臺灣士林地方法院107年度訴字第600號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 108 年 01 月 30 日

臺灣士林地方法院民事判決
107年度訴字第600號原　　　告
即反訴被告　陳竹根
訴訟代理人　包國祥律師
複　代理人　王　瑄律師
訴訟代理人　吳毓文律師
被　　　告
即反訴原告　台灣宅配通股份有限公司

法定代理人　邱純枝
訴訟代理人　胡祥生
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國108年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣拾萬伍仟壹佰元及自民國一百零七年六月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣參萬伍仟為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣拾萬伍仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣參拾伍萬柒仟元及自民國一百零七年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔五分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第六項，於反訴原告以新臺幣壹拾壹萬玖仟元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣參拾伍萬柒仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告即反訴被告（下稱原告）起訴主張：兩造於民國100年6月13 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭1租約），由被告向原告承租坐落臺北市○○區○○段0○段000地號之房屋（門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000巷000號，面積320坪，下稱系爭房屋），租賃期間自同年7月1日起至105年1月31日止，計4年7月。嗣被告於102 年2月1日向原告請求改以其關係企業即訴外人安欣科技服務股份有限公司（下稱安欣公司）承租系爭房屋，遂由原告與安欣公司於同年3月1日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭2 租約），租賃期間自102年2月1日起至103年2月28日止，計1年。復兩造於系爭2 租約租賃期間屆至洽談續約事宜數月後，始由兩造再就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭3 租約），並回溯系爭3租約租賃期間為103 年3月1日起至105年2月29日止，計2年。詎兩造於系爭3 租約租賃期間屆至又因洽談續約事宜數月，始就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭4 租約，並與上開系爭1、2、3租約合稱系爭租約），並回溯系爭4租約租賃期間自105年3月1日起至106年2月28日止，計1年。而被告於系爭4 租約租賃期間屆至表示不再續約後，經原告查看系爭房屋始發現被告於租賃期間擅自拆除2 樓樓地板（下稱系爭樓地板），致系爭房屋面積減損，且有多處毀損，待原告將系爭房屋出租予訴外人京諺國際展覽有限公司（下稱京諺公司）時，因其丈量始知系爭房屋面積由320 坪縮減為288 坪，減少面積32坪，並由其自行出資修繕毀損處至堪用狀態，致原告須基此折讓租金，使原告與京諺公司就系爭房屋所簽訂租賃期間自同年4月15日起至111年4月14日止計5年之廠房租賃契約書，約定第1年到第3年間之實收租金為每月新臺幣（下同）12萬元，第4年起之實收租金為每月12萬6,000 元，則參照兩造於系爭4租約依當時行情所約定之租金為17萬8,500 元計算，原告即受有短收租金209萬460元之損害。再被告於系爭3 租約、系爭4租約租賃期間，逾期給付103年3月至同年9 月間計7期及105年3月至同年6月間計4期之租金，則依系爭租約第3 條第1項約定計算違約金分別為108萬3,900元、7萬6,500 元，合計為116萬400元。另被告因有使系爭房屋面積減少、毀損之情事，而違反系爭租約第5條第2項、第4 項約定，致原告受有短收租金之損害且須涉訟請求，故依系爭租約第10條第4項約定，原告得向被告請求2個月租金即35萬7,000 元之懲罰性違約金及所支付之律師費用12萬元。爰依租賃及系爭租約之法律關係，請求被告給付372
