，被告亦據此於系爭契約中保證已無漏水瑕疵存在，嗣後發覺仍有漏水情事，被告自應對原告負保證之法律責任，尚不能以洪東榮曾出具保固書為由，藉此推諉稱漏水修繕並無絕對等卸免己身責任。

⒊被告雖辯稱原告於簽約時明知系爭房屋有漏水云云，而原告並不否認於系爭契約成立前，已知悉系爭房屋因頂樓漏水而有滲漏水之情形（見本院卷一第121頁），對照證人陳品儒、黃英哲、張富傑前開證詞確吻合一致，惟參以系爭房屋既於簽約前業已修繕漏水，且被告不但於系爭契約上承諾保證漏水瑕疵，又交付保固書，綜合前開情事，顯見原告主觀上雖知情系爭房屋曾發生漏水，然因信任被告業已將該部分修復完竣，始願買受系爭房屋，被告卻以原告明知漏水而可得排除擔保責任，顯有誤解。

⒋被告又辯稱漏水發生於危險移轉即交付後，故已非物之瑕疵擔保責任範圍云云，然被告所進行之漏水修繕並未完善、僅屬局部，致使系爭房屋一再漏水等情，業經臺北市土木技師公會鑑定如前，再比對兩造於107年5月25日交屋後，原告旋於一個月內即同年6月22日通知陳品儒、黃英哲關於系爭房屋大雨後漏水一事，此有LINE對話紀錄在卷可佐（見本院卷一第287頁），足徵原告於交屋後不久所發現之漏水，與被告先前僱請洪東榮修繕之滲漏水情事，實屬同一原因所生而未經完全修復之瑕疵，嗣因原告進入系爭房屋生活暨天候狀態影響而逐漸顯現。是以，系爭房屋於交付時即已存有漏水瑕疵無疑，被告仍辯稱此係危險移轉後始行發生云云，顯然昧於事實，並非可採。

⒌被告另辯稱原告因怠為通知視為承認受領之物云云，惟原告於發現漏水後旋即通知陳品儒、黃英哲，業如前述，而證人陳品儒、黃英哲、張富傑亦證述：伊等知悉系爭房屋漏水後，當下就通知被告此事，原告也有請伊等通知被告，通知被告是伊等責任，如找不到被告，會代墊費用然後求償等語（見本院卷一第143頁、第151頁、第157頁至第159頁），以及證人即裝潢工程人員林秉廉明白證稱：伊有承包系爭房屋裝潢工程，做了兩個多月，施工中前陽台圓弧形窗戶（即本院卷一第187頁上方照片）發現漏水，有請伊修繕過兩次，期間原告還有發現房間天花板漏水，並透過永慶房屋去跟賣方協調，有請廠商來室內、屋頂施作等語（見本院卷一第197頁至第200頁），是以，原告顯已將系爭房屋內包含前陽台、房間天花板等漏水之事通知證人陳品儒、黃英哲、張富傑，而證人亦已告知被告此事，難謂有怠為通知之情形，況且，對照證人陳品儒證稱：仲介一定是希望自己處理買賣雙方，正常來說買賣方不會有對方電話等語（見本院卷一第145頁），益徵原告並無被告聯絡方式，僅能透過仲介通知系爭房屋漏水之事，亦非悖於常情，被告竟據此指稱原告怠為通知已視為受領系爭房屋，並非有理由。

⒍被告再以兩造業就漏水之事達成協議，原告已放棄請求權云云，並提出協議書為憑（見本院卷一第120頁），惟細繹該協議書乃載明標的為系爭房屋之「陽台（現況客廳外推）外牆及窗框接縫處」，核與證人林秉廉所證稱：伊修繕陽台圓弧形窗戶漏水，協議書上所指即該圓弧形窗框等語（見本院卷一第198頁至第199頁、第202頁），以及陽台圓弧形窗戶之現場照片（見本院卷一第187頁上方），確屬相符，是以，兩造先前固就前開位置之漏水修繕達成協議，然對照臺北市土木技師公會鑑定報告內容，現場漏水處為入門口玄關、客廳排水管、小孩房梁、女孩房平頂、柱、梁、牆等處（詳該報告附件四），並非前開協議書所載位置，則被告執此抗辯原告已不得再為任何請求云云，實非有據。

⒎至於被告指屋頂維護為社區管理委員會之職責，與其無關云云，然而，民法關於瑕疵擔保之規定，並不以可歸責於出賣人為要件，是縱瑕疵之發生、存在非可歸責於出賣人，甚且為出賣人所不知，除經特約排除者外，出賣人仍應負擔保之責。是以，無論系爭房屋滲漏水瑕疵起肇因於自身管路破漏、防水失效，甚或集合共有之屋頂、外牆破損老化、防水失效所致，要非所問，被告仍應負物之瑕疵擔保責任，甚為灼然。

㈡原告不得依不完全給付請求

⒈按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人得擇一向出賣人行使權利（最高法院77年度第7次民事庭會議決議可資參照）。

