107年度訴字第238號｜民事：給付違約金｜裁判日期：107 年 06 月 21 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第238號原　　　告　楊豊昌訴訟代理人　葉繼學律師被　　　告　簡淑美訴訟代理人　楊偉毓律師葉慶人律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107 年5 月31日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰零捌萬叁仟陸佰元，及自本判決確定之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元或同面額之華南銀行民生分行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零捌萬叁仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：被告前於民國106年4月20日就其所有門牌臺北市○○區○○○路0段00巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋）與訴外人萬科地產開發股份有限公司（下稱萬科公司）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期限為1 年。嗣被告於同年7 月30日與伊及訴外人楊弘毅（下合稱楊弘毅父子）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定伊2 人以新臺幣（下同）4200萬元向被告購買系爭房屋（含坐落基地，基地與系爭房屋合稱為系爭房地），被告至遲應於106年10 月31日除去系爭房屋與萬科公司之租賃關係，將系爭房屋點交與楊弘毅父子。詎被告迄107年4月21日（即系爭租約租期屆滿日）仍未依約履行，應依系爭買賣契約第8條第1項前段約定，賠償楊弘毅父子按已付價金萬分之2計算之違約金145萬3200元。伊已受讓楊弘毅對被告之違約金債權等情，爰依債權讓與及系爭買賣契約之法律關係，求為判決：㈠被告應給付原告145萬3200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願以現金或同面額之華南銀行民生分行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：楊弘毅父子於106 年7 月30日買受系爭房地時，系爭租約尚未屆滿，故伊於同年10月31日依簽訂系爭買賣契約時萬科公司占有系爭房屋之狀態交付，未違反點交義務；縱使伊負有除去系爭租約之義務，原告曾表示願使萬科公司繼續占有系爭房屋至同年12月，是106 年10月31日無法點交不可歸責於伊；且原告請求伊賠償之違約金數額過高，應予酌減等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項（本院卷第47至48、144至145頁）：㈠、被告於106 年4 月20日與萬科公司簽訂以系爭房屋為標的之系爭租賃契約，約定每月租金6 萬3000元，租賃契約期間自106 年4 月20日起至107 年4 月21日止。㈡、被告於106 年7 月30日與原告及楊弘毅簽訂系爭買賣契約，約定原告及楊弘毅以4200萬元向被告買受系爭房地；原告及楊弘毅已依約將全部價金交付至約定履約保證帳戶。㈢、楊弘毅於106 年12月29日將其對被告因系爭買賣契約所生之違約金債權讓與原告。四、本件應審究者為：㈠原告依系爭買賣契約第8 條第1 項前段約定，請求被告賠償違約金，是否有據？㈡如是，原告請求被告賠償之違約金數額，以若干為當？㈠、原告依系爭買賣契約第8條第1項前段約定，請求被告賠償違約金，是否有據？ ⒈依系爭買賣契約第7 條第7 項「買賣雙方應於產權登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後五日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾民國106 年10月30日（嗣經兩造以言詞合意變更為同年月31日，見本院卷第53頁）。」、第8 條第1 項前段「賣方（即被告）如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1 日，賣方應按買方（即原告及楊弘毅）已付價款萬分之2 計算之違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止）。」（見本院卷第16頁）約定以觀，可知被告至遲應於106 年10月31日以前交付系爭房屋與楊弘毅父子，如未履行，應按日賠償楊弘毅父子依已付價款萬分之2 計算之違約金。 ⒉又，觀諸系爭買賣契約第1 條第5 項：「本買賣標的：有出租情形. . . 點交前：租客（即萬科公司）同意搬遷。」