萬7,860 元等語。並聲明：㈠本訴部分：⒈被告應給付原告372萬7,860元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡反訴部分：⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為執行。
二、被告即反訴原告（下稱被告）則以：原告於系爭1 租約簽訂時即已知悉被告所營事業為宅配運輸業，承租系爭房屋主要為車輛及貨物之管理，故須依實際運輸作業動線作必要規劃，乃於系爭1 租約第5條第4項後段約定：「甲方同意現有建築物上方之辦公室隔間得部分拆除，於租賃期滿不另續約或終止租約交還房屋時，乙方無須負回復原狀之責。」並於拆除系爭樓地板前經原告同意，且原告除在系爭樓地板拆除施工時，亦於系爭契約租賃期間經常性地至系爭房屋查看，均未提出異議，況京諺公司係一國際展覽公司，其所需環境條件自與從事宅配物流業之被告需求差異甚巨，而原告與京諺公司就租金議價事宜屬商業談判，不能逕歸責於被告，是被告自不該因此負其與京諺公司間租金約定較兩造原租金為少之損害責任。復被告係因原告在簽訂系爭3租約及系爭4租約前均提出大幅調漲租金之要求，致兩造須多次協商，始各於103年7月底及105 年6月底完成簽約，並於系爭4租約明確記載簽約日期為105 年7月1日，故被告無遲延給付租金之違約情事，且於簽訂新約前，應屬不定期租賃，縱有違約，亦應適用民法之規定。從而，被告既無違約之情，原告即不得依系爭契約第10 條第4項規定請求違約金，且應依公平及比例原則認定所謂合理律師費用是否過高等情。另系爭房屋因縮減32坪而為288坪，則系爭1、3、4租約，被告均係以系爭房屋為320坪承租並依此使用面積各約定租金為含稅15萬3,252元、17萬元及17萬8,500 元，則原告就所短少之32坪使用面積受有不當得利92萬8,704元。再被告已於系爭4租約租賃期滿時交付系爭房屋鑰匙及騰空返還予原告，並依兩造所另為回復原狀約定而於同年3月31日完成，原告即應依系爭4租約第4條約定返還押租金35萬7,000 元，詎原告經被告於同年4月18 日以存證信函通知返還後之第3日仍未履行，則依同條約定，自同年4 月21日起至107年7月4日止，計440日，原告應給付被告違約金471萬2,400元等語，資為抗辯。並聲明：㈠本訴部分：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡反訴部分：⒈原告應給付被告599萬8,104元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項如下：
㈠不爭執事項：
⒈被告所營事業為汽車貨車業、倉儲業、理貨包裝業等公司，有公司基本資料可參（本院卷第20 頁）。而兩造於100年6月13日簽立系爭1 租約（租期自100年7月1日至105年1月31日），且由被告派員到場丈量系爭房屋一、二樓面積共320坪。
⒉原告與被告所屬集團關係企業安欣公司簽立系爭2 租約（租期自102 年3月1日至103年2月28日），系爭房屋實際上仍由被告繼續使用。
⒊原告與被告於103 年7月間簽立系爭3租約（租期自103年3月1日至105年2月29日）。
⒋原告與被告於105年7月1日（合約上記載）簽立系爭4租約（租期自105年3月1日至106年2月28日）。
⒌被告於103年3月至9月，及105年3月至6月之匯款日期均如原告所提之書狀（原證6、10）。
⒍原告於106 年4月5日將系爭房屋出租予京諺公司（租期自106年4月15日至111年4月14日）。經房屋仲介人員及京諺公司共同丈量房屋面積為288 坪，且系爭房屋二樓樓地板業經被告拆除。
⒎原告尚未退還被告系爭房屋押租保證金357,000元？
㈡爭執事項：
⒈系爭房屋二樓地板經被告拆除，原告是否知悉並同意？是否構成違約事由？
⒉兩造於103年3月至9月間及105年3月至6月間是否有成立不定期限租賃關係？
⒊被告於103年3月至9月間及105年3月至6月間，是否有逾期給付租金，而構成違約事由？
⒋被告就系爭房屋是否有其他毀損或未回復原狀之情事，而有違反租約？
⒌若被告有違約情事，違約金是否過高？是否得請求律師費用？