⒉然而，系爭房屋之漏水瑕疵於委託永慶房屋出售時業已存在，歷經修繕而未果，已如前述，自難認該瑕疵於系爭契約成立後始行發生，況且，深究臺北市土木技師公會鑑定報告內容，本件漏水實起因於屋況老舊、防水材料失效，以及天災影響、屋頂雜草侵入防水層等所致，均無可歸咎被告本身，至於先前修繕雖未盡完善，然證人洪東榮證稱：被告請伊去修繕漏水，交屋前修完均未漏水，交屋時兩造、房仲人員檢查都正常。伊於該社區修繕過7、8戶，頂樓修了三個地方，別人大部分是挖掉樓地板重做，一次就OK，但伊當時建議被告局部施作，被告另找其他兩家廠商估價，也是這樣施作，伊未告知可採取全部挖除方式施作等語（見本院卷一第232頁至第233頁、第235頁至第237頁），足見被告業已委由他人修繕漏水，於修畢後亦無明顯可見之瑕疵，且被告並非漏水修繕專業人士，又不知悉其他修繕方式，尚難以修繕未盡完全而苛責被告，並令其不完全給付之責。故原告據此請求被告為損害賠償，洵非有理。

㈢被告應給付原告44萬8,100元

⒈系爭房屋減損價值：

①原告請求減少價金一節，揆諸前開說明，被告應負物之瑕疵責任，自屬有據，惟原告請求減少45萬3,477元（見本院卷二第149頁），而經本院囑託信義不動產估價師聯合事務所進行估價鑑定，該所採取比較法、收益法推算正常情況價值為1,923萬9,672元，並比較分析曾漏水經修復之不動產，而得出瑕疵修復後，並無污名化產生之結論，故判斷瑕疵價值減損僅有修復費用，亦即臺北市土木技師公會鑑定報告所列45萬3,000元等情，有信義不動產估價師聯合事務所109年12月9日不動產估價報告書可佐，原告卻以修復費用45萬3,000元佔正常價格1,923萬9,672元之比例為2.354％，再以該比例乘以原交易價格1,926萬元，而主張減損價值為45萬3,477元云云，顯有誤解。

②被告雖抗辯臺北市土木技師公會鑑定報告所估列之費用並無依據及必要且計算錯誤等節，查，臺北市土木技師公會鑑定報告建議將系爭房屋屋頂現有地板防水層全數拆除後，並同四周女兒牆、花台牆面等防水、屋頂隔熱設施及房屋外牆窗戶四周均應依據原始建築物設計圖說、施工規範等重新施作，並於附件八列明修復費用共計45萬3,000元（項目詳如附表所示）；被告雖以其中編號4屋頂既有管線配合遷移及保護、編號5泡沫混凝土、編號7外牆防水處理、編號8高樓全吊車搬運等項目單價並未記載於「新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊109年2月修訂版」而屬無據云云（見本院卷二第128頁），惟前開鑑定報告既已載明修繕方式為屋頂地板全部拆除、外牆等處防水施作，則該等工程項目自屬必要，不得以鑑定手冊未曾列出單價而認無依據；其次，鑑定報告考量系爭房屋位於頂樓，又因須拆除現有設施、重新鋪設管線，顯見單靠電梯運送不足以施工，故列載編號8高樓吊車搬運之項目，被告僅以設有電梯而無此必要（見本院卷二第128頁至第129頁），僅屬個人臆測之詞，難認可信；至被告辯稱編號5泡沫混凝土單價應為2,800元、編號11稅務管理金額計算有誤等節（見本院卷二第126頁），前者業據提出「新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊109年2月修訂版」工程單價表為憑（見本院卷一第309頁至第310頁），尚非無憑，後者則確屬計算錯誤，故改列泡沫混凝土單價經重新計算後，本件修復費用（含稅）應為44萬8,100元。

③是以，依據上開說明，系爭房屋因漏水瑕疵所受之價值減損，僅有修復費用，而經改列單價重新計算後，本件修復費用應為44萬8,100元。

⒉利息損失、非財產上損害：至於原告主張因被告不完全給付受有貸款利息損失3,316元、非財產上損害15萬元，依民法第227條、第227條之1請求被告損害賠償云云（見本院卷二第149頁至第153頁），惟被告並未構成不完全給付，業如前述，原告據此請求前開損害賠償，自屬無據。

⒊綜上，原告主張減少價金44萬8,100元，為有理由，其餘所請均無理由，尚難准許。

六、從而，原告主張物之瑕疵擔保責任，可得請求減少價金44萬8,100元，並依不當得利法則請求被告如數返還，及自起訴狀繕本送達翌日即107年12月14日（見本院卷一第75頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，則應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款、第392條第2項之規定，爰依職權宣告假執行，及酌定相當之擔保金額宣告被告得供擔保免為假執行。至於原告之訴駁回部分，假執行之聲請失其附麗，併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。

民事第三庭法 官 劉育琳