（見本院卷第13頁）之意旨，並與證人即地政士江秋琴證稱：簽約時有提到系爭租約要如何處理，賣方（即被告）表示已經與承租人（即萬科公司）談妥，只要系爭房屋出售承租人隨時可以搬遷，該項勾選「點交前租客同意搬遷」是因雙方有談妥承租人會搬離系爭房屋，賣方會將房屋騰空交給買方（即楊弘毅父子）等情（見本院卷第67至68頁），及證人即仲介林麗鳳證稱：該項勾選之真意為交屋前承租人必須搬離等語（見本院卷第71至72頁）等情綜合以參，足見系爭買賣契約第7 條第7 項所稱之「點交」，楊弘毅父子及被告約定之真意，為被告至遲應於106 年10月31日以前除去其與萬科公司就系爭房屋之租賃關係，使系爭房屋成為無租賃狀態後交付與楊弘毅父子；惟萬科公司至系爭租約租期屆滿日即107 年4 月21日仍繼續占用系爭房屋乙情，為兩造所不爭執（見本院卷第144 頁），堪認原告主張被告違反系爭買賣契約第7 條第7 項所定點交義務乙節，應屬有據。 ⒊被告雖抗辯依系爭買賣契約第7 條第4 項：「點交本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準。」、第12條第1 項：「雙方合意固定物交屋。」及標的現況說明書第9 點：「本標的是否有出租情形：是。若是，請敘明：. . . ４、賣方：□於點交終止租約（檢附租客同意書）□買方需承受租約。（即兩者均未勾選）」（見本院卷第16至17、58頁），可見被告與楊弘毅父子間並無約定被告應騰空房屋點交，又前揭「簽約時現況點交」、「固定物交屋」即指被告依簽約時萬科公司占有之狀態交付系爭房屋即可云云。惟依證人江秋琴證稱：系爭買賣契約第12條第1 項所謂「雙方合意固定物交屋」是承租人搬離時不要破壞裝潢或隔間，即買方承受系爭房屋硬體部分，非指承受系爭租賃契約，現況說明書是於106 年6 月20日即簽約前作成，不清楚當時填寫情形，但約定的內容是以買賣合約書為準，當時雙方確有合意賣方要將系爭房屋騰空交給買方等情（見本院卷第68至69頁），並佐以證人林麗鳳證稱：本來賣方應該要提供租客搬遷同意書，但無法提供，所以才口頭表示會處理承租人搬遷之問題，因此於標的現況說明書便未勾選提供租客搬遷同意書，系爭買賣契約書第12條第1 項「雙方合意固定物交屋」是指承租人搬離時可以搬走系爭房屋內得搬動之物品，如隔間等固定物承租人不能搬走，並非指租約應由買方承受等情（見本院卷第72至73頁），足見「固定物交屋」僅係在就系爭房屋硬體設施之承受所為之約定，並非指楊弘毅父子應承受系爭租賃契約之意，被告依系爭買賣契約約定所負之點交義務，應為除去系爭租約之租賃關係後，以無租賃狀態交付楊弘毅父子。故被告該部分之抗辯，尚乏所據。 ⒋被告又抗辯原告曾表示願使萬科公司繼續占有系爭房屋至同年12月卻又反悔，是106 年10月31日無法騰空點交為不可歸責云云，並提出其與林麗鳳間通訊軟體LINE對話訊息截圖為據（見本院卷第60頁）。惟參以證人林麗鳳證稱：當時買方（即楊弘毅父子）說房屋12月底前不會用到，詢問承租人（即萬科公司）是否有繼續承租之需求，伊有聯絡賣方（即被告），但賣方沒有回報我聯絡情形，後來買方便表示沒必要延，賣方也有來電確認會如期交屋，因此雙方未談妥點交期限延至106 年12月底等語（見本院第73至74頁）；且觀諸被告所提與萬科公司間LINE對話訊息內容（見本院卷第133 頁），被告雖曾向萬科公司提及買方同意其繼續承租至12月乙節，惟萬科公司並未回應，可知楊弘毅父子及被告最終並未達成延長點交期限之合意。是被告抗辯其於106 年10月31日無法騰空點交為不可歸責云云，不足為憑。 ⒌依上說明，被告至遲應於106 年10月31日以前除去其與萬科公司就系爭房屋之租賃關係，使系爭房屋成為無租賃狀態後交付與楊弘毅父子；惟萬科公司至系爭租約租期屆滿日即107 年4 月21日仍繼續占用系爭房屋，被告即已違反系爭買賣契約第7 條第7 項之約定，應依系爭買賣契約第8 條第1 項後段約定賠償楊弘毅父子違約金。又，楊弘毅已於106 年12月29日將其對被告因系爭買賣契約所生之違約金債權讓與原告，則原告系爭買賣契約第7 條第7 項約定，請求被告賠償違約金，即屬有據。㈡、原告請求被告賠償之違約金數額，以若干為當？ ⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。法院判斷當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或損害賠償預定性違約金而異。尤以當事人約定懲罰性違約金者，於債務人不履行時，債權人除得請求債務人給付違約金外，尚得請求履行債務或債務不履行之損害賠償，就債權人之損害已有相當之填補，自應加以審慎斟酌（最高法院82年度台上字第2529號、103 年度台簡上字第21號民事判決意旨參照）。 ⒉觀諸系爭買賣契約第8 條第1 項前段：「賣方（即被告）如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1 日，賣方應按買方（即楊弘毅父子）已付價款萬分之2 計算之違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止）。」（見本院卷第16頁）約定之違約金數額，係依違約之日數而與日俱增，其目的當在督促被告履行交付系爭房屋之義務，且遍觀系爭買賣契約全文亦無限制楊弘毅父子不得請求履行債務或債務不履行損害賠償之約定，堪認該違約金並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約金性質，揆諸前揭說明，就該違約金約定是否有過高之情事，自應與楊弘毅父子所受實際損害是否相當加以審酌。