⒍兩造簽立系爭3、4租約，原告收取租金是否有不當得利之情事？
⒎原告是否應返還系爭房屋押租保證金？
四、本院得心證之理由：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。復意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思；又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號、29年渝上字第762號判例及102年度台上字第682 號判決意旨參照）。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意；但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上第1118號、18年上第1727號、19年上第28號、19年上第453號、19年上第58號
判例及99年度台上第1421號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段著有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上第917號判例參照）。
㈡兩造簽立系爭1 租約時，原告應有同意被告拆除系爭樓地板以符合其營運需求，原告以被告毀損為由，請求損害賠償，應無理由：
⒈查原告為系爭房屋之所有權人，而被告為主要經營汽車貨運業、倉儲業等公司，兩造於100 年6月13日簽立系爭1租約（租期自100 年7月1日至105年1月31日），並由被告派員到場丈量系爭房屋面積為320 坪，嗣原告分別與安欣公司及被告簽訂系爭2、3、4 租約，此有被告公司基本資料、系爭租約可稽（見本院卷第20、22至26、28至32、34至37、44至48頁）。依系爭1租約第5條第4項後段約定：「
甲方同意現有建築物上方之辦公室隔間得部分拆除，於租賃期滿不另續約或終止租約交還房屋時，乙方無須負回復原狀之責。」，而此部分之約定係原告於其後分別與安欣公司及被告所簽立之系爭2、3、4 租約所無，是此部分之約定條款應係有利於被告之初始營運規劃所另行增訂，再參諸被告所營事業，配合其所提出於當時所規劃之廠區平面圖所示（見本院卷第119 頁），堪認被告初次向原告承租系爭房屋時確有變更室內空間以符合其日後之營業目的之需求，始有系爭1 租約第5條第4項後段之特別約定，至於其後之系爭2、3、4 租約簽立時，因系爭房屋室內空間已完全符合被告之營運需求，且系爭房屋持續為被告實際經營業務所用，自無再就此部分為另行約定之必要，應可認定。再觀諸系爭房屋內2樓辦公室照片（見本院卷第53
頁），係以鋼鐵架設樓地板並於其上以木作隔成辦公空間，則以整體觀之，系爭房屋內2 樓之辦公室依一般社會通念即屬所謂之隔間，兩造既於系爭1 租約第5條第4項後段約定得部分予以拆除，而基於被告為經營貨運、倉儲業，對室內空間、車輛進出動線之要求亦較其他行業為重，原告當亦有可能預見上開約定條款內容「建築物上方辦公室隔間得部分拆除」之部分包含鋼鐵材料架設之系爭樓地板，而非僅指系爭房屋內之2 樓樓地板上方辦公室之隔間等情，應堪認定。
⒉證人即當時為被告公司專案經理林維揚證稱：在100年7月1 日簽約時，我是擔任專案經理，有負責承租事宜，負責整個合約簽訂的承辦人之一，當時承辦人還有所長、處長，當時是向陳竹根本人承租，當時提到有些廠區既有裝潢因為做宅配要做一些改變，因為要承租的地方，原本的隔間有閣樓，閣樓空間過大，導致車道無法通行，因為車輛是3點5噸的貨車，需要2 米以上高度通行，所以要拆除某部分，當時的狀況無法達到要求，因為承租的規劃需要留車道，有說我們要拆部分閣樓，閣樓只要拆部分，因為規劃不用全部拆，我們最後大概拆了3分之1，留下3分之2左右，因為我們也需要休息室，我們自己也有需求。契約第5條第4項所約定「甲方同意現有建築物上方之辦公室隔間的部分拆除」就是針對我剛才說的拆除部分，我拆一定是針對樓板一起拆，不然我的車道還是無法通行，就沒有拆的意義，拆除前我有取得陳竹根的同意，我記得陳竹根先生在我拆除過程中，有過來看，瞭解我怎麼拆，他有說主結構不能動，例如柱子，但是拆樓地板部分，雙方並沒有另外討論拆除面積、及拆除位置，我們拆了2、3 天，這2、3 天他有過來瞭解我們在拆什麼，簽完約，陳竹根也有來廠房，他有事沒事就會來廠房看，關心我們，陳竹根是一開始和我們蓋章、用印簽約至於合約內容是由我和他兒子陳重仁處理，我們合約是制式的，因為陳重仁反應有問題要修改，例如違約罰款部分，而租約期間大概1、2個月就可以看到陳竹根，他會來廠房，我會去巡視廠房，士林的部分是我轄下營業所，我們甚至也有打電話邀約吃飯，我們關係不錯，有時候在廠房，有時候在外面碰面，一開始他會開車，後來他身體因素無法開車後，他會坐交通工具和我約在士林捷運站吃飯，在租約存續期間，他並沒有有向我主張2樓拆除部分要回復原狀等語（見本院卷第216至221頁）。再依原告與安欣公司於102年3月1日簽立之系爭2租約，確已無上開系爭1租約第5條第4項後段之特別約定，而原告既為系爭房屋所有權人，其於訂立系爭租約之時即有依系爭房屋現狀交付予承租人之義務，而於系爭2
、3、4 租約訂立時，系爭房屋之現狀既已拆除部分2樓樓地板（且包含樓地板下方之支撐鋼架），身為所有權人之原告自無從諉為不知，而原告亦未就此部分另行爭執或另行約定，縱系爭1 租約上僅記載「甲方同意現有建築物上方之辦公室隔間得部分拆除」，亦足以推定原告於系爭1
租約時確已同意被告為拆除系爭樓地板，以符合被告之營運需求。又系爭2 租約期滿後，兩造因於契約之部分內容未達成合致，始拖延於103年7月間簽立系爭3 租約（租期則回溯至103年3月1日起算），再於系爭3租約期滿後，又因故至延至105年6月始簽立系爭4租約（租期則回溯至105年3月1日），參酌系爭契約租賃期間接續期間長達5年8月，期間甚至有度因二造未達成合意而導致租約拖延近5 月、4 月之久，原告既為系爭所有權人，又豈能諉為不知系爭樓地板早為於系爭1 租約簽訂後即為部分之拆除。是以證人上開所證確屬可信。足認原告確有同意被告拆除部分系爭樓地板以符合被告之營運須求，原告不但於被告拆除系爭樓地板時有到場查看，且於系爭租約租賃期間亦會不定時至系爭房屋與被告公司人員聊天，自無可能就系爭樓地板之拆除情形及拆除後之現狀毫不知情。是以原告之兩造簽立系爭1 租約後，為公司營運需求而拆除系爭樓地板，而於租賃期滿不另續約時，未將系爭樓地板回復至出租前之狀態，尚難認有違約之情事。
⒊系爭4租約之租賃期間為105年3月1日至106年2月28日，此有系爭4租約可憑（見本院卷第44至48頁），依該契約第5條約定：「（第2 項）乙方應以為良管理人之注意使用房屋，如因乙方之故意或過失致租賃標的物毀損者，乙方應負賠償責任。…（第4 項）租賃標的物甲方同意乙方自費裝璜，但不得毀損建築物及其原有設備；乙方於租期滿不另續約或終止租約交還房屋時，應保持裝修固定物之正常堪用，完成非固定物之清除及室內清潔工作，且不得向甲方請求任何名目之權利金」。而原告依上開約定據為主張被告有毀損系爭房屋內其他設施而應予依約賠償等情，固提出毀損未修復照片1 份（見本院卷第54頁至第60頁），惟依兩造於106年3月21日之會議討論結果，足認被告確與就原告所指之應予修繕或清潔之處配合為之。而除上開系爭樓地板拆除部分為雙方列入爭議事項外，業經本院為上開之認定，另再扣除雙方同意修補之部分外，縱使有爭議之部分諸如「廠內新隔間復原（拆除）一樓管制區」、「油漆與清潔」、「鐵門油漆」、「1 樓辦公室油漆」、「左側鐵皮隔間拆除」、「2 樓辦公室油漆」等項，再依原告所提之相關照片所示（見本院卷第53至56）多為系爭房屋係屋頂、牆面瓦楞部分破損、牆面水泥部分剝落、門牆間部分接縫脫離及洗手間髒污等情狀。然此尚不足以認定系爭房屋相關毀損之處係於出租前之原有狀態或自然折舊抑或係因被告之行為所致，而原告亦未能就上開所指之裝修固定物部分確有系爭租約所約定之未保持「與簽訂系爭租約前」相同之正常堪用之程度，及非固定物部分未為清除及室內清潔工作等情，為相當之舉證。是原告就此部分舉證尚有不足，而難憑採。
⒋又出租人與承租人間就不動產租賃物所議定之租金，除可參考當時周遭不動產租金之市場行情外，尚參雜租賃物本身是否已符合承租人之條件、承租人所欲承租之價金及出租人所願接受之數額等因素在內，且得以合致之租金端賴雙方磋商議價能力予以決定，而承租人對不動產租賃物所為之挑剔及藉以尚須修繕不動產租賃物以達其使用之目的亦屬議價之技巧。是原告主張以其與被告於105 年7月1日所簽訂之系爭4租約每月租金17萬8,500元（見本院卷第44頁），佐以京諺公司提出之聲明書暨修繕費用單據（見本院卷第63頁至第69頁），作為其另與京諺公司於106年4月簽訂之廠房租賃契約（見本院卷第61頁至第62頁）所減少租金之損害依據，參酌上述說明，即非可採，而該紙聲明書雖記載係由京諺公司自行出資修繕回復至堪用狀態，惟被告與京諺公司所營事業既有不同，有其公司登記資料1