經查， ⑴、被告未於106 年10月31日依約除去系爭房屋租賃狀態後交付楊弘毅父子，致楊弘毅父子每月須支出8 萬5000元另行承租房屋使用，並因提前搬遷，尚需賠償出租人10萬元等情，有卷附租賃契約書可憑（見本院卷第96至107 頁）；再楊弘毅父子及被告已於系爭買賣契約書第12條第1 項約定「雙方合意固定物交屋」，即承租人搬離時可以搬走系爭房屋內得搬動之物品，如隔間等固定物承租人不能搬走乙情，業如前陳，惟萬科公司於搬離時向原告表示會拆除室內固定物及裝潢，原告為保留辦公室裝潢完整，並督促萬科公司儘速搬遷，因而支付萬科公司裝潢費用15萬元、支票爭議款5 萬5497元乙情，亦有卷附簽名合意書、收據、支票影本可參（見本院卷第109 至112 頁），堪認楊弘毅父子自106 年11月1 日至107 年4 月21日支出之租金48萬4500元〔計算式：85000 ×（5+21/30 ）＝484500〕、提前搬遷之賠償費用10萬元，及為被告代墊予萬科公司之裝潢費用15萬元、支票爭議款5 萬5497元，計78萬9997元（計算式：484500+100000+150000+55497=789997 ），均屬楊弘毅父子因被告遲延點交房屋所生之損害。 ⑵、原告雖主張因被告遲延點交受有相當於系爭買賣價金於遲延點交期間之存款利息損失，並受有為提起本件訴訟支出律師費用及裁判費之損害云云。惟原告應於系爭房屋點交前給付全部買賣價金乙情，此觀系爭買賣契約第7 條第1 項約定即明（見本院卷第16頁），原告既有先為給付買賣價金之義務，則於被告遲延交付系爭房屋期間，原告亦無從使用買賣價金獲取利益，自難認其因不能使用買賣價金致受有存款利息之損失；又，我國民事訴訟法就第一、二審訴訟並未採取律師強制代理制度，原告亦無舉證有必須委由他人代理或其他必要之情事，又裁判費為本院就訴訟結果定其負擔，兩者均難認為係因被告遲延點交所生之損害。故原告此部分主張，尚難認為可採。 ⑶、被告固抗辯原告未舉證說明有承租原辦公室之必要，原辦公室出租人金富建設有限公司調漲租金與被告無涉，提前搬遷為原告所得預見，被告不應負責，又原告自106 年10月23日受讓系爭房屋後即當然繼受系爭租賃契約之出租人地位，兩者間有損益相抵之適用云云，惟楊弘毅父子買受系爭房地係供楊弘毅為負責人之恩克斯網路科技股份有限公司（下稱恩克斯公司）辦公室使用，為被告所明知，業據證人江秋琴證述明確（見本院卷第67頁），因被告違約未完成點交，恩克斯公司需繼續使用原辦公室，合於經驗法則，況原告受有租金調漲及提前終止租約賠償之損失，均與被告未履行遲延義務使萬科公司於點交前搬離有因果關係，更與被告就該等損害之發生是否可歸責無涉（民法第231條第2項參照）。又，原告所受損害係因遲延點交而生，與因繼受系爭租約出租人地位取得租金給付請求權間並非基於同一事實，無損益相抵之適用（民法第216條之1參照），被告所辯，不足採信；又，被告抗辯原告於未釐清責任歸屬之情況下即支付萬科公司裝潢費及系爭租約爭議款，係基於其個人行為，被告不應負責云云，惟被告與萬科公司間縱存在權利義務之爭議，亦屬該2人間債之關係，殊無由將該爭議所生之不利益轉嫁於原告承受之理，被告依系爭買賣契約，負有交付系爭房屋，並使楊弘毅父子承受系爭房屋硬體設施之義務，已如前述，則原告為確保被告依系爭買賣契約騰空交付系爭房屋並保留硬體設施不受破壞而支出前揭費用，核屬必要，亦與被告遲延點交間有因果關係，均應屬遲延點交所生之損害。被告前揭抗辯尚不足採。 ⒊綜上，本院審酌上開客觀之事實、社會經濟狀況、楊弘毅父子實際上所受損害為78萬9997元及被告如能如期履行債務時，原告可享受之一切利益，並審酌兩造均為自然人、楊弘毅父子已於107年5月7日取得系爭房地之占有，且系爭買賣契約除本件訴訟所涉之爭議款項均已履約完成等各種情狀，認原定違約金以按日依已付價款萬分之2計算即145萬3200元尚屬過高，應核減為按日依已付價款萬分之1.5計算，即10 8萬 3600元（計算式：00000000×0.00015×172＝ 1083600）為適當。 ⒋末按依民法第252 條規定，請求法院酌減違約金，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院98年度台上字第501 號民事判決意旨參照）。準此，原告本件違約金請求權於本判決確定時始發生，即被告自本判決確定翌日起始負給付遲延之責任。準此，原告請求被告賠償違約金108 萬3600元，加計自本判決確定之日起，至清償日止按年息5%計算之利息，核屬有據，至原告逾此所為之請求，即屬無據，應予駁回。五、從而，原告依債權讓與及系爭買賣契約之法律關係，訴請被告給付108 萬3600元，及自本判決確定之日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾該範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不如逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中華民國 107 年 6 月 21 日民事第五庭法官許碧惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 107 年 6 月 25 日書記官簡吟倫

臺灣士林地方法院107年度訴字第238號

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