紙在卷可考（見本院卷第169 頁），則京諺公司於承租之時自需修繕、裝潢系爭房屋達其租賃作為營業目的之狀態，要難據此即認係屬可歸責於被告之事由，且系爭房屋由面積320坪縮減為288坪亦非可歸責於被告，業如前述，是原告主張上揭原因致其受有209萬460元之租金損害即非可採，應予駁回。
㈡關於被告是否有遲付租金而構成違約部分：
⒈按民法第451 條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」復定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上第1820號判例參照）。又所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租之意思（最高法院46年台上第1828號判例參照）。而所謂定期租賃契約期滿後變為不定期租賃者，僅將原契約所定租賃期限變更為不定期限而已，至其契約內容容並未有所變更而仍繼續有效，此觀於：「視為以不定期限繼續契約」之文義自明（最高法院69年度台上第492 號判決要旨參照）。換言之，租賃契約依民法第451 條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例參照）。再按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度台上字第1809號判決要旨參照）。
⒉兩造於系爭1租約期滿前，被告於102年2月1日通知原告系爭房屋改由被告集團內部關係企業安欣公司承租，而原告亦與安欣公司簽立系爭2 租約（租期自102年3月1日至103年2月28日），此有被告102年2月1日函文及系爭2 租約可佐（見本院卷第27、28至32頁）。觀以被告上開函文亦明確記載「貴戶之廠房更換由集團內關係企業：安欣科技服務股份有限公司承租，敬請配合租賃合約之相關作。更換日期自2013年3月1日起」，而系爭2租約之承租人確為「
安欣科技服務股份有限公司，而被告於102年3月14日更出具同意書承諾「安欣科技服務（股）公司自南中華民國102年3月1日起至103年2月28 日承租滿一年後，安欣科技服務（股）公司若未繼續承租原租賃標的物，則本公司同意依原租賃合約書約定之內容及條件，接續租期，無條件優先租回原租賃標的物。若本公司違反上述承諾事項，本公司同意原租賃合約書租金二個月之金額賠償予出租人」，此有被告出具之同意書可佐（見本院卷第33頁）。是以就上開函文、系爭2 租約及同意書之內容相互勾稽，足認兩造確已於一定條件之下合意終止系爭1 租約，而由原告與安欣公司另立系爭2 租約，雖安欣公司為被告集團內關係企業，且系爭房屋為仍被告持續使用，基於契約相對性原則，系爭2 租約之當事人應認為原告與安欣公司，而與被告無涉，應堪認定。
⒊被告固曾承諾於系爭2 租約期間屆滿後，若安欣公司未繼續承租，被告願以系爭1 租約內容及條件接續承租系爭房屋，此有同意書可憑（見本院卷第33頁）。惟系爭2 租約之契約當事人為原告與安欣公司，故於系爭2 租約屆期後，原告未為反對繼續出租系爭房屋之意思，依民法第 451條規定，系爭2 契約即自定期租賃契約變更為不定期限繼續系爭2 租約，姑不論被告是否有為安欣公司給付租金予原告，抑或兩造於簽訂系爭3 租約時約定租賃期間回溯自系爭2 租約屆至時繼續租賃系爭房屋，核此乃係被告與安欣公司間之關係及兩造間之約定，要不影響系爭2 租約於原訂租賃期間屆滿後在兩造未簽訂系爭3租約前，系爭2租約變更為不定期限租賃契約期間，當事人依舊為原告與安欣公司之認定，此有被告併代安欣公司所立致歉函、同意書各1 紙可參（見本院卷第42頁、第43頁）。復參照原告所提出103年3月至同年9 月間之遲延付款彙整表及帳戶匯款紀錄（見本院卷第39頁至第41頁），於同年3月至同年9月間確實有租金給付遲延之情事，惟兩造均就系爭3 租約係於103年7月間簽立並無爭執，且由同年8 月份之租金即於同年月1日給付觀之，亦足認系爭3 契約係於同年7月底所簽訂一節，應屬無疑。故兩造於103 年7月間簽訂系爭3契約，雖將租賃期間回溯接續於系爭2契約屆期後之同年3月1日起，惟自同年3月起至同年7 月止，在兩造尚未簽訂系爭3 租約前之租金給付遲延所生違約金債權業已生成，且兩造並未於系爭3 租約或另為約定由被告承受安欣公司於簽訂契約前所生之債務（見本院卷第34頁至第38頁），縱被告依系爭3 租約回溯契約期間而補足所約定之每月租金17萬元，依舊不影響原告所主張於同年3月至同年7月間因租金給付遲延所生違約金，惟此部分之債務人應為安欣公司，是原告向被告請求此部分之違約金即無理由。
⒋兩造係於103年7月間簽訂系爭3 契約，則被告於契約期間即應依第3條第1項約定：「每月租金計新台幣壹拾柒萬元整（含稅），乙方應於每月1 日以前將租金以電匯方式匯入甲方指定之帳戶繳納。乙方如有未依約給付租金之情形，每遲延一日應加計未付租金金額之百分之三，計算違約罰金。先付後住。【水、電、管理費、清潔費由乙方負擔】」負有於每月1 日給付租金予原告之義務。是被告亦已於同年8月1日給付8月份之租金，惟同年9月份之租之係於9月2日始給付，此有原告所提之國泰世華銀行存摺交易明細可佐（見本院卷第40、41 頁），亦即有遲延給付租金1日之事實，依前該約定，被告即負有給付租金遲延1 日之違約金5,100 元（計算式：170,000元×0.03＝5,100元）
予原告之義務，是原告此部分主張核屬有理由。同理，如前所述，系爭3 租約於租賃期間屆至後，兩造經磋商協議而於105年6 月間完成簽訂系爭4租約前（見本院卷第44頁至第48頁），系爭3租約已變更為不定期限契約，在105年3月至同年6 月間，被告仍應依系爭3租約所約定之租金17萬元於每月1日給付予原告，至系爭4租約約定回溯租賃期間自系爭3 租約屆滿後接續由同年3月起算1年，則被告是否依系爭4 租約回補此段期間之租金差額，係屬另事，要不能以嗣後系爭4租約所約定之每月租金調高為17萬8,500元，即認被告於系爭3 租約變更為不定期限期間，被告即應於每月1日給付予原告之租金17萬8,500元，而以被告於該期間每月1日僅依系爭3租約約定之17萬元給付，就其差額8500元係屬遲延給付為由，而請求遲延給付租金之違約金。是據原告提出同年3月至同年6月間之遲延付款彙整表及帳戶匯款紀錄，被告於此期間係依系爭3 租約約定於每月1日給付租金17 萬元予原告，核無給付租金遲延之情事，原告猶以系爭4租約所定租金回溯租賃期間以差額8,500元計算被告應給付租金遲延之違約金，要無理由，應予駁回。
㈢關於系爭3、4租約所約定之違約金是否過高而應予酌減部分：
按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。復民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之（最高法院83年度台上字第2879號判決、最高法院79年台上字第1912號判例意旨參照）。再按約定懲罰性質之違約金是否過高，須依客觀事實、社會經濟狀況及如債務人如期依約履行債權人所得享受之一切利益為衡量標準，始符約定懲罰性質之違約金之本旨，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失為唯一衡量標準。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號、81年度台上字第2484號判決要旨參照）。是系爭3、4租約第10 條第4項約定：「乙方若有違約情形，致損害甲方之權益時，甲方得請求損害賠償，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟裁判費、合理律師費用，均應由乙方負責賠償，乙方並應加付甲方二個月租金作為懲罰性違約金。」（見本院卷第37、47頁）即為懲罰性違約金之約定，且本諸當事人契約自由、私法自治原則之體現，系爭3、4租約既有此約定，兩造自應受其拘束。再依臺北律師公會公會章程第29 條第1項第2款第1目：「會員受當事人之委託，辦理訴訟案件及其他法律事件，收受酬金得參考左列三種方式及標準，以契約定之。（乙）總收酬金⒈辦理民事案件第一第二第三審收受酬金總額，每審宜新台幣伍拾萬元以下，如訴訟標的金額或價額在新台幣伍佰萬元以上者，其酬金得增加之，但所增加之金額每審不宜逾訴訟標的金額或價額百分之三。」則參酌本件訴訟標的金額為372萬7,860元而原告所提出安中法律事務所第一審律師費用收據為12萬元，尚屬合理，惟2 個月租金35萬7,000 元及律師費用12萬元均屬懲罰性違約金之約定，則審酌被告違約及原告受損害之客觀事實、社會經濟狀況等因素，認原告請求之懲罰性違約金計47萬7,000 元尚嫌過高，惟證人林維揚亦證稱系爭合約均為被告公司制式合約等情（見本院卷第218 頁），亦足認系爭租約關於違約金數額之訂定亦為被告所能掌控且行之有年，且原告確係因被告之有違約情事致實際已支出律師費用，另有關原告請求之違約金計47萬7,000 元亦包含上開與安欣公司租約部分，應由原告另行依法處理，業如上所述，是以本院認應核減至10萬元為合理，原告就該部分逾此範圍之請求即無所據，應予駁回。至訴訟裁判費部分，依據民事訴訟法關於訴訟費用之負擔規定於民事訴訟程序法總則編第3 章訴訟標的價額之核定及訴訟費用第3 節訴訟費用之負擔，訴訟費用之負擔為法院依據民事訴訟程序法規定之依職權諭知應負擔之當事人，則系爭3、4契約第10條第4 項約定訴訟費用一律由被告負擔一節，因違反民事訴訟法之規定，難認有效。
㈣關於原告所收押租保證金是否應返還部分：
按系爭4租約第3條第2 項約定：「押租保證金：計新台幣參拾伍萬柒千元整（二個月租金），於租賃期滿或雙方因其他原因合約關係消滅時，甲方應於乙方遷出並交還租賃標的物之同時，無息退還該項保證金予乙方。」而第4 條（提前終止契約）：「任何一方於本約有效期間，得提出提前終止契約之要求；依本條請求提前終止契約之一方視同違約，應於三個月前以書面通知他方。提前終止契約違約方應於終止契約日前賠償他方二個月月租金作為違約金，以賠償他方之損失。甲方並應於契約關係消滅且雙方無待解決事項後三日內，將溢收之租金及保證金無息返還予乙方。甲方如未依約返還前述之租金或保證金時或提前終止契約違約方逾終止契約日賠償他方違約金，至返還賠償日止，每遲延一日應加計未返還金額之百分之三，計算違約金。」是系爭租約第4 條適用計算違約金約定之前提應以提前終止契約且無待解決事項為要件，本件既經原告主張被告有上揭違約事由，姑不論原告主張有無理由，均非無待解決事項，自不得以訴訟為由而扣留不返還，而本件亦非提前終止系爭4 租約之情形，及非對話意思表示以通知達到相對人始發生效力，民法第95條第1項前定業有明文，則原告於系爭4租約租賃期間屆滿而被告遷出並交還系爭房屋時，即應無息退還押租保證金，故被告請求原告返還押租保證金35萬7,000 元為有理由，應予准許，而被告主張以押租保證金計算違約金部分，除前開說明外，被告以其於106 年4月18日南港軟體園區郵局存證號碼153號存證信函寄出日作為違約金計算之起日亦有違誤，不應准許。至被告主張因系爭房屋坪數減少32坪計算租金之不當得利部分，則如前揭所述，此既係兩造於簽訂系爭1 租約時，可認原告有默示同意由被告拆除系爭樓地板，則被告就坪數減少一節亦已知悉，且被告於簽訂系爭3、4租約前均與原告再次磋商議定租金數額，顯見被告係已衡量使用面積與所應承擔租金相符，始與原告簽訂系爭3、4租約，是縱系爭1、3、4 租約於第1條房屋標的及使用範圍記載之使用面積為320坪未曾更動，被告仍不得於事後反訴請求原告返還未使用減少面積32坪之租金不當得利，被告此部分主張為無理由，應予駁回。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。是原告請求被告給付租金遲延之違約金5,100 元及懲罰性違約金10萬元，計10萬5,100 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年6月13日（見本院卷第92頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，核屬有據，應予准許；被告請求原告返還押租保證金35萬7,000 元及自起訴狀繕本送達翌日即107年7月5日（見本院卷第120頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依租賃關係及系爭3、4租約之法律關係，請求被告給付原告10萬5,100 元部分，為有理由，逾此部分之請求為無理由，應予駁回；被告依系爭4 租約法律關係，請求原告給付被告35萬7,000 元，為有理由，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。又本判決兩造勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至兩造敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴及被告之反訴均為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 30 日
民事第一庭 法 官 徐文瑞
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 1 月 30 日
書記官 朱亮彰